Трансформирование системы управления жилищным фондом административного района крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Трансформирование системы управления жилищным фондом административного района крупного города"

На правах рукописи

Шмелев Константин Николаевич

Трансформирование системы управления жилищным фондом административного района крупного города

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выполнена в Институте проблем региональной экономики РАН

Научный руководитель: доктор экономических наук,

Кузнецов Сергей Валентинович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна

Кандидат экономических наук, Тютиков Андрей Юрьевич

Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Защита состоится « Чси&клв 2006 года в 15-00 на заседании диссертационного совета Д 002.079.01 в Институте проблем региональной экономики РАН по адресу: 190013, Санкт-Петербург, ул. Серпуховская, д.38, ауд. 20.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института проблем региональной экономики РАН

Автореферат разослан « £>&> уио.« 2006 года.

Ученый секретарь с

диссертационного совета 1МТ.В. Шабунина

\J7XT

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Процесс реформирования экономики, начавшийся с производственной сферы, в настоящее время все в большей мере приобретает социальную ориентацию, приводит к необходимости разработки механизмов эффективного взаимодействия всех секторов экономики в решении социальных проблем, созданию адекватной экономической и правовой базы для формирования новых субъектов социальной политики.

Развитие социального комплекса России невозможно без учета и решения таких проблем как: повышение уровня жизни населения, обеспеченности жильем, развитие сферы жилищно-коммунальных услуг, качества медицинского обслуживания, регулирование занятости; улучшение условий труда и экологической обстановки, применение комплекса мер по социальной защите работников, нормализация процесса пенсионного обеспечения.

Повышение роли государственного управления отраслями социальной сферы, изменение его содержания в современных условиях позволяют по-новому рассмотреть проблемы его совершенствования. Таким образом, сегодня особый интерес представляет исследование сектора социальной сферы, к которому принадлежит и сфера жилищно-коммунальных услуг. Учитывая, что именно на данный сектор в наибольшей степени распространяются возможности государственного регулирования, представляется целесообразным выявление основных особенностей функционирования рынка данного вида услуг в крупном городе (районе), определение перспектив его развития.

Таким образом, проблемы управления предприятиями сферы жилищно-коммунального хозяйства в период рыночной трансформации экономики России занимают важное место в системе развития общественных и воспроизводственных отношений. Решение этих проблем требует комплексного подхода к корректировке проводимых реформ, важнейшим элементом которых должно стать реформирование системы управления в сфере ЖКХ, предполагающее формирование новых принципов регулирования социальной сферы.

Становление рынка услуг ЖКХ в России выявило целый комплекс проблем и противоречий, связанных с трудно^дузд л ь н А у]

БИБЛИОТЕКА [ С.-Петербург ^ ОЭ 20(/а|

хода предприятий этой сферы к новым условиям хозяйствования В нашей стране предприятия указанного сектора экономики сталкиваются с проблемами эффективной работы в условиях значительной изношенности инженерных коммуникаций, отставания в капитальном ремонте жилых зданий, конкурентоспособности, эффективности и доходности. От решения данных проблем, изучения причин их возникновения и способов воздействия с целью снижения отрицательных последствий, зависит развитие рынка услуг ЖКХ, потенциал которого в России значителен.

Кроме того, исследование в отечественной литературе проблем, связанных, с особенностями функционирования рынка услуг ЖКХ, часто носит поверхностный характер, а использование зарубежного опыта в практике ведения бизнеса в сфере услуг требует его адаптации к российским условиям. Необходимость рассмотрения данных проблем и разработки предложений дня их решения определили актуальность настоящего исследования.

Цели и задачи исследования. Основной целью данной работы является формирование системы эффективного управления жилищным фондом административного района крупного города, а также выявление основных особенностей функционирования рынка жилищно-коммунальных услуг, определение перспектив его развития и методов государственного регулирования.

В соответствии с этой целью в диссертационном исследовании поставлены и обоснованы следующие задачи:

1. Определить роль и место жилищной политики в системе рыночных отношений страны.

2. Исследовать основы формирования конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе.

3. Рассмотреть зарубежный опыт управления жилищным фондом и возможности его использования для российских условий.

4. Разработать экономическую модель функционирования жилищно-коммунального комплекса.

5. Проанализировать организационно-правовой механизм управления жилищным фондом и предложить пути его совершенствования.

6. Разработать методику работ по созданию товариществ собственников жилья с учетом специфики района.

7. Разработать методику диагностики состояния жилищно-коммунального хозяйства и рынка коммунальных услуг.

8. Изучить и обобщить опыт концессионных отношений в управлении жилищным фондом на примере компании Питер Дуссманн.

9. Разработать стратегию развития жилищно-коммунального фонда Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

Разработанность темы исследования. Анализ исследований в области теории и практики развития рынка услуг в России в период рыночной трансформации экономики, а также регулирования рынка услуг в сфере ЖКХ показал, что для решения задач диссертационного исследования имеются определенные научные предпосылки. Так в работах E.H. Жильцова, В.М. Рутгайзера, Т.Н. Софиной и др. исследованы вопросы по общим методологическим основам анализа и планирования сферы услуг, в работах Бестужева - Лада И.В., Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Гринчеля Б.М., Кузнецова C.B., Петрова А.Н., Рохчина В.Е., Ряховской А.Н., Таги-заде Ф.Г.и др. рассмотрены проблемы развития государственного управления в социальной сфере и, в частности в сфере жилищно-коммунальных услуг. Среди работ зарубежных авторов, рассматривающих международный опыт в исследуемой сфере, важная роль принадлежит трудам Корнай Я., Мескона М.Х., Эрхарда Л., Самуэльсона П. Вместе с тем, следует отметить, что в большинстве работ исследуются преимущественно макроэкономические проблемы в социальной сфере и, в частности, в сфере услуг, при этом недостаточно внимания уделяется особенностям организационно-экономического механизма управления рынком ЖКХ, а также совершенствованию методов управления предприятиями этой сферы.

