Методы повышения экономической эффективности использования объектов нежилого фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методы повышения экономической эффективности использования объектов нежилого фонда"

На прнвйх рукописи

?гз- од

Ир ЙЛЗ^СДЕНЮК/аЦтлана Витальевна

1С

методы повышения экономической эффективности использования объектов нежилого фонда

03.00.05, - Экономика и управление з народном хозяйстве (строительство).

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 19у7

Работа выполнена на кафедре экономики и управления в строительс Московского государственного строительного университета

Научный руководитель - кандидат технических наук, профессор

Лукмакова И.Г.

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Грабовый П.Г.

- кандидат экономических наук, профессор Кардакская Н.Л.

Зздущал организация - Комитет по управлению имуществом Москвы

Защита состоится декабря 1Э97 г. в ^^чаааъ на заседании

диссертационного совета К 053.11.07 в Московском государственном от ительном униЕеоситете по адресу: Москва, Шлюзовая набережная, дом

зуд .301.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского госудя твеннсго строительного университета по адресу: г. Москва, Ярсславс шоссе, дом ЕВ.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат технических наук, доцент

Г.Л. Исаеве

- 3 -

|ЦТТГ1 ИТ ТТППП иЛЛ1ТТ7ТТГ\ГЛ ¥ТТ*С1

Алопиою

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости. Возникли рыночные операции с недвижимым имуществом.

Московский рынок недвижимости динамично развивается. Однако, важным условием его дальнейшего развития является привлечение на этот рынок инвестиций как иностранных, так и отечественных.

В связи с этим возникает необходимость определения оценки действительной рыночной стоимости нежилой недвижимости.

При совершении различных сделок ( продажа, аренда, залог и т.п.) объекты нежилой недвижимости выступают в качестве рыночного товара. К этому товару, как и к любому другому, покупатель предъявляет определенные требования, они определяются местоположением объекта, его физическими характеристиками, функциональными качествами и др. Совокупность этих характеристик определяет потребительские свойства оцениваемого объекта. Соответствие этих потребительских свойств требованиям покупателя определяет рыночную стоимость объекта. Владелец недвижимости, желающий продать ее или сдать в аренду непосредственно заинтересован, чтобы ее потребительские свойства в наибольшей мере соответствовали требованиям потенциальных покупателей или арендаторов. Поэтому, в ряде случаев, оказывается выгодным для владельца недвижимости, перед выставлением ее на рынок, провести мероприятия, повышающие ее потребительские свойства. Критерием целесообразности проведения таких мероприятий (реконструкция, капитальный ремонт и др.) является окупаемость затрат на их проведение за счет повышения рыночной стоимости объекта.

Таким образом, возникает актуальная проблема научно обоснованной оценки текущей рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом уровня ее потребительских качеств и на этой основе определения экономической эффективности вложения финансовых ресурсов в реконструкцию или ремонт объектов для повышения их потребительских качеств, а следовательно и рыночной стоимости.

Этой проблеме посвящена настоящая работа.

Цельи исследования является разработка методик, рекомендаций и предложений, позволяющих выявлять экономическую целесообразность проведения реконструкции или ремонта объектов нежилого фонда в Москве, с учетом изменения ( повышения) уровня их потребительских

качеств, з следовательно увеличения дохода от использования помещений после проведения этих мероприятий.

Достижение поставленной цели реализуется путем решения следующих задач:

- анализа рынка недвижимости и действующих в Моснге методик оценки стоимости объектов нежилого фонда, установление основ проведения такой оценки;

- классификации объектов нежилого фонда и показателей их качества ;

- выявления основных закономерностей в формировании требований к качеству объектов нежилого фонда и их изменений во времени;

- разработки предложений, позволяющих оценивать объекты нежилого фонда с учетом уровня их потребительских качеств;

- создании методики оценки текущей рыночной стоимости нежилых помещений с учетом изменений уровня их потребительских качест:

- разработки методики определения целесообразности проведеш реконструкции или ремонта объектов нежилого фонда с целью повышения уровня их потребительских качеств.

Предмет исследования - факторы, определяющие потребительские качества нежилых помещений и изменение этих качеств в результате проведения реконструкции или капитального ремонта помещений, отражающиеся на повышении рыночной стоимости помещений при их продаже или сдаче в аренду.

Объект исследования - нежилое помещение в здании, находящееся в собственности Правительства Москвы, на которое имеется спрос на рынке недвижимости (покупка, аренда).

Методы исследования - комплексное рассмотрение закономерностей формирования и проявления показателей качества нежилого помещения; выявление и изучение факторов, определяющих его текущую рыночную стоимость; рассмотрение возможностей экономически выгодных мероприятий по реконструкции или ремонту нежилого помещения, повышающих уровень потребительских качеств, а следовательно и текущую рыночную стоимость при продаже или сдаче в аренду этих помещений.

Научная новизна исследования:

- определены факторы, определяющие потребительские качества нежилых помещений, и закономерности их изменения во времени и, в том числе, при проведении реконструкции и капитального ремонта;

- установлено влияние изменений уровня потребительских качеств

- ь -

НелИЛЫХ ПС!л'9ЩвНйИ КЗ ИХ рЫНОЧНуЮ СТОИМОСТЬ;

- выявлены научно-обоснованные положения, позволяющие разработать методики оценки потребительских качеств нежилых помещений и оценки экономической целесообразности проведения реконструкции или ремонта этих объектов. На защиту выносятся:

метод определения категории качества немилого объекта, тлеющего спрос на рынке недвижимости, на основе количественной оценки комплекса его наиболее значимых потребительских свойств;

методика оценки текущей рыночной стоимости нежилого объекта на основе уровня его потребительских качеств-,

методика определения экономической эффективности мероприятий по реконструкции или ремонту нежилого объекта, влияющих на потребительские качества, а следовательно и текущую рыночную цену нежилого объекта.

