Повышение обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кравченко, Кира Витальевна

Введение.

Глава 1 Совершенствование механизма управления объектами реконструкции.

1.1. Проблемы реконструкции зданий и сооружений в России и за рубежом.

1.2. Анализ использования объектов нежилого фонда в Москве в целью определения объемов реконструкции.

1.3. Анализ структуры доходов от использования городской недвижимости.

1.4. Организационно - экономический механизм управления объектами недвижимости при проведении реконструкции.

1.4.1. Методические подходы к оценке городской недвижимости.

Оценка недвижимости, осуществляемая МосГорБТИ.

Выводы по главе

Глава 2 Методика обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий.

2.1. Формирование и механизм оценки качества реконструируемого объекта.

2.1.1. Закономерности изменения качества объектов реконструкции во времени.

2.1.2. Влияние физического и морального износов на качество объектов реконструкции.

2.1.3. Нормирование и определение качественного стандарта объектов реконструкции.

2.2. Влияние качественных характеристик на стоимость объекта реконструкции.

2.3. Методика обоснованности оценки реконструкции объектов нежилого фонда.

2.3.1. Общий подход к созданию методики. Потребительские свойства объектов реконструкции.

2.3.2. Расчетные формулы для оценки качества объектов нежилого фонда.

2.3.3. Использование комплексного (общего) показателя потребительского качества объекта недвижимости при определении текущей стоимости.

Выводы по главе 2.

Глава 3 Повышение обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий.

3.1. Общие положения.

3.2. Повышение обоснованности оценки реконструкции на примере

АО «Саланф-строй».

3.2.1. Реализация методики на ЭВМ.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий"

Жизнь городов измеряется столетиями и даже тысячелетиями. За это время сменяются правительства, осуществляется социальный, технический и экономический прогресс. Город все это время также не остается в неизменном виде, он развивается, переживает периоды расцвета и упадка, причем на смену упадку приходит иногда новый расцвет.

В начальный период своего строительства и развития город соответствует социальным и техническим процессам, которые в нем протекают. Но со временем город начинает отставать от социальной и экономической жизни, которая протекает в нем, а также от технических достижений. При техническом, экономическом и социальном развитии возникают и накапливаются со временем несоответствия между строительными решениями прошлых лет и потребностями сегодняшнего дня.

Воздвигнуты уникальные по своей красоте и соответствующие своему предназначению объекты [13]. Вместе с тем социальные и природные катаклизмы (революции, войны, землетрясения, ураганы) привели к утрате многих замечательных сооружений, и, прежде всего, архитектурно-исторических памятников духовной культуры. Однако, к сожалению, и среди оставшихся многие находятся в полуразрушенном состоянии, нуждаются в ремонте и реконструкции.

Фактические затраты на ремонт и реконструкцию зданий составляли весьма малый процент от фактической потребности и от объема затрат на новое строительство. Мы долгое время гордились тем, что у нас самое дешевое в мире жилье, и не замечали, что при этом его состояние не соответствовало мировому уровню, и не предпринимали достаточных мер для поддержания зданий и сооружений в нормальных условиях.

Как показывает опыт, эксплуатационные затраты на поддержание зданий и сооружений в нормальном состоянии должны составлять не менее 4-5 % в год от их стоимости. Таких сумм никто и никогда не выделял, поэтому все виды зданий (промышленные, жилищные, культурно-бытовые и др.) находятся часто в обветшалом состоянии и нуждаются в ремонте и реконструкции. [34]

В развитых странах и у нас в настоящее время сократились объемы нового строительства, но это объясняется прежде всего тем, что его вытесняет реконструкция уже действующих предприятий.

Проблема расширения и Совершенствования городов тесно связана с решением задач по реконструкции зданий, их модернизации и перепланировки, приспособления их к общественным и производственным нуждам, которые исчерпали свое функциональное значение [75].

Общие затраты на реконструкцию зданий все возрастают, превышая в некоторых городах даже новое строительство.

Каждое здание в разные исторические периоды времени включало в себя основные и вспомогательные помещения, которые со временем морально и физически устарели, чем вызвали необходимость их реконструкции. Со временем также исчерпывает срок своей службы и основные фонды, предопределяя необходимую техническую и рыночную периодичность реконструкции.

Целесообразность реконструкции обуславливается продлением срока эксплуатации нежилых зданий с теми же или иными функциями в среднем на 30 лет.

Актуальность проблемы реконструкции московских зданий обусловлена прежде всего обилием объектов, не соответствующих современным техническим и функциональным требованиям.

Московский рынок недвижимости динамично развивается. Однако, важным условием развития рынка недвижимости, его становления является привлечение инвестиций как иностранных, так и российских партнеров. Интеpec предпринимателей к строительному рынку нарастает. Задача привлечения дополнительных инвестиций в реконструкцию, улучшения инвестиционного климата в столице, совершенствование нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности является приоритетным направлением деятельности Правительства Москвы для реализации намеченных городских программ.

Важнейшими вопросами здесь становятся увеличение потребительских качеств зданий, недвижимого имущества. Существенное влияние на улучшение потребительских качеств объектов недвижимости оказывают мероприятия по реконструкции и ремонту.

