Оценка стоимости недвижимости при планировании инвестиций в строительство и реконструкцию жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка стоимости недвижимости при планировании инвестиций в строительство и реконструкцию жилья"



На правахрукописи

Побегайлов Олег Анатольевич

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ПЛАНИРОВАНИИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЮ ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2005

Работа выполнена в Ростовском государственном строительном университете на кафедре организации строительства

Научный руководитель -

доктор технических наук,

профессор Костюченко В.В.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук,

профессор Риполь-Сарагоси Ф.Б.

кандидат экономических наук, доцент Лакшин М.И.

Ведущая организация: Южно-Российский государственный технический университет (НПИ)

Защита состоится «16» марта 2005 г. в «12» часов.

на заседании диссертационного совета Д.212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, а. 37

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162

Автореферат разослан « 11» февраля 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности с высокой степенью точности и надежности. Потребность в оценочных услугах возникает при определении эффективности инвестирования при строительстве жилья, купле-продаже квартир и земельных участков, реконструкции зданий (сооружений) и т.д.

Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобрели в самое последнее время, когда встал вопрос о совершенствовании методик определения рыночной стоимости жилья и другого недвижимого имущества физических лиц для целей налогообложения. Однако для крупных строительных организаций-застройщиков необходимо знать также какой доход принесет тот или иной возводимый объект.

Стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью, а также с рыночной стоимостью аналогичного имущества.

Все сферы деятельности строительной организации (как заказчика-застройщика, так и подрядчика) требуют соответствующих прогнозных расчетов и оценок. Цель таких оценок и расчетов - определение потребности в инвестициях, оптимизация доходов при реализации продукции строительного производства, при сдаче недвижимости в аренду, обмене и т. д.

Для совершенствования методов оценки необходимо изучить и спрогнозировать денежные потоки от реализации строительной продукции, проанализировать инвестируемые средства в строительство.

В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества. Факторы, влияющие на стой-

мость, являются важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков.

В дальнейшем рынок недвижимости будет все более усложняться. Появятся новые финансовые инструменты, изменится налогообложение, возникнут новые формы владения. По мере этого сумма, выплачиваемая за собственность, будет иметь все меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы покупают не только недвижимость, но и определенный набор связанных с ней условий. Следовательно, для оценки рыночной стоимости необходимо вносить значительные поправки в изначальную цену недвижимости.

Еще одной важной проблемой в этой сфере является автоматизация оценки и создание программных комплексов определения стоимости недвижимости. Но отсутствие инфраструктуры рынка, несоответствие материального уровня пользователей новым техническим и программным средствам оказывают сдерживающее влияние на становление рынка программных продуктов в строительном производстве. Поэтому основная задача в этот период - комплексное насыщение строительного рынка новейшими программными разработками по оценке недвижимости, рассчитанными на массового пользователя.

Степень разработанности проблемы

В области научного определения стоимости недвижимости работали ведущие ученые России и зарубежья. Теоретическим и методологическим проблемам оценки недвижимости посвящены труды И.Т. Балабанова, В.А. Горемыки-на, П.Г. Грабового, СВ. Грибовского, А.Г. Грязновой, В.Н. Зарубина, Н.В. Калининой, Г.В. Попова, Е.И. Тарасевича, Дж. Эккерта и других ученых. Широко известны труды В.В. Григорьева, Н.Е. Симионовой, М.А. Федотовой об оценке предприятий как имущественного комплекса, оценке объектов городского хозяйства, муниципальной недвижимости и т.д. Глубокие исследования рынка жилья проведены Г.М. Стерником, Ю.Ф. Симионовым, В.Л. Яськовым. Весомый вклад в разработку теории инвестиционного менеджмента внесли А.Н. Асаул, М.И. Каменецкий, В.М. Серов. А труды американских ученых Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя, касающиеся вопросов ипотечно-инвестиционного

анализа, составления гипотетических финансовых расчетов и других проблем в данной области, получили высокую оценку со стороны отечественных специалистов и неоднократно издавались на русском языке. Большое значение для теории и практики исследуемой темы также имеют работы А.А Русакова, Б.Д. Новикова, С.Н. Максимова, Е.П. Ушаковой, В.З. Черняка, Р. Страйка, Г.С. Хар-рисона.

Среди диссертационных исследований по данному направлению, выполненных в последние годы, следует отметить работы СИ. Румянцева «Экономико-математическое моделирование массовой оценки объектов недвижимости», А.А Демченко «Управление городской недвижимостью на основе экономической оценки земельных ресурсов», Е.Н. Дорожковой «Рынок жилой недвижимости: состояние и особенности развития (на примере г. Читы)», С.Г. Михайлова «Метод оценки объектов для эффективного управления недвижимостью».

Анализ общепринятых методов оценки недвижимости показал необходимость формирования комплексного программного обеспечения работ по определению стоимости недвижимости. Новая сметно-нормативная база ценообразования обусловила необходимость привлечения новых идей и научных разработок в вопросах формирования цен на строительную продукцию, а следовательно, и на недвижимость в целом. Теоретическая и практическая значимость данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационного исследования является решение научной и практической задачи формирования аппарата оценки денежного потока от реализации деятельности строительных фирм, который учитывал бы особенности оценки объектов недвижимости и был направлен на выполнение прогнозных и оценочных расчетов их стоимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - определить показатели, обеспечивающие достоверный анализ рынка недвижимости, и провести краткий анализ рынка недвижимости в России по основным показателям;

- провести анализ существующих и ранее применявшихся методов оценю! недвижимости;

- предложить метод определения основных факторов, формирующих стоимость объекта недвижимости, и провести их экспертную оценку;

- разработать алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости;

- рассчитать коэффициенты капитализации для оценки различных жилых зданий в Ростовской области;

- выработать рекомендации по внедрению агрегатного стоимостного индекса при формировании договорной цены строительной продукции;

- сформировать комплексную модель определения стоимости недвижимости и прогнозирования дохода от капитального строительства.

Объект и предмет исследования Объектом исследования является процедура определения стоимости недвижимости с позиции максимального получения прибыли при реализации продукции строительного производства ростовскими строительными организациями.

Предметом исследования являются оптимальные методы оценки недвижимости, позволяющие с высокой точностью прогнозировать прибыль от строительства объектов жилья, в том числе на стадии планирования инвестиций.