Границы исследования: рассматриваются экономические аспекты формирования и определения качества нежилых объектов (помещений, зданий), пользующихся наибольшим спросом на рынке недвижимости по показателям их потребительских свойств;

конструктивно-технические решения нежилых объектов затрагиваются лишь- в той мере, в какой они влияют на формирование экономических аспектов качественного стандарта немилого объекта;

рассмотрение нежилых объектов и проведение на них реконструкции или ремонта проводится для города Москвы в соответствии! с установленными нормативными и законодательными актами в городе.

Практическая значимость. Предложены методики определения текущей рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом их потребительских качеств и экономической целесообразности мероприятий по реконструкции или ремонту, позволяющие владельцам объектов недвижимости определять целесообразность проведения мероприятий, повышающих уровень их потребительских качеств перед выставлением на продажу или передачей в аренду. Покупателям или арендаторам этих помещений разработки диссертанта позволят определять обоснованность их рыночных цен и целесообразность участия в торгах.

Апробация полученных результатов исследования. Рабата докладывалась и обсуждалась на международной научно-технической конференции в Техническом университете Берлина в мае 1996 года и на научно-технической конференции в МГСУ в апреле 1997 года.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи, общим

осьэмом .У -ечаткь) и лист.

Структура и объем работы. Основной текст диссертации ( введение, три главы, заключение, список литературы, приложения) изложен на 155страницах, содержит 14 рисунков и 13 таблиц, 12. страниц приложений. Список литературы включает 71 наименование отечественных и зарубежных публикаций по теме диссертации.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.

Управление имущественно-земельным комплексам выполняет ряд структур Правительства Москвы (Комитет по управлению имуществом Москвы, Московский земельный комитет, Фонд имущества Москвы, Московский комитет по делам о несостоятельности, Московская регистрационная палата и др.). Одной из основных задач управления комплексом является обеспечение городских программ на основе повышения эффективности использования городской собственности. Важнейшие источники поступлении - это доходы от сдачи з аренду городского имущества, средства от продажи городской собственности, поступления от работы с земельны;,«! участками ( налог и аренда, продажа прав аренды).

Ка территории города расположено более 37 тысяч отдельно стоящих нежилых строений, общей площадью около 67 млн.кв.м. и 14 млн.кв.м. встроенных помещений в жилищном фонде. 30 млн.кв.м. относятся к федеральной собственности, 43 шш.кв.м. - к собственности Москвы, 8 млн.кв.м. - к другим собственникам.

Использование городской недвижимости еще недостаточно эффективна. Необходимо увеличение площадей, переданных в аренду, совершенствование практики передачи имущества в арендное пользование.

При этом следует для каждого конкретного случая рассматривать возможность и целесообразность проведения реконструкции или капитального ремонта помещений с целью повышения уровня их потребительских свойств, а следовательно и возможности получения большей арендной платы за них. Экономический эффект будет в том случае, когда дополнительная арендная плата станет окупать затраты нз реконструкцию или ремонт помещении в течение приемлемого срока, с учетом затрат, связанных с обслуживанием кредитов.

С целью более эффективного использования недвижимого имущества Правительством города принята программа реконструкции и комплексного капитального ремонта зданий, направленная на повышение их потребительских качеств. В современных условиях интенсивно ве-

нетс-я реконструкция сфисккл, складских И ТОрГСЗЫХ ПОм-ЩеКНК и зданий, эти объекты пользуются наибольшим спросом в предпринимательской ореде.

Действующие в настоящее время официальные методики оценки стоимости объектов недвижимости для продажи или сдачи в аренду не используют достаточных сведений о технико-экономических показателях самого объекта и его окружения, что делает эти оценки усредненными, слабо учитывающими индивидуальные качества каждого оцениваемого объекта и особенности его расположения в городе.

Потребовалось провести исследование с целью установления влияния отдельных характеристик и показателей качества на результативное качество нежилых помещений. Одновременно устанавливалась взаимосвязь качества с потребительской стоимостью объекта, в конечном итоге с потенциальными потребностями арендаторов гаи покупателей. Зта взаимосвязь в конечном итоге формирует требования потребителя к качественному стандарту нежных помещений на определенной ступени социального развития.

При оценке текущей рыночной стоимости нежилого объекта введем понятие интегрального качества. Интегральное качество определяется совокупностью Есех функциональных и экономических показателей, через нега происходит взаимосвязь между потребительской стоимостью и стоимостью нежилого объекта.

Структура потребительских свойств объектов нежилого фонда представлена на рис.1.

Необходимо иметь возможность соизмерять потребительские стоимости нежилых помещений различного качества, то есть установить уровень качества. Измерить уровень качества недвижимости можно путем его сравнения с некоторым уровнем качества аналогичного объекта, принятым как база для сравнения (базисное качество).

Основой таг-иго подхода служит выражение количественной связи между свойствами недвижимости и отражением этих свойств в процессе эксплуатации объекта, т.е. производственным качеством и условиями з кс плуатации.

Число показателей, характеризующих качество любого объекта, з том числе и нежилого помещения, весьма велико, поэтому требуется упорядочение состава этих показателей, т.е. их классификация. В качестве основания классификации следует принять способность показателей Еырвжать наиболее характерные группы свсйсте объектов, способность количественного и качественного отражения этих

3 12 3 4 12 3 45 12 3 1234 12 3 45 12 3 12345 1 2 3

А с о ±

4. ХАРАКТЕРИСТИКИ

3. ЕДИНИЧНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАЧЕСТВА

2. КОМПЛЕКСНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАЧЕСТВА

1. ИНТЕГРАЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАЧЕСТВА

Рис. 1. Структура потребительских свойств объектов немилого фонда.

- ъ -

СВОЙСТВ. 1Ь: ССЕС-КуПНООТЬ ЗОЛлйа определять 'KSKSCTEG Cui-KTS.

