Разработка инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости"

РЕПИН Антон Владимирович

РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Диссертация выполнена на кафедре Прикладных технологий управления в Московской финансово-промышленной академии

Научный руководитель Официальные оппоненты

Ведущая организация

доктор экономических наук Зубов Дмитрий Львович

доктор экономических наук, профессор Ягудин Семен Юрьевич

кандидат экономических наук Литвак Елена Павловна

Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Защита состоится «13» мая 2008 г в 14 00 на заседании диссертационного совета Д 222 020 01 по экономическим наукам при ФГУП «Российский научно-технический центр информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия» по адресу 123995, г Москва, К-1, ГСП-5, Гранатный пер, д 4

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГУП «Российский научно-технический центр информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия» по адресу 117418, г Москва, Нахимовский проспект, д 31, корп 2, с авторефератом диссертации дополнительно - на официальном сайте Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия www gostinfo ru

Автореферат разослан «10» апреля 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук

А А Стреха

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Разнообразие источников финансирования операций с недвижимостью, а также различные сроки реализации проектов по созданию объектов недвижимости позволяют участникам рынка разрабатывать и реализовывать самые разные инвестиционные программы и стратегии В последнее время рынок недвижимости стал привлекательным не только для стратегических инвесторов, но и для портфельных инвесторов, осуществляющих исключительно финансовые операции с объектами недвижимости

Рост количества компаний, занимающихся коммерческой деятельностью на рынке недвижимости, заставляет игроков более ответственно относиться к формированию инвестиционного портфеля и привлечению финансовых ресурсов для осуществления проектов В этой связи, разработка инвестиционной стратегии становится одним из важнейших факторов конкурентоспособности на рынке недвижимости

Особое место на рынке недвижимости занимает коммерческая недвижимость Данная ситуация обусловлена тем, что именно коммерческая недвижимость находится в наиболее динамичном обороте, приносит своим владельцам (пользователям) непосредственную пользу, позволяет реализовывать различные инвестиционные программы и является наиболее реально оцененным объектом купли-продажи на рынке недвижимости

Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования В этой связи, наличие специализированного инструментария, позволяющего разработать эффективную инвестиционную стратегию, будет полезно всем участникам финансовых отношений, как продавцам, как и потенциальным инвесторам

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме По итогам 2007 года общий объем инвестиций в сферу строительства коммерческой недвижимости вырос в 1,5 раз по сравнению с 2006, в 12 раз по отношению к 2005 и составил 6,3 млрд долл1 Посегментный анализ также демонстрирует существенный рост рынкаю Так, на 2006 г было заявлено строительство торговых центров на 10,1 млн м2, а доля вакантных торговых площадей в среднем по административным округам Москвы не превышает 2%2 В то же время, необходимо отметить, что по уровню обеспеченности офисными

1 По данным компании BlueStone // http //www bluestone ru/article3/

2 Анализ рынка торговой недвижимости в 2006 г // http //www kmghtfrank ru/on-line/files/7C9B501B-5F55-4867-93E5-4B12F3E96662/|kf_report_ql_ras_2007 pdf,

помещениями на душу населения Москва находится во втором десятке и уступает Брюсселю почти в 10 раз На рынке складской недвижимости спрос существенно превышает предложение, оценивается в 2,4 млн м2 и пока далек от насыщения Рынок бурно растет, появляются новые игроки3

Рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 35%4 Устойчивое развитие экономики России, и наличие зарубежных источников капитала определяют направление вложений финансовых ресурсов - в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую недвижимость превышает 50% По мнению экспертов, развитие рынка приведет к тому, что доходность вложений в недвижимость будет падать5 В этом случае ключевым фактором эффективности инвестиционных вложений в различные сектора коммерческой недвижимости будет являться наличие эффективной инвестиционной стратегии, учитывающей все особенности рынка коммерческой недвижимости В этой связи, одной из главных задач современной экономической науки в сфере инвестиций в недвижимость является разработка методики формирования эффективной инвестиционной стратегии на рассматриваемом рынке

Следует отметить, что рынок недвижимости существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление, большинство из которых являются транзакционными Повышен на рынке недвижимости и риск в связи со сложностью процессов Сложность процедуры оформления и разнообразие имеющейся информации предопределяют необходимость появления на рынке специализированных консалтинговых компаний, оказывающих информационные, юридические и маркетинговые услуги другим игрокам рынка коммерческой недвижимости

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод об актуальности проблематики разработки инвестиционной стратегии создания объектов недвижимости с учетом специфики рынка коммерческой недвижимости и условий развития современной экономики России

3 Перспективы развития рынка складской недвижимости Москвы, 2008 г // http //www knightfrank ru/on-line/files/C6F6F2A0-00C5-4C6F-8351-B66D142C3ED3/industrial_outlook_2008 pdf,

4 Анализ инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2006 г // Внутренняя мастерская компании Knight Frank, -М 2007 г

5 По данным компании Knight Frank http //www knightfrank ru/on-lme/files/7C9B501B-5F55-4867-93E5-4B12F3E96662/|kf_report_ql_rus_2007 pdf

Степень изученности проблемы

Исследованию коммерческой недвижимости как экономической категории и рынка недвижимости как системы посвящены работы таких авторов, как Асаул А Н, Балабанов И Т, Горемыкин В А, Денисенко Е Б , Кускова Т А, Озеров Е С, Старинский В Н., Щербакова Н А Среди работ, посвященных системному анализу рынка недвижимости и роли различных участников рынка коммерческой недвижимости, хотелось бы выделить работы Гарина С А, Лугового О Н, Максимова С Н, Коханенко В В , Рахмана И, Лимонова Л Э , Фирсовой М В

Проблемам разработки инвестиционной стратегии хозяйствующих субъектов были посвящены труды Бланка А И, Бочарова В В, Гетмана Дж, Джонка М Д, Иванова Г И Однако перечисленные авторы рассматривали общую теорию инвестирования и не учитывали в своих работах специфику рынка коммерческой недвижимости

Проблемами инвестирования в коммерческую недвижимость занимались Вечер Н Ф, Грибовский С В, Грязнова А Г, Ольховский А А , Ревинский И А, Рутгайзер В М, Тарасевич Е И и др Среди зарубежных авторов, занимающихся проблемами инвестирования в коммерческую недвижимость, можно выделить работы Фридмана Дж, Ордуэя Н, Цукермана Г А , Блевинса Д Д Филмора В, Веллингтона Д, Кайла Р и др Однако в работах данных авторов основное внимание уделяется проблемам оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, не затрагиваются проблемы разработки и реализации комплексной инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости

Цель и задачи диссертации

Цель работы заключается в решении научной задачи по разработке методики формирования инвестиционной стратегии при создании объектов коммерческой недвижимости с учетом особенностей рынка коммерческой недвижимости как инвестиционной среды, а также региональных условий осуществления инвестиций В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы следующие задачи

1 Выявить основные особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиционной деятельности и уточнить классификацию основных объектов недвижимости

2 На основе анализа состояния рынка коммерческой недвижимости города Москвы выявить основные тенденции, перспективы и барьеры его развития

3 Уточнить основные особенности инвестиционной деятельности в регионах России и провести сравнительный анализ региональных рынков коммерческой недвижимости с рынком г Москвы Выявить основные противоречия и общие тенденции

4 Разработать систему факторов инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости

5 Сформулировать методику разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости

6 Провести практическую реализацию программы разработки инвестиционной стратегии при реализации проекта создания объекта коммерческой недвижимости на примере одного из сегментов рынка коммерческой недвижимости

Объект и предмет исследования

Объектом исследования является инвестиционная деятельность девелопера, направленная на формирование проекта создания объектов коммерческой недвижимости

Предметом исследования является реализация инвестиционной деятельности в рамках инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости

Теоретическая основа исследования

Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам теории финансов, инвестиционной деятельности, отраслевых инвестиционных стратегий, экономики и управления недвижимостью, оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности предприятий и организаций, финансирования создания объектов коммерческой недвижимости В ходе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти В работе использованы также официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1999-2007 гг

При решении поставленных задач автором использованы различные статистические методы, в частности средних величин, графический и табличный методы, методы прогнозирования, методы финансового, инвестиционного и экономического анализа, экономической оценки эффективности инвестиционных проектов, экспертные методы При исследовании процесса разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости использовались методы финансового прогнозирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок Для достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов создания объектов коммерческой недвижимости

Научная новизна и положения, выносимые на защиту

Научная новизна исследования заключается в том, что в нем с учетом специфики инвестиционно-экономических свойств коммерческой недвижимости определены существенные особенности разработки инвестиционной стратегии при создании объектов коммерческой недвижимости, которые положены в основу методики разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости Научная новизна диссертации содержится в следующих результатах

1 Уточнена типология свойств недвижимости по следующим признакам функциональное назначение, способ извлечения пользы собственником (пользователем), уровень сервиса на объекте, характер использования площадей, физические размеры в расчете на одного пользователя; структура пространства, источник финансирования (приобретения) В результате проведенного исследования выделены характерные особенности коммерческой недвижимости, как типа недвижимости, выявлены отличительные особенности коммерческой недвижимости от других типов недвижимости

2 Конкретизированы и ранжированы основные тенденции инвестиционной деятельности на полисегментном рынке коммерческой недвижимости в регионе, а также сформулированы основные тенденции развития регионального рынка коммерческой недвижимости увеличение инвестиционной привлекательности бизнес-парков, рост основных финансовых показателей за счет сокращения сроков реализации инвестиционных проектов, инвестирование в реализацию мультифазных проектов, повышение удельного веса инвестиционных проектов, связанных с освоением промышленных территорий для создания объектов коммерческой недвижимости, перераспределение инвестиционных ресурсов в сторону повышения качества проектов офисной недвижимости

3 Проведен комплексный сравнительный анализ региональных рынков коммерческой недвижимости, в результате которого выявлены основные особенности инвестиционной деятельности в регионах России Данными особенностями являются различия в оценке классности зданий, ограниченность платежеспособного спроса на большинстве средне- и малодинамичных рынков, коммуникационные проблемы, обусловленные масштабом национального рынка коммерческой недвижимости в России, отсутствие единого информационного поля

4 Сформулированы базисные особенности инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости во-первых, высокая промежуточная ликвидность инвестиционного портфеля недвижимости, обусловленная тем, что лишь недвижимость обладает

товарностью на всех стадиях создания объекта, во-вторых, ярко выраженная полисегментность рынка коммерческой недвижимости, в-третьих, многовариантность исходных условий, которую можно представить в виде пятиуровневого дерева проблем, в-четвертых, четкое распределение ролей и основных функций между участниками рынка коммерческой недвижимости, в-пятых, высокая социальная значимость инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости

5 Предложена методика разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости, включающая следующие этапы развернутый анализ и моделирование макроэкономической ситуации в регионе и конкретного сегмента рынка коммерческой недвижимости, анализ участка и района застройки, разработка комплекса предпроектных решений, в рамках которого производится составление комплексного плана строительства самого объекта, финансовый анализ целесообразности инвестирования средств в конкретный объект коммерческой недвижимости

6 Предложена многоуровневая структура дерева проблем, учитывающая многовариантность решаемых задач при разработке инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости первый уровень проблем строительство / реновация, второй уровень проблем выбор типа коммерческой недвижимости с учетом основных тенденций и специфики конкретного сегмента, третий уровень проблем определение класса создаваемого объекта, четвертый уровень проблем определение характера дохода и стадии выхода из проекта, последний, пятый уровень проблем выбор условий разработки инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости

По своему содержанию работа соответствует п 4 7 «Совершенствование способов и форм финансирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты» и п 4 15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» паспорта специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Практическая значимость работы

Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка коммерческой недвижимости, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый

сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении текущего и перспективного состояния коммерческой недвижимости региона

Использование предложенного алгоритма разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости позволит стратегическому инвестору или девелоперу повысить общую эффективность собственных вложений, повысить инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости

Апробация результатов

Основные результаты исследований докладывались на научно-практических конференциях по проблемам повышения эффективности инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости, в частности, на конференции «Коммерческая недвижимость риски, рентабельность, развитие» (С-Пб, март, 2007 г) На основании проведенных расчетов разработана концепция создания объекта коммерческой недвижимости, рекомендующая строительство складского комплекса класса А на рассматриваемом участке Проведенный финансовый и инвестиционный анализ подтвердил экономическую обоснованность предложенной концепции, основываясь на расчете показателя внутренней ставки доходности (IRR) - 20% и показателя чистой текущей стоимости (NPV) - около 13,6 млн долл Основные положения диссертации прошли следующую практическую апробацию

• предложенный алгоритм разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости использован компанией Knight Frank при разработке концепций объектов различных сегментов рынка коммерческой недвижимости,

• результаты исследований использованы для подготовки учебно-методических материалов и пособий при чтении учебного курса «Инвестиции в недвижимость» в Московской финансово-промышленной академии

Основные положения диссертационной работы отражены в 5-ти публикациях общим объемом 2,25 печатных листа, в том числе в одной публикации в журнале, входящем в перечень ведущих научных рецензируемых изданий и журналов, определенных ВАК РФ

Структура диссертации и публикации

Диссертационная работа изложена на 183 страницах печатного текста, включает 29 таблиц, 16 рисунков и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, в котором указано 129 наименований, и набора приложений

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность исследования, сформулированы цель и задачи, конкретизированы объект и предмет исследования, а также заявлены основные положения, выносимые на защиту

В первой главе диссертационного исследования «Особенности современного рынка коммерческой недвижимости» проведено комплексное исследование коммерческой недвижимости, разработана классификация основных объектов недвижимости, проведен анализ текущего состояния и перспектив развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, исследована институциональная структура рынка коммерческой недвижимости

В ходе исследования автором выявлены основные отличительные особенности коммерческой недвижимости от других типов недвижимости Как показано в диссертации, в настоящее время получила наибольшее распространение классификация типов недвижимости по функциональной принадлежности В частности, в трудах отечественных и зарубежных ученых коммерческая недвижимость является одним из типов, наряду с другими

• жилая - любое недвижимое имущество, используемое для проживания в городской или сельской местности,

• коммерческая - собственность, непосредственно участвующая в бизнес-отношениях, в виде офисов, торговых центров, складских помещений, сдаваемых в аренду, отелей и стоянок для автомашин,

• производственная - фабрики, земля в промышленных зонах, электростанции,

• сельскохозяйственная - фермы, лесные участки, животноводческие комплексы, фруктовые сады,

• специального назначения - церкви, школы, кладбища, участки земли, принадлежащие государству

В работе показано, что только коммерческая недвижимость является непосредственным участником бизнес-отношений на рынке недвижимости Другие типы недвижимости не принимают непосредственного участия в бизнесе В частности, производственная недвижимость является лишь местом для производства объектов купли-продажи, то есть субъектом бизнес-отношений является продукция, а не место его производства Если завод, как совокупность объектов производственной недвижимости выставляется на продажу, то он является имущественно-хозяйственным комплексом, который впоследствии может быть преобразован в совокупность объектов

коммерческой недвижимости, либо так и остаться совокупностью объектов производственной недвижимости Аналогичная ситуация с недвижимостью в сельском хозяйстве Исключением является жилая недвижимость, приобретенная в инвестиционных целях