При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т.п.) объекты недвижимости выступают в качестве товара. К этому товару, как и к любому другому потенциальный потребитель предъявляет определенный перечень требований. Несоответствие требованиям потребителя отражается на текущей рыночной стоимости объекта. Потребительские свойства в рыночных условиях являются одними из основных элементов, учитываемых при проведении реконструкции, оценке и обосновании текущей стоимости здания. Отсюда следует, что в настоящее время приобретает особо важное значение научно обоснованная оценка экономической эффективности вложения финансовых ресурсов в реконструкцию объектов с целью повышения их потребительских качеств и конкурентноспособности на рынке недвижимости.

В настоящее время имеется множество недостатков в расчете и обосновании реконструкции нежилых зданий и повышения их потребительских качеств. Все это, а также глубокий анализ существа проблем относящихся к этой сфере и имеющийся опыт работы на рынке недвижимости определили высокую актуальность исследований по определению обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий. Уточнению и доработке подлежит методика обоснованности проведения реконструкции на основе потребительских качеств зданий, определение величины арендной платы после проведения работ по реконструкции с учетом качественных параметров, выявление возможности и анализа нескольких вариантов финансирования и сроков проведения работ по реконструкции объектов нежилого фонда. Повышение обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий (в частности, снижение степени риска при направлении инвестиций в реконструкцию; повышение научной обоснованности принятия решения о проведении робот по реконструкции объектов нежилого фонда; выявления возможности улучшения потребительских качеств объекта путем проведения реконструкции) определили цели, задачи, объект и предмет исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является теоретическое, методическое и практическое обоснование путей совершенствования методики оценки реконструкции нежилых зданий.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие основные задачи:

- анализ опыта реконструкции объектов нежилого фонда в Москве и за рубежом;

- классификация объектов нежилого фонда и показателей их качественных характеристик;

- разработка методических основ определения рыночной стоимости реконструируемого объекта с учетом потребительских качеств;

- анализ вариантов финансирования и сроков проведения работ по реконструкции объектов нежилого фонда;

- выявление закономерностей изменения качества во времени;

- разработка методики определения арендной платы реконструированного объекта нежилого фонда;

- разработка предложений, позволяющих оценить объекты недвижимости с учетом потребительских качеств, присущих определенному типу зданий.

Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов оценки реконструкции нежилых зданий.

Объект исследования: процессы оценки и обоснования стоимости реконструкции объектов нежилого фонда.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых экономистов в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, теории и практики управления проектами реконструкции, а также основные положения современной экономической теории, законы и постановления правительства РФ, справочные и нормативные материалы по исследуемой проблеме. В качестве инструмента исследования использованы методы системного анализа, экспертных оценок и другие математические методы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что на основе полученных результатов даны предложения по совершенствованию и развитию методических основ повышения обоснованности оценки реконструкции объектов нежилого фонда.

В результате выполненного исследования получены следующие основные научные результаты:

• обоснована необходимость количественного определения некоторых качественных параметров реконструируемого объекта;

• выявлены факторы, определяющие потребительские качества нежилых зданий при проведении реконструкции;

• разработаны методы определения стоимости реконструируемого объекта на основе учета потребительских качеств;

• разработан алгоритм расчета нескольких вариантов финансирования и сроков проведения работ по реконструкции объектов нежилого фонда;

• предложен метод определения арендной платы реконструируемого объекта.

Практическая значимость диссертации состоит в том что: существенно снижается степень риска при направлении инвестиций в реконструкцию, повышается научная обоснованность принятия решения о проведении реконструкции; появляется возможности расчета и анализа нескольких вариантов финансирования и сроков проведения работ по реконструкции; повышается степень обоснованности сделок на рынке недвижимости и увеличиваются их объемы.

Разработанные на основе исследований предложения помогут владельцам объектов определить целесообразность проведения реконструкции, а покупателям и арендаторам определить обоснованность рыночных цен на эти помещения.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 статей, общим объемом 0,8 печатных листов.

Границы исследования: в рамках данной работы не ставилась задача пересмотра основополагающих принципов оценки зданий. Существующие принципы и подходы к оценке стоимости зданий рассмотрены только в той степени, в какой они необходимы для повышения обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий.

На защиту выносится: комплекс разработанных предложений по совершенствованию расчетной обоснованности оценки стоимости реконструкции нежилых зданий, а также ряд алгоритмов расчета вариантов финансирования, сроков реализации и арендной платы реконструируемых объектов.

