Повышение эффективности ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности ипотечного кредитования"

Международный академический союз

На правах рукописи

Самойлов Василий Николаевич

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность: 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Диссертация

на соискание ученой степени кандидата экономических наук в форме научного доклада.

Москва. 2005г.

Работа выполнена в Международной академии информатизации (МАИ).

Научный руководитель:

канд. экономических наук Фурман Борис Анатольевич.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор,

академик Волков Борис Андреевич; доктор экономических наук, профессор, академик Воронин Михаил Иванович.

оО

Защита состоится 2005г. в на заседании дис-

сертационного совета Д 01.040 МАИ.018 Высшей Межакадемической аттестационной комиссии, ауд. ¿т.

С диссертацией в форме научного доклада можно ознакомиться в диссертационном совете Д 01.040 МАИ.018.

'Эеьо

Автореферат разослан /У 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор, академик

22ШОЗ

'¿ЗОЮ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность проблемы. С принятием Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", являющегося, наряду с §3 "Залог" главы 23 "Обеспечение исполнения обязательств" Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), основным источником ипотечного права, создались стимулирующие законодательные предпосылки формирования отечественного ипотечного рынка.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале в. до н. э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора.

На таком столбе, получившим название "ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В последующем внимание к ипотеке, буквально на всех направлениях (начиная от органов власти и кончая гражданами), еще более усилилось.

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Оно является одним из приоритетных направлений бизнеса.

Ипотечное кредитование многофакторно влияет на процесс развития любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на функционировании реального сектора экономики - промышленности, строительства, сельского хозяйства и др. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного гргдитн'пттпч пак тффгтгтипм"™ СПР™^ финанси-

90С. НАЦИОНАЛЬНАЯ, БИБЛИОТЕКА I

рования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению града доступной частной жилой собственностью.

В этой связи большое значение сегодня приобретают исследование теоретических аспектов ипотеки, изучение современных технологий ипотечного кредитования, а также выработка на базе анализа отечественного и зарубежного опыта мероприятий по развитию и повышению эффективности функционирования ипотеки.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в совершенствовании теоретических основ и практических методов ипотечного кредитования.

В соответствии с этой целью в диссертации были поставлены и реализованы следующие основные задачи:

- исследованы модели ипотеки с выявлением областей их применения;

- проанализированы виды ипотечного кредитования;

- разработаны модели ежегодных платежей для различных видов ипотечного кредитования;

- даны рекомендации по выбору вида ипотечного кредитования как для заемщика, так и для банка-кредитора;

- предложены модели по определению стоимости недвижимости, позволяющие улучшить качество оценки недвижимости при ипотечном кредитовании и тем самым повысить его эффективность.

Научная новизна диссертации заключается в обобщении и анализе накопленного опыта функционирования ипотечного дела как в зарубежных

странах, так и в России с целью разработки научно-обоснованных мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования.

К числу наиболее существенных элементов научной новизны диссертации относятся следующие:

1. Разработка моделей различных видов ипотечного кредитования.

2. Сформулированы принципы выбора вида ипотечного кредитования для банка-кредитора и заемщика.

3. Разработаны модели по оценке стоимости залоговой недвижимости с учетом той или иной степени погашения ипотечного кредита.

Практическая значимость работы. Рекомендации и выводы диссертационного исследования могут быть использованы для повышения эффективности ипотечного кредитования для строительства как жилых, так и производственных зданий. Предложенные принципы выбора ипотечного кредитования как для заемщика, так и кредитора позволяет повысить привлекательность ипотеки среди населения и снизить риск неполучения возврата денежных средств банком-кредитором. Разработанные модели определения стоимости недвижимости на различных этапах ипотечного кредитования позволят повысить эффективность ипотеки.

Структура и объем работы. Научный доклад состоит из четырех глав, введения, в виде общей характеристики работы, заключения и списка научных трудов автора по диссертационной теме.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ НА УЧНОГО ДОКЛАДА.

Глава 1. Основные характеристики ипотеки.

Ипотека - сдача в залог недвижимости с целью получения кредитной ссуды под закладную.

Различают три модели ипотеки' усеченно-открытая, открытая и сбалансированная модели.

Усеченно-открытая модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных.

Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц - "усеченной структуре ипотеке".

Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Второй характерной чертой усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в

6

данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и, особенно, в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др. Например, во Франции основой ипотечного права является также кадастр и регистрация ипотеки. Кадастром (или поземельная книга) - это картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших участков земли и крупных землевладений. Таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или не застроенное недвижимое имущество и исключить возможность перепутать его с другим. В любой мэрии можно получить информацию из кадастра. Примерно также, с небольшими вариациями, эта служба организована в других странах романо-германского права, только там кадастр называют поземельной книгой.

Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, а именно в их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным банком. Причем в странах, где помимо данной модели отсутствуют иные более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен недостаточным количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Открытая модель ипотеки - это модель, в которой основной приток

кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специ-

7

ально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных на вторичном рынке, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств.

Открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно поэтому, что наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине часто открытую модель называют "американской моделью ипотеки ".

Принцип американской модели состоит в том, что человек с опре-

8

деленным уровнем ежегодного дохода фазу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет.

Ипотечные банки, компании не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает портфель своих закладных на недвижимость крупным эмиссионно-финансовым корпорациям (ЭФК), специализирующимся на выпуске и размещении высоко ликвидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент (рис.1).

Рис.1. Модель вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже, когда ипотечные банки, компании продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за обслуживание кредитов. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные Американская модель ипотечных эмиссионных компаний привлекает многие банки в связи с тем, что дает принципиальный подход решения проблем дефицита долгосрочных финансовых рисков.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. Эта система начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Мае (Fédéral National Mortgage Association) - FNMA. Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Мае достиг всего 7 млрд. долл., что составляло чуть более 2,5 % ипотечного рынка.

В 1968 г. Fannie Мае было разделено на две структуры - Ginnie Мае (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Мае, которое, как и созданная в 1970 г. Freddie Mac (Fédéral Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974 г. сфера деятельности Fannie Мае и Freddie

Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина кото-

10

рых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья.

Полугосударственный статус двух агентств сводился к регулированию их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначался Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долл. из казны.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действовала следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, т.е. перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т е. ставку по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немного оставляя себе.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказывались не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяло, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и, следовательно, ставки по ипотечным кредитам определялись государством. С1970 года,

11

когда Ginnie Мае выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, mortgage backed securities, MBS. Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентство реализует MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентства от банка за вычетом своей маржи.

Таким образом, ставка, по которой агентство покупает ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки эти по ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до 2-х лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, т.е. именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверенны, что

каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечным кредитам, свои

12

обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает приток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Такое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, граждане с низким и средним уровнем дохода и т.д.). Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Сбалансированная модель ипотеки характеризуется ссудно-сберегательным принципом ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Данное ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент воз-

13

можного для конкретного заемщика приобретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги Сами же ставки дохода по вкладам строй сбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, к примеру, в 3%, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10%, и тогда процент по кредиту будет равен 13%.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны реализовываться в СКВ. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну "система стройсбережения", которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и

использованием средств на улучшение жилищных условий.

14

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру Bausparkasse, Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится от 7-8 до 10 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбереже-ний значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбереже-ний является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка.

Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам строй-сбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях, ниже рыночных.

Активную деятельность в банковском секторе ведут частные сбе-

15

регательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства. В них потенциальные заемщики осуществляют накопления первоначального взноса, необходимого для получения кредита в ипотечном банке. По договору вкладчики-участники этой системы обязуются сделать взносы в общую кассу, из которой им по определенной схеме выплачивают общую установленную сумму (выплату). В общую сберегательную сумму входят сумма сбережений вкладчика (40% или 50% общей суммы) и ссуда (разница между общей суммой, необходимой для строительства или покупки жилья, и суммой сбережений вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной субсидии). Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого вида стройсбережения. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы он становится ее должником.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой — от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа сроки и действия ссуды колеблются от 5 до 18 лет, и на них влияет ситуация на рынке капитала. При системе стройсбережения не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период занимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% -4,5% в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды.

Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40% до 50%

общей суммы сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка

16

общих средств. В рамках этого метода распределения, который основывается на модели "время - деньги", выплачивается общая сумма сбережений, т.е. сумма, состоящая из собственных сбережений и ссуды. После распределения ссуда погашается вкладчиком в установленный срок.

Немецкая замкнутая система стройсбережения определяет следующие преимущества:

1. Финансирование не зависит от рынка капитала.

2. Процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов.

3. Размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала.

4. В отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы стройсбережения содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам.

5 Относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.

Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:

- собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости;

- собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается. Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полу-

17

ченной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок.

Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий.

Выгоды системы стройсбережения для государства состоят в том что:

- государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

- для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;

- государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

- в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.

Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют

прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства.

18

Инвестиционные строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.

Общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.

Глава 2. Развитие залогового кредитования (ипотеки) в России.

Ипотечный кредит в дореволюционной России был достаточно широко распространен. Основные даты и события, характеризующие его состояние и развитие на протяжении веков, представлены ниже.

XIII—XIV вв. — возникновение на Руси, одновременно с возникновением частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название "заклад". Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения.

1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды под залог недвижимости землевладельцам.

Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских Советах учреждались новые кредитные институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

30-е годы XIX в. — срок предоставления ссуд достиг 26 лет. 1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских законов (автор М.М. Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством

(казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.

1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества - первой частной организации долгосрочного кредита.

1863 г. - учреждение общества взаимного кредита.

1866 г. - образование общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой ответственности заемщиков.

1871 г. - основание в г. Харькове первого акционерного земельного банка, выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости. 80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам общественного презрения, которые были учреждены во всех губернских городах. Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного развития. В этот период массово возникали ссудо - сберегательные товарищества (за 10 лет было образовано 729 товариществ).

1872 г. - принятие правительством мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста

банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

21

1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическим положении, т.к. они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей в год.

Ссуды выдавались в объеме до 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5-8,5% в год (из-за введенных ограничений по суммарному объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 году было выдано ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).

1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) -на 48 лет 8 мес. и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены до 51 года и 9 мес. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4%, были установлены 9 сроков возврата ссуд (от 2 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25% до 12% в зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга.

1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.

Конец XIX в. — начало XX в. — возникновение ссудо-сберегательных и кредитных товариществ, сельских, волостных и станичных общественных ссудо-сберегательных касс и земских кассэ. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали за счет своих прибылей.

1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало более 500 товариществ).

1912 г - поставлен во главе системы учреждений мелкого кредита Московский народный банк.

1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).

1914 -1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 году существовало 11 кредитных союзов. Всего в 1915 году действовало 15450 товариществ. Также выполняли свою роль земские кассы. Кре-дитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В нее входили: Дворянский земельный банк; Крестьянский поземельный банк; городские кредитные общества и городские общественные банки; земские банки; общества взаимного поземельного кредита; ссудо-сберегательные товарищества; кредитные товарищества и др.

1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

При переходе на рыночную экономику в начале 90-х годов рынок недвижимости был легализован и начал развиваться высоким темпами. Тогда спрос на жилье был очень высоким, но довольно быстро выяснилось, что даже в Москве купить квартиру без рассрочки могло себе позволить лишь около 5 % населения столицы. В том момент лишь небольшое количество агентств недвижимости и банкиров поняли, что развитие ипотеки может реально способствовать привлечению большого количества клиентов. Поэтому в конце 1993 года несколько риэлтерских фирм столицы совместно с банками начали продажу жилья в рассрочку. Но большого успеха эта услуга не имела, из-за высокой процентной ставке по кредитам и короткого срока его погашения (в 1993 г. кредиты выдавались на 3-6 месяцев под 40-50 % годовых).

23

К настоящему времени в нашей стране возникла иерархия источников залогового права, которая сводится к следующему:

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой §3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в части первой ГК РФ, так и во второй части, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ покрывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. М 2872-1 "О залоге". С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в самом тексте Закона, на что содержалось указание в ст.2, которая устанавливала: "Настоящим Законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации". С момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе и противоречит части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 году, и он был принят в первом чте-

24

нии в июле 1995 года. После чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено много сотен поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания летом 1997 года. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ "Об ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ и содержит ряд специальных норм об ипотеке (в пунктах 2-3 ст. 339, пунктах 2-5 ст. 340, п. 1 ст 349 и др.), все же основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

4. Также к источникам залогового права относят другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений.

5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательство субъектов РФ, нормативные правовые акты достаточно многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

Глава 3. Виды ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование может осуществляться различными видами в зависимости от периодичности и размеров выплат по погашению кредитов. Различают следующие виды ипотечного кредитования:

1. Ипотека с фиксированной процентной ставкой.

