Организация торговых центров на основе баланса интересов субъектов рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Широватов, Сергей Валерьевич

ВВЕДЕНИЕ

А ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ОСНОВ СОЗДАНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ

• ТОРГОВОГО ЦЕНТРА КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ.

1.1. Основные аспекты рынка торговой недвижимости.

1.2. Факторы, влияющие на развитие торговой недвижимости. 16 ■ 1.3. Сущность торгового центра, его характерные черты и особенности.

1.4. Проблемы функционирования существующих торговых центров.

Выводы по главе 1.

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ СОЗДАНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НА ОСНОВЕ БАЛАНСА ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ РЫНКА.

2.1. Разработка методических основ организации торгового центра. 2.2. Комплексная оценка эффективности торгового центра.

2.3. Разработка методики создания торгового центра.

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ МЕТО

ДИКИ ОРГАНИЗАЦИИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА НА ПРИМЕРЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «ОЛИМП» (г. Тверь).

3.1. Реализация методики организации торгового центра на примере торгового центра «Олимп».

3.2. Оценка эффективности использования методики организации торгового центра.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организация торговых центров на основе баланса интересов субъектов рынка"

В последнее время в большинстве городов России, а особенно в Москве, наблюдается рост строительства объектов торговой недвижимости. Это связано, в первую очередь, со значительными темпами роста оборота розничной торговли, обусловленной выходом на российский рынок иностранных ритейлеров и развитием отечественных розничных сетей.

Приход на российский рынок иностранных операторов, а также создание относительно благоприятных условий развития рынка недвижимости привело к тому, что мы можем наблюдать сейчас появление более современных форм розничной торговли, к числу которых относится торговый центр.

Планирование и текущая эксплуатация торговых центров представляет собой сложный механизм, в котором участвуют инвесторы, архитекторы, консультационные и строительные компании и т.д. Отсутствие отлаженных организационных механизмов взаимодействия данных организаций во многом определяет незначительный уровень конкурентоспособности торговых комплексов. Опыт создания и эксплуатации данных объектов недвижимости в России не слишком богатый и поэтому инициаторы проектов ориентируются в основном на систему управления торговыми центрами на западе. Многие из участников проекта не обладают достаточным опытом проведения такого вида работ, что в свою очередь приводит к снижению эффективности конечного и промежуточных результатов.

В настоящее время прослеживается тенденция, когда в качестве инвесторов торговых центров выступают организации, для которых данный вид бизнеса является новым, непрофильным и служит инструментом диверсификации рисков в основном виде деятельности, либо проектом, призванным защитить временно свободные денежные средства от инфляции. В связи с этим, на рынке торговой недвижимости наблюдается как количественный, так и качественный рост объектов.

Таким образом, на сегодняшнем рынке существует достаточно много проектов торговых центров, владение и руководство которыми осуществляют не связанные с этим видом бизнеса компании, что приводит к тому, что уже сейчас можно наблюдать неудачные проекты, при условии, что конкуренция между подобными формами розничной торговли будет, скорее всего, обострятся.

Изложенные выше обстоятельства предопределили ак!уальность и практическую значимость диссертационной работы.

Целью диссертации является разработка и научное обоснование теоретических положений и практической методики создания и функционирования торговых центров в условиях конкуренции в российских городах.

Для достижения данной цели предполагается решить следующие основные задачи: анализ состояния и перспектив развития рынка коммерческой недвижимости; изучение степени влияния розничной торговли на развитие такого объекта недвижимости как торговый центр; исследование организационно-методических особенностей создания и эксплуатации торговых центров в России и в мире; разработка и обоснование механизма комплексной оценки эффективности торгового центра; разработка и обоснование методических подходов к системе управления торговыми центрами, направленной на повышение конкурентоспособности торгового центра, а также предложение практических рекомендаций в условиях формирования рыночных отношений в России.

Предметом исследования являются экономические механизмы планирования и функционирования торговых центров. Объектом исследования являются процессы организации и управления торговым центром.

Теоретические и методические основы исследования. Методологическую основу выполненного исследования составили сравнительный и ситуационный анализ, системный подход, факторный анализ.

