Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат- Ученая степень
- кандидата экономических наук
- Автор
- Никитина, Евгения Николаевна
- Место защиты
- Москва
- Год
- 2015
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.10
Автореферат диссертации по теме "Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования"
9 15-8/567
На правах рукописи
Никитина Евгения Николаевна
РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ
08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва 2015
Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель
Официальные оппоненты
Ведущая организация
доктор экономических наук Волович Николай Владимирович
Носов Сергей Иванович,
доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО "Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова", профессор кафедры управления проектами и программами
Косорукова Ирина Вячеславовна,
доктор экономических наук, профессор, НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», заведующая кафедрой оценочной деятельности и корпоративных финансов
ФГОБУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»
Защита состоится 03 декабря 2015 г. в 10-00 часов на заседании диссертационного совета Д 505.001.02 на базе ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 49, ауд. 406, Москва, ГСП-3, 125993.
С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале Библиотечно-информационного комплекса ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 49, комн. 203, Москва, ГСП-3, 125993 и на официальном сайте ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»: http://www.fa.ru.
Автореферат разослан 02 октября 2015 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 505.001.02 кандидат экономических наук, доцент
Мешкова Елена Ивановна
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Переход России на инновационный путь развития потребовал перестройки всей системы налогообложения. В качестве налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество граждан и юридических лиц относительно объектов недвижимости была установлена их кадастровая стоимость. При этом, в соответствии с рисунком 1, роль и значение имущественного налогообложения земельных участков и других объектов недвижимости для системы государственных и муниципальных финансов постоянно возрастает. Доля этих налогов в консолидированном бюджете Российской Федерации по итогам 2014 года составила 7%.
, ^Ьтвшнная !го^иотека_
Г-ОО^О-чечт-^-т О О О ~ — — — —
ооооооооо
N М ГЯ П И N М N N
ооооооооо ооооооооо
■ Налог на имущество физических лиц
«Налог на имущество организаций
® Земельный налог
Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.nalog.ru/ш77/related_activities/statistics_and_analytics/foпns/ (дата обращения: 03.02.2015).
Рисунок 1 - Динамика поступления имущественных налогов в бюджет
Российской Федерации
Особая роль и значение при этом придается кадастровой стоимости земельных
участков. Это связано и с тем, что, в соответствии с законодательством, на основании
величины кадастровой стоимости устанавливаются не только налоги за землю, но и
размер арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также стоимость,
уплачиваемая собственниками участков при приватизации и при установлении платежей
при изменении видов использования. Кроме того, кадастровая стоимость используется в
качестве базы для расчета штрафов за неиспользование земли по ее назначению. В
перспективе кадастровая стоимость важна и как ориентир для осуществления рыночных
сделок, а также для выдачи банковских кредитов под залог недвижимости. Таким
образом, фактически именно кадастровая оценка призвана обеспечить общество системной информацией о рыночных процессах в сфере недвижимости, без чего невозможно последовательное государственное регулирование этой важнейшей сферы экономики.
Придание государственной кадастровой оценке земель важной роли в регулировании всей системы земельно-имущественных отношений требует повышения качества организационно-кадрового и методического обеспечения этих работ. Сейчас отсутствие единой методологии и информационного обеспечения кадастровой оценки приводит к тому, что результаты кадастровой оценки земель в действительности отражают только субъективное мнение исполнителей работ при несоответствующем уровне достоверности результатов оценки. В итоге существенно подрывается доверие между государством, бизнесом и гражданами.
Усилившийся в последние годы резкий рост количества споров с правообладателями земельных участков как в специально созданных Комиссиях по оспариванию результатов кадастровой стоимости, так и в судах, приводит к тому, что местные и региональные бюджеты теряют устойчивость своей налоговой базы. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, только за 2014 год в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости снижение ее величины составило более 3 триллионов рублей. Сложившаяся ситуация приведет к тому, что размер дохода, который не будет получен региональными и местными бюджетами в 2015 году, превышает 46 миллиардов рублей.
Решение проблемы достоверности результатов государственной кадастровой оценки земель возможно только при помощи совершенствования самой системы кадастровой оценки, а также методических подходов, применяемых при расчете кадастровой стоимости. При совершенствовании методического обеспечения необходимо, в том числе, сосредоточиться на кадастровой оценке земель недропользования, которым в настоящее время не уделяется должного внимания, несмотря на то, что, учитывая особенности российской экономики и ее сырьевую ориентацию, они формируют значительную долю поступающего в бюджетную систему Российской Федерации земельного налога.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросам определения стоимости земельных участков, включая участки, содержащие в себе полезные
ископаемые, посвящены исследования основоположников и наиболее выдающихся представителей классических научных школ, таких как: У. Петги, А. Смит, Д. Рикардо, И.Г. Тюнен, Дж. С. Милль, К. Маркс, Г. Джордж, А. Маршалл, Дж.Б. Кларк. Данные ученые исследовали особенности земельной и горной ренты, однако если часть из них придерживалась мнения об одних и тех же законах, формирующих два вида ренты, то другими отмечалось существование значительных различий между самой природой земельной и горной ренты, вызванных, в первую очередь, особенностью деятельности добывающего предприятия.
Результаты исследований современных ученых, изучающих вопросы горной ренты и оценки стоимости месторождений, отражены в работах К.К. Вальтуха, Н.В. Володомонова, O.E. Медведевой, Т.Б. Решетиловой, Э.Ю. Черкесовой, C.B. Чернявского. Однако данные исследователи рассматривали исключительно подходы и методы, применяемые к оценке месторождений, не уделяя внимания расчету стоимости расположенных над ними земельных участков.