Актуальность и недостаточная степень разработанности проблем управления жилищным фондом административного района крупного города требуют, чтобы они стали объектом специального научного исследования.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является сфера жилищно-коммунального хозяйства, а также предприятия различных форм собственности, оказывающие данного вида услуги.

Предмет исследования. Предметом исследования являются методологические и методические проблемы разработки эффективной стратегии функционирования рынка жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а также вопросы совершенствования системы управления жилищным фондом административного района крупного города.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой исследования является современная теория управления предприятиями различных форм собственности в сфере жилищно-коммунальных услуг, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные вопросам развития сферы услуг в целом, а также вопросам создания системы эффективного управления на уровне города (района) и конкретного предприятия. В работе использованы нормативно - правовые акты, рекомендации и распоряжения государственных органов управления, статистические данные, а также материалы, полученные в результате проведенного автором анализа деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга.

В диссертации использованы такие общенаучные методы исследования, как системный подход, статистический анализ, методы сравнения, экспертных оценок, аналитического и структурно-логического моделирования.

СТЕПЕНЬ НАУЧНОЙ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна проведенного исследования состоит в следующем:

- определены и научно обоснованы сущностные положения повышения результативности процесса управления жилищной политикой административного района крупного города на основе рационализации подхода к формированию управляющих воздействий, обеспечения согласованности оперативных и стратегических решений совершенствования механизма управления;

- сформированы методические рекомендации по повышению эффективности функционирования механизма управления жилищно-коммунальным хозяйством административного района крупного города на основе комплексного подхода к структуриза-

ции и рационализации отдельных элементов управленческого процесса (диагностика, программно-целевой подход, стратегия развития);

- на основе изучения современного состояния рынка жилищно-коммунальных услуг выявлены основные тенденции, разработана и предложена стратегия развития жилищно-коммунального комплекса административного района, обеспечивающая повышение качества жизни и делающая инвестиционно привлекательными объекты жилищно-коммунального комплекса;

- разработан и предложен методический подход к диагностике состояния жилищно-коммунального хозяйства района с использованием геоинформационных технологий (ГИС), позволяющих получить пространственную информацию для принятия более обоснованных управленческих решений;

- разработана методика образования товариществ собственников жилья (ТСЖ), в основе которой формирование новой категории собственников жилья, разделение функций между собственниками жилого фонда, управляющей компанией и жилищными ремонтно-эксплуатационными организациями, система договорных обязательств, организация расчетов с населением за жилищно-коммунальные услуги через расчетно-кассовые центры;

- проанализирован зарубежный и отечественный опыт концессионной формы управления ЖКХ и сделан вывод о перспективности привлечения частного капитала в эту сферу, даны рекомендации о развитии партнерских отношений между бизнесом и властью.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографии, приложений.

В первой главе «Теоретические основы управления жилищным фондом» рассматриваются проблемы региональной жилищной политики в системе рыночных отношений, основы формирования конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе, выполнен анализ зарубежного опыта управления жилищным фондом в крупном городе.

Во второй главе «Организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города» предлагаются экономическая модель функционирования жилищно-

коммунального комплекса и организационно-правовой механизм управления жилищным фондом, а также пути его совершенствования, дается методика диагностики состояния жилищно-коммунального хозяйства и рынка коммунальных услуг.

В третьей главе «Совершенствование системы управления жилищным фондом в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга» дается характеристика жилищного фонда Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и проблемы управления им, рассматриваются концессионные отношения в управлении жилищным фондом, в частности на примере опыта компании Питер Дуссманн, разработана стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства района.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОЙ

РАБОТЫ

1. Региональная жилищная политика — это достижение целей и задач, определяемых юридическими, экономическими и социальными условиями государства и конкретного регионального образования, включающая набор мероприятий и социально-экономических инструментов для наилучшего выполнения функций местных властей по формированию и воспроизводству максимально возможных качественных жилищных условий жизни граждан.

Жилищная политика включает следующие функции: строительство нового и реконструкцию существующего жилья, капитальный ремонт, эксплуатацию жилого фонда, градостроительную, социальную, культурно-историческую, жилищно-правовую. Наиболее актуальными в настоящее время являются следующие направления жилищной политики:

- обеспечение доступности жилья для граждан;

- создание рынка услуг по управлению жилищным фондом;

- содействие объединениям собственников и нанимателей жилья;

- адресная социальная поддержка малоимущих граждан.

2. Основными проблемами в жилищной сфере являются:

- недостаточная обеспеченность населения жильем и низкое его качество;

- наличие аварийного жилья и большая степень изношенности жилищно-коммунального хозяйства;

- острая нехватка финансовых ресурсов на строительство и капитальный ремонт жилья;

- медленное внедрение ипотечного кредитования и других инновационных методов финансирования строительства нового жилья;

- нестабильная, часто изменяющаяся и противоречивая нормативная база, служащая причиной социальной напряженности;

- недостаток социального жилья, неэффективные механизмы создания и управления социальным жильем, необходимость реструктуризации существующих очередей на жилье;

- низкий уровень качества жилищно-коммунальных услуг, медленные темпы внедрения конкурсных (тендерных) форм распределения городских заказов в сфере обслуживания ЖКХ.

3. Для решения проблем жилищной сферы необходимы:

- стимулирование конкурентного предложения услуг по управлению жилищным фондом путем конкурсного размещения заказов, реализации мер поддержки предпринимательства;

- создание законодательных условий для функционирования жилищных управляющих компаний;

- экономическая мотивация к ресурсосбережению при потреблении жилищно-коммунальных услуг;

- развитие концессионных механизмов управления коммунальными объектами;

- формирование партнерского взаимодействия власти и бизнеса, где власть гарантирует надежность и доступность жилищно-коммунальных услуг, а частный бизнес — повышение эффективности и снижение ресурсоемкости их производства;

- совершенствование тарифной и инвестиционной политики в жилищной сфере;

- развитие системы стандартизации и сертификации услуг и персонала в ЖКХ;

- переход от дотаций предприятиям к адресным субсидиям малоимущим гражданам, передача вопросов, связанных с предоставлением льгот и субсидий, из сферы ЖКХ в область компетенции социальной защиты населения.

