Программно-целевое планирование комплексной реконструкции объектов социальной инфраструктуры как механизм инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Программно-целевое планирование комплексной реконструкции объектов социальной инфраструктуры как механизм инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг"



На правах рукописи

Макарычев Владимир Николаевич

ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ КАК МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ ГОСУДАРСТВА НА РЫНКЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва 2009

003472100

Работа выполнена на кафедре «Менеджмент» в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства» (МГАКХ и С)

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Круглик Сергей Иванович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Горшков Роман Константинович кандидат экономических наук, доцент Болыыова Ирина Васильевна

Ведущая организация -

ГОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Защита состоится «26» мая 2009 г. в 11 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.153.02 при ГОУ ВПО «Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства» по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская д. 30, зал заседаний совета (ауд. 407).

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки ГОУ ВПО «Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства» по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская д. 30.

Автореферат разослан 25 апреля 2009 г.

Учёный секретарь диссертационного совета

Чернов Р.О.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране в ближайшие годы должно стать реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека.

Значительная часть жилищного фонда страны в настоящее время не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства, особенно в сельской местности. Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. Ситуацию на рынке жилья ухудшил и кризис на международных финансовых рынках. Неразвитость отечественного ипотечного кредитования и банковской системы сегодня является сдерживающим фактором развития жилищного сектора экономики. В связи с этим возникает необходимость совершенствования государственной жилищной политики и формирования эффективных механизмов регулирования инвестиционных процессов на рынке жилой недвижимости в нашей стране.

Актуальность комплексной реконструкции ветхой жилой застройки обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы - низкое качество и потенциальная аварийность жилья и высокие эксплуатационные затраты на его содержание. Градостроительные - низкая интенсивность использования земли при наличии растущего дефицита территорий для размещения строительства. Экономические - высокая инвестиционная привлекательность территорий размещения ветхого жилья при его низкой рыночной стоимости. Таким образом, использование программно-целевых механизмов комплексной реконструкции ветхого жилищного фонда является одной из важнейших социально-экономических и градостроительных задач в нашей стране.

В диссертации на основе анализа публикаций известных отечественных и зарубежных ученых, а также результатов собственных исследований автором определены основные понятия на рынке недвижимости, проанализированы информационные источники, проведено исследование большинства показателей на мировом и отечественном рынке недвижимости, выявлены сущность и цели эффективного управления недвижимостью, проведена классификация недвижимости, предложены методы управления программами строительства муниципальной жилой недвижимости, рассчитаны статистические и эконометрические показатели структуры исследуемого рынка и прогноза его развития, используемые для совершенствования инвестиционных программ строительства и реконструкции муниципального жилья, а также снижения рисков в данной сфере.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросы государственной жилищной политики и инвестиционных процессов в данной сфере на основе программно-целевого подхода всегда являлись весьма актуальными. Им были посвящены труды таких ученых, как С.И. Абрамов, А.Н. Асаул, А.Н. Бушуев, A.A. Горбунов, Р.К. Горшков, Г.С. Гранов, Х.М. Гумба, В.А. Епифанов, М.И. Каменецкий, A.B. Карасев, H.JI. Карданская,

A.Н. Кириллова, В.А. Климов, С.И. Круглик, И.А. Рахман, В.И. Ресин,

B.М. Серов, И.С. Степанов, В.П. Стороженко, С.М. Яровенко и других авторов.

В работах этих ученых исследуются теоретические аспекты

инвестиционных процессов при реконструкции жилищного комплекса. Вместе с тем методика, методы й подходы государственного управления реконструкцией ветхого жилого фонда в научной литературе продолжают оставаться недостаточно исследованньми.

Научные достижения вышеперечисленных авторов были приняты в качестве научной основы для проведения дальнейших исследований в области государственного управления инвестиционными процессами в сфере жилой недвижимости.

Цель настоящего исследования состоит в разработке механизмов эффективного управления программами финансирования реконструкции объектов жилой недвижимости на базе анализа отечественного и мирового рынка, а также в системном обобщении современных методов государственного регулирования в данной сфере и их последующей адаптации к специфике работы в российских условиях.

Задачи исследования, необходимые для достижения поставленной цели, определяющие логику исследования и структуру диссертационной работы:

- определить механизмы и особенности государственного регулирования национального рынка недвижимости в системе отечественной экономики;

- исследовать методы управления государственными программами реконструкции объектов жилой недвижимости для выявления недостатков в системе управления программ и определения путей их дальнейшего совершенствования;

-разработать методику прогнозирования структурных и динамических параметров развития рынка недвижимости, позволяющих сформулировать критерии формирования программ реконструкции и строительства социального жилья;

- определить функциональную зависимость формирования государственных программ жилищного строительства и реконструкции ветхого жилья с учетом уровня доходов населения и показателей доступности объектов недвижимости;

- предложить методику совершенствования инвестиционной программы строительства и реструктуризации объектов жилой недвижимости на рынке столичного жилья в среднесрочной перспективе.

Объектом исследования является система управления программой реконструкции и строительства объектов жилой инфраструктуры. Выбор объекта исследования обусловлен практической необходимостью создания соответствующей методики, повышающей эффективность реализации программы.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических и социальных отношений, возникающих в процессе управления государственными программами реконструкции и строительства объектов социальной инфраструктуры.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, основные положения современной экономической теории, теории управления, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященные проблемам развития жилищной сферы. При написании работы диссертант руководствовался основными принципами и концепциями теории рыночной экономики, элементами ретроспективного, системного и структурно-функционального анализа.

Для получения необходимых выводов и результатов также использовались методы маркетингового исследования рынка, корреляционно-рырессионный и кластерный анализ.

Эмпирическую основу исследования составили статистические данные Росстата, Росстроя, аналитические материалы Российской гильдии управляющих и девелоперов и других профессиональных ассоциаций рынка недвижимости; публикации общеэкономических и специализированных газет и журналов; материалы официальных сайтов, размещенных в сети Интернет; исследования и разработки, сделанные соискателем в процессе диссертационного исследования.

В работе использованы результаты обмена опытом в рамках семинаров, научно-практических конференций и международных выставок недвижимости с ведущими специалистами и менеджерами, специализирующимися на проблемах управления федеральными и региональными государственными программами жилищного строительства.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке комплексного подхода в управлении программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости столичного региона. Предложенный подход представляет собой комплекс мер, применение которых с учетом различных видов объектов недвижимости позволяет повысить

эффективность управления программой за счет использования методики прогнозирования структурных и динамических параметров развития регионального рынка недвижимости.

Данный подход основан на оценке характера и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а, следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным строительством рассматривается не как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления.

Научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:

1. Проанализированы факторы, определяющие критерии формирования государственной жилищной политики, к которым можно отнести: рост доходов населения, положительное изменение демографической ситуации, баланс миграционных потоков, развитие рынка ипотеки, монополизация отдельных сегментов строительной отрасли и т.д.; определены параметры взаимосвязи данных факторов, способствующие росту инвестиционного спроса на рынке недвижимости.