Теоретической основой исследования послужили труды запад ных ученых, акцентировавших свой взгляд на создании торговых центров: Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, Джона Тейлора и Арчера Джинн Смоллинга, а также Дихтиля Е. и Хершен X. и др. В тоже время отличительной особенностью западных торговых центров, является то, что это скорее магазин, принадлежащий одному владельцу и предлагающий широкий ассортимент товаров, так называемый универсам. В российской практике сложился несколько иной тип торговых центров. Несмотря на то, что западные компании строят торговый комплекс именно для себя, и лишь часть при необходимости сдают в аренду, большинство объектов строится за счет инвестиций из не связанных с торговлей отраслей экономики.

Исследование торговых центров в российской литературе не нашло пока своего отражения, однако работы таких авторов как В. Ресин, Ю. Пашкус, М. Гасиев, И. Жилкин, несомненно помогают решать проблемы при создании и эксплуатации объектов торговой недвижимости. Большинство публикаций, связанных с данной темой в российской периодике, носит характер скорее анализа практической деятельности уже действующих объектов. Особенно широко и обоснованно раскрывают моменты создания и эксплуатации торговых центров компании, занимающиеся управлением нескольких объектов и имеющих хороший опыт. Среди наиболее заметных авторов данных публикаций можно назвать: О. Войцеховского, Е. Белого, А. Пылина, А. Славянскую, И. Телицыну, О. Чкалову, Е. Шувалову и др.

В процессе работы над диссертацией автором были использованы материалы и информация, опубликованная в периодической печати и Интернет.

В ходе проведенного исследования автором получены следующие, обладающие научной новизной результаты, выносимые на защиту:

1. Обоснована система критериев определения уровня эффективности торгового центра на каждом из этапов жизненного цикла проекта и методы оценки критериев эффективности торгового центра.

2. Разработаны алгоритм и методические инструменты создания конкурентоспособного торгового центра.

Практическая значимость исследования. Результаты диссертационного исследования доведены до уровня показателей, методик, пригодных для непосредственного использования. Разработанные подходы и рекомендации позволяют собственникам торговых центров принять экономически обоснованные решения на основных стадиях создания и функционирования торгового центра.

Теоретические и практические результаты работы опубликованы в сборниках научных статей. Общий объем публикаций составляет 1,3 печатных листа. Основные направления исследований автора нашли отражение в следующих публикациях: «Маркетинговая политика торгового центра» (Пенза - 2005 г.), «Применение теории центральных мест В. Кристаллера при выборе месторасположения торгового центра» (Тверь - 2005 г.), «Основные черты современного регионального торгового центра, как элемента розничной торговли» (Тверь -2005 г.), «Маркетинговые подходы к определению конкурентоспособности торгового центра» (Всероссийская научно-практическая конференция «Маркетинг: теория и практика», Магнитогорск - 2005 г.), «Критерии принятия решений при создании и эксплуатации торговых центров» (Тверь - 2006).

Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка литературы. Объем работы составляет 158 стр., в том числе 27 рисунков, 20 таблиц, 119 наименований литературных источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Широватов, Сергей Валерьевич

146 Выводы

Повышение конкурентоспособности торгового центра - задача, которая должна ставиться перед собственником на любом этапе «жизненного цикла» проекта. Это позволит производить постоянный мониторинг существующей ситуации на рынке торговой недвижимости и предвидеть последствия обострения конкурентной ситуации.

Использование методов развития торгового центра будет более эффективно, если использовать их на самых ранних этапах планирования или функционирования комплекса.

Разработанная схема взаимодействия участников такого сложного процесса как торговый центр позволяет в большей степени учитывать интересы каждой из них. В тоже время собственник не должен руководствоваться только личными краткосрочными выгодами, он должен ориентироваться, прежде всего, на конечных потребителей, посетителей торгового центра. Именно долгосрочная стратегия развития, включающая в себя такие элементы как имидж комплекса, удобство для посетителей и арендаторов должна быть разработана собственником еще на самых ранних этапах планирования центра.

Эффективность работы комплекса может отражать несколько факторов, однако в большинстве своем они определяются мнением посетителей, и именно за посещаемость торгового центра должны бороться не только фирмы, арендующие помещения в данном торговом центре, но так же и сам собственник.

