Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости"

005052858

На правах рукописи

С0/

ИЛЬИН АНТОН АЛЕКСАНДРОВИЧ

РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным

хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами — строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени Кандидата экономических наук

1 1 ОКТ 2012

Москва-2012

005052858

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Черняк Виктор Захарович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Григорьев Владимир Викторович; кандидат экономических наук, ■ Коробкова Мария Владимировна;

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Московская государственная

академия коммунального хозяйства и строительства (ФГБОУ ВПО МГАКХиС)

Защита состоится «25» октября 2012 года в 16:00 часов на заседании Диссертационного Совета Д.212.196.10 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» по адресу:

119997, г. Москва, Стремянный пер., д. 36, корп. 3, ауд. 353.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова».

Автореферат разослан «25» сентября 2012 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент

Моторина М.А

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность темы исследования обусловлена сложившейся проблемой: после кризиса 2008 года многие объекты торговой недвижимости потеряли свои доли рынка из-за неэффективной концепции и отсутствия четкой и прозрачной стратегии управления развитием объекта.

Высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости выявила принципиальные организационно-управленческие ошибки в концепциях многих торговых проектов. Произошла резкая дифференциация объектов:

а) на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 года, и

б) менее успешные, которые без концептуальной коррекции остались невостребованными среди участников рынка торговой недвижимости.

Обращая внимание на то, что рынку торговой недвижимости в России примерно 20 лет, можно сказать, что он динамично развивается, принимая у себя хорошо зарекомендовавшие на Западе модели развития объектов торговой недвижимости.

Зарубежный опыт показывает, что самые успешные методы развития объектов торговой недвижимости основываются на коллегиальном управлении всех заинтересованных сторон, что на данный момент отсутствует на российском рынке.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на многообразие трудов таких ученых, как К. Макконнелл, Черняк В.З., Стерник Г.М., Севостьянов A.B., посвященных вопросам функционирования и управления развитием объектов торговой недвижимости, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в управлении операционной деятельностью объектов торговой недвижимости и формированию стратегии по управлению развитием.

На практике собственники объектов торговой недвижимости не всегда уделяют должное внимание формированию четкой и структурированной

з

стратегии управления развитием объекта торговли, отражающей все необходимые механизмы управления, аспекты и инструменты развития, а ограничиваются лишь увеличением арендной ставки для создания бюджета на проведение рекламных кампаний.

Цель исследования состоит в разработке стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, направленной на создание управленческих механизмов и инструментов развития на основе сформированной методики разработки стратегии.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены задачи:

• Исследование практики функционирования объектов торговой недвижимости;

• Исследование теории и практики планирования деятельности в сфере управления развитием объектов торговой недвижимости;

• Исследование современных форм управления развитием объектов торговой недвижимости;

• Классификация объектов торговой недвижимости;

• Формирование методики разработки, состава и структуры стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости на основе исследований теории и практики развития объектов торговли.

Решение поставленных задач основывается на всестороннем анализе теоретических и практических аспектов развития объектов торговой недвижимости в рыночных условиях; изучения отечественных и зарубежных трудов, посвященных проблемам управления развитием объектов торговой недвижимости; проведение авторских исследований по вопросам развития практики использования инструментов развития; участие в разработке программ развития торговой недвижимости г. Москвы.

Объектом диссертационного исследования является стратегия управления развитием объектов торговой недвижимости.

Предметом исследования является методика формирования решений на основе стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, а также классификация объектов торговой недвижимости.

Методология и методика исследования. Теоретические и практические вопросы управления развитием объектов торговой недвижимости, коммуникационные модели поведения покупателей, определяющие процесс планирования, критерии принятия оперативных и ряда стратегических решений в сфере торговой недвижимости достаточно широко освещены в работах известных западных ученых Ж.-Ж. Ламбена, Е. Дихтля, X. Хершгена, Дж.Р. Эванса, Б. Бермана, Ф. Котлера, Д. Хансенса, К. Макконнелла, С. Брю, а также в официальных документах и материалах российских ученых: В.З. Черняк, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, С.И. Носов, A.B. Севостьянов, И.М. Потравный.

Прикладные аспекты использования инструментов развития в условиях конкурентного рынка рассмотрены в научных трудах Urban Land Institute, США (Городской земельный институт). Это некоммерческая исследовательская и образовательная организация, посвященная улучшению политики землепользования.

Эмпирическую основу работы составили результаты исследований формирования стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости в Российской Федерации и в зарубежных странах.

Для решения поставленных задач применялся анализ, сравнение, статистические методы и практическое применение механизмов и инструментов развития объектов торговой недвижимости.

Область исследований: проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)»: п. 15.15. Развитие теории и методологии управления недвижимостью.