В работе отмечено, что каждый из указанных типов недвижимости имеет свои индивидуальные особенности и присущие только ему свойства Для выявления этих особенностей в диссертации предложены наиболее важные отличительные признаки типов недвижимости По мнению автора, к ним относятся функциональное назначение, способ извлечения пользы собственником (пользователем), уровень сервиса на объекте, характер использования площадей, физические размеры в расчете на одного пользователя, структура пространства, источник финансирования (приобретения) В диссертации указанные признаки рассмотрены подробно На основании выделенных признаков в диссертации проведена систематизация особенностей основных типов недвижимости по вышеперечисленным признакам (см таблицу 1)

Таблица 1

Отличительные признаки типов недвижимости_

Жилая Коммерческая Производственная Сельскохозяйственная Специального назначения

Функциональное назначение Проживание Ведение бизнеса Опосредованное участие в бизнесе Опосредованное участке в бизнесе Функции государства

Способ получения пользы собственником (пользователем) Удовлетворение потребностей в жилье Осуществление коммерческой деятельности на территории объекта Размещение производств на территории объектов Использование для изготовления с/х продукции Снижение социальной напряженности

Уровень сервиса на объекте Индивидуальный Высокий Средний Низкий Средний

Характер использования плошадей Некоммерческий Коммерческий Некоммерческий Смешанный Некоммерческий

Физические размеры в расчете на одного пользователя Относительно малые Средние Относительно большая Очень большая Малая

Структура пространства Индивидуальная Много небольших помещений Большие закрытые пространства Большие открытые пространства помещения среднего размера

Источник финансирования (приобретения) Собственные средства, ипотечный кредит Средства стратегического инвестора Собственные средства владельца Собственные средства владельца Государственные средства

В результате проведенного анализа можно выделить следующие характерные особенности коммерческой недвижимости, как типа недвижимости

Во-первых, объекты коммерческой недвижимости генерируют доход и являются объектами коммерческого назначения, как по факту текущего использования, так и согласно концепции своего создания

Во-вторых, собственник (пользователь) объекта коммерческой недвижимости получает доход при осуществлении коммерческой деятельности на территории данного объекта, либо реализует свои права (право собственности, либо право пользования) по более высокой стоимости Например, арендатор может сдать объект по более высокой цене

В-третьих, по сравнению с другими типами недвижимости объекты коммерческой недвижимости обладают более высоким уровнем сервиса

На основе комплексного анализа текущего состояния и динамики развития различных сегментов рынка коммерческой недвижимости выявлены основные тенденции инвестиционной деятельности на полисегментном рынке коммерческой недвижимости в Москве, а также сформулированы основные тенденции развития регионального рынка коммерческой недвижимости В частности, в работе показано, что основными тенденциями развития рынка коммерческой недвижимости г Москвы являются

Во-первых, увеличение инвестиционной привлекательности объектов нового для Москвы формата - бизнес-парков В конце 2006 г началось строительство Московского городского бизнес-парка Nagatmo 1-Ьапс! По окончании пяти очередей строительства в 2010 г Московский городской бизнес-парк станет одним из крупнейших бизнес-парков в Европе Общая площадь 35 зданий бизнес-парка составит более 900 тыс м2 Общий объем инвестиций - более 1 млрд долл

Во-вторых, сокращение средних сроков реализации инвестиционного проекта по строительству объектов коммерческой недвижимости, как следствие - рост основных финансовых показателей Примером минимального срока строительства можно считать здание 1 фазы I «Башни на Набережной», построенное турецким девелопером Епка 17-этажное здание было возведено за 10 месяцев За счет сокращения сроков строительства чистый дисконтированный доход проекта вырос на 42% При этом необходимо отметить, что на рынке коммерческой недвижимости имеются объекты, срок создания которых намного превышает заложенный в проекте Среди наиболее значимых зданий - «Новинский, 31» и «Альфа Арбат Центр», по которым неоднократно менялись инвесторы и переносились сроки сдачи объекта в

эксплуатацию Тем не менее, в настоящее время это одни из самых качественных объектов на московском рынке

В-третьих, преимущественный рост инвестирования в реализацию мультифазных проектов Причиной широкого распространения мультифазных проектов является некоторое улучшение экономической ситуации, инвестиционной привлекательности и гражданского законодательства Реализация по этой схеме придает проекту гибкость, дает возможность приспособить последующие фазы проекта под коммерческие условия рынка на примере первой фазы если начальная фаза оказалась успешной, она сама «рекламирует» последующие, снижая, таким образом, затраты на Р11

В-четвертых, повышение удельного веса инвестиционных проектов, связанных с освоением промышленных территорий для создания объектов коммерческой недвижимости За 2006 г доля подобных проектов возросла до 23%, а общий объем инвестиций в подобные проекты составил более 3,1 млрд долл Большие перспективы имеет офисная застройка на территории бывших промзон Как показал проведенный автором анализ, в настоящее время на территории Москвы существует около 1 200 крупных и средних производств Только 35% из них действительно функционируют

В-пятых, перераспределение инвестиционных ресурсов в сторону повышения качества проектов офисной недвижимости Качество строительства в г Москве постепенно приближается к западным стандартам, в связи с этим назревает необходимость переклассификации зданий Со временем объекты морально устаревают и переходят в более низкий класс Здания, построенные 5-7 лет назад, уже сейчас находятся на пороге понижения классности Это те офисные центры, застройщики которых сэкономили на качестве строительства Строящиеся в данный момент офисные комплексы класса А диктуют совершенно иное, более высокое качество объектов, поэтому помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут переходить в класс В Те же процессы будут происходить и в других классах (например, вытеснение помещений класса В в более низкую категорию)

Также в рамках первой главы проведен комплексный сравнительный анализ рынка коммерческой недвижимости в регионах России, выявлены основные характерные особенности инвестиционной деятельности в регионах В диссертации отмечено, что данными особенности являются

Во-первых, различия в оценке классности зданий В целом стоит отметить, что классификация объектов коммерческой недвижимости на региональных рынках существенно мягче, чем на московском До

последнего времени имеют место внутренние критерии рынка то есть, между собой сравниваются имеющиеся в городе объекты Лучшие попадают в класс А, средние - в В, а помещения с определёнными недостатками, которые сложно скрыть, - в С Если на рынке не распространена аренда помещений, то в класс В могут попасть здания с двумя десятками собственников, но неплохой отделкой и коммуникациями Новые более качественные, чем остальной рынок проекты, как правило, позиционируются собственником в классе А

Во-вторых, несформированность качественного спроса Первые проекты приходится реализовать, ориентируясь на ожидания и оценки, рискуя, что спрос окажется более ограниченным, чем предполагается С другой стороны, нередка ситуация, когда именно выход на рынок более качественных проектов сформировал спрос, а девелопер, «нащупав» его динамику, начинал создавать новые здания, даже если первое здание было лишь попыткой диверсификации активов

В-третьих, ограниченность платёжеспособного спроса на большинстве средне- и малодинамичных рынков Эта проблема связана с отсутствием информационно-аналитических институтов на региональных рынках Даже на московском рынке, где такие институты помогают как-то регулировать наиболее распространенные представления о качестве объектов коммерческой недвижимости и цене этого качества, многие игроки рынка пытаются играть независимо от этих критериев Это связано с молодостью консалтинговых и информационных структур, их недостаточным авторитетом, нехваткой профессиональных специалистов, ориентацией менеджмента на инсайдерскую информацию или неформальные механизмы распространения знаний о рынке, желание воспользоваться некомпетентностью клиентов или слабостью конкуренции Все эти проблемы в регионах на порядок острее Отсутствие общепризнанной информационной площадки, нехватка профессиональных СМИ и относительно качественной аналитики их усугубляют, порождают недоверие игроков рынка друг к другу и повышают степень хаотичности их отношений