4. Реализация мер, направленных на формирование конкурентных отношений в сфере производства жилищно-коммунальных услуг, обусловлена не только необходимостью защиты потребителей услуг жилищно-коммунального комплекса от необоснованно высоких тарифов, предъявляемых производителями, но и повышением уровня обслуживания потребителей.

Современный механизм формирования конкурентных отношений на рынке потенциально-конкурентных видов деятельности ЖКК предполагает реализацию следующих направлений:

- увеличение субъектов рынка услуг ЖКХ: подрядчиков, оказывающих услуги по ремонту и эксплуатации жилищного фонда, и управляющих компаний, оказывающих услуги по управлению объектами недвижимости;

- формирование новой категории собственников жилищного фонда через процесс создания ТСЖ;

- разделение функций между собственником жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и жилищными ремонтно-эксплуатационными организациями, закрепленное договорными обязательствами между участниками рынка жилищно-коммунальных услуг;

- организация и проведение конкурсов на выполнение подрядных работ по обслуживанию жилищного фонда;

- организация и проведение конкурсов на право управления объектами недвижимости;

- разрешение на осуществление отдельных видов деятельности жилищно-коммунальной сферы (лицензирование) как инструмент формирования конкурентных отношений;

- организация расчетов с населением за жилищно-коммунальные услуги через расчетно-кассовые центры (РКЦ).

5. Инструментом формирования конкурентной среды, как в области управления, так и в области обслуживания жилищного фонда, является объединение владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Организационно-правовой формой такого объединения является товарищество собственников жилья.

Отделение выполнения функций собственника имущества от осуществления хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию, внедрение договорных отношений между собст-

венником (для сферы - объединениями собственников жилья или уполномоченный государством службой заказчика в зависимости от выбранного домовладельцами способа управления жилищным фондом) и управляющей (либо непосредственно подрядной) компанией на основе конкурсного отбора позволит:

- обеспечить оплату стоимости предоставляемых услуг населением;

- влиять на объем и качество услуг путем воздействия на предоставляющие их предприятия и организации;

- производить конкурсный отбор управляющих компаний и подрядных организаций, предлагающих более качественные услуги по наименьшей цене;

- стимулировать энерго- и ресурсосбережение как со стороны предприятий (для снижения производственных издержек), так и со стороны потребителей (для уменьшения стоимости потребляемых услуг).

6. Жилищная сфера в странах с развитой рыночной экономикой является объектом экономического и административного регулирования с использованием разнообразных форм и методов. В качестве инструмента реализации жилищной политики выступают федеральные и региональные программы. Программы, направленные на решение жилищной проблемы, ставят своей целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны семей с низкими доходами. Можно отметить три типа таких программ. Первый тип может быть определен как жилищная помощь - это различные меры для улучшения жилищных условий и снижения себестоимости жилья для семей с низкими доходами. Второй тип - это программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. Третий тип -это государственная политика ограничения максимальной квартплаты.

7. Экономическая модель функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства (рис.1) предполагает бездотационный режим, развитие реальных договорных отношений между собственниками жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, субъектами хозяйствования и потребителями услуг, демонополизацию и создание конкурентной среды в сфере

предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс, снижение издержек производителей ЖКУ и улучшение обслуживания потребителей; усиление мер по адресной социальной защите населений

Основной идеей новой экономической модели функционирования жилищно-коммунального комплекса является переход от дотирования предприятий ЖКХ и высокодоходных слоев населения к адресной социальной поддержке семей с низкими доходами, устранение перекрестного субсидирования, совершенствование действующей системы льгот по оплате ЖКУ.

Рис. 1. Экономическая модель функционирования ЖКХ

8. В рыночных условиях наиболее эффективной формой развития предпринимательских отношений в области управления жилищным фондом на современном этапе реформирования ЖКХ являются управляющие компании различных организационно-правовых форм (рис.2). Эффективность предпринимательской

деятельности при посредстве управляющих компаний достигается высокой степенью самостоятельности в управлении финансовыми потоками и значительной степенью ответственности за исполнение заключенных договоров. Кроме того, достигается положительный социально-экономический эффект в виде повышения удовлетворенности потребителя, улучшения качества услуг, сокращения сроков их выполнения и экономии семейного бюджета из-за снижения тарифа.

Рис 2. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях жилищной реформы

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут высту-

пать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.

Автор связывает с приходом частных структур в жилищно-коммунальный комплекс возможность увеличения инвестиционных вложений в модернизацию и обновление основных фондов отрасли.

Условием привлечения частных компаний должны быть договора концессионного типа, то есть договоры долгосрочной аренды, сопровождаемые инвестиционными соглашениями. Собственность на объекты коммунального назначения должна оставаться муниципальной.

При таком подходе, по мнению автора, можно создать реальную конкурентную среду на рынке коммунальных услуг, где будет происходить конкуренция за право управления объектами.

Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Одной из форм объединения является создание товариществ собственников жилья.

Эта форма самоорганизации жителей предоставляет для местной администрации ряд возможностей:

- переложение части работ по ремонту и содержанию подъездов, благоустройству прилегающей территории на жильцов;

- более бережное отношение собственников к своему имуществу, что влечет сокращение расходов на содержание мест общего пользования;

- реализация федеральных и региональных налоговых льгот (например, в ряде субъектов освобождение от налога на прибыль деятельности обслуживающих организаций, поступающей в региональный бюджет, и пр.);

- создание конкуренции на рынке управления и обслуживания жилищного фонда;

- повышение самоорганизации жителей (более структурированное общение с жителями через руководство ТСЖ);

ТСЖ может стать заказчиком в проектах ресурсоэнергосбере-жения (с возможным привлечением для этого действующего де-велопера), так как законодательство предоставляет широкие возможности ТСЖ для получения дополнительного дохода и его

расходования на развитие жилого фонда, в том числе на установку счетчиков воды и тепла.