Наиболее существенные результаты диссертации и их научная новизна заключается в комплексном исследовании теоретических аспектов управления развитием объектов торговой недвижимости и разработке методической базы в сфере развития объектов торговой недвижимости. К числу основных результатов, определяющих научную новизну работы, можно отнести следующее:

1. Уточнены понятия терминов «объект торговой недвижимости», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;

2. Предложена классификация объектов торговой недвижимости, которая позволяет их дифференцировать в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;

3. Усовершенствована структура форм управления объектами торговой недвижимости, в которой выделен блок по управлению развитием как отдельная форма управления торговой недвижимостью

4. Предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, направленный на совокупное развитие данного объекта;

5. Сформирована методика разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для окружных и региональных торговых центров), на основании которой предложена модель функционального зонирования объекта торговой недвижимости окружного значения.

Теоретическая значимость исследования заключается в классификации объектов торговой недвижимости, совершенствовании форм управления объектами торговой недвижимости и в формировании методики разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в возможности изучения и применения полученных результатов инвестиционно-строительными и консалтинговыми компаниями.

Апробация работы. Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования применялись при разработке концепции функционирования 2-х объектов торговой недвижимости на территории Российской Федерации.

Основные теоретические и методические положения работы и результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компании Carter Management Group и Imagine Estate.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 5 печатных работ, общим объемом 2,3 п.л., в том числе — 2 статьи в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа содержит 131 страницу машинописного текста, 10 таблиц, 26 рисунков, список использованной литературы из 94 наименований.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования и степень ее научной разработанности, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект исследования, показаны научная новизна, теоретическая и практическая значимость результатов работы.

В первой главе диссертации проведен анализ рынка торговой недвижимости за последние 3 года, проанализированы теоретические и практические основы по формированию стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости. На основе проведенного анализа установлены причины актуальности проблемы функционирования объектов торговой недвижимости, а также выявлены основные проблемы направления и их причины.

Во второй главе диссертации проанализированы механизмы управления развитием объектов торговой недвижимости, сформирована методика установления стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, а также разработан и применен на практике механизм по реализации стратегии управления развитием.

В третьей главе диссертации разработана структура стратегии развития объектов торговой недвижимости, а также предложена модель, примененная на практике. Исследована и подтверждена эффективность предложенных мероприятий.

В заключении сформулированы основные выводы, полученные в результате выполнения диссертационного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Уточнены понятия для терминов «объект торговой

недвижимости», «управление развитием объекта торговой

недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»

В современной отечественной терминологии термин «объект торговой недвижимости» не имеет четкого определения.

Торговые центры становятся неотъемлемым атрибутом российской экономики. Бурное развитие торговых концентраций в Москве и в России в целом сопровождается хаотичностью применения терминологии.

Категории «торговый центр», «торговый комплекс», «крупный торговый объект», «молл» используются произвольно. Такая же ситуация с понятиями «пассаж», «галерея», «торгово-развлекательный центр». Учитывая бурное развитие подобных торговых концентраций, необходим точный понятийный аппарат, дифференциация понятий, четкая классификация.

Торговый центр следует трактовать следующим образом: Торговый центр — это совокупность торговых предприятий и предприятий,

оказывающих различные услуги населению, находящихся в зоне охвата территории и предназначенных для комплексного обслуживания населения.

В России понятийный аппарат отражен в нормативном документе ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения» и в разработке Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы.

В стандартах даны определения торгового центра (ТЦ) и торгового комплекса (ТК). В работе департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы предлагаются определения торгового комплекса. Его размеры 1080 тыс. кв. м, торгового объекта — до 10 тыс. кв. м, торговой зоны — размер более 80 тыс. кв. м.

Во всех отечественных работах торговым центром называется совокупность торговых точек, предприятий общественного питания и бытового обслуживания, расположенных концентрированно на определенной территории в одном или двух-трех территориально сближенных зданиях.

Американский институт градостроительства определяет понятие торгового центра следующим образом: «Торговый центр — это группа коммерческих предприятий, спроектированных, построенных, эксплуатируемых и управляемых как единое целое; центр обслуживает запланированный контингент населения и обеспечивает автостоянку для посетителей».

Институт городского планирования Великобритании определяет торговый центр как «группу коммерческих заведений, спланированных, созданных, управляемых как единица, соотносящаяся расположением, размером, типом магазинов с обслуживаемым районом».

Анализ различных взглядов на дефиницию торгового центра показывает, что единого мнения по этому вопросу нет, однако большинство ученых склоняются к мнению, что торговый центр — это обязательно совокупность расположенных в едином пространстве

предприятий. Таким образом, называть торговым центром одно торговое предприятие некорректно. Для этого есть названия соответствующих форматов торговых предприятий: гипермаркет, супермаркет, дом торговли, торговый дом, универмаг, универсам.