Нежилые покщгнкл различаются по nsisu, фуюаа&ааазаг/ назначении и ряду других показателей. Для каждого ив них присуща определенная группа свойств, составляющая качественный стандарт.

Например, для офисных помещений качественный стандарт составляет группа функциональных, эстетических, экономических, технически: к сосиаяьных свойств. Для складских помещений - группа экологических, функциональных, технических и экономических свойств. У торговых помещений качественный стандарт образуется за счет социальной, функциональной, экологической, эстетической, технической и экономической группы свойств.

Система и состав единичных показателей, позволяющая получать всестороннюю характеристику качества эксплуатируемого объекта, подготовлена автором на основе анализа публикаций, относящихся в той или иной мере к нормированию или оценке эксплуатационных свойств объектов недвижимости. К работе были привлечены в качестве экспертов специалисты Москош«мущества, эксперты Московского филиала Российского общества оценщиков (PCO) и работники коммерческих структур, имеющие большой опыт работы по совершению сделок с объектами недвижимости. Единичные показатели качества эксплуатируемого объекта недвижимости должны позволять производить его оценку на трех уровнях (района, здания, помещения).

Уровень качества эксплуатируемого объекта нежилого фонда -это относительная характеристика, основанная на сравнении фактических значений ЕЖ нежилого объекта '"Fi" о соответствующим^ предварительно установленными значениями базовых показателей "Pj"

Поскольку свойства (через соответствующие ЕПК), формирующие качества объекта недвижимости, по разному участвуют в формировании!! этого качества (имеют разную весомость), это необходимо учитывать при определении комплексных показателей качества оцениваемого объекта на каждом из трех уровней проявления этих свойств (района, здания, помещения).

Количественные значения ЕЛ?; объекта на каждом уровне приводятся к сопоставимому виду через весомости ЕПК. Определение весомости ЕПК производится с помощью вводимой автором балльной шкалы оценок от 0 до 2-х баллов. ЕПК, оказывающему существенное влияние на формирование потребительского качества объекта присваивался высший балл 2, а ЕЖ, не влияющему на потребительское качество -0.

Для установления относительных весомостей ЕПК офисных,

СКЛ&ДСКИХ И ХОрГОсЫл П0м9ш,еКПИ иЫЛИ ПриБЛйчсКЬ! 11 ЭКОПерТиЕ -специалистов в области совершения сделок с объектами недвижимости.

В приложениях к диссертационной работе приведены таблицы оценок ЕПК, присвоенные им экспертами. В результате обработки этих данных получены искомые весомости.

Первоначально определялась весомость характеристик на каждоь из трех уровней ( помещения, здания и района) :

Р

" / -> при этом 2-, т; =1 ( 1

<1 1 J

Где: т- - весомость характеристик "з"; У^- оценка, Еыставленнаг 1-ой характеристике з-ым экспертом; 3=17-^ ~ порядковый номер характеристики; з=17§ - порядковый номер эксперта.

Затем таким же образом определяются весомости ЕПК - Рз" в каждой группе характешхстик:

V--

гпе = г J-, при этом 2, т. =1 ( 2

Где; гпе.- весомость ЕПК Pj; V,* - оценка, выставленная Fj-му EI

i '¡о

s-км экспертом. "

Спр5Д5Л5Нкя ЕсСиМиОтйй полностью приведены в приложениях к диссертационной работе. Согласованность мнений экспертов проверялась по величине среднеквадратических отклонений.

Примеры расчетов приведены в работе, а полностью все расчеты в приложениях.

Комплексные показатели "К^", характеризующие уровень потребительского качества помещения i-ro объекта нежилого фонда на уровнях:

Помещение. Зданк^. Район. ( 3 !

КГ ч- \ v \ Сф®-1^

ОС Q.. <2 4 d 0< q <2 11 * 0* q,. ¿2

* 'i J

0< тг. 41 0^ irip. Os mf. ¿1

ш-" (Л Oi inj (1 Oi mj 0

Где: К?, К!Д К?"- комплексные показатели потребительского ка-

С I I

честЕа помещения, здания, района 1-го объекта нежилого фонда; q -среднеарифметическая оценкз, выставленная экспертами P.j - му ЕПК

_ - 11 -1-го объекта; 1=-1,п - объекты оценки; ,1-1,-1 - характеристики, входящие з состав ЕКК; Р,1 = - единичные показатели качества

объектов оценки.

Для расчета величины текущей рыночной стоимости нежилого объекта может быть использован интегральный .показатель качества нежилого объекта. Методическая основа вычислений остается неизменной, а точность расчетов достаточно высокой.

Для этого воспользуемся относительными величинами комплексных показателей потребительского качества офисных помещений "К1 ", "К11А", '%¥1°'Н" - "г'п "г°1А", »г?'*", аналогично - складских, к торговых помещений, получив их как частное от деления абсолютных значений комплексных показателей на значение максимальной сценки используемой шкалы (д та*) - 2 балла:

г£" Г= к°.п/ д"1** ; гР*4- К0.44/ я"* • ц"«* ( 4 )

Аналогично для складских и торговых помещений. Полученные три значения "г " для каждого базового п оцениваемого объекта на трех уровнях сопоставимы, поскольку они получены по единой методике. Знзчпмостъ этих показателей в образовании интегрального показателя качества следует учитывать введением их весомостей "у". Эта весомость должна быть определена з зависимости от условий, определяющих предложения к спрос на данный тип недвижимости к значимость для покупателя каждого из этих условий. Эти весомости могут быть получены при анализе сведений о стоимости аренды и продаж объектен нежилого фонда в данном городе или районе, когда изменяются внешние условия-: местоположение, транспортные магистрали, наличие инфраструктуры к др.