Теоретические и методологические основы исследования Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости недвижимости, планирования инвестиций, а также управления недвижимостью. В своей работе автор опирался на современное законодательство, теории переходной экономики и системного анализа.

Методология исследования основана на теории рыночной экономики, теории организации, системотехнике строительства, теории планирования эксперимента. В работе использовались экономико-математические методы, методы математической статистики, линейного программирования.

Главным методом исследования служит программно-технологический инструментарий оценки объектов недвижимости.

Для выполнения диссертационного исследования автор изучил действующее в России законодательство в области оценки, налогообложения и управления недвижимостью. Были проанализированы научные разработки Б.Д. Новикова в области оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

При разработке прикладного программного обеспечения использовались инструментальные средства электронных таблиц Microsoft Excel, пакет прикладных программ Eureka, язык программирования Visual Basic и FoxPro 2.6.

Выносимые на защиту результаты работы, имеющие научную новизну

Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом совершенствовании методов прогнозных и оценочных расчетов стоимости объекта недвижимости, разработке программно-технологического инструментария оценки недвижимости, формировании комплексной модели оценки недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.

Научную новизну составляют следующие результаты исследования:

1. Обоснованы ценовые коэффициенты для Ростовской области, на основе чего выработаны обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания (фундамент, стены, кровля, системы водоснабжения, теплоснабжения и т.д.).

2. Рассчитаны коэффициенты капитализации для некоторых типов жилых зданий исследуемого региона на стадии начальной эксплуатации.

3. Разработаны алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости.

4. Предложена схема метода прогнозирования долгосрочного развития фирмы с учетом неустойчивой динамики строительства по объективным причинам.

5. Определены коэффициенты реконструкции, позволяющие рассчитать оптимальную продажную стоимость в условиях рынка с учетом предлагаемых поправочных коэффициентов в зависимости от места, срока и качества строительства при подготовке смет стоимости объекта капитального строительства.

6. Предложена комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.

Практическая значимость и внедрение результатов исследования

Практическая значимость полученных результатов заключается в возможности широкого применения усовершенствованных методов формирования договорной цены объекта недвижимости, получения высоких доходов от его реализации при минимальных сроках окупаемости инвестиций.

Рассчитанные коэффициенты капитализации для ряда типов жилых зданий в Ростове-на-Дону могут применяться в практике оценщиков.

Разработанные алгоритм и программы определения стоимости недвижимости могут применять заказчики, застройщики, генеральные подрядчики, риэлторы и организации технического учета недвижимости.

Кроме того, результаты исследования автор использует при чтении лекций по дисциплинам «Экономика строительства» и «Основы управления недвижимостью».

Данный программный комплекс и другие результаты диссертационного исследования внедрены и опробованы в 2003-2004 гг. в ООО НПФ «Интербиотех» для оценки стоимости зданий до и после повышения их эксплутационной надежности, в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области для определения инвентарной стоимости зданий. В 2004 г. этот программный комплекс и поправочные коэффициенты для формирования договорной цены объекта были внедрены в Департаменте строительства администрации г. Ростова-на-Дону для повышения точности расчетов стоимости при реконструкции старого жилищного фонда, строительстве новых жилых и административных зданий.

Апробация результатов исследования

Основные положения диссертации докладывались и обсуждались на международных научно-практических конференциях в Ростовском государственном строительном университете в 2002, 2003 и 2004 гг. Они также излагались в отчете о научно-исследовательской работе за 2003-2004 гг. по гранту Министер-

ства образования РФ Г02-3.3-397 «Моделирование комплексной системы оценки недвижимости».

Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 6 научных работ общим объемом 19,69 усл. печ. л., в том числе авторских -19,69.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 175 наименований, в т. ч. 4 - на английском языке, а также 7 приложений. Общий объем составляет 197 страниц машинописного текста, в том числе 142 страницы основного текста, 36 таблиц, 27 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи исследования, теоретические основы и методологические подходы к решению проблемы.

В первой главе охарактеризованы различные категории недвижимости, раскрыты понятия различных видов ее стоимости; исследована существующая база ценообразования, прежде всего, на первичном рынке; выполнен анализ рынка недвижимости, проведена экспертная оценка предпочтений потребителей; охарактеризованы факторы, влияющие на стоимость недвижимости; описаны существующие методы оценки стоимости недвижимости, их достоинства и недостатки. Проанализировано развитие методик оценки объектов недвижимости в России.

В результате исследования в первой главе установлено следующее. Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько групп характерной застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

Структура спроса на жилье во всех обследованных городах (Москва, Ростов-на-Дону, Барнаул, Н.Новгород, В.Новгород, С.-Петербург, Тверь) не совпадает с существующей структурой жилого фонда, где имеется избыток малогабаритного жилья, недостаточно кирпичных домов с улучшенной планировкой и практически отсутствуют коттеджи и современная малоэтажная застройка.

В структуре финансирования жилищного строительства произошел качественный сдвиг: доля строительства за счет муниципальных средств и средств государственных предприятий резко сократилась (с 75 до 20 %) при одновременном росте доли средств организаций с иной формой собственности.

Уровень жилищных кредитов низок и отражает главные особенности современной ситуации в России: низкие доходы основной массы населения и по существу отсутствие приемлемого механизма кредитования.

Рынок жилья характеризуется прежде всего соотношением спроса и предложения. Благодаря процессу приватизации жилья около 30 % семей в городах России стали потенциальными участниками рыночных отношений в сфере недвижимости.

При оценке стоимости недвижимости наиболее существенную роль играют факторы: физические, социальные, экономические, юридические (административные). В особую группы следует выделить экологические факторы.

В настоящее время в России и за рубежом существуют три подхода к оценке стоимости недвижимости: сравнительный (рыночный); затратный; доходный. Они не являются универсальными. Для конкретной ситуации по оценке недвижимости должны применяться соответствующие, наиболее адекватные ей методы оценки, учитывающие тип объекта недвижимости, цели проведения оценки, наличие ресурсов (средств, времени, кадров, исходной информации). В диссертации подробно разобраны преимущества и недостатки каждого подхода.

Для формирования в России системы оценки недвижимости, соответствующей рыночным условиям хозяйствования, требуется создание соответствующей научно-методической и нормативной базы с учетом мирового и отечественного опыта, оригинальных разработок российских ученых и экспертов.