Торговый комплекс в соответствии с российским стандартом — «совокупность торговых предприятий, реализующих универсальный ассортимент товаров и оказывающих широкий набор услуг, а также централизовавших функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности».

В зарубежной литературе термин «торговый комплекс» используется довольно редко. В то же время известна работа английских экономистов Д. Гослинга и Б. Мэйтленда «Проектирование торговых комплексов», однако в тексте используются понятия «торговый центр» и «молл».

Определение торговому комплексу дано в работе Майкла Леви и Бартона А. Вейтц: «Торговые комплексы, как правило, имеют более четкую планировку, нежели ленточные центры, и здесь выше движение пешеходов. Такие комплексы могут находиться в одном или нескольких помещениях и под открытым небом».

Торговый комплекс — это совокупность торговых предприятий, расположенных в одном или нескольких зданиях, спланированных, построенных и управляемых как единый комплекс, реализующих универсальный и индивидуальный ассортимент товаров и оказывающих широкий спектр услуг, централизовавших функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности.

Отличия торговых комплексов от торговых центров:

1. торговый комплекс располагается в одном большом здании или нескольких зданиях, имеющих один архитектурный стиль;

2. в нем централизованы функции управления и хозяйственного обслуживания;

3. торговые комплексы четко спланированы, равно и размещение торговых предприятий.

Особо крупные торговые комплексы следует называть моллы. «Молл» — это торговый комплекс более 100 тыс. кв. м, основу которого составляет ряд крупных магазинов-якорей. Они соединены между собой крытыми галереями, в которых располагается множество различных магазинов, служб быта и автосервиса, центров развлечений, ресторанов, кафе и прочих предприятий. Как правило, моллы строятся вдали от центра города. В предложенной трактовке понятие «молл» согласуется с другими вышеуказанными понятиями концентрированных образований.

В связи с этим потребовалась конкретизация понятия «молл», что позволило более четко идентифицировать каждый объект торговой недвижимости.

Основным направлением данной диссертационной работы является разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, предназначенной для концептуальных объектов в соответствии с классификацией. Но на сегодняшний день единое понятие «управление развитием объекта торговой недвижимости» отсутствует.

Термин «управление развитием объекта торговой недвижимости» следует трактовать следующим образом:

«Управление развитием объекта торговой недвижимости» - комплекс мер, направленных на увеличение конкурентных преимуществ объекта торговой недвижимости, увеличения узнаваемости, посещаемости и товарооборота объекта, состоящих из инструментов развития и механизма управления стратегией развития.

2. Предложена классификация объектов торговой недвижимости, которая позволяет дифференцировать объекты торговой недвижимости в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации

На сегодняшний день согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров (рис. 1):

Рис. 1. Европейская классификация торговых центров

Обращает на себя внимание тот факт, что административное деление в городах Российской Федерации происходит по микрорайонам, районам и округам. В связи с этим существующая европейская классификация требует доработки и адаптации для ее использования на рынке торговой недвижимости Российской Федерации.

Таким образом, в работе предлагается адаптировать европейскую классификацию торговых центров для использования ее на рынке торговой недвижимости Российской Федерации за счет следующих аспектов:

1. Изменение и конкретизация используемой терминологии в названиях;

2. Включение дополнительных критериев классификации, которые дали возможности более детально оценить объекты торговой недвижимости и отнести их к одному из классов;

3. Разделение на 2 блока, которые позволили идентифицировать объекты торговли как концептуальные и неконцептуальные.

Разделение всех торговых центров на 2 блока позволяет разделить их на концептуальный объекты торговой недвижимости (окружные и региональные) и неконцептуальные (микрорайонные и районные) (рис. 2):

- Товары повседневного пользования

-ОтЗдо 10 тыс. кв. м.

- Шаговая доступность

- Зона охвата до 2 км

- Товары повседневного и длительного пользования

- От 10 до 30 тыс.кв.м.

- Общественный транспорт, автомобиль

- Зона охвата до 2 км

- Весь ассортимент товаров

- От 30 до 100 тыс.кв.м.

- Общественный транспорт, автомобиль

- Зона охвата до 20 км

- Весь ассортимент товаров

- От 100 тыс.кв.м.

- Общественный транспорт, автомобиль

- Зона охвата от 20 км

Рис. 2. Классификация торговых центров для рынка торговой недвижимости Российской Федерации.

3. Усовершенствована структура форм управления объектами торговой недвижимости, в которой выделен блок по управлению развитием как отдельная форма управления торговой недвижимостью

В настоящий момент на рынке торговой недвижимости существует несколько форм управления недвижимостью (рис. 3).

