Рациональное землепользование как фактор реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рациональное землепользование как фактор реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы города"

На правах рукописи

Ращупкин Владимир Валерьевич

Рациональное землепользование как фактор реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы города (на примере г. Азов)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика природопользования; региональная экономика

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону - 2004

Диссертация выполнена в Северо-Кавказском НИИ экономических и социальных проблем Ростовского государственного университета

Научный руководитель:

доктор географических наук, профессор Дружинин А.Г.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук,

доцент Красовская И.П.

кандидат экономических наук, Рудов А. И.

Ведущая организация: Таганрогский государственный радиотехнический университет

Защита состоится 25 ноября 2004 года в 15.30 час. на заседании диссертационного совета Д.212.208.03 по экономическим наукам в Ростовском государственном университете по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 160, И П П К при РГУ, ауд. 34.

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке РГУ по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 148.

Автореферат разослан 23 октября 2004 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 160, к. 105 диссертационный совет Д.212.208.03.

Ученый секретарь

диссертационного совета

д. э. н., профессор

Л.Г. Матвеева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Города являются ядром современной цивилизации, средоточием реального экономического потенциала, производителями значительной доли национального богатства. Устойчивое воспроизводство городских социально-поселенческих общностей, эффективное решение ресурсных, экологических, социальных и иных проблем городских муниципальных образований выступает императивом мезоэкономического развития, приоритетом региональной политики.

Позитивная динамика территориально-хозяйственной системы города, её эффективное реструктурирование в контексте рыночного реформирования, глобализации и регионализации, во многом сопряжено с рациональным использованием имеющегося ресурсного потенциала и, в первую очередь, с решением проблем городского землепользования. Это объясняется той особенной ролью, которую земля играет в хозяйственной жизни людей и деятельности всех хозяйствующих субъектов, являясь базисом всеобщего развития.

Платность землепользования и эффективно функционирующий рынок земли, пожалуй, главные механизмы, способные обеспечить общую эколого-экономическую эффективность землепользования, увеличение доходной части бюджетов городов, воспроизводство инфраструктуры и приток инвестиций в развитие городских территорий, проведение структурных изменений в экономике городов, обеспечивающее дополнительный импульс комплексному развитию муниципальных образований и, как следствие — повышению жизненного уровня населения. Эффективность использования земельно-ресурсного потенциала - одна из основных задач, решение которой способно обеспечить позитивную динамику экономике города, региона и всей национальной экономики в целом.

Вопросы взаимоувязки использования земельно-ресурсного потенциала и развития экономики, приоритеты и механизмы реструктуризации муниципальной экономики в контексте совершенствования городского

землепользования, в значительной мере остаются малоизученными, особенно на уровне конкретных муниципальных образований. Эти обстоятельства инициируют данное исследование, предопределяют его актуальность. Степень научной разработанности проблемы.

Характеризуя степень изученности выбранной автором проблемы следует отметить, что вопросам структурных изменений экономики разных уровней, уделяется большое внимание в научной литературе. Значительный вклад в разработку соответствующей проблематики внесли О. Белокрылова, В. Бутов, А. Гранберг, А. Дружинин, В. Золотарев, В. Игнатов, Ф. Клоцвог, Ю. Колесников, Н. Кетова, В. May, О. Мамедов, В. Овчинников, Б. Райзберг, А. Тамбиев и др.

Рынку земли и другой недвижимости, его развитию и регулированию посвящены труды И. Абанкиной, С. Батлер, Н. Волович, В. Зотова, Н. Комова, О. Когановой, А. Козлова, С. Липски, В. Лексина, Ц. Лерман, П. Лойко, А. Паньковой, А. Рудова, А. Швецова, А. Шафронова и др.

Реформирование земельных отношений особенно ярко освещено в работах Е. Беловой, А. Долотова, О. Леппке, В. Овсянникова, Н. Кузнецова, Л. Резникова, А. Хахалина и др.

Значительный вклад в исследование управления городом, как сложной социально-экономической системой внесли: Г. Алимурзаев, М. Боровская, М. Борщевский, К. Вартапетов, Н. Данилов, Р. Зубова, Е. Изварин, А. Кочетков, В. Мягков, О. Пахомова, В. Потопахин, А. Чернявский и др.

Непосредственное же воздействие состояния и степени использования земельно-ресурсного потенциала на реструктуризацию экономики, а также влияние рыночной реструктуризации на городское землепользование являются недостаточно изученными в научной литературе, что обусловило выбор темы диссертации, формулировку её целей и этапных задач.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в формировании теоретико-модельных представлений о земельно-ресурсном потенциале рыночной реструктуризации, обосновании

сопряжённости его эффективного использования и реализации позитивных структурных сдвигов в экономике города, формировании адоптированных к условиям конкретного муниципального образования (г. Азов) институтов, схем и механизмов рационального землепользования.

Такая постановка цели обуславливает необходимость решения следующих задач:

• проанализировать особенности реструктуризации экономики муниципального образования на этапе восстановительного роста, ресурсный потенциал данного процесса;

• оценить земельные ресурсы муниципального образования, потенциал их

использования в интересах развития городской экономики;

• выявить взаимодействие реструктуризации экономики и городского

землепользования, предложить возможные варианты использования земель для реализации инвестиционных проектов на городской территории;

• разработать концептуальную версию институционального механизма рационального землепользования в интересах реструктуризации экономики муниципалитета;

• обосновать экономические условия и механизм эффективного использования земельно-ресурсного потенциала муниципального образования в интересах реструктуризации экономики.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает городское землепользование, земельно-ресурсный потенциал муниципальной экономики на этапе её рыночной реструктуризации.

Предметом данного исследования являются экономические условия и механизмы использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы города.

Методологическая и теоретическая основа. Методологической и теоретической основой диссертационной работы являются труды отечественных ученных в области региональной экономики, использования земельных ресурсов, устойчивого социально-экономического развития городов,

законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Администрации Ростовской области, а также Администрации г. Азова и др.

В работе в рамках реализуемого общего системно-функционального подхода к исследованию проблемы применены сравнительный и статистико-экономический методы.

Информационно-эмпирическую базу исследования представляют материалы Государственного комитета Российской Федерации по статистике, Ростовского областного комитета государственной статистики, Азовского межрайонного комитета государственной статистики, материалы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ростовской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Азова и Азовского района, Земельной кадастровой палаты г. Азова, экономического отдела Администрации г. Азова, факты и сведения, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также собственные расчеты автора.

Концепция диссертационной работы базируется на совокупности теоретических положений, согласно которым значимым условием корреспондирующей с императивами восстановительного роста реструктуризации экономики муниципального образования является эффективное использование его земельно-ресурсного потенциала, и состоит в обосновании адаптивных, учитывающих территориально-хозяйственную специфику города, условия и приоритеты имманентных ему позитивных структурных изменений, институтов, схем и механизмов рационального землепользования.