Для выработки стратегии строительной организации в целях максимизации ее прибыли необходимо проводить анализ факторов развития деятельности конкурентов, заказчиков, затрат, инвестиций по видам, функциям, стратегии, географическим зонам, сегментам активности, направлениям (объекту), видам отраслей, срокам. Следует учитывать уровень цен и образования работников, их

зарплаты, производительность труда, эволюцию денежного потока от производственной деятельности.

Во второй главе рассматриваются вопросы практического применения экспертной оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости, и разработанного программного комплекса оценки недвижимости.

На основе полученных в ходе исследования данных обобщаются принципы оценки зданий. Приводится выявленная структура усредненной базовой стоимости общестроительных работ по жилым 9-этажным зданиям.

В ходе исследования проведен анализ стоимости гражданских и жилых зданий, реконструируемых строительными организациями г. Ростова-на-Дону. В результате выдвинуто предложение рассчитывать стоимость здания после его реконструкции не прямым счетом, а путем индексации первоначальной (балансовой) стоимости на коэффициент реконструкции:

Спре = Кре(Со-И) I, (1)

где Спре - стоимость здания после реконструкции;

Со — первоначальная стоимость здания;

И — сумма накопленного износа;

J — индекс-дефлятор (индекс инфляции, принимаемый по данным Минэкономразвития РФ);

Кре - коэффициент реконструкции, Кре = Кс Кк, где Кс - коэффициент реставрации с элементами реконструкции;

Кк — коэффициент реконструкции с элементами реставрации.

Если отсутствуют данные о первоначальной или балансовой стоимости здания, то с помощью Кре можно корректировать стоимость, полученную по результатам оценки:

Спре = КреСоц , (2)

где Соц - оценочная стоимость объекта, полученная до проведения работ по его реконструкции.

Для исследуемого региона разработаны коэффициенты реконструкции (табл. 1), увеличивающие восстановительную стоимость здания после проведе-

ния работ по его реставрации или (и) реконструкции. Они рассчитаны в результате анализа данных ряда организаций г. Ростова-на-Дону как среднеарифметическое со статистической обработкой.

Таблица 1

Коэффициенты реконструкции

Здания Реставрация с элементами реконструкции Реконструкция с элементами реставрации (модернизация и переоборудование)

Гражданские 1,30 1,04

Жилые 1,38 1,17

Приводится методика проведения экспертной оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Для определения итогового значения оцененных факторов использована многофакторная модель. В результате получена формула:

(3)

где п - количество экспертов; - балл фактора, присвоенный ьм экспертом; - коэффициент его компетентности.

В свою очередь, К, определяется как среднее значений коэффициентов аргументации и информированности эксперта. Перед проведением оценки эксперт определяет свою информированность по 10-бальной шкале. Коэффициент информированности Ки получается путем умножения балла, указанного экспертом, на 0,1. Коэффициент аргументации Ка определяется наложением шаблона коэффициентов на карту аргументации эксперта, которая определяет степень влияния шести источников на аргументацию эксперта (теоретический анализ, практическое знакомство и др.). Затем шесть коэффициентов, полученных из шаблона, складывают и получают общий коэффициент аргументации:

(4)

где К - коэффициент влияния на аргументацию ,)-го из шести источников. Коэффициент компетентности эксперта К определяется по формуле:

где Ки - коэффициент информированности, Ка - коэффициент аргументации.

Согласованность между привлеченными в ходе исследования экспертами достигнута на уровне 76%.

Выявлены основные факторы, влияющие на стоимость жилья: телефонизация, материалы стеновых конструкций, местоположение, озеленение окружающего пространства, вид из окна.

Выполнены расчеты, позволяющие с высокой долей вероятности (индекс корреляции составил 0,94) установить насколько повысится продажная стоимость объекта недвижимости в результате учета данных факторов при его проектировании. На основании практических данных по семи строительным организациям г. Ростова-на-Дону это увеличение в среднем составило 15%.

Разработан программный комплекс оценки недвижимости из трех частей.

С помощью метода сравнения продаж (сравнительного объекта) разработаны ценовые коэффициенты для Ростовской области. Для метода разбивки (расчета по компонентам) предложены обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания. Для доходного подхода (метод прямой капитализации) определены коэффициенты капитализации дохода для некоторых типов жилых зданий г. Ростова-на-Дону на стадии начальной эксплуатации (табл. 2).

Таблица 2

Коэффициенты капитализации зданий (Я) для некоторых типов объектов

г. Ростова н/Д

Тип объекта Я

Крупнопанельные жилые дома, построенные по типовым проектам 90-х серий 0,2192

Крупнопанельные жилые дома (по типовым проектам 83-х серий) 0,1999

Кирпичные жилые здания улучшенной планировки 0,1888

Монолитно-каркасные жилые дома 0,1813

Разработанные программы комплексного экспресс-метода оценки недвижимости позволяют:

а) рассчитать стоимость объекта исходя из нескольких вариантов с учетом выбора условий строительства и материалов на основе полученных ценовых коэффициентов;

б) получить восстановительную стоимость объекта и процент износа в разрезе заданных условий строительства;

в) определить чистый операционный доход и период окупаемости объекта с применением рассчитанных коэффициентов капитализации (рис. 1).

Срок окупаемости в программе рассчитывается по следующей формуле:

где ЦП1 — цена продажи аналогичного объекта; п - количество этих объектов;

I - чистый операционный доход, рассчитанный за принятый период; t - период, за который рассчитывается чистый операционный доход (рекомендуется принимать t = 1 год).

Это позволяет определить годовой доход от реализации объекта, сдачи его в аренду и других операций:

где V - стоимость объекта.

Третья глава посвящена исследованию вопросов бизнеса строительного дела, окупаемости строительной продукции. Обосновываются рекомендации для совершенствования формирования договорной цены на рынке объектов капитального строительства.

Анализ предлагаемых заказчику изменений цены является этапом предкон-трактной проработки предложения. Одним из методов учета изменений цены контракта является использование системы индексации или так называемых «индексных контрактов».

Принципы оценки недвижимости: 15 Суждение оценщика:

• полученные доходы • определение задачи

• предложения и спрос • составление плана оценки

• стоимость объекта по сравнению • сбор и проверка информа-

с таким же - замещение ции

• будущие выгоды - ожидание • анализ рынка

• доход

• затраты

Оценка инвестиций: сумма

• время

• риск

• ставка дохода

Оценка рыночной стоимости

Рис.1. Схема определения рыночной стоимости недвижимости

В диссертации предложен вариант формирования структуры весов агрегатного стоимостного индекса при прогнозных оценках стоимости объекта, который можно использовать и при подготовке тендерных предложений.

