Развитие организационно-экономического механизма управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Колесников, Виктор Викторович

Введение

ГЛАВА 1. ОСНОВЫ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА СУБРЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ В РОССИИ

1.1 Экономическая сущность недвижимости и ее роль в экономике муниципалитета

1.2 Теоретические основы управления муниципальной недвижимостью

1.3 Мониторинг системы управления недвижимостью в г. Липецке

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1. Городская политика в области управления недвижимостью в г. 58 Липецке

2.2. Оценка современного состояния аренды муниципальной недвижимости в г. Липецке.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В Г. ЛИПЕЦКЕ

3.1. Экономический эффект от внедрения мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью в г. Липецке

3.2. Направления совершенствования организационно-законодательной базы в процессе управления муниципальной недвижимостью

3.3. Рекомендации по повышению эффективности процесса управления муниципальной недвижимостью 114 Заключение 130 Список литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие организационно-экономического механизма управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне"

Актуальность темы исследования.

Социально-экономические реформы, проводимые в российской экономике, вызвали трансформацию прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество, что, в свою очередь, привело к формированию многоукладного комплекса, состоящего из государственной, муниципальной, частной и других видов собственности.

Данные преобразования привели к изменению механизма управления муниципальной недвижимостью. Вместе с тем применяемые механизмы управления муниципальной недвижимостью не достаточно совершенны. Это связано с отсутствием единого методологического подхода к управлению муниципальным имуществом на всех уровнях законодательной и исполнительной власти.

Решение данной проблемы лежит в плоскости создания стройной, экономически и логически выверенной системы управления муниципальным недвижимым имуществом, которая позволит муниципальным властям повысить эффективность управления муниципальным образованием. Создание такой системы связано с поиском оптимальных механизмов управления муниципальным недвижимым имуществом, что является темой данного исследования.

Вследствие этого, актуальность диссертационного исследования обусловлена рядом вопросов, на которые необходимо найти ответы:

• какие механизмы управления муниципальным недвижимым имуществом являются наиболее адекватными в современных условиях?

• какова специфика муниципального уровня управления недвижимостью?

• что представляет собой муниципальная собственность города Липецка, с точки зрения управления недвижимым имуществом?

• каковы направления развития организационно-экономического подхода к управлению муниципальным недвижимым имуществом?

Степень разработанности проблемы.

Вопросы экономического управления недвижимым имуществом в России рассматривались еще в начале XX века и в период НЭПа. Так книга Л.А. Велихова «Основы городского хозяйства», изданная в последний раз в 1928 г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления.

В советский период, в связи с ликвидацией муниципальной власти, проблемы управления муниципальной собственностью, в том числе муниципальной недвижимостью не рассматривались. Только с восстановлением в стране муниципальной власти после 1991 года вопросы экономического управления муниципальным недвижимым имуществом снова приобрели свою актуальность.

Среди первых современных исследователей можно выделить труды В.А. Горемыкина, C.B. Грибовского, П.Г. Грабового, И.Е. Рисина, H.A. Щербакова, исследовавших экономику и вопросы управления недвижимостью; А.Н. Луняк - изучавшего проблемы привлечения независимых управляющих к работе с объектами городской недвижимости; Е.С. Озерова - изучавшего вопросы управления муниципальной недвижимостью; Е.И. Тарасевича, Г.М. Стерника, В.В. Смирнова - проводивших анализ рынков недвижимости; A.B. Черняка -изучавшего вопросы оценки городской недвижимости.

Особое внимание в настоящее время уделено аспектам управления муниципальным имуществом в исследованиях В.Н. Ивановой, Ю.Н. Гузова, разработавших технологии управления муниципальной собственностью; В.В. Григорьева, И.А. Остриной, исследовавших проблемы формирования и развития системы управления муниципальной недвижимостью; Т.Г. Осадчей, В.М. Юрьева, изучивших вопросы эффективного управления муниципальной собственностью.

Вопросы управления недвижимостью также широко представлены в зарубежной литературе в трудах Дж. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона, проведших анализ и оценку приносящей доход недвижимости; Г. Цукермана, Дж. Блевинса, исследовавших развитие недвижимости; Л. Гитмана, изучавшего основы инвестирования в недвижимость.

Анализ литературы, посвященной исследованию управления муниципальным недвижимым имуществом, показал, что большая часть работ носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения данной проблемы. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, таких как Москва, Санкт-Петербург, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением муниципальным недвижимым имуществом.