9.Методика диагностики состояния жилищно-коммунального хозяйства и рынка коммунальных услуг основана на использовании ГИС-технологий. Полученная информация позволяет администрации принимать оперативные управленческие решения и планировать развитие ЖКХ на перспективу. Диагностика жилищно-коммунальной сферы позволяет:

- получить и систематизировать информацию о важнейших социальных процессах на территории района и динамику их протекания;

- оценить состояние основных объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры и возможности ее развития;

- выполнить анализ удовлетворенности населения количест вом и качеством услуг, предоставляем им объеклами жилищно-коммунальной сферы, выявить приоритеты их развития, установить «узкие» места в обслуживании населения территории;

- разработать прогнозы развития жилищно-коммунальной сферы в целом и объектов жилищно-коммунальной сферы инфраструктуры в частности.

В современных ГИС появилась возможность трехмерного представления территории. Трехмерные модели объектов, спроектированные на основе цифровых картографических данных и материалов дистанционного зондирования, позволяют повысить качество визуального анализа территории и обеспечивают принятие взвешенных решений с большей эффективностью.

10. Концессионная форма управления как элемент управления активами государства является одной из основных форм управления предприятиями в странах с рыночной экономикой.

В общем контексте под концессией понимается система отношений, при которой государство или муниципальное образование (концедент) для достижения общественно значимых целей передают концессионеру - физическому или юридическому лицу -право осуществлять (как правило, на договорной основе) некоторые из своих функций по владению, пользованию, а при определенных условиях и распоряжению государственной и, соответственно, муниципальной собственностью в течение срока действия концессионного договора.

Основными преимуществами использования механизма передачи предприятий в делегированное управление (концессию) являются:

- ограничение финансового участия районных образований в осуществлении проектов;

- создание конкурентной среды в отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на то, что в каждый определенный момент времени существует только один поставщик данного вида услуг - концессионер, конкуренция возникает до подписания контракта, в результате рассмотрения заявок претендентов, а также по истечении срока договора, когда требуется его возобновление. В результате этого существует конкуренция за рынок, несмотря на то, что в течение срока договора конкуренция на рынке отсутствует;

- приток денежных средств в ЖКХ;

- концессионер затрачивает средства, вкладываемые в проект, на территории его реализации в виде приобретения части необходимых материалов, найма рабочей силы и т.д.;

- строительство или реконструкция объектов коммунального назначения создает дополнительное количество рабочих мест в городе;

- в концессионное управление могут передаваться как предприятия в целом, так и отдельные объекты коммунальной инфраструктуры, что позволяет расширить круг возможных инвесторов;

- после истечения срока договоров в собственность муниципального образования переходит объект, оснащенный современным оборудованием.

11. Для разработки стратегии развития намеченных мероприятий и достижения требуемого уровня жилищно-коммунального хозяйства, по мнению автора, необходим программный подход (таблица).

Реализация программы Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства Адмиралтейского района Санкт-Петербурга позволит: повысить уровень жилищной обеспеченности населения района на 26%, улучшить качество жилья, уровень содержания жилищного фонда, уровень и качество жилищно-

коммунальных услуг. Все это сделает жилой фонд района более привлекательным для жителей города.

Таблица

Стратегические цели и показатели развития ЖКХ

Направление развития Целевой показатель Факт Прогноз 2006-2008гг. Прогноз 2010-2015гг.

Повышение уровня м2 на одного 19,5 22 24

жилищной обеспе- жителя

ченности

11овышения каче- баллы 2,5 3,0 4,0

ства жилья

Повышение уровня баллы 2,5 3,5 4,0

содержания жилищного фонда

Повышение уровня Снижение ава- - 20 50

надежности инже- рий в год, %

нерных сетей

11овышенис каче- баллы 3,0 4,0 4,5

ства коммуналь-

ных услуг

Снижение произ- % - 25 50

водственных из-

держек

Социальная по- Доля расходов 16 20 25

мощь на оплату ус-лу!, % к доходу семьи

Обеспеченность л/чел в сутки 188 188 188

водой

Обеспеченность л/чел в сутки 125 125 125

горячей водой

Обеспеченность кВт-ч/чел в 70 90 140

электроэнергией месяц

Содержание при- баллы 2,3 2,5 4

дворовых терр-ий

Улучшение экологической обста- баллы 1,5 2,5 3,5

новки

Обеспеченность м2 на 1 чел. 6 8 12

зелеными насаж-

дениями

Вклад автора в проведенное исследование.

Участие автора состоит в определении целей и задач диссертационного исследования, выборе и изучении объекта и предмета исследования, поиске источников информации. Автором показана актуальность темы исследования. Теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, содержащиеся в диссертации, являются результатом исследований и практической работы автора.

Проведенный автором стратегический и экономический анализ деятельности предприятий в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг позволил сформулировать основные пути их развития, а также показал исключительную значимость предприятий этой сферы деятельности на современном этапе развития экономики России. Кроме того, в работе предложен новый подход к вопросу построения эффективной системы управления предприятиями, функционирующими на рынке услуг ЖКХ.

В диссертации сформулированы основные направления повышения эффективности работы предприятий сферы ЖКХ, на базе которых даны конкретные рекомендации по дальнейшему их развитию. Сформированы методические основы разработки стратегических решений и обоснованы возможности реформирования современной системы ЖКХ.

На основе оценки уровня использования современных инструментов менеджмента на предприятиях, оказывающих жилищно-коммунальные услуги* автором определены возможности их совершенствования с использованием экономических методов.

