Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики"

?П У.н^''1

На правах рукописи

КРАВЦОВ Александр Борисович

РАЗВИТИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тюмень 2002

Работа выполнена на кафедре производственного менеджмента Сибирской государственной геодезической академии

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

кандидат экономических наук, доцент А. Г. Ивасенко

доктор экономических наук, профессор В. В. Бузырев

кандидат экономических наук, доцент А. Н. Савиных

Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Защита состоится 12 апреля 2002 г. в 16.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.274.03 в Тюменском государственном университете по адресу: 625003, г. Тюмень, ул. Ленина 16, ауд. 304

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Тюменского государственного университета

Автореферат разослан 12 марта 2002 года

Ученый секретарь ■ , А

диссертационного совета ' ^ч)

Л. А. Краснова

¿9-¿ГУ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В последние годы был осуществлен переход к принципиально новым экономическим отношениям, который обусловил необходимость кардинальных преобразований в сфере управления земельными отношениями и кадастровой оценки земель в городском секторе экономики. Формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в этой сфере тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота.

Процессы децентрализации и регионализации, протекающие в российской экономике, обусловили возрастание роли и значения регионального аспекта данной проблемы. Поэтому исследование кадастровой оценки земли как фактора развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики в условиях рыночной трансформации, методов оценочного анализа земельного участка и определение его рыночной стоимости имеют возрастающее актуальное значение.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и оценки стоимости земель в городском секторе экономики интересовали и продолжают интересовать многих ученых. Из-за отсутствия, в силу различных обстоятельств, собственной экономической школы многие ученые обратили свой взгляд на зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой.

К фундаментальным работам, в которых рассматриваются на методологическом уровне современные проблемы на рынке оценки городских земель, относятся работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера и др.

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н. В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккергом. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А. А. Сегединова, С. И. Кабаковой, В. А. Прорвича.

Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и выполнения кадастровых работ в городах практически не нашли должного отражения в литературных источниках, в то время как производство кадастровых работ стремительно развивается, производятся обширные научные исследования, разработаны и внедрены в эксплуатацию автоматизированные кадастровые системы и многое другое.

Вышеизложенное свидетельствует об актуальности решения проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и кадастровой оценки земель в городском секторе экономики на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований в регионе в условиях трансформации экономики, что предопределило выбор темы исследования.

Основной целью работы является: исследование организационно-экономических аспектов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и разработка основных методических подходов и инструментальных средств кадастровой оценки земель в городском секторе экономики.

Для достижения намеченной цели сформулированы и решены следующие задачи:

— обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт в области развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и решения проблем кадастровой оценки городских земель;

— разработано теоретическое видение сущности и функций кадастровой оценки земель в городском секторе экономики;

— раскрыты тенденции трансформации методических основ управления земельными отношениями в сфере предпринимательства и инструментальных средств кадастровой оценки городских земель;

— выявлены современные особенности земельного рынка в России и важность земельной ренты в формировании доходов бюджета;

— определены сущность, цели и задачи кадастровой оценки городских земель в предпринимательской среде;

— обоснована перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики методом остатка для земли,

способствующая развитию предпринимательства в сфере регулирования земельных отношений.

Предмет исследования — закономерности формирования земельного рынка и кадастровая оценка, как один из основных факторов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.

Объект исследования — предпринимательская хозяйственная среда в условиях реформируемой экономики.

Теоретической и методологической основой исследования являются достижения отечественной и зарубежной науки в разработке проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и теории кадастровой оценки городских земель, направленных на создание земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в условиях рыночной трансформации. В ходе исследования изучены и обобщены общая и специальная литература, материалы научных конференций и семинаров, законодательные и другие нормативные акты, соответствующие методические и проектные материалы, а также международная практика.

Методика исследования основана на использовании диалектической логики и системного подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: научная абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения и др. В качестве специальных методов при обработке фактической информации были использованы метод статистических группировок, метод средних, индексный метод, а также элементы корреляционного и структурно-логического анализа.

Информационную базу исследования составляют публикации в периодической печати, российская и зарубежная монографическая литература, а также законодательство России и про-мышленно развитых стран. В работе использовались данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема, официальной статистической отчетности по Российской Федерации, материалы научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров, а также данные земельных комитетов.

Научная новизна исследования состоит в том, что разработаны концептуальные основы и инструментальные средства организационно-экономического механизма управления земельными

отношениями в городах как системного регулирования функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.

Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты:

— методологические положения по формированию земельного рынка и организационно-экономического механизма управления городскими земельными отношениями как системного регулятора функционально-пространственного развития города;

— приоритетные направления трансформации земельного оборота в России и развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями;

— комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в городском секторе экономики, как метод развития предпринимательства в данной сфере;

— механизм создания земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в городском секторе экономики;

— эффективные направления оценочного анализа земельного участка и определение рыночной стоимости городских земель.

Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение существенной проблемы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе экономики путем серии рентных преобразований. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в предпринимательской сфере как основа залога при получении банковского кредита, при определении рисков в инвестиционной деятельности, для целей налогообложения в работе предпринимательских структур, основным видом деятельности которых является: оценка стоимости предприятий (бизнеса), оценка недвижимости, оценка земель и т. п.

Апробация работы. Результаты исследований докладывались и обсуждались на международных, общероссийских и региональ-

ных научных и научно-практических конференциях (г. Новосибирск, г. Тюмень, г. Санкт-Петербург) в 1998—2001 годах.

Публикации. По результатам выполненных исследований опубликовано 29 работ, в том числе по теме диссертации 9 работ, общим объемом около 12 пЛл.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, библиографического списка литературы и 5 приложений. Основной текст изложен на 173 страницах, иллюстрирован рисунками. Библиографический список использованной литературы содержит 110 источников.

Во введении дано обоснование выбора темы, раскрыта ее актуальность, сформулирована цель, задачи, предмет и объект исследования, охарактеризована новизна, теоретическая и практическая значимость полученных научных результатов.

Первая глава данной работы охватывает основные аспекты развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и формирования рынка недвижимости в Российской Федерации, что включает в себя общее понятие недвижимости и понятие недвижимости как объекта владения, пользования и распоряжения. Также рассмотрены правовое регулирование и роль государственного земельного кадастра как градостроительного регулятора. Кроме того, уделено внимание зарубежному опыту развития предпринимательства и приобретения права собственности на недвижимость: дан сравнительный анализ приобретения права собственности на недвижимость в США, Канаде и России.

Во второй главе раскрыты основные понятия, относящиеся к кадастровой оценке земли в городском секторе экономики. Уделено внимание городскому земельному кадастру, его особенностям и проблемам создания.

Проанализирована современная ситуация на рынке оценки городских земель, проблемы становления и развития земельного оборота в России. Цифровая топографическая основа земельного кадастра, рассмотренная в данной главе, является необходимым условием создания земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в городском секторе экономики.

В третьей главе рассматривается методика капитализация дохода по массовой оценке территории города: международный

и отечественный опыт. Данная глава посвящена организации производства кадастровых работ на начальных этапах земельной реформы с применением теории остатка, а также оценочному анализу земельного участка и определению рыночной стоимости земли в городском секторе экономики. Автор обосновывает целесообразность применения техники остатка к недвижимости, приносящей предпринимательский доход, а также техники остатка для собственности в целом.

В заключении обобщены результаты диссертационного исследования, обладающие признаками научной новины, сформулированы основные выводы.

В приложениях приведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (метод остатка для земли), а также основы земельного законодательства на территории РФ, определяющего особенности налогообложения и комплекс различных факторов, в зависимости от которых дифференцируются ставки земельного налога.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Земельные отношения — одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, — это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.

В 1990-2002 гг. земельные отношения в России претерпели значительные изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности

и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.

Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны.

Кадастровые работы занимают особое место в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики, так как с учетом их результатов создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, способствующая развитию предпринимательства в данной сфере. Кадастр — это систематизированный свод сведений, составляемых периодически или путем: непрерывных наблюдений за соответствующим объектом. Кадастр, который в настоящее время ведется во всех странах мира, включает учет, оценку состояния и использования природных ресурсов, инженерную деятельность, экологию и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. В зарубежной практике термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость».

Являясь инструментом государственного управления землями, государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему рыночного оборота. Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты прав собственности и взвешенного налогообложения.

Из всего вышеизложенного вытекает практически важный вывод, согласно которому характер и содержание земельных отношений, равно как и полнота их включенности в структуру функционально-пространственного развития города, воздействуют на эту структуру не только качественно, но и количественно, в том числе в стоимостной форме. Последнее позволяет рассматривать системно-регулирующие воздействия земельного рынка в плане функционально-пространственного вторжения в экономическую сферу, в область бюджетно-налоговых отношений и финансирования, отношений собственности и т.д.

В настоящее время в России происходит становление методов оценки земель на основе определения их рыночной стоимости. Процесс кадастровой оценки представляет собой совокупность регламентируемых шагов и фаз, которые прогрессивно ведут от общих действий к индивидуализации на уровне парцеллы, являющейся единицей оценочной деятельности.

Представление о процессе в целом может дать рис. 1.

Важным аспектом процесса кадастровой оценки городских земель в предпринимательской среде является обоснование разумного сочетания идеологий управления и регулирования. Необходимость этого определяется не столько требованиями теории, сколько новыми реальностями субъектно-объектных взаимодействий отдельных компонентов в уникальной по сложности

структуре крупных городов. Здесь и обнаруживаются подходы к ключевому содержательному понятию предлагаемой автором концепции — «системное регулирование функционально-пространственного развития крупного города».

