Развитие ипотечного кредитования в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Омшанова, Эльвина Алексеевна

Введение.

Глава 1. Экономическое содержание ипотечного кредитования.

1.1.Сущность ипотеки и ипотечного кредитования. Основные виды ипотечных кредитов.

1.2. Объекты и субъекты ипотечного кредитования.

Глава 2. Ипотечное кредитование как комплексный процесс.

2.1. Особенности первичного рынка ипотечных кредитов.

2.2. Основные направления обращения ипотечных кредитов на вторичном рынке.

2.3. Система ипотечного кредитования в дореволюционной России.

Глава 3. Ипотечное кредитование в современной России.

3.1. Оценка условий развития ипотечного кредитования.

3.2. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях.

3.3 Перспективы развития ипотечного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие ипотечного кредитования в России"

Актуальность диссертационного исследования определяется необходимостью становления системы ипотечного кредитования в России в условиях адаптации хозяйства к рыночным отношениям.

Острота темы обусловлена тем, что в последние годы наблюдается сокращение объема инвестиций в российской экономике. Наметившиеся в экономике в первом полугодии 1997 года позитивные процессы не охватывают все ее сферы, в их числе инвестиционную активность, спад которой в январе-июне 1997 года составил 8,5 % по сравнению с соответствующим периодом 1996 года1. Сокращение инвестиционной активности не только подрывает процесс расширенного воспроизводства, но и ставит под угрозу обеспечение текущих потребностей простого воспроизводства.

Основной причиной спада инвестиционной активности стали изменения в социально-экономической и политической обстановке в России, в рамках которой, с одной стороны резко сократился объем государственных инвестиций, с другой - не сформировались благоприятные условия для использования других источников инвестиций. Учитывая общую нехватку источников финансирования, необходимо одновременно искать как пути пополнения этих источников, так и новые возможности финансирования с тем, чтобы обеспечить оживление в инвестиционной сфере.

Как показывает мировая практика, эффективно функционирующая система ипотечного кредитования способна обеспечить мобилизацию денежных средств на финансирование капитальных вложений, служить фактором экономического и социального развития страны.

Развитие ипотечного кредитования обусловлено тем, что долгосрочные и значительные по сумме кредиты требуют такого способа обеспечения, который мог бы существовать длительное время и при этом не требовал бы от заемщика значительных расходов. Таким видом обеспечения может служить

1 Текущие тенденции в денежно-кредитной сфере. - 1997,- №9 ипотека.

Ипотека представляет собой надежную форму гарантии погашения ссуды, ибо она предоставляется под недвижимое имущество, владелец которого не лишен права распоряжения им, и в то же время ипотека дает кредитору право в случае неуплаты долга в срок взыскать и продать недвижимость.

Ипотечный кредит в силу своего долгосрочного характера требует наличия устойчивых ресурсов, что достигается при помощи существования вторичного рынка ипотечных кредитов, способного привлечь необходимые финансовые ресурсы за счет обращения закладных, оформленных в процессе предоставления ипотечного кредита, и появления вторичных ипотечных ценных бумаг.

Отечественная система ипотечного кредитования находится в настоящий период в начальной стадии своего формирования. Однако потенциал ипотечного кредитования кроется в вовлечении в кругооборот денежных средств, реально обеспеченных стоимостью, что придаст дополнительную устойчивость финансовой системе России.

При этом основой решения служит изучение отечественного и зарубежного опыта организации системы ипотечного кредитования.

Степень разработанности проблемы.

Проблемам ипотечного кредитования были посвящены работы отечественных ученых России XIX века - А.Б.Биммана, А.И.Гурьева, И. Брошевского, И.И.Кауфмана, П.П.Мигулина, Я.И. Печерина, Я.А.Сербиновича, С.С. Хру-лева и др.

Переход к рыночным отношениям возродил интерес к ипотечному кредитованию и возможностям его адаптации в современных условиях. В последние годы появился ряд публикаций на эту тему. Ипотека, ипотечный кредит нашли отражение в работах С.А. Андрюшина, В.И. Бусова, В.И. Букато, В.Д. Мехрякова, Н.Проскуряковой и др. Однако данные публикации затрагивают отдельные аспекты ипотечного кредитования. Поэтому назрела необходимость в комплексном исследовании.