Практическая значимость работы. Основные теоретические положения и выводы, полученные в ходе исследования, предложения по формированию основных методов управления предприятиями, функционирующими в рамках сферы жилищно-коммунальных услуг, а также направления развития данных объектов могут быть использованы федеральными и региональными органами управления социальной сферой и, в частности сферой жилищно-коммунального хозяйства при выработке концепции развития данного сектора экономики.

Публикации и апробация работы. Апробация результатов исследования осуществлена как в практическом, так и в теоретиче-

ском плане. Ряд выводов и рекомендаций исследований использован в практической деятельности по совершенствованию системы управления жилищным фондом Адмиралтейского района г.

Санкт-Петербурга. Теоретические результаты работы раскрыты в

5 публикациях общим объемом 4,£п.л.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Шмелев К. Н. Формирование конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе: Препринт научного доклада. - СПб.: ИРЭ РАН, 2005.- 1,25 пл.

2.Шмелев К. Н. Концессионные отношения в управлении жилищным фондом Адмиралтейского района Санкт-Петербурга (на примере компании Питер Дуссманн): Препринт. - СПб.: ИРЭ РАН, 2004.-1,25 пл.

3.Шмелев К.Н. Адмиралтейский район - сердце города. // Европейская столица, сентябрь-октябрь, 2005. - 0,5 п.л.

4.Шмелев К.Н.От Шумахера и Гофмана - к «Питеру Дуссману»/ Информационно-аналитический специализированный журнал «Жилищный фонд», №1, 2005. -0,4 п.л.

5.Шмелев К.Н. Экономическая модель функционирования жилищно-коммунального комплекса. Препринт научного доклада. СПб.: ИРЭ РАН, 2006, 1,2 п.л.

ШМЕЛЕВ КОНСТАНТИН НИКОЛАЕВИЧ

АВТОРЕФЕРАТ

/

Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печать офсетная Усл. печ.л. 1.3 Тираж 70 экз. Заказ

Отпечатано в отделе оперативной полиграфии СПбГУАП 190000, Санкт-Петербург, ул. Б.Морская, 67

А <00 6А--/¿/ЛЧ

»12124

г*

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шмелев, Константин Николаевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ.

1.1 .Региональная жилищная политика в системе рыночных отношений.

1.2.0сновы формирования конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе.

1.3 Анализ зарубежного опыта управления жилищным фондом в крупном городе.

ГЛАВА II. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ.

2.1.Экономическая модель функционирования жилищно-коммунального комплекса.

2.2.Организационно-правовой механизм управления жилищным фондом и пути его совершенствования.

2.3.Методика диагностики состояния жилищно-коммунального хозяйства и рынка коммунальных услуг.

ГЛАВА III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ В АДМИРАЛТЕЙСКОМ РАЙОНЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА.

3.1.Характеристика жилищного фонда Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и проблемы управления им.

3.2.Концессионные отношения в управлении жилищным фондом на примере компании ООО «Питер Дуссманн».

3.3.Стратегия развития ЖКХ в Адмиралтейском районе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Трансформирование системы управления жилищным фондом административного района крупного города"

Актуальность исследования. Процесс реформирования экономики, начавшийся с производственной сферы, в настоящее время все в большей мере приобретает социальную ориентацию, приводит к необходимости разработки механизмов эффективного взаимодействия всех секторов экономики в решении социальных проблем, созданию адекватной экономической и правовой базы для формирования новых субъектов социальной политики.

Развитие социального комплекса Российской Федерации невозможно без учета и решения таких проблем как: повышение уровня жизни населения, обеспеченности жильем, развитие сферы жилищно-коммунальных услуг, качества медицинского обслуживания, регулирование занятости; улучшение условий труда и экологической обстановки, применение комплекса мер по социальной защите работников, нормализация процесса пенсионного обеспечения.

Повышение роли государственного управления отраслями социальной сферы, изменение его содержания в современных условиях позволяют по-новому рассмотреть проблемы его совершенствования. Таким образом, сегодня особый интерес представляет исследование сектора социальной сферы, к которому принадлежит и сфера жилищно-коммунальных услуг. Учитывая, что именно на данный сектор в наибольшей степени распространяются возможности государственного регулирования, представляется целесообразным выявление основных особенностей функционирования рынка данного вида услуг в крупном городе (районе), определение перспектив его развития.

Таким образом, проблемы управления предприятиями сферы жилищно-коммунального хозяйства в период рыночной трансформации экономики России занимают важное место в системе развития общественных и воспроизводственных отношений. Решение этих проблем требует комплексного подхода к корректировке проводимых реформ, важнейшим элементом которых должно стать реформирование системы управления в сфере ЖКХ, предполагающее формирование новых принципов регулирования социальной сферы.

Становление рынка услуг ЖКХ в России выявило целый комплекс проблем и противоречий, связанных с трудностями перехода предприятий этой сферы к новым условиям хозяйствования. В нашей стране предприятия указанного сектора экономики сталкиваются с проблемами эффективной работы в условиях значительной изношенности инженерных коммуникаций, отставания в капитальном ремонте жилых зданий, конкурентоспособности, эффективности и доходности. От решения данных проблем, изучения причин их возникновения и способов воздействия с целью снижения отрицательных последствий, зависит развитие рынка услуг ЖКХ, потенциал которого в России значителен.

Кроме того, исследование в отечественной литературе проблем, связанных с особенностями функционирования рынка услуг ЖКХ, часто носит поверхностный характер, а использование зарубежного опыта в практике ведения бизнеса в сфере услуг требует его адаптации к российским условиям. Необходимость рассмотрения данных проблем и разработки предложений дня их решения определили актуальность настоящего исследования.

Цели и задачи исследования. Основной целью данной работы является формирование системы эффективного управления жилищным фондом административного района крупного города, а также выявление основных особенностей функционирования рынка жилищно-коммунальных услуг, определение перспектив его развития и методов государственного регулирования.

В соответствии с этой целью в диссертационном исследовании поставлены и обоснованы следующие задачи:

1. Определить роль и место жилищной политики в системе рыночных отношений страны.