В контексте предмета данной работы уместно трактовать его как специально организуемую совокупность идеологических, политических, правовых и экономических воздействий на условия,

Рис. 1. Процесс кадастровой оценки земель в городском секторе экономики

приоритеты и ограничения преобразований отдельных элементов территориальных систем и (или) взаимосвязей между ними с целью разрешения территориально-хозяйственных, административно-территориальных и прочих противоречий и обеспечения на этой основе комплексного и сбалансированного воспроизводства территориального потенциала. Системность такого регулирования состоит, прежде всего, как в одновременном воздействии на рассматриваемую структуру нескольких взаимосвязанных регуляторов (правовых, экономических и других), так и в ориентации этого воздействия на внутриструктурные отношения.

Важнейший содержательный компонент предлагаемой концепции системного регулирования функционально-пространственного развития крупного города — обоснование возможности и практического использования для этих целей операционных механизмов, адекватных показанным выше особенностям современных социально-экономических систем крупных городов. Такие механизмы названы «системными регуляторами».

Идеология системного регулирования предполагает преобразование частных механизмов воздействия на предпринимательские отношения, сферы и интересы функционально-пространственного развития крупного города в механизмы системного воздействия. При этом предпочтение должно отдаваться разработке и использованию специально сконструированных системных механизмов, которые, во-первых, сами обладали бы системным воздействием на каждый объект регулирования и, во-вторых, оказывали бы его одновременно на возможно большее число элементов функционально-пространственного развития города.

В этом контексте состав и классификация системных регуляторов не укладываются в традиционные схемы одномерных, монофункциональных воздействий. Системные регуляторы реальных городских ситуаций в одно и то же время выступают и как внутрирегламентационные, и как предметно ориентированные, и как системно упорядочивающие формы взаимодействий отдельных элементов, и как общерегламентационные.

Перечень системных регуляторов весьма широк. Автором рассмотрена только капитализация дохода массовой оценки территории города. Под капитализацией понимается процедура перевода потока доходов в показатель текущей стоимости для дан-

юго объекта путем деления показателя доходов на фактор, напеваемый нормой капитализации. При всех своих качественных )азличиях и функциональной разнородности именно этот регу-мтор сегодня наиболее значим в предпринимательской деятель-гости не только на уровне локальных городских структур, но и 1а всех уровнях территориальной организации общества.

Перед принятием решения о покупке земельного участка пред-тринимателю необходимо определить, каким потенциалом повы-пения стоимости обладает данная собственность. В диссертации зыделены основные факторы: потенциал местоположения участка, рыночный спрос, правовая обоснованность застройки, ресурсное качество участка, финансовая обоснованность.

Для определения стоимости земельного участка используются различные методы: метод сравнения продаж, метод аллока-дии или подобия, метод разбивки на участки. Для развития пред-тринимательства в сфере регулирования земельных отношений автором усовершенствован метод техники остатка недвижимости, приносящей предпринимательский доход.

Техника остатка для земли берет начало в классической теории экономики земли, согласно которой весь доход, приписываемый земле должен рассматриваться как остаточный. Стоимость эпределяется элементами в нее входящими.

Рис. 2. Элементы, определяющие стоимость земли в предпринимательской деятельности

Автор предлагает в качестве нового элемента данной теории употребление термина «реверсия» вместо слова «остаток». Этот термин позволяет более полно учитывать остаточную стоимость объекта при прекращения поступлений потока доходов. Это позволяет избежать теоретически необоснованного этапа разделения дохода на две составляющие — доход от здания и доход от земли.

Выводы и предложения.

1. В связи с проведением земельной реформы в России, установлением многообразия и равенства всех форм земельной собственности необходимо ввести земельный кадастр и мониторинг земель, т.к. без этих сведений нельзя научно обоснованно решить вопрос об установлении платы за землю, определить действительную стоимость земли и предпринимательский доход.

2. Учитывая роль предпринимательства и место инвестиционно-строительного комплекса в качестве основной движущей силы, признанной обеспечивать системное развитие функционально-пространственной среды крупного города, нормативно-правовому упорядочению взаимоотношений этого комплекса с социально-экономической структурой города следует уделить приоритетное внимание.

3. Аргументированные в диссертации теоретико-методологические положения и сформулированные на их основе практические задачи получат конструктивное решение, если для крупного города будет разработан и принят ряд дополнительных нормативно-правовых актов.