Объектом исследования является ипотечное кредитование как элемент

ЭКОНОМИКИ.

Предметом исследования выступает система экономических отношений, складывающихся в процессе ипотечного кредитования.

Цель диссертационного исследования состоит в комплексном анализе системы ипотечного кредитования на основе изучения накопленного мирового и отечественного опыта в этой сфере, выработке предложений по организации ипотечного кредитования в современных условиях.

Исходя из цели диссертационного исследования, автором поставлены следующие задачи:

- рассмотреть экономическое содержание ипотечного кредитования, его особенности, виды ипотечных кредитов, персонифицировать объекты и субъекты ипотечного кредитования;

- исследовать составные элементы и механизм ипотечного кредитования: первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов;

- провести анализ параметров системы ипотечного кредитования в дореволюционной России;

- оценить условия развития ипотечного кредитования, его особенности и перспективы в современных условиях.

Методологической основой диссертационного исследования послужили принципы диалектической логики, единства логического и исторического. В процессе работы использовались такие приемы, как системный подход, анализ и синтез, методы экономико-статистических сравнений.

Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам теории и практики ипотечного кредитования. При разработке темы автор опирался на нормативно-правовые документы, статистические материалы России и зарубежных стран.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что на основе тщательной научной оценки мирового и отечественного опыта ипотечного кредитования разработаны принципы формирования ипотечного кредитования в России в условиях адаптации хозяйства к рыночным отношениям.

Наиболее существенные результаты, полученные соискателем:

- проведено комплексное исследование ипотечного кредитования;

- на основе анализа мирового и отечественного опыта ипотечного кредитования обоснованы положения по функционированию системы ипотечного кредитования;

- разработаны предложения по повышению результативности ипотечного кредитования;

- выявлены основные среднесрочные и долгосрочные направления ипотечного кредитования.

Практическая значимость работы состоит в возможности применения ее положений в деятельности ЦБ РФ, Министерства Финансов РФ, Агентства по ипотечному кредитованию, специализированных коммерческих банков, при подготовке курсов финансовых дисциплин.

Практическую ценность имеют:

- рекомендации по формированию ипотечного кредитования как целостной многофажторной системы;

- предложения по целенаправленному вовлечению государства в систему ипотечного кредитования;

- схемы взаимодействия субъектов ипотечного кредитования;

- рекомендации по организации вторичного рынка ипотечных кредитов и адекватных им ценных бумаг.

Апробация работы. Основное содержание диссертационного исследования использовано в деятельности КБ "Элистинский городской банк" (Республика Калмыкия), Министерства экономики Республики Калмыкия.

Положения и выводы работы представлены автором на Плехановских чтениях в Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова и нашли свое отражение в опубликованных статьях. Они использовались в лекциях по учебным курсам "Банковское дело", "Кредитование и расчеты", "Денежное обращение, финансы и кредит".

Логика и структура диссертации определялись поставленными целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Омшанова, Эльвина Алексеевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенного нами исследования были сделаны следующие выводы и предложения.

1. Ипотечное кредитование представляет собой комплексную систему экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества, финансовые ресурсы для которых в существенной мере формируется на рынке ценных бумаг.

Среди основных особенностей ипотечного кредитования выделены следующие: целевая направленность, долгосрочный характер, взаимосвязь с недвижимостью, специфичность финансового обеспечения, широкий круг участников, ипотечный порядок обеспечения надежности кредиторов и инвесторов. В процессе работы дана классификация ипотечных кредитов по критериям: объекта, субъекта кредитования, кратности использования объекта залога, процентной ставки, способа погашения, степени участия кредитора (схема 2, см. с.12).