2. Кредиты с шаровым платежом. 1

3. Пружинная ипотека.

4. Ипотека с нарастающими платежами.

5. Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости.

6. Ипотека с совместным участием кредитора и заемщика.

7. Кредит с добавленным процентом.

8. Ипотека с дисконтом.

9. Обратный аннуитет.

10. Завершающая ипотека.

11. Канадский ролл-овер.

12. Кредит с переменной ставкой.

13. Ипотека с выплатой по возрастающей.

14. Ипотека с переменной процентной ставкой и возрастающими платежами.

15. Ипотека "Уочовии".

16. Ипотека с двойным индексом.

»

Ниже анализируются виды ипотечного кредитования, нашедшие наибольшее использование в практической деятельности.

»

Ипотека с фиксированной процентной ставкой - это ипотека с жестким кредитным сроком, неизменными периодическими, изначально известными платежами, сумма которых складывается из выплат по основной сумме кредитного долга и выплат по процентным ставкам за кредит. Данный вид ипотечного кредитования получил и другие названия: постоянная ипотека,

26

перманентный кредит, кредит с твердой процентной ставкой, традиционная форма кредита, стандартная (или обычная) модель ипотечного кредита, стандартный инструмент, традиционная ипотека и т.д.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой и равными платежами характеризуется тем, что суммы амортизационных платежей остаются неизменными в течение всего срока кредитования. Однако постепенно состав выплат изменяется по структуре. Взносы по оплате за кредитные услуги уменьшаются, так как их стоимость исчисляется исходя из остатка основного кредитного долга, а сам остаток основного долга по кредиту постоянно в течение всего кредитного срока уменьшается. В то же время сами взносы по возрасту суммы основного долга постоянно растут исходя из необходимости выравнивания обшей суммы амортизационных платежей до некой постоянной величины.

Годовые платежи И, при равномерных равных ежегодных выплатах составят:

Т Р Р

К{1+1[1--0-1)] — }

1=\ 100 100 _

Иг =---------------, (1 = 1,1) (3.1)

т

где К - величина ипотечного кредита,

Р - фиксированная процентная ставка;

Т - срок кредитования.

Стандартная модель ипотечного кредита с фиксированной ставкой и постоянными равновеликими периодическими суммами амортизационных выплат, рассчитанными таким образом, что постепенно к концу кредитного срока остаточный баланс кредитного долга полностью ликвидируется, представляет собой наглядный пример полностью самоамортизируемого кредита (или самоамортизированной ипотеки).

Кредиты с шаровым платежом предусматривают погашение по годам (отдельным платежным периодам) только процентов и, в некоторых случаях, небольшой части самого кредита. Основная часть долга выплачивается в конце срока кредитного соглашения.

Годовые платежи при варианте погашения кредита с использованием шарового платежа и выплате основного долга в конце срока кредитования в конце срока кредитования могут быть формализованы следующим образом.

КР

Нп =--; (1=1;(Т-1)),

100

Р

Игг = К(1 +-).

100

(3.2)

Пружинная ипотека - кредит с уменьшающимися платежами при фиксированных выплатах основной суммы долга и постоянным сроком кредитования.

Самый распространенный вид пружинной ипотеки - равновеликие фиксированные выплаты основной суммы долга и процентные выплаты на остаток основного кредитного долга. В этом случае годовые платежи рассчитываются по следующей зависимости:

1 Р Р 1-1 _

Иг1= К [— +----- (1-----) ] , (1=1,Т) (3.3)

Т 100 100

Ипотека с нарастающими платежами - кредит при росте платежей по основному долгу до величины, необходимой для полной положительной амортизации кредита.

При фиксированной процентной ставки и фиксированном росте платежей по основному долгу платеж в I - ый год составит:

I р

Ил= К[т' + (1-1т')— 1, 1 100

т

при 1т' = 1,

(1=1,Т) (3.4)

1=1

где т - показатель роста платежей по основному долгу.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости может иметь и другие названия - ипотека с дележом прироста стоимости или закладная с долей участия, долевая ипотека.

Данный вид ипотечного кредитования предполагает финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика - отсрочку выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение сроков кредитования и т.д.