4. Наряду с регламентацией механизма городского налогообложения (его упорядочения, прояснения и упрощения) необходимо самым тщательным образом определить основания, размеры, сроки и процедуры выделения из городского бюджета средств на реализацию силами инвестиционно-строительного комплекса города различных проектов (городских заказов) для нужд предпринимательства и функционально-пространственного развития крупного города. При этом должны быть не только определены цели и размеры средств, которые могут быть потрачены, но и предусмотрены четкие основания и процедуры наступления ответственности за их результативное расходование. Во всех случаях выделения из бюджета крупных ассигнований, связанных с

реализацией инвестиционных проектов, следовало бы перейти к бюджетному финансированию расходов в виде бюджетных программ. Взаимоотношения городской казны по поводу получения из нее средств целесообразно строить на договорах и контрактах, в которых фиксировались бы четко определенные и легко проверяемые целевые задания; дальнейшее выделение средств должно прямо зависеть от достижения этих целей. Для развития предпринимательства необходимо устранить необоснованные правовые ограничения на куплю-продажу земли и вместе с тем стимулировать приток крупного капитала, в том числе иностранного, для проведения сделок подобного рода. Чтобы предотвратить возможные махинации, такие сделки необходимо осуществлять на основе залоговых аукционов при помощи специализированных банковских структур с введением при необходимости временного ограничения на последующую перепродажу.

6. На федеральном и региональном уровнях необходимо формирование фонда государственных ликвидных активов с целью обеспечения гарантии рисков коммерческих банков по операциям купли-продажи и залога земли, особенно в регионах с кризисным состоянием землеоборота; создать единую автоматизированную систему государственного земельного кадастра, содержащую кадастровые характеристики земельных участков, сведения об имеющихся строительных объектах, об окружающей экономической и экологической среде, данные о субъектах земельного рынка, юридические нормы и законодательные акты по оформлению сделок с земельными участками, информацию о спросе и предложении на земельном рынке; упорядочить взимание и сократить величину госпошлин и иных платежей за оформление сделок с землей.

7. Необходимо разработать федеральную и региональные комплексные целевые программы поддержки предпринимательства и эффективного функционирования земельного рынка, определив в них цели и задачи развития и структурной перестройки рыночного землеоборота, систему мероприятий по его активизации и упорядочению, этапы и сроки реализации намеченных мероприятий, а также способы привлечения средств для финансового обеспечения данных программ.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Основные положения диссертационного исследования нашли свос отражение в следующих публикациях:

1. Методы оценки городских земель // Геомонитсрннг на осиовс современных технологий сбора и обработки информации. Научно-техн конф.., посвященная 90-летию К. Л. Проворова, заслуженного работ пика геодезии и картографии, 14-17 декабря 1999 года. Новосибирск СГГА, 1999. С. 163 (в соавторстве).

2. Цена земли и анализ методов ее оценки // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов \ сообщений к международной научно-практической конференции 10 фев раля 2000 г. — Новосибирск: НГАСУ, 2000. С 329-331 (в соавторстве)

3. Инвестиционный земельный фонд и оценка его стоимости // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика Материалы международной научно-практической конференции. СПб Нестор, 2000. С. 78-80 (в соавторстве).

4. Особенности коммерческого финансирования инновационногс предпринимательства // Сборник материалов межкафедрального науч но-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». Новосибирск: СГГА, 2000. С. 41-47 (в соавторстве).

5. Экономическая оценка производительного потенциала земли каг-инвестиционного ресурса // Экономика и предпринимательство в стро ительстве: Сб. науч. тр. (выпуск 6) / Отв. ред. А. И. Щербаков. Ново сибирск: НГАСУ, 2000. С. 94-97 (в соавторстве).

6. Государственное управление рынком недвижимости // Пробле мы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практической кон ференции 10-12 октября 2000 г. Новосибирск: НГТУ, 2000. С. 98-9£ (в соавторстве).

7. Земельный кадастр — основа налогообложения земли // Нефт1 и газ. Известия высших учебных заведений. Тюмень: ТГНУ, 2000/4 С. 124-127 (в соавторстве).

8. Земля и недвижимость. Монография // Томск: изд. ТПУ, 2001 С. 126 (в соавторстве).

9. Доходный метод оценки объектов недвижимости // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Труды II Между народной научно-практической конференции. 15-17 мая 2001 г. СПб Нестор, 2001. С. 168 (в соавторстве).

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кравцов, Александр Борисович

ВВЕДЕНИЕ

1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1. Исторический опыт поземельной собственности в России и понятие недвижимости

1.2. Правовое регулирование недвижимости, приносящей предпринимательский доход

1.3. Сравнительный анализ приобретения права собственности на недвижимость в работе предпринимательских структур в США, Канаде и России

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫЕ СРЕДСТВА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ

2.1. Особенности кадастровой оценки городских земель и проблемы создания городского земельного кадастра

2.2. Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе экономики и связанной с ними недвижимости

2.3. Развитие предпринимательства и особенности управления земельными | отношениями в городах. Становление и развитие земельного оборота в ^России

3. МЕТОДИКА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА ПО МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА КАК СИСТЕМНЫЙ РЕГУЛЯТОР ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ

3.1. Организация производства кадастровых работ на начальных этапах земельной реформы с применением теории остатка

3.2. Оценочный анализ земельного участка и определение рыночной стоимости земель в городском секторе экономики

3.3. Применение техники остатка недвижимости, приносящей предпринимательский доход

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики"

Актуальность темы исследования. Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.

