Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента

Туфлина, Ольга Эдуардовна

Автореферат диссертации по теме "Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента"

На правах рукописи

ТУФЛИНА ОЛЬГА ЭДУАРДОВНА

РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА НА ОСНОВЕ ПРИНЦИПОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством специализация - экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

2 2 ОПТ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2009г.

003480115

Работа выполнена на кафедре управления недвижимостью Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет управления»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Талонов Александр Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Фалькевич Николай Анатольевич

кандидат экономических наук Чайкин Алексей Александрович

Ведущая организация: ЗАО «Научно-производственный центр «Перспектива»

Защита состоится ноября 2009 года в часов

на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при ГОУ ВПО «Государственный университет управления», адрес: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-422

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Государственный университет управления».

Автореферат разослан октября 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Воронин М.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Возможность эффективного комплексного развития объектов нежилой недвижимости с применением форм государственно-частного партнерства в РФ обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В свою очередь - в странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития объектов нежилой недвижимости появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы. Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию комплексной реконструкции жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях - целых городов - Темзмит Таун (Великобритания).

В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских городах до сих пор остаются не решенными многие вопросы, связанные с реконструкцией промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов и развитием нежилых объектов недвижимости. Проводимые в России реформы привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования, однако они проявили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно-строительной сфере.

Многолетнее недофинансирование ремонта зданий и коммунальной инфраструктуры привело к их повышенному износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Отсутствие необходимых инвестиций не позволяет своевременно и в необходимом объеме проводить модернизацию нежилых зданий, что приводит к экономическим потерям и социальным издержкам. Тенденция точечной застройки, активно реализовавшаяся в последние годы, себя исчерпала. В крупных городах наблюдается дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство объектов преимущественно связано со сносом старых зданий и освобождением территорий, занятых неэффективными производствами. Сложившиеся условия хозяйствования выдвигают требования смены экстенсивного пути развития «больше метров любой ценой», на интенсивный, в целях максимально рационального использования всех резервов и имеющихся территорий.

Актуальность темы исследования.

Переустройству кварталов и комплексов, то есть проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилого и нежилого фонда, построенного 20—30 лет назад и более.

Сложность этих задач, их многокритериалыюсть и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения предопределили потребность в анализе проектов перепрофилирования, реконструкции и модернизации нежилых зданий.

В тоже время проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, к числу которых относится редевелопмент.

Суть редевелопмента заключается в изменении функционального назначения зданий, с целью повышения эффективности их использования. В качестве единицы при этом может выступать отдельное здание, комплекс зданий, территория промышленного предприятия земельный участок, микрорайон, район и даже целые поселения, к примеру, малые города.

Характерными чертами редевелопмента являются решение задач по предоставлению его участникам приемлемой доходности и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно - строительному циклу развития объектов недвижимости. Речь идет об организации качественных новых рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников редевелоперских проектов.

Редевелопмент, как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связан с комплексным преобразованием объектов недвижимости, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России. Его основная цель увеличивать стоимость объектов за счет технических и организационных совершенствований, современных маркетинговых исследований, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг, и уровней проявления рисков.

Деятельность редевелоперов отличается от других участников инвестиционно-строительной сферы полнотою их ответственности за проектирование, реконструкцию, реализацию и даже организацию эксплуатации объектов недвижимости.

Объемы работ редевелоперских организаций постоянно растут, и в будущем, по мнению автора, будут занимать центральное место в структуре работ инвестиционно-строительной сферы по перепрофилированию и реконструкции объектов недвижимости.

Решение данного противоречия возможно путем оптимизации технологии принятия управленческих решений за счет разработки методического подхода к управлению процессами редевелопмента.

Следовательно, разработка и исследование эффективности методического подхода к управлению развитием объектов нежилой недвижимости на основании редевелопмента является актуальной научной задачей.

Степень разработанности проблемы.

Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации редевелоперских проектов по развитию объектов нежилого фонда освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в подходах к использованию этого нового для России бизнеса.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования сферы редевелопмента послужили труды ведущих зарубежных ученых в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, экономического анализа вариантов использования объектов недвижимости, таких как Р. Гровера, Д. Коттса, Р. Пейзера, Д. Рипкема, А. Фрея, А. Шмитца.