В частности, льготное кредитование может включать снижение процентной ставки по кредиту в обмен на получение аналогичного процента от разницы в приросте стоимости недвижимости после ее продажи, однако соотношение может быть и иным.

При отсрочки основного долга заемщику годовые платежи, например, при кредитах с шаровым платежом зависимость (3.2) приобретает вид:

КР

0=1;(Т-1)),

100

(3.5)

КР

>

Ип^

100

где Т0 - год выплаты основного долга.

29

Ипотека с совместным участием кредитора и заемщика предполагает получение кредитором доходов от недвижимости в самых различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Дополнительный доход кредитора компенсирует ему льготы, предоставленные им заемщику. Ипотека с совместным участием применяется в основном при финансировании приносящей доход недвижимости. >

При участии кредитора в получении доходов от эксплуатации недвижимости в течении периода кредитования при пружинной ипотеке зависимость (3.3) может иметь вид:

т 1 1 Р Р 1-1 _

Иг, = (к - 2д4------) [-- + — (1.....-) ] (I = 1,т) (3.6)

1 (1 + Е) Т 100 100

где ДI - доход кредитора от эксплуатации недвижимости в 1 - ый год;

Е - норма дисконта.

Ипотечные банки должны иметь разнообразный набор видов ипотечного кредитования, чтобы заемщик смог выбрать приемлемый для него вариант кредитования Для оценки своих возможностей при выборе вида ипотечного кредитования заемщик может использовать предложенные в диссертационном исследовании модели ежегодных платежей для снижения риска неплатежеспособности. Ипотечные банки должны анализировать степень привлекательности того или иного вида ипотечного кредитования и направлять свое усилие в первую очередь на совершенствование и повышение эффективности наиболее востребованных видов ипотечного кредитования.

Глава 4. Учет стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании.

Для уменьшения риска невозврата средств при ипотечном кредитовании кредиторам необходимо с достаточной степенью точности оценивать залоговую недвижимость, обремененную не выплаченным ипотечным долгом.

Если заемщик, получив ипотечный кредит, не начал возвращать основной долг и уплату процентов за предоставленный кредит, то стоимость залоговой недвижимости в текущих ценах должна отвечать неравенству:

Сн £ К (1 + Е)1р, (41>

где Сн - рыночная стоимость недвижимости;

К - размер ипотечного кредита;

1р - срок реализации недвижимости.

В случае, когда заемные средства с процентами частично выплачены, стоимость залоговой недвижимости в текущих ценах должна соответствовать следующему неравенству:

О, £(К-1К1Х1+Е)1р, (4.2)

1

где К4 - размер выплаты основного долга в 1 -ый год;

^ - временной период выплаты основного долга с момента получения ипотечного кредита.

Рыночная стоимость недвижимости С„ в этом случае может оцениваться методом ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА). В методе ИИА производится учет стоимости собственного и заемного капиталов, инвестированных в объект.

Традиционная техника ИИА основана на знании оценщиком условий предоставления кредита для покупки (строительства) недвижимости, на прогнозе будущих денежных потоков по объекту, продолжительности расчетного периода и значении коэффициента капитализации. Зависимость для определения рыночной стоимости с помощью ИИА определяется соотношением трех величин: продолжительности периода, на который был выдан кредит (Т), продолжительности периода времени, прошедшего от даты выдачи кредита (Тп) до даты оценки и продолжительности расчетного периода (Тр).

В практике оценки могут встретиться три случая соотношения указанных сроков:

1. Погашение кредита заканчивается позже завершения расчетного периода. Другими словами, срок кредита больше, чем сумма Тп и Тр.

2. Погашение кредита заканчивается в момент завершения расчетного периода, т.е. срок кредита равен сумме Т„ и Тр.

3. Погашение кредита заканчивается раньше завершения расчетного периода: Т < Т„ + Тр.

Первый из указанных случаев характеризуется формулой (4.3).

С„ = К, (ЧОД - РМТ) + К2 (Rev- BAL2) + BAL, (4.3)

где С„ - рыночная стоимость недвижимости на дату оценки, руб.;

К] и К2 коэффициенты сложных процентов, определяемые за прогнозный период при заданной норме дохода на собственный капитал с учетом ежегодной капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход от объекта, руб./год;

РМТ - ежегодные платежи по погашению кредита, руб./год;

Rev - величина прогнозируемого дохода, который может быть получен при продаже недвижимости в конце расчетного периода (реверсия),руб.;

BAL2 - баланс (невыплаченный остаток) по кредиту на дату продажи,

руб.;

BALi - то же, но на дату оценки, руб.