В-четвертых, коммуникационные проблемы ввиду огромных размеров России Сетевые структуры начинают испытывать проблемы в коммуникациях центрального офиса и региональных представительств, начиная с разницы во времени в 4 часа (Красноярск, Иркутск), когда начало рабочего дня в регионе соответствует концу ночи в Москве, а в разгар рабочего дня в центральном офисе сотрудники в регионах должны либо уходить домой, либо работать сверхурочно для более эффективной и длительной связи с руководством компании

В-пятых, отсутствие единого информационного поля Большие расстояния и структура российской экономики, состоящей пока из ряда

локальных рынков, мешают формированию единого информационного поля Новости из Москвы приходят с опозданием, многие федеральные СМИ испытывают трудности с распространением в регионах и уделяют преимущественное внимание московской экономике и небольшому набору общестрановых отраслей (энергетика, металлургия, транспорт), существенные для понимания ситуации в регионах «мелочи» не замечаются в центральном офисе В итоге сотрудники девелоперской компании видят ситуацию в профессиональной сфере по-разному

В результате проведенного анализа сделан вывод о высоком инвестиционном интересе российских регионов для крупных игроков рынка коммерческой недвижимости, о стабильном росте каждого из сегментов рассматриваемого рынка и о недостаточно высоком уровне конкуренции в сравнении с Москвой и Санкт-Петербургом Первые объекты, которые могли бы быть интересны инвесторам, уже появились на региональных рынках, ввод в эксплуатацию других ожидается в течение первой половины 2008 г По прогнозам, к концу 2008 г в регионах, особенно на четырех наиболее активных рынках, может появиться от двадцати до тридцати инвестиционно привлекательных профессиональных объектов коммерческой недвижимости На рынках средней активности в среднесрочной перспективе наиболее вероятно появление до 2-3 профессиональных объектов на город

Однако, в результате сравнительного анализа крупнейших региональных рынков коммерческой недвижимости с Москвой, отмечено, что между рынками Москвы и регионов наблюдаются существенные различия. Московский рынок количественно и качественно превосходит все офисные рынки страны, в том числе петербургский, на порядок или два По общему фонду площадей объем московского рынка превосходит крупнейший региональный рынок - екатеринбургский - в 3 раза, а по объему используемых площадей - почти в 10 раз Объем сектора качественных площадей превосходит соответствующие показатели региональных рынков в 50-100 раз Динамика ввода новых качественных площадей абсолютно недостижима для большинства рассмотренных региональных рынков

Преждевременны разговоры об аналогиях между московским и региональными рынками также ввиду того, что пока перед игроками локальных рынков стоят задачи устранения внутренних диспропорций и экономического освоения окружающих регионов Например, сложно сравнивать рынки без единого офисного здания класса А и с сегментом этого класса объемом 1 млн м2 Основных причин отставания региональных рынков две 1) более поздний старт качественного развития (самые активные региональные рынки начали активно меняться в последние 3-5 лет, большая часть - последние год-два), 2) меньший

потенциал развития В ближайшие годы регионы могут наверстать упущенное во внедрении новых стандартов качества и схем взаимоотношений игроков рынка, будет меняться структура рынка, однако количественно рынка подобного московскому не появится ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе

В результате анализа динамики развития рынка недвижимости и особенностей ведения инвестиционной деятельности в Москве автором обоснована необходимость разработки и реализации специфической инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости В связи с тем, что московский рынок коммерческой недвижимости является уникальным, он может предоставить исключительные условия для развития проектов и обеспечивает более высокую доходность (см таблицу 2), но с другой стороны -характеризуется множеством барьеров, как внешнего, так и внутреннего характера

Таблица 2

Средние ставки капитализации по инвестициям в объекты коммерческой недвижимости различных сегментов рынка6

Офисная недвижимость 11-12%

Торговая недвижимость 12-13%

Складская недвижимость 12-13%

В частности, по мнению автора, внешние барьеры (барьеры макросреды) влияют на весь рынок посредством установленных норм, и не могут быть изменены, внутренние барьеры (барьеры микросреды) зависят от конкретного проекта или земельного участка Таким образом, при разработке инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости инициатору проекта необходимо учитывать не только свои инвестиционные возможности, но и тенденции рынка коммерческой недвижимости

В диссертации отмечено, что к внешним барьерам целесообразно относить политические и законодательные барьеры, барьеры, зависящие от конкретного инвестора, бюрократические препоны различного характера К внутренним следует относить такие барьеры как удаленность коммуникаций, факторы производства и условия контрактов Автором проведен анализ структуры затрат инвесторов с учетом необходимости преодоления внешних и внутренних барьеров В результате анализа выявлено, что удельный вес затрат на преодоление внешних барьеров за последние несколько лет незначительно вырос, тогда как преодоление внутренних барьеров отнимает у инвесторов все меньше ресурсов (см

6 Рассчитано автором по результатам маркетинговых исследований компании Knight Frank, http //www knightfrank ru/

рис. 1). Для целей диссертационного исследования автором продемонстрировано влияние данных факторов на инвестиционный проект (см. таблицу 3).

100% • 95% ■ 90% • 85% ■ 80% -0%

2003

2004

2005

2006

■ Внутренние барьеры

□ Внешние барьеры

□ Собственно проект

Рис. 1. Структура расходования средств инвестиционного фонда при реализации проекта по созданию объекта коммерческой недвижимости

Наличие указанных барьеров на практике оказывает больше негативную, чем позитивную роль даже несмотря на то, что в 2006 г. объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 4,2 млрд. долл. США (см. рис. 2), что является абсолютным рекордом для российского рынка, Россия по-прежнему отстает как от Польши с 5 млрд. евро, так и от стран Западной Европы: Германии (50 млрд. евро) или Великобритании (80 млрд. евро), что говорит о значительном потенциале роста в ближайшие годы.

8000 6000 4000 2000 0

2003

2004

2005

2006

2007

Рис. 2 Общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость7 (млн. долл.)

По мере дальнейшего аккумулирования капитала, продолжающегося экономического роста и развития финансового сектора

7 М[р://-ла\чу)опе51апо1а5а11е.ги/гг1-п|/ге5еагс11/ге5еагс11аЬ51гас1?ап1д=2857

России, можно ожидать, что на российских инвесторов будет по-прежнему приходиться значительная часть инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, несмотря на продолжающийся выход на рынок западного институционального капитала

Таблица 3

Барьеры развития инвестиционной деятельности в сфере

коммерческой недвижимости и их влияние __на инвестиционный проект_

Барьеры Суть проблемы Влияние проблемы на инвестиционный проект

1 Нормативно-правовые Сложность изменения целевого назначения участка ввиду того, что, во-первых, земельные участки промышленной категории чрезвычайно скудно представлены на рынке, во-вторых, процедура изменения статуса участка обременительна и занимает очень много времени увеличение сроков реализации проекта при смене функционального назначения участка

2 Барьеры, зависящие от типа инвестора Согласно российскому законодательству, иностранные компании не имеют права владеть земельными участками сельхозназначения увеличение сроков проекта на поиск российского партнера

3 Бюрократические препоны Получение всей необходимой документации -сложный и длительный процесс, который иногда гребует привлечения административного ресурса Эта процедура зачастую отпугивает инвесторов или же заставляет искать партнера, гарантирующего получение всей необходимой документации увеличение сроков и стоимости проекта на поиск административного ресурса

4 Неразвитая сеть коммуникаций В случае если необходимые коммуникации расположены на значительном удалении от земельного участка, бюджет проекта существенно увеличивается Стоимость подведения коммуникаций имеет прямое влияние на коэффициент окупаемости инвестиций в проект, поскольку эти затраты возникают в самом начале гго реализации увеличение стоимости на дополнительную экспертизу

5 Инвестиционные соглашения с местной администрацией Зачастую инвесторов вынуждают заключать инвестиционные соглашения с местной администрацией, что снижает контроль и разделяет собственность увеличение стоимости на пополнительную экспертизу