2. Исследовать основы формирования конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе.

3. Рассмотреть зарубежный опыт управления жилищным фондом и возможности его использования для российских условий.

4. Разработать экономическую модель функционирования жилищно-коммунального комплекса.

5. Проанализировать организационно-правовой механизм управления жилищным фондом и предложить пути его совершенствования.

6. Разработать методику работ по созданию товариществ собственников жилья с учетом специфики района.

7. Разработать методику диагностики состояния жилищно-коммунального хозяйства и рынка коммунальных услуг.

8. Изучить и обобщить опыт концессионных отношений в управлении жилищным фондом на примере компании Питер Дуссманн.

9. Разработать стратегию развития жилищно-коммунального фонда Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

Разработанность темы исследования. Анализ исследований в области теории и практики развития рынка услуг в России в период рыночной трансформации экономики, а также регулирования рынка услуг в сфере ЖКХ показал, что для решения задач диссертационного исследования имеются определенные научные предпосылки. Так в работах E.H. Жильцова, В.М. Рут-гайзера, Т.Н. Софиной и др. исследованы вопросы по общим методологическим основам анализа и планирования сферы услуг, в работах Бестужева -Лада И.В., Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Гринчеля Б.М., Кузнецова C.B., Петрова А.Н., Рохчина В.Е., Ряховской А.Н., Таги-заде Ф.Г.и др. рассмотрены проблемы развития государственного управления в социальной сфере и, в частности в сфере жилищно-коммунальных услуг. Среди работ зарубежных авторов, рассматривающих международный опыт в исследуемой сфере, важная роль принадлежит трудам Корнай Я., Мескона М.Х., Эрхарда JL, Саму-эльсона П. Вместе с тем, следует отметить, что в большинстве работ исследуются преимущественно макроэкономические проблемы в социальной сфере и, в частности, в сфере услуг, при этом недостаточно внимания уделяется 5 особенностям организационно-экономического механизма управления рынком ЖКХ, а также совершенствованию методов управления предприятиями этой сферы.

Актуальность и недостаточная степень разработанности проблем управления жилищным фондом административного района крупного города требуют, чтобы они стали объектом специального научного исследования.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является сфера жилищно-коммунального хозяйства, а также предприятия различных форм собственности, оказывающие данного вида услуги.

Предмет исследования. Предметом исследования являются методологические и методические проблемы разработки эффективной стратегии функционирования рынка жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а также вопросы совершенствования системы управления жилищным фондом административного района крупного города.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой исследования является современная теория управления предприятиями различных форм собственности в сфере жилищно-коммунальных услуг, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные вопросам развития сферы услуг в целом, а также вопросам создания системы эффективного управления на уровне города (района) и конкретного предприятия. В работе использованы нормативно -правовые акты, рекомендации и распоряжения государственных органов управления, статистические данные, а также материалы, полученные в результате проведенного автором анализа деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга.

В диссертации использованы такие общенаучные методы исследования, как системный подход, статистический анализ, методы сравнения, экспертных оценок, аналитического и структурно-логического моделирования.

Научная новизна проведенного исследования состоит в следующем:

- определены и научно обоснованы сущностные положения повышения результативности процесса управления жилищной политикой административного района крупного города на основе рационализации подхода к формированию управляющих воздействий, обеспечения согласованности оперативных и стратегических решений совершенствования механизма управления;

- сформированы методические рекомендации по повышению эффективности функционирования механизма управления жилищно-коммунальным хозяйством административного района крупного города на основе комплексного подхода к структуризации и рационализации .отдельных элементов управленческого процесса (диагностика, программно-целевой подход, стратегия развития);

- на основе изучения современного состояния рынка жилищно-коммунальных услуг выявлены основные тенденции, разработана и предложена стратегия развития жилищно-коммунального комплекса административного района, обеспечивающая повышение качества жизни и делающая инвестиционно привлекательными объекты жилищно-коммунального комплекса;

- разработан и предложен методический подход к диагностике состояния жилищно-коммунального хозяйства района с использованием геоинформационных технологий (ГИС), позволяющих получить пространственную информацию для принятия более обоснованных управленческих решений;

- разработана методика образования товариществ собственников жилья (ТСЖ), в основе которой формирование новой категории собственников жилья, разделение функций между собственниками жилого фонда, управляющей компанией и жилищными ремонтно-эксплуатационными организациями, система договорных обязательств, организация расчетов с населением за жилищно-коммунальные услуги через расчетно-кассовые центры;

- проанализирован зарубежный и отечественный опыт концессионной формы управления ЖКХ и сделан вывод о перспективности привлечения частного капитала в эту сферу, даны рекомендации о развитии партнерских отношений между бизнесом и властью.

Вклад автора в проведенное исследование. Участие автора состоит в определении целей и задач диссертационного исследования, выборе и изучении объекта и предмета исследования, поиске источников информации. Автором показана актуальность темы исследования. Теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, содержащиеся в диссертации, являются результатом исследований и практической работы автора.

Проведенный автором стратегический и экономический анализ деятельности предприятий в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг позволил сформулировать основные пути их развития, а также показал исключительную значимость предприятий этой сферы деятельности на современном этапе развития экономики России. Кроме того, в работе предложен новый подход к вопросу построения эффективной системы управления предприятиями, функционирующими на рынке услуг ЖКХ.

В диссертации сформулированы основные направления повышения эффективности работы предприятий сферы ЖКХ, на базе которых даны конкретные рекомендации по дальнейшему их развитию. Сформированы методические основы разработки стратегических решений и обоснованы возможности реформирования современной системы ЖКХ.

На основе оценки уровня использования современных инструментов менеджмента на предприятиях, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, автором определены возможности их совершенствования с использованием экономических методов.

Практическая значимость работы. Основные теоретические положе8 ния и выводы, полученные в ходе исследования, предложения по формированию основных методов управления предприятиями, функционирующими в рамках сферы жилищно-коммунальных услуг, а также направления развития данных объектов могут быть использованы федеральными и региональными органами управления социальной сферой и, в частности сферой жилищно-коммунального хозяйства при выработке концепции развития данного сектора экономики.