2. Для системы ипотечного кредитования характерно функционирование следующих субъектов: заемщика, в роли которого выступают отрасли, имеющие потребность в долгосрочном капитале (сельское хозяйство, промышленность, жилищное строительство), а также население, для которого ипотечное кредитование рассматривается как средство решения жилищной проблемы; кредиторов - совокупности специализированных и универсальных банков, для которых ипотечное кредитование выступает перспективным направлением деятельности, инвесторов, предоставляющих свои финансовые ресурсы, государства, создающего правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования, стимулирующего всех участников и уменьшающего риски кредиторов и инвесторов; совокупности институтов, обеспечивающих ипотечный процесс - оценочные, страховые компании, депозитарные институты, фондовая биржа. Широкие возможности для ипотечного кредитования открываются при объединении усилий государства и частных структур.

3. Система ипотечного кредитования должна выполнять две основные функции: во-первых, обеспечивать мобилизацию средств на финансирование кредитов, и, во-вторых, предоставлять и обслуживать эти кредиты, то есть в системе складываются два рынка: первичный рынок и вторичный рынок ипотечных кредитов, от целостности которых зависит результативность ипотечного кредитования. Существенным моментом ипотечного кредита является привязанность к объекту, выступающему и как предмет финансирования, и как обеспечение кредита. При этом немаловажная роль в ипотечном кредитовании отводится оценке недвижимости, поскольку на надежность своевременного возврата ипотечного кредита влияют состояние заложенной недвижимости и предел доли недвижимости, под залог которой можно предоставить кредит. В работе выделяются три базовых метода оценки, их приемлемость для различных видов недвижимости, составляющих потенциальные объекты ипотечного кредитования. На условия кредитования оказывают влияние такие составляющие, как объект залога, стоимость недвижимости, предельный размер ипотечного кредита, размер обслуживания долга, ипотечная постоянная и ранг ипотечного кредита.

4. В ходе проведенного исследования выделены три направления вторичного рынка ипотечных кредитов: прямая продажа ипотечных кредитов, система ипотечных облигаций (закладных листов), процесс секьюритизации, особенности каждого сведены в сравнительной таблице (приложение 5).

Если прямая продажа ипотечных кредитов связывается с уступкой закладных как ценных бумаг (или при отсутствии такого статуса - с обращением долговых обязательств), то два последних рассматриваются как преобразование ипотечных кредитов в ценные бумаги.

На наш взгляд, большие перспективы открываются с приданием закладной статуса ценной бумаги. Однако целесообразно ввести государственную регистрацию уступки закладных. Так, в последнем варианте закона "об ипотеке" от 24 июня 1997 года (отклоненном Президентом РФ) предусматривается возможность уступки закладной без нотариального удостоверения и государственной регистрации в отличии от уступки договора об ипотеке. На наш взгляд, такая процедура уступки закладной может привести к потере надежности информации о степени обременения залога и к отсутствию контрольного и гарантийного механизма уступки прав. Значимость такого механизма определяется возможностью эмиссии ипотечных ценных бумаг на базе закладных, а разработка эмиссии и погашение ипотечных ценных бумаг требует точного знания прав залогодержателя и их реальной стоимости.

Для организации вторичного рынка ипотечных кредитов важен учет опыта мирового и отечественного (до 1918 года) ипотечного кредитования. Автор считает целесообразным учесть следующие положения:

- закрепление за ипотечными институтами прав на эмиссию ипотечных ценных бумаг;

- отделение ипотечных операций от традиционных кредитных;

- введение системы регистрации ипотечных кредитов;

- создание гарантий обслуживания и погашения ипотечных ценных бумаг за счет формирования резервных фондов эмитента, а также специальных счетов, на которых бы аккумулировались средства для инвесторов;

- организация контроля за соответствием сумм ипотечных ценных бумаг и массы покрытия с привлечением третьих сторон (например, депозитариев);

- организация хранения закладных, составляющих основу эмиссии ипотечных ценных бумаг;

- возобновляемая эмиссия ипотечных ценных бумаг на сроки меньше, чем выданые ипотечные кредиты;

- регулирование ипотечного кредитования по делимости ипотечного права.