Формы управления торговой недвижимостью

т

т

Т

Управление эксплуатацией Административно-финансовое управление Доверительное управление Управление развитием

- Функционирование инженерных систем

- Клининговые услуги

- Управление финансовой деятельностью

- Бухгалтерские услуги и аудит

- Взаимоотношения с арендаторами

- Сделки купли-продажи

- Привлечение партнеров и финансирования

- Разработка стратегии развития

- Формирование инструментов развития

- Управление маркетинговым фондом

Рис 3. Формы управления торговой недвижимостью

В связи с тем, что на сегодняшний день функцию по управлению развитием чаще всего берет на себя собственник объекта недвижимости, данный аспект не был выделен в отдельную форму управления недвижимостью, т.к. не был востребован со стороны крупных игроков рынка торговой недвижимости.

В работе предлагается управление развитием объекта торговой недвижимости рассматривать как отдельную форму управления недвижимостью, т.к. предложенный обособленный механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговли (являющейся составной частью управления развитием), позволяющий данную функцию выделить в отдельный блок.

4. Предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации

стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

На основании проведенного анализа для решения ряда проблем, связанных с комплексным и скоординированным управлением развитием объекта торговой недвижимости предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием концептуальных объектов торговой недвижимости в соответствии с предложенной классификацией.

Эффективным инструментом развития объекта торговой недвижимости являются перекрестные акции. Суть этого подхода заключается в предоставлении скидок или проведении бонусной программы в группе неконкурирующих предприятий торговли. Основная проблема данного мероприятия заключается в достижении согласия между арендаторами, в недостатке их возможностей и недочетах в стратегиях брендов.

Ассоциация продавцов представляет собою союз, сформированный из выдвинутых представителей арендаторов. Ассоциация уполномочена распоряжаться сформированным маркетинговым фондом и несет ответственность за результат деятельности по управлению развитием объекта торговой недвижимости.

Ассоциация продавцов предложена в качестве механизма реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости и является составной частью такой формы управления недвижимостью, как управление развитием.

Ассоциация продавцов предназначена для концептуальных объектов торговой недвижимости в соответствии с предложенной классификацией.

Ассоциация продавцов — союз всех арендаторов объекта торговой недвижимости, нацеленных на совокупное развитие объекта торговой недвижимости.

Основная функция ассоциации продавцов заключается в реализации единой стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, сформированной всеми участниками объекта. Это выражается в формировании предложений и идей по выбору инструментов развития, создании маркетингового фонда, контроля реализации стратегии управления развитием и оценки ее эффективности. Договоры аренды предусматривают, что ассоциация продавцов сформирована таким образом, что арендаторы платят определённую ставку за арендуемый квадратный метр в маркетинговый фонд ассоциации, а собственник, при этом, платит определённый процент ежегодных затрат. В целом условия аренды предусматривают ситуацию, когда собственник и арендатор покрывают пропорциональную сумму издержек.

Принципиальным отличием ассоциации продавцов от альтернативных механизмов управления развитием объектов торговой недвижимости заключается в том, что все управленческие издержки по функционированию механизма несет сама ассоциация, в отличии от других механизмов, где издержки несет собственник объекта.

5. Сформирована методика разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для окружных и региональных торговых центров), на основании которой предложена модель функционального зонирования объекта торговой недвижимости окружного значения.

15

В целом анализ теории и практики принятия стратегических решений в области коммуникаций подтвердил экономическую и управленческую эффективность комплексного подхода к планированию развития и целесообразность разработки стратегии управления развитием с точки зрения содействия достижению целей торгового предприятия и максимизации отдачи вложенных в коммуникации средств. Формируемая модель такой стратегии должна решить следующие задачи развития:

1. Определить состав решений, принимаемых при формировании стратегии управления развитием, и разработать схему, описывающую порядок этапов и коммуникационные потоки стратегии;

2. Установить необходимое количество и структуру внешней и внутренней информации, необходимой для планирования стратегии;

3. Предложить методику формирования экономических целей стратегии, учитывающую влияние этапов жизненного цикла объекта торговой недвижимости, и степени восприятия;

4. Разработать пригодную для практического использования методику установления бюджета стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости;

5. Провести группировку факторов, определяющих целесообразность использования отдельных инструментов развития. Сформировать методику установления структуры комплекса развития объекта торговой недвижимости на основе факторного анализа и механизм по реализации стратегии;

6. Разработать процедуру контроля реализации стратегии управления развитием, предполагающую возможность принятия решения о проведении корректирующих воздействий при выявлении отклонений от поставленных целей стратегии;

Предлагаемая в данной работе модель стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, построенная на основе анализа

теории и практики планирования, управления, маркетинговых коммуникаций, предполагает формирование стратегии, включающей 8 разделов (рис. 4):

я

я я

м

ч «

ш

ем

Рис. 4. Структура стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

6. Предложена модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения, на основании которой отражен экономический эффект применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости

На основе проанализированных данных по функционированию объектов торговой недвижимости на стадии концепции сформирована модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения (таб. 1).