Актуальность перечисленных проблем, их недостаточная теоретическая разработанность на региональном уровне и практическая значимость проблемы исследования определили тему, объект и предмет исследования, обусловили постановку цели и задач диссертационной работы.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании научного предположения, что на основе оптимизации методики определения арендной платы за сдаваемое в найм муниципальное имущество возможно повышение социально-экономической результативности управленческих решений муниципалитета.

Цель и задачи исследования.

Целью исследования является определение направлений развития организационно-экономического механизма управления собственностью муниципалитета, в частности, разработка инструментария управления недвижимым имуществом в г. Липецке.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

• обосновать экономическую сущность недвижимости и ее роль в экономике муниципалитета;

• определить теоретические основы управления муниципальной недвижимостью;

• выявить проблемы, существующие в системе управления недвижимостью в г. Липецке;

• провести анализ городской политики в области управления недвижимостью г. Липецка;

• дать оценку современного состояния аренды муниципальной недвижимости;

• выявить экономический эффект от внедрения мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью;

• разработать направления совершенствования организационно-правовой базы в процессе управления муниципальной недвижимостью;

• предложить рекомендации по повышению эффективности процесса управления муниципальной недвижимостью.

Объектом исследования является муниципальное образование, в части сформированного муниципального недвижимого имущества.

Предметом исследования являются управленческие решения, связанные с развитием организационно-экономического механизма управления муниципальным недвижимым имуществом.

Методологическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления экономическими и социальными системами, отечественный и зарубежный опыт использования муниципальной собственности.

Законодательно-правовую базу исследования составили Законы Российской Федерации, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, касающиеся недвижимости, Концепция управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации, нормативно-правовые акты Липецкой области и г. Липецка в сфере управления недвижимостью, как в действующих редакциях, так и в проектных.

Проведенное исследование основывалось на следующих методах: общенаучные приемы анализа и синтеза, сравнительный анализ, статистический и системный анализ, линейный регрессионный анализ, программные средства Microsoft «Excel».

Информационная база исследования включает данные Федеральной службы государственной статистики, территориальных органов федеральной службы государственной статистики по Липецкой области, статистические материалы, опубликованные в научной и периодической литературе, экспертные оценки ведущих специалистов администрации Липецкой области и администрации г. Липецка.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что доказана необходимость развития организационно-экономического механизма управления недвижимым имуществом в сфере формирования системного подхода к оценке и внедрению методик расчета арендной платы за сдаваемую в найм муниципальную собственность.

Основные результаты, обладающие новизной, включают следующее:

1. Изложена специфика городской политики в области управления недвижимостью, которая заключается в том, что основой организационно-экономического механизма управления собственностью муниципалитета является комплекс административных, организационных и технических решений, направленных на повышение эффективности реализации экономических интересов населения.

2. Проведен мониторинг состояния муниципальных арендных отношений в г. Липецке, который показал, что важнейшей формой управления муниципальной собственностью, приносящей максимальный доход для города, является сдача в аренду нежилых помещений и земли.

3. На основе предложенной методики расчета арендной платы за сдаваемую в найм муниципальную недвижимость и разработанной управленческой модели (на основе линейно регрессионного анализа) определен экономический эффект от внедрения мероприятий по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью. Сделан вывод, что бюджет г. Липецка не дополучил значительные денежные средства от сдачи в аренду недвижимого имущества, что было вызвано отсутствием адекватных методов определения арендной платы.

4. В рамках развития организационно-экономического механизма управления муниципальной собственностью в г. Липецке предложены программные мероприятия, совершенствующие законодательную базу финансовых отношений в сфере повышения эффективности управления недвижимым имуществом.

5. Разработаны рекомендации, позволяющие повысить эффективность процесса управления муниципальной недвижимостью в г. Липецке, среди них: построение системы управления муниципальной недвижимостью; усовершенствование системы учета и регистрации недвижимого имущества муниципального образования; проведение информатизации процессов управления муниципальной недвижимостью; закрепление практики оценки недвижимой муниципальной собственности; усовершенствование системы управления городской недвижимостью; внедрение практики назначения управляющих недвижимостью.

Научная и практическая значимость исследования определяется его изначальной ориентацией на решение актуальных задач муниципального управления, возникающих в работе Департамента экономики г. Липецка.

Авторская методика определения арендной платы за сдаваемую в найм муниципальную собственность была использована при разработке комплексной программы управления муниципальной собственностью г. Липецка.