Автором также разработана модель увеличения стоимости строительства в зимнее время применительно к местным условиям. В результате обработки данных ряда организаций о жилых домах, построенных в регионе с 2000 по 2004 г., получена следующая корреляционная модель:

С — А"'ШЬН0,268 Vю" (8)

где А - общая площадь квартир в здании, м2;

Н—выс ота здания, м; Ао - минимальная площадь одноэтажного здания, принятого в расчете 102 м2; С - увеличение стоимости строительства в зимнее время, %. Определяя стоимость возводимого объекта, важно учесть изменение стоимости от места строительства, качества работ и прочих рыночных факторов. Для этого в диссертации предлагается ввести в формулу цены (9) поправочные коэффициенты (табл. 3). Потребность во введении этих коэффициентов возникла при рассмотрении дополнительных факторов, влияющих на оценочную стоимость строящихся и реконструируемых объектов:

(9)

где С — стоимость строительства;

Ссмр — сметная стоимость СМР по стройкам (объектам); Пз - прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика; Сд - стоимость других работ, порученных по договору подрядчику; Рнз - резервы на непредвиденные работы и затраты; Кп - поправочный коэффициент к цене объекта;

Сро - затраты, связанные с формированием рыночных отношений, не нашедшие отражения в государственных нормах и расценках;

Ском - затраты, оплачиваемые заказчиком в порядке компенсации уточнения тарифов, удорожания материалов и др.

При учете Кп и коэффициентов реконструкции Кре в расчетах стоимости объекта доходным подходом формула стоимости недвижимости примет следующий вид:

У = КпКре1/11, (10)

где I - чистый операционный доход; R - коэффициент капитализации.

Таблица 3

Поправочные коэффициенты к цене объекта

Фактор Место строительства -центр Срок строительства, сокращенный в 1,4 раза Повышенное качество строительства

Значение Кп 1,8 2,1 1,3

Коэффициенты Кп определялись экспериментальным путем по фактическим данным строительства в Ростовской области.

Традиционные методы прогнозирования стоимости строительства применимы только в период, характеризующийся относительно устойчивой экономикой. Поскольку же в большинстве случаев динамика строительства весьма неустойчива, что обусловлено причинами экономического и политического свойства, то для прогнозирования дохода требуется разработка и применение специальных процедур, позволяющих учесть высокую степень неопределенности, характерную для строительного производства.

В диссертации предлагается принципиальная схема нового метода прогнозирования, отличающаяся от традиционных методов, где прогнозы составляются «сверху-вниз», формированием прогнозных оценок по обратной схеме, т.е. «снизу-вверх». Сущность его состоит в измерении текущих значений параметров, последующем агрегировании информации с целью установления тенденций в развитии бизнеса, затем на основе исследования тенденций - в определении так называемых индексных оценок и предсказании «поворотных точек», характеризующих ключевые моменты в развитии бизнеса (рис. 2).

Важнейшей особенностью метода является комплексный подход к прогнозированию всех функциональных параметров, составляющих общую цель системы. Метод носит достаточно универсальный характер и поэтому применим

Рис. 2. Схема метода прогнозирования дохода

для любой сферы бизнеса. Практическая реализация метода для конкретного объекта предполагает декомпозицию последнего на структурные или функциональные подсистемы (элементы), по каждому из которых проводится самостоятельное прогнозирование с последующим объединением полученных таким образом прогнозных оценок.

Важнейшее значение для застройщика имеет прогноз ожидаемых доходов и сроков окупаемости объекта.

Окупить построенные объекты жилищного фонда можно путем сдачи в аренду и через реализацию. Поскольку при сдаче объекта в аренду затраты окупятся не сразу, в диссертации предлагается использовать показатель абсолютной эффективности проекта. Доходы можно определять посредством анализа арендной платы на рынке за аналогичные объекты. Эффективность анализируемого проекта строительства предлагается определять через внутреннюю норму доходности.

Точку окупаемости инвестиций (срок окупаемости капиталовложений) можно определить и графическим путем.

Комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство изображена на рис. 3.

В диссертации оценка прибыльности строительного производства осуществлялась по данным, полученным в ООО «Интерстройкорд», 0 0 0 «Базис», 0 0 0 «Старт», 0 0 0 «МиС», 0 0 0 НПФ «Интербиотех», 0 0 0 ПСО «Ростовстрой-

Этап 1. Определение задачи:

а. Изучение цели оценки

б. Определение вида стоимости

в. Идентификация объекта собственности и прав на него

г. Инвестиционные критерии оценки

Этап 2. Составление плана оценки

а. Определение требований к информации

б. Идентификация методологического инструмента

в. Оценка затрат времени и трудозатрат

г. Определение стоимости работ

ИНФОРМАЦИЯ

а. Изучение стратегий строительных организаций

б. Анализ рынка недвижимости

в. Выявление факторов, влияющих на стоимость недвижимости

г. Обеспечение нормативной базы ценообразования

Этап 3. Сбор и проверка информации:

а. Район расположения

б. Участок и прилегающая территория

в. Анализ существующих построек

г. Правовые вопросы

д. Данные об экономической деятельности -доход, затраты, прибыль

Этап 4. Применение подходов к оценке

(дохода)

^рынка^

^затрат)

Автоматизированный расчет стоимости объекта

Определение договорной цены

Этап 5. Оценка способности объекта приносить доход

19

Этап 6. Экспертная оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Этап 7. Прогнозирование дохода и планирование программы капитального строительства

Определение поворотных точек в развитии бизнеса

Исследование процессов

Установление

тенденции

Мониторинг текущих данных

1

Рис. 3. Комплексная модель оценки недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство

комплекс-2». Эти организации применяли разработанную автором методику определения рыночной стоимости объектов, позволяющую использовать выявленные резервы повышения прибыли.

Выделены следующие резервы оптимизации прибыли:

1) поэлементные (страхование объекта на более долгий срок, минимизация расхода воды, электроэнергии и других ресурсов, оптимизация расходов на подбор арендаторов жилых и нежилых помещений, минимизация теплопотерь);

2) комплексные (оптимизация сдачи в аренду неиспользуемых помещений, минимизация эксплуатационных расходов, расходов на управление, увеличение операционных доходов).