В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.

Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны.

Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли. Целью землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их сохранность; на несельскохозяйственных - рациональное размещение производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды.

Современное землеустройство проводится на основе широкого ; использования материалов земельного кадастра и мониторинга земель, ^почвенного и геоботанического обследования, учета ландшафтов, рельефа, соблюдения экологизации землепользования. Все это способствует рациональному использованию земли, своевременной регистрации землепользований, правильному учету количества и качества земли, проведению бонитировки почв и экономической оценки земли.

Кадастровые работы занимают особое место в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики, так как с учетом их результатов создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, способствующая развитию предпринимательства в данной сфере. Кадастр - это систематизированный свод сведений, составляемых периодически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом. Кадастр, который в настоящее время ведется во всех странах мира, включает учет, оценку состояния и использования природных ресурсов, инженерную деятельность, экологию и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. В зарубежной практике термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость».

Являясь инструментом государственного управления землями, государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему рыночного оборота. Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты прав собственности и взвешенного налогообложения.

Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота. Центральной в плане исследования макроэкономического аспекта перехода земли в систему рыночного оборота, является целостность единства процесса управления землями и охраны земель. В связи с этим, производству кадастровых работ особое внимание уделяют органы государственной власти и местного самоуправления, различные министерства и ведомства.

Процессы децентрализации и регионализации, протекающие в российской экономике, обусловили возрастание роли и значения регионального аспекта данной проблемы. Поэтому исследование кадастровой оценки земли как фактора развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики в условиях рыночной трансформации, методов оценочного анализа земельного участка и определение его рыночной стоимости имеют возрастающее актуальное значение.

Разработанность проблемы. Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и оценки стоимости земель в городском секторе экономики интересовали и продолжают интересовать многих ученых. Из-за отсутствия собственной школы многие ученые обратили свой взгляд на зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой.

Западный опыт исследований по данной проблеме отнюдь не ограничивается указанными работами современных авторов. Его история началась более 100 лет тому назад. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890г. по 70-е годы двадцатого столетия сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Количественные методы изучения» К классическим работам, в которых рассматриваются на методологическом уровне современные проблемы на рынке оценки городских земель, относятся работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера.

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы

Примером квалифицированной и корректной постановки задачи кадастровой оценки городских земель является методика, разработанная в петербургском АОЗТ «Перспектива» В.П. Федоровым и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга. В монографии В.И. Гладкова «Кадастровые работы в городах» изложена авторская точка зрения на отмеченные проблемы, которая сформировалась на основе обобщения результатов научных и методических исследований проблем кадастра, кадастровых работ и разработки автоматизированных кадастровых систем, осуществляемых в Новосибирском филиале РосНИЦ «Земля».

Новые идеи, исходные посылки и определения, а также требования к программно-методическому обеспечению кадастровой' оценки земель содержатся в работах А.П. Ромма. Главное требование, предъявляемое к разработке и вводу в действие автоматизированной информационной системы кадастра земель населенных пунктов - полная совместимость информационного, программного, технологического и методического обеспечения с соответствующими видами обеспечения автоматизированной системы государственного земельного кадастра и автоматизированной системы городского кадастра.

Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и выполнения кадастровых работ в городах практически не нашли должного отражения в литературных источниках, в то время как производство кадастровых работ стремительно развивается, производятся обширные научные исследования, разработаны и внедрены в эксплуатацию автоматизированные кадастровые системы и многое другое. В итоге многие вопросы теории и практики проведения кадастровых работ не доводятся до сведения специалистов. Методические недостатки рассмотренных нами разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, являются настоящей проблемой.

Вышеизложенное свидетельствует об актуальности решения проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и кадастровой оценки земель в городском секторе экономики на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований в регионе в условиях трансформации экономики, что предопределило выбор темы исследования.

Основной целью работы является: исследование организационно-экономических аспектов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и разработка основных методических подходов и инструментальных средств кадастровой оценки земель в городском секторе экономики.

Для достижения намеченной цели сформулированы и решены следующие задачи:

- обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт в области развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и решения проблем кадастровой оценки городских земель;

- разработано теоретическое видение сущности и функций кадастровой оценки земель в городском секторе экономики;

- раскрыты тенденции трансформации методических основ управления земельными отношениями в сфере предпринимательства и инструментальных средств кадастровой оценки городских земель;

- выявлены современные особенности земельного рынка в России и важность земельной ренты в формировании доходов бюджета;

- определены сущность, цели и задачи кадастровой оценки городских земель в предпринимательской среде;

V '

- обоснована перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики методом остатка для земли, способствующая развитию предпринимательства в сфере регулирования земельных отношений.