Также рекомендации по совершенствованию управления отдельными объектами муниципальной собственности легли в основу ряда нормативных актов, принятых органами местного самоуправления г. Липецка, что подтверждается справками о внедрении.

Сформулированные теоретические положения и выводы диссертационного исследования внедрены в учебный процесс и использованы на лекционных и семинарских занятиях со студентами Липецкого государственного технического университета по дисциплинам «Управленческие решения», «Проблемы переходной экономики», что подтверждается справками о внедрении.

Апробация работы. Основные положения, выводы и рекомендации нашли свое отражение:

• в публикациях, в том числе по теме диссертации;

• в докладах на научно-технической конференции аспирантов и студентов инженерно-строительного факультета ЛГТУ (г. Липецк, 2003 г.), научной конференции студентов и аспирантов ЛГТУ (г. Липецк, 2004 г.), научно-технической конференции аспирантов и студентов ИСФ (г. Липецк, 2005 г.), областной межвузовской научно-практической конференции «Проблемы и альтернативы формирования социально ориентированного экономического развития региона» (г. Липецк, 2005 г.), научной конференции студентов и аспирантов ЛГТУ (г. Липецк, 2006 г.).

Публикации.

Основные результаты исследования опубликованы в 9 научных работах, общим объемом 2,93 п.л. (в том числе, авторских 2,12 п.л.). Список публикаций приведен в конце автореферата.

Структура и объем работы. Цель, поставленные задачи, логика исследования определили структуру и содержание работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и библиографического списка.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Колесников, Виктор Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате написания данной работы получены следующие выводы: Во-первых, в ходе исследования нами было установлено, что материально-технической базой функционирования экономики любого муниципального образования является муниципальная собственность, в том числе муниципальная недвижимость, эффективное использование, которой должно стать основным источником дохода муниципального бюджета. Однако существующие сейчас схемы управления объектами муниципальной недвижимости не способствуют повышению доходности от их использования. Это связано с тем, что:

• имущество находящегося в распоряжении муниципальных органов, неспособно обеспечивать возможностей комплексного решения вопросов развития социальной базы, вследствие поспешно проведенной приватизация в начале 90-х годов;

• отсутствует должная нормативно-правовой база, а также имеется «временной разрыв» в сфере управления и использования муниципальной собственностью, что приводит к снижению эффективности управления;

• межбюджетные отношения таковы, что бюджеты большинства субъектов федерации зависят от субсидий и субвенций федерации, а муниципальные бюджеты - от бюджетов субъектов Федерации. Это не только препятствует комплексному и эффективному решению социальных задач территорий, но снижает уровень ответственности региональных органов за их решение;

• недостаточный уровень квалификации, а также отсутствие реальной ответственности за действие или за бездействие менеджеров-управленцев муниципальным имуществом приводит зачастую к неверным управленческим решениям.

Во-вторых, в ходе исследования нами было установлено, что доходы от использования муниципального коммерческого имущества города достаточно стабильно растут. Основная их доля - это аренда имущества и земли, субаренда и плата за совместное использование муниципального имущества. Поступления в муниципальные бюджеты от сдачи в аренду муниципального нежилого фонда в Липецке в 2002, 2003, 2004 и 2005 гг. составили соответственно 30,6, 39,3, 42,3 и 75 млн. руб. Рост поступлений от аренды муниципального имущества был достигнут не в результате увеличения предлагаемых площадей (наблюдалось значительное сокращением количества арендуемых нежилых площадей), а в результате увеличения ставок арендной платы. В этих условиях крайне важным, по нашему мнению, представляется обоснование ставок арендной платы относительно муниципального имущества. В данной ситуации основным направлением совершенствования организации арендных отношений должно стать более полное использование рыночных принципов сдачи имущества в аренду.

В-третьих, предложена методика расчета арендной платы за муниципальной имущество. Обоснование арендной платы, сдаваемых нежилых помещений, стало актуальной задачей для Департамента экономики города Липецка. В настоящее время эта задача решается с учетом сложившихся условий, в каждом конкретном муниципалитете органами управления на основе самостоятельно разрабатываемых методик. На основе проведенного статистического анализа, влияния размера арендной платы за сдаваемые в аренду муниципальное имущество на хозяйственную деятельность субъектов предпринимательской деятельности, была разработана методика расчета арендной платы. Методика позволяет:

• планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет;

• регулировать арендную плату в зависимости от вида имущества, продолжительности аренды, от деловой активности населения в разных районах города;

• направлять в нужное городу русло развитие рыночной инфраструктуры. В-четвертых, разработана модель оптимизации арендной платы. В связи с тем, что арендная плата устанавливается муниципальной властью по своему усмотрению, из соображений необходимого городу размера собираемых арендных платежей, то такой подход может не дать наибольшие сборы, и город получит меньше, чем это возможно по объективным условиям. По указанной причине мы разработали управленческую модель, которая позволит выполнить как контролирующую, так и корректирующую функцию при решении практических задач управления арендными отношениями между муниципалитетом и агентам рынка.