Изменение эффективности производства было определено сравнением показателей отчетного периода (2003 г.), в котором произошло внедрение, с показателями базового периода (2002 г.). Увеличение рентабельности работы данных предприятий в среднем составило 6,4%.

Но необходимо иметь в виду, что высокое значение коэффициента рентабельности собственного капитала вовсе не эквивалентно высокой отдаче на инвестируемый в фирму капитал. При выборе решений финансового характера необходимо ориентироваться не только на этот показатель, но и принимать во внимание рыночную цену. Тем не менее, факторы роста любого показателя рентабельности зависят от единых экономических явлений и процессов. Это, прежде всего:

1) совершенствование системы управления производством в условиях рыночной экономики на основе преодоления кризиса в финансово-кредитной системе;

2) повышение эффективности использования ресурсов предприятиями на основе стабилизации взаимных расчетов и системы расчетно-платежных отношений;

3) индексация оборотных средств и четкое определение источников их формирования.

Проанализировав рентабельность фирмы в динамике, можно перейти к анализу рентабельности фирмы в рамках отрасли. Среднюю величину рентабельности по отрасли можно рассчитать по данным Госкомстата. В диссертации предлагается рассчитывать среднюю рентабельность методом среднеквадрати-ческих отклонений (наименьших квадратов). Суть метода - в генеральной совокупности величин рентабельности находится такая средняя величина, при которой сумма квадратов отклонений наблюдаемых значений будет минимальной:

^(р, +Рср)г -»ПИП, (И)

где р,- рентабельность строительной организации в 1-м периоде; - количество анализируемых периодов; - средняя рентабельность в жилищном строительстве.

Сравнив рентабельность фирмы со средней рентабельностью в отрасли, можно судить о деятельности фирмы. Кроме того, можно сравнивать рентабельность фирмы не только со средней рентабельностью в строительстве, но и со средним значением рентабельности в конкретной области деятельности фирмы, например, строительством мостов. Рентабельность фирмы можно также сравнивать с рентабельностью конкурентов, с наиболее высоким показателем рентабельности в данной сфере производства.

Результаты, полученные в вышеуказанных фирмах, а также филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по РО, подтвердили, что формула (11), используемая статистиками и мало применяемая в производстве, позволяет достаточно точно определить уровень рентабельности фирмы.

В ходе исследования были определены мероприятия, в наибольшей степени повышающие экономическую эффективность:

1) улучшение использования производственных фондов;

2) увеличение объема выпуска строительной продукции;

3) ликвидация потерь рабочего времени;

4) осуществление режима экономии (применение методов оптимизации);

5) рациональное использование материальных, трудовых, денежных ресурсов;

6) снижение непроизводительных потерь, брака и др.

Все эти мероприятия направлены на увеличение рентабельности. А она может увеличиваться как за счет увеличения прибыли (мероприятие 2), так и за счет снижения затрат (мероприятия 1,3-6).

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. Выполнен подробный анализ рынка недвижимости в России. Проанализировано развитие методик оценки объектов недвижимости.

Проведен экспертный анализ факторов, влияющих на формирование стоимости недвижимости. Выявлены основные факторы, влияющие на стоимость жилья. Выполнены расчеты, позволяющие с высокой долей вероятности установить, насколько повысится стоимость объекта недвижимости в результате учета данных факторов при его проектировании. На основании практических данных по семи строительным организациям г. Ростова-на-Дону, это увеличение составило в среднем 15%.

2. Выработаны обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания. Обоснованы предлагаемые коэффициенты реконструкции и поправочные коэффициенты для расчета стоимости объекта. Рассчитаны коэффициенты капитализации для некоторых типов жилых зданий в г. Ростове-на-Дону.

3. Разработаны алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки недвижимости, позволяющие:

а) рассчитать стоимость объекта исходя из нескольких вариантов с учетом выбора условий строительства и материалов на основе разработанных ценовых коэффициентов;

б) получить восстановительную стоимость объекта и процент износа в разрезе заданных условий строительства;

в) определить чистый операционный доход и период окупаемости объекта с применением рассчитанных коэффициентов капитализации.

Практическая значимость этого программного комплекса подтверждена в результате его внедрения в Департаменте строительства г. Ростова-на-Дону, ООО НПФ «Интербиотех» и в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области.

4. Обоснованы рекомендации по совершенствованию формирования договорной цены на рынке объектов капитального строительства.

Предложена принципиальная схема метода прогнозирования доходов.

Сформирована комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.

Эффективность этих предложений и достоверность результатов исследований подтверждены при их реализации в ряде строительных организаций г. Ростова-на-Дону при подготовке тендерных предложений и формировании программы работ.

СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Побегайлов О.А Проблемы оценки стоимости строительства // Известия Ростовского государственного строительного университета. - 2003. — № 7. -С. 197 - 203. - 0,4 усл. п. л.

2. Побегайлов О.А. Комплексная оценка стоимости недвижимости: Монография. - Ростов н/Д: Новая книга, 2004. - 304 с: ил. - 17,67 усл. п. л.

3. Побегайлов О.А. Моделирование комплексной оценки стоимости недвижимости // Материалы юбилейной Международной научно-практической конференции «Строительство-2004». Ростов-на-Дону: РГСУ, 2004. - С. 46 - 48. -0,11 усл. п. л.

4. Побегайлов О.А. Программное обеспечение оценки недвижимости // Рубикон. Сборник научных работ молодых ученых. Выпуск 29. - Ростов-на-Дону: РГУ, 2004. - С. 102 -105. - 0,3 усл. п. л.

5. Побегайлов О.А. Оценка и прогнозирование дохода строительной фирмы от эксплуатации объекта недвижимости // Гуманитарные и социально-экономические науки, 2004. - № 2. - С. 75 - 80. - 0,66 усл. п. л.

6. Побегайлов О.А. Экспертная оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимости // Экономические и институциональные исследования: Альманах научных трудов. Выпуск 3 (11). - Ростов н/Д: РГУ, 2004. - С. 177 - 186. -0,55 усл. п. л.