б Банковское финансирование Относительная неразвитость российской банковской системы и нежелание финансировать проекты строительства складской недвижимости увеличение сроков проекта на привлечении иностранного финансирования

7 Рост стоимости земли и строительных материалов Постоянно растущая стоимость земельных участков затрудняет перспективное планирование и повышает вероятность ошибки в расчетах увеличение стоимости проекта за счет увеличения резервных фондов

Во второй главе диссертации «Специфика разработки инвестиционной стратегии для объектов коммерческой недвижимости» автором выявлены особенности реализации инвестиционного подхода к управлению коммерческой недвижимостью, определены основные приоритеты инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости и представлена методика разработки инвестиционной

стратегии создания объектов коммерческой недвижимости В диссертации выявлены основные особенности указанной инвестиционной стратегии Автором показано, что основными особенностями инвестиционной стратегии с учетом особенностей объектов коммерческой недвижимости являются

1 Высокая промежуточная ликвидность инвестиционного портфеля недвижимости, обладающая товарностью на всех стадиях создания объекта

а) до своей полной готовности (незаконченный строительством объект),

б) в момент своей готовности (завершенный строительством новый объект),

в) в любой момент до окончания срока физической жизни (объект прошлого строительства)

2 Четко выраженная полисегментность рынка коммерческой недвижимости В работе показано, что на современном этапе развития рынка коммерческой недвижимости в г Москве все основные сегменты рынка (торговые помещения, офисные, складские помещения) обладают высоким инвестиционным потенциалом и обеспечивают примерно равный уровень доходности инвестиционных вложений

3 Многовариантность исходных условий, которую можно представить в виде следующего пятиуровневого дерева проблем

а) первый уровень проблем строительство / реновация При разработке инвестиционной стратегии для объекта коммерческой недвижимости на данном уровне необходимо определить будет ли производиться строительство или реновация (при наличии такой возможности) объекта коммерческой недвижимости,

б) на втором уровне проблем позволяет девелоперу сосредоточить свое внимание на определении выбираемого типа коммерческой недвижимости с учетом основных тенденций и специфики конкретного сегмента, особенно в области анализа конкурентной среды,

в) третий уровень проблем - определение класса создаваемого объекта При определении класса перед разработчиком концепции объекта коммерческой недвижимости стоит задача аналогичная второму этапу - необходимость провести комплексный анализ конкурентный среды Однако, если на предыдущем уровне дерева проблем данный анализ фокусируется на анализе макро- и мезоэкономической среды, то на третьем этапе необходимо провести анализ микроконкурентной среды и определить основные конкурентные преимущества создаваемого объекта на микроуровне,

г) четвертый уровень - определение характера дохода и стадии выхода из проекта В диссертации отмечено, что ввиду перманентной

товарности объекта, целесообразно рассматривать различные варианты выхода инвестора из проекта, как на этапе строительства, как и на этапе эксплуатации объекта В то же время, при разработке инвестиционной стратегии необходимо уточнить характер дохода от использования объекта коммерческой недвижимости, те определить, фокусируется инвестор на получении дохода от прямого использования данного объекта или на реализации объекта по максимально высокой цене,

д) на последнем, пятом уровне выбора условий разработки инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости необходимо сформулировать концепцию продвижения данного объекта на рынке

4 Четкое распределение ролей и основных функций между участниками рынка коммерческой недвижимости По мнению экспертов, 85% инвестиционных стратегий на рынке коммерческой недвижимости разрабатывается специализированными консалтинговыми компаниями8

5 Высокая социальная значимость инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости В диссертации доказано, что создание объектов коммерческой недвижимости оказывает существенное влияние не только на бизнес-климат в рамках какого-либо региона, но и способствует улучшению социального климата, как за счет создания дополнительных рабочих мест, так и за счет улучшения инфраструктуры района застройки

В диссертации предложен авторский алгоритм разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости По мнению автора, для разработки эффективной инвестиционной стратегии необходимо выполнение комплекса следующих мероприятий

1 Развернутый анализ макроэкономической ситуации в регионе и конкретного сегмента рынка коммерческой недвижимости, для которого анализируется не только динамика развития основных макроэкономических показателей региона и сегмента рынка, но и производится перспективное моделирование ситуации на ближайший промежуток времени

2 Анализ участка и района застройки, в рамках которого производится анализ местоположения земельного участка, его формы и конфигурации, видимости, наличия инженерных коммуникаций, уровня транспортной доступности, интенсивности транспортных потоков и др

3 Разработка комплекса предпроектных решений, в рамках которого составляется комплексный план строительства самого объекта, основных обеспечивающих сооружений и рассчитываются тепловые

8 По данным Кт^ Ргапк Ьйр кш^гйапк пд/

нагрузки, годовое количество тепла, расход газа в отопительный период, количество воды на противопожарные нужды и др

4 Финансовый анализ целесообразности инвестирования средств в конкретный объект коммерческой недвижимости На данном этапе проводится анализ источников финансирования, а также комплексный анализ основных затрат на реализацию проекта затрат на разработку и строительство объекта, уровень налоговых отчислений, рассчитывается сумма резерва на непредвиденные расходы, затраты на организацию и управление др В завершение данного этапа производится расчет основных показателей инвестиционной привлекательности и эффективности проекта, в частности, чистого операционного дохода от эксплуатации объекта, прогноза чистой прибыли и денежного потока объекта, а также стоимости объекта при реализации

Таким образом, действуя по предложенному выше алгоритму, решая проблемы в соответствии с разработанным выше деревом, консалтинговая компания разрабатывает инвестиционную стратегию, используемую, например, девелопером при создании объекта коммерческой недвижимости

В третьей главе диссертации «Разработка инвестиционной стратегии объекта коммерческой недвижимости» автором подробно описан процесс разработки и реализации инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости на примерах строительства складского комплекса и торгового центра В соответствии с предложенным алгоритмом разработки инвестиционной стратегии, автор проводит ее практическую реализацию поэтапно В частности, в рамках первого этапа разработки стратегии автор делает вывод о благоприятной макроэкономической ситуации и инвестиционной привлекательности сегмента рынка коммерческой недвижимости

На этапе анализа участка и района застройки автор отмечает, что район застройки Участка характеризуется высокой транспортной активностью, хорошей пропускной способностью и удачным транспортным сообщением на трассе М8 Текущее местоположение позволяет легко организовать транспортный грузопоток и позиционировать объект как высококлассный складской комплекс Рельеф земельного участка играет важную роль при реализации проекта, так как его состояние непосредственно влияет на стоимость земельных работ При значительном перепаде высот на участке стоимость земельных работ будет негативно влиять на срок окупаемости проекта за счет более масштабных финансовых вложений Автором отмечено, что транспортная доступность является одним из основополагающих факторов, влияющих на ликвидность и стоимость объекта складской недвижимости Наиболее значимыми факторами являются

1 Возможность доступа большегрузного транспорта на участок Большегрузный транспорт составляет основу транспортного потока складского комплекса В связи с этим, возможность доступа данного транспорта является обязательным фактором развития складских проектов

2 Удобный доступ на основные транспортные магистрали Данный фактор также оказывает значительное влияние на привлекательность складского комплекса Для потенциальных арендаторов важную роль играет возможность доступа на трассы, по которым проходят основные грузопотоки

3. Удаление от города Приемлемое (до 30 км) удаление складского комплекса от города позволяет оптимизировать затраты на распределение грузов и улучшить оборачиваемость склада

Конкурентная ситуация в районе расположения Участка В районе расположения Участка имеются в наличии преимущественно производственно-складские помещения класса С и D, не обладающие характеристиками, необходимыми для современных компаний Несмотря на значительный спрос на помещения высокого качества (класс А), в настоящее время предложение в аренду складских площадей класса А ограничено Положительным фактором для Проекта является факт, что большая часть вышеуказанных площадей находится под долгосрочными договорами аренды и не представляет угрозы развитию Проекта в краткосрочной и среднесрочной перспективе