Предмет исследования - закономерности формирования земельного рынка и кадастровая оценка, как один из основных факторов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.

Объект исследования - предпринимательская хозяйственная среда в условиях реформируемой экономики.

Теоретической и методологической основой исследования являются достижения отечественной и зарубежной науки в разработке проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и теории кадастровой оценки городских земель, направленных на создание земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в условиях рыночной трансформации. В ходе исследования изучены и обобщены общая и специальная литература, материалы научных конференций и семинаров, законодательные и другие нормативные акты, соответствующие методические и проектные материалы, а также международная практика.

Методика исследования основана на использовании диалектической логики и системного подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: научная абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения и др. В качестве специальных методов при обработке фактической информации были использованы метод статистических группировок, метод средних, индексный метод, а также элементы корреляционного и структурно-логического анализа.

Информационную базу исследования составляют публикации в периодической печати, российская и зарубежная монографическая литература, а также законодательство России и промышленно развитых стран. В работе использовались данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема, официальной статистической отчетности по Российской Федерации, материалы научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров, а также данные земельных комитетов.

Научная новизна исследования состоит в том, что разработаны концептуальные основы и инструментальные средства организационно-экономического механизма управления земельными отношениями в городах как системного регулирования функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.

Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты:

- методологические положения по формированию земельного рынка и организационно-экономического механизма управления городскими земельными отношениями как системного регулятора функционально-пространственного развития города;

- приоритетные направления трансформации земельного оборота в России и развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями;

- комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в городском секторе экономики, как метод развития предпринимательства в данной сфере;

- механизм создания земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в городском секторе экономики;

- эффективные направления оценочного анализа земельного участка и определение рыночной стоимости городских земель.

Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной проблемы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе экономики путем серии рентных преобразований, являющейся одной из наиболее актуальных и важных задач в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшем развитии. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в предпринимательской сфере как основа залога при получении банковского кредита, при определении рисков в инвестиционной деятельности, для целей налогообложения в работе предпринимательских структур, основным видом деятельности которых является: оценка стоимости, оценка недвижимости, оценка земель и т.п.

Апробация работы. Результаты исследований докладывались и обсуждались на международных, общероссийских и региональных научных и научно-практических конференциях (г. Новосибирск, г. Тюмень, г. Санкт-Петербург) в 1998 - 2001 годах.

Публикации. По результатам выполненных исследований опубликовано (совместно с другими авторами) 20 работ, общим объемом около 12 п.л. (в том числе монография «Земля и недвижимость». - Томск: Изд. ТПУ, 2001. — 126 е.).

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, библиографического списка литературы и 5 приложений. Основной текст изложен на 173 страницах, иллюстрирован рисунками. Библиографический список использованной литературы содержит 110 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кравцов, Александр Борисович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проблема системного регулирования городского развития в переходный к рынку период - одна из исключительно актуальных и в то же время исследованных явно недостаточно. Кардинальные перемены, происшедшие в последние годы в самом предмете этого регулирования (городском развитии и внешних его условиях), были столь многоплановы и динамичны, что теоретико-методологическое осмысление новых реалий, а тем более вероятных перспектив эволюции городов сильно запаздывает. Впрочем, многими практиками осознается, что новая городская политика не может быть обоснованной (и даже просто разумной) без опоры на надежный научный фундамент.

Как известно, изучение социальных, демографических, экономических, экологических, инженерных и иных проблем городов наиболее интенсивно велось в 80-е годы. Тогда, с одной стороны, сформировались определенные организационно-правовые предпосылки автономизации городского управления и, с другой стороны, городская тематика заняла достойные места в исследованиях академических и отраслевых институтов, вузов, а также специально созданных научно-технических и научно-исследовательских центров многих крупных городов России, в первую очередь Москвы и Ленинграда.

В тот же период была коренным образом пересмотрена методика разработки комплексных планов социально-экономического развития городов и их районов, генеральных планов, районных планировок, схем расселения.

Этот пик исследований был вполне естественным, поскольку «социалистический город» как их объект находился в фазе стабильного, эволюционного развития. Все внешние системы (общественно-политическая ситуация, экономический строй, структура органов управления и государственное устройство, действовавшие схемы развития и размещения производительных сил, порядок расселения и др.) при постоянных частных своих изменениях в целом трансформировались достаточно взаимосвязано и медленно. Сами же города, их проблемы, потенциал становились все более удобными объектами программного управления, моделирования и т.п.