Положения диссертации, выносимые на защиту-

1. Условием восстановительного экономического роста является реструктуризация территориально-хозяйственных систем, спонтанный разнонаправленный и полифакторный процесс их преобразования в технологическом, отраслевом, территориальном и иных сопряженных аспектах. Реструктуризация экономики на муниципальном уровне (в том числе и в городах) специфична в силу институциональных и иных обстоятельств и во

многом предопределяется мезо- и макроэкономической ситуацией, особенностями позиционирования конкретного муниципального образования в региональной организации экономики. Детерминантой реструктуризации выступает и её ресурсный потенциал, понимаемый как совокупность имеющихся в распоряжении муниципалитета ресурсов, а также соответствующих экономических условий механизмов их использования, предопределяющая поступательную, целесообразную с учётом специфики и приоритетов муниципального образования, динамику структурных изменений в имманентной ему территориально-хозяйственной системе.

2. Значимым фактором развития территориально-хозяйственной системы города, её реструктуризации в складывающемся макро- и мезоэкономическом контексте выступают земельные ресурсы. По ряду причин (депрессивное состояние базовых элементов экономики и, как следствие, низкая цена земли, несформированность соответствующего рынка, отсутствие эффективной и последовательной политики в сфере землепользования, современной системы мониторинга городских земель и др.) земельно-ресурсный потенциал реструктуризации экономики, вместе с тем, в целом недоиспользуется. В качестве базовых индикаторов позитивных процессов в сфере землепользования и их проецирования на развитие городской экономики следует рассматривать: повышение уровня инвестиционной привлекательности территории, в том числе для «внешних» инвестиций, рост рыночной цены земли при одновременном увеличении числа сделок на рынке недвижимости, его информационная «прозрачность», разграничение прав собственности на землю между муниципальным, региональным и федеральным уровнями управления, приватизация земель производственного назначения, вынос промышленных предприятий на периферию городской территории, превращение налога на землю (и в целом на недвижимость) в доминантный фактор формирования муниципального бюджета и др.

3. Модельным в плане идентификации причин недоиспользования земельно-ресурсного потенциала, а также конструирования экономических

условий и механизмов «встраивания» рационального землепользования в систему реализации позитивного вектора структурных изменений муниципальной экономики, является г. Азов, территориально-хозяйственный комплекс локального уровня с выраженной индустриально-портовой специализацией. Сложившаяся в городе практика использования земельных ресурсов может быть оценена как нерациональная, ведущая к недополучению бюджетных доходов муниципальным образованием, лимитирующая реализацию на его территории инвестиционных проектов. Установлено, что наибольшим потенциалом воздействия на повышение экономической эффективности использования земельных ресурсов и, как следствие, на рост инвестиционной привлекательности, позитивное преобразование отраслевой и технико-технологической структуры, экономическое развитие города в целом, в настоящее время обладают такие мероприятия, как проведение дробного зонирования территории Азова, оперативный перевод одних категорий земель в другие, а также изменение назначения «зон» в пределах категории земель.

4. Приоритетным условием действенного использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации экономики города является ускоренное формирование рынка земли на основе: реализации земельных участков в собственность приватизированных предприятий, владельцев расположенных на земельных участках объектов недвижимости; продажи в собственность земельных участков через конкурентные процедуры (аукционы, конкурсы); завершения процедур инвентаризации и кадастровой оценки земли; формирования инфраструктуры городского земельного рынка (земельно-информационные системы, регистрация прав, частные землеустроители и оценщики земли и т.п.).

5. Обеспечение и стимулирование позитивных структурных изменений в экономике города сопряжено с совершенствованием муниципального регулирования городского землепользования на основе: перехода к преимущественно экономическим рычагам и принципам регулирования; внедрения более гибкой системы градостроительных норм и правил, а также

более облегченного механизма перевода земель из одной категории в другую; отказа от жесткого функционального зонирования в пользу установления градостроительных зон преимущественного назначения; усиления регулирующей функции платы за землю; тесной взаимоувязки дифференциации стоимости земли для налогообложения и экономического зонирования с функциональным зонированием и др. Функции по регулированию землепользования в городе предлагается сосредоточить в едином муниципальном органе - Управлении земельных отношений.

6. Одним из условий реализации потенциала рационального землепользования в интересах реструктуризации городской экономики является внедрение современных мониторинговых подходов, формирование геоинформационных систем (ГИС), реализующих функции, как текущего анализа, так и прогноза динамики использования земельно-ресурсного потенциала, развития территориально-хозяйственной системы в целом. Отслеживание ситуации должно осуществляться по следующим взаимосвязанным направлениям: мониторинг земель и земельный кадастр, мониторинг земельного рынка и в целом земельных отношений, мониторинг «земельной составляющей» бюджетно-налогового потенциала, мониторинг приоритетных инвестиционных проектов, мониторинг структурных изменений в экономике, общеэкономический мониторинг.

Научная новизна диссертационного исследования определяется авторской разработкой апробированных на конкретном материале по г. Азову Ростовской области теоретико-модельных представлений об экономических условиях и механизмах реализации земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы муниципального образования. В итоге получены самостоятельные результаты, обладающие элементами научной новизны:

• предложено и раскрыто понятие земельно-ресурсного потенциала реструктуризации экономики муниципального образования, иллюстрирующее сопряженность землепользования и модификации

экономики в конкретном территориально-хозяйственном контексте и определяемое как совокупность имеющихся в распоряжении муниципалитета земельных ресурсов, а также соответствующих экономических условий механизмов их использования, предопределяющих поступательную, целесообразную с учетом мезоэкономической специфики и приоритетов динамику структурных изменений; идентифицированы его базовые индикаторы;

• проведена комплексная оценка земельных ресурсов г. Азова, выявлен потенциал и показан механизм влияния городского землепользования на изменение отраслевой структуры экономики, рост инвестиционной и общеэкономической активности, обоснованы приоритеты действенного использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации экономики города (становление рынка земли, усиление регулирующей функции платы за землю; оперативный перевод одних категорий земель в другие; внедрения более гибкой системы градостроительных норм и правил; проведения дробного зонирования территории и др.);

• предложено теоретико-модельное видение институционального механизма рационального землепользования в системе реструктуризирующейся городской экономики, выявлены его структурные составляющие, субъекты и функции, разработан порядок проведения конкурсов инвестиционных проектов администрацией муниципалитета, показана необходимость совершенствования муниципального регулирования за счет внедрения мониторинговых подходов на основе геоинформационных технологий.

Практическая значимость исследования заключается в идентификации и оценке земельно-ресурсного потенциала реструктуризации муниципальной экономики. Материалы диссертации, предлагаемые в ней теоретические схемы и аналитика, раскрывающие экономические условия и механизмы использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации

и развития территориально-хозяйственной системы города, могут быть использованы:

• в работе органов местного самоуправления, органов государственной власти регионального и федерального уровней при формировании различного рода программ и планов социально-экономического развития городских территорий;

• в практической деятельности российских предприятий-землепользователей, их национальных и региональных объединений;

• в учебном процессе при разработке и совершенствовании программ учебных курсов по региональной экономике и экономике природопользования, а также в системе подготовки и переподготовки кадров государственных и муниципальных служащих, и иных лиц, специализирующихся на вопросах земельных отношений.

Апробация результатов работы. Основные результаты диссертационной работы изложены в пяти публикациях общим объемом 1,6 п.л.