32

В случае, если погашение кредита заканчивается в момент завершения расчетного периода, то рыночная стоимость объекта определяется по формуле:

В данном случае, по сравнению с выражением (4.3), во втором слагаемом отсутствует величина баланса (невыплаченного остатка) по кредиту на дату продажи.

В ситуации, когда предполагается погашение кредита завершить до окончания расчетного периода, рыночная стоимость объекта определяется по формуле (4.5).

Сда = К! (ЧОД - РМТ) + К2 Rev + BAL,

(4.4)

С„ = К, (ЧОД - РМТ) + К, К2 ЧОД + К2 Rev + BALj (4.5)

Расчетный период рекомендуется брать порядка 10 лет.

Заключение.

Анализ моделей ипотек показал, что усеченно-открытая модель, замыкающаяся, в основном, в рамках первичного рынка закладных, и сбалансированная автономная модель ипотеки, реализующая ссудно-сберегательный принцип функционирования, не отвечают интенсивному внедрению ипотеки в нашей стране. Предпочтению следует отдать открытой модели, в которой I

основной приток кредитных ресурсов в системе ипотечного кредитования поступает со специально организованного вторичного рынка ценных бумаг при определенном содействии государства.

Залоговое право в Российской Федерации имеет законодательную базу, отраженную в Гражданском кодексе РФ, законах "О залоге", "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и других федеральных законах в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений.

В диссертационном исследовании проанализированы различные виды ипотечного кредитования.

В зависимости от периодичности и размеров выплат по погашению кредитов выделено 16 видов ипотечного кредитования.

Для ипотеки с фиксированной процентной ставкой, кредитов с шаровым платежом, пружинной ипотеке, ипотеке с нарастающими платежами, ипотеке с участием кредитора в приросте стоимости и ипотеке с совместным участием кредитора и заемщика разработаны модели ежегодных платежей,

I

позволяющие оценить годовые размеры платежей заемщика по основному долгу и процентным платежам. Это дает возможность заемщику осуществить выбор приемлемого для него вида ипотечного кредитования и снизить риск неплатежеспособности заемщика. Для предоставления возможности выбора заемщиком приемлемого варианта вида ипотечного кредитования необходимо ипотечным банкам иметь разнообразный набор видов ипотечного креди-

тования. Ипотечные банки должны выявлять наиболее привлекательные виды ипотечного кредитования и совершенствовать их в первую очередь.

Для снижения риска невозврата средств при ипотечном кредитовании кредиторам необходимо совершенствовать оценку стоимости залоговой недвижимости.

В диссертации предложены зависимости по оценке залоговой недвижимости, обремененной не выплаченным ипотечным долгам.

Зависимость (4.1) позволяет установить минимальную стоимость залоговой недвижимости в случае, когда заемщик, получив ипотечный кредит, не имеет средств для возвращения долга в исходном этапе ипотеки. Минимальная стоимость залоговой недвижимости при частичной выплате заемщиком долга ипотечным банкам может быть определена по формуле (4.2).

Основные положения диссертации нашли отражение в следующих публикациях:

1. Самойлов В.Н. Повышение эффективности ипотечного кредитования. Новосибирск: Труды П-ой Международной очно-заочной научно-практической конференции "Социально-экономическое развитие регионального научного, инвестиционного, инновационного и промышленно-строительного комплекса", 2005г.

2. Самойлов В Н. Выбор вида ипотечного кредитования. Новосибирск: Труды П-ой Международной очно-заочной научно-практической конференции "Социально-экономическое развитие регионального научного, инвестиционного, инновационного и промышленно-строительного комплекса", 2005г.

3. Самойлов В.Н. (в соавторстве). Источники финансирования и их учет при оценке эффективности мероприятий по безопасности движения поездов. М. : Труды 4-ой научно-технической конференции "Безопасность движения поездов", 2005 г.

Подп. в печ. 21.12.2005. Формат 60x90/16. Объем 2,25 п.л. Бумага офисная. Печать цифровая. Тираж 30 экз. Заказ № 1378

ГОУВПО «Государственный университет управления!» Издательский центр ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ru

www.guu.ru

И262§4

РНБ Русский фонд

2006-4 29010