В настоящее время ситуация коренным образом изменилась. Радикально трансформировалась политическая структура общества с ориентацией на правовые, многопартийные, демократические его основы. Поменялась сама суть экономических отношений (осуществляется переход к рынку). Произошел гласный отказ от тотально огосударствленного обеспечения социального развития.

Города, особенно крупные, превратились в центры общественно-политических и социальных напряжений, где при той же (если не большей) концентрации населения резко сокращаются традиционные бюджетные источники финансирования социальной сферы. Предельно дифференцируется социальный потенциал, стремительно теряет престиж и социальную значимость традиционная городская интеллигенция (инженерно-технические и научные работники, учителя, врачи) и, наоборот, резко повышается социальная роль субъектов финансово-торгового сектора. Принципиально обновились формы, методы и объекты городского управления.

Наряду с этим получила конституционное закрепление идея территориальной самостоятельности и местного самоуправления, во многом повысилась ответственность городских властей за безусловное гарантирование населению соответствующих социальных благ, свобод, защиты и т.п.

Все это требует коренного переосмысления самой сути регулятивных воздействий на сложные и во многом противоречивые отношения, складывающиеся в процессе функциоально-пространственных преобразований города в переходный период. Особый интерес сегодня представляют не столько относительно стабильные отраслевые и подотраслевые блоки социально-экономической структуры города, сколько динамично меняющиеся внешние условия функционирования этих блоков, равно как и не менее динамичные отношения между ними.

Регулирование всего этого можно наиболее результативно развернуть только с использованием специальной системной технологии, в том числе путем применения так называемых системных регуляторов, одним из которых является государственно-земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.

Сведения государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при подборе оптимальных вариантов участков для их предоставления и изъятия, при совершении сделок с землей, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель.

Содержание кадастра определяется Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622.

Во-первых, в кадастре содержатся данные о земельных участках и субъектах земельной собственности, землепользования и аренды земли, целевом назначении земельных участков, характере их использования.

Во-вторых, кадастр содержит данные количественного учета земель в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.

В-третьих, фиксируются необходимые сведения о качественном состоянии земель.

В-четвертых, в кадастре дается оценка земель, т.е. определяется их сравнительная ценность как средства производства в сельском хозяйстве, а также степень эффективности их использования.

Необходимо, чтобы сведения всех разделов кадастра были объективными и достоверными, соответствовали фактическому состоянию земель и их использованию.

Все кадастровые сведения о земле оформляются специальной базовой, периодически обновляемой и ежегодно составляемой документацией. Ежегодно не позднее 30 апреля Госкомзем представляет правительству РФ национальный доклад о состоянии и использовании земель, составляемый на основе данных государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Мониторинг земель - это система наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все земли Российской Федерации. К основным задачам мониторинга относятся: своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов. Собранные путем мониторинга материалы служат правовым основанием для принятия необходимых решений компетентными государственными органами в соответствии с задачами их повседневной деятельности в области использования и охраны земель.

В зависимости от целей наблюдения и охватываемой территории мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Поэтому мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами. Постановлением Совета Министров и Правительства от 5 февраля 1993 г. утверждена Государственная программа мониторинга земель РФ. Начиная с 1996 г. в РФ создается многоуровневая информационная база мониторинга земель, налаживается постоянно действующая система прогноза, предупреждения и -устранения последствий негативных процессов, влияющих на качество и использование земель.

Считаем, что в связи с проведением земельной реформы в России, установлением многообразия и равенства всех форм земельной собственности необходимо вести земельный кадастр и мониторинг земель, так как без этих сведений нельзя научно обоснованно решить вопрос об установлении платы за землю и определить действительную стоимость земли.

Учитывая место и роль инвестиционно-строительного комплекса в качестве основной движущей силы, призванной обеспечивать системное развитие функционально-пространственной среды крупного города, нормативно-правовому упорядочению взаимоотношений этого комплекса с социально-экономической структурой города следует уделить приоритетное внимание.

В настоящее время указанные взаимоотношения регламентируются несколькими десятками правовых актов федерального уровня, сотнями подзаконных актов министерств и ведомств, множеством нормативных документов, принятых Правительством и подчиненными ему ведомствами.

По моему мнению, аргументируемые выше теоретико-методологические положения и сформулированные на их основе практические задачи получат конструктивное решение, если в крупном городе будет разработан и принят ряд дополнительных нормативно-правовых актов.

Начать следовало бы с наиболее общего и принципиального документа -Постановления Правительства «О приведении нормативно-правовой базы деятельности новосибирского инвестиционно-строительного комплекса в соответствие с требованиями новейшего российского законодательства и с учетом особенностей проведения экономической реформы в крупном городе». В этом документе должна быть в предельно конструктивном, операциональном виде изложена концепция всестороннего пересмотра (инвентаризации) существующих нормативно-правовых актов и сведения их в целостную систему. Постановление призвано определить полный перечень новых нормативных актов, установить задания и сроки на разработку их проектов.