В основе диссертации лежат принципы и методы управления недвижимостью, строительства и финансового анализа, основанные на трудах и публикациях отечественных ученых и крупных специалистов: С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, JI.C. Васильевой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой С.Н. Максимова, ИМ. Мазура, В.В. Кущенко, И.Г. Лукмановой, II.Г. Ольдерогге, M.JI. Разу, H.A. Фалькевича, A.B. Талонова, A.A. Чайкина, Х.М. Гумба, В.Д. Шапиро.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных методических положений и рекомендаций по редевелопменту объектов нежилой недвижимости для обеспечения принятия эффективных управленческих решений редевелопером на основе методического подхода к управлению развитием объектов нежилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертации поставлены следующие задачи:

Сформулировать содержательные характеристики понятия «редевелопмент» и определить его место в современном строительном комплексе; Конкретизировать цели, задачи, функции и виды редевелопмента; Проанализировать и обобщить зарубежный и отечественный опыт в области редевелопмента объектов нежилой недвижимости; Определить принципы развития объектов редевелопмента;

Определить функциональные границы деятельности участников процесса редевелопмента на различных стадиях «жизненного цикла» развития объектов недвижимости;

Исследовать возможности аутсорсинга в реализации проектов редевелопмента недвижимости;

Рассмотреть этапы принятия решений по развитию объектов нежилой недвижимости;

Разработать варианты финансирования проектов преобразования нежилого фонда в зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта нежилой недвижимости;

Объектом исследования служат проекты редевелопмента нежилых зданий, направленные на повышение их эффективности и увеличение рыночной стоимости, а также теоретические и методические принципы, методы и способы управления развитием объектов нежилой недвижимости.

Предметом диссертационного исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития и финансирования объектов нежилой недвижимости.

Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, политический и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследования были использованы следующие методы: отбор показателей по приоритетности, экономическое моделирование, логические заключения на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системный, ситуационный, структурный и финансовый анализ, а также методы управления проектами.

Научная новизна диссертации заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций по организации проектов развития объектов недвижимости на основе концепции редевелопмента:

1. Разработаны принципы эффективной организации процесса редевелопмента нежилой недвижимости;

2. Проведена классификация видов редевелопмента на основе принципа охвата территории и функционального назначения;

3. Выявлена и предложена необходимость применения аутсорсинга с целью эффективной реализации проектов редевелопмента;

4. Разработан методический подход к принятию решения по реализации проекта развития объекта нежилой недвижимости

5. Обоснованы и разработаны матрицы вариантов финансирования редевелоперских проектов в зависимости от форм собственности и вариантов реализации объектов недвижимости;

Научное значение диссертационной работы заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению развитием нежилой недвижимости.

Практическая значимость полученных результатов состоит в следующем:

1. Предложены алгоритмы управления процессами редевелопмента, которые позволяет формировать эффективное управленческое решение на всех этапах реализации проекта развития объектов нежилой недвижимости.

2. Предложен алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента, который позволяет разработать наиболее эффективную концепцию развития объекта недвижимости.

3. Предложены матрицы выбора источников финансирования редевелоперского проекта, которые позволяет формировать оптимальное сочетание источников финансирования проекта.

Апробация результатов исследования. Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались автором и были одобрены на конференциях: 22-Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2007», (Москва, ГУУ, февраль, 2007г.) и 12-Международная научно - практическая конференция «Актуальные проблемы управления-2007» (Москва, ГУУ, ноябрь 2007г.).

Внедрение разработанных методических рекомендаций проводилось в рамках реализации проектов реконструкции нежилых зданий в компании «СТРОЙИНЖИНИРИЯ».

Публикации. По теме диссертации в открытой печати автором опубликовано 9 научных статей и тезисов выступлений, общим объемом 2,0 п.л.

Работы посвящены выбору механизмов финансирования, кредитованию, проблемам износа и реконструкции объектов недвижимости.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения.

Работа содержит 160 страниц печатного текста, 27 таблиц, 15 рисунков. Список использованной литературы включает 125 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении диссертационной работы обосновывается актуальность выбранной темы исследования, степень ее проработанности, формулируется цель и основные задачи исследования, определяется объект и предмет исследования. Обосновывается научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Аспекты процессов редевелопмепта недвижимости в современных условиях» проведено исследование современных теоретических основ реализации проектов редевелопмента, определено место редевелопмента в сфере управления недвижимостью.

Па основании изучения подходов зарубежных и отечественных авторов предложено авторское определение данного понятия. Редевелопмент - преобразование функционирующего объекта недвижимости, с целью более эффективного его использования, в результате которого производится качественно новый товар, обладающий большей рыночной стоимостью, за счет привлечения различных источников финансирования.

Редевелопмент, как метод организации инвестиционного процесса, подразумевает организацию финансирования и осуществление проекта по развитию функционирующей недвижимости, нуждающейся в модернизации или смене ее функционального назначения на той стадии жизненного цикла объекта, когда девелоперская деятельность давно сменилась управленческой деятельностью. Вследствие этого, редевелоперский проект, базируется на методологии проекта девелоперского, обладает особенностями, вытекающими из объективного отсутствия ряда этапов последнего и наличия новых, обусловленных зрелостью объекта. Таким образом, прослеживается цикличность смены деятельности по этапам жизненного цикла объекта недвижимости, при этом редевелоперская деятельность характеризуется как уникальная и специфическая в силу области и предмета управления. •

В результате анализа и обобщения теоретического и практического опыта реализации проектов редевелопмента в России и зарубежом произведена классификация видов редевелопмента, проанализированы этапы реализации проектов и рассмотрены участники процесса редевелопмента, а также определены основные функции редевелоперских организаций в реализации проектов развития объектов недвижимости.