Контроль реализации стратегии

Оценка эффективности стратегии

Таб. 1. Модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения

Оператор % от S„6m S, кв.м. Кол-во Ставка(1 кв.м./год, USD) Годовой доход, USD

Якорные арендаторы:

Гипермаркет 28% 10 000 1 180 1 800 000

Э1У 28% 10 000 1 170 1 700 000

Магазины:

0,5-1 тыс.кв.м. 4% 1 500 2 550 825 000

1 тыс.кв.м. 3% 1 000 1 400 400 000

2,5-3 тыс.кв.м. 7% 2 500 1 250 625 000

Итого по якорным

арендаторам и магазинам 70% 25 000 6 214 5 350 000

Торгован галерея:

до 50 кв.м. 4% 1 500 42 2 500 3 750 000

50-150 кв.м. 14% 5 000 74 1 000 5 000 000

150-250 кв.м. 3% 1 000 6 850 850 000

250-500 кв.м. 6% 2 000 6 700 1 400 000

Кафе 1% 250 2 600 150 000

Ресторан 1% 350 1 450 157 500

Фуд-корт 2% 600 7 900 540 000

Островные арендаторы 0% 150 13 3 000 450 000

Итого по торговой галерее 30% 10 850 151 1 133 12 297 500

Всего по объекту 35 850 157 492 17 638 200

Необходимость разработки модели функционального зонирования

объектов торговой недвижимости была вызвана рядом следующих причин:

1. Несовершенство концепций функционирования существующих объектов торговой недвижимости;

2. Потребность в исходной модели для расчета эффективности применения отдельных инструментов и механизмов управления развитием объектов торговой недвижимости.

На основании разработанной модели функционирования объектов торговой недвижимости была сформирована экономическая модель, отражающая эффективности применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (таб. 2).

2012 2013 2014 :..■ 2015 2016 ; 2017 2018 2019 ; 2020 2021 2022

CMP $38 850 ООО $38 850 000

Выручка S17 647 500 $18 529 875 $19 456 369 $20 429 187 $21 450 646 $22 523 179 $23 649 338 $24 831 804 $26 073 395

Экспл. 15% $2 647 125 $2 779 481 $2 918 455 $3 064 377 $3 217 596 $3 378 475 $3 547 399 $3 724 768 $3 911 006

НДС 18% $0 $0 $0 $0 $0 $3 125 666 $3 281 949 $3 446 046 $3 618 349 $3 799 266 $3 989 229

НДС в зачет $6 993 ООО $6 993 000 $476 483 $500 307 $525 322 $551 588 $579 167 $608 126 $638 532 $670 458 $703 981

НДС к начислению $3 176 550 $3 335 378 $3 502 146 $3 677 254 $3 861 116 $4 054 172 $4 256 881 $4 469 725 $4 693 211

EDITDA $15 000 375 $15 750394 $16 537 914 $14 239144 $14 951 102 $15 698 657 $16 483 590 $17 307 770 $18173159

Амортизация $2 708 000 $2 708 000 $2 708 000 $2 708 000 $2 708 000 $2 708 000 $2 708 000 $2 708 000 $2 708 000

Остаточная стоимость $74 992 000 $72 284 000 $69 576 000 $66 868 000 $64 160 000 $61 452 000 $58 744 000 $56 036 000 $53 328 000

Налог на имущество $1 649 824 $1 590 248 $1 530 672 $1 471 096 $1411 520 $1 351 944 $1 292 368 $1 232 792 $1 173 216

EBIT $13 350 551 $14 160146 $15 007 242 $12 768 048 $13 539 582 $14 346 713 $15 191 222 $16 074 978 $16 999 943

Налог на прибыль $2 670 110 $2 832 029 $3 001 448 $2 553 610 $2 707 916 $2 869 343 $3 038 244 $3 214 996 $3 399 989

Чистая прибыль $10 680 441 $11 328117 $12 005 794 $10 214 438 $10 831 665 $11 477 371 $12 152 977 $12 859 982 $13 599 955

Нарастающим итогом -$77 700 000 -$67 019 559 -$55 691 442 -$43 685 649 -$33 471 210 -$22 639 545 -$11 162175 $990 803 $13 850 785 $27 450 740

CF -$77 700 000 $13 388 441 $14 036 117 $14 713 794 $12 922 438 $13 539 665 $14 185 371 $14 860 977 $15 567 982 $16 307 955

IRR 11%

Ставка дисконтирования 11%

DCF -$77 700 000 $12 061 658 $11 392027 $10 758 599 $8 512 410 $8035 132 $7 584 078 $7 157 914 $6 755 359 $6 375 182

Нарастающим итогом -$65 638 342 -$54 246 315 -$43 487 716 -$34 975 306 -$26 940 174 -$19 356 096 -$12 198 182 -$5 442 823 $932 359

NPV $932 359

Представленная в таблице 2 экономическая модель отражает основные финансовые показатели типового торгового центра.