2. Сформированы и обоснованы принципы эффективного управления инвестиционными процессами в жилищной сфере на основе методики выбора приоритетов инвестирования, социально-экономической значимости результатов инвестиционной деятельности, бюджетного эффекта реализации инвестиционных программ, способствующие качественным изменениям жилищного фонда региона и развитию рынка жилищных услуг.

3. Предложен подход формирования интегрированной модели управления программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости крупного города на основе агрегированного вектора структуры социального жилищного строительства с учетом баланса спроса и предложения на рынке жилья, уровня доходов будущих потребителей жилья, производственных мощностей строительных организаций, а также цен на различные виды жилищного фонда.

4. Усовершенствована методика расчета коэффициента доступности жилья, в частности: введены параметры целесообразности сбережения средств на приобретение объектов жилой недвижимости населением по сравнению с арендой жилья на основе сопоставления аннуитетных выплат за равные временные интервалы времени, что позволит оптимизировать затраты бюджета на социальные жилищные программы и сбалансировать отдельные сегменты рынка на основе целевого применения организационно-правовых механизмов регулирования рынка.

5. Сформулированы принципы управления программами жилищного строительства на основе прогнозирования цикличности развития рынка недвижимости методом полигональной регрессии; предложенная методика позволяет учесть в программе финансирования колебания структурных и динамических параметров ценообразования объектов недвижимости и распределить финансовые потоки при планировании этапов реализации программ муниципального жилищного строительства наиболее оптимальным способом.

6. Определены новые формы и методы формирования механизма государственного регулирования рынка жилищного строительства.

Необходимым шагом на пути совершенствования регламентирующих функций государственных органов власти должно стать формирование комплексной программы жилищного строительства на среднесрочный период, базирующейся на следующих принципах:

• реализации положений государственной стратегии устойчивого развития в жилищной сфере;

• совершенствования и развития механизмов ипотечного кредитования населения для развития рынка недвижимости;

• внедрения новых строительных технологий, обеспечивающих его соответствие современным потребительским качествам и рост функциональных возможностей при эксплуатации;

• внедрения новых форм организации жилищного строительства, обеспечивающих снижение его себестоимости и продолжительности строительства.

Практическая значимость полученных результатов для теории и практики состоит в том, что предложенные методические принципы и инструментарий по формированию механизма финансирования жилищного строительства в форме уточненных положений анализа и прогноза реализации программ строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости доведены до конкретных органов государственной власти. В виде практических рекомендаций они могут быть использованы и другими субъектами отраслевой принадлежности. Реализация выводов и предложений, базирующихся на применении методических разработок и результатов исследования, будет способствовать повышению обоснованности и объективности инвестиционных решений в жилищно-строительном комплексе московского региона. Основные положения диссертации могут быть использованы при анализе развития жилищного строительства учебными, научно-исследовательскими организациями и ведомственными учреждениями.

Предложенные в работе инструменты управления жилищным строительством и методические рекомендации по новым формам реализации

жилищных программ, обеспечивающих их сбалансированность с финансовыми ресурсами, могут быть использованы для повышения эффективности реализации жилищной политики в регионах и крупных городах России при принятии квалифицированных управленческих решений в инвестиционно-строительной сфере.

Достоверность результатов исследования обеспечивалась корректностью исходных методологических позиций автора, основанных на использовании статистически большого массива исходных количественных данных, полученных из различных источников; на применении научных методов экономического анализа статистической отчетности и использовании материалов из официальных государственных источников.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на международных научно-практических конференциях.

Разработанные автором принципы эффективного управления инвестиционными процессами в жилищной сфере были использованы в материалах докладов и аналитических предложениях руководству Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Экспериментальная проверка авторской модели механизма государственного регулирования рынка жилищного строительства проведена в государственном учреждении «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» Министерства регионального развития РФ.

По теме диссертационного исследования автором опубликовано 8 научных трудов, в том числе 2 статьи в журнале, рекомендованном ВАК, общим объемом 2,8 п.л.

Структура и объем диссертации определяются логической последовательностью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованных литературных источников. Общий объем основного текста диссертации составляет 150 станиц, включая 6 таблиц, 31 рисунков. Библиография содержит 152 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, показана степень ее разработанности, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, обозначена теоретико-методологическая и эмпирическая база исследования, сформулированы положения, составляющие научную новизну

исследования, показана практическая значимость работы, приведена структура диссертации.

Первая глава «Теоретические особенности формирования и развития рынка недвижимости» включает 3 параграфа.

Рынок жилья в России в результате массовой приватизации государственных и ведомственных квартир получил быстрое развитие и функционирует на основе рыночных законов. В настоящее время это самый развитый сегмент рынка недвижимости. И более всего здесь получил развитие вторичный рынок. На нем мало сказываются темпы инфляции и общее финансовое состояние, так как чаще всего это сделки мены. Люди, продавая свое жилье, тут же покупают другое.

С точки зрения автора, могут быть выделены следующие признаки объекта жилья: основные родовые, к которым следует отнести долговечность, стационарность и материальность; функционарные, разнящиеся в зависимости от вида и категории жилья; частные, к которым относятся разнородность, уникальность и неповторимость.

Рассмотрим более подробно сущностные характеристики рынка жилья (см. рис. 1.).

Рис. 1. Сущностные характеристики рынка жилья

1. Объекты жилья характеризуются стационарностью. Это означает, что в результате той или иной сделки, например, при купле-продаже, жилье не может быть перемещено к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту

2. В отличие от других товаров основу стоимости жилья составляет полезность, а не затраты.

3. Характерная черта недвижимости - долговечность. Сроки экономически эффективной жизни жилья могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а стало быть, и цен. Земля при правильном пользовании ею вообще служит бессрочно.

4. Для жилья характерна ограниченность предложения и как следствие -его низкая эластичность. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство жилья требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности жилья, его предложение не может сократиться. Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным.

5. Объекты жилья уникальны и неповторимы, особенно по местоположению. Даже две одинаковые квартиры в типовом доме будут различаться тем, на каком этаже они расположены, куда "выходят" окна - на шумную улицу или в тихий зеленый двор, и, в конце концов, даже тем, какие соседи.

6. Низкий уровень ликвидности, во многом предопределенный ранее перечисленными особенностями. Для того чтобы продать жильё, требуется время, иногда значительное, кроме того, собственник несет и немалые расходы при продаже, поскольку, как правило, вынужден прибегать к услугам посредников.

7. Жильё в качестве товара требует большого информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с жильём сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д.

8. Жильё как особый вид собственности требует и более сложных процедур товарного обмена. Жильё и права собственности на него подлежат государственной регистрации в специальном реестре. Продавец свою правомочность в этом качестве должен подтвердить нотариально заверенными документами.

9. Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управления ею в процессе пользования.