Таким образом, на Участке рекомендуется строительство высококлассного складского комплекса Размещение на данной территории складских комплексов класса глубиной 70 м позволит ориентировать Проект не только на крупные логистические компании, но и на клиентов, арендующих от 3 ООО м2 с возможностью расширения Согласно анализу спроса, сегмент арендаторов с небольшой запрашиваемой площадью (3 000-10 000 м2) испытывает острую нехватку складских площадей, поскольку большинство строящихся в настоящее время высококлассных складских комплексов ориентированы на крупных арендаторов и не обладают конструктивными возможностями для деления на блоки небольшой площади

Ориентация на данный сегмент позволить установить максимальные арендные ставки и снизить риск незаполняемости помещений комплекса, что положительно скажется на его инвестиционной привлекательности Общий бюджет Проекта составляет около 111 млн долл США включая НДС В связи с отсутствием у Заказчика четко сформированной стратегии реализации проекта, а также информации о структуре и стоимости его финансирования, в данном

разделе рассмотрен вариант строительства складского комплекса без привлечения заемных средств

В соответствии с действующим законодательством, арендодатель платит налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 18% от суммы валового дохода, за вычетом НДС, уплаченного по приобретенным ценностям НДС, уплаченный во время строительства, возмещается после сдачи объекта в эксплуатацию из сумм НДС, полученных при эксплуатации комплекса в течение шести лет после окончания строительства складского комплекса В расчетах также учитывался налог на прибыль в размере 24% Налог на имущество в размере 2,2% учитывался в составе операционных расходов

К понесенным расходам нулевого цикла относятся затраты по выкупу земельного участка и по оплате услуг профессиональных консультантов Стоимость данного этапа составляет около 1,6 млн долл Данная группа затрат включает расходы, связанные с прединвестиционной экспертизой, проектными работами, рабочей документацией и ТЭО и другими расходами по разработке Проекта Предположительно затраты по разработке Проекта составят около 1,4 млн долл При этом, около 40% суммы затрат на разработку Проекта составят расходы на проектирование и утверждение технико-экономического обоснования, около 60% - на оформление рабочей документации Строительные расходы можно условно подразделить на две основные группы

• базовые строительные расходы,

• расходы на подведение коммуникаций, инженерных систем, благоустройство территории

На основе сметы, предоставленной компанией «Стройфаза», стоимость базовых строительных работ по Проекту составит около 81,5 млн долл Стоимость подведения коммуникаций не зависит напрямую от базовой стоимости строительных затрат Стоимость подведения варьируется от проекта к проекту и зависит от удаленности основных сетей, требований к переносу коммуникаций и сетей Согласно смете, предоставленной компанией «Стройфаза», и информации, предоставленной компанией «Протек», стоимость подведения коммуникаций со строительством объектов инженерной инфраструктуры, организацией въезда с Ярославского шоссе и благоустройством территории составит примерно 21,9 млн долл Таким образом, суммарная стоимость строительных работ по Проекту составит около 103 млн долл

Затраты на управление и организацию Проекта относятся к косвенным затратам В строительном периоде предполагаются следующие организационные расходы (см таблицу 4) Суммарная стоимость вышеуказанных затрат по Проекту составит около 1,6 млн

долл Как правило, данная статья расходов прогнозируется в размере 3% от суммы планируемых по Проекту затрат и составляет около 3,1 млн долл

Таблица 4

Затраты на организацию и управление проектом_

Тип расходов Размер

Авторский надзор (без учета НДС) 1% от прямых строительных затрат

Юридическое сопровождение (без учета НДС) 0,5% от прямых строительных затрат

Базовая рекламная поддержка Осуществляется компанией Knight Frank

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается для оценки показателей эффективности инвестиционного Проекта и оценки возможной стоимости его перепродажи Расчет величины ЧОД осуществляется в несколько этапов Чистая прибыль Проекта рассчитывается, в соответствии с действующим законодательством, как разница между выручкой от сдачи в аренду и расходами по эксплуатации комплекса, по сдаче в аренду, арендными и страховыми платежами, налогами Основные финансовые результаты представлены в таблице 5

Таблица 5

Прогноз прибыли и потоков денежных средств, тыс. долл.

Годы

2009 2010 2011 2012 2013 2013

Выручка, без НДС 3 096 14 038 15 613 16 069 16524 16 979

Прибыль до налогообложения 741 6 234 12 691 13 146 13 601 14 056

Чистая прибыль 563 4 738 9 645 9 991 10 337 10 683

Денежный поток Проекта -62455 15 069 15 378 15 806 16 234 193 694

Рентабельность продаж 18% 34% 62% 62% 63% 63%

Определение стоимости продажи выполнено на основе доходного метода Предполагается, что продажа проекта производится путем продажи акций компании-владельца комплекса Данный тип сделки позволяет избежать 24% налога на прибыль (прирост капитала) (см таблицу 6)

Таблица 6

Прогноз стоимости проекта на 2014 г. (долл. США)_

Срок реализации конец 2014 года

Чистый операционный доход 16 978 991

Ставка капитализации, % 9,50

Прогнозная стоимость объекта 178 726 225

Норма расходов по продаже, % 2

Сумма расходов по продаже -3 574 525

Поток от реверсии 175 151 701

В результате расчетов при всех сделанных выше предположениях и условиях получены следующие результаты (см таблицу 7)

Таблица 7

Оценка эффективности при ставке дисконтирования -16%

Суммарный объем инвестиций НО 987 826

Чистый операционный доход 16 978 991

Внутренняя норма доходности (IRR), % 20

Чистая текущая стоимость (NPV) 13 597 398

Таким образом, в результате проведенного финансового и инвестиционного анализа сделан вывод о том, что концепция строительства складского комплекса является экономически обоснованной, о чем свидетельствуют следующие параметры

• высокий показатель внутренней ставки доходности (IRR)

20%,

• высокое значение показателя чистой текущей стоимости (NPV) около 13,6 млн долл

Основные выводы и рекомендации по результатам исследования содержатся в заключении диссертации

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1 Репин А В Анализ сравнительного подхода к оценке объекта коммерческой недвижимости /У Экономические науки , № 6 (31), 2007 -0,5 п л

2 Репин А В Специфика недвижимости как экономической категории // Прил к журн «Экономические науки», Вып. 6, 2005 -0,44 п л

3 Репин А В Оценка коммерческой недвижимости на основе метода реальных опционов // Актуальные экономические проблемы переходной экономики России - М ИНИОН РАН, 2007 - 0,37 п л

4 Репин А В. Анализ цикличности развития рынка коммерческой недвижимости // Актуальные экономико-правовые проблемы современной экономики России Вып 2 - М ИНИОН РАН, 2007 - 0,44 п л

5 Репин А В Инвестиционный подход к управлению коммерческой недвижимостью // Актуальные экономико-правовые проблемы современной экономики России Вып 2 - М ИНИОН РАН, 2007 - 0,5 п л

Журнал входит в перечень ведущих научных рецензируемых изданий и журналов, определенных Высшей аттестационной комиссией

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Репин, Антон Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 ОСОБЕННОСТИ СОВРЕМЕННОГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1 Исследование коммерческой недвижимости как экономической категории и классификация основных объектов недвижимости.

1.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы: текущее состояние и перспективы развития.

1.3 Специфика инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России.

ГЛАВА 2 СПЕЦИФИКА РАЗРАБОТКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1 Исследование институциональной структуры рынка коммерческой недвижимости.

2.2 Основные факторы инвестиционной стратегии объектов коммерческой недвижимости.

2.3 Методика разработки инвестиционной стратегии объектов коммерческой недвижимости.

ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1 Разработка и реализация инвестиционной стратегии объекта коммерческой недвижимости на примере строительства складского комплекса.