Структура работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения, списка использованных источников, насчитывающего 151 наименование, и семи приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во Введении обоснована актуальность темы научной работы, ее теоретическая и практическая значимость, определена степень разработанности избранной проблематики в научной литературе, сформулированы цели и задачи исследования, его методологическая и теоретическая база, приводятся положения и выводы, содержащие элементы научной новизны и выделяются основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе, «Земля как стратегический ^ресурс реструктуризации и развития города», изложено представление проблематики реструктуризации экономики в условиях рыночного реформирования, а также особенности

последней на муниципальном уровне. Представлен и проанализирован ресурсный потенциал реструктуризации экономики муниципальных образований.

Акцентировано, что устойчивый восстановительный мезоэкономический рост во многом сопряжен с реструктуризацией территориально-хозяйственных систем, понимаемой как спонтанный разнонаправленный и полифакторный процесс преобразования экономики в технологическом, отраслевом, территориальном и иных сопряженных аспектах. На муниципальном уровне реструктуризация , экономики. специфична в силу ресурсных, институциональных и иных обстоятельств и во многом предопределяется мезо-и макроэкономической ситуацией, особенностями позиционирования конкретного муниципальнрго образования в региональной организации экономики. Наиболее значимыми, актуализированными на современном этапе, аспектами экономики муниципальных образований, выступает, при этом, становление и развитие муниципальной собственности, включая реформу муниципальных финансов, в том числе бюджетных отношений и налогообложения, активизацию инвестиционных процессов в местной экономике и реструктуризацию промышленного комплекса.

Для проведения реструктуризации экономики на любом уровне, необходимо наличие ресурсов, позволяющих инициировать и развивать данный процесс. Реальным ресурсным потенциалом реструктуризации, определяемом как совокупность имеющихся ресурсов, а также соответствующих экономических условий механизмов их использования, обладают и муниципальные образования, в первую очередь города.

Учет влияния различных факторов на динамику муниципальной экономики показал, что в условиях города реальным потенциалом воздействия на развитие территориально-хозяйственной системы, на ее реструктуризацию, обладают, прежде всего, земельные ресурсы. Возможности последних, вместе с тем, по ряду причин (депрессивный характер экономки города и, как следствие, низкая цена земли, несформированность соответствующего рынка, отсутствие четкой

политики в сфере землепользования, современной системы мониторинга городских земель и др.) в целом недоиспользуются. В этой связи в работе предложена система базовых индикаторов позитивных процессов в сфере землепользования и их проецирования на развитие городской экономики, включающая такие аспекты, как повышение уровня инвестиционной привлекательности территории, в том числе для «внешних» инвестиций, рост рыночной цены земли при одновременном увеличении числа сделок на рынке недвижимости, его информационная «прозрачность», разграничение прав собственности на землю между муниципальным, региональным и федеральным уровнями управления, приватизация земель производственного назначения, вынос промышленных предприятий на периферию городской территории, превращение налога на землю (и в целом на недвижимость) в доминантный фактор формирования муниципального бюджета и др.

Во второй главе, «Землепользование в развитии и реструктуризации территориально-хозяйственной системы города Азова: особенности, проблемы, приоритеты», представлен анализ земельных ресурсов муниципального образования и их использование в системе местной экономики, показано взаимное воздействие рыночной реструктуризации экономики и городского землепользования, а также роль земельно-ресурсного потенциала в реализации инвестиционных проектов в экономике муниципального образования.

Модельным в плане идентификации причин недоиспользования земельно-ресурсного потенциала, а также конструирования экономических условий и механизмов «встраивания» рационального землепользования в систему реализации позитивного вектора структурных изменений муниципальной экономики, является г. Азов, чей земельный фонд представлен практически всеми категориями земель (за исключением категории земель особо охраняемых территорий и категории земель запаса) (таблица).

В работе отмечается, что в отсутствие развитого земельного рынка и норм правового зонирования земельные ресурсы в городе практически не перераспределяются, цена на землю не дифференцируется в зависимости от

градостроительных регламентов и иных факторов, что приводит к стагнации экономики города, к дальнейшему усугублению негативных тенденций в социальной сфере.

Таблица

Распределение земельного фонда г. Азова по категориям земель, га (%) *

Категории земель 2001 2002 2003

Земли сельскохозяйственного использования 1021(15,4) 1016(15,3) 1016(15,3)

Земли поселений 3976(60) 3981(60,1) 3981(60,1)

Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения 793(12) 793(12) 793(12)

Земли лесного фонда 456(6,9) 456(6,9) 456(6,9)

Земли водного фонда 377(5,7) 377(5,7) 377(5,7)

* Составлено автором по данным комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Азова и Азовского района

Показано, что существенным потенциалом воздействия на повышение экономической эффективности использования земельных ресурсов и, как следствие, на рост инвестиционной привлекательности, позитивное преобразование отраслевой и технико-технологической структуры, экономическое развитие города в целом, в настоящее время обладают такие мероприятия, как проведение дробного зонирования территории Азова, оперативный перевод одних категорий земель в другие (предлагается, в частности, передать 72 га, занимаемые коллективными огородами в собственность граждан под индивидуальное жилищное строительство, перевести 153 га земель лесного фонда в категорию земель промышленности для их последующей реализации на аукционе и др.), изменение назначения «зон» в пределах категории земель и др. (рис. 1).

Реализация предлагаемых мер в сфере городского землепользования по авторским расчётам обеспечит 20 % рост доходной части муниципального бюджета, создаст условия для дальнейшего привлечения в город стратегических инвесторов (в 2003 г. был введен в эксплуатацию ООО

«Азовский портовый элеватор», занимающий 7,6 га городской территории, в 2003 г. портовый элеватор ОАО «Таганрогский судоремонтный завод» филиал в г. Азове» на площади 3,2 га ; на стадии завершения строительства на участке 2,1 га находится предприятие по хранению и перевалке метилового спирта -ЗАО «Азовпродукт»; ведутся переговоры о размещении еще трех портовых терминалов по хранению зерна, газа и нефти и др.), предопределит формирование Азова как развитого портово-промышленного комплекса.

Подчеркивается, что новые предприятия предпочтительно размещать в промышленных районах Азова (Северо-Западная промышленная зона и другие окраины), где уже локализованы общие вспомогательные производства, инфраструктурные сооружения. Проекты застройки должны быть увязаны с проектами планировки промышленных районов, с существующими коммуникациями и сооружениями, включать экологические сервитуты.

В работе отмечается, что приоритетным условием действенного использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации экономики города является ускоренное формирование рынка земли на основе: реализации земельных участков в собственность приватизированных предприятий, владельцев расположенных на земельных участках объектов недвижимости; продажи в собственность земельных участков через конкурентные процедуры (аукционы, конкурсы); завершения процедур инвентаризации и кадастровой оценки земли; формирования инфраструктуры городского земельного рынка (земельно-информационные системы, регистрация прав, частные землеустроители и оценщики земли и т.п.).

В рамках системы мер по становлению городского рынка земли, а в этой связи и общей реструктуризации территориально-хозяйственного комплекса, в диссертации предлагается детализированный алгоритм проведения конкурсов администрацией Азова на незастроенные земельные участки в интересах «продвижения» на территории города инвестиционных проектов. На начальном этапе в средствах массовой информации анонсируется, что предлагается земельный участок для его освоения путем строительства на нем предприятия, либо иного значимого объекта. При этом победителю конкурса гарантируется поддержка при освоении земли (помощь в проведении коммуникаций (при их отсутствии), выдача различных разрешений, кредитование и пр.), и в дальнейшем, в первый год работы, льготное обеспечение (рассрочка, отсрочка, либо освобождение от уплаты земельных и иных платежей в местный бюджет) хозяйствующего субъекта. В течение двух месяцев администрация принимает

заявки с приложением предлагаемых проектов от желающих на освоение участка. По истечении срока проводится сам конкурс между поданными проектами (рис. 2).