К российским ученым, работы которых посвящены вопросам определения кадастровой стоимости земельных участков, относятся А.Ю. Буянов, Н.В. Волович, C.B. Грибовский, В.В. Григорьев, E.H. Иванова, С.П. Коростелев, С.И. Носов, A.JI. Оверчук, В.И. Петров, В.А. Прорвич, П.М. Сапожников, O.A. Скуфинский, С.Г. Стерник, М.А. Федотова. Среди современных зарубежных ученых, занимающихся вопросами оценки стоимости земельных участков, можно выделить В. Кляйбера, X. Дитериха, Дж. Эккерта, Р. Вессели, JI. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла.
Научные работы указанных авторов отражают особенности кадастровой оценки земельных участков, однако в большинстве своем не касаются исследования вопросов кадастровой оценки земельных участков недропользования. Это связано с тем, что в России, в отличие от стран с развитым рынком недвижимости, рынок земельных участков еще только формируется, что сильно затрудняет проведение системного анализа влияния различных факторов на такой сложный сегмент рынка, как рынок земельных участков недропользования. При этом сам этот сегмент рынка играет значительную роль для экономики в силу сложившейся ее структуры.
Нерешенность отмеченных и сопутствующих им вопросов в области кадастровой оценки земельных участков недропользования определила цель, задачи и структуру диссертационного исследования.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью исследования является решение научной задачи развития и совершенствования методов расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования.
Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:
- обосновать необходимость учета и идентификации прав на недра при оценке земельных участков;
- доказать целесообразность выделения земель недропользования в особую группу земельных участков;
- выявить несоответствия в современном методическом обеспечении в части кадастровой оценки земельных участков, содержащих полезные ископаемые;
- обосновать возможность применения зарубежного опыта оценки земельных участков, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых, в российских условиях;
- систематизировать факторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования, определить среди них наиболее значимые для кадастровой оценки;
- разработать методику расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования;
- произвести апробацию разработанной методики, оценить ее эффективность и результативность.
Объектом исследования являются земельные участки недропользования, входящие в состав земельно-имущественного комплекса добывающих предприятий.
Предметом исследования служит кадастровая стоимость земельных участков недропользования, входящих в состав земельно-имущественного комплекса добывающих предприятий.
Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).
Методология и методы исследования. Теоретическая и методологическая основы диссертационного исследования базируются на основных положениях, подходах и методах экономической теории, теории систем и системного анализа, а также выводах,
содержащихся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теории стоимостной оценки, в частности, по оценке стоимости недвижимости для целей налогообложения. Методологическую базу исследования составили инструменты и ключевые положения следующих научных дисциплин: налоги и налогообложение, теория бухгалтерского учета, теория оценки земли, управление стоимостью недвижимости, теория экономического анализа. При решении конкретных задач использовались общенаучные подходы и методы анализа, синтеза, индукции, дедукции, сравнения, группировки, табличного представления данных, экспертных оценок и другие.
Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок определения кадастровой стоимости в Российской Федерации, судебные решения Верховного суда России, Высших судов европейских стран с развитым рынком недвижимости, аналитические и статистические материалы Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной налоговой службы Российской Федерации. В процессе выполнения диссертационного исследования также использованы информационные ресурсы Международной ассоциации налоговых оценщиков, Международные и Европейские стандарты оценки, стандарты оценки Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (далее - стандарты оценки ГиСЭ), отчеты об определении кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов и земель промышленного назначения в Российской Федерации, зарубежная практика оценки, а также ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости выделения земельных участков недропользования в особую группу земельных участков, а также в предложении методического инструментария их кадастровой оценки.
Наиболее существенные положения исследования, выносимые на защиту:
1. Обоснована необходимость учета прав на недра при оценке земельных участков, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых. На основе сделанного вывода о невозможности разработки полезных ископаемых без приобретения прав на землю, предложено идентифицировать переход прав на
земельный участок над месторождением как отдельный сегмент рынка земельных участков, отличный от обычного оборота сельскохозяйственных или лесохозяйственных угодий (С.64-67).
2. В результате проведенного исследования российской теории и практики определения кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, доказана целесообразность их выделения в отдельную внекатегорийную группу, для чего предложено понятие «земельные участки недропользования», под которыми предлагается понимать: «земельные участки, предоставленные компаниям добывающего сектора и представляющие собой единый комплекс земельных участков, которые используются для осуществления всего перечня работ, связанных с добычей, обработкой и транспортировкой полезных ископаемых и продукта их переработки, а также со складированием отходов добывающего производства» (С.45-49).
3. Обоснована необходимость совершенствования методологии расчета кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, предполагающей применение различных методик оценки в зависимости от категории земель, к которой они относятся. По итогам проведенного анализа результатов кадастровой оценки земельных участков недропользования было выявлено, что несоответствия в действующих методиках приводят к возникновению существенных расхождений между удельными показателями кадастровой стоимости аналогичных по местоположению и виду использования земельных участков (более тысячи раз) (С.82-86).
4. Обоснована необходимость расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования в зависимости от стадии жизненного цикла расположенных на них объектов недвижимости, что позволяет на этом основании применить принципиально важные зарубежные рекомендации по расчету стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, в российских условиях для целей определения кадастровой стоимости земельных участков с учетом сложившегося на современном этапе информационного обеспечения кадастровой оценки, касающегося как рынка земельных участков, так и характеристик объектов оценки (С.94-100).