По имеющимся оценкам, жилищный фонд России составляет около трети национального богатства страны. На расходы по содержанию жилья и

предоставлению коммунальных услуг приходится более 20% бюджетных расходов российских муниципалитетов.

Особенности рынка жилья в современной России представлены на рис. 2.

Рис. 2. Особенности рынка жилья в современной России

Как показывает проведенный анализ жилья, по сравнению с другими товарами, оно обладает следующими характерными особенностями:

- во-первых, последние 15-20 лет характеризуются тенденциями значительного падения объемов жилищного строительства. Ввод в действие общей площади жилых домов в 2008 г. составил лишь 60% от аналогичного показателя 1987 г.

В последние годы наблюдалась тенденция увеличения общих объемов жилищного строительства. Однако уровень этого строительства был явно недостаточен для решения жилищной проблемы страны. Прирост объемов строительства по абсолютным меркам в настоящее время - 0,28 кв. м жилья на человека. А для того, чтобы создать достаточное предложение на рынке, необходимо вводить минимум 1 кв. м на человека;

- во-вторых, на взгляд автора, следует отметить закономерность увеличения объемов индивидуального жилищного строительства. Сейчас в России около половины вводимого жилья - индивидуальное (42% в 2008 г.). В отдельных регионах доля ввода индивидуального жилья достигает 70%. К таким регионам относятся Удмуртская Республика - 68,6%, Чувашская Республика - 63,7%, а в Оренбургской области максимальный показатель -72,4%. При этом рост индивидуального строительства жилья наблюдается не только в сельской, но и в городской местности;

- в-третьих, показатели доступности жилья в России находятся на достаточно низком уровне, как и уровень инвестиционных накоплений населения.

В 2007г. средняя жилая обеспеченность населения страны увеличилась по сравнению с 1987 г. в 1,4 раза и составила 20,8 кв.м. Для сравнения, в бывших советских республиках на каждого человека приходится от 23 (Литва) до 26 кв.м (Украина), в странах Евросоюза и США в 1,5-3 раза больше: в Германии - 35, Франции, Швеции - 43, США - 69, Норвегии - 74; даже в перенаселенной Японии обеспеченность населения жильем составляет 31 кв. м на человека;

- в-четвертых, в последнее время в жилищной сфере растут объемы реконструкции жилого фонда. Эта тенденция является современным макроэкономическим явлением, характерным как для нашей, так и для зарубежной строительной экономики.

По нынешним статистическим данным, каждая четвертая семья живет в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии: к настоящему времени износ жилищного фонда превысил 40%, около 300 млн. кв. м жилья эксплуатируется без ремонта более 25 лет.

Для решения этой проблемы в составе ФЦП «Жилище» действует соответствующая подпрограмма, которая реализуется на федерально-региональном уровнях.

Задача создания доступного рынка жилья приобретает особую остроту в современной России в связи с обострением проблемы жилищного обеспечения, замедлением темпов жилищного строительства (относительно до переходного уровня), физическим и моральным износом жилых зданий.

Формирование механизмов гармонизации экономических интересов субъектов инвестиционно-финансовых процессов рынка жилья является актуальной задачей современной российской экономической теории и практики, являясь основой разработки и реализации программ строительства и реструктуризации объектов социальной сферы.

Вторая глава «Методологические подходы повышения эффективности инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг» включает 3 параграфа.

На формирование жилищной политики оказывает влияние комплекс факторов (см. рис. 3.).

Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время предложение жилья тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через его стоимость, и диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости ее владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь,

демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы, с помощью которого устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилищного фонда и жилищных услуг.

Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, инвестора и государства в лице города.

Рис. 3. Факторы, влияющие на формирование жилищной политики

Сложившиеся равновесные цены на объекты жилья влияют на объемы нового жилищного строительства, которые будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства,

который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилья и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины различаются, то такие переменные, как цена, стоимость жилищных услуг, объемы строительства, жилищный фонд не находятся в полном равновесии.

Наряду с увеличением объемов инвестирования в строительство жилья, важное значение приобретают проблемы снижения его себестоимости, что предопределяется совершенствованием организации жилищного строительства, своевременностью поступления средств, а также состоянием его материальной базы: созданием и развитием мощностей строительного комплекса на современной технической базе, повышением эффективности строительного производства и промышленности строительных материалов, изделий из местного сырья.

Реализация общей стратегии повышения уровня жизни населения и намеченных мероприятий по снижению стоимости строительства будет способствовать большей доступности и повышению уровня обеспеченности населения жильем.

Решение жилищной проблемы осуществляется по трем направлениям: льготируемые и малоимущие, средний класс и высокодоходная группа населения (см. рис. 4).

Отах

В=2МПБ

О - доход МПБ - минимальный потребительский бюджет

ГЫ),бМПБ

\

Малвикущйе граждане, , : -ТребуЮЩИ^ СОЦИаЛЬНОЙ '. . зшщти

1 направление: Строительство жилья за счет государства и внебюджетных источников для сдачи в аренду (социальное жилье)

I ».Граждане,нуждакщиеся в-социальной поддержке-

2 направление: Государственная поддержка строительства и приобретения в со бственность иилья для личного ИСШЛКЮЕШШЯ

VI

Граждане, ненуждаищайя; ^государственной --поддержке

3 направление: Обеспечение свободного воспроизводства и потребления жилы за сяег соб ственных средств граждан

Рис. 4. Направления реализации социальной жилищной политики в зависимости от дохода граждан

Распределяться по договорам найма будет только так называемое «социальное жилье» для малоимущих и льготируемых категорий населения. Улучшение жилищных условий семей среднего достатка будет происходить за счет персонального стимулирования собственности. Будут создаваться условия, чтобы заинтересовать граждан вкладывать собственные средства в строительство и обслуживание своего жилища. Для этого государство берет на себя часть расходов, предоставив безвозмездные субсидии желающим построить дом, квартиру и содержать их. Налоговая политика в отношении высокодоходных категорий населения будет заинтересовывать их вкладывать средства в строительство жилья как для собственных нужд, так и для продажи, сдачи в аренду и побуждать их строить «социальное жилье».

Принцип определения структуры жилищного строительства — использование векторного показателя, в который включены два агрегированных показателя: структура социального жилищного строительства и структура коммерческого жилищного строительства.

Рассмотрим порядок расчета агрегированного вектора структуры социального жилищного строительства. Данный вектор характеризует весь основной спектр вариантов предоставления жилья на бесплатной и субсидируемой основе:

- предоставление жилья очередникам, получающим бесплатное социальное жилье в соответствии с приоритетами, устанавливаемыми муниципальными органами;

- приобретение жилья очередниками, получающими субсидии на строительство или приобретение жилья;

- предоставление жилья работникам бюджетной сферы и муниципальных организаций;

- предоставление жилья при расселении коммунальных квартир;

- предоставление жилья на условиях коммерческого найма и т.д.