3.2 Реализация инвестиционной стратегии объекта коммерческой недвижимости на примере проекта строительства торгового центра

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости"

Актуальность темы исследования

Разнообразие источников финансирования операций с недвижимостью, а также различные сроки реализации проектов по созданию объектов недвижимости позволяют участникам рынка разрабатывать и реализовывать самые разные инвестиционные программы и стратегии. В последнее время рынок недвижимости стал привлекательным не только для стратегических инвесторов, но и для портфельных инвесторов, осуществляющих исключительно финансовые операции с объектами недвижимости.

Рост количества компаний, занимающихся коммерческой деятельностью на рынке недвижимости, заставляет игроков более ответственно относиться к формированию инвестиционного портфеля и привлечению финансовых ресурсов для осуществления проектов. В этой связи, разработка инвестиционной стратегии становится одним из важнейших факторов конкурентоспособности на рынке недвижимости.

Особое место на рынке недвижимости занимает коммерческая недвижимость. Данная ситуация обусловлена тем, что именно коммерческая недвижимость находится в наиболее динамичном обороте, приносит своим владельцам (пользователям) непосредственную пользу, позволяет реализовывать различные инвестиционные программы и является наиболее реально оцененным объектом купли-продажи на рынке недвижимости.

Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования. В этой связи, наличие специализированного инструментария, позволяющего разработать эффективную инвестиционную стратегию, будет полезно всем участникам финансовых отношений, как продавцам, как и потенциальным инвесторам.

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме. По итогам 2007 года общий объем инвестиций в сферу строительства коммерческой недвижимости вырос в 1,5 раз по сравнению с 2006, в 12 раз по отношению к 2005 и составил 6,3 млрд. долл1. Посегментный анализ также демонстрирует существенный рост рынкаю. Так, на 2006 г. было заявлено строительство торговых центров на 10,1 млн. м~, а доля вакантных торговых площадей в среднем по административным округам Москвы не превышает 2%~. В то же время, необходимо отметить, что по уровню обеспеченности офисными помещениями на душу населения Москва находится во втором десятке и уступает Брюсселю почти в 10 раз. На рынке складской недвижимости спрос существенно превышает предложение, оценивается в 2,4 млн. м~ и пока далек от насыщения. Рынок бурно растет, появляются новые игроки .

Рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 35%4. Устойчивое развитие экономики России, и наличие зарубежных источников капитала определяют направление вложений финансовых ресурсов - в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую недвижимость превышает 50%. По мнению экспертов, развитие рынка приведет к тому, что доходность вложений в недвижимость будет падать5. В этом случае ключевым фактором эффективности инвестиционных вложений в различные сектора коммерческой недвижимости будет являться наличие эффективной инвестиционной стратегии, учитывающей все особенности рынка коммерческой недвижимости. В этой связи, одной из главных задач современной экономической науки в сфере инвестиций в недвижимость является разработка методики формирования эффективной инвестиционной стратегии на рассматриваемом рынке.

1 По данным компании BlueStone. // http://www.bluestone.ru/articIe3/

2 Анализ рынка торговой недвижимости в 2006 г. // http://www.knightfrank.ru/on-line/files/7C9B501B-5F55-4867-93E5-4B12F3E96662/!kfrepo rtqlrus2007.pdf;

3 Перспективы развития рынка складской недвижимости Москвы, 2008 г. // http://www.knightfrank.ru/on-Iine/files/C6F6F2A0-00C5-4C6F-8351

B66D142C3ED3/industrialoutlook2008.pdf;

4 Анализ инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2006 г. // Внутренняя мастерская компании Knight Frank; - М.: 2007 г.

5 По данным компании Knight Frank http://www.knightfrank.ru/on-line/fiIes/7C9B501B-5F55-4867-93E5-4B12F3E96662/!kfreportqlrus2007.pdf.

Следует отметить, что рынок недвижимости существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление, большинство из которых являются транзакционными. Повышен на рынке недвижимости и риск в связи со сложностью процессов. Сложность процедуры оформления и разнообразие имеющейся информации предопределяют необходимость появления на рынке специализированных консалтинговых компаний, оказывающих информационные, юридические и маркетинговые услуги другим игрокам рынка коммерческой недвижимости.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод об актуальности проблематики разработки инвестиционной стратегии создания объектов недвижимости с учетом специфики рынка коммерческой недвижимости и условий развития современной экономики России.

Степень изученности проблемы

Исследованию коммерческой недвижимости как экономической категории и рынка недвижимости как системы посвящены работы таких авторов, как Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Горемыкин В.А., Денисенко Е.Б., Кускова Т.А., Озеров Е.С., Старинский В.Н., Щербакова Н.А. Среди работ, посвященных системному анализу рынка недвижимости и роли различных участников рынка коммерческой недвижимости, хотелось бы выделить работы Гарина С.А., Лугового О.Н., Максимова С.Н., Коханенко В.В., Рахмана И., Лимонова Л.Э., Фирсовой М.В.

Проблемам разработки инвестиционной стратегии хозяйствующих субъектов были посвящены труды Бланка А.И., Бочарова В.В., Гитмана Дж., Джонка М.Д., Иванова Г.И. Однако перечисленные авторы рассматривали общую теорию инвестирования и не учитывали в своих работах специфику рынка коммерческой недвижимости.

Проблемами инвестирования в коммерческую недвижимость занимались

Вечер Н.Ф., Грибовский С.В., Грязнова А.Г.,

Ольховский А.А., Ревинский И.А., Рутгайзер В.М., Тарасевич Е.И. и др. Среди э зарубежных авторов, занимающихся проблемами инвестирования в коммерческую недвижимость, можно выделить работы Фридмана Дж., Ордуэя Н., Цукермана Г.А., Блевинса Д.Д. Филмора В., Веллингтона Д., Кайла Р. и др. Однако в работах данных авторов основное внимание уделяется проблемам оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, не затрагиваются проблемы разработки и реализации комплексной инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости.

Цель и задачи диссертации

Цель работы заключается в решении научной задачи по разработке методики формирования инвестиционной стратегии при создании объектов коммерческой недвижимости с учетом особенностей рынка коммерческой недвижимости как инвестиционной среды, а также региональных условий осуществления инвестиций. В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы следующие задачи:

1. Выявить основные особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиционной деятельности и уточнить классификацию основных объектов недвижимости.

2. На основе анализа состояния рынка коммерческой недвижимости города Москвы выявить основные тенденции, перспективы и барьеры его развития.

3. Уточнить основные особенности инвестиционной деятельности в регионах России и провести сравнительный анализ региональных рынков коммерческой недвижимости с рынком г. Москвы. Выявить основные противоречия и общие тенденции.

4. Разработать систему факторов инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости.

5. Сформулировать методику разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости.

6. Провести практическую реализацию программы разработки инвестиционной стратегии при реализации проекта создания объекта о коммерческой недвижимости на примере одного из сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования является инвестиционная деятельность девелопера, направленная на формирование проекта создания объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является реализация инвестиционной деятельности в рамках инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости.

Теоретическая основа исследования

Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам теории финансов, инвестиционной деятельности, отраслевых инвестиционных стратегий, экономики и управления недвижимостью; оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности предприятий и организаций; финансирования создания объектов коммерческой недвижимости. В ходе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы также официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1999-2007 гг.

При решении поставленных задач автором использованы различные статистические методы, в частности: средних величин, графический и табличный методы; методы прогнозирования, методы финансового, инвестиционного и экономического анализа, экономической оценки эффективности инвестиционных проектов, экспертные методы. При исследовании процесса разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости использовались методы финансового прогнозирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок.