I шаг

Анонсирование городской властью в местных, региональных и федеральных СМИ предложения об освоении конкретного земельного участка

Победителю конкурса гарантируется.

-помощь в создании инфраструктуры объекта (способствование в проведении к земельному участку коммуникаций и т д),

-выдана разрешений на ведение хозяйственной деятельности (без бюрократических

проволочек);

-кредитование субъекта;

-рассрочка, отсрочка, либо освобождение от уплаты земельных платежей в местный бюджет, в первый год работы предприятия

II шаг

В течение 2-х месяцев принятие органами местного самоуправления заявок на освоение земельного участка, с приложением предлагаемых проектов освоения

III шаг

Проведение конкурса проектов I

IV шаг

При необходимости, предложение проигравшим конкурс иных земельных участков, на тех же условиях, на территории данного муниципалитета.

Рис.2. Апгоритмизированныймеханизм проведения конкурсов инвестиционных проектов муниципальным образованием

В третьей главе, «Экономические условия и механизм эффективного использования земельно-ресурсного потенциала муниципального образования в интересах реструктуризации экономики» проанализированы действующие экономические условия городского землепользования и разработан институциональный механизм рационального землепользования в интересах реструктуризации экономики муниципалитета, рассмотрены имеющиеся варианты муниципального регулирования городского землепользования, а также предложены и обоснованы - необходимость и пределы такого регулирования, с учетом проведения структурной перестройки экономики муниципального образования, обоснованы действенные технологии

инвентаризации земельных ресурсов и использования полученной «земельной» информации с целью содействия реструктуризации городской экономики.

Подчеркивается, что основой реструктуризации муниципальной экономики, является наличие сложившегося институционального механизма рационального землепользования, понимаемого как совокупность и взаимодействие регулятивных инстанций, землепользователей и собственников земли, а также соответствующих норм и рыночных принципов (рис. 3).

В рамках предлагаемого для г. Азова соответствующего институционального механизма функции по регулированию землепользования в городе предлагается сосредоточить в едином муниципальном органе -Управлении земельных отношений, наделенном законодательной инициативой.

Обеспечение и стимулирование позитивных структурных изменений в экономике города сопряжено с совершенствованием муниципального

регулирования городского землепользования на основе: перехода к преимущественно экономическим рычагам и принципам регулирования; внедрения более гибкой системы градостроительных норм и правил, а также более облегченного механизма перевода земель из одной категории в другую; отказа от жесткого функционального зонирования в пользу установления градостроительных зон преимущественного назначения; усиления регулирующей функции платы за землю; тесной взаимоувязки дифференциации стоимости земли для налогообложения и экономического зонирования с функциональным зонированием и др.

Действенное муниципальное регулирование городского землепользования должно являть собой сложную систему организационных, правовых, экономических и административных рычагов, прямо или косвенно воздействующих на земельные отношения, формирующих, развивающих и направляющих эти отношения в сторону эффективного согласования интересов частных лиц, предприятий, в целом городского общества (рис. 4).

Одной из основных целей муниципального регулирования, должна являться структурная перестройка городской экономики, а в конечном итоге -повышение качества жизни населения.

Муниципальное регулирование городского землепользования

Ь 1 1 1 г ' 1 . к

Организационные ^ Правовые ^ Экономические ^ Административные рычаги рычаги рычаги рычаги

> Г ' ' <

Земельные отношения (между всеми субъектами землепользования)

Рис.4 Модель муниципального регулирования земельных отношений

Одним из условий обеспечения рационального землепользования в интересах реструктуризации городской экономики является мониторинг земель

и земельный кадастр, как земельно-информационные системы (или мониторинговые подходы в сфере землепользования). Мониторинговые подходы в сфере землепользования должны обеспечиваться внедрением геоинформационных систем (ГИС), реализующих функции, как текущего анализа, так и прогноза динамики использования земельно-ресурсного потенциала, развития территориально-хозяйственной системы в целом. Отслеживание ситуации должно осуществляться по следующим взаимосвязанным направлениям: мониторинг земель и земельный кадастр, мониторинг земельного рынка и в целом земельных отношений, мониторинг «земельной составляющей» бюджетно-налогового потенциала, мониторинг приоритетных инвестиционных проектов, мониторинг структурных изменений в экономике, общеэкономический мониторинг.

В Заключении диссертационной работы излагаются итоговые результаты и выводы исследования.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Ращупкин В.В. Земельные ресурсы города и их использование в системе экономики (на примере г. Азова) // Труды аспирантов и соискателей РГУ. - Ростов н/Д, 2004. - Т. X (0,2 п.л.);

2. Ращупкин В.В. Воздействие рыночной реструктуризации экономики на городское землепользование (на примере г. Азова) // Известия вузов. Северо-Кавказский регион. Общественные науки. Приложение к журналу. - 2004. - № 8 (0,6 п.л.);

3. Ращупкин В.В. Реструктуризация экономики в условиях регионализации // Рубикон: Сборник научных работ молодых ученых — 2004.-№27 (0,15 п.л.);

4. Ращупкин В.В. Особенности реструктуризации экономики на муниципальном уровне // Рубикон: Сборник научных работ молодых ученых - 2004. - № 28 (0,4 пл.);

5. Ращупкин В.В. Ресурсный потенциал реструктуризации экономики

муниципальных образований // Рубикон: Сборник научных работ молодых ученых - 2004. - № 29 (0,25 п.л.).

Объем 1,0 уч.-изд.л. Печать ризография. Бумага офсетная. Формат 60x84/16. Гарнитура «Тайме». Заказ № А-0495. Тираж 100 экз.

Отпечатано: ООО «АзовПечать» г. Азов, ул. Толстого, 65, тел. (86342) 5-37-57

Р20 2 9®

РНБ Русский фонд

2005-4 21034

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ращупкин, Владимир Валерьевич

Введение.

1.3емля как стратегический ресурс реструктуризации и развития города.

1.1. Ресурсный потенциал реструктуризации и развития города.

1.2. Проявление рационального землепользования в реструктуризации экономики города.

2. Землепользование в развитии и реструктуризации территориально-хозяйственной системы города Азова: особенности, проблемы, приоритеты.

2.1. Земельные ресурсы города и их использование в системе экономики.

2.2. Воздействие рыночной реструктуризации экономики на городское землепользование.

2.3. Земельно-ресурсный потенциал реализации инвестиционных проектов в экономике города.

3. Экономические условия и механизм эффективного использования земельно-ресурсного потенциала города Азова в интересах реструктуризации экономики.

3.1. Институциональный механизм рационального землепользования в системе реструктуризирующейся экономики города: функции, составляющие, особенности становления.

3.2. Муниципальное регулирование городского землепользования: необходимость и пределы.

3.3. Геоинформационное обеспечение мониторинговых подходов в сфере городского землепользования.