В основу нашей модели легла две идеи. Идея о прямой взаимосвязи между структурой затрат арендатора и существующей методикой расчета арендной платы, предложенная отечественным исследователем Тарасевечем Е.А. А также идея универсального алгоритма расчета арендной платы, предложенная известными иностранными авторами как Д. Фридман и Н. Ордуэй. Рассматриваемый алгоритм основан на зависимости между величиной рыночной стоимости недвижимости и ее потенциальной доходностью. В данном случае размер арендной ставки зависит от величины рыночной стоимости недвижимости и определяется исходя из ее потенциальной доходности.

Предложенная модель позволяет установить, какую часть рыночной стоимости арендуемой недвижимости фактически оплачивают арендаторы, при использовании существующей методики определения арендной платы и соответствующей его структуре затрат, и вносить корректировку в существующую методику расчета арендной платы.

В-пятых, рассмотрен эффект от внедрения мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью в г. Липецке. Являясь собственником достаточно большого количества объектов имущества, муниципалитет сталкивается с проблемой повышение эффективности муниципальной недвижимости. В этом случае для повышения экономической эффективности муниципальной собственности необходимо изменение ее структуры путем увеличения доли объектов, приносящих доход муниципальным образованиям, за счет сокращения той их части, которые требуют для своего функционирования расходов муниципальных бюджетов.

Основным выходом из этой ситуации является формирование эффективной системы управления муниципальной недвижимостью. Данная система является необходимой для обеспечения использования недвижимого имущество в качестве инструмента экономического развития города. По нашему мнению, основой для создания эффективной системы управления муниципальной недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

Оптимально распределив объекты недвижимости по различным вариантам их функционального предназначения, город максимизирует чистые доходы бюджета от недвижимости, находящейся в его собственности, и одновременном обеспечит себя необходимым количеством объектов недвижимости (с необходимыми качественными характеристиками), используемых в административных и социальных целях.

В-шестых, предложены направления совершенствования организационно-законодательной базы в процессе управления муниципальной недвижимостью.

Мы считаем, что ядром системы эффективного управления имущественным комплексом региона, в том числе и в городе Липецке, может стать разработка и принятие нормативно-правового акта «Об имущественным бюджете», который позволит органам власти управлять имеющейся в их распоряжении собственностью, исходя из принципов экономической целесообразности, а не идеологических предпочтений, и превратиться в равноправные хозяйствующие субъекты рыночных отношений.

Выделение имущественного бюджета предполагает разделение муниципального бюджета на две самостоятельные и равноправные части: административный бюджет и имущественный бюджет. Административный бюджет будет выступать как бюджет текущих расходов или бюджет функционирования, а имущественный бюджет будет являться инвестиционным бюджетом или говоря по-другому бюджетом развития. Такое разделение позволит, с одной стороны, обеспечить функционирование хозяйственного комплекса за счет четко выделенных источников финансирования, а с другой стороны, обеспечить приток инвестиций и возврат заемного капитала. Сформировав оптимальный имущественный бюджет, власть фактически сможет влиять на экономическую ситуацию, используя законы рыночной экономики.

В-седьмых, предложены мероприятия по улучшению процесса управления муниципальной недвижимостью в городе Липецке. В целях повышения эффективности реализации процесса управления муниципальной недвижимости, мы предлагаем провести следующие мероприятия:

1. Построить систему управления муниципальной недвижимостью;

2. Усовершенствовать систему учета и регистрации недвижимого имущества муниципального образования;

3. Провести информатизацию процессов управления муниципальной недвижимостью;

4. Закрепить практику оценки недвижимой муниципальной собственности;

5. Усовершенствовать систему управления городской недвижимостью посредством:

• организации системы регистрации недвижимости и прав на нее;

• организации системы государственной оценки недвижимости;

6. Внедрить практику назначения управляющих недвижимостью.