В ходе анализа зарубежного и отечественного опыта выявлена проблема отсутствия заинтересованности и необходимости координации редевелоперской деятельности со стороны органов государственной власти. Опыт участия государства, исторически используемый на западе, получил ограниченное распространение в отечественной практике.

Проекты редевелопмента являются механизмами повышения экономической эффективности города, как субъекта экономической жизни.

С точки зрения государства, редевелопмент представляет собой комплекс мероприятий, направленных, в конечном итоге, на повышение стоимости и улучшение ликвидности земельного участка, а также находящегося на нём имущества.

С точки зрения коммерческих структур, редевелопмент позволяет зарабатывать на создании добавочной стоимости за счет грамотного изменения функционального назначения или модернизации зданий.

Задачи редевелоперских организаций можно охарактеризовать следующим образом: оценка и выбор объекта или района реконструкции, обоснование и организация звеньев цепи: владелец - кредитор - органы власти - архитектор - строитель - покупатель -арендатор. При этом специалисты таких организаций должны обладать необходимым объемом знаний в области экспертизы земли, недвижимости, оценки, брокерства и управления.

В последнее время большое внимание уделяется изучению и расширению опыта редевелоперской деятельности, как особой форме управления в инвестиционно-строительной сфере. Отличительной особенностью деятельности редевелоперских организаций является комплексный подход к перепрофилированию, реконструкции, модернизации и капитальному ремонту объектов недвижимости, а также к. реализации готовой строительной продукции и ее эксплуатации.

Цель проектов редевелопмента состоит в получении финансовых средств и использовании их для проведения коммерческого, промышленного и социального развития объектов, увеличение рыночной стоимости продукции строительства (объектов недвижимости) за счет ряда организационно-технических мер, используемых редевелоперскими организациями (редевелоперами).

Развитие объектов нежилой недвижимости связано с изменением их функционального назначения и техническим перевооружением, результатом которых, является появление у объекта качественно новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям рынка и общества в данный период времени. Такие изменения условно делятся на кардинальные, которые заключаются в изменении промышленного назначения здания, например на административное или торгово-развлекательное, и изменения, повышающие эффективность использования здания, не изменяя его назначения (например, модернизация административного здания советской постройки под современный бизнесцентр). Общим является условие повышения экономической эффективности объекта.

Автором сформулированы следующие принципы, являющиеся необходимым и обязательным условием принятия решения по развитию и реализации объектов нежилой недвижимости. Выделены принципы экономической и социальной эффективности, бюджетный, территориальный, экологический принцип и принцип историко-архитектурной ценности. Эти принципы служат основанием формирования критериев принятия управленческого решения по развитию объекта нежилой недвижимости.

Существует множество различных вариантов реализации проектов редевелопмента: открытие на месте старых заводов, фабрик и НИИ современных офисов и складов; вынос

предприятия за черту города и организация на освободившихся площадях жилья, гостиниц и бизнес-центров.

Автор предлагает классификацию видов редевелопмента нежилой недвижимости на основе принципа охвата территории и функционального назначения. На основе предложенной классификации редевелопмент условно можно разделить на территориальный - где объектом развития выступают кварталы, районы или промышленные территории, пришедшие в упадок и объектный, направленный на развитие единичного, точечного объекта нежилой недвижимости. На рис. 1 приведена предлагаемая классификация видов редевелопмента.

Представленная классификация, рассматривает стандартные виды редевелопмента нежилых зданий, но в мировом и отечественном опыте можно наблюдать индивидуальные варианты, такие как организация на месте портовых доков бизнес-центра, перепрофилирования авиационного ангара под парк аттракционов, изменение функционального назначения здания тюрьмы на отель категории 5*, редевелопмент здания вокзала под торгово-развлекательный центр.

Практика реализации таких объектов базируется на сохранить исторического имиджа объекта, его «ауры», фасада и конструктивных элементов, демонстрируя возможности широкого применения принципов редевелопмента к зданиям различного назначения.

Проекты редевелопмента характеризуются многообразием участников, каждый из которых играет свою роль в процессе реализации проекта и имеет свои специфические интересы.

В период формирования профессионального рынка редевелопмента недвижимости, важным вопросом является структура участников проекта редевелопмента, которая в состоянии обеспечивать успешный исход проекта.