Публикации и апробация работы. Апробация результатов исследования осуществлена как в практическом, так и в теоретическом плане. Ряд выводов и рекомендаций исследований использован в практической деятельности по совершенствованию системы управления жилищным фондом Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга. Теоретические результаты работы раскрыты в 4 публикациях общим объемом 3,4 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографии, приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шмелев, Константин Николаевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Региональная жилищная политика — это достижение целей и задач, определяемых юридическими, экономическими и социальными условиями государства и конкретного регионального образования, включающая набор мероприятий и социально-экономических инструментов для наилучшего выполнения функций местных властей по формированию и воспроизводству максимально возможных качественных жилищных условий жизни граждан.

Жилищная политика включает следующие функции: строительство нового и реконструкцию существующего жилья, капитальный ремонт, эксплуатацию жилого фонда, градостроительную, социальную, культурно-историческую, жилищно-правовую. Наиболее актуальными в настоящее время являются следующие направления жилищной политики: обеспечение доступности жилья для граждан; создание рынка услуг по управлению жилищным фондом; содействие объединениям собственников и нанимателей жилья; адресная социальная поддержка малоимущих граждан.

2. Основными проблемами в жилищной сфере являются: недостаточная обеспеченность населения жильем и низкое его качество; наличие аварийного жилья и большая степень изношенности жилищно-коммунального хозяйства; острая нехватка финансовых ресурсов на строительство и капитальный ремонт жилья; медленное внедрение ипотечного кредитования и других инновационных методов финансирования строительства нового жилья; нестабильная, часто изменяющаяся и противоречивая нормативная база, служащая причиной социальной напряженности; недостаток социального жилья, неэффективные механизмы создания и управления социальным жильем, необходимость реструктуризации существующих очередей на жилье; низкий уровень качества жилищно-коммунальных услуг, медленные темпы внедрения конкурсных (тендерных) форм распределения городских заказов в сфере обслуживания ЖКХ.

3. Для решения проблем жилищной сферы необходимы:

- стимулирование конкурентного предложения услуг по управлению жилищным фондом путем конкурсного размещения заказов, реализации мер поддержки предпринимательства;

- создание законодательных условий для функционирования жилищных управляющих компаний;

- экономическая мотивация к ресурсосбережению при потреблении жилищно-коммунальных услуг

- развитие концессионных механизмов управления коммунальными объектами;

- формирование партнерского взаимодействия власти и бизнеса, где власть гарантирует надежность и доступность жилищно-коммунальных услуг, а частный бизнес — повышение эффективности и снижение ресурсоемкое™ их производства;

- совершенствование тарифной и инвестиционной политики в жилищной сфере;

- развитие системы стандартизации и сертификации услуг и персонала в ЖКХ;

- переход от дотаций предприятиям к адресным субсидиям малоимущим гражданам, передача вопросов, связанных с предоставлением льгот и субсидий, из сферы ЖКХ в область компетенции социальной защиты населения.

4. Реализация мер, направленных на формирование конкурентных отношений в сфере производства жилищно-коммунальных услуг, обусловлена не только необходимостью защиты потребителей услуг жилищно-коммунального комплекса от необоснованно высоких тарифов, предъявляемых производителями, но и повышением уровня обслуживания потребителей.

Современный механизм формирования конкурентных отношений на рынке потенциально-конкурентных видов деятельности ЖКК предполагает реализацию следующих направлений: увеличение субъектов рынка услуг

ЖКХ: подрядчиков, оказывающих услуги по ремонту и эксплуатации жилищного фонда, и управляющих компаний, оказывающих услуги по управлению объектами недвижимости; формирование новой категории собственников жилищного фонда через процесс создания ТСЖ; разделение функций между собственником жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и жилищными ремонтно-эксплуатационными организациями, закрепленное договорными обязательствами между -участниками рынка жилищно-коммунальных услуг; организация и проведение конкурсов на выполнение подрядных работ по обслуживанию жилищного фонда; организация и проведение конкурсов на право управления объектами недвижимости; разрешение на осуществление отдельных видов деятельности жилищно-коммунальной сферы (лицензирование) как инструмент формирования конкурентных отношений; организация расчетов с населением за жилищно-коммунальные услуги через расчетно-кассовые центры (РКЦ).

5. Инструментом формирования конкурентной среды, как в области управления, так и в области обслуживания жилищного фонда, является объединение владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Организационно-правовой формой такого объединения является товарищество собственников жилья.

Отделение выполнения функций собственника имущества от осуществления хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию, внедрение договорных отношений между собственником (для сферы - объединениями собственников жилья или уполномоченный государством службой заказчика в зависимости от выбранного домовладельцами способа управления жилищным фондом) и управляющей (либо непосредственно подрядной) компанией на основе конкурсного отбора позволит: обеспечить оплату стоимости предоставляемых услуг населением; влиять на объем и качество услуг путем воздействия на предоставляющие их предприятия и организации; производить конкурсный отбор управляющих компаний и подрядных организа

160 ций, предлагающих более качественные услуги по наименьшей цене; стимулировать энерго- и ресурсосбережение как со стороны предприятий (для снижения производственных издержек), так и со стороны потребителей (для уменьшения стоимости потребляемых услуг).

6. Жилищная сфера в странах с развитой рыночной экономикой является объектом экономического и административного регулирования с использованием разнообразных форм и методов. В качестве инструмента реализации жилищной политики выступают федеральные и региональные программы. Программы, направленные на решение жилищной проблемы, ставят своей целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны семей с низкими доходами. Можно отметить три типа таких программ. Первый тип может быть определен как жилищная помощь - это различные меры для улучшения жилищных условий и снижения себестоимости жилья для семей с низкими доходами. Второй тип - это программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. Третий тип - это государственная политика ограничения максимальной квартплаты.