5. В ходе проведенного исследования ипотечного кредитования в дореволюционной России были выявлены основные особенности по различным ипотечным институтам, выделенные в отдельную таблицу (приложение 6).

Практика ипотечного кредитования в дореволюционной России представляет для нас источник бесценной информации. Среди особенностей ипотечного кредитования в дореволюционной России наиболее интересными на наш взгляд являются следующие: а) Определение суммы кредита с учетом субъекта и объекта кредитования. Такая практика нашла применение исключительно в Крестьянском поземельном банке, когда при покупке земли в единоличное владение допускалась выдача кредита в размере 90-100% стоимости земли; б) Использование дополнительных ссуд как следствие произведенных заемщиком улучшений или приобретений недвижимости; в) Обеспечение гарантий инвесторам осуществляется за счет ограничения размеров ипотечных кредитов по оценочной стоимости, преимущественного права взыскания долга для ипотечного института ( по существу имеет место первая ипотека), соразмерности эмиссии закладных листов с собственным капиталом ипотечного института; г) Непосредственное участие государства в ипотечном процессе через систему контроля за деятельностью ипотечных институтов, за процедурой эмиссии и погашения закладных листов, а также путем создания государственных ипотечных институтов (Государственного Дворянского и Крестьянского земельных банков). Немаловажную роль сыграло государство в стимулировании процесса обращения закладных листов, в частности, прием в залог закладных листов в расчетах по казенным подрядам, по ссудам в Государственном банке, организация выплаты купонов по закладным листам в отделениях Государственного банка; д) Хранение части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах, а также государственных ипотечных ценных бумагах.

6. Основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования служит разумная балансировка интересов залогодателей, заинтересованных в привлечении финансовых ресурсов без дополнительных затрат; кредиторов, заинтересованных в обеспечении возвратности кредитных ресурсов; общества в лице государства, заинтересованного в оборотоспособно-сти недвижимости, в ликвидации разрыва между финансовым и реальным секторами экономики. Становление системы ипотечного кредитования в современных условиях требует разработки комплекса мер: а) В части ипотечного законодательства. При этом стоит обратиться к опыту дореволюционной России. А именно, традиционными нормами ипотечного права призвались следующие:

- оставление недвижимость в собственности и владении залогодателя;

- право кредитора взыскать недвижимость в случае неисполнения заемщиком своего обязательства;

- очередность удовлетворения требования. б) В области государственной поддержки ипотечного кредитования.

Обязательной предпосылкой широкого распространения ипотечного кредитования является государственная поддержка в отношении данной системы. На государство возлагаются следующие функции: разработка системного ипотечного законодательства, контроль за финансовой устойчивостью и безопасностью рынков ипотечного кредита, формирование системы защиты инвесторов в ипотечном кредитовании; стимулирование ипотечных кредитных операций (льготная налоговая и денежно-кредитная политика, предоставление гарантий, содействие в формировании инфраструктуры вторичного рынка ипотечных кредитов). Государственное участие в ипотечном кредитовании может проявляться также через организацию земельного банка, основная задача которого состоит в накоплении средств, включая выпуск ипотечных ценных бумаг. в) В части развития ипотечных институтов. Необходимо законодательно закрепить право кредитования под залог недвижимости и государственным, и коммерческим банкам, и иным кредитным институтам, разработать принципы деятельности и круг доступных операций ипотечных институтов. В работе предусматривается создание системы земельного ипотечного кредитования, вовлекающей земельный банк и сеть обществ взаимного кредита, коммерческих банков ( своего рода агентов земельного банка по представлению ипотечных кредитов). В основную задачу земельного банка входит организация финансирования ипотечного кредитования. При этом основополагающими принципами деятельности могут стать:

• соответствие обращающихся ипотечных облигаций и ипотечных кредитов по сумме основного долга и процентных платежей;

• возможность создания покрытия, сформированного в денежной форме, для гарантированное™ погашения ипотечных облигаций;

• соответствие ипотечных кредитов стандартам:

- определенное соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости;

- наличие гарантий юридической чистоты имущественных прав залогодателя на предмет залога.