Вектор Хс - (хг...х/...хМ) - требуемая структура социального жилищного строительства, который должен максимально удовлетворять потребности населения в жилье, т.е.

м м

где у \ (0 _ потребность в жилой площади ¡-го вида жилищного фонда в момент 1; х ¡(1) ~ объем ¡-го вида жилищного фонда в момент и /=/,...Л/.

Степень удовлетворения потребности в жилье (в долях единицы) можно рассчитать как

Показатель ufi), характеризует удовлетворенность потребности в жилищном фонде i-ro вида и должен стремиться к 1.

Агрегированный индекс удовлетворения потребности в социальном жилье рассчитывается по формуле

1=1

где Vi(l) — коэффициент важности (весомости) показателю удовлетворения потребности в жилье той или иной группы населения определяется экспертным путам, при условии, что

и

2><o=i.

i=i

В качестве критерия социальной эффективности жилищной политики можно принять такую динамику показателей удовлетворения потребности в жилье Uc(t) и Uc(t+1), при которой соблюдается условие

и м

2 V, (I+ ])«, (/•+V, (t)n, (о, i-l 1-1

Таким образом, агрегированная структура социального жилищного строительства описывается следующей системой

i

¡V'.V:I/Í - Г, —>111111,

с ~ j м м

]Г V, I Г + 1 )tl,i t + 1))^ V, (r)//( (Г).

Агрегированный вектор структуры коммерческого жилищного строительства опирается главным образом на различные схемы финансирования жилищного строительства. Это обусловлено тем, что во многом именно выбор схемы финансирования определяет сумму средств, которую готов потратить субъект на жилье. В свою очередь, от объема потраченных средств зависит структура коммерческого жилищного строительства.

С учетом всего многообразия существующих схем финансирования жилищного строительства инвестор сам может принять решение о выборе схемы финансирования жилья. Следует отметить, что выбор источника финансирования всегда связан для инвестора с фактором неопределенности, риском.

Итак, вектор К к - (xl,...xf...xM) - требуемая структура коммерческого жилищного строительства. При её определении необходимо отметить, что инвестор (покупатель жилья) стремится получить максимальную общую площадь S, (t) в результате инвестирования

s^Mí. ело

где 1¡ (t) — объем финансирования i-го вида жилищного фонда на момент V, Су (0 — средняя стоимость I м2 i-го вида жилищного фонда на момент t.

В условиях развитого рынка жилищного строительства любой инвестор стремится получить максимальный объем комфортного жилья при его оптимальной цене. Таким образом, модель оптимизации структуры коммерческого жилищного строительства при благоприятной инвестиционной привлекательности рынка жилья будет выглядеть следующим образом

где 7— вид жилищного фонда (индекс серии жилого дома), J =1,...М; I— индекс типов квартир,У...Д'

Ь,/1)— число квартир типа] в ¡-м виде жилого фонда в 1-м году; С,(1) — средняя стоимость 1 м1 общей площади серии / в 1-м году;

х11(1) — объем ¡-го вида жилищного фонда сум'типом квартир (искомая величина в оптимизационной модели) в 1-м году.

Основными ограничениями в данной модели могут быть финансовые возможности инвестора и возможности строительной индустрии, связанные с вводом жилых домов определенных серий в 1-м году. Кроме того, инвестору необходимо оценивать уровень риска вложений в тот или иной тип жилья в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Используя агрегированные векторы структуры жилищного строительства, возможно построить экономико-математическую модель оптимальной структуры жилищного строительства крупного города в условиях риска и неопределенности с учетом структуры спроса и предложения жилья, уровня доходов будущих его потребителей, производственных мощностей строительных организаций, а также цен на различные виды жилищного фонда.

Введем параметр ^— потребность семьи с к-м доходом (к = 1, 2, 3, 4) в жилой площади 1-го вида жилищного фонда

у*=£Гл.

ы

Ограничениями в этой задаче служат финансовые возможности населения (конечных потребителей жилья) и производственные мощности строительных организаций города.

Решением задачи является требуемая структура жилищного фонда -вектор

общ ~ (Х1 >" Л'г • • ■ хм) > где х{— объем ¡-го вида жилищного фонда

Вектор %0бщ должен максимально удовлетворять потребности населения,

т.е.

С,(0-

В результате целевая функция оптимальной структуры жилищного строительства в городе выглядит следующим образом

^а',-]-,)1-мшп

Критерий оптимальности структуры состоит в максимальном удовлетворении потребности населения в жилье и минимизации совокупных инвестиционных затрат на строительство жилья. При этом существует следующая система ограничений

||;л'лг)г>„ = ад ¡¿л-^Й('),

где —мощность строитепъного производства ¡-й серии жилого дома в ¡-м году

Первое ограничение отражает требования удовлетворения потребностей в поквартирной структуре, второе - возможные ограничения строительной индустрии, связанные с вводом жилых домов определенных серий в ^м году. Полученные на основе модели решения в процессе дальнейшего использования могут быть детализированы (многоуровневые модели), усилены дополнительными условиями и ограничениями, расширены с учетом специфики рыночной ситуации, региона, инвесторов, строительного и финансового рынков.

Так, комбинируя различными способами векторы социального и коммерческого жилищного строительства, можно существенно улучшить структуру жилищного строительства в мегаполисе в целом и обеспечить благоприятную инвестиционную привлекательность для рынка жилья.

Третья глава «Механизм инвестиционной политики государства иа рынке жилищных услуг» включает 3 параграфа.

Следует отметить, что в последнее время много внимания стало уделяться проблеме доступности жилья, о чем свидетельствуют различные программы, разрабатываемые Правительством РФ с целью улучшения ситуации в этой области. Создаются специальные программы для молодых семей, которые призваны помочь им в более быстром приобретении жилья с определенными льготами. Также продолжается освоение ипотечного кредитования, однако его ставки до сих пор очень велики. С точки зрения демографии в настоящее время выросло поколение 80-х годов. В этот период был отмечен высокий уровень рождаемости. К настоящему моменту поколение

тех лет достигло того возраста, когда нужно обустраивать свою жизнь, создавать семьи и задумываться о жилье.

Для оценки степени доступности жилья автором был проведен кластерный анализ на основе данных 2007 г. по таким показателям, как:

- среднедушевой денежный доход (руб. в месяц);

- средняя площадь жилища на одного жителя (кв. м);

- средняя цена за кв. м (руб.).

Для построения более адекватной модели данные были стандартизированы. В результате были определены следующие кластеры регионов.

В первый кластер входят 6' регионов: Москва, Хабаровский край, Санкт-Петербург, Тюменская и Камчатская области, Республика Коми.

Во второй кластер входят 13 регионов: Омская область, Республика Татарстан, Республика Хакасия, Волгоградская и Астраханская области, Алтайский край, Удмуртская Республика, Амурская область, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Ростовская, Челябинская и Калининградская области.