5. Доказано, что земельные участки недропользования представляют собой отдельный сегмент рынка земельных участков, которому присущи особые ценообразующие факторы. Выявлены и систематизированы наиболее значимые
факторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования, среди них определены наиболее значимые для кадастровой оценки: наличие полезных ископаемых, местоположение и вид разрешенного использования земельного участка (С.49-53).
6. Определены функциональные особенности земельных участков недропользования, которые дали возможность разработать методику расчета их кадастровой стоимости, в основу которой положено вхождение земельных участков недропользования в единый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия, функционирование которого направлено, в первую очередь, на повышение эффективности деятельности по добыче полезных ископаемых и их переработке. Весь комплекс земель добывающего предприятия связан единым технологическим процессом, и именно в этом, интегрирующем, качестве должен рассматриваться при кадастровой оценке. Произведена апробация разработанной методики на практическом примере, в частности произведена оценка потенциальных изменений в размере доходов местных бюджетов от предложенных преобразований в области кадастровой оценки земель недропользования, а также сделаны выводы об установлении более справедливых и равных условий для предприятий сферы недропользования в области налогообложения (С.106-126).
Теоретическая значимость исследования заключается в представлении системного анализа земельных участков недропользования как объекта оценки и разработке на этой основе методики их кадастровой оценки, в основу которой положены их функциональные особенности. В частности, предложена формулировка понятия «земельных участков недропользования», а также выявлены факторы, влияющие на их стоимость. Вынесенные на защиту положения работы можно интерпретировать как развитие методов определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков недропользования.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по совершенствованию системы кадастровой оценки земельных участков недропользования при проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков. Кроме того, полученные автором результаты исследования ориентированы на широкое применение в практике оценки рыночной стоимости участков, содержащих в себе полезные
ископаемые, а также на формирование программ учебных курсов, связанных с оценкой земельных участков.
Самостоятельное практическое значение имеют следующие результаты работы:
- введенное в оборот понятие «земельные участки недропользования», практическое использование которого позволяет учитывать при оценке неразрывную связь всего комплекса земельных участков добывающего предприятия;
факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков недропользования, которые позволяют составить мнение о текущем состоянии оценки и платформе для ее совершенствования;
- обоснование необходимости учета прав на недра при оценке земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, которое существенно расширяет сферу практического использования результатов исследования;
- методика определения стоимости земельных участков недропользования, которая может использоваться практикующими оценщиками как при расчете кадастровой стоимости для целей налогообложения, так и при расчете рыночной стоимости земельных участков недропользования.
Степень достоверности, апробация и внедрение результатов исследования. Автором представлены достоверные исходные данные, основанные на утвердившихся в науке и всемирно признанных положениях классиков экономической мысли, предложенная авторская методика базируется на общепринятых методах определения стоимости и находится в строгом соответствии с применяемыми на практике принципами оценки. Результаты научного исследования докладывались на 1-м Международном и междисциплинарном симпозиуме «Устойчивое развитие: фокус на городском и пригородном девелопменте» (1st International and Interdisciplinary Symposium «Sustainability: Focus on Urban and Peri-Urban Development») (Ливерпуль, Великобритания, Европейская академия по земельным отношениям, 1-3 сентября 2011 года); на 3-м Международном и междисциплинарном симпозиуме «Новые вопросы земельной политики в городском и региональном развитии» (3rd International and Interdisciplinary Symposium «New Challenges for Land Policies in Urban and Regional Development») (Дрезден, Германия, Европейская академия по земельным отношениям, 5-7 сентября 2013 года); на III Международном молодежном форуме финансистов (Москва, ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской
Федерации», 6-7 декабря 2013 года); на XXVI Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых «Экономическая стратегия развития субъектов макросреды и микросреды в условиях рыночной экономики» (Москва, Аналитический центр «Экономика и финансы», 31 мая 2014 года).
Диссертация связана с исследованиями, проведенными в Финансовом университете в рамках Государственного задания на 2014 год по теме: «Развитие системы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости» (№ государственной регистрации 01201463819).
Основные положения и выводы диссертационного исследования используются в работе Департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Министерства экономического развития Российской Федерации, проводимой в рамках совершенствования системы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Представленные в диссертационном исследовании рекомендации по совершенствованию системы кадастровой оценки земельных участков недропользования использованы при разработке проекта методических указаний о государственной кадастровой оценке, подготовленного рабочей группой по совершенствованию процедур определения кадастровой стоимости при Минэкономразвития России. В частности, применение рекомендаций по выделению земель недропользования в отдельную группу, позволяющих учесть особенности данного вида земельных участков, а также выводов о том, что земли недропользования представляют собой отдельный сегмент рынка земельных участков, которому присущи особые ценообразующие факторы, способствуют повышению качества государственной кадастровой оценки, а также росту обоснованности и справедливости ее результатов.
Материалы диссертации используются в практической деятельности Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», в частности используется разработанная в диссертации методика расчета стоимости земельных участков недропользования, в основу которой положены функциональные особенности рассматриваемых земельных участков, а также их вхождение в единый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия. По материалам исследования в практической деятельности компании внедрена рекомендация о необходимости учета фактора наличия полезных ископаемых при оценке земельных участков, а также предложенный расчет кадастровой стоимости
земельных участков недропользования в зависимости от стадии жизненного цикла расположенных на них объектов недвижимости. Предложенные авторские разработки по учету факторов, влияющих на стоимость земельных участков недропользования, позволили сформировать в компании особый, новый взгляд на формирование стоимости подобных объектов и методику их оценки. Применение авторской методики расчета стоимости земельных участков недропользования способствует повышению справедливости, обоснованности и точности результатов расчета стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, а также в целом способствует повышению качества оказываемых оценочных услуг, в том числе при выполнении работ по определению рыночной стоимости таких земельных участков для целей оспаривания их кадастровой стоимости.
Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании учебных дисциплин «Кадастровая оценка недвижимости и земли для налогообложения» и «Оценка имущества и бизнеса для целей налогообложения».
Внедрение результатов диссертационного исследования в указанных организациях подтверждено соответствующими справками.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 работ общим объемом 5,56 п.л. (авторский объем 4,39 п.л.), в том числе 4 работы общим объемом 3,92 п.л. (авторский объем 3,25 п.л.) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.
Структура и объем диссертационной работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка сокращений и условных обозначений, списка литературы, включающего 117 наименований, 3 приложений. Текст диссертации изложен на 172 страницах. Работа иллюстрирована 17 таблицами и 10 рисунками.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении работы обоснована актуальность темы диссертационного исследования, представлена ее степень научной разработанности, теоретическая и методологическая основы: определены цель и задачи исследования, соответствующие
цели объект и предмет исследования, отражены элементы научной новизны работы, ее практическая и теоретическая значимость.
Первая группа вопросов связана с анализом научных взглядов на земельный участок как объект недвижимости, выявлением особенностей землепользования, связанных с добычей полезных ископаемых, и предложением понятия «земельных участков недропользования» с выделением факторов, оказывающих влияние на их стоимость.
Произведенный анализ показал, что еще в XVIII веке между экономистами возникла дискуссия о том, является ли земля над рудниками составной частью земельного рынка или же она формирует особый сегмент рынка земельных участков, которому присущи особые характеристики. Приверженцы первой точки зрения доказывали, что между законами, регулирующими земельную ренту и ренту с рудников, нет никакого различия, поскольку теория горной ренты, аналогично теории земельной ренты, основывается на том, что причиной возникновения ренты с рудников является различное качество этих рудников. Сторонники обратной теории обосновывали свою позицию тем, что, в отличие от ситуации с сельскохозяйственной землей, когда рента устанавливается наименее плодородными землями, величину горной ренты регулирует рудник, обладающий более высокой продуктивностью. Продуктом земли является постоянно получаемый с нее доход, а продукт рудников - это изъятие из самого рудника накопленных в нем сокровищ. Ввиду того, что фермер возвращает арендованную землю в таком же состоянии, в котором он ее и получает (в отношении ее плодородия), а горнодобывающая компания не в состоянии этого сделать исходя из природы и цели своей деятельности, горная рента рассчитывается иначе, чем земельная рента.
Аналогичные споры между экономистами ведутся и в настоящее время. В практике как кадастровой, так и рыночной оценки, уже давно назрел вопрос о необходимости учета наличия полезных ископаемых, находящихся в недрах земельного участка, при расчете его стоимости. Единого мнения по данной проблеме не выработано и в научной литературе. Некоторые авторы считают необходимым при оценке земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, применять метод, основывающийся на величине запасов месторождения, производственных мощностях по добыче, а также планируемой продолжительности эксплуатации месторождения. Тем самым они склоняются к тому, что полезные ископаемые являются неотъемлемой
частью земельного участка и должны приниматься в расчет при его оценке. Другие же авторы полагают, что месторождения находятся на определенной глубине и поэтому не относятся к земельному участку, а, следовательно, не учитываются при его оценке.
Поскольку в российских стандартах оценки исследуемый вопрос не освещается, для решения данной проблемы автором были изучены требования зарубежных стандартов, а также нормативно-правовая база, регулирующая особенности землепользования, связанные с разработкой полезных ископаемых.
В рамках анализа зарубежных стандартов оценки (Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки и стандарты оценки ШСБ) было выявлено, что за рубежом вопрос о необходимости учета природных богатств при оценке земли решается однозначно, с указанием на то, что полезные ископаемые являются частью земельного массива и, следовательно, оказывают влияние на величину его стоимости.
Проведенный автором анализ российской нормативно-правовой базы, касающейся вопросов недропользования, показал, что действующее законодательство не содержит конкретной позиции о неразрывной юридической связи месторождения и расположенного над ним земельного участка, что позволило бы сделать однозначный вывод о необходимости учета прав на недра при оценке земельного участка. В соответствии с законодательством, все полезные ископаемые находятся в государственной собственности, в то время как земельные участки над этими ископаемыми могут находиться в любой из форм собственности. Соответственно, приобретение прав на месторождение полезных ископаемых не влечет за собой приобретение прав на расположенный над ним земельный участок, и наоборот. Его разработка возможна только на основании лицензии, предоставление которой осуществляется после получения предварительного согласия собственника земли на отвод всего участка или его части для целей недропользования.
Таким образом, собственник земельного участка, в недрах которого было найдено месторождение полезных ископаемых, будет требовать за свой участок более высокую стоимость, чем та, которой обладают соседние земли. Это связано с тем, что участок как с общераспространенными, так и с не общераспространенными полезными ископаемыми обладает более высоким потенциалом и размером дохода, который он может приносить, чем аналогичные земли без месторождений. Кроме того, без приобретения прав на землю разработка полезных ископаемых невозможна. Это
очевидно и для собственника земли, и для недропользователя, поэтому для целей бесконфликтного приобретения земли в большинстве случаев обладателю прав на земельный участок выплачивается более высокая денежная компенсация, размер которой в ряде случаев в несколько раз превышает выплаты за аналогичные земли, не содержащие полезные ископаемые.