В ряду новых правовых документов центральное место мог бы занять объемный и исчерпывающий закон «О своде норм и правил, регламентирующих деятельность инвестиционно-строительного комплекса крупного города в новых условиях». Было бы желательно обеспечить посредством этого акта обновление, упорядочение и кодификацию всех норм и правил, регламентирующих производственно-хозяйственную деятельность организаций инвестиционно-строительного комплекса. Здесь же важно однозначно определить состав, полномочия и ответственность властно-управленческих органов и должностных лиц, наделенных правом осуществлять административные действия в отношении инвестиционно-строительного комплекса.

Принципиально важно, наконец, внести полную ясность в вопросы о финансовых источниках, условиях и обеспечении инвестиционно-строительной деятельности в переходный период. С этой целью предстоит разработать и принять закон «О регламентации бюджетно-налоговых отношений предпринимательских структур инвестиционно-строительного комплекса крупного города».

Наряду с регламентацией механизма городского налогообложения (его упорядочения, прояснения и упрощения) необходимо самым тщательным образом определить основания, размеры, сроки и процедуры выделения из городского бюджета средств на реализацию силами инвестиционно-строительного комплекса города различных проектов (городских заказов) для нужд функционально-пространственного развития крупного города. При этом должны быть не только определены цели и размеры средств, которые могут быть потрачены, но и предусмотрены четкие основания и процедуры наступления ответственности за их результативное расходование. Во всех случаях выделения из бюджета крупных ассигнований, связанных с реализацией инвестиционных проектов, следовало бы перейти к бюджетному финансированию расходов в виде бюджетных программ. Взаимоотношения городской казны по поводу получения из нее средств целесообразно строить на договорах и контрактах, в которых фиксировались бы четко определенные и легко проверяемые целевые задания; дальнейшее выделение средств должно прямо зависеть от достижения этих целей. Наиболее крупные бюджетные статьи важно «олицетворить» ответственными распорядителями и ответственными получателями. Должен восторжествовать простой и понятный всем принцип: «нет программы - нет средств, нет результатов - нет продолжения финансирования».

С этим вопросом тесно связана проблема реализации в крупном городе особо крупных инвестиционно-строительных проектов. Возникают немалые трудности с идентификацией самой категории таких проектов, определением специфики их разработки и реализации, установлением особых режимов отвода и использования земли, финансирования и т.п. Все эти- аспекты можно было бы расписать и урегулировать в специальном Постановлении правительства «Об организации разработки и реализации особо крупных инвестиционно-строительных проектов, имеющих общегородское и федеральное значение».

Необходимо устранить необоснованные правовые ограничения на куплю-продажу земли и вместе с тем стимулировать приток крупного капитала, в том числе иностранного, для проведения сделок подобного рода. Чтобы предотвратить возможные махинации, такие сделки необходимо осуществлять на основе залоговых аукционов при помощи специализированных банковских структур с введением при необходимости (для земель сельскохозяйственного назначения) временного ограничения на последующую перепродажу.

На федеральном и региональном уровнях необходимо формирование фонда государственных ликвидных активов с целью обеспечения гарантии рисков коммерческих банков по операциям купли-продажи и залога земли, особенно в регионах с кризисным состоянием землеоборота; создать единую автоматизированную систему государственного земельного кадастра, содержащую кадастровые характеристики земельных участков, сведения об имеющихся строительных объектах, об окружающей экономической и экологической среде, данные о субъектах земельного рынка, юридические нормы и законодательные акты по оформлению сделок с земельными участками, информацию о спросе и предложении на земельном рынке; упорядочить взимание и сократить величину госпошлин и иных платежей за оформление сделок с землей.

Государство должно выполнять обязательства по осуществлению работ, направленных на восстановление земельного фонда, создание современных транспортной и коммуникационной систем. Стимулировать развитие инфраструктуры земельного рынка, включая создание сети земельных и ипотечных банков, посреднических и консалтинговых учреждений, нотариальных контор и т. п.

Необходимо разработать федеральную и региональные комплексные целевые программы поддержки эффективного функционирования земельного рынка, определив в них цели и задачи развития и структурной перестройки рыночного землеоборота, систему мероприятий по его активизации и упорядочению, этапы и сроки реализации намеченных мероприятий, а также способы привлечения средств для финансового обеспечения данных программ.

При решении вопросов организации и управления земельными отношениями в предпринимательской сфере в новых условиях необходимы неординарные подходы. Новый земельный строй коренным образом изменил прежнюю систему управления кадастром, поэтому теория кадастра должна принципиально обновить подходы к организации кадастрового производства в предпринимательских структурах, разработать современные экономические методы управления земельными отношениями в городском секторе экономики.