Третий кластер включает в себя 15 регионов: Самарская, Кемеровская, Томская, Пермская области, Приморский край, Иркутская, Новосибирская, Нижегородская, Архангельская области, Республика Карелия, Вологодская, Ярославская области, Красноярский край, Свердловская, Московская области.

Четвертый кластер самый многочисленный, в него вошли 28 регионов: Ленинградская, Тульская, Липецкая, Калужская, Тверская, Владимирская области, Республика Марий-Эл, Республика Калмыкия, Республика Адыгея, Ивановская область, Алтайский край, Чувашская Республика, Пензенская область, Республика Мордовия, Кировская область, Ставропольский край, Ульяновская, Оренбургская, Тамбовская, Новгородская, Смоленская, Рязанская, Костромская, Воронежская, Орловская, Брянская, Саратовская, Белгородская области.

Анализируя полученные данные, можно сделать вывод, что с точки зрения доступности жилья наиболее привлекательными являются регионы первого кластера. Хотя цены на квартиры там и выше, чем в других регионах, но и уровень дохода граждан также является достаточно высоким.

В остальных регионах, хотя и низкие цены, однако доходы граждан остаются низкими, что снижает возможность приобретения жилья населением и, характеризует ситуацию с доступностью жилья как неблагоприятную.

Также автор считает необходимым проанализировать один из основных показателей доступности рынка жилья - коэффициент доступности жилья, который определяется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи из трех человек (родители и ребёнок) и

показывает, сколько лет в среднем понадобится семье на приобретение квартиры при существующем у нее уровне дохода.

При этом, по мнению автора, расчет коэффициента доступности жилья должен осуществляться по другой методике. В настоящее время предполагается, что весь доход семьи идет на покупку жилья, что противоречит здравому смыслу, так как у любой среднестатистической семьи есть множество других расходов. Следовательно, рассчитанный таким образом коэффициент доступности жилья неадекватно отражает ситуацию, складывающуюся на рынке. При расчете показателя доступности жилья, на взгляд автора, наиболее показательными являются банковские расчеты, где предполагается, что около 30% дохода семьи идет на приобретение жилья, сберегается на его покупку. Но данная цифра может варьироваться, т.к. данный показатель используется для расчета различных процентных ставок при ипотечном кредитовании для семей с различными доходами, т.е. это скорее частный показатель.

Автор предлагает расчет коэффициента доступности жилья для общего случая, чтобы описать ситуацию, происходящую в целом в стране. Для этого коэффициент будет рассчитываться как отношение средней стоимости стандартной квартиры к средним годовым сбережениям1 семьи из трех человек:

где О]- доступность жшъя,

С

к\' -стоимость стандартной квартиры, &Ьг ~ среднее годовое сбережение семьи.

При расчете коэффициента доступности используется минимальный прожиточный минимум, так как он учитывает минимальные потребности человека, и, соответственно, вычитается из общего дохода семьи. Таким образом, определяются сбережения семьи, т.е. сумма, которую семья готова будет откладывать на приобретение квартиры (см. табл. 2).

Таблица 2

Расчет коэффициента доступности жилья

Показатель Годы

2004 2005 2006 2007

Стоимость кв. м, руб. 10567,4 12939,4 16320,1 20809,9

Площадь на одного жителя, кв.м 19,5 19,8 20,2 20,5

Прожиточный минимум, руб. 1574 1893 2143 2451

Средняя двухкомнатная квартира, кв. м 45,5 45,7 45,8 45,9

1 Сбережения в нашем случае тождественны свободным средствам

Доходы населения, руб. 2281 3947 5170 6410

Цена за квартиру, руб. 480816,7 591330,6 747460,6 955174,4

Ежемесячный доход на семью (2), руб.(ЕДС) 4562 7894 10340 12820

Ежемесячный доход на семью (3), руб.(ЕДС) 6843 11841 15510 19230

ЕДС за вычетом ПМ (3), руб. 2121 6162 9081 11877

ЕДС за вычетом ПМ (2), руб. -160 2215 3911 5467

Средние годовые сбережения (3), руб. 25452 73944 108972 142524

Средние годовые сбережения (2), руб. 26580 46932 65604

Доступность (2), лет 22,2472 15,92646 14,5597

Доступность (3), лет 18,89112 7,997006 6,859199 6,70185

Анализируя полученные в таблице 2 данные, можно сделать вывод, что в целом в стране ситуация с доступностью жилья складывается не лучшим образом. Несмотря на то, что с каждым годом количество лет, которое может понадобиться семье на приобретение жилья, сокращается, оно все равно достаточно велико, в особенности, если рассматривать ситуацию, где в семье зарабатывают только два её члена, а это, наиболее распространенный вариант.

При реализации долгосрочных инвестиционных программ реконструкции и строительства социального жилья необходимо тщательно исследовать факторы, определяющие структуру и тенденции развития рынка недвижимости в данном регионе. Для этих целей автором было проведено исследование рынка недвижимости в крупных городах России.

В результате корреляционно-регрессионного анализа средней цены жилья в регионах России можно утверждать, что при увеличении доходов населения на 1 руб. средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке повышается в среднем на 50 коп.; при увеличении средней цены за квадратный метр жилья на вторичном рынке на 1%, средняя цена жилья на первичном увеличится на 0,8%.

Исследуя факторы развития жилищного рынка в динамике, автор применил метод негармонического разложения ценового тренда. В результате получена модель циклического развития рынка недвижимости (включающая циклы различного периода и амплитуды колебаний). Указанные циклы представляют собой результат суперпозиции нескольких протекающих с разным темпом и иногда разнонаправлено циклов колебания первого, второго и т.д. уровней разложения исследуемого ценового тренда.

Использование разработанной автором модели прогнозирования в системе управления программой строительства и реконструкции жилой недвижимости в городах России позволит грамотно распределить финансовые

ресурсы и учесть факторы ценового роста в сметно-бюджетной документации всех участников инвестиционного процесса.

Наряду с моделированием параметров развития жилищного строительства очередным, по мнению автора, необходимым шагом должно стать формирование комплексной программы жилищного строительства и реконструкции объектов социальной инфраструктуры на пятилетний срок. Это значительно повысит организационно-технологическую надежность, эффективное и устойчивое развитие процесса.

Формирование комплексной программы строительства и реконструкции жилого фонда должно базироваться на следующих принципах:

- реализация положений государственной стратегии устойчивого развития в жилищной сфере;

- приоритетность строительства массового жилья для граждан, состоящих на учете, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- внедрение новых технологий строительства жилья, обеспечивающих его соответствие современным потребительским качествам, и учет расходов для последующей эксплуатации;

- организация строительства жилых домов, в полном объеме сбалансированных по набору и количеству квартир, в районах сложившейся застройки;

- внедрение новых форм организации жилищного строительства, обеспечивающих снижение его продолжительности и стоимости.