Интегральный показатель качества сопоставимых ( в том числе оцениваемого) офисных помещений можно определить по Формуле:

КоаиГ= г?" - у"п + г0«- + г"/"- у с,н ( о )

11.- 1. ' I 4 '

Аналогично для складских и торговых помещений. По предлагаемой методике предусмотрено определение К^для ряда объектов, по которым ранее заключены сделки купли-продажи. По ншл должны быть и сведения о продажной цене (С). "Эти показатели будут попользованы для стоимостной оценки рассматриваемого объекта. Аналогично определяется интегральный показатель качества объекта.

Из общего количества объектов, по которым получена и обработана информация, подбирается объект, у которого К^^ К^Т

Наличие равенства можно считать, если -величины коэффициентов отличаются на величину точности расчетов - практически это 5-7%.

Езли такой объект есть, то к цена выставляемого на продажу объекта может быть принята такой же, как и у аналога.

Если такого аналога нет, то из общего количества объектов вы-

ШСГ пит- _ ИНГ инт

бираотся два: один с К4 < К ^ , другой с Кг > К„ . Стоимость выставл емого объекта определяется исходя из предположения, что она изменяется линейно при значениях К между К^и

Тогда стоимость оцениваемого (выставляемого нз продажу или передаваемого в аренду) помещения можно определить по Формуле:

,уинг _ Г - Г )

^р к у ' ^ ь г. с - с + - ( б )

0 1 ,ииг имг

К2 - К 4

Владелец объектов недвижимости, рассчитав по этой методике их рыночную стоимость, основанную на интегральных показателях качества, характеризующих потребительские свойства, принимает решение о коммерческом использовании этих объектов: продажа, ипотека, аренда.

В случае если рассматриваемые оььекты не удовлетворяют спрос на них на рынке недвижимости, владельцем объекта может приниматься решение о проведении реконструкции или капитального ремонта с целью улучшения его потребительских сеойсте.

Реконструкция объектов нежилого фонда требует значительных объемов инвестиций, а поэтому возникает задача определения окупаемости затрат во время принятия решения о необходимости и возможности осуществления намечаемой программы. Следует анализировать рыночную конъюнктуру, прогнозировать на основе расчетов затраты и доходы. Важными показателями являются продолжительность реконструкции, сроки окупаемости денежных средств, размер прибыли к рентабельности. Владельцем недвижимости определяются денежные средства, необходимые для выполнения работ, направленных на улучшение определенного набора потребительс-ких качеств. При расчете экономической эффективности выполнения калеченных работ следует исходить ив объема необходимых капитальных вломений, ставки банковского кредита или иного кредитного учреждения на заемные средства, предполагаемого периода покрытия затрат, при этом должен использоваться аппарат дисконтирования.

Объем затрачиваемых денежных средств на реконструкцию с учетом процентных ставок на заемные средства определяется по формуле:

1- Р

Где: Kj- - объем денежных средств (собственных к заемных в сумме), с учетом процентных ставок за кредит на момент окончания реконструкции; t »teД - период (месяцы) от начата работ до окончания реконструкции; г =r у,S - операции по привлечению средств для выполнения строительных работ. Определяются по графику финансирования; К - средства, привлеченные в операции "г"; ставка процента по средствам "г"; доля вложения средств "г" по месяцам; t,.-время (месяцы) от начала реконструкции или ремонта до окончания.

На основе анализа расчетов по нескольким вариантам проведения реконструкции объектов с учетом необходимых инвестиций и определения рыночной стоимости после проведения мероприятий, владелец рассматривает вопрос об их дальнейшем использовании. Принимается решение об использовании недвижимости по критерию ожидаемой прибыли: ипотека, продажа, сдача в аренду.

Аренда является одним из основных источников постоянного дохода собственника , в исследовании ограничимся рассмотрением экономической эффективности реконструкции помещений перед их сдачей в аренду.

ЗкЕНшггчгокж! гффекг 5уд~~ 2 го и случае, когда дополнительная арендная плата будет покрывать в течение приемлемого срока затраты на реконструкцию.

Определение величины ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. общей площади помещения или здания после реконструкции с определенными условиями кредита (суша ссуды, проценты, сроки возврата и др.), можно выразить следующей формулой:

2 Vi 1/n + ( 1 - n/N )-ß )

Ам = - ( а )

i'j • s

Где: Ан- месячная арендная плата за 1 кв.м. общей плсжади; Kg -объем денежных средств, вычисляемый па формуле (% ; n = 1,N - период (месяцы) от окончания работ до возврата ссуды, т.е. до момента покрытия затрат (МПЗ); S - общая площадь здания, помещения, сдаваемого в аренду;^ - ссудный процент.

Момент покрытия затрат инвестором наступит, когда будет соблюдено равенство (8). В формуле (8) ведущий расчет задается временем до предполагаемого МПЗ и определяет величину арендной платы, которая потребуется для достижения этого МПЗ в заданный срок. Если арендная плата окажется нереа1ьной ( по рыночной конъюнкту-

ре), то следует принять бсльшии срок до наступления МПЗ. Реальность этого срока является одним иг показателей (наряду с размером арендной платы) определяющих эффективность намеченных работ. Дальше могут следовать коррективы в объема:-:, составе работ, их распределении по срокам, установление очередности выполнения и др. В результате такого анализа владелец помещения выбирает приемлемый вариант.

После иосгушгенкя !ш13 арендная плата будет оставаться у владельца помещения, В результате реконструкции (ремонта), месячная арендная плата увеличится на:

^ А = А,| - А с (9)

Где: Ан и Ас - арендная плата за помещение после и до проведения ремонта или реконструкции.

Предлагаемая методика анализа и проведенные автором расчеты демонстрируют гибкий механизм управления недвижимостью при ее сдаче в аренду. Владелец недвижимости, изучив рыночную конъюнктуру, мажет предварительно рассчитать несколько вариантов финансирования и расчета с кредиторами. Он будет выбирать тот вариант, при котором будет достигнуто приемлемое для него соотношение между сроками расчета за ссуду с кредиторами и размером арендной платы. Последняя должна быть в пределах, установленных на рынке недвижимости. Если такого соотношения не будет достигнуто, это будет означать , что реконструкция в том объеме, какой намечен, не выгодна владельцу недвижимости.