;редевелопмент"i

? нежилых зданий 11

Рис. 1 .Классификация видов редевелопмента нежилых зданий

Основными функциями редевелоперов являются:

- оценка и выбор эффективного проекта,

- определение источников и вариантов финансирования развития объектов,

- получение необходимых разрешений и согласований с органами государственной власти;

- поиск и привлечение инвесторов;

- проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых различными исполнителями и организациями всего процесса по развитию объектов недвижимости, которые бы удовлетворяли потребности, как участников этого процесса, так и их потребителей;

- организация, контроль и координация всего процесса реализации проекта;

- юридическое сопровождение всех сделок и договоров;

- реализация созданного объекта недвижимости или сдача его в аренду.

Таким образом, характерной чертой для редевелоперских организаций является необходимость сочетания большого количество выполняемых ими разнообразных функций, однако мировая практика показывает, что сочетание таких противоположных экономических ролей, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продаже и сдаче помещений в аренду, является неустойчивым, рождая внутрифирменный конфликт интересов.

На основе анализа функционального распределения деятельности по развитию объектов недвижимости и сравнения российского и зарубежного подходов к реализации проектов редевелопмента, автором выделен аутсорсинг, как эффективная форма организации проектов редевелопмента. Характеризуя уровень взаимосвязи функций редевелопера с другими видами деятельности в сфере недвижимости и, в частности, со строительством, финансированием, риэлтерским бизнесом, автором предложено произвести разделение этих функции.

Аутсорсинг дает гибкость в развитии компании и ее ресурсов, а также освобождает от необходимости постоянного ведения бизнеса в побочных индустриях, таких как реконструкция, управление проектами или консалтинг. Исключительно в компетенции редевелопера должна лежать функция определения коммерческого потенциала участка, принятие решения относительно входа в конкретный проект, источниках и форме финансирования. При этом редевелопер должен быть компетентен практически во всех этапах и элементах проекта, чтобы эффективно контролировать и координировать деятельность исполнителей. Таким образом, автор считает, что основные задачи и функции редевелопера должны проявляться в координации и контроле всех этих участников. Отсюда возникает необходимость применения аутсорсинга как эффективной формы организации процессов редевелопмента. Так как в рамках одной организационной структуры сложно и неэффективно сочетать эти функции.

Учитывая многофункциональность процесса редевелопмента и на основании проведенного анализа преимуществ и недостатков аутсорсинга, автором предлагается разделить эти функции, передав на аутсорсинг исполнение, а редевелоперской организации выступать в качестве команды проекта во главе с руководителем и заместителями по ключевым направлениям, таким как выбор, оценка проекта и формирование источников финансирования, а также координация и контроль за деятельностью привлеченных организаций на протяжении всего процесса редевелопмента.

Существующие принципы и требования рынка недвижимости в современной России вызывают необходимость распространения опыта редевелопмента, который успешно применяется в зарубежной практике, что обуславливает актуальность и социально-экономическую значимость проведенного исследования.

Во второй главе диссертационного исследования «Методические основы управления развитием объектов нежилого фонда» проанализированы зарубежный и отечественные подходы к принятию управленческих решений по развитию нежилой недвижимости.

Рассмотрены типы зарубежной редевелоперской политики, базирующейся на регулировании права собственности на земельные участки в крупных городах различных стран мира.

Выявлены тенденции роста доли реконструкции отдельных зданий в структуре городского строительства ввиду увеличения плотности городской застройки, отсутствия свободных площадок под новое строительство и увеличение доли городского населения.

Проанализированы этапы инвестиционного процесса по развитию объектов недвижимости и сформулирована тенденция целенаправленности управления на конечный продукт. В результате проработки стадий инвестиционного процесса таких как: концептуальное проектирование, технико-экономическое обоснование, спецификация, разработка технических условий будущего проекта, рабочее (детализированное) проектирование и управление ходом выполнения проекта, сформированы этапы реализации редевелоперского проекта.

Особенности управления процессом по развитию недвижимости, его сложность и отличие от управления в промышленном производстве вытекают из длительности этого процесса и большей степени неопределенности в достижении результатов.

Выявлена потребность населения в развитии социально-бытовых объектов и необходимость реконструкции существующих зданий различного назначения с целью их использования в сфере бытового обслуживания и досуга. Обычно для реконструкции подбираются здания со значительным уровнем морального и физического износа. При этом в зависимости от результата маркетингового исследования, определяется набор оказываемых населению услуг и состав помещений. Проблема инвестирования в социально-бытовую сферу зачастую упирается в необходимость оценки привлекательности указанных объектов для инвесторов, долевого их участия в строительстве и реконструкции зданий и сооружений.

Автором разработан методический подход к управлению процессами редевелопмента, суть которого заключается в последовательности прохождения определенных этапов, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на алгоритмы. Предложенный подход базируется на подходе, изложенном в ряде работ британских специалистов, в соответствии с которым выделяют пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости. Предлагаемый подход расширяет базовый, в рамках целей диссертационной работы, и ориентирован на развитие объектов функционирующей нежилой недвижимости.