Комплексный характер решаемых в программе проблем требует их взаимоувязки не только на местном уровне, но и согласования с социально-экономическим развитием регионов, что обосновывает необходимость разработки комплексных региональных программ жилищного строительства и реконструкции ветхого жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам диссертационного исследования сформулированы основные выводы и предложения.

1. Анализ развития жилищного строительства России на современном этапе показал, что для обеспечения населения жильем необходимо формировать программу жилищного строительства и его финансирования с учетом потребностей в жилье, доходов населения и возможных муниципальных дотационных программ.

2. В развитии экономического механизма управления жилищным социальным строительством московского мегаполиса предлагается особо учитывать взаимосвязь инвестиционных программ с цикличностью спроса и предложения на рынке. В основу подхода к формированию системы

управления жилищным социальным строительством предлагается положить комплексную оценку характера и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а, следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным социальным строительством должна рассматриваться не как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления.

3. Результаты исследования сущности, содержания инвестиционной политики и ее элементов показали взаимозависимость между разработанной инвестиционной политикой региона и эффективностью функционирования регионального жилищно-строительного комплекса.

4. Разработанная методика и практические рекомендации по финансированию программы жилищного строительства и реконструкции ветхого жилья с учетом особенностей российской экономики и оценки доступности источников финансирования могут быть использованы всеми субъектами Российской Федерации для решения проблемы обеспечения населения жильем, что позволит получить соответствующий социальный эффект и будет способствовать повышению эффективности жилищного строительства и развитию жилищной сферы в стране.

5. Сформулированы принципы управления программами строительства социального жилья на основе прогнозирования цикличности развития рынка недвижимости методом полигональной регрессии. Для расчета прогноза для Москвы и Московской области в июне-июле 2008 года были выполнены операции в следующей последовательности:

- дан долгосрочный прогноз базового цикла;

- рассчитаны приросты (первая производная) цен относительно базового тренда («средние циклы»);

- на основании выявленной периодичности и амплитуды дан прогноз «средних циклов»;

- рассчитаны приросты (вторая производная) цен относительно тренда «средних циклов» («короткие циклы»);

- на основании выявленной периодичности и амплитуды дан прогноз «коротких циклов»;

- последовательной суперпозицией снизу-вверх получен интегральный прогноз.

Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России при планировании программ муниципального жилищного строительства и реконструкции ветхого жилья.

6. В основе подхода к формированию системы управления жилищным строительством по предложению автора лежит комплексная оценка характера и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а, следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным строительством должна рассматриваться не как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления.

7. Приоритетом инвестиционной политики на местном уровне должно стать создание благоприятных условий для частных инвесторов при гарантированном соблюдении ими экологических норм, а также активные действия по привлечению средств федерального и областного бюджетов, предусмотренных для финансирования целевых социально-экономических программ.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Макарычев В.Н. Проблемы непригодного жилья: пути решения и источники финансирования // Проблемы теории и практики управления. Вып. 3. М., 2007. - 0,45 п.л.*

2. Макарычев В.Н. Проблемы жилищно-строительного комплекса в России// Труд и социальные отношения. Вып. 3. М., 2009. - 0,35 п.л.*

3. Макарычев В.Н. Непригодное жилье: проблемы, состояние, решения // ЖКХ и строительство/ Доркомстрой. Вып. 21. - М., 2007. - 0,4 п.л.

4. Макарычев В.Н. Задачи по решению инвестирования жилищного фонда страны // Аналитический вестник Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Вып. 1 -М., 2007. - 0,25 п.л.

5. Макарычев В.Н. Задачи совершенствования управления коммунальным хозяйством Российской Федерации // Аналитический вестник Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Вып. 2 - М., 2007.

- 0,2 п.л.

6. Макарычев В.Н. Основные социально-экономические направления реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов. Учебное пособие. Вып.1 - М., МЭСИ, 2008. - 1,0 п.л.

7. Макарычев В.Н. Оценка эффективности социально-экономических механизмов формирования жилищной политики / Материалы межрегиональной научно-практической конференции. - М., ГУ «Объединенная дирекция», 2008.

- 0,3 п.л.

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК.

8. Макарычев В.Н. Некоторые проблемы строительного и жилищно-коммунального комплекса в России / Сборник научных трудов Ченстоховского технического университета / Под ред. Ф.А. Бобко. - Ченстохова, ЧТУ, 2009. -0,2 п.л.

КОПИ-ЦЕНТР св. 7:07:10429 Тираж 100 экз. г. Москва, ул. Енисейская, д.36 тел.: 8-499-185-7954,8-906-787-7086

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Макарычев, Владимир Николаевич

Введение

Глава 1. Теоретические особенности формирования и развития рынка 10 недвижимости

1.1. Анализ структуры и динамики основных показателей рынка 10 недвижимости жилья

1.2. Система классификации объектов недвижимости

1.3. Исследование структуры экономических интересов основных 43 участников рынка недвижимости

Глава 2. Методологические подходы повышения эффективности 64 инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг 2.1.Оценка эффективности социально-экономических механизмов 64 формирования жилищной политики

2.2. Методы формирования инвестиционной привлекательности рынка 74 жилья

2.3. Разработка методики оценки инвестиционной эффективности 88 жилищно-строительной политики на рынке жилья

Глава 3. Механизм инвестиционной политики государства на рынке 104 жилищных услуг

3.1. Анализ рынка недвижимости в региональном разрезе

3.2. Исследование и прогнозирование факторов, влияющих на 113 развитие рынка недвижимости

3.3. Совершенствование системы государственного регулирования 123 инвестиционной деятельности на рынке недвижимости на основе программно-целевого подхода

Диссертация: введение по экономике, на тему "Программно-целевое планирование комплексной реконструкции объектов социальной инфраструктуры как механизм инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг"

Актуальность проблемы

В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости в целом происходило бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране в ближайшие годы должно стать реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека.

Значительная часть жилищного фонда страны в настоящее время не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства. Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. В связи с этим возникает необходимость совершенствования государственной жилищной политики и формирования эффективных механизмов регулирования инвестиционных процессов на рынке жилой недвижимости в нашей стране.

Интерес ученых к проблемам эффективности управления рынком недвижимости и стратегии инвестирования в строительный комплекс в последние годы заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно.

В диссертации на основе анализа известных отечественных и зарубежных разработок по рассматриваемой проблеме, а также результатов собственных исследований автором определены основные понятия на рынке недвижимости, проанализированы информационные источники, проведено исследование -большинства показателей на мировом и отечественном рынках недвижимости, выявлены сущность и цели эффективного управления недвижимостью, проведена классификация недвижимости, предложены методы управления 3 программами строительства муниципальной жилой недвижимости, рассчитаны статистические и эконометрические показатели структуры исследуемого рынка и прогноза его развития, используемые для совершенствования инвестиционных программ строительства и реконструкции муниципального жилья, а так же снижения рисков в данной сфере.