7. Экономическая модель функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства предполагает бездотационный режим, развитие реальных договорных отношений между собственниками жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, субъектами хозяйствования и потребителями услуг, демонополизацию и создание конкурентной среды в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс, снижение издержек производителей ЖКУ и улучшение обслуживания потребителей; усиление мер по адресной социальной защите населений

Основной идеей новой экономической модели функционирования жилищно-коммунального комплекса является переход от дотирования предприятий ЖКХ и высокодоходных слоев населения к адресной социальной поддержке семей с низкими доходами, устранение перекрестного субси

161 дирования, совершенствование действующей системы льгот по оплате ЖКУ.

8. В рыночных условиях наиболее эффективной формой развития предпринимательских отношений в области управления жилищным фондом на современном этапе реформирования ЖКХ являются управляющие компании различных организационно-правовых форм. Эффективность предпринимательской деятельности при посредстве управляющих компаний достигается высокой степенью самостоятельности в управлении финансовыми потоками и значительной степенью ответственности за исполнение заключенных договоров. Кроме того, достигается положительный социально-экономический эффект в виде повышения удовлетворенности потребителя, улучшения качества услуг, сокращения сроков их выполнения и экономии семейного бюджета из-за снижения тарифа.

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.

Автор связывает с приходом частных структур в жилищно-коммунальный комплекс возможность увеличения инвестиционных вложений в модернизацию и обновление основных фондов отрасли.

Условием привлечения частных компаний должны быть договора концессионного типа, то есть договоры долгосрочной аренды, сопровождаемые инвестиционными соглашениями. Собственность на объекты коммунального назначения должна оставаться муниципальной.

При таком подходе, по мнению автора, можно создать реальную конкурентную среду на рынке коммунальных услуг, где будет происходить кон

162 куренция за право управления объектами.

Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Одной из форм объединения является создание товариществ собственников жилья.

Эта форма самоорганизации жителей предоставляет для местной администрации ряд возможностей: переложение части работ по ремонту и содержанию подъездов, благоустройству прилегающей территории на жильцов; более бережное отношение собственников к своему имуществу, что влечет сокращение расходов на содержание мест общего пользования; реализация федеральных и региональных налоговых льгот (например, в ряде субъектов освобождение от налога на прибыль деятельности обслуживающих организаций, поступающей в региональный бюджет, и пр.); создание конкуренции на рынке управления и обслуживания жилищного фонда; повышение самоорганизации жителей (более структурированное общение с жителями через руководство ТСЖ).

ТСЖ может стать заказчиком в проектах ресурсоэнергосбережения (с возможным привлечением для этого действующего девелопера), так как законодательство предоставляет широкие возможности ТСЖ для получения дополнительного дохода и его расходования на развитие жилого фонда, в том числе на установку счетчиков воды и тепла.

9. Методика диагностики состояния жилищно-коммунального хозяйства и рынка коммунальных услуг основана на использовании ГИС-технологий. Полученная информация позволяет администрации принимать оперативные управленческие решения и планировать развитие ЖКХ на перспективу. Диагностика жилищно-коммунальной сферы позволяет: получить и систематизировать информацию о важнейших социальных процессах на территории района и динамику их протекания; оценить состояние основных объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры и возможности ее развития; выполнить анализ удовлетворенности населения количеством и качест

163 вом услуг, предоставляем им объектами жилищно-коммунальной сферы, выявить приоритеты их развития, установить «узкие» места в обслуживании населения территории; разработать прогнозы развития жилищно-коммунальной сферы в целом и объектов жилищно-коммунальной сферы инфраструктуры в частности.

В современных ГИС появилась возможность трехмерного представления территории. Трехмерные модели объектов, спроектированные на основе цифровых картографических данных и материалов дистанционного зондирования, позволяют повысить качество визуального анализа территории и обеспечивают принятие взвешенных решений с большей эффективностью.

10. Концессионная форма управления как элемент управления активами государства является одной из основных форм управления предприятиями в странах с рыночной экономикой.

В общем контексте под концессией понимается система отношений, при которой государство или муниципальное образование (концедент) для достижения общественно значимых целей передают концессионеру - физическому или юридическому лицу - право осуществлять (как правило, на договорной основе) некоторые из своих функций по владению, пользованию, а при определенных условиях и распоряжению государственной и, соответственно, муниципальной собственностью в течение срока действия концессионного договора.

Основными преимуществами использования механизма передачи предприятий в делегированное управление (концессию) являются: ограничение финансового участия районных образований в осуществлении проектов; создание конкурентной среды в отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на то, что в каждый определенный момент времени существует только один поставщик данного вида услуг - концессионер, конкуренция возникает до подписания контракта, в результате рассмотрения заявок претендентов, а также по истечении срока договора, когда требуется его возобновление. В результате этого существует конкуренция за рынок, несмотря на

164 то, что в течение срока договора конкуренция на рынке отсутствует; приток денежных средств в ЖКХ; концессионер затрачивает средства, вкладываемые в проект, на территории его реализации в виде приобретения части необходимых материалов, найма рабочей силы и т.д.; строительство или реконструкция объектов коммунального назначения создает дополнительное количество рабочих мест в городе; в концессионное управление могут передаваться как предприятия в целом, так и отдельные объекты коммунальной инфраструктуры, что позволяет расширить круг возможных инвесторов; после истечения срока договоров в собственность муниципального образования переходит объект, оснащенный современным оборудованием.

11. Для разработки стратегии развития намеченных мероприятий и достижения требуемого уровня жилищно-коммунального хозяйства, по мнению автора, необходим программный подход (таблица).

Реализация программы Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства Адмиралтейского района Санкт-Петербурга позволит: повысить, уровень жилищной обеспеченности населения района на 26%, улучшить качество жилья, уровень содержания жилищного фонда, уровень и качество жилищно-коммунальных услуг. Все это сделает жилой фонд района более привлекательным для жителей города.