Подписано в печать 31.01.2005. Формат 60x84/16. Бумага писчая. Ризограф. Уч. - изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 8

Редакционно-издател'

Ростовского государственного строительногоднийерситета 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162

583

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Побегайлов, Олег Анатольевич

Введение

Глава 1. Место недвижимости в рыночной экономике и определение ее стоимости

1.1. Классификация недвижимости и виды ее стоимости

1.2. База ценообразования жилой недвижимости

1.3. Анализ рынка недвижимости

1.3.1. Рынок жилья в свободных экономических условиях

1.3.2. Анализ рынка городской недвижимости

1.3.3. Основные характеристики первичного рынка жилья

1.3.4. Вторичный рынок жилья

1.3.5. Экспертная оценка параметров потребления и предпочтений потребителей

1.3.6. Влияние демографических факторов на стоимость жилья

1.3.7. Аренда городского жилья

1.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1.5. Существующие методы оценки недвижимости.

Развитие подходов к оценке в России

1.5.1. Анализ развития методик оценки

1.5.2. Рыночный подход

1.5.3. Затратный подход 47 & 1.5.4. Доходный подход

Глава 2. Стоимостная оценка возводимых и реконструируемых объектов

2.1. Учет особых характеристик зданий при их оценке

2.2. Анализ специальных данных по продажам жилья

2.3. Экспертная оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимости

2.3.1. Адаптированная методика проведения экспертной оценки

2.3.2. Определение прибыли строительных организаций при учете влияния факторов на стоимость недвижимости

2.4. Оценка подготовленного к сдаче объекта недвижимости

2.5. Оценка способности объекта приносить доход

2.6. Программирование оценки стоимости недвижимости

Глава 3. Совершенствование планирования инвестиций в капитальное строительство с применением методов и моделей оценки недвижимости

3.1. Формирование договорной цены на рынке объектов капитального строительства

3.2. Планирование бизнеса капитального строительства жилья

3.3. Оценка и прогнозирование дохода (на примере ростовских строительных организаций)

3.4. Формирование новых резервов повышения прибыли на основе анализа рентабельности строительного производства

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка стоимости недвижимости при планировании инвестиций в строительство и реконструкцию жилья"

Сфера недвижимости представляет собой обширную область предметов недвижимого характера и общественных отношений, связанных с ними. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. [29] Операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности с высокой степенью точности и надежности. Потребность в оценочных услугах возникает при определении эффективности инвестирования при строительстве жилья, купле-продаже квартир и земельных участков, реконструкции зданий (сооружений) и т.д.

Обеспечение граждан жильем и развитие жилищного строительства является одной из важнейших задач нашего государства [1, ст. 40]. Следовательно, вопросы оценки стоимости жилья имеют актуальное значение.

Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобрели в самое последнее время, когда встал вопрос о совершенствовании методики определения рыночной стоимости жилья и другого недвижимого имущества физических лиц для целей налогообложения. Однако для крупных строительных организаций-застройщиков необходимо знать также, какой доход принесёт тот или иной строящийся объект.

Стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью, а также с рыночной стоимостью аналогичного имущества.

Все сферы деятельности строительной организации требуют соответствующих прогнозных расчетов и оценок. Цель таких оценок и расчетов - оптимизация доходов при реализации продукции строительного производства, при сдаче недвижимости в аренду, обмене и т. д.

0 Для совершенствования методов оценки необходимо изучить и спрогнозировать денежные потоки от реализации строительной продукции, проанализировать инвестируемые средства в строительство.

В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества. Факторы, влияющие на стоимость, являются важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков.

В дальнейшем рынок недвижимости будет всё более усложняться. Пояф вятся новые финансовые инструменты, изменится налогообложение, возникнут новые формы владения. По мере этого сумма, выплачиваемая за собственность, будет иметь всё меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы покупают не только недвижимость, но и определённый набор связанных с ней условий. Следовательно, для оценки рыночной стоимости необходимо вносить значительные поправки в изначальную цену недвижимости. [29,46,159]

Ещё одной важной проблемой в этой сфере является автоматизация оценки и создание программных комплексов определения стоимости недвижимости. Но отсутствие инфраструктуры рынка, несоответствие материального уровня пользователей новым техническим и программным средствам и др. оказывают сдерживающее влияние на становление рынка программных продуктов в строительном производстве. Поэтому основная задача в этот период - комплексное насыщение строительного рынка новейшими программными разработками по оценке недвижимости, рассчитанными Ф на массового пользователя.

Степень разработанности проблемы

В области научного определения стоимости недвижимости работали ведущие учёные России и зарубежья. Теоретическим и методологическим проблемам оценки недвижимости посвящены труды И.Т. Балабанова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, В.Н. Зарубина, Н.В. Калининой, Г.В. Попова, Е.И. Тарасевича, Дж. Эккерта и других ученых. Широко

0 известны труды В.В. Григорьева, Н.Е. Симионовой, М.А. Федотовой об оценке предприятий как имущественного комплекса, оценке объектов городского хозяйства, муниципальной недвижимости и т.д. Глубокие исследования рынка жилья проведены Г.М. Стерником, Ю.Ф. Симионовым, B.JI. Яськовым. В самые последние годы огромную работу по проблемам оценки доходной недвижимости провёл С.В. Грибовский. Весомый вклад в разработку теории инвестиционного менеджмента внесли А.Н. Асаул, М.И. Ка-менецкий, В.М. Серов. А труды американских ученых Дж. Фридмана и Ник.

Ф Ордуэя, касающиеся вопросов ипотечно-инвестиционного анализа, составления гипотетических финансовых расчетов и других проблем в данной области, получили высокую оценку со стороны отечественных специалистов и неоднократно издавались на русском языке. Большое значение для теории и практики исследуемой темы также имеют работы А.А. Гусакова, Б.Д. Новикова, С.Н. Максимова, Е.П. Ушаковой, В.З. Черняка, Р. Страйка, Г.С. Хар-рисона. Среди диссертаций, защищенных в последние годы по данной тематике, следует отметить следующие.