3.4. Учет приоритетов реструктуризации экономики в кадастровой оценке городской земли и платежах за землю.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рациональное землепользование как фактор реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы города"

Актуальность темы исследования. Города являются ядром современной цивилизации, средоточием реального экономического потенциала, производителями значительной доли национального богатства. Устойчивое воспроизводство городских социально-поселенческих общностей, эффективное решение ресурсных, экологических, социальных и иных проблем городских муниципальных образований выступает императивом мезоэкономического развития, приоритетом региональной политики.

Позитивная динамика территориально-хозяйственной системы города, её эффективное реструктурирование в контексте рыночного реформирования, глобализации* и регионализации, во многом сопряжено с рациональным использованием имеющегося ресурсного потенциала и, в первую очередь, с решением проблем городского землепользования. Это объясняется' той особенной ролью, которую земля играет в хозяйственной жизни людей и деятельности всех хозяйствующих субъектов, являясь базисом всеобщего развития.

Платность землепользования и эффективно функционирующий рынок земли, пожалуй, главные механизмы, способные обеспечить общую эколого-экономическую эффективность землепользования, увеличение доходной части бюджетов городов, воспроизводство инфраструктуры и приток инвестиций в развитие городских территорий, проведение структурных изменений в экономике городов, обеспечивающее дополнительный импульс комплексному развитию муниципальных образований и, как следствие - повышению жизненного уровня населения. Эффективность использования земельно-ресурсного потенциала — одна из основных задач, решение которой способно обеспечить позитивную динамику экономике города, региона и всей национальной экономики в целом.

Вопросы взаимоувязки использования земельно-ресурсного потенциала и развития экономики, приоритеты и механизмы реструктуризации муниципальной экономики в контексте совершенствования городского землепользования, в значительно мере остаются малоизученными, особенно на уровне конкретных муниципальных образований. Эти обстоятельства инициируют данное исследование, предопределяют его актуальность. Степень научной разработанности проблемы.

Характеризуя степень изученности выбранной автором проблемы следует отметить, что вопросам структурных изменений экономики разных уровней, уделяется большое внимание в научной литературе. Значительный вклад в разработку соответствующей проблематики внесли О. Белокрылова, В. Бутов, А. Гранберг, А. Дружинин, В. Золотарёв, В. Игнатов, Ф. Клоцвог, Ю. Колесников, Н. Кетова, В. May, О. Мамедов, В. Овчинников, Б. Райзберг, А. Тамбиев и др.

Рынку земли и другой недвижимости, его развитию и регулированию посвящены труды И. Абанкиной, С. Батлер, Н. Волович, В. Зотова, Н. Комова, О. Когановой, А. Козлова, С. Липски, В. Лексина, Ц. Лерман, П. Лойко, А. Паньковой, А. Рудова, А. Швецова, А. Шафронова и др.

Реформирование земельных отношений особенно ярко освещено в работах Е. Беловой, А. Долотова, О. Леппке, В. Овсянникова, Н. Кузнецова, Л. Резникова, А. Хахалина и др.

Значительный вклад в исследование управления городом, как сложной социально-экономической системой внесли: Г. Алимурзаев, М. Боровская, М. Борщевский, К. Вартапетов, Н. Данилов, Р. Зубова, Е. Изварин, А. Кочетков, В. Мягков, О. Пахомова, В. Потопахин, А. Чернявский и др.

Непосредственное же воздействие состояния и степени использования земельно-ресурсного потенциала на реструктуризацию экономики, а также влияние рыночной реструктуризации на городское землепользование являются недостаточно изученными в научной литературе, что обусловило выбор темы диссертации, формулировку её целей и этапных задач.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в формировании теоретико-модельных представлений о земельно-ресурсном потенциале рыночной реструктуризации, обосновании сопряжённости его эффективного использования и реализации позитивных структурных сдвигов в экономике города, формировании адаптированных к условиям конкретного муниципального образования (г. Азов) институтов, схем и механизмов рационального землепользования.

Такая постановка цели обуславливает необходимость решения следующих задач:

• проанализировать особенности реструктуризации экономики муниципального образования на этапе восстановительного роста, ресурсный потенциал данного процесса;

• оценить земельные ресурсы муниципального образования, потенциал их использования в интересах развития городской экономики;

• выявить, взаимодействие реструктуризации экономики и городского землепользования, предложить возможные варианты использования земель для реализации инвестиционных проектов на городской территории;

• разработать концептуальную версию институционального' механизма рационального землепользования в интересах реструктуризации экономики города;

• обосновать экономические условия и механизм эффективного использования земельно-ресурсного потенциала муниципального образования в интересах реструктуризации экономики.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает городское землепользование, земельно-ресурсный потенциал экономики города на этапе её рыночной реструктуризации.

Предметом данного исследования являются экономические условия и механизмы использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы города.

Методологическая и теоретическая основа. Методологической и теоретической основой диссертационной работы являются труды отечественных ученных в области региональной экономики, использования земельных ресурсов, устойчивого социально-экономического развития городов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Администрации Ростовской области, а также Администрации г. Азова и др.

В работе в рамках реализуемого общего системно-функционального подхода к исследованию проблемы применены сравнительный и статистико-экономический методы.

Информационно-эмпирическую базу исследования представляют материалы Государственного комитета Российской Федерации по статистике, Ростовского областного комитета государственной статистики, Азовского межрайонного комитета государственной статистики, материалы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ростовской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Азова и Азовского района, Земельной кадастровой палаты г. Азова, экономического отдела Администрации г. Азова, факты и сведения, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также собственные расчеты автора.

Концепция диссертационной работы базируется на совокупности теоретических положений, согласно которым значимым условием корреспондирующей с императивами восстановительного роста реструктуризации экономики, муниципального образования < является эффективное использование его земельно-ресурсного потенциала, и состоит в обосновании адаптивных, учитывающих территориально-хозяйственную специфику города, условия и приоритеты имманентных ему позитивных структурных изменений, институтов, схем и механизмов рационального землепользования.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Условием восстановительного экономического роста является реструктуризация территориально-хозяйственных систем, спонтанный разнонаправленный и полифакторный процесс их преобразования в технологическом, отраслевом, территориальном и иных сопряжённых аспектах. Реструктуризация экономики на муниципальном уровне (в том числе и в городах) специфична в силу институциональных и иных обстоятельств и во многом предопределяется мезо- и макроэкономической ситуацией, особенностями позиционирования конкретного муниципального образования в региональной организации экономики. Детерминантой реструктуризации выступает и её ресурсный потенциал, понимаемый как совокупность имеющихся в распоряжении муниципалитета ресурсов, а также соответствующих экономических условий механизмов их использования, предопределяющая поступательную, целесообразную с учётом специфики и приоритетов муниципального образования, динамику структурных изменений в имманентной ему территориально-хозяйственной системе.