Для решения задачи принятия решения по форме и экономической целесообразности развития объекта нежилой недвижимости, а также реализации проекта развития недвижимости в целом, автором предлагается, алгоритм развития функционирующего объекта нежилой недвижимости.

Алгоритм принятия решения по развитию объекта нежилой недвижимости, изображенный на рис.2, наглядно показывает этапность реализации проектов развития объектов недвижимости, их комплексность, многокритериальность, зависимость от факторов внешней и внутренней среды и отражает процесс принятия управленческого решения по развитию объекта. На основании выделенных этапов, базируясь на принципах редевелопмента, выработанных первой главе и специфики рассматриваемых форм развития объектов нежилой недвижимости (перепрофилирование, реконструкция и модернизация) формируется методический подход к развитию объектов нежилой недвижимости.

В работе сформулированы основные способы и возможности выбора источников финансирования редевелоперских проектов, такие как: собственный капитал, строительные кредиты, долгосрочные банковские кредиты и бюджетное финансирование.

Важное место в процессе редевелопмента занимает привлечение финансирования. При этом довольно сложно четко выделить, на каком этапе редевелопер должен решать эти

вопросы. Однако, на практике ситуация такова, что на начальных этапах проекта все затраты, связанные с поиском и приобретением объекта, анализом наилучшего использования, разработкой концепции и архитектурно-планировочных решений, редевелопер несет за счет своих средств или средств партнеров. Затем, когда получены все разрешительные документы, у редевелопера появляется возможность обратиться за кредитом в банк или осуществить форвардную продажу проекта институциональному инвестору.

В то же время, отмечая определенную последовательность этапов редевелопмента, на практике каждый конкретный проект индивидуален и четкой последовательности не существует.

Например, реализовывать редевелоперский проект под определенного инвестора, который предлагает собственный проект и готовое финансовое обеспечения для этого проекта, это одна ситуация. Совсем другая ситуация складывается, когда редевелопер реализовывает проект самостоятельно за счет собственных источников. Кроме того, необходимо принимать во внимание специфику развиваемого объекта, так как, если это торгово-развлекательный комплекс, то будет один алгоритм, если жилой дом - другой, офисный центр - третий. Общую универсальную схему, ввиду многовариантности проектов, обозначить сложно, так как каждый раз приходится начинать с разных сторон: в каких-то случаях - с финансирования, в каких-то случаях - с поиска клиентов.

Разработка методического подхода выбора источников финансирования процесса развития объектов нежилой недвижимости является актуальной задачей, обусловленной отсутствием стандартов или методик, и недостаточностью разработки вопроса выбора источников финансирования проектов развития объектов нежилой недвижимости в форме перепрофилирования, реконструкции или модернизации.

Отправной точкой инициации и последующей реализации проектов развития недвижимости является определения будущих финансовых источников, которые позволят реализовать проект в полном объеме, обеспечить бесперебойное финансирование и получение запланированной нормы прибыли для каждого из участников процесса развития объекта недвижимости.

На основании рассмотрения и анализа возможных источников финансирования редевелоперских проектов, таких как краткосрочные и долгосрочные кредиты банков, собственный капитал и бюджетное финансирование разработаны матрицы выбора источников финансирования исходя их формы собственности и формы конченой реализации объекта недвижимости представленные на рис.3 и рис.4.

Использование таких матриц решает практическую задачу выбора метода финансирования на этапе формирования источников финансирования проекта.

В целях расширения учета факторов, которые могут влиять на выбор источника финансирования автором разработаны организационные таблицы вариантов принятия решения по выбору механизмов финансирования реализации проектов развития нежилой недвижимости. Таблицы, как и матрицы, разделены в зависимости от варианта конечной реализации объекта недвижимости.

Основными критериями, по мнению автора, являющимися важными и необходимыми, явились:

- Возможность/невозможность вложения собственных средств;

- Наличие/отсутствие достаточного количества источников до стадии реализации проекта;

- Определенность/неопределенность будущего покупателя объекта;

- Наличие/отсутствие предварительных договоров аренды;

- Наличие/отсутствие возможности привлечения бюджетного финансирования;

- Достаточность/недостаточность амортизационных отчислений для финансирования проекта;

- Определенность/неопределенность'формы реализации объекта;

- Большая/небольшая затратная часть и масштабность объекта;

ппеттгтоженного методического полуоля

Предложенный методический подход к принятию управленческого решения по развитию объектов нежилой недвижимости и матрицы выбора источников финансирования является практическим инструментарием, который может применяться на практике редевелоперскими и другими организациями, вовлеченными в процесс развития объектов нежилой недвижимости.__