На основе произведенного исследования автором был сделан вывод о необходимости учета прав на недра при оценке земельных участков недропользования. Однако расчет стоимости таких участков на сегодняшний день связан с определенными трудностями ввиду отсутствия методологии и единого, общепризнанно применяемого на практике подхода. Данная проблема вызвала необходимость более глубокого исследования поставленного вопроса, что и было сделано в рамках диссертационного исследования.
В процессе исследования автором земельного и горного законодательства было также выявлено, что сложности, связанные с оценкой земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, связаны, в том числе, и с тем, что в России отсутствует законодательно закрепленное понятие земель недропользования. В большинстве случаев на практике к ним относятся только те участки, в недрах которых непосредственно содержатся месторождения. Однако оценщиками не берется во внимание тот факт, что важнейшей особенностью предприятий, занимающихся добычей и разработкой полезных ископаемых, является вхождение в структуру единого землепользования комплексов земельных участков, не только предоставленных непосредственно для добычи полезных ископаемых, но и также земельных участков, занятых производственными объектами, а также участков, предназначенных для складирования отходов. Исходя из сложившейся производственно-технологической цепочки добывающего производства, комплекс его земельных участков в функциональном смысле представляет собой одно целое, направленное, в первую очередь, на обеспечение выпуска производственной продукции предприятием. Все они образуют собой единый производственно-технологический комплекс добывающего производства, и именно в этом, интегрирующем, качестве должны рассматриваться при рыночной и кадастровой оценке.
В связи с этим для целей государственной кадастровой оценки автор считает необходимым дать следующее определение земельных участков недропользования:
«Земельные участки, предоставленные компаниям добывающего сектора и представляющие собой единый комплекс земельных участков, которые используются для осуществления всего перечня работ, связанных с добычей, обработкой и транспортировкой полезных ископаемых и продукта их переработки, а также со складированием отходов добывающего производства».
При этом, по мнению автора, на величину стоимости земельных участков недропользования оказывают влияние две группы факторов, которые схематично представлены на рисунке 2.
Факторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования
Прямые факторы
• Наличие запасов полезных ископаемых в границах земельного участка. При расчете рыночной стоимости земельного участка необходимо также учитывать объем полезных ископаемых, содержащихся в недрах земельного участка. Однако для целей кадастровой оценки данный фактор элиминируется, и учитывается только ил наличие или отсутствие.
• Местоположение земельного участка (с том числе, удаленность от ринка сбыта).
• Вид разрешенного_н
фактического использован»« уц^тв^ и накладываемые законодательством градостроительные требования.
Косвенные факторы
• Г^ртЧМЬ рельеф я иные физические характеристики участка.
• Наличие гоммуитаитий (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение н пр.) — фактор, обусловленный видом использования. В случае кадастровой оценка важным является разделение коммуникаций на внешние (подключение к внешним источникам энергнн, водоснабжения и прочим) и внутренние (сети, трубопроводы, проходящие по территории недропользователя и построенные за его счет).
• Транспортная доступность участка - зависит от предполагаемого вида использования земельного участка и объемов и вида добываемого сырья.
• йулм прав на земельный участрк- При кадастровой оценке земельный участок всегда рассматривается как находящийся на праве собственности.
• Оформление горного отвода, получение дипеюин ва разработку' полезных ископаемых.
• Затраты на рекудыттааггтпо нарушенного земельного участка.
• СТЕППа жрзненного пикла сооружения, находящегося на земельном участке.
Источник: составлено автором.
Рисунок 2 - Факторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования Учет всех предложенных автором факторов при оценке позволит получить справедливую и обоснованную стоимость земельных участков недропользования, которая может быть впоследствии использована в качестве базы для расчета земельного налога и других обязательных платежей и сборов.
Вторая группа вопросов вытекает из необходимости критического изучения инструментария практической реализации кадастровой оценки. Автором были проанализированы требования действующих методик кадастровой оценки земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, их соблюдение на практике, а также было произведено исследование зарубежного опыта расчета стоимости земельных
участков недропользования с анализом его применимости к российской теории и практике.
Произведенный в рамках исследования российской теории кадастровой оценки анализ показал, что действующая на сегодняшний день концепция проведения государственной кадастровой оценки предполагает применение особой методики для определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к каждой из категорий земель, предусмотренных Земельным Кодексом РФ. Основной проблемой при этом является возможность нахождения земельного участка с месторождением полезных ископаемых в любой из категорий.
Детальное изучение действующих методик показало наличие в них существенных противоречий и разногласий, которые приводят к формированию необоснованной кадастровой стоимости земельных участков. В случае нахождения участка, содержащего в себе полезные ископаемые, в категории земель промышленности, расчет его кадастровой стоимости осуществляется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее по тексту - УПКС) земельных участков категории и вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
В случае нахождения земельных участков, предоставленных для разработки полезных ископаемых, в черте населенных пунктов, их кадастровая стоимость рассчитывается путем переноса на них минимального для данного населенного пункта значения УПКС земельных участков, предоставленных для размещения промышленных или складских объектов.
Таким образом, методическое обеспечение работ по кадастровой оценке земель, предоставленных для разработки полезных ископаемых, сводит такую оценку к переносу на данные земельные участки показателей кадастровой стоимости по другим видам разрешенного использования, ориентируясь на минимальные значения кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для размещения промышленных или складских объектов, или стоимости пограничных участков.
В целом можно констатировать отсутствие в России специальных методик оценки земельных участков, предназначенных для разработки месторождений полезных ископаемых. В частности, это приводит к тому, что возникает многократный разрыв в величине налоговой базы по земельным участкам, входящих в черту населенных
пунктов и вне их, что является экономически необоснованными и социально несправедливым.