Разработанная схема определения уровня конкурентоспособности позволяет максимально точно определить место, занимаемое торговым центром на N рынке торговой недвижимости, а отдельное слагаемое указывает на степень проработанности отдельных аспектов.

Эффективность методики повышения конкурентоспособности подтверждается экономическими показателями деятельности ЗАО «Корпус», являющейся собственником торгового центра «Олимп», и может быть использована при планировании новых торговых центров или уже функционирующих.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках данного диссертационного исследования был выполнен системный анализ работ отечественных и зарубежных специалистов в области управления и экономики недвижимости, маркетинга, а также данные статистических органов и исследовательских агентств.

На основе изучения и анализа рынка коммерческой недвижимости, рынка розничной торговли определена степень влияния каждого из них на работу и развитие торгового центра. Анализ деятельности компаний, управляющих торговыми центрами, показал недостаточную проработку многих аспектов планирования и текущей эксплуатации комплексов.

Использование теории маркетинга взаимодействия применительно к такому сложному механизму как торговый центр позволило выявить основные интересы участников, и разработать концепцию конкурентоспособного торгового центра, ориентированного на максимально возможное удовлетворение потребностей трех основных сторон проекта: собственника, арендатора и посетителя в долгосрочной перспективе.

Разработка теоретических положений и создание на их основе методологического подхода к определению конкурентоспособности торговых комплексов стало возможным благодаря комплексному использованию теоретических и экспериментальных методов и моделей исследования.

Решение ряда новых задач направленных на разработку методики создания и повышения конкурентоспособности торгового центра, таких как опредеЧ ление месторасположение комплекса, архитектурное решение здания, подбор арендаторов и осуществление текущей работы с ними стало возможным благодаря известным достижениям указанных научных дисциплин и не противоречат их положениям, базируется на доказанных выводах экономических наук.

Предложенные автором подходы к решению задач повышения конкурентоспособности торгового центра в современных рыночных условиях позволяют существенно снизить риски инвестиций, связанные с вложениями в недвижимость, сократить сроки окупаемости проектов, а также обеспечивают получение долгосрочных эффектов, связанных с влиянием деятельности управляющих компаний на уровень конкуренции.

Основными выводами проведенного диссертационного исследования являются:

1. В результате анализа существующих методов управления коммерческой недвижимостью установлено, что зарубежный опыт планирования и эксплуатации торговых центров не учитывает специфику российской действительности, что приводит к необоснованности принятия решений управляющими компаниями. Отсутствует методический аппарат определения конкурентоспособности торговых комплексов, учитывающий интересы не только инициатора проекта, но также арендаторов и посетителей.

2. Уточнено и расширено понятие торгового центра, акцентирующее внимание на первостепенную роль управления со стороны собственника.

3. Выполненный автором системный анализ деятельности торговых центров позволил определить критерии по которым может быть определена конкурентоспособность комплекса на рынке торговой недвижимости.

4. Разработана методика определения конкурентоспособности торгового центра, на основе избранных критериев, учитывающая интересы трех сторон проекта: собственника, арендатора, посетителя. Использование критериев позволяет определить эффективность комплекса на отдельно взятом этапе жизненного цикла.

5. Разработана методика создания и повышения конкурентоспособности Ч торгового центра, предложены практические рекомендации отдельных элементов планирования торгового центра, относящиеся к выбору месторасположения, разработке архитектурного проекта, подбора арендаторов, работ, связанных с текущей работой комплекса.

Предложенные в данной диссертационной работе процесс повышения конкурентоспособности торгового центра, а также модель определения уров!Ш конкурентоспособности комплекса на рынке торговой недвижимости были использованы в компании ЗАО «Корпус», являющейся собственником торгового центра «Олимп» в г. Твери. Оценка использования разработанной методики показывает эффективность ее использования.

Накопленный опыт будет способствовать дальнейшему совершенствованию методов повышения конкурентоспособности торговых центров. В условиях рыночных отношений конкурентоспособностью будут обладать те торговые центры, которые будут грамотно спланированы и ориентированы на растущую потребность арендаторов и посетителей комплекса.