Следует шеть з виду и возможность других вариантов. Б некоторых случаях владельцу недвижимости может оказаться выгодны;.! несколько снизить арендную плату за счет следующей схемы:

- расчет с кредиторами производится в возможно короткий срок с тем, чтобы были меньше затраты по погашению ссуды;

- компенсация затрат на реконструкцию за счет арендной платы наступает позже момента расчета с кредитором.

Аналогичная схема расчета может быть в случае, когда для проведения реконструкции наряду с заемными средствами используются собственные средства.

Разработанные методики оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и расчета экономической эффективности проведения реконструкции помещений, зданий взаимосвязаны и направлены на совершенствование механизма управления объектами нежилого фонда. Такое совершенствование актуально для Москвы: необходимо увеличе-

нке площадей, поступающих: для коммерческого иопильзовакия. Такке площади должны обладать необходимыми потребительскими качествами, что требует проведения их своевременных капитальных ремонтов или реконструкций.

Применение предлагаемых методик на начальной (прединвестици-онной) фазе проекта инвестиций позволит инвесторам рассчитать наиболее выгодный вариант инвестирования в недвижимость. а поп получении отрицательного результата, избежать убытков.

На рис. 2 представлена блок-схема определения экономической эффективности проведения реконструкции объектов нежилого фонда.

ВЫВОДЫ.

1. Проведена классификация основных характеристик недвижимого имущества, позволяющая начадить автоматизированный учет имущества, вести реестр собственности на территории города, проводить маркетинговые исследования с целью оперативного отбора необходимой информации.

2. Установлены критерии, отражающие потребительские качества объектов нежилого фонда.. Разработана система показателей, позволяющих оценивать рыночную стоимость объектов с учетом факторов, действующих на трех уровнях (района, здания, помещения).

3. Предложена методика определения сынсчной стоимости подлежащих реконструкции помещений на основе информации по сопоставимым сделкам о аналогичными объектами о использованием интегральных показателей качества.

4. Выявлены возможности повышения потребительских качеств нежилых помещений, а следователь.но, и их оценочной стоимости путем проведения капитального ремонта или реконструкции помещений.

5. Исследованы основные факторы и параметры, оказывающие влияние на технико-экономические показатели строительных работ при реконструкции нежилых помещений .

Рекомендованы:

- оценка значимости факторов, изменяющихся при различных вариантах решения;

- оценка влияния принятого решения на уровень потребительских качеств реконструируемого помещения;

- оценка конечного экономического эффекта в зависимости ст продолжительности реконструкции и затрат производственных ресурсов.

3. Предложена методика расчета экономической эффективности

Рис.5. Блок-схема определения экономической эффективности проведения реконструкции объектов нежилого фонда.

проведения реконструкции объектен нежилого фонда перед сдачей их 3 йреКДУ, ПОЗБОЛЯгаЩЗЯ ПрИНЯТЬ рсшёНКб G Ц5Л£и005рЗЗниСТИ ПрОнёДе-ния реконструции: ее окупаемости и получения дохода от недвижимости.

7. Полученные б диссертации результаты отличаются новизной и эффективностью по сравнению с существующими решениями. К основным отличиям от имеющихся решений следует отнести:

- методику определения рыночной стоимости немилых помещений на основе интегральных показателей качества. В ее основе заложена количественная оценка потребительских качеств объектов нежилого фонда;

- методику расчета экономической эффективности повышения потребительских качеств нежилых помещений аа счет проведения капитального ремонта или реконструкции.

8. Проведенные исследования позволили наметить дальнейшие направления исследования рассматриваемой проблемы:

- изучение и разработка потребительских качеств других типов нежилых помещений и их влияния на рыночную стоимость;

- создание комплексной автоматизированной системы учета потребительских качеств для всех типов нежилых помещений, позволяющей фиксировать постоянные колебания спроса и предложения на рынке;

- рзарзиотка компьютеркс-п программы расчета

экономической эффективности проведения капитального ремонта или реконструкции объектов недвижимости, предусматривающей различные условия финансирования строительных работ.

Основные положения выполненных исследований, отражающих их содержание, опубликованы в следующих работах:

1. Лукманова И.Г., Слободенюк C.B. Опыт проведения реконструкции панельных зданий в Германии. Экономика строительства M 3 (459) март, Москва, "Евразия", 1997, с.48-54.

2. Слободенюк C.B. Эффект от теплосберегающих мероприятий (Опыт ФРГ), Сборник научных трудов, МГСУ, Москва, 1997.

3. Слободенюк C.B. Методика оценю! стоимости объектов нежилого фонд, Москва, ВНИИНТПИ Минстроя РФ, выпуск 1, 1997 /депонирование/.

4. Слободенюк C.B. Методика повышения экономической эффективности использован™ нежилых помещений, Москва, ВНИИНТПИ Минстроя РФ, выпуск 1, 1997 /депонирование/.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Слободенюк, Светлана Васильевна

ВВЕДЕНИЕ 4 ГЛАБА 1. Состояние вопроса. Управление недвижимостью в Москве.