2. Значимым фактором развития территориально-хозяйственной системы города, её реструктуризации в складывающемся макро- и мезоэкономическом контексте выступают земельные ресурсы. По ряду причин (депрессивное состояние базовых элементов экономки и, как следствие, низкая цена земли, несформированность соответствующего рынка, отсутствие эффективной и последовательной политики в сфере землепользования, современной системы мониторинга городских земель и др.) земельно-ресурсный потенциал реструктуризации экономики, вместе с тем, в целом недоиспользуются. В качестве базовых индикаторов позитивных процессов в сфере землепользования и их проецирования на развитие городской экономики следует рассматривать: повышение уровня инвестиционной привлекательности территории, в том числе для «внешних» инвестиций, рост рыночной цены земли при одновременном увеличении числа сделок на рынке недвижимости, его информационная «прозрачность», разграничение прав собственности на землю между муниципальным, региональным и федеральным уровнями управления, приватизация земель производственного назначения, вынос промышленных предприятий на периферию городской территории, превращение налога на землю (и в целом на недвижимость) в доминантный фактор формирования муниципального бюджета и др.

3. Модельным в плане идентификации причин недоиспользования земельно-ресурсного потенциала, а также конструирования экономических условий и механизмов «встраивания» рационального землепользования в систему реализации позитивного вектора структурных изменений городской экономики, является г. Азов, территориально-хозяйственный комплекс локального уровня с выраженной индустриально-портовой специализацией. Сложившаяся в городе практика использования земельных ресурсов может быть оценена как нерациональная, ведущая к недополучению бюджетных доходов муниципальным образованием, лимитирующая реализацию на его территории инвестиционных проектов. Установлено, что наибольшим потенциалом воздействия на повышение экономической эффективности использования земельных ресурсов и, как следствие, на рост инвестиционной привлекательности, позитивное преобразование отраслевой и технико-технологической структуры, экономическое развитие города в целом, ,в настоящее время обладают такие мероприятия, как проведение дробного зонирования территории Азова, оперативный перевод одних категорий земель в другие, а также изменение назначения «зон» в пределах категории земель.

4. Приоритетным условием действенного использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации экономики города является ускоренное формирование рынка земли на основе: реализации земельных участков в собственность приватизированных предприятий, владельцев расположенных на земельных участках объектов недвижимости; продажи в собственность земельных участков через конкурентные процедуры (аукционы, конкурсы); завершения процедур инвентаризации и кадастровой оценки земли; формирования инфраструктуры городского земельного рынка (земельно-информационные системы, регистрация прав, частные землеустроители и оценщики земли и т.п.).

5. Обеспечение и стимулирование позитивных структурных изменений в экономике города сопряжено с совершенствованием муниципального регулирования городского землепользования на основе: перехода к преимущественно экономическим рычагам и принципам регулирования; внедрения более гибкой системы градостроительных норм и правил, а также более облегченного механизма перевода земель из одной категории в другую; отказа от жесткого функционального зонирования в пользу установления градостроительных зон преимущественного назначения; усиления регулирующей функции платы за землю; тесной взаимоувязки дифференциации стоимости земли для налогообложения и экономического зонирования с функциональным зонированием и др. Функции по регулированию землепользования в городе предлагается сосредоточить в едином муниципальном органе - Управлении земельных отношений.

6. Одним из условий реализации потенциала рационального землепользования в интересах реструктуризации городской экономики является внедрение современных мониторинговых подходов, формирование геоинформационных систем (ГИС), реализующих функции как текущего анализа, так и прогноза динамики использования земельно-ресурсного потенциала, развития территориально-хозяйственной системы в целом. Отслеживание ситуации должно осуществляться по следующим взаимосвязанным направлениям: мониторинг земель и земельный кадастр, мониторинг земельного рынка и в целом земельных отношений, мониторинг «земельной составляющей» бюджетно-налогового потенциала, мониторинг приоритетных инвестиционных проектов, мониторинг структурных изменений в экономике, общеэкономический мониторинг.

Научная новизна диссертационного исследования определяется авторской разработкой апробированных на конкретном материале по г. Азову Ростовской области теоретико-модельных представлений об экономических условиях и механизмах реализации земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы муниципального образования. В итоге получены самостоятельные результаты, обладающие элементами научной новизны:

• предложено и раскрыто понятие земельно-ресурсного потенциала реструктуризации экономики муниципального образования, иллюстрирующее сопряженность землепользования и модификации экономики в конкретном территориально-хозяйственном контексте и определяемое как совокупность имеющихся в распоряжении муниципалитета земельных ресурсов, а также соответствующих экономических условий механизмов их использования, предопределяющих поступательную, целесообразную с учётом мезоэкономической специфики и приоритетов г динамику структурных изменений; идентифицированы его базовые индикаторы;

• проведена комплексная* оценка земельных ресурсов г. Азов, выявлен потенциал и показан механизм влияния городского землепользования на изменение отраслевой структуры экономики, рост инвестиционной и общеэкономической активности, обоснованы приоритеты действенного использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации экономики города (становление рынка земли, усиление регулирующей функции платы за землю; оперативный перевод одних категорий земель в другие, внедрения более гибкой системы градостроительных норм и правил, проведение дробного зонирования территории и др.);

• предложено теоретико-модельное видение институционального механизма рационального землепользования в системе реструктуризирующейся городской экономики, выявлены его структурные составляющие, субъекты и функции, разработан порядок проведения конкурсов инвестиционных проектов администрацией муниципалитета, показана необходимость совершенствования муниципального регулирования за счёт внедрения мониторинговых подходов на основе геоинформационных технологий.

Практическая значимость.исследования заключается в идентификации и оценке земельно-ресурсного потенциала реструктуризации муниципальной экономики. Материалы диссертации, предлагаемые в ней теоретические схемы и аналитика, раскрывающие экономические условия и механизмы использования земельно-ресурсного потенциала в интересах реструктуризации и развития территориально-хозяйственной системы города, могут быть использованы:

• в работе органов местного самоуправления, органов государственной власти регионального и федерального уровней при формировании различного рода программ и планов социально-экономического развития городских территорий;

• в практической деятельности российских предприятий-землепользователей, их национальных и региональных объединений;

• в учебном процессе при разработке и совершенствовании программ учебных курсов по региональной экономике и экономике природопользования,

• а также в системе подготовки и переподготовки кадров государственных и муниципальных служащих, и иных лиц, специализирующихся на вопросах земельных отношений.

Апробация результатов работы. Основные результаты диссертационной работы изложены в пяти публикациях общим объемом 1,6 п.л.

Структура работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения, списка использованных источников, насчитывающего 151 наименование, и семи приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ращупкин, Владимир Валерьевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные выводы:

1. Устойчивый восстановительный рост во многом сопряжён с реструктуризацией территориально-хозяйственных систем, понимаемой как спонтанный разнонаправленный и полифакторный процесс преобразования экономики в технологическом, отраслевом, территориальном и иных сопряжённых аспектах. На муниципальном уровне реструктуризация экономики специфична в силу ресурсных, институциональных и иных обстоятельств и во многом предопределяется мезо- и макроэкономической ситуацией в целом, особенностями позиционирования конкретного муниципального образования в региональной организации экономики. Наиболее значимыми, актуализированными на современном этапе, аспектами экономики муниципальных образований, выступает, при этом, становление и развитие муниципальной собственности, включая реформу муниципальных финансов, в том числе бюджетных отношений и налогообложения, активизацию инвестиционных процессов в местной экономике и реструктуризацию промышленного комплекса.