Основным преимуществом применения ассоциации продавцов, как механизма реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, является отсутствие затрат на вознаграждение за управление развитием.

Затраты на управление в таблице 2 предусмотрены только за управление эксплуатацией, административно-финансовое управление и доверительное управление.

Для учета динамики доходной части предложена индексация арендной ставки в 5 % ежегодно.

Проведенный анализ рынка объектов торговой недвижимости показал, что в среднем затраты на развитие объекта торговой недвижимости ежегодно составляют:

1. 1-2 млн.долл США в год взнос в маркетинговый фонд;

2. 3-5% от выручки объекта торговой недвижимости за управление развитием (вознаграждение Управляющей компании).

Учитывая тот факт, что средний расчетный срок окупаемости объектов торговой недвижимости составляет 11-12 лет, совершенствование механизмов управления развитием позволило сократить срок окупаемости, который составит примерно 10 лет.

Процедура контроля реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, предложенная в работе, представляет собой следующий алгоритм (рис. 5):

Рис. 5 Алгоритм контроля реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

Выводы

Эффективная стратегия управления развитием является естественным и объективно необходимым инструментом обеспечения конкурентоспособности объекта торговой недвижимости. Следует отметить, что послекризисная экономическая ситуация последних 3-5 лет, показала неэффективность функционирования объектов торговой недвижимости.

Таким образом, в рамках работы были сделаны следующие выводы:

1. Выявлена необходимость в уточнении понятия для терминов «торговый центр», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;

2. Европейская классификация объектов торговой недвижимости потребовала адаптации к российскому рынку торговой недвижимости, что позволило дифференцировать объекты торговой

недвижимости в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;

3. Существующая структура форм управления объектами торговой недвижимости дополнена блоком управления развитием, т.к. после кризиса 2008 года управление развитием объектов торговой недвижимости стало особенно востребовано наряду с управлением эксплуатацией и финансовым управлением;

4. Исследования практики функционирования объектов торговой недвижимости позволили предложить механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, способствующего сокращению затрат на функционирование объекта;

5. Сформирована методика установления стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для концертуальных торговых центров);

6. Предложена модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения, на основании которой рассчитан экономический эффект применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

Результаты апробации диссертационной работы показали эффективность и высокую адаптивность предлагаемой стратегии при ее использовании в процессе формирования механизмов управления и инструментов развития данной стратегии.

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Ильин A.A. Принципы продвижения торгового объекта путем привлечения арендаторов. // Транспортное дело -2011 г., №10 (0,6 п.л.)

2. Ильин A.A. Формирование комплекса мероприятий по управлению развитием объекта торговой недвижимости на основании комплексного подхода. // Транспортное дело -2012 г., № 6 (0,6 п.л.)

Статьи в профессиональных журналах и научных сборниках:

3. Ильин A.A. Разработка механизма оценки социально-экономической эффективности строительства комплексных объектов. // Двадцать третьи Международные Плехановские чтения; тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. - М.: ФГБОУ ВПО «РЭУ имени Г.В. Плеханова», 2010, (0,1 п.л.)

4. Ильин A.A. Анализ проблем привлечения инвестиций и перспективы развития строительства в г. Москва. // Сборник научных трудов ФГБОУ ВПО МГАКХиС - 2009 г. (1 п.л.)

Подписано в печать. Формат 60x84/16 Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1,5 Тираж 100 Экз. Заказ № 1535 Типография ООО "Ай-клуб" (Печатный салон МДМ) 119146, г. Москва, Комсомольский пр-кт, д.28 Тел. 8-495-782-88-39

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ильин, Антон Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

1. ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1.Введени е.

1.2.Тенденции рынка торговой недвижимости 2009-2011.

1.3.Перспективы развития рынка торговой недвижимости.

1.4.Классификация и оценка объектов торговой недвижимости.

1.5.Совмещение торговых площадей с другой недвижимостью.

1.6.Основные проблемы рынка торговой недвижимости.

1.7.Выводы.

2. ГЛАВА 2. МЕТОДЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1.Введени е.

2.2.Преимущества комплексного подхода к разработке стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.3.Сущность стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.4.Российский и европейский опыт развития объектов торговой недвижимости.

2.5.Разработка стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.6.Основные механизмы планирования стратегии управления развитием.

2.7.Методика разработки стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

2.8.Ассоциации продавцов как механизм управления стратегий управления развитием.

2.9.Методы определения лучшей стратегии.

2.10. Выводы.

3. ГЛАВА 3. МОДЕЛЬ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1.Введени е.

3.2.Структура стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

3.3.Экономическая цель стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

3.4.Критерии определения эффективности стратегии развития и управления развитием объекта торговой недвижимости.