1.1. Имущественный комплекс- Москвы

1.2. Структура доходов от работы с городской собственностью

1.3. Организация управления объектами нежилого фонда

1.3.1. Основные понятия

1.3.2. Передача в аренду недвижимости

1.3.3. Продажа объектов нежилого фонда

1.3.4. Проведение реконструкции объектов муниципальной 24 собственности в Москве

1.4. Методические подходы к оценке городской недвижимости

1.4.1. Оценка недвижимости, осуществляемая ГорБТИ

1.4.2. Методики расчета арендной платы и начальной цены продажи объектов нежилого фонда

Выводы по главе

ГЛАВА 2. Потребительские качества объектов нежилого фонда и их 49 влияние на рыночную стоимость

2.1. Основы формирования качества объектов нежилого фонда

2.1.1. Закономерности изменения качества нежилых помещений 51 во времени

2.1.2. Влияние физического и морального износа на качества 57 эданий

2.2. Качественный стандарт объектов недвижимости

2.2.1. Влияние качественных параметров объектов нежилого 63 фонда на их текущую рыночную стоимость

2.2.2. Нормирование и определение качественного стан- 68 дарта недвижимости

2.3. Оценка объектов нежилого фонда

2.3.1. Потребительские свойства объектов нежилого фонда

2.3.2. Методика оценки качества объектов нежилого фонда

2.4. Использование комплексных показателей потребительского 95 качества объектов нежилого фонда при определении их текущей рыночной стоимости

Выводы по главе

Глава 3. Пути повышения эффективности управления недвижимостью 103 при реконструкции нежилых объектов.

3.1. Основы выбора рациональной организации реконструкции произ- 103 водственных зданий

3.1.1. Продолжительность выполнения строительных процессов

3.1.2. Дестабилизирующие факторы и параметры, оказывающие 111 влияние на технике-экономические показатели строительных работ при реконструкции зданий производственного назначения

3.2. Экономическая эффективность проведения реконструкции зданий 120 производственного назначения перед сдачей их в аренду.

3.3. Применение методик оценки рыночной стоимости недвижимости 129 и расчета экономической эффективности проведения реконструкции недвижимости для совершенствования механизма управления объектами нежилого фонда

Выводы по главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы повышения экономической эффективности использования объектов нежилого фонда"

Переход к рыночным отношениям, связанный о появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

ТЛ хотя период развития рынка недвижимости в Москве короткий, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок нежилых помещений, рынок жилья, земельный рынок.

Московское Правительство и имущественно-земельный Комплекс в его составе немало сделали для развития рынка недвижимости в Москве.

Так, з рамках реализации государственной и городской программы приватизации государственных и муниципальных предприятий проведена продажа в собственность основных и оборотных фондов, недвижимости предприятий и организаций, продажа объектов незавершенного строительства.

На рынке муниципальной недвижимости собственником, арендодателем и продавцом помещений выступают Комитет по управлению имуществом Москвы и Фонд имущества.

После выкупа нежилых помещений из муниципальной собственности вступают в действие механизмы саморегулирования рынка недвижимости. Наряду с выкупом недвижимого имущества, коммерческие фирмы используют такую форму отношений как аренда зданий.

Особенно большим спросом пользуется недвижимость в центральной и примыкающей к ней части города. В целях максимального соблюдения демократических принципов при распределении нежилых помещений среди потенциальных арендаторов на первичном рынке недвижимости широко используются конкурсы, проводимые территориальными агентствами Москомимущества. На этих конкурсах появляется свободная возможность приобрести праго аренды по муниципальным и коммерческим расценкам.

Следует отметить, что арендные отношения все время совершенствуются, чему в немалой степени способствует постоянная работа по приведению их в соответствие с меняющимся российским законодательством.

Псковский рынок недвижимости динамично развивается. Однако, важным условием развития рынка недвижимости, его становления явлЯеТСЯ ujLmB.u8Htrrtv.Ltr yina^OTi/ш/т лЗл УАпООхусллпил, xcit\ vi Си iji'Upjna российских партнеров. *

Интерес предпринимателей к строительному рынку нарастает. В 1995-1996 гг. уполномоченная структура Правительства Москвы -Московский центр лицензирования строительной деятельности выдал почти 10 тыс. лицензий на строительно-проектные работы. Это является свидетельством постоянно повышающегося интереса к строительным проектам на территории Москвы.

Задача привлечения дополнительных инвестиции, улучшение инвестиционного климата в столице, совершенствование нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности является приоритетным направлением деятельности Правительства Москвы для реализации намеченных городских программ.

Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать рыночные операции с земельными участками, жилыми помещениями и коммерческой недвижимостью.

Специфика экономического и социального положения Москвы в российском государстве определяет особенности этих операций, в первую очередь с земельными участками, закрепленные постановлениями Правительства и распоряжениями Мэра города. С их учетом в Москве создана система управления комплексом экономической политики и имущественно-земельных отношений. Эта система включает Комитет по управлению имуществом с территориальными агентствами в административных округах города, Земельный комитет с управлениями госземельной инспекции и реестра земель в муниципальных округах и ряд функциональных подразделений, осуществляющих лицензирование, регистрацию, инвентаризацию и другие функции. Для регулирования и проведения операций на рынке недвижимости в состав комплекса входят Фонд имущества г.Москвы и Московская земельная палата.

В настоящее время риэлторские и финансовые организации все большее внимание обращают на рынок нежилой недвижимости. Этому способствует реализация второго этапа приватизации, предусматривающего выкуп приватизированными предприятиями арендованного у государствоа имущества, и понимание их руководителями значения коммерческого использования собственной недвижимости.

Коммерческие операции с нежилой недвижимостью намного проще, так как не связаны с институтом прописки, с обязательством обеспечитъ жильем неплатежеспособного заемщика при выселении его из заложенной квартиры. Для подачи иска на имущество должника не нужно обращаться в народный суд как при залоге жилья, достаточно решения арбитражного суда. Важнейшими вопросами здесь становятся оценка рыночной стоимости недвижимого имущества и предприятия как предметов залога. Здесь, как и на рынке жилья, имеют хождение две цены: официальная, отраженная в каких-либо документах, и фактическая. В документах сделки отражается официальная цена, а фактически в сделке участвуют гораздо более крупные суммы денег.

В связи с этим возникает необходимость определения научно-обоснованной оценки действительной стоимости нежилой недвижимости.