Апробация работы и внедрение результатов. Результаты исследований были доложены и обсуждены на международных научно-практических конференциях в ГУУ в 1998-1999 г.г. и прошли практическую апробацию в г. Москве при повышении обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий и определении стоимости зданий с учетом их потребительских качеств. и

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кравченко, Кира Витальевна

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

В результате выполненной диссертационной работы можно сделать следующие выводы:

1. Анализ в условиях реструктуризации экономики России состояния части объектов городской недвижимости показывает, что одной из главных причин невостребованности потребителями зданий и сооружений являются неудовлетворительные или несоответствующие требованиям субъектов рынка качественные характеристики объектов. Несоответствие набора требований потенциального потребителя отражается на текущей рыночной стоимости объекта. Существенное влияние на улучшение потребительских качеств зданий, а, соответственно, и рыночной стоимости, оказывают мероприятия по реконструкции. Однако, на сегодняшний день отсутствует методика достоверной оценки потребительских свойств зданий и сооружений, в которой бы учитывались ключевые требования субъектов рынка. Поэтому необходим такой методический подход к определению потребительских свойств объектов реконструкции, при котором было бы возможно количественно оценить качественные факторы.

2. Проведенные исследования работ по реконструкции городской недвижимости указывают на необходимость увеличения доли площадей, передаваемых в арендное пользование. Это становится возможным при условии сохранения и повышения потребительских качеств нежилых зданий, что обеспечивает своевременная реконструкция. Проанализированы используемые в настоящее время методические подходы к оценке объектов недвижимости, в частности оценка недвижимости, осуществляемая Московским городским бюро технической инвентаризации и Комитетами Правительства Москвы при продаже и сдаче в аренду помещений. В результате исследований выявлено, что оценочная стоимость нежилых объектов, определяемая в настоящее время городскими институтами, не соответствует рыночной. В официальных документах не находят адекватного и полного отражения потребительские качества объектов реконструкции. Это доказывает ограниченность этих методик и необходимость разработки комплексной оценки стоимости объектов реконструкции с учетом возможных изменений их потребительских свойств и качества.

3. На основании исследований, материалов Москомимущества, Российского общества оценщиков, а также экспертных заключений в работе доказана практическая возможность и экономическая целесообразность проведения реконструкции объектов нежилого фонда с учетом дифференцированного подхода к оценке потребительских свойств. Исследованы потребительские качества объектов реконструкции на примере трех типов наиболее популярных на рынке недвижимости помещений - торговых, офисных и складских. Из них выбраны наиболее существенные, соответствующие требованиям потенциальных потребителей. Новый подход к оценке потребительских свойств реконструированных зданий проявляется: во-первых, в разработке системы показателей достоверно отображающих качество помещений на трех уровнях интересов: 1) в пределах района, 2) в пределах отдельно стоящего зданий; 3) в рамках обособленного помещения, во-вторых, обоснованности реконструкции в соответствии с потребностями потенциальных потребителей. Такой подход позволяет собственнику имущества провести анализ затрат на проведение реконструкции путем расчетов: необходимых инвестиций, с учетом существующих условий кредитования, времени возврата вложенных средств и дохода в виде арендных платежей после проведения реконструкции.

4. В диссертации впервые разработана методика повышения обоснованности экономической оценки реконструкции зданий и сооружений с учетом их потребительских качеств. В методику включены:

- расчеты необходимых инвестиций в реконструкцию с учетом сроков проведения ремонтно-строительных работ, модернизации оборудования а также условий финансирования и кредитования;

- определение величины арендной платы общей площади после проведения реконструкции с учетом качественных параметров;

- возможность бальной оценки экспертами потребительских свойств отдельных элементов зданий и сооружений с учетом уровня интересов заказчиков и получением на этой основе комплексного показателя оценки качества объекта.

Предлагаемая методика позволяет владельцу недвижимости предварительно сравнить различные варианты финансирования реконструкции и расчетов с кредиторами и принять решение о целесообразности проведения реконструкции.

Выполненные исследования позволяют рекомендовать следующее: 1. В числе первоочередных шагов определения целесообразности проведения реконструкции важно использовать разработанную методику обоснованности повышения потребительских качеств объекта. Она позволяет собственнику помещения принять обоснованное решение о целесообразном направлении инвестиций, сроков окупаемости и величины потенциальной прибыли.

Рекомендуется использовать разработанную методику для реализации следующих функций:

- оценки значимости факторов, изменяющихся при различных вариантах решения;

- оценки влияния принятого решения на уровень потребительских качеств реконструированного помещения;

- определения конечного экономического эффекта в зависимости от продолжительности реконструкции и затрат производственных ресурсов.

2. Учредителям и аудиторам рекомендуется использовать предлагаемую методику для получения достоверной информации и принятия решений: во-первых, при обосновании объема инвестиций, с учетом, как собственных средств, так и заемных; во-вторых, с целью аргументации вложенных средств в реконструкцию и обоснования доли дохода, получаемого в результате проведения мероприятий по повышению потребительских качеств объектов.

Осуществление рекомендаций дает предприятию следующий экономический эффект:

1. Существенно снижается степень риска при направлении необходимых инвестиций в реконструкцию нежилых зданий.

2. Повышается научная обоснованность принятия управленческого решения о целесообразности проведения реконструкции с учетом необходимых потребительских свойств, инвестиций и ссудных процентов.

3. Выявляется предельная возможность повышения потребительских качеств объектов путем проведения реконструкции, и, следовательно, их рыночной стоимости.

4. Возможность расчета и анализа нескольких вариантов финансирования и сроков проведения реконструкции.

Ill