Вариант конечной реализации объекта - продажи объекта как товара или как бизнеса

Форма реализации проекта Перепрофилирование Реконструкция Модернизация

Вид собственности

Собственность государственная/муниципальная и т.п. бюджетные средства и/или ипотечный кредит с шаровым платежом Бюджетные средства, амортизация и/или ипотечный кредит с участием Бюджетные средства и амортизация

Собственность частная Частные инвестиции и/или ипотечный кредит с шаровым платежом Частные инвестиции и/или ипотечный кредит с участием Частные инвестиции и/или строительный краткосрочный кредит

Собственность смешанная Бюджетные средства, частные инвестиции и/или ипотечный кредите шаровым платежом Бюджетные средства, амортизация, частные инвестиции/или ипотечный кредит с участием Бюджетные средства и амортизация, частные инвестиции и/или строительный краткосрочный кредит

Рис.3 Матрица выбора источника финансирования проектов развития нежилой недвижимости при варианте конечной продажи объекта как бизнеса или как товара.

Предложенные автором матрицы, служат организационным инструментарием выбора варианта финансирования развития объекта нежилой недвижимости при различных условиях реализации проектов._

Вариант конечной реализации объекта - сдача объекта в аренду или эксплуатация

Форма реализации проекта Перепрофилирование Реконструкция Модернизация

Вид собственности

Собственность государственная /муниципальная и т.п. бюджетные средства и/или •ипотечный пружинный кредит Бюджетные средства, амортизация и/или ипотечный кредит с нарастающими платежами Бюджетные средства и амортизация

Собственность частная Частные инвестиции и/или ипотечный пружинный кредит Частные инвестиции и/или ипотечный кредит с нарастающими платежами Частные инвестиции и/или строительный краткосрочный кредит

Собственность смешанная Бюджетные средства, частные инвестиции и/или ипотечный пружинный кредит Бюджетные средства, амортизация, частные инвестиции/или ипотечный кредит с нарастающими платежами Бюджетные средства и амортизация, частные инвестиции и/или строительный краткосрочный кредит

Рис. 4 Матрица выбора источника финансирования проектов развития нежилой недвижимости при варианте сдачи объекта в аренду или эксплуатации.

В третьей главе «Пути совершенствования процессов управления развитием объектов нежилой недвижимости» проводится оценка социально-экономической эффективности предложенных методических подходов к управлению процессами редевелопмента на примере проекта развития нежилого здания, а так же предлагается алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента для практического использования предложенных методических подходов.

Разработка концепции является одним из этапов редевелопмента и позволяет достичь максимальной эффективности в случае профессиональной обоснованности и глубокой проработки. Необходимость методических основ разработки концепции проекта редевелопмента обоснована тем фактом, что сегмент недвижимости, с одной стороны, является инвестиционно привлекательным, а с другой - высокозатратным и рисковым. В этом случае некачественно обоснованная или непроработанная концепция может обернуться большими финансовыми и «имиджевыми» потерями для инвесторов, владельцев и других заинтересованных сторон.

Разработка концепции проекта редевелопмента - это создание эффективного направления бизнеса, при котором определенная идея развития территории обоснована аналитическими, маркетинговыми, финансовыми и экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного использования территории. Автором предлагается в рамках разработки концепции проекта редевелопмента проводить анализ возможностей и ограничений объекта недвижимости, сложившейся рыночной ситуации в районе, и на основе этих данных выдвигать несколько, наиболее перспективных с точки зрения реализации, гипотез о возможном использовании объекта с целью дальнейшего анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Таким образом, разработка концепции редевелопмента включает в себя два важных блока работ - аналитическое обоснование идеи концепции и концепцию, которую можно представить в форме алгоритма. Этот алгоритм позволит собственнику, инвестору и другим причастным сторонам оценить свою заинтересованность и свои возможности по реализации проекта и, основываясь на разработанных методиках, начинать работу по реализации проекта редевелопмента.

В продолжение оценки эффективности предложенных методических подходов к развитию объектов нежилой недвижимости, на примере рассмотрены практические вопросы применения предложенных алгоритмов и матриц к принятию управленческого решения по развитию объекта нежилой недвижимости.

Автор предлагает решение проблемы неэффективности и морального устаревания пятиэтажного нежилого фонда на основе выработанных принципов редевелопмента.

На основе разработанных критериев и последовательности прохождения этапов развития объекта, продемонстрирован алгоритм действий выбора формы реализации проекта редевелопмента и эффективность принятия решения на основании матрицы выбора источника финансирования проектов развития нежилой недвижимости.