7. Благоприятная окружающая среда для развития ипотечного кредитования формируется под воздействием ряда факторов (политические, экономические, правовые, институциональные).

Среди основных факторов, препятствующих развитию ипотечного кредитования как источника инвестиционного процесса автор выделяет следующие: низкая платежеспособность юридических и физических лиц, высокие темпы инфляции (до середины 1996 года), недостаточность долгосрочных ресурсов, отвлечение ресурсов банков на обслуживанию государственного долга, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов, системного ипотечного законодательства, слабость специализированных организаций, обеспечивающих ипотечное кредитование: регистрирующих органов, их разобщенность в части регистрации недвижимости (до июня 1997 года, когда в федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" называются единственными регистраторами прав на недвижимость и сделок с ней органы юстиции), страховых компаний как гарантов защиты кредиторов, инвесторов, оценочных фирм, отсутствие информационной и базы в части определения доходной стоимости недвижимости.

8. Отсутствие должной законодательной базы в отношении сделок с земельными участками стало определяющим в развитии ипотечного кредитования в жилищной сфере. В этой сфере получили распространение схемы с участием финансовых и риэлторских компаний; предприятий, субсидировавших жилищные ссуды; схемы накопления денежных средств на специальных счетах. Однако проблематичность в реализации права кредитора на взыскание заложенной недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств привело к распространению схем, предполагающих отчуждение недвижимости в пользу кредитора путем заключения договоров купли-продажи, аренды с правом выкупа. Эти схемы не требуют специального ипотечного законодательства, а потому могут функционировать в современных условиях правового вакуума в России.

В тоже время традиционная ипотечная схема исходит из отчуждения в пользу залогодержателя ипотечного права и делимости этого права (первая ипотека, вторая ипотека, последующие ипотеки). Преимущества схемы обеспечиваются также интеграцией с рынком ценных бумаг посредством обращения ипотечных кредитов. Эти черты могут быть реализованы только при наличии сбалансированности имущественных интересов участников ипотечного процесса.

9. Исходя из положения целостности ипотечного кредитования в работе выделяется модель взаимодействия субъектов ипотечного кредитования, где обговаривается возможность закрепления права ипотечного кредитования за ипотечными институтами (самостоятельный ипотечный институт, дочерние ипотечные структуры на базе универсальных банков, центральный ипотечный институт).

Ключевым вопросом становится обеспечение финансовой базы ипотечного кредитования, построенной либо на системе сбережений (в частности, жилищной накопительной системе в рамках сберегательных институтов), либо посредством размещения ипотечных ценных бумаг.

При этом мобилизация финансовых ресурсов на рынке ценных бумаг может происходить в рамках выпуска ипотечных ценных бумаг на основе составленного ипотечным институтом портфеля приобретенных ипотечных кредитов; разработки единого стандарта ипотечной облигации и наделение правом эмиссии первичных кредиторов; обращение долговых обязательств заемщиков. Допускается, что по первому варианту мобилизации необходимых ресурсов будет развиваться жилищное ипотечное кредитование. Организация Агентства по ипотечному кредитованию дает основание предположить о развертывании модели ипотечного кредитования: сеть коммерческих банков -агентство - инвесторы.

Среди основных моментов становления жилищного ипотечного кредитования выделяются: введение в рыночный оборот закладной и ипотечных ценных бумаг, развитие однородного рынка ипотечных кредитов, определение институциональной основы обслуживания ипотечных кредитов и ценных бумаг.

10. Потребность в ипотечном кредитовании становится насущной во многих сферах народного хозяйства России, особенно в сельском хозяйстве и жилищном строительстве. Достоинством ипотечного кредитования является его обеспечение недвижимостью, особенность которой (физическая устойчивость, реальная стоимость, связь технологии ипотеки с рынком ценных бумаг) позволяет привлекать финансовые ресурсы для поддержания и развития материального производства.

Становление соответствующей мировым стандартам и поддерживаемой государством системы ипотечного кредитования будет способствовать решению проблем инвестирования промышленности, сельского хозяйства и жилищного сектора в России, социально-экономическому подъему общества.