2. Для проведения реструктуризации экономики на любом уровне, необходимо наличие ресурсов, позволяющих инициировать и развивать данный процесс. При анализе экономических показателей, а также в целом социально-экономического положения муниципальных образований, автор пришел к выводу, что муниципалитеты обладают реальным ресурсным (экономическим) потенциалом для изменения отраслевой структуры своей экономики. Под ресурсным потенциалом реструктуризации в данном случае следует понимать совокупность имеющихся ресурсов (уже вовлечённых в хозяйственный оборот, а, равно, пока по различным причинам неиспользуемых), а также соответствующих экономических условий механизмов их использования, предопределяющую поступательную, целесообразную с учётом специфики муниципального образования, динамику структурных изменений в имманентной ему территориально-хозяйственной системе.

Экономические ресурсы муниципалитетов весьма многообразны и разнородны по своему характеру. Это финансы (местные налоги, дотации, управление муниципальной собственностью, инвестиции, акции, иные ценные бумаги, доли городов в хозяйственных обществах и др.), находящиеся в собственности муниципалитетов основные фонды, земельные, водные, лесные и иные природные ресурсы и др.

3. Учёт влияния различных факторов на динамику муниципальной экономики показал, что в условиях города реальным потенциалом воздействия на развитие территориально-хозяйственной системы, на её реструктуризацию, обладают, прежде всего, земельные ресурсы. Под земельными ресурсами (в контексте экономических отношений), следует понимать часть ресурсного потенциала, выражающегося в совокупности всех имеющихся земель различного назначения, составляющих земельный фонд, как эффективный источник функционирования всей социально-экономической системы.

Возможности земельно-ресурсного потенциала реструктуризации, вместе с тем, в большинстве городов по ряду причин (депрессивный характер экономки города и, как следствие, низкая цена земли, несформированность ! соответствующего рынка, отсутствие чёткой политики в сфере землепользования, современной системы мониторинга городских земель и др.) недоиспользуются. На сегодняшний день, лишь немногие города осознают, какие возможности для реструктуризации их экономических систем, и в целом комплексного развития всей их экономики предоставляет эффективное (рациональное) использование земельных ресурсов, имеющихся у данных территорий.

Помимо вышесказанного, следует отметить - земля является прекрасным средством проявления экономической, социальной и экологической политики местных властей, что также не всегда осознается органами местного самоуправления. Так, органы власти обладают правом и возможностями стимулирования хозяйствующих субъектов (например, обладающих значительным социальным эффектом), путем снижения ставки земельного налога, арендных платежей, правом преимущественного предоставления участков в пользование и т.д., либо наоборот «давлением» на них (например, в ситуации наличия экологически опасных производств), путем увеличения ставки земельного налога, арендных платежей, предоставлением участков в пользование на определенный, короткий срок, предоставлением более «худших», отдаленных от коммуникаций земель и т.д.

4. Модельным в плане идентификации причин недоиспользования земельно-ресурсного потенциала, а также конструирования экономических условий и механизмов «встраивания» рационального землепользования в систему реализации позитивного вектора структурных изменений муниципальной экономики, является г. Азов, средний по своим демографическим и экономическим параметрам в масштабе Ростовской области, располагающий практически всеми категориями земель (за исключением категории земель особо охраняемых территорий и категории земель запаса).

Выявлено, что определенное воздействие на экономическое развитие города, и как следствие изменение отраслевой структуры его экономики, на ' повышение экономической эффективности использования земельных ресурсов может оказывать перевод одних категорий земель в другие, а также изменение назначения «зон» в пределах одной категории земель. Данные действия позволяют изменять назначение использования земель в нужном для муниципалитета направлении, а также по их результатам соответствующим образом распоряжаться этими землями.

Полагаем, возможно, выделить следующие позитивные экономические и социальные последствия перевода земель из одной категории в другую для любого муниципального образования:

• большие поступления денежных средств в городской бюджет в виде части земельного налога, арендных платежей, выкупной цены земли, платы за продажу права на заключение договоров аренды земельных участков и др.;

• дополнительные поступления денежных средств в городской бюджет в виде местных налогов и сборов;

• при строительстве на данной территории предприятий, это дополнительные инвестиции в развитие территории муниципалитета, новые рабочие места;

• развитие городской инфраструктуры;

• уменьшение количества неиспользуемых земельных ресурсов, как следствйе - уменьшение распространения сорной травы, несанкционированных свалок отходов, самозахвата земли и др.;

• максимально эффективное использование имеющихся экономических ресурсов города и, как следствие, улучшение социально-экономической обстановки в городе.

5. Не менее важным для экономики города, на наш взгляд, является проведение зонирования его территории. Оно позволяет местным органам власти дифференцированно взимать плату с землепользователей, землевладельцев, в зависимости от того, в какой из территориальных зон расположен земельный участок, соответственно увеличивая ее в виде коэффициента к основной плате, в общественно-деловой, производственной, территориальной зоне инженерных и транспортных инфраструктур, и уменьшая в жилой (селитебной), рекреационной, территориальной зоне сельскохозяйственного использования, тем са*мым, реализуя две основные задачи: увеличение поступлений денежных средств в городской бюджет, и поддержка местного населения. Причем размер коэффициента должен зависеть от трех главных критериев, определяющих хозяйственную ценность земли:

• основное целевое назначение земли, т.е. целевая категория, к которой отнесен земельный участок, расположенный в той или иной территориальной зоне;

• качество земли, т.е. степень пригодности участка для удовлетворения определенных хозяйственных нужд;

• местоположение конкретного земельного участка в данном хозяйственноэкономическом пространстве (территориальной зоне), определяющее его ценность с точки зрения принципа: минимум эксплуатационных затрат и максимум экономической эффективности.

Кроме того, внутри территориальных зон, возможно определять подзоны повышенной ценности (наиболее выгодные земельные участки), где устанавливать исключительный коэффициент.

6. Для экономики Азова, как и для большинства муниципальных образований, характерно недостаточно активное развитие земельного рынка. Трудности на земельных рынках городов обусловлены в основном следующими факторами: во-первых, окончательно не проведена инвентаризация земель, во-вторых, не везде закончена кадастровая оценка земель муниципальных образований, что не дает объективной информации о кадастровой стоимости земельных ресурсов, и соответственно, в какой-то степени, затрудняет формирование рыночной цены земли.

В свою очередь, решение этих проблем позволит оптимизировать управление городскими земельными ресурсами, проводить сбалансированное планирование доходной части муниципальных бюджетов, стимулировать развитие инвестиционных процессов, а, следовательно, всей экономики городов.

7. Земельный рынок оказывает определенное влияние и на изменение отраслевой структуры экономики муниципалитета, последняя же, в свою очередь, изменяясь, также воздействует на развитие городского земельного рынка в частности, и городского землепользования в целом. Тем самым, понятие земельного рынка, по своему содержанию, можно определить как тесно связанное с другим экономическим явлением - рыночная реструктуризация. В данном случае земельный рынок является причиной, рыночная реструктуризация - следствием динамичного изменения экономической системы, и наоборот.

Основными механизмами формирования рынка используемой для предпринимательских целей земли в городах, и в частности в Азове, должны являться:

• передача земельных участков в собственность приватизированных предприятий, владельцев расположенных на земельных участках объектов недвижимости;

• продажа в собственность земельных участков через конкурентные процедуры (аукционы, конкурсы).