При совершении различных сделок ( продажа, аренда, залог и т.п.) объекты нежилой недвижимости выступают в качестве рыночного товара. К этому товару как и к любому другому потребитель предъявляет определенный перечень требований. Этот перечень может быть бесконечным. Основополагающими критериями для выбора того или иного объекта в этом перечне могут являться - местоположение объекта, его физические характеристики и функциональное назаначение.

Несоответствие набора требований потребителя к рассматриваемому объекту неизбежно отражается на его текущей рыночной стоимости.

Потребительские свойства объектов нежилой недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учитываемыми при проведении оценки и обосновании их текущей стоимости.

Следовательно, изучение эксплуатационных свойств и формирующихся на их основе потребительских качеств объектов нежилой недвижимости представляет особый интерес.

Нужно при определении потребительских качеств объектов недвижимости уделить внимание субъективным факторам и их влиянию на результат оценки. Только при учете этих факторов величина текущей стоимости объектов нежилой недвижимости становится наиболее достоверной и обоснованной. Поэтому предстоит изменение действующей в городе официальной методики определения стоимости нежилой недвижимости для осуществления различных сделок - продажи, сдачи в аренду, залога и т.п.

Существенное влияние на улучшение потребительских качеств объектов недвижимости оказывают мероприятия по реконструкции и ремонту.

Ежегодно Правительством Москвы принимаются распорядительные документы, регламентирующие порядок и условия проведения капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий. Основная задача - сохранность и преумножение основных фондов города. Комплексной реконструкцией предусматривается программа проектирования, новое строительство за счет сноса ветхих зданий, комплексный капитальный ремонт зданийб реконструкция и строительство инженерных сетей и сооружений на них.

Выполняемые при реконструкции работы направлены на устранение объемно-планировочных, конструктивных и эксплуатационных недостатков зданий и сооружений.

Для успешного выполнения программы реконструкции требуются грамотно разработанные инвестиционные проекты.

Основные требования к инвестиционным проектам - обеспечение при их реализации высокой социальной и экономической эффективности и возвратности заемных средств.

Учитывая изложенное, актуальной на сегодня является научно обоснованная оценка текущей рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом потребительских качеств и экономической эффективности вложения финансовых ресурсов в реконструкцию или ремонт объектов для повышения их потребительских качеств и конкурентноспособности на рынке недвижимости.

Этой проблеме посвящена представляемая работа.

ЦЕЛЬ РАБОТЫ - разработка методик, рекомендаций и предложений, позволяющих выявить экономическую целесообразность проведения реконструкции или ремонта объектов нежилого фонда в Москве, с учетом их потребительских качеств, определяемую повышением дохода от использования помещений после проведения этих мероприятий.

Достижение поставленной цели реализуется путем решения следующих задач:

- анализа рынка недвижимости и действующих в Москве методик оценки стоимости объектов нежилого фонда с установлением основ проведения такой оценки;

- классификации объектов нежилого фонда и показателей их качества для наиболее приоритетных типов объектов;

- выявления основных закономерностей в формировании требований к качеству объектов нежилого фонда и их изменений во времени;

- внесения предложений, позволяющих оценивать объекты нежилого фонда с учетом потребительских качеств, присущих определенному типу недвижимости;

- разработки методики оценки текущей рыночной стоимости нежилых помещений с учетом влияющих на нее факторов;

- определении целесообразности проведения реконструкции или ремонта объектов нежилого фонда для корректировки их потребительских качеств и наиболее эффективного их использования;

ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ - факторы, определяющие потребительские качества нежилых помещений и изменение этих качеств в результате проведения реконструкции или капитального ремонта помещений, а также влияющие на рыночную стоимость помещений при их продаже или сдаче в аренду.

ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ - нежилое помещение в здании, находящееся в собственности Правительства Москвы и имеющее спрос на рынке недвижимости.

МЕТОДУ ИССЛЕДОВАНИЯ - комплексное рассмотрение закономерностей формирования и проявления, предусмотренных нормативами требований к показателям качества нежилого помещения; выявление и изучение факторов, определяющих текущую рыночную стоимость нежилого помещения; рассмотрение возможностей экономически выгодных мероприятий по реконструкции или ремонту нежилого помещения, корректирующих потребительские качества, а следовательно и текущую рыночную стоимость.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА исследования заключается в следующем:

- выявление факторов, определяющих потребительские качества нежилых помещений, и закономерностей изменения качества нежилых помещений во времени и, в том числе, при проведении реконструкции и капитального ремонта;

- выявление влияния изменений потребительских качеств нежилых помещений на их рыночную стоимость;

- разработка методики оценки потребительских качеств нежилых помещений:

- разработка методики экономической целесообразности проведения реконструкции или ремонта объектов нежилого фонда.

НА ЗАЩИТУ ВЫНОСЯТСЯ: методические принципы и положения по обоснованию качественного стандарта нежилого объекта, включая обоснованный набор показателей для количественной оценки его текущего качественного уровня; метод определения категории качества нежилого объекта, имеющего спрос- на рынке недвижимости, на основе количественной оценки комплекса его наиболее значимых потребительских свойств; методика оценки текущей рыночной стоимости нежилого объекта на основе уровня его потребительских качеств; методика определения экономической эффективности мероприятий по реконструкции или ремонту нежилого объекта» влияющих на потре-бимтельские качества, а следовательно и текущую рыночную цену нежилого объекта.

ГРАКИцК ЙССЛЕДОЗАНЙЯ: рассматриваются экономические аспекты формирования и определения качества нежилых объектов (помещений, зданий), пользующихся наибольшим спросом на рынке недвижимости по показателям их потребительских свойств; конструктивно-технические решения нежилых объектов затрагиваются лишь в той мере, в какой они влияют на формирование экономических аспектов качественного стандарта нежилого объекта; рассмотрение нежилых объектов и проведение на них реконструкции или ремонта проводится для города Москвы в соответствию! с установленными нормативными и законодательными актами в городе.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ. Предложены методики определения: текущей рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом их потребительских качеств и экономической целесообразности мероприятий по реконструкции или ремонту, направленных на совершенствование потребительских качеств и корректировку текущей рыночной стоимости объектов.