Демченко А.А. установил объективные предпосылки и закономерности расширения налогооблагаемой базы за счет аренды, продажи земельной недвижимости, рентных платежей за пользование городскими земельными ресурсами; усовершенствовал методику экономической оценки недвижимости, включая методы определения стоимости городских земель, расчета чистого операционного дохода, расчета премии за риск, расчета коэффициента капитализации и т.д. [53]. Ф

Дорожкова Е. Н. предложила метод системного анализ рынка недвижимости, включающий этап оценки стоимости объекта; разработала дифференцированную стратегию для различных социальных групп населения по уровню доходности и степени обеспеченности жильем. [60]

Михайлов С.Г. разработал методику, обеспечивающую определение обобщенного территориально зависимого параметра экологического влияф ния при оценке объектов для управления недвижимостью. Он определил базовый состав моделей обработки информации при оценке объектов для эффективного управления недвижимостью. [102]

Корнилова И.Л. предложила модели, позволяющие учитывать при оценке жилья разнообразные предпочтения покупателей жилья, учитывать изменения структуры спроса и предложения на рынке жилья и оценивать экономическую эффективность инвестиционных проектов на рынке недвижимости. [80]

Румянцев С.И. разработал алгоритм преобразования значений ценооб-разующих факторов в количественную меру сопоставимости объектов; создал математическую модель массовой оценки, интерпретирующую стоимостную функцию объекта недвижимости как функцию полезности. [131]

Анализ общепринятых методов оценки недвижимости показал необходимость формирования комплексного программного обеспечения работ по определению стоимости недвижимости. Новая сметно-нормативная база ценообразования обусловила необходимость привлечения новых идей и научных разработок в вопросах формирования цен на строительную продукцию - недвижимость. Теоретическая и практическая значимость данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является решение научной и практической задачи формирования аппарата оценки денежного потока от реализации деятельности строительных фирм, который учитывал бы особенности оценки объектов недвижимости и был направлен на выполнение прогнозных и оценочных расчетов их стоимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- определить показатели, обеспечивающие достоверный анализ рынка недвижимости, и провести краткий анализ рынка недвижимости в России по основным показателям;

- провести анализ существующих и ранее применявшихся методов оценки недвижимости;

0 - предложить метод определения основных факторов, формирующих стоимость объекта недвижимости, и провести их экспертную оценку;

- разработать алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости;

- рассчитать коэффициенты капитализации для оценки различных жилых зданий в Ростовской области;

- выработать рекомендации по внедрению агрегатного стоимостного индекса при формировании договорной цены строительной продук

Ции;

- сформировать комплексную модель определения стоимости недвижимости и прогнозирования дохода от капитального строительства.

Объект и предмет исследования.

Объектом исследования является процедура определения стоимости недвижимости с позиции максимального получения прибыли при реализации продукции строительного производства ростовскими строительными орга

Ф низациями.

Предметом исследования являются оптимальные методы оценки недвижимости, позволяющие с высокой точностью прогнозировать прибыль от строительства объектов жилья, в том числе на стадии планирования инвестиций.

Теоретический и методологический аппарат исследования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости недвижимости, планирования инвестиций, а также управления недвижимостью. В своей работе автор опирался на современное законодательство, теории переходной экономики и системного анализа.

Методология исследования основана на теории рыночной экономики, теории организации, системотехнике строительства, теории планирования эксперимента. В работе использованы экономико-математические методы, методы математической статистики, линеиного программирования.

Главным методом исследования служит программно-технологический инструментарий оценки объектов недвижимости.

При разработке прикладного программного обеспечения использовались инструментальные средства электронных таблиц Microsoft Excel, пакет прикладных программ Eureka, язык программирования Visual Basic и FoxPro

2.6. [25, 55,62, 111].

Для выполнения диссертационного исследования автор изучил действующее в России законодательство в области оценки, налогообложения и Ф управления недвижимостью. Были проанализированы научные разработки

Б.Д. Новикова в области оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости [46]. Изучен ряд зарубежных исследований по данному направлению, выполненных в последние годы. В частности, работы американских ученых П. Колвела, Н. Лэша и др., касающихся влияния домов престарелых, хосписов, психиатрических клиник и других медико-социальных учреждений на стоимость соседней недвижимости [172]; работы британских ученых ^ П. Скотта, С. Уоткинса, американцев Р. Адамса, Б. Мэхана о создании различных моделей рынка недвижимости [173,174, 175].

Выносимые на защиту результаты работы, имеющие научную новизну.

Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом совершенствовании методов прогнозных и оценочных расчетов стоимости объекта недвижимости, разработке программно-технологического инструментария оценки недвижимости, формировании комплексной модели оценки недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строиФ тельство.

Научную новизну составляют следующие результаты исследования: 1. Обоснованы ценовые коэффициенты для Ростовской области, на основе чего выработаны обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания (фундамент, перекрытия, кровля, системы водоснабжения, теплоснабжения И т.д.). ф

2. Рассчитаны коэффициенты капитализации для некоторых типов жилых зданий исследуемого региона на стадии начальной эксплуатации.

3. Разработан алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости.

4. Предложена схема метода прогнозирования долгосрочного развития фирмы с учетом неустойчивой динамики строительства по объективным причинам.

5. Определены коэффициенты реконструкции, позволяющие рассчитать оптимальную продажную стоимость в условиях рынка с учётом предлагаемых поправочных коэффициентов в зависимости от места, срока и качества строительства при подготовке смет стоимости объекта капитального строительства.

6. Предложена комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.

Практическая значимость и внедрение результатов исследования.

Практическая значимость полученных результатов заключается в возможности широкого применения усовершенствованных методов формирования договорной цены объекта недвижимости, получения высоких доходов от его реализации при минимальных сроках окупаемости инвестиций.

Рассчитанные коэффициенты капитализации для ряда типов жилых зданий в Ростове-на-Дону могут применяться в практике оценщиков.

Разработанные алгоритм и программы определения стоимости недвижимости могут применяться заказчиками, застройщиками, генеральными подрядчиками, риэлторами и организациями технического учета недвижимости.

Кроме того, результаты исследования используются автором при чтении лекций по дисциплинам «Экономика строительства» и «Основы управления недвижимостью».

• Данный программный комплекс и другие результаты диссертационного исследования внедрены и опробованы в 2003 - 2004 гг. в ООО НПФ «Ин-тербиотех» для оценки стоимости зданий до и после повышения их эксплуатационной надежности, в Филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области для определения инвентарной стоимости зданий. В 2004 г. этот программный комплекс и поправочные коэффициенты для формирования договорной цены объекта были внедрены в Департаменте строительства администрации г. Ростова-на-Дону для повышения точности расчетов стои-4 мости при реконструкции старого жилищного фонда, строительстве новых жилых и административных зданий.