Для достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов создания объектов коммерческой недвижимости.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту

Научная новизна исследования заключается в том, что в нем с учетом специфики инвестиционно-экономических свойств коммерческой недвижимости определены существенные особенности разработки инвестиционной стратегии при создании объектов коммерческой недвижимости, которые положены в основу методики разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости. Научная новизна диссертации содержится в следующих результатах:

1. Уточнена типология свойств недвижимости по следующим признакам: функциональное назначение; способ извлечения пользы собственником (пользователем); уровень сервиса на объекте; характер использования площадей; физические размеры в расчете на одного пользователя; структура пространства;, источник финансирования (приобретения). В результате проведенного исследования выделены характерные особенности коммерческой недвижимости, как типа недвижимости, выявлены отличительные особенности коммерческой недвижимости от других типов недвижимости.

2. Конкретизированы и ранжированы основные тенденции инвестиционной деятельности на полисегментном рынке коммерческой недвижимости в регионе, а также сформулированы основные тенденции развития регионального рынка коммерческой недвижимости: увеличение инвестиционной привлекательности бизнес-парков; рост основных финансовых показателей за счет сокращения сроков реализации инвестиционных проектов; инвестирование в реализацию мультифазных проектов; повышение удельного веса инвестиционных проектов, связанных с освоением промышленных территорий для создания объектов коммерческой недвижимости; перераспределение инвестиционных ресурсов в сторону повышения качества проектов офисной недвижимости.

3. Проведен комплексный сравнительный анализ региональных рынков коммерческой недвижимости, в результате которого выявлены основные особенности инвестиционной деятельности в регионах России. Данными особенностями являются: различия в оценке классности зданий; ограниченность платёжеспособного спроса на большинстве средне- и малодинамичных рынков; коммуникационные проблемы, обусловленные масштабом национального рынка коммерческой недвижимости в России; отсутствие единого информационного поля.

• 4. Сформулированы базисные особенности инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости: во-первых, высокая промежуточная ликвидность инвестиционного портфеля недвижимости, обусловленная тем, что лишь недвижимость обладает товарностью на всех стадиях создания объекта; во-вторых, ярко выраженная полисегментность рынка коммерческой недвижимости; в-третьих, многовариантность исходных условий, которую можно представить в виде пятиуровневого дерева проблем; в-четвертых, четкое распределение ролей и основных функций между участниками рынка коммерческой недвижимости; в-пятых, высокая социальная значимость инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости.

5. Предложена методика разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости, включающая следующие этапы: развернутый анализ и моделирование макроэкономической ситуации в регионе и конкретного сегмента рынка коммерческой недвижимости; анализ участка и района застройки; разработка комплекса предпроектных решений, в рамках которого производится составление комплексного плана строительства самого объекта; финансовый анализ целесообразности инвестирования средств в конкретный объект коммерческой недвижимости.

6. Предложена многоуровневая структура дерева проблем, учитывающая многовариантность решаемых задач при разработке инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости: первый уровень проблем: строительство / реновация; второй уровень проблем: выбор типа коммерческой 9 недвижимости с учетом основных тенденций и специфики конкретного сегмента; третий уровень проблем: определение класса создаваемого объекта; четвертый уровень проблем: определение характера дохода и стадии выхода из проекта; последний, пятый уровень проблем: выбор условий разработки инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости.

По своему содержанию работа соответствует п. 4.7 «Совершенствование способов и форм финансирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты» и п. 4.15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью).

Практическая значимость работы

Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка коммерческой недвижимости, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении текущего и перспективного состояния коммерческой недвижимости региона.

Использование предложенного алгоритма разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости позволит стратегическому инвестору или девелоперу повысить общую эффективность собственных вложений, повысить инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.

Апробация результатов

Основные результаты исследований докладывались на научно-практических конференциях по проблемам повышения эффективности инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости, в частности, на конференции «Коммерческая недвижимость: риски, рентабельность, развитие» (С-Пб, март, 2007 г.). Проведенный финансовый и инвестиционный анализ подтвердил экономическую обоснованность предложенной концепции, основываясь на расчете показателя внутренней ставки доходности (IRR) - 20% и показателя чистой текущей стоимости (NPV) - около 13,6 млн. долл. Основные положения диссертации прошли следующую практическую апробацию:

• предложенный алгоритм разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости использован компанией Knight Frank при разработке концепций объектов различных сегментов рынка коммерческой недвижимости;

• результаты исследований использованы для подготовки учебно-методических материалов и пособий при чтении учебного курса «Инвестиции в недвижимость» в Московской финансово-промышленной академии.

Основные положения диссертационной работы отражены в 5-ти публикациях общим объемом 2,25 печатных листа, в том числе в одной публикации в журнале, входящем в перечень ведущих научных рецензируемых изданий и журналов, определенных ВАК РФ.

Структура диссертации и публикации

Диссертационная работа изложена на 183 страницах печатного текста, включает 29 таблиц, 16 рисунков и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, в котором указано 129 наименований, и набора приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Репин, Антон Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования автором был получен ряд результатов, имеющих народнохозяйственное значение, как для развития рынка коммерческой недвижимости, так и для всей экономики России важных:

Во-первых, коммерческая недвижимость является самостоятельной экономической категорией, к которой применимы различные методы познания и инструменты анализа, в то же время ей присущи уникальные и характерные только ей особенности управления. В частности, объекты, коммерческой недвижимости генерируют доход и являются объектами коммерческого назначения, как по факту текущего использования; так и согласно концепции своего создания; собственник (пользователь) объекта коммерческой недвижимости получает доход при осуществлении коммерческой деятельности на территории данного объекта, либо реализует свои права по более высокой стоимости; по сравнению с другими типами недвижимости объекты коммерческой недвижимости обладают более высоким уровнем сервиса.

Во-вторых, в работе показано, что основными тенденциями развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы являются: увеличение инвестиционной привлекательности объектов нового для Москвы формата — бизнес-парков; сокращение сроков реализации инвестиционного проекта по строительству объектов коммерческой недвижимости, как следствие — рост основных финансовых показателей; инвестирование в реализацию мультифазных проектов; повышение удельного веса инвестиционных проектов, связанных с освоением промышленных территорий для создания объектов коммерческой недвижимости.

В-третьих, основными особенностями инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости являются: высокая промежуточная ликвидность инвестиционного портфеля недвижимости; ярко выраженная полисегментность рынка коммерческой недвижимости; многовариантность исходных условий; четкое распределение ролей и основных юо функций между участниками рынка коммерческой недвижимости; высокая социальная значимость инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости.

В-четвертых, широкий спектр оказываемых услуг, высокий профессионализм работников и возможности наиболее полного охвата рынка обуславливают высокую значимость консалтинговых компаний, как игроков рынка коммерческой недвижимости. Консалтинговые компании не фокусируют собственную деятельность на каком-либо одном этапе развития объекта коммерческой недвижимости, а оказывают полный набор специализированных услуг на первичном этапе развития, объекта; в частности, разрабатывают инвестиционную стратегию, проводят контролирующие мероприятия при проведении строительных работ, принимают участие в приемке здания в эксплуатацию. На последующих этапах развития объекта консалтинговые компании проводят комплексное обслуживание объектов недвижимости, организуют работу с арендаторами, а также обеспечивают взаимодействие собственника с органами контроля и надзора, и поставщиками коммунальных услуг.

В-пятых, автором предложен и апробирован на практике алгоритм разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости, состоящий из последовательности следующих шагов: развернутого анализа макроэкономической: ситуации в регионе и конкретного сегмента рынка коммерческой недвижимости; анализа участка и района застройки; финансового анализа целесообразности инвестирования средств в конкретный объект коммерческой недвижимости; разработки комплекса предпроектных решений. Таким образом, действуя по предложенному выше алгоритму, решая проблемы в соответствии с разработанным выше деревом, консалтинговая компания разрабатывает инвестиционную стратегию, используемую, например, девелопером при создании объекта коммерческой недвижимости.