Оценка проекта развития нежилого здания была произведена в соответствии с предложенным методическим подходом. В диссертационном исследовании были рассмотрены варианты комбинированного финансирования проектов редевелопмента и преобразования объекта недвижимости с целью повышения эффективности его использования. В качестве объекта анализа был выбран функционирующей объект нежилой недвижимости - типовое нежилое пятиэтажное здание 1956 г. постройки, не обладающий на момент исследования рыночной привлекательностью, и как следствие низкой эффективностью отдачи от его функционирования. Выбор стратегии и формы развития объекта проводиться на основе предложенных алгоритмов, базируясь на технических характеристиках здания, маркетинговом исследовании внешней среды объекта (района, где расположен объект). Достижение оптимального результата рассматривалось с позиции наиболее эффективного варианта развития объекта с учетом характеристик здания и потребностей рынка недвижимости.

Для выбора механизмов финансирования проведена оценка стоимости собственных и заемных средств, привлекаемых для развития объекта. На основе данных (стоимость собственного капитала 20%, стоимость заемного капитала 16%) выбрана комбинированная схема финансирования, в виде сочетания собственных средств (45%) и привлечение заемных средств (55%) , в виде долгосрочного кредита банка на период 6 лет на различных условиях.

Проведен расчет трех различных схем кредитования: традиционного стандартного кредита с фиксированной процентной ставкой, «пружинного кредита» (в течение первых двух лет (период реализации развития объекта) выплачиваются только проценты, а в последующие четыре года выплачивать проценты и основной долг) и кредита с нарастающими платежами. При сравнительном анализе процентных выплат (традиционный кредит 274 667 тыс. рублей, «пружинный» 312742 тыс. рублей и кредит с нарастающими платежами 225669 тыс. рублей) были учтены так же финансовые потоки по проекту, и произведен расчет планируемой прибыли. В результате проведенного анализа, выбрана комбинированная схема финансирования, с привлечением ипотечного кредита с нарастающими платежами как наиболее соответствующая выбранной форме реализации проекта и конечному варианту реализации объекта: реконструкции с изменением функционального назначения и эксплуатации в виде гостинично - коммерческого комплекса.

Оценка эффективности реализации проекта, проведенная на основе динамических методов оценки инвестиций. NPV при ставке дисконта 16 % составил 2 587 573 тыс. рублей Значение внутренней нормы прибыльности IRR = 59%. Как видно из полученных результатов, инвестиционный проект имеет высокую эффективность, так как внутренняя норма прибыльности намного превышает стоимость капитала. Период окупаемости по данным расчета составил 2,21 года, это меньше, чем продолжительность проекта (6 лет), таким образом, показатели проекта свидетельствуют о целесообразности его реализации.

Результаты оценки эффективности инвестиционного проекта на основе предложенной методики по реконструкции нежилого здания в гостинично - коммерческий комплекс с последующей сдачей его в эксплуатацию свидетельствуют о целесообразности его внедрения. В частности, срок окупаемости позволяет утверждать, что вложенные средства будут возвращены в кратчайшие сроки, которые существенным образом минимизирует риски вложения капитала. Интенсивность финансовых потоков отвечает динамике изменений стоимости денег во времени, которое обеспечивает высокую доходность проекта.

Основные научные результаты проведенного исследования:

1. Определено содержание деятельности редевелопера и его взаимодействие с основными участниками рынка недвижимости.

2. Показано, что процесс редевелопмента является важной составной частью жизненного цикла здания, преобразуя его на определенных этапах в качественно новый продукт с большей рыночной стоимостью. Методологические и методические основы данного процесса принципиально схожи, но обладают рядом специфических особенностей в сравнении с процессом девелопмента.

3. Сформулированы принципы деятельности редевелопера по развитию объектов нежилой недвижимости;

4. Исследованы отличительные черты деятельности редевелоперских компаний, обуславливающие специфику управления развитием объектов недвижимости в сложившихся условиях инвестиционно-строительной сферы России.

5. Обобщены и классифицированы виды редевелоперских проектов.

6. На основе анализа зарубежного рынка редевелопмента предлагается аутсорсинг как эффективная форма организации проектов развития объектов недвижимости.

7. В результате анализа отечественного и зарубежного опыта реализации проектов редевелопмента сформулированы этапы реализации проектов редевелопмента, разработаны базовые критерии принятия решений по развитию объектов нежилого фонда и предложен алгоритм действий по развитию объекта недвижимости на основе принципов редевелопмента.

8. Разработаны матрицы и инструментарий выбора источника финансирования редевелоперских проектов для различных видов собственности и вариантов конечной реализации объектов.

9. Выработан алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента на основе предложенных методических подходов.

10. Доказана эффективность использования редевелопмента в качестве инструмента для решения проблем физического и морального износа нежилого фонда.