Автором был проведен анализ результатов кадастровой оценки земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, в основных добывающих регионах страны. Исследование показало, что в отдельных субъектах Российской Федерации стоимость данного вида участков, находящихся в категории земель населенных пунктов, превышает стоимость аналогичных участков категории земель промышленности в несколько тысяч раз. Описанная ситуация представлена в таблице 1.
Таблица 1 - УПКС земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые
Субъект Российской Федерации УПКС 4 группа Земли промышленности, руб. УПКС 13 группа Земли населенных пунктов, руб. Разница, в процентах
Ненецкий автономный округ 0,09 321,54 357 167
Красноярский край 5,23 243,21 4 550
Ямало-Ненецкий автономный округ 3,25 689,79 21 124
Сахалинская область 0,23 163,83 71 130
Курская область 3,79 33,37 780
Белгородская область 148,88 335,99 126
Кемеровская область 415,6 876,44 110
Источник: составлено автором.
Сложность оценки рассматриваемой группы земельных участков характерна и для стран с развитым рынком земельных участков. Однако непосредственно их методики трудно применимы в России не только в силу неразвитости рынка, но и по другой причине. Для России в силу роли недр в национальном богатстве и добывающей промышленности для экспортного потенциала и в целом ВВП страны характерен особый подход к разделению прав на земельные участки и другие объекты недвижимости.
В силу правовых особенностей регулирования российского рынка земельных участков, связанных с добычей полезных ископаемых, автором исследования в рамках анализа зарубежной практики была найдена только одна страна - Германия, в восточных землях которой после объединения возникла уникальная ситуация, потребовавшая имплементации общенародного права собственности на недра в систему частного права на земельные участки при отсутствии как такового рынка земли. В итоге была предложена модель оценки земельных участков недропользования как особого сегмента рынка. Она заключалась в том, что даже если используемый для
сельскохозяйственных или лесохозяйственных целей участок не давал права его собственникам на разработку полезных ископаемых, его оценка тем не менее учитывала фактор наличия и объема этих полезных ископаемых. Основные положения предложенной немецкими учеными теории, в том числе, необходимость расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования в зависимости от стадии жизненного цикла расположенных на них объектов недвижимости, могут быть использованы для российской практики в качестве методического обеспечения для определения рыночной стоимости земельных участков, необходимых для добычи полезных ископаемых, с учетом цели оценки - определение кадастровой стоимости земельных участков, а также сложившегося на современном этапе информационного обеспечения кадастровой оценки, касающегося как рынка земельных участков, так и характеристик объектов оценки.
В третью группу объедены вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земельных участков недропользования с учетом выявленных недостатков, а также вопросы практического применения разработанных автором рекомендаций по расчету стоимости таких участков в российской кадастровой оценке.
С учетом всех недостатков, связанных с определением кадастровой стоимости земельных участков недропользования методами массовой оценки и выявленных в ходе подготовки диссертационного исследования, для расчета кадастровой стоимости земельных участков, входящих в единый земельно-имущественный комплекс добывающих предприятий, автором было предложено применять методы массовой оценки, учитывающие основные факторы стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые.
Для целей определения кадастровой стоимости, все земельные участки недропользования в зависимости от их функционального назначения, а также в зависимости от тех подходов и методов, которые целесообразно применять при их оценке, предлагается распределить на следующие группы:
• Земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые (карьер, шахта, разрез, скважина);
• Земельные участки, занятые основной производственной площадкой, а также иными производственными объектами, связанными с добычей и обработкой полезных ископаемых;
• Земельные участки, связанные с местами складирования и утилизации отходов (отвалы, хвостохранилища, водохранилища и прочие);
• Земельные участки, занятые инфраструктурными объектами (автодороги, железные дороги, линии электропередач и прочее);
• Земельные участки, предназначенные для организации санитарно-защитной
зоны.
Особое внимание в работе уделяется первой группе земельных участков -участкам, содержащим в себе полезные ископаемые. Отличительной чертой участков данного вида является то, что в процессе разработки месторождения полезных ископаемых вид использования земельных участков, а, соответственно, и их стоимость, постоянно изменяется. В зависимости от стадии градостроительного освоения - с того момента, когда они являются землями сельскохозяйственного или лесного назначения, и какая-либо информация о содержащихся в них полезных ископаемых отсутствует, до того момента, когда разработка месторождения окончена и участок начинается использоваться для организации мест складирования отходов или подлежит рекультивации с его последующей застройкой - удельный показатель его стоимости будет сначала увеличиваться, а потом снижаться. Наглядно описанная ситуация представлена на рисунке 3.
Земелъкый
; пред остам енкын
Згмелышй ялхмиеиня участок, ; пошжмых работ I предоставленный ; презпарнияьной | для геологического I одавнмлисо»
Земельный
предоставленный алурнееаш .часгорожзышл
Земельный
предназначенный для эксплуатации ыегтореждноа
дл* органггтгидо
Источник: составлено автором. Рисунок 3 - Стадии градостроительного освоения земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые
Соответственно автором был сделан вывод о том, что стоимость земли напрямую зависит от стадии жизненного цикла расположенного на нем объекта недвижимости на основе реально извлекаемых запасов полезных ископаемых. Рост стоимости земли в данном случае обусловлен тем, что в процессе освоения земельного участка с месторождением растут понесенные на его разработку затраты, уменьшаются риски и увеличивается его потенциальная доходность, что оказывает непосредственное влияние на стоимость земельного участка.