Апробация результатов исследования

Основные положения диссертации докладывались и обсуждались на международных научных конференциях в Ростовском государственном строительном университете в 2002, 2003 и 2004 гг. Они также излагались в отчёте о научно-исследовательской работе за 2003-2004 гг. по гранту Мини-4f стерства образования РФ Г02-3.3-397 «Моделирование комплексной системы оценки недвижимости».

Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 6 научных работ общим объемом 19,69 усл. печ. л.

Опубликованная монография позволяет широкой аудитории ознакомиться с идеями диссертационного исследования.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников из 175 наименований, в т. ч. 4 - на английском языке, а также 7 приложений. Общий объём составляет 197 страниц машинописного текста, в том числе 142 страницы основного текста, 36 таблиц, 27 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Побегайлов, Олег Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение диссертационного исследования можно сказать, что выполнены следующие поставленные задачи.

Определены показатели, обеспечивающие достоверный анализ рынка жилой недвижимости:

- уровень цен за м2 жилья;

- обеспеченность населения жилой площадью;

- потенциал покупателей жилой недвижимости;

- распределение семей по типам жилья;

- соотношение потребностей, планов и платежеспособного спроса;

- планируемые способы улучшения жилищных условий;

- количество и общая площадь проданных жилых помещений;

- доля проданного жилья в общей площади построенного;

- распределение жилого фонда по этажности и периодам застройки.

С учетом этих показателей проведен подробный анализ рынка недвижимости в России. Установлено, что в Ростовской области рыночные цены на недвижимость значительно превышают себестоимость строительной продукции. Прибыль от реализации жилья, построенного по типовым проектам, оказывается ниже прибыли от продажи жилья, возведенного по индивидуальным проектам, несмотря на высокую себестоимость последнего.

Систематизированы источники данных о стоимости жилья, которыми могут воспользоваться оценщики. Сделан анализ существующего состояния строительного бизнеса и его конкурентной позиции, дана экспертная оценка предпочтений потребителей дешевого жилья, панельного, монолитного жилья среднего класса, элитного жилья. Сформированы предпочтения совокупного потребителя.

Определены коэффициенты реконструкции стоимости работ улучшаемых (реконструируемых) проектов к типовым проектам жилых зданий. Установлено, что наибольший коэффициент получается по производству и установке окон и дверей (1,3). По земляным работам коэффициент равен единице, также - по монтажным работам нулевого цикла и по возведению стен и перекрытий. Использование этих коэффициентов может оказать существенную помощь для определения стоимости работ при реконструкции указанных зданий.

Ш Предложена адаптированная методика экспертного анализа, позволяющая выявить основные факторы, влияющие на формирование стоимости недвижимости. Установлено, что к таковым относятся: телефонизация, материалы стеновых конструкций, местоположение, озеленение окружающего пространства, вид из окна.

Репрезентативность экспертных данных подтверждена расчетом значений коэффициента конкордации Кендалла и критерия Пирсона. Согласованность

• между привлеченными экспертами достигнута на уровне 76%.

Выполнены расчеты, позволяющие с высокой долей вероятности (индекс корреляции составил 0,94) определить, насколько повысится стоимость объекта недвижимости в результате учета данных факторов при его проектировании. На основании фактических данных, полученных в семи строительных организациях г. Ростова-на-Дону, установлено, что верный учет этих факторов позволил увеличить прибыль в среднем на 15%.

• Систематизирована последовательность выбора подходов к оценке недвижимости, позволяющая снизить затраты на поиск оптимального метода определения стоимости. Рассмотрены вопросы оценки способности объекта приносить доход, расчёта процента дисконтирования, анализа коэффициентов операционных расходов. Обоснована необходимость использования инвестиционных критериев оценки.

Рассчитаны коэффициенты капитализации для оценки некоторых видов зданий в г. Ростове-на-Дону на стадии начальной эксплуатации. Коэффициенты не были рассчитаны для всей Ростовской области ввиду большого объема работы.

Разработан программный комплекс экспресс-метода оценки недвижимости из трёх частей. Его научная новизна и практическая значимость состоит в: а) автоматизации оценки; б) разработке ценовых коэффициентов для Ростовской области (методом сравнительного объекта); в) предложении обобщенных показателей единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания (для метода разбивки); г) определении вышеуказанных коэффициентов капитализации (методом прямой капитализации).

Данные программы позволяют: а) рассчитать стоимость объекта исходя из нескольких вариантов с учетом выбора условий строительства и материалов на основе разработанных ценовых коэффициентов; б) получить восстановительную стоимость объекта и процент износа в разрезе заданных условий строительства; в) определить чистый операционный доход и период окупаемости объекта с применением рассчитанных коэффициентов капитализации.

Программный комплекс и другие результаты диссертационного исследования внедрены и опробованы в Департаменте строительства г. Ростова-на-Дону, ООО НПФ «Интербиотех» и в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области.

Произведены расчеты для сравнения стоимости работ подрядчиков муниципального заказа г. Ростова-на-Дону с предложениями фирм-конкурентов по основным видам CMP. Построен график, показывающий зависимость отношений тендерной цены конкурента к оценочной стоимости подрядчика.

Выработаны рекомендации по внедрению агрегатного стоимостного индекса при формировании договорной цены. Определены базовые стоимостные индексы элементов затрат для основных видов СМР, степень их агрегирования.

Разработана корреляционная модель увеличения стоимости строительства в зимнее время применительно к местным условиям.

Разработаны поправочные коэффициенты в зависимости от места, срока и качества строительства при подготовке смет стоимости объекта капитального строительства при тендерах.

Сформирована модель прогнозирования долгосрочных стратегических планов развития фирмы с учетом неустойчивой динамики строительства по объективным причинам.

Построены и проверены на практике графики затрат (инвестиций) и доходов во времени, позволяющие определить сроки окупаемости инвестиций в строительство объекта.

Получена комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство жилья.

Внедрённая в ряде организаций методика определения рыночной стоимости объекта позволила выявить и детализировать резервы повышения прибыли.

Результаты диссертационного исследования могут использоваться участниками рынка строительной продукции (заказчиками, подрядчиками и т.д.), профессиональными оценщиками, риэлторами, а также студентами и преподавателями. Кроме того, они могут быть использованы в ведущейся сейчас в РФ работе по созданию комплексной методики оценки стоимости недвижимости (в первую очередь, жилья) в свете стоящих задач по переходу к налогообложению недвижимого имущества по рыночной стоимости.