И. На практическом примере продемонстрирована эффективность предложенных методических подходов к развитию объекта нежилой недвижимости в части выбора формы реализации и источников финансирования проекта редевелопмента.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях:

1. Туфлина О.Э. (тезисы доклада) Использование расчетных методов для выбора альтернативы размещения инвестиций в строительные объекты // Материалы 18-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления».- М.: ГУУ, 2003. - 0,1 п.л.

2. Туфлина О.Э. (тезисы доклада) Сравнение вариантов реализации схем приобретения жилья на рынке недвижимости московского региона // Материалы 21-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления»,- М.: ГУУ, 2006. -0,1 п.л.

3. Туфлина О.Э., Дубинин А.Е. (тезисы доклада) Роль организаций- работодателей в решении жилищной проблемы // Материалы Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления».- М.: ГУУ, 2006. - 0,2 п.л., в т.ч. принадлежит автору 0,1 п.л.

4. Туфлина О.Э.(тезисы доклада) Реконструкция как вариант решения проблемы износа жилищного фонда// Сборник материалов 22-ая Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления». - М.: ГУУ, 2007. - 0,3 п.л.

5. Туфлина О.Э. (тезисы доклада) Кредитование как источник финансирования собственников жилья для реализации проектов реконструкции жилого фонда // Материалы 12-й Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления».- М.: ГУУ, 2007. - 0,2 п.л.

6. Туфлина О.Э., Вальчихина H.A., Сверчкова Н.С. (статья) Проблема долевого финансирования многоквартирных жилых домов // Вестник университета (ГУУ) № 12 (38). - М.: Издательский центр ГУУ, 2007. - 0,3 п.л., в т.ч. принадлежит автору 0,1 п.л.

7. Туфлина О.Э. (статья) Проблемы финансирования капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов // Вестник университета (ГУУ) № 1 (39). - М.: Издательский центр ГУУ, 2008. -0,5 п.л.

8. Туфлина О.Э. (статья) Редевелопмент как способ развития городских территорий // Вестник университета (ГУУ) № 26 - М.: Издательский центр ГУУ, 2009. - 0,3 п.л.

'К Туфлина О.Э. (статья) Варианты финансирования проектов развития нежилой недвижимости. // Вестник университета (ГУУ) № 28 - М.: Издательский центр ГУУ, 2009. - 0,3 п.л.

Подп. в печ. 07.10.2009. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 726

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Туфлина, Ольга Эдуардовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АСПЕКТЫ ПРОЦЕССОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

1.1 Определение понятия редевелопмента и его место в инвестиционно -строительной сфере.

1.2 Классификация видов редевелопмента нежилой недвижимости.

1.3 Участники процесса редевелопмента нежилой недвижимости.

1.4 Аутсорсинг как форма реализации редевелоперских проектов.

ВЫВОДЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА.

2.1 Анализ зарубежного и отечественного опыта управления развитием объектов недвижимости.

2.2 Методический подход к управлению процессом редевелопмента объектов нежилой недвижимости.

2.3 Методический подход к выбору источников финансирования редевелопмента объектов нежилой недвижимости.

ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента на основе предложенного методического подхода.

3.2. Расчет эффективности реализации проекта редевелопмента на основе предложенного методического подхода к управлению процессами редевелопмента на примере реконструкции нежилого здания под гостинично-коммерческий комплекс.

ВЫВОДЫ К ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕДЕННОГО ИССЛЕДОВАНИЯМ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента"

Возможность эффективного комплексного развития объектов нежилой недвижимости с применением форм государственно-частного партнерства в РФ обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В свою очередь в странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития объектов нежилой недвижимости появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы. Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию комплексной реконструкции жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях - целых городов - Темзмит Таун (Великобритания).

В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских городах до сих пор остаются не решенными многие вопросы, связанные с реконструкцией промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов и развитием нежилых объектов недвижимости. Проводимые в России реформы привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования, однако они проявили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно-строительной сфере.

Многолетнее недофинансирование ремонта зданий и коммунальной инфраструктуры привело к их повышенному износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Отсутствие необходимых инвестиций не позволяет своевременно и в необходимом объеме проводить модернизацию нежилых зданий, что приводит к экономическим потерям и социальным издержкам. Тенденция точечной застройки, активно реализовавшаяся в последние годы, себя исчерпала. В крупных городах наблюдается дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство объектов преимущественно связано со сносом старых зданий и освобождением территорий, занятых неэффективными производствами. Сложившиеся условия хозяйствования выдвигают требования смены экстенсивного пути развития «больше метров любой ценой», на интенсивный, в целях максимально рационального использования всех резервов и имеющихся территорий.

Актуальность темы исследования.

Переустройству кварталов и комплексов, то есть проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилого и нежилого фонда, построенного 20—30 лет назад и более.

Сложность этих задач, их многокритериальность и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения предопределили потребность в анализе проектов перепрофилирования, реконструкции и модернизации нежилых зданий.