После того, как разработка месторождения окончена, его стоимость значительно снижается, при этом его можно использовать различными способами: участок может быть законсервирован, использован для захоронения отходов или застроен после проведения комплекса рекультивационных работ.
Расчет кадастровой стоимости комплекса земельных участков недропользования предлагается осуществлять в рамках каждой из групп с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода в совокупности с методом затрат на освоение.
Расчет кадастровой стоимости предлагается осуществлять исходя из того, что все земельные участки добывающей компании связаны единым производственно-технологическим комплексом, а также исходя из функциональных особенностей земельных участков, входящих в данный комплекс. Процесс определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования состоит из следующих этапов:
1) Составление баланса территории добывающего предприятия с распределением всех земельных участков, необходимых для организации производственно-технологического комплекса добывающего предприятия, по группам в зависимости от их назначения.
2) Определение общей площади земельных участков каждой из групп в соответствии с их функциональным назначением.
3) Расчет стоимости земельных участков, занятых местами складирования отходов.
Расчет кадастровой стоимости земель, занятых размещением отходов, предлагается осуществлять методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Поиск и подбор объектов аналогов не составит большой сложности по следующей причине. Действующие добывающие предприятия постоянно развиваются и
расширяются, увеличивая свои объемы добычи, соответственно, расчет и число отходов. В связи с тем, что высота отвалов всегда имеет определенные законодательством границы, размещение этих отходов становится возможным только путем расширения площадей действующих отвалов или организации новых. Получение новых земельных участков недропользователем для расширения мест складирования отходов осуществляется на основе аукционов, проводимых Администрацией муниципальных районов или иными органами государственной власти. Данные об аукционах являются публичными, публикуются в сети «Интернет», а также могут быть получены на основе запросов, сделанных кадастровым оценщиком в соответствующие органы власти.
Для получения итоговой удельной стоимости земельных участков, занятых местами размещения отходов, необходимо ввести соответствующие корректировки, учитывающие различия между оцениваемыми объектами и объектами аналогами, а также произвести взвешивание.
4) Расчет корректировки на экономические характеристики, связанные с продолжительностью строительства (освоения земельного участка).
Отличительной характеристикой земельных участков добывающих предприятий является значительный временной период, необходимый для подготовки его использования в качестве производственной площадки или в качестве, например, карьера или шахты. Величина корректировки на различие в экономических характеристиках, в соответствии с принципом альтернативных (вмененных) издержек, определяется в размере недополученного дохода, который мог бы быть получен в результате инвестирования финансового капитала в альтернативные проекты, не имеющие присущих объекту оценки обременений и рисков.
Расчет величины корректировки на различия в экономических характеристиках, связанных с периодом формирования земельного участка, производится по формуле (1):
КЭх= Суд*((1+га)"-1), (1)
где Кэх - корректировка на экономические характеристики;
Суд - удельная стоимость земельных участков, занятых местами размещения отходов;
га- кредитная ставка по аналогичным проектам;
п - срок формирования участка / срок строительства (лет).
5) Расчет стоимости подключения производственной площадки предприятия к независимым объектам инфраструктуры.
Размещение крупного промышленного предприятия всегда требует строительства большого количества объектов инфраструктуры: объектов электросетевого хозяйства, водоснабжения и водоотведения, газовых магистралей, очистных сооружений и прочих. Отличительной особенностью земельных участков недропользования, связанной с характером их использования, является потребность в выделении значительного объема электроэнергии, воды и газа. Следовательно, для приведения цен земельных участков, не обеспеченных коммуникациями, к ценам объектов, которые обладают коммуникациями, необходимо внесение корректировки. При этом необходимо выделить те объекты инженерно-транспортной инфраструктуры, которые являются собственностью добывающего предприятия, поскольку стоимость их сооружения не должна включаться в стоимость принадлежащего ему земельного участка. Необходимость введения данного разграничения обусловлена целью недопущения двойного налогообложения по земельному налогу и налогам на имущество организаций или физических лиц. Таким образом, величина поправки на подключение производственной площадки предприятия к независимым объектам инфраструктуры представляет собой сумму только тех затрат, которые необходимы для подключения основных объектов предприятия к внешним источникам энерго-, газо-, водоснабжения и водоотведения.
6) Расчет затрат на формирование санитарно-защитной зоны.
Особые условия, которые необходимо учитывать при расчете кадастровой стоимости земельных участков недропользования, возникают вследствие правовой необходимости формирования санитарно-защитной зоны (далее - СЗЗ) будущего предприятия.
В соответствии с действующим законодательством РФ, СЗЗ является территория с особым правовым режимом и условиями пользования. В ее границах не допускается размещать: жилую застройку, зоны отдыха и т.д. Таким образом, необходимость формирования СЗЗ ограничивает возможность осуществления большого количества видов деятельности, которые могли бы осуществляться в ее границах, а, следовательно, и ограничивает размер земельного налога, который подлежит уплате в бюджет. Соответственно потенциал рыночной стоимости участков, попадающих в СЗЗ,
фактически зарезервирован за недропользователем, и должен быть учтен при расчете кадастровой стоимости земельных участков, входящих в его земельно-имущественный комплекс.
Расчет затрат на формирование санитарно-защитной зоны осуществляется по формуле (2):
3СЗЭ = ^сэз * С3у , (2)
где Заз - затраты на организацию санитарно-защитной зоны;
5СЗЗ - площадь не занятых недропользователем земельных участков, попадающих в границы санитарно-защитной зоны;
С3у - удельная стоимость земельных участков в границах СЗЗ.