АПРОБАЦИЯ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ. Работа докладывалась и обсуждалась на международной научно-технической конференции в Техническом унте роите те Берлина в мае 1996 года и на научно-технической конференции в МГСУ в апреле 1997 года.

ПУБЛИКАЦИИ. По теме диссертации опубликовано 2 статьи, общим объемом 0,45 печатных листов.

СТРУКТУРА И ОБЪЕМ РАБОТЫ. Основной текст диссертации ( введение, три главы, заключение, список литературы, приложения) изложен на 155 страницах, содержит 14 рисунков и 13 таблиц, 12 страниц приложений. Список литературы включает 71 наименование отечественных и зарубежных публикаций по теме диссертации.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Слободенюк, Светлана Васильевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Автором выполнен комплекс научно-исследовательских работ в области стоимостной оценки объектов нежилого фонда при совереше-нии операций с ними на рынке недвижимости (сдача в аренду, продажа и др.), что позволило получить следующие основные еыеоды.

1. Обобщение и анализ состояния имущественного комплекса города показ ати, что одним из главных недостатков невостребованности потребителями помещений, зданий являются неудовлетворительные качественные характеристики объектов. Поэтому необходим методический подход•к определению потребительских качеств нежилых помещений и выявлению факторов, влияющих на улучшение этих качеств.

2. Структура доходов от работы с городской недвижимостью указывает на необходимость увеличения доли площадей, передаваемых в аренду, ото становится возможным при условии сохранения и повышения потребительских качеств нежилых помещений. Для этого требуется своевременный ремонт и, при необходимости, реконструкция объектов. Таким образом, требуется разработка механизма оценки рыночной стоимости нежилых помещений и определения целесообразности проведения капитального ремонта или реконструкции перед сдачей в аренду.

3. Выполнена классификация основных характеристик недвижимого имущества, позволяющая наладить автоматизированный учет имущества. вести реестр собственности на территории города, проводить маркетинговые исследования с целью оперативного отбора необходимой информации по недвижимости.

4. Проанализированы используемые в настоящее время методические подходы к оценке объектов недвижимости: оценка недвижимости, осуществляемая Московским городским бюро технической инвентаризации и Комитетами Правительства Москвы при продаже и сдаче в аренду помещений.

В результате исследований выявлено, что оценочная стоимость нежилых объектов, определяемая в настоящее время городскими институтами, не соответствует реальной рыночной . В официальных методиках не находят адекватного и полного отражения потребительские качества объектов нежилого фонда, особенно в той их части, которая связана с качественным уровнем наиболее значимых свойств, присущих объектам нежилого фонда как рыночному товару. Это доказывает ограниченность этил методик и необходимость разработки но-еого подхода к оценке стоимости объектов нежилого фонда с учетом потребительских качеств.

5. Исследованы потребительские качества объектов нежилого фонда на примере трех типов наиболее популярных на рынке недвижимости помещений - офисных., складских и торговых.

Установлены критерии, влияющие на качество' объектов, как система свойств. Разработана система показателей по оценке качества помещений на трех уровнях (района, здания, помещения), учитывающих потребительские качества.

5. Предложена методика определения рыночной 'стоимости эксплуатируемых или подлежащих реконструкции помещений на основе информации по сопоставимым сделкам с аналогичными объектами нежилого фонда с использованием интегральных показателей качества.

7. Выявлены возможности повышения потребительских качеств нежилых помещений, а, следовательно, и их оценочной стоимости путем проведения капитального ремонта или ре?"онструкции помещении.

8. Исследованы оснознае факторы и параметры, оказывающие влияние на технике-экономические показатели строительных работ при реконструкции нежилых помещений.

Рекомендованы:

- оценка значимости фактороз, изменяющихся при различных вариантах решения;

- оценка злияния принятого решения на уровень потребительских качеств реконструируемого помещения;

- оценка конечного экономического эффекта в зависимости от продолжительности реконструкции и затрат производственных ресурсов .

9. Предложена методика расчета экономической эффективности проведения реконструкции объектов нежилого фонда перед сдачей их в аренду.

3 методику включены:

- расчеты необходимых инвестиции в реконструкцию с учетом сроков проведения строительных работ и ссудных процентов;

- определение оптимальной величины ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. общей площади помещения после капитального ремонта или реконструкции, выполненной с определенными условиями кредитования.

Предлагаемая методика позволит владельцу недвижимости предварительно рассчитать различные варианты финансирования реконструкции и расчета с кредиторами. Это позволит еще до проведения работ и взятия ссуды принять решение о целесообразности проведения реконструкции: возможности ее окупаемости и получения дохода от недвижимости.

10. Полученные в диссертации результаты отличаются новизной и эффективностью по сравнению с существующими решениями. К основным отличиям от имеющихся решений следует отнести:

- методику определении рыночной стоимости нежилых помещений на основе интегральных показателей качества. В ее основе заложена количесзтенная оценка потребительских качеств объектов нежилого фонда;

- методику расчета экономической эффективности повышения потребительских качеств нежилых помещений за счет проведения капитального ремонта или реконструкции.

11. Проведенные исследования позволили наметить ряд перспективных научных направлений: - исследование и разработка потребительских качеств других типов нежилых помещений и их влияния ка рыночную стоимость:

- создание комплексной автоматизированной системы учета потребительских качеств для всех типов нежилых помещений, позволяющей фиксировать постоянные колебания спроса и предложения на рынке ;

- разработка компьютерной программы расчета экономической эффективности проведения капитального ремонта или реконструкции объектов недвижимости, предусматривающей различные условия финансирования строительных работ.