3.5.Реализация стратегий управления развитием объектов торговой недвижимости.

3.6.Анализ альтернативных стратегий.

3.7.Разработка структуры комплекса управления развитием.

3.8.Формирование бюджета стратегии управления развитием.

3.9.Алгоритм контроля реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости"

Современный этап рынка торговой недвижимости можно разделить на 2 этапа: до финансово-экономического кризиса 2008 и после. Финансово-экономический кризис 2008 года в корне поменял рынок торговой недвижимости в Российской Федерации и поведение всех его участников. Если до кризиса 2008 года благодаря высокой покупательской способности ритейлеры могли не принимать во внимание некоторые недостатки объекта торговой недвижимости, то после 2008 года любые аспекты стали играть весомые роли. Ритейлеры начали брать в расчет дневные и вечерние направления движения на магистралях, планировочные решения объекта торговой недвижимости, аспекты обеспечения инженерными системами, маркетинговые возможности и т.д.

В своей работе мы рассматриваем период стагнации рынка торговой недвижимости Российской Федерации, наступивший после кризиса 2008 года, так как современное видение ритейлеров начало формироваться именно с этого периода. Начиная с середины 2009 года, в тенденциях рынка торговой недвижимости начали проявляться признаки стагнации, что, бесспорно, отразилось на всех остальных секторах экономики.

Актуальность темы исследования обусловлена сложившейся проблемой: высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости выявила принципиальные организационно-управленческие ошибки в концепциях многих торговых проектах. Произошла резкая дифференциация объектов: а) на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 года, и б) менее успешные, которые без концептуальной коррекции остались невостребованными среди участников рынка торговой недвижимости.

Обращая внимание на тот факт, что рынку торговой недвижимости в России в целом 20 лет, можно отметить, что он динамично развивается, принимая у себя хорошо зарекомендовавшие на Западе модели развития объектов торговой недвижимости.

Зарубежный опыт показывает, что самые успешные методы развития объектов торговой недвижимости основываются на коллегиальном управлении всех заинтересованных сторон, что на данный момент отсутствует на российском рынке.

Общетеоретические аспекты использования инструментов развития в условиях конкурентного рынка недвижимости рассмотрены в научных трудах Urban Land Institute, США (Городской земельный институт). Это некоммерческая исследовательская и образовательная организация, посвященная улучшению политики землепользования.

Несмотря на многообразие трудов таких ученых, как К. Макконнелл, Черняк В.З., Стерник Г.М., Севостьянов A.B., посвященных вопросам функционирования и управления развитием объектов торговой недвижимости, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в управлении операционной деятельностью объектов торговой недвижимости и формированию стратегии по управлению развитием.

На практике собственники объектов торговой недвижимости не всегда уделяют должное внимание формированию четкой и структурированной стратегии управления развитием объекта торговли, отражающей все необходимые механизмы управления, аспекты и инструменты развития, а ограничиваются лишь увеличением арендной ставки для создания бюджета на проведение рекламных кампаний.

Цель исследования состоит в разработке стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, направленной на создание управленческих механизмов и инструментов развития на основе сформированной методики разработки стратегии.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены задачи:

• Исследование практики функционирования объектов торговой недвижимости;

• Исследование теории и практики планирования деятельности в сфере управления развитием объектов торговой недвижимости;

• Исследование современных форм управления развитием объектов торговой недвижимости;

• Классификация объектов торговой недвижимости;

• Формирование методики разработки, состава и структуры стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости на основе исследований теории и практики развития объектов торговли.

Решение поставленных задач основывается на всестороннем анализе теоретических и практических аспектов развития объектов торговой недвижимости в рыночных условиях; изучения отечественных и зарубежных трудов, посвященных проблемам управления развитием объектов торговой недвижимости; проведение авторских исследований по вопросам развития практики использования инструментов развития; участие в разработке программ развития торговой недвижимости г. Москвы. Объектом диссертационного исследования является стратегия управления развитием объектов торговой недвижимости.

Объектом диссертационного исследования является стратегия управления развитием объектов торговой недвижимости.

Предметом исследования является методика формирования решений на основе стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, а также классификация объектов торговой недвижимости.

Теоретические и практические. вопросы управления развитием объектов торговой недвижимости, коммуникационные принципы поведения посетителей, определяющие процесс планирования, показатели принятия управленческих и некоторых стратегических решений в области торговой недвижимости довольно широко отражены в трудах знаменитых западных ученых Е. Дихтля, X. Хансенса, К. Хершгена, Макконнелла, С.Дж.Р. Эванса, , Д. Брю Б. Бермана, Ф. Котлера, а также в официальных документах и материалах российских ученых: В.З. Черняк, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, С.И. Носов, A.B. Севостьянов, И.М. Потравный.

Эмпирическую основу работы составили результаты исследований формирования стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости в Российской Федерации и в зарубежных странах.