7) Расчет управленческих и консультационных затрат.
При расчете кадастровой стоимости земель недропользования, по мнению автора, необходимо учесть затраты на управленческие и консультационные расходы, которые понесет собственник во время подготовки к строительству и подключения участков к коммуникациям и которые не учтены в строительных сметах.
8) Расчет стоимости земельных участков, занятых основной производственной площадкой, а также участков, содержащих в себе полезные ископаемые.
На данном этапе осуществляется расчет стоимости земельных участков, объекты которых обладают сходными характеристиками в отношении требуемых подключений объектов инженерной инфраструктуры, а также длительности строительства. К ним относятся: земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые, земельные участки, занятые основной производственной площадкой и иными производственными объектами, связанными с добычей и обработкой полезных ископаемых, а также земельные участки, занятые инфраструктурными объектами.
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых производственными объектами, а также участков, содержащих в себе полезные ископаемые, предлагается осуществлять по формуле (3):
ксзуэалр = ксзун/застр + кэх + Затр-;^т;сзз+к, (3)
где КСЗУзаст.р - удельный показатель кадастровой стоимости застроенного земельного участка и земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые;
КСЗУн/3астр ~ удельный показатель кадастровой стоимости незастроенного земельного участка;
Кэх - корректировка на экономические характеристики;
Затркомм - затраты на подключение земельного-имущественного комплекса предприятия к независимым источникам инженерно-транспортной инфраструктуры;
ЗатрСзз - затраты на формирование санитарно-защитной зоны;
К - управленческие и консультационные затраты.
53Узастр - общая площадь земельных участков, для ведения деятельности на которых необходимы коммуникации (с целью корректировки удельного показателя, т.е. в расчете на 1 квадратный метр);
Апробация полученных теоретических выводов и предложений позволила сформулировать важные практические рекомендации по расчету кадастровой стоимости земельных участков недропользования и доказать эффективность и результативность предложенной методики на примере наиболее типичного объекта оценки.
III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Исследования показали, что земельные участки недропользования представляют собой особый сегмент рынка недвижимости, которому присущи особые ценообразующие факторы, среди которых были особо выделены: наличие полезных ископаемых, местоположение и вид разрешенного использования земельного участка.
Для целей развития методов кадастровой оценки земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, были уточнены ключевые теоретические положения, лежащие в ее основе, в том числе было предложено понятие «земельных участков недропользования». Для целей практической реализации усовершенствован алгоритм расчета кадастровой стоимости земель недропользования, доказана необходимость рассмотрения земельных участков недропользования в составе единого земельно-имущественного комплекса добывающего предприятия, связанного общим технологическим процессом. В результате произведенного исследования была разработана методика расчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования, позволяющая учесть их функциональные особенности и основанная на рассмотрении таких участков комплексно, в рамках единого землепользования добывающего предприятия.
IV. СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
Статьи в рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Минобрнауки России:
1. Никитина, Е.Н. Переход к налогообложению объектов капитального строительства по их кадастровой стоимости. Часть 2 / Н.В. Волович, Е.Н. Никитина // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 9(156). - С.50-63. (1,34/0,67 п.л.).
2. Никитина, Е.Н. Применяемые в Российской Федерации методики кадастровой оценки земель месторождений / Е.Н. Никитина // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 10(157). - С.32-44. (1,25 п.л.).
3. Никитина, Е.Н. О необходимости учета прав на недра при оценке земельного участка / Е.Н. Никитина // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2014. -№ 11 (119).-С. 11-15. (0,5 п.л.).
4. Никитина, Е.Н. Совершенствование методологии кадастровой оценки земельных участков недропользования / Е.Н. Никитина // Экономика и предпринимательство. - 2015. - № 4 (ч.1) (57-1). - С.574-580. (0,83 п.л.).
Статьи, опубликованные в других научных изданиях:
5. Nikitina, Е. The conflicts between the systems of public and private land law / E.Nikitina, N.Volovich (Противоречия между системами публичного и частного земельного права) // Land Management: Potential, Problems and Stumbling Blocks: Materials of the 1st International and Interdisciplinary Symposium / European Academy of Land use and development, E.Hepperle ect. (eds).- Vdf Hochschulenverlag AG an der ETH Zuerich, 2013,- P. 195-209. (0,9/0,4п.л.).
6. Никитина, Е.Н. Выбор земельного участка для размещения промышленного предприятия, занимающегося разработкой месторождений / Е.Н. Никитина // Экономическая стратегия развития субъектов макросреды и микросреды в условиях рыночной экономики: сборник XXVI Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых [31мая 2014 г.]. - М.: Аналитический центр «Экономика и финансы», 2014. - С.122-125. (0,2п.л.).
7. Nikitina, Е. Guarantees of the rights of Indigenous Peoples to save their traditional activities in the Russian Federation (Гарантии прав коренных малочисленных народов на сохранение их традиционных видов деятельности в Российской Федерации) / Е. Nikitina // Challenges for Governance Structures in Urban and Regional Development: Materials of the 3rd International and Interdisciplinary Symposium / European Academy of Land use and development, E.Hepperle ect. (eds).- Vdf Hochschulenverlag AG an der ETH Zuerich, 2015. - P.331-338. (0,54п.л.).
Подписано в печать: 01.10.2015 Тираж: 120 экз. Заказ №1426 Объем: 1,5 услл.л. Отпечатано в типографии «Реглет» Г. Москва, Ленинградский проспект д. 74 (495) 790-47-77 www.reglet.ru
2015671154
2015671154