Степень научной разработанности проблемы

Вопросы финансирования жилищного строительства и инвестиционных процессов в данной сфере на основе программно-целевого подхода всегда являлись весьма актуальными. Им были посвящены труды таких ученых, как А.Н. Асаул, А.Н. Бушуев, A.A. Горбунов, Р.К. Горшков, Г.С. Гранов, Х.М. Гумба, В. А. Епифанов, М.И. Каменецкий, A.B. Карасев, H.JI. Кардан екая,

A.Н. Кириллова, В.А. Климов, С.И. Круглик, И.А. Рахман, В.И. Ресин,

B.М. Серов, И.С. Степанов, В.П. Стороженко, С.М. Яровенко и других авторов.

Вместе с тем современная рыночная система хозяйствования в области жилищного строительства требует оперативных решений и разработки долгосрочных прогнозов, так как постоянно возникают определенные противоречия и новые задачи в организационно-экономических и кредитно-финансовых системах на уровне Российской Федерации в целом, а также в ее отдельных регионах, включая и московский. Поэтому существующие научно-методические положения развития жилищной сферы и ее хозяйствующих субъектов в конкретных территориях Российской Федерации нуждаются в дальнейшем совершенствовании на основе развития инвестирования в строительную отрасль, в том числе в жилищное строительство.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационного исследования состоит в разработке механизмов эффективного управления программами финансирования строительства объектов жилой недвижимости на базе анализа отечественного и мирового рынка, а также в исследовании современных методов государственного регулирования в данной сфере и их последующей адаптации к специфике работы в российских условиях.

Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения следующих задач:

• определить механизмы и особенности государственного регулирования национального рынка недвижимости в системе отечественной экономики;

• исследовать методы управления государственными программами строительства объектов жилой недвижимости для выявления недостатков в системе управления программ и определить пути их дальнейшего совершенствования;

• разработать методику прогнозирования структурных и динамических параметров развития рынка недвижимости, позволяющих сформулировать критерии формирования программ строительства социального жилья;

• определить функциональную зависимость формирования государственных программ жилищного строительства с учетом уровня доходов населения и показателей доступности объектов жилой недвижимости;

• предложить методику совершенствования инвестиционной программы строительства и реструктуризации объектов жилой недвижимости на рынке столичного жилья в среднесрочной перспективе.

Объект исследования

Объектом исследования явилась система управления программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости. Выбор объекта исследования обусловлен практической необходимостью создания соответствующей методики, повышающей эффективность реализации программы.

Предмет исследования

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических и социальных отношений, возникающих в процессе управления инвестициями в жилищном строительстве в современных условиях.

Теоретическая и методологическая основа исследования

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили работы классиков экономической науки и теории управления. При написании работы диссертант руководствовался основными принципами и концепциями теории рыночной экономики, элементами ретроспективного, системного и структурно-функционального анализа.

Для получения необходимых выводов и результатов также использовались методы маркетингового исследования рынка, корреляционно-регрессионный и кластерный анализ.

Эмпирическую основу исследования составили статистические данные Росстата, Минрегионразвития Российской Федерации (Росстроя), аналитические материалы Российской гильдии управляющих и девелоперов и других профессиональных ассоциаций рынка недвижимости; публикации общеэкономических и специализированных газет и журналов; материалы официальных сайтов, размещенных в сети Интернет; исследования и разработки, сделанные соискателем в процессе диссертационного проектирования.

В работе использованы результаты обмена опытом в рамках семинаров, научно-практических конференций и международных выставок недвижимости с ведущими специалистами и менеджерами, специализирующимися на проблемах управления федеральными и региональными государственными программами жилищного строительства.

Научная новизна работы

Основной научный результат, полученный в диссертационной работе, заключается в разработке комплексного подхода в управлении программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости столичного региона. Предложенный подход представляет собой комплекс мер, применение которых в соответствии с различными видами объектов недвижимости позволяет повысить эффективность управления программой за счет использования методики прогнозирования структурных и динамических параметров развития регионального рынка недвижимости.

Положения, выносимые на защиту

В результате выполненных исследований на защиту выносятся следующие научные положения:

• система факторов, определяющих критерии формирования государственной жилищной политики, к которым можно отнести: рост доходов населения, положительное изменение демографической ситуации, баланс миграционных потоков, развитие рынка ипотеки, монополизация отдельных сегментов строительной отрасли и т.д.; определены параметры взаимосвязи данных факторов, способствующие росту инвестиционного спроса на рынке недвижимости;

• принципы эффективного управления инвестиционными процессами в жилищной сфере на основе методики выбора приоритетов инвестирования, социально-экономической значимости результатов инвестиционной деятельности, бюджетного эффекта реализации инвестиционных программ, способствующие качественным изменениям жилищного фонда региона и развитию рынка жилищных услуг;

• подход к формированию интегрированной модели управления программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости крупного города на основе агрегированного вектора структуры социального жилищного строительства с учетом баланса спроса и предложения на рынке жилья, уровня доходов будущих потребителей жилья, производственных мощностей строительных организаций, а также цен на различные виды жилищного фонда;

• методика расчета коэффициента доступности жилья, в частности: введены параметры целесообразности сбережения средств на приобретение объектов жилой недвижимости населением по сравнению с арендой жилья на основе сопоставления аннуитетных выплат за равные временные интервалы времени, что позволит оптимизировать затраты бюджета на социальные жилищные программы и сбалансировать отдельные сегменты рынка на основе целевого применения организационно-правовых механизмов регулирования рынка;

• принципы управления программами жилищного строительства на основе прогнозирования цикличности развития рынка недвижимости методом полигональной регрессии. Предложенная методика позволяет учесть в программе финансирования колебания структурных и динамических параметров ценообразования объектов недвижимости и распределить финансовые потоки при планировании этапов реализации программ муниципального жилищного строительства наиболее оптимальным образом;

• формы и методы формирования механизма государственного регулирования рынка жилищного строительства.

Необходимым шагом на пути совершенствования регламентирующих функций государственных органов власти должно стать формирование комплексной программы жилищного строительства на среднесрочный период, базирующейся на следующих принципах:

• реализации положений государственной стратегии устойчивого развития в жилищной сфере;

• совершенствования и развития механизмов ипотечного кредитования населения для развития рынка недвижимости;

• внедрения новых строительных технологий;

• внедрения новых форм организации жилищного строительства, обеспечивающих снижение его себестоимости и продолжительности строительства.

В основу подхода к формированию комплексной программы предлагается положить оценку характера и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным строительством должна рассматриваться не как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления.

Практическая значимость проведенных исследований

Практическая значимость проведенных исследований состоит в том, что предложенные методические принципы и инструментарий формирования механизма финансирования жилищного строительства в форме уточненных положений анализа и прогноза реализации программ строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости доведены до конкретных органов государственной власти. Использованы ими для решения задач по совершенствованию государственного регулирования жилищной политики и ее законодательного обеспечения. В виде практических рекомендаций они могут быть использованы и другими субъектами отраслевой принадлежности. Реализация выводов и предложений, базирующихся на применении методических разработок и результатов исследования, будет способствовать повышению обоснованности и объективности инвестиционных решений в жилищно-строительном комплексе московского региона. Основные положения диссертации могут быть использованы при анализе развития жилищного строительства учебными, научно-исследовательскими организациями и ведомственными учреждениями.