Для решения поставленных задач применялся анализ, сравнение, статистические методы и практическое применение механизмов и инструментов развития объектов торговой недвижимости.

Проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)»: п. 15.15. Развитие теории и методологии управления недвижимостью.

Наиболее существенные результаты диссертации и их научная новизна заключается заключается в комплексном исследовании теоретических аспектов управления развитием объектов торговой недвижимости и разработке методической базы в сфере развития объектов торговой недвижимости. Ключевые результаты работы, определяющие ее новизну, заключаются в следующем:

1. Уточнены понятия терминов «объект торговой недвижимости», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;

2. Предложена классификация объектов торговой недвижимости, которая позволяет их дифференцировать в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;

3. Усовершенствована структура форм управления объектами торговой недвижимости, в которой выделен блок по управлению развитием как отдельная форма управления торговой недвижимостью

4. Предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, направленный на совокупное развитие данного объекта;

5. Сформирована методика разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для окружных и региональных торговых центров), на основании которой предложена модель функционального зонирования объекта торговой недвижимости окружного значения.

Теоретическая значимость исследования заключается в классификации объектов торговой недвижимости, совершенствовании форм управления объектами торговой недвижимости и в формировании методики разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в возможности изучения и применения полученных результатов инвестиционно-строительными и консалтинговыми компаниями.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ильин, Антон Александрович

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тяжелая макроэкономическая ситуация последних нескольких лет, которая заставила многих игроков рынка торговой недвижимости пересмотреть свои приоритеты, показала неэффективности принципов и концепций функционирования объектов торговой недвижимости на рынке Москвы. Актуальность диссертационной работы заключается в том, что в работе представлена ключевая методика стратегии управления развитием. Отдельно стоит обратить внимание, что регрессивная динамика в развитии этой динамики которой существенно затрудняеи реализация намеченных задач. Рациональная стратегия управления развитием объекта торговли на сегодняшний день выступает в роли рыночного и экономически обоснованного инструмента повышения конкурентоспособности объекта торговой недвижимости. Возможность роста эффективности стратегии управления развитием объекта торговли, с учетом текущего состояние сегмента торговой недвижимости, вполне допустима.

Исследование изданий периодической печати и авторский анализ практического использования инструментов развития объекта торговой недвижимости города Москвы выявили крайне низкий уровень эффективности функционирования объектов торговой недвижимости, объясняющийся недостаточным опытом работы в этой сфере, а также, отсутствием комплексного подхода к разработке стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

Исследование многих трудов российских и западных ученых дало возможность компилировать ключевые задачи разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, которые в диссертационной работе освещены не были. В основном эти хадачи связаны с принятием стратегических решений в сфере управления развитием объектов торговой недвижимости, а также разногласия в применении маркетинговой терминологии и терминологии рынка торговой недвижимости в едином секторе экономики.

В результате комплексного анализа задач в сфере управления торговой недвижимостью сформулирована цель исследования -предложить методику разработки стратегий управления развитием объектов торговой недвижимости, которая позволит реализовать эффективную политику объекта торговой недвижимости по привлечению потенциальных покупателей.

В рамках проведенного диссертационного исследования и решения поставленных целей были сформулированы следующие решения:

1. Выявлена необходимость в уточнении понятия для терминов «торговый центр», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;

2. Европейская классификация объектов торговой недвижимости потребовала адаптации к российскому рынку торговой недвижимости, что позволило дифференцировать объекты торговой недвижимости в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;

3. Существующая структура форм управления объектами торговой недвижимости дополнена блоком управления развитием, т.к. после кризиса 2008 года управление развитием объектов торговой недвижимости стало особенно востребовано наряду с управлением эксплуатацией и финансовым управлением;

4. Исследования практики функционирования объектов торговой недвижимости позволили предложить механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, способствующего сокращению затрат на функционирование объекта;

5. Сформирована методика установления стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для концертуальных торговых центров);

6. Предложена модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения, на основании которой рассчитан экономический эффект применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

В рамках решения поставленных целей диссертационной работы были решены следующие задачи: исследование теории и практики развития рынка торговой недвижимости, изучение трудов российских и западных ученых, посвященных проблемам торговой недвижимости и маркетингу, стратегического управления, организации взаимодействия между всеми участниками рынка; анализ практики использования инструментов и механизмов управления развитием объектов торговой недвижимости; участия в разработке программ управления развитием ряда объектов торговой недвижимости г. Москвы.

Результатом исследования стала разработка модели стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости.

Научная новизна представленной работы заключается в комплексном анализе ключевых аспектов управления развитием объектов торговой недвижимости.

Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования применялись при разработке концепции функционирования 2-х объектов торговой недвижимости в г. Москве.

Основные теоретические и методические положения работы и результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компании Carter Management Group.