Передача земли в частную собственность и на этой основе развитие активно функционирующего рынка земли - это стержневой элемент всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. Основным содержанием и последствиями этого процесса можно назвать:

• формирование единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения;

• регулирование использования недвижимости на принципах правового зонирования вместо нынешнего административного «целевого использования» земельных участков и других недвижимых объектов;

• вовлечение земельных участков в экономический оборот, в том числе активное использование конкурентных процедур предоставления земельных участков и прав по их использованию;

• содействие гражданскому обороту земли с целью обеспечения ее наиболее I эффективного использования;

• содействие выявлению рыночной цены на объекты недвижимости, включая земельные участки;

• создание простой и понятной административной системы обслуживания участников рынка недвижимости.

Процессы приватизации и купли-продажи земли в Азове пока не достигли того уровня, при котором можно было бы говорить о сколько-нибудь значимом влиянии этих процессов на основные экономические параметры развития города, и изменение отраслевой структуры его экономики. То же самое можно сказать и о ситуации с развитием земельного рынка во многих малых городах Ростовской области.

8. О положительной динамике приватизации городских земель (как и в целом процесса становления рынка земли и иной недвижимости) можно говорить в том случае, если: 1) происходит повышение инвестиционного рейтинга города; 2) органы местного самоуправления получают права собственности на землю в пределах границ муниципальных образований, за исключением участков, необходимых для федеральных и региональных нужд или уже находящихся в частной собственности; 3) более 50% всех предприятий на территории города приватизировали земельные участки; 4) начался процесс вывода промышленных предприятий из центральных и срединных зон городов на периферию, более эффективно начинает использоваться вся территория города; 5) на гласной и конкурсной основе в частную собственность передается основная часть участков, предназначенных для коммерческого использования; 6) осуществляется переход к налогу на недвижимость в соответствии с международной практикой; 7) налог на недвижимость вместе с иными поступлениями от недвижимости превращается в один из основных источников формирования бюджетов органов местного самоуправления; 8) создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета; 9) публичные сведения о сделках с недвижимостью отражают реальное положение вещей, служат основой для фискальной оценки в целях налогообложения; 10) существенно увеличивается количество сделок на рынке недвижимости.

Полагаем, достижение таких показателей будет являться доказательством реального вовлечения земли в экономический оборот, и как следствие, оказывать существенное влияние на структурные изменения в экономике городов.

Кроме того, за счет выкупа земли город может получать достаточно крупные разовые платежи, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, для более активного влияния на изменение отраслевой структуры экономики, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных собственников.

9. В общем виде, воздействие рыночной реструктуризации экономики на городское землепользование можно представить как:

1. системное трансформирование экономических отношений землепользования под влиянием складывающегося и развивающегося земельного рынка в городе;

2. структурные изменения в экономике города в процессе становления земельного рыночного механизма;

3. формирование городского земельного рынка и адекватной ему институциональной среды как доминантное структурное изменение;

4. формирование непосредственно земельных отношений рыночного типа, который предполагает следующие изменения:

• саморегулирование земельных отношений их участниками (посредством процедур земельного рынка);

• новые формы и методы муниципального воздействия на землепользователей (замену административно-директивных методов экономическим стимулированием);

• формирование инфраструктуры городского земельного рынка (земельно-информационные системы, регистрация прав, частные землеустроители и оценщики земли и т.п.).

10. Значимой также представляется роль земельных ресурсов в реализации инвестиционных проектов, которая проявляется как в экономическом, так и I социальном эффектах, достигаемых на определенной территории.

Проявлением вышеназванных эффектов, по нашему мнению, являются: • укрепление финансового состояния города: сокращение неэффективных бюджетных расходов и увеличение доходов за счет укрепления налоговой и арендной базы;

• увеличение занятости в городе и улучшение ее структуры;

• развитие городской инфраструктуры;

• изменение отраслевой структуры экономики города;

• рациональное использование земельных ресурсов муниципалитета;

• улучшение условий жизни населения муниципалитета;

• стабилизация положения в городском сообществе.

В контексте нашего исследования, под инвестиционной деятельностью и ее проявлением - инвестиционными проектами, понимаются фактические, а также гипотетические предприятия, организации, учреждения (хозяйствующие субъекты), появление которых обусловлено, в том числе, наличием привлекательных» земельных ресурсов, имеющихся у данной территории.

Наличие земельных ресурсов, во-первых, оказывает, влияние на формирование городской структуры хозяйства. Во-вторых, количество, качество и эффективность использования земельных ресурсов воздействуют на t темп социально-экономического развития города. В-третьих, эти ресурсы, в большей степени, нежели многие другие, позволяют городу привлекать инвесторов, и тем самым создавать новые хозяйствующие субъекты на своей территории. То есть, земельно-ресурсный потенциал любого города является реальным фактором реализации инвестиционных проектов в их экономике, что в свою очередь является предпосылкой изменения ее отраслевой структуры за счет появления новых предприятий.

11. Важным, по нашему мнению, для целей реструктуризации экономики, является реализация институционального механизма рационального t землепользования, который можно определить как совокупность и взаимодействие институтов, то есть, организаций, осуществляющих регулирование землепользования с учетом его наиболее эффективного экономического, социального и экологического использования, а также предприятий, учреждений, организаций и простых граждан, являющихся землепользователями, землевладельцами, собственниками земли, с одной стороны, и норм, являющихся базовым регулятором взаимодействия субъектов земельных отношений, с другой стороны. В рамках предлагаемого для г. Азова подобного рода институционального механизма функции по регулированию землепользования в городе предлагается сосредоточить в едином органе — Управлении земельных отношений. Этот орган обязательно должен быть муниципальным, что позволит в первую очередь учитывать интересы города. Он будет обладать законодательной инициативой, то есть проекты городских нормативных актов относительно землепользования будут готовиться в его стенах, он же будет обладать всей полнотой информации по земельным ресурсам, что позволит нормативной правовой базе города относительно земли и ее использования, перейти на качественно новый уровень. Полагаем, меньше будет противоречий в нормах, и эти нормы будут направлены именно на рациональное землепользование с учетом интересов реструктуризации экономики города.

12.Муниципальное регулирование городского землепользования представляет собой сложную систему организационных, правовых, экономических и административных рычагов, прямо или косвенно воздействующих на земельные отношения, формирующих, развивающих и направляющих эти отношения в сторону правильного сочетания реализации интересов к земле частных лиц, предприятий и в целом городского общества.

Одной из основных целей такого регулирования, по нашему мнению, должна являться структурная перестройка городской экономики, а в конечном итоге — повышение качества жизни населения. Органы местного самоуправления обязаны оказывать такое воздействие на землепользователей, чтобы те, в необходимых случаях, изменяли свое поведение, то есть принимали наиболее эффективные решения в части использования земельных ресурсов. Такое регулирование необходимо, но оно должно иметь пределы, иначе развитие рыночной экономики будет невозможно.

13.Одним из условий обеспечения рационального землепользования в интересах реструктуризации городской экономики является мониторинг земель и земельный кадастр, как земельно-информационные системы (или мониторинговые подходы в сфере землепользования). Мониторинговые подходы в сфере землепользования должны обеспечиваться внедрением геоинформационных систем (ГИС), реализующих функции как текущего анализа, так и прогноза динамики использования земельно-ресурсного потенциала, развития территориально-хозяйственной системы в целом.