Предложенные в работе инструменты управления жилищным строительством и методические рекомендации по новым формам реализации жилищных программ, обеспечивающих их сбалансированность с финансовыми ресурсами, могут быть использованы для повышения эффективности реализации жилищной политики в регионах и крупных городах России при принятии квалифицированных управленческих решений в инвестиционно-строительной сфере.

Реализация и апробация работы

Основные положения диссертации использованы при совершенствовании механизмов реализации «Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006 - 2008 гг. и задания до 2010 года», механизма государственного регулирования рынка жилищного строительства в государственном учреждении «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» Министерства регионального развития Российской Федерации, а также при подготовке различных нормативных документов в данной сфере на региональном уровне.

Разработки диссертации были использованы в материалах докладов и аналитических предложений руководству Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Публикации

Основные положения диссертационной работы опубликованы в 9 печатных работах общим объемом 3,15 п. л.

Структура работы

Диссертационная работа изложена на 146 страницах печатного текста, включает 6 таблиц, 31 рисунок и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, в котором указаны 152 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Макарычев, Владимир Николаевич

5. Результаты исследования сущности, содержания инвестиционной политики и ее элементов показали взаимозависимость между разработанной инвестиционной политикой региона и эффективностью функционирования регионального жилищно-строительного комплекса (РСК). Инвестиционно-строительная деятельность региона - сложно контролируемый процесс. Сложность его определяется разнообразием источников инвестиций и их потребителей, а также протеканием строительного процесса в разное время и в различных точках региона. Кроме того, исключительной особенностью этого процесса является незавершенное строительство, что предопределяет неоднозначность инвестирования. Последнее диктует потребность в государственном регулировании путем определения степени обеспеченности РСК инвестициями. Исследование жилищно-строительного комплекса г. Москвы позволило выявить наличие дефицита инвестиций, причины и особенности его возникновения и выработать методические подходы к определению обеспеченности инвестициями РСК. Предложенная модель оценки инвестирования РСК с точки зрения эффективности затрат позволила определить экономическую целесообразность используемых средств.

6. На основе проведенных исследований различных программ финансирования жилищного строительства доказана их недостаточная эффективность и обоснована необходимость создания новых экономических и организационных механизмов, позволяющих повысить конечный результат от их реализации. Для решения данной проблемы были выявлены и сгруппированы факторы, определяющие региональные особенности рынка жилья, которые можно рекомендовать для широкого внедрения в другие регионы, где их жилищная сфера примерно находится в одинаковых условиях.

7. Разработана методика и практические рекомендации по финансированию программы жилищного строительства, с учетом особенностей российской экономики и оценки доступности источников финансирования, могут быть использованы всеми субъектами РФ для решения проблемы обеспечения населения жильем, что позволит получить соответствующий социальный эффект и будет способствовать повышению эффективности жилищного строительства и развитию жилищной сферы в стране.

8. Сформулированы принципы управления программами жилищного строительства на основе прогнозирования цикличности развития рынка недвижимости методом полигональной регрессии. Аппроксимация ценового тренда полиномом второго порядка показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста «длинного» цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали «базовый тренд», и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен на 15-20 лет вперед — рост со среднегодовыми темпами 20-25%.

Для расчета прогноза для Москвы и области в июне-июле 2008 года выполнена следующая последовательность операций:

• дан долгосрочный прогноз базового цикла;

• рассчитаны приросты (первая производная) цен относительно базового тренда («средние циклы»);

• на основании выявленной периодичности и амплитуды дан прогноз «средних циклов»;

• рассчитаны приросты (вторая производная) цен относительно тренда «средних циклов» («короткие циклы»);

• на основании выявленной периодичности и амплитуды дан прогноз «коротких циклов»;

• последовательной суперпозицией снизу-вверх получен интегральный прогноз.

Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России при планировании программ муниципального жилищного строительства и реконструкции ветхого жилья.

9. В основу подхода к формированию системы управления жилищным строительством мы предложили комплексную оценку характера и результативности, воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным строительством должна рассматриваться не как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления.

Одним из факторов роста инвестиционной привлекательности регионального рынка недвижимости является формирование долгосрочных программ развития на уровне субъекта Федерации, а так же муниципальных округов и районов.

Для формирования таких программ необходимо решить следующие задачи:

• содействовать привлечению притока отечественных и иностранных инвестиций, максимальному их вовлечению в развитие промышленного потенциала района;

• стимулировать использование собственных средств предприятий, населения, и иные, а также различного рода кредиты на создание новых, реконструкцию, техническое перевооружение и расширение существующих производств;

• развивать жилищное строительство путем ипотечного кредитования и строительство объектов социальной направленности с привлечением средств юридических и физических лиц;

• стимулировать ускоренное восстановление и преобразование структуры экономического комплекса района (муниципального образования), придавая приоритетное направление глубоко технологичным безотходным перерабатывающим производствам;

• активизировать инвестиционную деятельность, прежде всего в сфере промышленности и сельскохозяйственном производстве.

Приоритетом инвестиционной политики на местном уровне должно стать создание благоприятных условий для частных инвесторов при гарантированном соблюдении ими экологических норм, а также активные действия по привлечению средств федерального и областного бюджетов, предусмотренных для финансирования целевых социально-экономических программ.

Заключение

По результатам выполненного исследования можно сделать следующие выводы и предложения:

1. Экономический механизм управления инвестиционным процессом жилищного строительства определяет перспективы развития территорий РФ, включая ее мегаполисы. Это достигается за счет разработки комплекса целей, методов и средств для наиболее рационального их достижения. При этом рекомендуется переходить от тактических целей финансирования отрасли к реализации стратегических целей всей жилищно-строительной деятельности, обусловленных научно-техническим прогрессом в строительстве и экономике.

2. Анализ развития жилищного строительства в России на современном этапе показал, что для обеспечения населения жильем необходимо формировать программу жилищного строительства и его финансирование с учетом потребностей в жилье, доходов населения и возможных муниципальных дотационных программ.

3. Задачу привлечения инвестиционно-финансовых ресурсов в жилищное строительство предлагается решать путем активизации инвестиционной деятельности, создания благоприятного инвестиционного климата, совершенствования жилищно-строительной политики и повышения ее эффективности за счет прогнозирования параметров развития рынка недвижимости.

4. В развитии экономического механизма управления жилищным строительством Московского мегаполиса предлагается особо учитывать взаимосвязь инвестиционных программ строительства жилья с цикличностью спроса и предложения на рынке. В основу подхода к формированию системы управления жилищным строительством предлагается положить комплексную оценку характера и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а, следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным строительством должна рассматриваться не как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления.