Развитие региональной системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие региональной системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений"

На правах рукописи

А

ЧЕРНОУСОВА ЕЛЕНА ВАСИЛЬЕВНА

РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

(по материалам Ставропольского края)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации »а соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ставрополь 2006

Работа выполнена в технический университета

ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Парах«на Валентина Николаевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Зашита диссертации состоится 21 декабря 2006 года в 13 часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 212.245,07 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет» по адресу: 355029, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 2.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «СевероКавказский государственный технический университет», с авторефератом — на сайте университета: www.nestu.tu.

Фнапшев Алим Борисович

кандидат экономических наук, доцент Ребий Елена Юрьевна '

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Кубанский государственный

университет»

Автореферат разослан « » ноября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

Н.К. Васильева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность те ты исследования. Развитая рыночная экономика базируется на достаточно отлаженной системе взаимодействия многообразных форм собственности. Величина государственного сектора в каждой стране различна и определяется исторически сложившимися условиями, современной стадией развития, местом в мирохозяйственных связях, конкурентоспособностью экономики, социально-экономическими, культурными н другими особенностями. Границы государственной собственности постоянно изменяются и зависят от возникающих современных задач. Управление собственностью государства - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в »кономической науке, которая, тем не менее, лежит в основе государственного1 регулирования экономики всех развитых стран.

Значительную часть государственной собственности составляет недвижимость, управление которой является относительно новым для России видом деятельности. Положение иа рынке недвижимости характеризует степень совершенства национальной 'экономики и является одним из основных факторов развития других сфер народного хозяйства. Вопросы формирования системы рационального управления и распоряжения государственной недвижимостью в качестве экономического объекта являются приоритетными еще и потому, что сдача в аренду нежилых зданий и помещений носит преимущественно коммерческий характер и положительно отражается на наполняемости бюджета. С учетом данных обстоятельств поиск новых подходов к управлению государственной недвижимостью представляет собой актуальную задачу, а комплексное развитие механизмов управления сю является крупномасштабной народнохозяйственной проблемой.

Степень разработанности проблемы. Исследованию вопросов управления недвижимостью посвящены труды многих отечественных и

зарубежных ученых, специалистов, таких как С.И, Абрамов, С.Г Беляев,

A.Д. Берлин, В. Гибсон, В.А. Горемыкин, И.Г. Грабовый, С.В, ГрибоискиЙ,

B.В. Григории, С.П. Гришаев, Р, Гровер, В.А. Захаров, А.Е. Зубарев, М.Б. Кислю к, Г.В. Кириллова, М.В. Климович, В,И. Кошкин, Н. Кросби, А.Б. Крути к, О.Л. Крым и на, С.Fl. Максимов, А.Д. Не кипел о в, Н. Ордуэй, Е.С. Озеров, Ю.В. Погибелен, П.Д. Поло вин кии, М,М. Прусак, В.И, Ресин, М. Рутгайзср, 3.11. Рудык, A.B. Савченко, A.M. Смолкип, М.М. Соловьев, Е.И. Тарасевич, Д Фридман, П. Чемпнес, Р.И. Чернева и другие.

Процесс рыночных преобразований и России требует формирования новых методических подходов к организации эффективной системы управления государственной недвижимостью, использованию современных альтернативных форм и методов ее функционирования. Важный вклад в развитие исследуемой проблемы вносит работы, выполненные В.Л, Мищенко, P.IO. Мясишевым, Ю.В. Мясшцевым, А.И. Полянским, С.Е. Багровым, A.B. Лурье, М.Г. Писку новой, ИЛ. Рафаловкч, Е.В. Рысс, О. Слугипым, Н.В. Хвалевой, A.B. Шагал, Б.М. Штульберг и другими.

Высоко оценивая результаты, полученные в работах вышеназванных ученых, нужно признать, что остается еще немало аспектов, требующих более углубленного анализа, внесения уточнений и доработки, прежде всего, в вопросах совершенство паи и я форм и методов управления объектами недвижимости с и с пользованием арендных отношений. Сложность, многоплановость и недостаточная разработанность проблем управления государственной недвижимостью предопределили выбор темы, постановку целей, задач и содержание диссертационном! исследования.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 03.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, п. 5.S - «Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования

и развития региональных экономических систем» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является научное обоснование мер по развитию и совершенствованию системы управления государственной недвижимостью, как необходимою условия стабильного функционирования региональной экономики и повышения инвестиционной привлекательности региона.

Для реализации поставленной цели потребовалось решить следующие задачи:

исследовать теоретические основы построения системы и современные подходы к вопросам управления государственной собственностью, раскрыть особенности процесса управления объектами недвижимости государственной формы собственности;

- предложить систему показателен для оценки эффективности использования государствен ной недвижимости, на основе которой осуществить анализ управления объектами недвижимости и использования арендных отношений на территории Ставропольского края;

определить цели управления государственной недвижимостью, расположенной на территории края, выявить наиболее острые проблемы в существующей системе и разработать практические рекомендации по реализации механизмов эффективного управления и ед нижи м остью государственного собственника на каждом из этапов управленческого цикла;

определить основные направления комплексного развития существующеЯ системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений;

разработать концептуальные основы эффектинного управления недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края, предложить меры по совершенствованию механизма аренды недвижимых объектов государственной собственности.

Предметам исследования служит состояние и изменение организационно-экономических механизмов управления государственными объектами на основе арендных отношений в условиях рыночной трансформации национальной и региональной экономики.

Объектом исследования является система управления недвижимостью государственного собственника в регионе.

Теоретическую н методологическую багу диссертации составили концепции и разработки ведущих российских, зарубежных ученых-экономистов и специалистов, внесших значительный вклад в теорию и практику управления объектами недвижимости, законодательные, директивные и нормативные акты по вопросам правового обеспечения и экономического использования объектов недвижимости.

Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись па основе системного использования комплекса общенаучных, конкретных и специальных методов исследований, среди которых: диалектический, исторический, логический, аналитический, социологический, графический, расчстно-конструктивный, экономико-статистический, экспертный, сравнительный методы с их многообразными способами и приемами.

Информлцноимо-эмпнрнческой базой обеспечения достоверности выводов и предложений послужили статистические, плановые н отчетные данные представительных и исполнительных органов власти, материалы научно-практических конференций и совещаний, информация из периодической печати и специализированных научных изданий, результаты исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования управления недвижимостью, результаты наблюдений и социологических исследований антора.

Рабочая гипотеза диссертационной работы состоит в обосновании необходимое™ использования разнообразных управленческо-распорядительны* решений, применяемых по отношению к объектам

государственной недвижимости региона для повышения доходности имущества государства и совершенствования процесса управления, который, согласно научной позиции автора, должен быть предстаилеи в пиде цикла. При этом развитие региональной системы управления недвижимостью на основе арендных отношений наиболее целесообразно осуществлять путем разработки концептуальных основ улранления недвижимостью, изменения порядка расчета арендной платы и создания системы передачи в управление неэффективно используемого государственного имущества.

Положения диссертации, выносимые на защиту;

1. Предложены новые подходы к развитию комплекса механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника в условиях дефицита финансовых ресурсов, включающие делегирование специализированным профессиональным организациям функций, связанных с анализом рынка недвижимости, мониторингом качества управления, разработкой программ максимально эффективного использования объектов государственной недвижимости, совершенствование методики расчета арендной платы, расширение спектра управленческих решений, принимаемых в отношению государственной недвижимости, предложение классификации объектов, разработку проекта концепции управления недвижимостью региона и др.

2. Доказано, что в настоящее время регулирование арендных отношений является одним из способов эффективного управления и распоряжения недвижимыми объектами государственной собственности, поскольку при этом основные , фонды сохраняют свою функцию, обеспечивается их сохранность и работоспособность, за счет арендаторов компенсируется часть расходов, кроме того, это существенный доходный источник бюджета,

3. Установлено, что современный рынок аренды находится на начальной стадии своего формирования. Предложено разделить его на три крупных сегмента: рынок аренды государственной недвижимости, теневой

«

рынок аренды и свободный рынок коммерческой недвижимости, что позволит провести более углубленный анализ, исследовать существующие проблемы, выявить особенности интересующего сегмента и предложить наиболее актуальные меры совершенствования управления региональной недвижимостью на основе арендных отношений.

4. Выявлены следующие наиболее острые проблемы развития системы управления государственной недвижимостью в регионах: неподготовленность собственника к альтернатшшым вариантам управления объектами недвижимости, постепенное снижение темпов роста доходов бюджета от использования государственной недвижимости, незавершенность и противоречивость нормативно-правовой базы управления государственной недвижимостью, отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании государственного недвижимого имущества и др.

Научная новита исследования заключается в выделении основных этапов процесса управления государственной недвижимостью региона, уточнении сущности и понятий системы управления недвижимостью, определении тенденций и эконом и ко-оршнизац ионных основ ее разпития на основе арендных отношений.

Элементами научного вклада являются следующие основные результаты исследования:

определена сущность механизма управления недвижимостью государственного собственника, который представляет собой спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, направленный на достижение намеченных целей по эффективному использованию и развитию государственной недвижимости, реализуемый во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками;

установлены этапы процесса управления объектами недвижимости государственного собственника, включающие:

формулирование целей и задач управления, проведение сплошной инвентаризации, оценку рыночной стоимости объектов государственной недвижимости, анализ, оценку и выбор различных вариантов их использования, планирование, организацию, мотивацию исполнителей, а также контроль проведения мероприятий и мониторинг эффективности, регулирование процесса управления;

- разработан концептуальный подход к управлению государственной недвижимостью, обеспечивающий согласованность в использовании механизмов рыночного и государственного регулирования, который позволит разработать и привести в жизнь на.территории региона единую государственную политику, дающую возможность активно вовлекать в хозяйственный оборот недвижимое имущество всех форм собственности, обеспечить стабильное поступление платежей ... от использования государственной недвижимости;

обоснована целесообразность передачи неэффективно используемого государственного имущества в управление, независимым сервей и нговым агентствам для развития системы управления государственной собственностью, сформированы структура, цели и принципы их функционирования;

сформулированы предложения по совершенствованию методики расчета и порядка взимания арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Ставропольского края, включая: замену коэффициента типа деятельности арендатора на два более конкретных - типа организации и цели использования арендуемых помещений, введение коэффициента, учитывающего престижность района, конкретизацию коэффициента удобства коммерческого использования и др.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в разработке конкретных рекомендаций по совершенствованию управления объектами государственной недвижимости на основе арендных

отношений, а также распространения концептуальных предложений на рынок коммерческих объектов с целью развития системы управления недвижимостью в целом.

Материалы 'диссертационного исследования могут найти широкое применение в учебном процессе системы высшею профессионального образования и повышения квалификации по государственному и муниципальному управлению и управлению недвижимостью.

Непосредственное практическое значение имеют представленные в диссертации основные направления развития системы управления государст венной недвижимостью в Став|юлап веком крае, а именно проект концепции по управлению недвижимостью, рекомендации по созданию и использованию ссрвсйингового агентства, совершенствование порядка определения величины арендной платы за пользование государственной недвижимостью Ставропольского края (Справка о внедрении результатов диссертационной работы от 17.01.2006 №99/03, выданная Министерством имущественных отношений Ставропольского края).

Апробация н рсалшация результатов исследования. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на ХХХШ научно-технической конференции по результатам работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2003 год (г. Ставрополь, 2004 г.), на VIII региональной конференции «Вузовская наука - Северо-Кавказскому региону» (г. Ставрополь, 2004 г.), на V межрегиональной научной конференции «Студенческая наука - экономике России» (г. Ставрополь, 2005 г.), на XXXV научно-технической конференции по результатам работы профессорско-нреподанательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2005 год {г. Стаирогюль, 2006 г.).

Основные результаты исследования использованы Министерством имущественных отношений Ставропольского края в целях совершенствования управления государственной недвижимостью в крае.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано б научных работ (из них - I в центральной печати перечня ВАК) общим объемом 9,03 п.л.

Объем, структура и содержание работы. Диссертация общим объемом 199 страниц состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованных источников (186 наименований), содержит 15 таблиц, 16 рисунков, 9 приложений.

Во введеннн обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, определены ее цель и основные задачи, изложены защищаемые положения, определены объект, предмет, база и методы исследования, раскрыты научная новизна работы, теоретическое и практическое значение результатов работы, их апробация.

В первой главе «Теоретические основы управления государственной недвижимостью» рассматриваются основы построения системы управления государственной собственностью, цели, принципы и органы управления собственностью государства; раскрыты сущность, функции и особенности управления государственной недвижимостью; освещено использование арендных отношений в управлении недвижимостью, включая историю их формирования в России, принципы эффективного развития; определены показатели для анализа управления государственной недвижимостью.

Во ' второй главе «Анализ управления государственной недвижимостью (на примере Ставропольского края)» рассмотрена система органов управления государственной недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края, проанализированы основные нормативно' правовые' акты по исследуемой проблеме, проведен анализ количественных показателей эффективности существующей системы управления государственной недвижимостью региона, а также уровня использования

арендных отношений, основных организационно-экономических механизмов в управлении недвижимостью,

В третьей главе «Развитие системы управления государственной недвижимостью» обобщены причины и выявлены проблемы, сдерживающие развитие системы управления недвижимыми, объектами государственной собственности, сформированы концептуальные подходы и разработаны практические рекомендации по ее совершенствованию в Ставропольском крае на каждом из этапов цикла управления, предложено использование сервейингового управления и совершенствование методики расчета арендной платы.

В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения, реализация которых повлияет на увеличение поступления средств от аренды государственного недвижимого имущества, что будет способствовать развитию системы управления государственной недвижимостью Ставропольского края.

основное; содержание работы

Государственная собственность представляет собой сложнейшую, комплексную, иерархическую систему отношений, структурируемую по множеству признаков. Одна.. из главных особенностей управления государственной собственностью - абсолютный масштаб обобществления, затрудняющий реализацию оперативных управляющих воздействий собственника. Поэтому при управлении государственной собственностью наиболее типичным является передача отдельных ее объектов конкретным лицам, что позволяет локализовать управляющие воздействия на них. Генеральная цель управления, применительно к государственной собственности, представляется в виде обеспечения сохранности, развития, эффективного функционирования и использования всей совокупности объектов в общенациональных интересах.

Понятие «система управления государственной собственностью» в России возникло в ходе реформирования форм и отношений собственности в конце девяностых годов прошлого века, включая в себя механизм управления (пели, принципы, методы), структуру (функции и органы управления), процессы управления объектами недвижимости и подсистемы обеспечения (учет, оценка, контроль общей эффективности и другие).

В обшей классификации объектов управления государственной собственностью важное место занимает недвижимость. В состав недвижимого государственного имущества входят административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящиеся к государственной собственности. Логично, что любая недвижимость в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в некоторых случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от ситуаций, целей и стадий анализа.

Под управлением недвижимостью государственного собственника нами понимается спланированный, организованный . и контролируемый комплекс мероприятий, направленный на решение поставленных целей по эффективному использованию, развитию государственной недвижимости, реализуемый во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками. Полагаем, что процесс управления государственной недвижимостью наиболее целесообразно представить в виде цикла управления, учитывающего специфику управляемых объектов (рисунок I),

Данная схема процесса управления государственной недвижимостью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций государства по пополнению доходной части бюджета. Грамотное и четкое исполнение- выделенных этапов для всех видов государственной собственности во многом позволит повысить эффективность ее использования.

. циклы управления

" государственно!! недвижимостью

Рисунок 1 - Процесс управления недвижимостью государственного

собственника

П системе управления государственной недвижимостью значимое место занимают аренда и субаренда. Применение различных форм аренды объектов недвижимости государственного собственника, как на федеральном, так и на региональном уровнях, обеспечивает значительную и потенциально стабильную часть доходных потоков бюджета.

Следует отметить, что аренда может являться как способом реализации отношений собственности, так и передачи имущества н срочное владение и нользонание, а также формой предпринимательской деятельности. Преимущества аренды как формы управления заключаются в стабильности получения дохода, полном контроле при необходимости специального использования отдельных государственных о(л>ектов, а также в возможности применения недвижимости в дальнейшем для развития собственной хозяйственной деятельности, когда изменятся внешние условия, и при этом денежные поступления от использования объектов распределяются в долгосрочном периоде. Особая историческая роль аренды состоит в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, а с другой - ведет к демократизации экономических отношений. Кроме того, в процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности,

В современных условиях региональная система сдачи в аренду государственных площадей включает в себя следующих основных субъектов: государство, балансодержатели и арендаторы. Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных инструментов, важное место среди которых занимает обоснованное установление финансово-экономических и организационных условий распоряжения недвижимостью, проведение аукционных торгов и инвестиционных конкурсов, регулирование по средствам изменения договора аренды и порядка определения арендной платы.

В течение анализируемого периода (2001-2065 гг.) количество объектов государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края изменялось неравномерно. По состоянию на 1 января

2006 года в государстве!Iной собственности находилось более 23 тыс. объектов общей площадью 12,47 млн. кв. метров, причем временно свободные площади, сдающиеся в аренду в 2005 году составили только 82,4 тыс. кв. метров или менее 1% от общей площади всех объектов, расположенных на территории Ставропольского края. При этом весьма настораживает наблюдаемая динамика к сокращению размеров данного показателя за пять лет (таблица 1).

Таблица 1 * Анализ данных по управлению объектами государственной недвижимости, расположенными на территории Ставропольского края за 2001-2005 гг.

Показатели Исследуемый период (гг.) Темп роста, %

2001 2002 2003 2004 2005 2002 / 2001 2003 / 2002 2004 / 2003 2005 / 2004 2005 / 2001

Количество государственных предприятий и учреждений, расположенных на территории края, ел. 24(5 2371 2411 2354 1258 98.2 101,7 97.6 53.4 52.1

Количество объектов . государственной недвижимости, расположенных на территории края, ел. 21440 22131 24131 26307 23364 105Д 109,0 109,0 88,8 109,0

Общая площадь объектов государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края, млн. м1 12.03 14,66 15,86 13,88 12,47 121,8 108,2 87,5 89.9 103,6

Временно свободные площади государственной недвижимости, сдающиеся в аренду, тыс. мг 106,7 107,5 103.0 ■ 75,9 82,4 100.7 95,8 73,7 108,6 77,2

Количество арендаторов, состоящих ■ договорных отношениях с Мннимушеетвом СК, ел. 831,0 916,0 1174, 656,0 819,0 110,2 139,1 * ■ 51,5 124,Я 98,6

Доходы, получаем ън; от сдачи и аренду государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края, млн. руб. 32,8 51,5 71,6 99,6 111,5 157.0 139,0 139,1 112.0 340,0

В 2001 г. от аренды площадей государственных помещений было получено доходов в сумме 32,8 млн. руб., в 2002 г. - 51,5 млн. руб., в 2003 -

71,6 мл», руб., в 2004 г. - 99,6 млн. руб., и в 2005 г. доходи от аренды государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края составили 111,52 млн. руб. (рисунок 2). Минимальная величина арендной платы за государственную недвижимость на протяжении анализируемого периода возрастала, и если в 2001 г. она составляла 480 руб. за квадратный метр в год, то в 2005 г. соответствовала 1540 руб. Общий рост арендной платы за эти годы составил 223% или увеличился на 6789 руб.

90

ео

70 60 50 40

за го ю о

► .

i -

- Доходы, получаемые ит сдачи в аренду краевых площадей недвижимости, млн. руб.

-Доходы, получаемые от сдачи в аренду (| Федеральной недвижимости на -территории края, млн. руб.

2001 2002 2003 2004 2005

Рисунок 2 - Доходы, полученные от сдачи и аренду объектов государственной недвижимости на территории Ставропольского края на протяжении 2001-2005 гг.

В среднем за исследуемый период задание по арендным платежам в краевой бюджет выполнялось на 160%, в федеральный - на 133%. Несмотря на то, что невыполнения планов поступления средств от использования недвижимости в течение 2001 - 2004 годов не наблюдались, настораживающим фактом явилась тенденция к уменьшению процентов перевыполнения бюджетных заданий по поступлениям средств от аренды государственного имущества на 30-40% ежегодно. Логичным продолжением

складывающейся динамики стало невыполнение плана в 2005 г. (80% по краевой недвижимости и 97% по федеральной (рисунок 3).

зоо -i-~

□ Выполнение платой поступления средств от использовании краевой недвижимости, */%

Ш Выполнение планов поступления средств от использования федеральной недвижимости, расположенnoíl на территории края, %

0

2001 2002 2003 2004 2005

Рисунок 3 г Выполнение бюджетных заданий федерального и

регионального уровней но поступлению средств от использования государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края в динамике за 2001 - 2005 гг.

Важно также отметить, что доля неналоговых поступлений в общей сумме доходов федерального бюджета в течение 2001-2005 гг. составляла в среднем 5%. В структуре же доходов бюджета региона их доля на протяжении пяти лег не превышала 4%. Тем не менее, анализируемые показатели иллюстрируют устойчивый рост доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в государствен tío И собственности в структуре неналоговых поступлений. Последние увеличились на 339 млн. руб. в бюджете края, а в 2005 г. их доля составила 79,5%. Полученные данные свидетельствуют об увеличении роли доходов от сдачи в аренду государственного имущества/

Таким образом, несмотря на то, что в целом сохраняется тенденция повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, но уже сеИчас можио видеть устойчивое их сокращение как в абсолютном, так и в относительном выражении, что свидетельствует о недостаточной эффективности существующей системы управления недвижимыми объектами государственного имущества, расположенного на территории Ставропольского края. Этот факт, является одним из оснований для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом региона.

Учитывая сложность, неоднозначность значений показателей и недостаточную разработанность проблемы, объективно необходимым становится проведение диагностики и анализа конкретных недостатков в существующей системе управления, а также разработка действенных способов совершенствования региональной системы управления государственной недвижимостью.

По результатам социологического исследования, проведенного нами в Министерстве имущественных отношений Ставропольского края и Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю, в числе основных были выявлены следу ющие наиболее острые проблемы развития региональной системы управления государственной недвижимостью:

1) отсутствие консолидации действий органов власти различных уровней, общественных объединений профессионалов в области управления недвижимостью и других участников рынка;

2) неподготовленность собственника к альтернативным вариантам управления и ограниченный набор управленческих решений, используемый органами государственной власти по отношению к объектам недвижимости;

3) постепенное снижение темпов роста доходов бюджета от использования государственной недвижимости;

4) незавершенность и противоречивость нормативно-правовой базы управления государственной недвижимостью;

5) отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании государственного недвижимого имущества и др.

К причинам негативных явлений были отнесены как внешние, так и внутренние недостатки системы. В настоящий момент проблема развития системы управления объектами'" государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края является весьма острой, и пока существующие модели управления этими объектами ие способствуют повышению доходности от их использования.

В рамках исследования были уточнены цели развития системы управления государственной недвижимостью края, основными из которых стали: эффективное управление недвижимостью, обеспечение выполнения основной деятельности собственника и максимально возможное повышение доходности объектов. В настоящее время фактически государственная недвижимость, расположенная на территории региона недостаточно вовлечена в рыночный оборот, и государство получает от нее пока незначительные доходы.

Согласно поставленным целям, диапюстированным проблемам и недостаткам в существующей системе управления государственной недвижимостью края, были предложены способы повышения доходности недвижимости. Наиболее оптимальным представляется выделение трех основных направлений совершенствования управления исследуемыми объектами.

Во-первых,' для проведения на территории края единой государственной политики в области государственного учета и управления недвижимостью, активного вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества всех форм собственности, установления реальных и стабильных поступлений платежей от использования недвижимости в бюджеты всех уровней, повышения инвестиционной привлекательности края в рамках проведенного исследования разработан проект концепции

управления недвижимостью Ставропольского края. В нем диапюстируется современное состояние системы управления недвижимостью, описываются наиболее актуальные проблемы развития, анализируются причины сложившейся ситуации, определяются цели, задачи, принципы и основные подходы эффективного управления объектами, рассматривается роль государства в развитии регионального рынка недвижимости, приводится развернутая классификация государственного недвижимого имущества и эффективное ее применение с учетом особенностей управления объектами различного предназначения, подробно освещаются условия передачи объектов недвижимости в аренду и в управление, рассматриваются приоритетные направления развития подсистем управления государственной недвижимостью, включая планирование и организацию процесса, учет и механизмы инвентаризации, информационно-аналитическое и правовое обеспечение, подготовку кадров и регулирование деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, а также предлагаются основные мероприятия для поэтапной реализации концепции.

Во-вторых, для повышения эффективности управления недвижимостью государственного собственника целесообразно создать систему передачи неэффективно используемого имущества в управление независимым сервейинговым агентствам. Представляется, что такое новое профессиональное, комплексное, системное управление объектами государственной недвижимости имеет большие перспективы развития на территории Ставропольского края,

В процессе управления государственными объектами на основе сервейинга будет происходить четкое разграничение функций собственника и управляющего, проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентацией, что имеет важнейшее значение для эффективного использования государственной недвижимости. Проведение различного рода мониторинга и анализа тесно связано с

выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами государственной недвижимости, по их взаимосвязи в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества, расположенных на территории края. К преимуществам сервейнигового управления по отношению к государственной собственности можно отнести и выполнение таких задач как получение стабильного гарантированного дохода от вверенных в управление площадей, развитие малого и среднего предпринимательства. Предлагаемый подход позволит определить иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи, а также учитывать специфические особенности управления каждым объектом недвижимости.

Третьим актуальным направлением развития системы управления государственной недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского кроя является совершенствование порядка расчета годовой арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности региона зданиями, строениями, сооружениями, помещениями и частью помещений.

Предлагается заменить коэффициент типа деятельности арендатора на два близких по смыслу, ко более конкретных коэффициента — типа организации и цели использования■ арендуемых помещений, ввести коэффициент престижности района, состоящий из суммы коэффициентов покупательского потока и удобства коммерческого использования, произвести корректировку коэффициента качества нежилого помещения, где

п -1. ■ '

заменить коэффициент удобства коммерческого использования (который полностью дублирует коэффициент территориальной зоны), коэффициентом использования площадей общего пользования. Для наглядности представим графически результаты расчета возможных доходов, полученных при применении предлагаемой методики в сравнении с существующим порядком определения годовой арендной платы (рисунок 4).

:з

Ш Доходы, возможные при

применении предлагаемого порядка расчета арендной плати, млн, руб.

□ Доходы, полученные от аренды площадей государственной недвижимости, млн. руб.

2001 2002 2003 2004 2005

Рисунок 4 — Доходы, полученные при применении существующего н предлагаемого порядка расчета годовой арендной платы за государственную

недвижимость

Предложенные в диссертационной работе практические рекомендации направлены на выполнение основной деятельности собственника, повлияют на увеличение поступления средств от аренды государственного недвижимого имущества Ставропольского края в бюджет, будут способствовать упрощению процедуры сдачи в аренду площадей и приближению арендных ставок на государственную недвижимость к рыночным, расширят круг управленческо-распорядительных решений, Применяемых по отношению К государственным объектам, облегчат контроль за целевым использованием площадей государственной недвижимости, способствуют сохранению капитала и защите специальных объектов, что в целом обеспечит развитие системы управления государственной недвижимостью региона на основе арендных отношений.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих научных работах:

1. Чериоусова Е.В. Арендные отношения в управлении государственной недвижимостью Ставропольского края // Материалы XX XUI научно-технической конференции по результатам работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2003 год. Том второй. Общественные науки. Экономика. -Ставрополь: СевКавГТУ, 2004. - 0,10 п.л.

2. Черноусова Е.В, Совершенствование управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений (по материалам Ставропольского края), — Ставрополь: ООП ГУ - Ставропольский ЦНТИ, 2004.-8,13 п.л.

3. ' Черноусова Е.В. Система управления государственной недвижимостью: понятие и основы построения // Материалы VIII региональной конференции «Вузовская наука - Северо-Кавказскому региону». Том третий. Экономика. Ставрополь: СевКавГТУ, 2004. - 0,10 пл

4. Черноусова Е.В. Сервейинг — новая система управления государственной недвижимостью // Материалы V межрегиональной научной конференции «Студенческая наука - экономике России». — Ставрополь: СевКавГТУ, 2005. - 0,20 п.л.

5. Черноусова Е.В.' Исследование проблем в сфере управления государственной недвижимостью Ставропольского края // Материалы XXXV научно-технической конференции по результатам работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2005 год. Том второй. Общественные науки. Экономика. - Ставрополь: СевКавГТУ, 2006.-0,Юпл.

6. Черноусова Е.В. Развитие системы управления государственной недвижимостью // Вестник Северо-Кавказского государственного технического университета. Приложение №1, - Ставрополь: СевКавГТУ, 2006. - 0,40 п.л.

Подписано в печать 15.11.2006 Форыат60*84 1/\Ь Усл,|кч,л.- Учг-тад. л. -1.16

Бумаг» офсетная- ГЬчать офсстеая. Заказ №72^ Тираж 100 Ж*.

ГОУ ЕШО <|Севсро-Каь*азский государственный технический унивсрснт«п» 355029 г. Ставрополь, пр, Кулакова, 2

Издательство Семро-Каакаэского государственного технического университета Отпечатано в типография СсвКявГТУ

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Черноусова, Елена Васильевна

Введение.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

1.1 Основы построения системы управления государственной собственностью

1.2 Особенности системы управления государственной ^ недвижимостью.

1.3 Использование арендных отношений в управлении государственной недвижимостью.

2 АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ (НА ПРИМЕРЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО

КРАЯ).

2.1 Ретроспективный анализ системы управления государственной ^ недвижимостью в Ставропольском крае.

2.2 Анализ эффективности управления недвижимостью ^q государственного собственника в крае.

2.3 Анализ использования арендных отношений в управлении государственной недвижимостью на территории Ставропольского ^ края.

2 РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

3.1 Проблемы развития системы управления государственной j jg недвижимостью и концептуальные подходы к их решению.

3.2 Создание сервейингового агентства для системного управления ^ объектами государственной недвижимости.

3.3 Повышение эффективности управления государственной недвижимостью через совершенствование методики расчета j ^ арендной платы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие региональной системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений"

Актуальность темы исследования. Развитая рыночная экономика базируется на достаточно отлаженной системе взаимодействия многообразных форм собственности. Величина государственного сектора в каждой стране различна и определяется исторически сложившимися условиями, современной стадией развития, местом в мирохозяйственных связях, конкурентоспособностью экономики, социально-экономическими, культурными и другими особенностями. Границы государственной собственности постоянно изменяются и зависят от возникающих современных задач. Управление собственностью государства - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в экономической науке, которая, тем не менее, лежит в основе государственного регулирования экономики всех развитых стран.

Значительную часть государственной собственности составляет недвижимость, управление которой является относительно новым для России видом деятельности. Положение на рынке недвижимости характеризует степень совершенства национальной экономики и является одним из основных факторов развития других сфер народного хозяйства. Вопросы формирования системы рационального управления и распоряжения государственной недвижимостью в качестве экономического объекта являются приоритетными еще и потому, что сдача в аренду нежилых зданий и помещений носит преимущественно коммерческий характер и положительно отражается на наполняемости бюджета. С учетом данных обстоятельств поиск новых подходов к управлению государственной недвижимостью представляет собой актуальную задачу, а комплексное развитие механизмов управления ею является крупномасштабной народнохозяйственной проблемой.

Степень разработанности проблемы. Исследованию вопросов управления недвижимостью посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, специалистов, таких как С.И. Абрамов, С.Г Беляев,

A.Д. Берлин, В. Гибсон, В.А. Горемыкин, И.Г. Грабовый, С.В. Грибовский,

B.В. Григорьев, С.П. Гришаев, Р. Гровер, В.А. Захаров, А.Е. Зубарев, М.Б. Кислюк, Г.В. Кириллова, М.В. Климович, В.И. Кошкин, Н. Кросби, А.Б. Крутик, O.JI. Крымина, С.Н. Максимов, А.Д. Некипелов, Н. Ордуэй, Е.С. Озеров, Ю.В. Погибелев, П.Д. Половинкин, М.М. Прусак, В.И. Ресин, М. Рутгайзер, Э.Н. Рудык, А.В. Савченко, A.M. Смолкин, М.М. Соловьев, Е.И. Тарасевич, Д. Фридман, П. Чемпнес, Р.И. Чернева и другие.

Процесс рыночных преобразований в России требует формирования новых методических подходов к организации эффективной системы управления государственной недвижимостью, использованию современных альтернативных форм и методов ее функционирования. Важный вклад в развитие исследуемой проблемы вносят работы, выполненные В.Я. Мищенко, Р.Ю. Мясищевым, Ю.В. Мясищевым, А.И. Полянским, С.Е. Багровым, А.В. Лурье, М.Г. Пискуновой, И.Л. Рафалович, Е.В. Рысс, О. Слугиным, Н.В. Хвалевой, А.В. Шагал, Б.М. Штульберг и другими.

Высоко оценивая результаты, полученные в работах вышеназванных ученых, нужно признать, что остается еще немало аспектов, требующих более углубленного анализа, внесения уточнений и доработки, прежде всего, в вопросах совершенствования форм и методов управления объектами недвижимости с использованием арендных отношений. Сложность, многоплановость и недостаточная разработанность проблем управления государственной недвижимостью предопределили выбор темы, постановку целей, задач и содержание диссертационного исследования.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, п. 5.8 - «Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является научное обоснование мер по развитию и совершенствованию системы управления государственной недвижимостью, как необходимого условия стабильного функционирования региональной экономики и повышения инвестиционной привлекательности региона.

Для реализации поставленной цели потребовалось решить следующие задачи: исследовать теоретические основы построения системы и современные подходы к вопросам управления государственной собственностью, раскрыть особенности процесса управления объектами недвижимости государственной формы собственности; предложить систему показателей для оценки эффективности использования государственной недвижимости, на основе которой осуществить анализ управления объектами недвижимости и использования арендных отношений на территории Ставропольского края; определить цели управления государственной недвижимостью, расположенной на территории края, выявить наиболее острые проблемы в существующей системе и разработать практические рекомендации по реализации механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника на каждом из этапов управленческого цикла; определить основные направления комплексного развития существующей системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений; разработать концептуальные основы эффективного управления недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края, предложить меры по совершенствованию механизма аренды недвижимых объектов государственной собственности.

Предметом исследования служит состояние и изменение организационно-экономических механизмов управления государственными объектами на основе арендных отношений в условиях рыночной трансформации национальной и региональной экономики.

Объектом исследования является система управления недвижимостью государственного собственника в регионе.

Теоретическую и методологическую базу диссертации составили концепции и разработки ведущих российских, зарубежных ученых-экономистов и специалистов, внесших значительный вклад в теорию и практику управления объектами недвижимости, законодательные, директивные и нормативные акты по вопросам правового обеспечения и экономического использования объектов недвижимости.

Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе системного использования комплекса общенаучных, конкретных и специальных методов исследований, среди которых: диалектический, исторический, логический, аналитический, социологический, графический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический, экспертный, сравнительный методы с их многообразными способами и приемами.

Информационно-эмпирической базой обеспечения достоверности выводов и предложений послужили статистические, плановые и отчетные данные представительных и исполнительных органов власти, материалы научно-практических конференций и совещаний, информация из периодической печати и специализированных научных изданий, результаты исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования управления недвижимостью, результаты наблюдений и социологических исследований автора.

Рабочая гипотеза диссертационной работы состоит в обосновании необходимости использования разнообразных управленческо-распорядительных решений, применяемых по отношению к объектам государственной недвижимости региона для повышения доходности имущества государства и совершенствования процесса управления, который, согласно научной позиции автора, должен быть представлен в виде цикла. При этом развитие региональной системы управления недвижимостью на основе арендных отношений наиболее целесообразно осуществлять путем разработки концептуальных основ управления недвижимостью, изменения порядка расчета арендной платы и создания системы передачи в управление неэффективно используемого государственного имущества.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Предложены новые подходы к развитию комплекса механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника в условиях дефицита финансовых ресурсов, включающие делегирование специализированным профессиональным организациям функций, связанных с анализом рынка недвижимости, мониторингом качества управления, разработкой программ максимально эффективного использования объектов государственной недвижимости, совершенствование методики расчета арендной платы, расширение спектра управленческих решений, принимаемых в отношению государственной недвижимости, предложение классификации объектов, разработку проекта концепции управления недвижимостью региона и др.

2. Доказано, что в настоящее время регулирование арендных отношений является одним из способов эффективного управления и распоряжения недвижимыми объектами государственной собственности, поскольку при этом основные фонды сохраняют свою функцию, обеспечивается их сохранность и работоспособность, за счет арендаторов компенсируется часть расходов, кроме того, это существенный доходный источник бюджета.

3. Установлено, что современный рынок аренды находится на начальной стадии своего формирования. Предложено разделить его на три крупных сегмента: рынок аренды государственной недвижимости, теневой рынок аренды и свободный рынок коммерческой недвижимости, что позволит провести более углубленный анализ, исследовать существующие проблемы, выявить особенности интересующего сегмента и предложить наиболее актуальные меры совершенствования управления региональной недвижимостью на основе арендных отношений.

4. Выявлены следующие наиболее острые проблемы развития системы управления государственной недвижимостью в регионах: неподготовленность собственника к альтернативным вариантам управления объектами недвижимости, постепенное снижение темпов роста доходов бюджета от использования государственной недвижимости, незавершенность и противоречивость нормативно-правовой базы управления государственной недвижимостью, отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании государственного недвижимого имущества и др.

Научная новизна исследования заключается в выделении основных этапов процесса управления государственной недвижимостью региона, уточнении сущности и понятий системы управления недвижимостью, определении тенденций и экономико-организационных основ ее развития на основе арендных отношений.

Элементами научного вклада являются следующие основные результаты исследования: определена сущность механизма управления недвижимостью государственного собственника, который представляет собой спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, направленный на достижение намеченных целей по эффективному использованию и развитию государственной недвижимости, реализуемый во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками; установлены этапы процесса управления объектами недвижимости государственного собственника, включающие: формулирование целей и задач управления, проведение сплошной инвентаризации, оценку рыночной стоимости объектов государственной недвижимости, анализ, оценку и выбор различных вариантов их использования, планирование, организацию, мотивацию исполнителей, а также контроль проведения мероприятий и мониторинг эффективности, регулирование процесса управления; разработан концептуальный подход к управлению государственной недвижимостью, обеспечивающий согласованность в использовании механизмов рыночного и государственного регулирования, который позволит разработать и провести в жизнь на территории региона единую государственную политику, дающую возможность активно вовлекать в хозяйственный оборот недвижимое имущество всех форм собственности, обеспечить стабильное поступление платежей от использования государственной недвижимости; обоснована целесообразность передачи неэффективно используемого государственного имущества в управление независимым сервейинговым агентствам для развития системы управления государственной собственностью, сформированы структура, цели и принципы их функционирования; сформулированы предложения по совершенствованию методики расчета и порядка взимания арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Ставропольского края, включая: замену коэффициента типа деятельности арендатора на два более конкретных - типа организации и цели использования арендуемых помещений, введение коэффициента, учитывающего престижность района, конкретизацию коэффициента удобства коммерческого использования и др.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в разработке конкретных рекомендаций по совершенствованию управления объектами государственной недвижимости на основе арендных отношений, а также распространения концептуальных предложений на рынок коммерческих объектов с целью развития системы управления недвижимостью в целом.

Материалы диссертационного исследования могут найти широкое применение в учебном процессе системы высшего профессионального образования и повышения квалификации по государственному и муниципальному управлению и управлению недвижимостью.

Непосредственное практическое значение имеют представленные в диссертации основные направления развития системы управления государственной недвижимостью в Ставропольском крае, а именно проект концепции по управлению недвижимостью, рекомендации по созданию и использованию сервейингового агентства, совершенствование порядка определения величины арендной платы за пользование государственной недвижимостью Ставропольского края (Справка о внедрении результатов диссертационной работы от 17.01.2006 №99/03, выданная Министерством имущественных отношений Ставропольского края).

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на XXXIII научно-технической конференции по результатам работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2003 год (г. Ставрополь, 2004 г.), на VIII региональной конференции «Вузовская наука - Северо-Кавказскому региону» (г. Ставрополь, 2004 г.), на V межрегиональной научной конференции «Студенческая наука - экономике России» (г. Ставрополь, 2005 г.), на XXXV научно-технической конференции по результатам работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2005 год (г. Ставрополь, 2006 г.).

Основные результаты исследования использованы Министерством имущественных отношений Ставропольского края в целях совершенствования управления государственной недвижимостью в крае.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 6 научных работ (из них - 1 в центральной печати перечня ВАК) общим объемом 9,03 п.л.

Объем, структура и содержание работы. Диссертация общим объемом 199 страниц состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованных источников (186 наименований), содержит 15 таблиц, 16 рисунков, 9 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Черноусова, Елена Васильевна

Заключение

Состояние и основные проблемы управления недвижимостью Ставропольского края

Цели, задачи и принципы управления недвижимостью Ставропольского края

Основные направления развития подсистем управления государственной недвижимостью Ставропольского края

Основные мероприятия, этапы и ожидаемые результаты от реализации Концепции

Рис. 13. Структура Концепции управления недвижимостью Ставропольского края

Введение Концепции посвящается обоснованию необходимости государственного управления и поддержки развития рынка недвижимости, определению задач Концепции и сферы ее регулирования.

В первой части «Анализ состояния управления недвижимостью Ставропольского края» говорится о ряде положительных результатов, достигнутых в сфере управления объектами государственной недвижимости, расположенной на территории края, и недостатках, все еще присутствующих в процессе управления. Определяются наиболее острые проблемы, требующие своего разрешения и анализируются причины возникновения таковых. Необходимость повышения эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития Ставропольского края, наличие нерешенных проблем в системе управления и определяют необходимость разработки Концепции.

Вторая часть «Цели, задачи и принципы управления недвижимостью Ставропольского края» освещает систему целей, достижение которых обеспечит возрастание ценности недвижимого имущества Ставропольского края и способствует более эффективному управлению объектами недвижимости. Также в соответствии в выделенными целями приводится перечень задач, которые должны быть решены в данной сфере управления. Для решения поставленных задач в основу региональной системы управления объектами государственной недвижимости Ставропольского края должны быть положены соответствующие принципы. Здесь же определяется роль государства в управлении на современном этапе развития рынка недвижимости Ставропольского края.

Третий раздел «Основные подходы к управлению государственной недвижимостью Ставропольского края» включает рассмотрение трех аспектов: классификация недвижимого имущества и ее использование в процессе управления, особенности управления объектами недвижимости различного предназначения, содержание, эксплуатация и страхование недвижимого имущества.

Под развернутой классификацией недвижимого имущества понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы по общим существенным признакам, определяющим содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости. Достижение оптимального распределения объектов недвижимости по различным вариантам их функционального предназначения относится к числу основных задач управления недвижимостью Ставропольского края. В этом направлении рассматриваются особенности управления государственной недвижимостью применительно к административным, социальным и коммерческим объектам, расположенным на территории края, анализируются основные принципы наиболее эффективного управления и различные варианты использования недвижимости. Также предлагаются критерии выбора вариантов управленческо-распорядительных решений в отношении недвижимости Ставропольского края. В рамках представления следующего аспекта определяются цели и задачи построения системы содержания, эксплуатации и страхования недвижимого имущества Ставропольского края, рассматривается функции собственника и принципы по выделенным направлениям.

Четвертый раздел Концепции «Основные направления развития подсистем управления государственной недвижимостью» состоит из четырех частей. Это совершенствование процесса планирования и организации управления недвижимостью Ставропольского края, учет недвижимого имущества, механизм инвентаризации недвижимости, информационно-аналитическое и правовое обеспечение системы управления недвижимым имуществом края, а также подготовка и повышение квалификации кадров в системе управления государственной недвижимостью, регулирование деятельности профессиональных участников рынка недвижимости в крае. Здесь предлагаются основные направления для устранения существующих недостатков, приводится набор необходимых мероприятий в различных вопросах планирования и организации управления объектами недвижимости

Ставропольского края. Определяются основные задачи исполнительных органов государственной власти края по совершенствованию системы учета недвижимого имущества и создания полноценного реестра недвижимости, находящейся в государственной собственности Ставропольского края. Также приводятся основные задачи создания системы массовой оценки недвижимости, системы сбора и мониторинга аналитических данных по рынку недвижимости края. В рамках этого же раздела рассматриваются основные задачи по развитию системы информационно-аналитического и правового обеспечения в области полноты информации, ее соответствия задачам управления государственным недвижимым имуществом, своевременности предоставления и доступности информации для внешних пользователей, в области единого подхода к развитию системы, повышения квалификации и уровня применяемых технологий. В отношении подготовки кадров в системе управления недвижимостью Ставропольского края, регулирования деятельности профессиональных участников краевого рынка недвижимости в концепции приводится комплекс мероприятий, необходимых для обеспечения координации, повышения эффективности работы и взаимодействия государственных краевых структур в вопросах управления недвижимостью. Здесь же предлагаются основные направления деятельности по развитию институтов профессиональной оценки недвижимого имущества, профессионального подхода к технологии системного управления недвижимостью (сервейинга) и профессиональных консультантов.

В пятой главе «Основные мероприятия, этапы и ожидаемые результаты от реализации Концепции» выделяются основные направления мероприятий по реализации Концепции, которые включают: совершенствование нормативной базы системы управления недвижимостью; совершенствование системы органов управления недвижимостью, порядка и процедур принятия управленческих решений; совершенствование инфраструктурного обеспечения системы управления недвижимостью.

Заключение предполагает социально-экономический эффект от реализации предложенной Концепции по управлению недвижимостью Ставропольского края и приводит некоторые положительные результаты, которые могут быть достигнуты в перспективе формирования эффективной системы управления объектами государственной недвижимости Ставропольского края и развития краевого рынка недвижимости.

Итак, в настоящее время эффективность управления объектами государственной недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края можно оценить по направлениям увеличения доходов бюджета от ее использования, своевременной разработки и принятия нормативно-правовой базы, сближения ставок за аренду государственной недвижимости с рыночными ставками арендной платы, а также обеспечения полноты реестра объектов недвижимого имущества. Для повышения эффективности использования рассматриваемого элемента государственного сектора необходимо ликвидировать указанные в работе недостатки, расширить возмездные виды пользования, ввести запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, использовать высокодоходную недвижимость в коммерческих целях и т.д.

3.2. Создание сервейингового агентства для системного управления объектами государственной недвижимости

Управление недвижимостью - относительно новый для России вид предпринимательской деятельности, ориентированный на собственника объекта недвижимости или их комплекса. Профессиональное управление обеспечивает комплексный подход к прогнозированию денежных потоков от эксплуатации недвижимости, а также к организации технического обслуживания, к процессу поддержания и улучшения состояния объекта. В этом случае управление недвижимостью рассматривается именно как вид предпринимательской деятельности, а не как способ реализации полномочий собственника. Что касается государственного управления, то современная практика включает три основных блока действий, связанных с управлением государственной недвижимостью: принятие рациональных решений о форме использования недвижимости, принятие решений о развитии недвижимости и реализация инвестиционных проектов, управление портфелем проектов. За рубежом функции собственника и управляющего четко разделены, управление недвижимостью рассматривается как самостоятельное направление бизнеса, и управляющие компании распространены достаточно широко. В России тоже накоплен определенный опыт профессионального управления недвижимостью, но в основном это работа с высоколиквидными объектами в коммерческой сфере.

Для совершенствования управления объектами государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края, целесообразно создание системы передачи неэффективно используемого государственного имущества в управление независимым сервейинговым агентствам (СА).

Сервейинг - это профессиональное комплексное, системное управление недвижимостью, основная задача которого - реализация интересов собственника [159].

Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Сервейинг позволяет реализовать именно системный подход по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта [157].

Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV- XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. В настоящее время сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Теория сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла. Сама же разработка концепции сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности. Отличительные особенности концепции сервейинга - в комплексности проработки вопросов управления, системности в решении возникающих проблем, интегрированное™ предлагаемых решений, стратегическом видении перспектив будущего и ориентации на решение прикладных управленческих задач.

Сервейинг охватывает все этапы жизненного цикла недвижимости, и любой вариант управления оценивается с позиций достижения целей собственника и получения максимального эффекта от использования объектов недвижимости.

Ставропольский край в лице собственника объектов государственной недвижимости может преследовать самые разнообразные цели - например, отдать в управление незавершенный объект с условием, что после того, как сервейинговое агентство его достроит, полученные от эксплуатации средства будут направляться на финансирование какой-либо строки бюджета. Край может преследовать и социальные цели: поддержку среднего и малого предпринимательства, в этом случае условием будут минимальные расценки на аренду - за счет сокращения доходов, которые могло бы получить само государство, или даже определенных дотаций. Собственник - край может передать в управление здание, где расположены какие-либо государственные органы, тогда прибыль не предусматривается, а за поддержание объекта в хорошем состоянии или улучшение его качественных характеристик, коммунальное обслуживание сервейинговому агентству просто выплачивается определенная сумма.

Сервейинговое агентство также полезно собственникам, которые пришли к выводу, что в силу разных причин не могут распорядиться своей коммерческой недвижимостью как следует, но и расставаться с нею пока не хотят. Это весьма актуально по управлению государственной недвижимостью Ставропольского края, так как на основе проведения новой классификации государственной недвижимости на социальную и коммерческую, государство решило основной упор сделать на управление социальными объектами. И тогда управление коммерческими объектами государственной недвижимости края целесообразно передать в управление сервейинговому агентству, которое будет заинтересовано в длительной и успешной эксплуатации вверенных объектов и в получении устойчивой прибыли с максимальной экономией затрачиваемых ресурсов. Агентство разрабатывает несколько вариантов наиболее эффективного использования объектов недвижимости и просчитывает их с финансовой точки зрения, оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта. После того как определены наиболее перспективные варианты развития объекта, собственник принимает окончательное решение, какой из предложенных проектов будет претворен в жизнь. Кроме проекта развития объекта, агентство представляет собственнику детальную смету, в рамках которой будут проводиться работы и за исполнение которой компания будет отчитываться перед собственником.

В рамках сервейинговой системы управления государственной недвижимостью произойдет разграничение функций собственника и управляющего. За собственником сохранятся функции принятия стратегических решений и контроля качества управления, а функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированному сервейинговому агентству, основными задачами которого станут: разработка стратегии и программы управления объектом государственной недвижимости, контроль за его содержанием; выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг; коммерческое использование объекта недвижимости государственного собственника; организация процессов развития объектов государственной недвижимости, расположенной на территории края.

Так как сервейинговое агентство на территории Ставропольского края будет заниматься сразу несколькими коммерческими объектами государственной недвижимости, имеющими разное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла, оно сформирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль.

При этом прежде всего, необходимо разработать подходы к проблеме выявления и анализа неэффективно используемых площадей. В основу аналитического инструмента определения эффективности использования объектов государственной недвижимости должна быть положена величина совокупного эффекта, который получается в результате реализации того или иного решения и имеет синтетический характер с учетом финансового эффекта и общественной полезности. Как правило передаются в управление объекты, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и испытывающие потребность в капитальных вложениях. При этом могут использоваться различные формы передачи объектов в управление.

В общем виде схема управления объектом государственного недвижимого имущества с участием предлагаемой компании показана на рис. 14. Представленная схема управления применима для управления любыми объектами недвижимости: офисными и административными зданиями, нежилыми помещениями, жилищным фондом, объектами социальной сферы, в конечном счете и предприятием как единым имущественным комплексом [69].

Передача неэффективно используемого государственного имущества в управление независимым сервейинговым агентствам должна осуществляться на конкурсной основе с использованием следующих принципов: приоритета привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате квалифицированных специалистов, опыт деятельности, безупречную деловую репутацию;

Рис. 14 Общая схема управления объектом недвижимости с участием сервейингового агентства целеполагания - наличие бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных результатов, в связи с этим необходимо установить обязательные требования к форме и содержанию бизнес-плана, а также к форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения; соответствия полномочий - необходимо четко определить пределы полномочий управляющих в зависимости от категории управляющих и характера объекта управления, а также порядок взаимодействия управляющих и собственника объекта недвижимости.

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе управления государственной недвижимостью Ставропольского края на основе сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования государственной недвижимости. Проведение экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами государственной недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества государственного собственника [162].

На рис. 15 наглядно представлены основные этапы сервейинга: 1) маркетинговых исследований и консалтинга предполагает анализ имеющихся объектов государственной недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости края:

1 Этап маркетинговых исследований и консалтинга

2 Этап планирования 3 Этап реализации и оценки

Цели собственника

Законодательные ограничения

Интересы потребителей

Рис. 15. - Этапы реализации сервейингового управления мониторинг и анализ рынка недвижимости, спроса и предложения на аналогичные объекты; анализ местоположения недвижимости - выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния, спроса и предложения, определение компонентов редкости и другое; анализ правового положения - соответствия действующим правовым нормам, установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта государственной недвижимости края; техническая экспертиза состояния объекта недвижимости -оценка фактического физического износа, именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяет реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей; исследование финансового состояния объекта государственной недвижимости - денежная оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости, результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости). Самостоятельной компонентой экономических экспертиз является оценка морального износа, которая базируется на анализе потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса. Таким образом, целевым назначением экономических экспертиз является определение результирующего стоимостного эквивалента с учетом всех факторов влияния; управленческий анализ государственной недвижимости -определение и анализ вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, для обеспечения полноценного развития объекта, анализ стоимости в использовании, оптимизации налогообложения в части использования объектов недвижимости, разработка программы девелопмента в соответствии с общей стратегией, оптимизация портфеля недвижимости и др.;

2) планирования и оценки - предполагает планирование стратегии управления портфелем государственной недвижимости края: планирование процессов создания объектов недвижимости; планирование процессов реконструкции объектов недвижимости; планирование процессов эксплуатации и использования объектов недвижимости; планирование процессов ликвидации объектов недвижимости;

3) реализации и оценки процессов управления государственной недвижимостью, анализа эффективности, формирования оптимального портфеля недвижимости для реализации целей собственника, разработки инвестиционной политики.

Ориентируясь на потребности рынка и желания потребителей, сервейинговое агентство старается по максимуму осуществлять не только текущее обслуживание находящихся в ее управлении государственных объектов, но и предоставить арендаторам обширный дополнительный сервис. Это может быть обеспечение доступа к современным коммуникационным системам, аренда мебели и оргтехники, возможность пользоваться конференц-залом. Предоставление широкого спектра услуг - это не только возможность получить дополнительную прибыль, хотя и этот момент не стоит на последнем месте, это прежде всего внедрение принципиально новых стандартов управления недвижимостью.

Таким образом, можно определить приоритетные направления будущей деятельности сервейингового агентства. Во-первых, это построение четкой системы, при которой все участники и субъекты рынка недвижимости гармонично взаимодействуют и развиваются. Во-вторых, внедрение на всех объектах системы стандартов, при которой максимально полно будут удовлетворяться потребности как собственника, так и арендатора. И, наконец, правовая защищенность и четкое соблюдение всех договорных арендных отношений, стремление к достижению абсолютной гармонии интересов.

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и сервейинговым агентством сроком не менее, чем на 3 - 5 лет, выбор которого обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом. Срок передачи может варьироваться в зависимости от долгосрочных планов использования объекта, но на минимальный срок сдаются объекты, подлежащие в будущем реализации (рассчитывается время, необходимое для приведения объекта в соответствие с потребительскими нормами, плюс время эксплуатации объекта, позволяющее агентству окупить свои расходы и получить прибыль).

Сервейинговое агентство за предоставление услуг по управлению объектами государственной недвижимости получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре, агентство самостоятельно определяет направления его использования, в то же время компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Размер вознаграждения управляющей компании в каждом конкретном случае определяется по-разному. Это может быть как процент от действительного валового оборота, так и жестко фиксированная сумма. Например, сервейинговое агентство берет в полное управление объект незавершенного строительства, планируемый как бизнес-центр. Тогда в его основные задачи входит: контроль проекта окончания строительства, сдача объекта в эксплуатацию, техническая эксплуатация здания, поиск арендаторов и сдача помещений в аренду, ведение договоров аренды, охрана объекта, предоставление арендаторам дополнительных сервисных услуг. Возникает вопрос, как в этом случае определяется вознаграждение управляющей компании, ведь доход возможен только через 1,5-2 года. Наиболее логичным в этой ситуации является подход, когда на этапах строительства и сдачи объекта в эксплуатацию вводится фиксированная оплата услуг в зависимости от степени участия в проекте агентства и «загруженности». Однако после сдачи объекта в эксплуатацию, когда здание уже начинает заполняться арендаторами, вводится система вознаграждения, связанная с действительным доходом, обычно это составляет 5-8% от дохода, получаемого с объекта. Прослеживается явная взаимосвязь: чем больше доход и чем меньше издержки, тем больше вознаграждение, поэтому сервейинговое агентство заинтересовано в оптимизации работы объекта через снижении расходной части и увеличении дохода, получаемого от объекта. Возможен также вариант, когда гонорар управляющей компании закладывается сверх арендной ставки и уплачивается арендаторами в виде расходов на управление наряду с эксплуатационными расходами.

Управляющая компания, участвующая в проекте, ведет жесткий контроль за соблюдением качества и сроков работ по проекту подрядными организациями. В результате отклонение от запланированной сметы обычно не превышает 3-10%, что является очень серьезной экономией для собственника, ведь нередки случаи, когда за счет раздувания подрядчиками объемов работ и сметы израсходованных материалов на одном только этапе строительства отклонение может составить 20%. Так что экономия очевидна.

Сервейинговое агентство предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (гарантийное обеспечение договора). В связи с высокой степенью риска деятельности управляющей компании, ее финансовой ответственностью перед собственником, инвесторами, арендаторами и другими участниками проекта возникает необходимость страхования ответственности при осуществлении профессиональной деятельности. Естественно, что в управлении государственной недвижимостью, как и в любом другом бизнесе, имеют место непредвиденные ситуации, в случае причинения ущерба объекту, или в случае, связанным с нарушением договора управления, страховая компания полностью возмещает убытки потерпевшей стороне. Таким образом, сервейинговое агентство выполняет следующие основные функции: сбор, предоставление и обработка информации об объектах недвижимости; подготовка и внедрение проектов по застройке; оценка и управление государственной недвижимостью; ремонт, реконструкция и модернизация зданий; строительная инспекция и экспертиза; продажа и аренда коммерческой недвижимости; перспективное развитие государственной недвижимости.

Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. Если же говорить о структуре предлагаемого агентства, то она может быть представлена тремя основными блоками в соответствии с этапами сервейинга (рис. 16). Но оправдано будет выделение в структуре секторов по отдельным функциям сервейинга.

Преимуществами сервейингового агентства является и то, что оно избавит собственника от всех хлопот, связанных с эксплуатацией государственной недвижимости, освободит от многочисленных переговоров с проектировщиками, подрядчиками, арендаторами, эксплуатирующим и обслуживающим персоналом, решая одновременно главную задачу: обеспечить стабильный гарантированный доход от вверенных в управление площадей. Есть и вторая, не менее важная - как в экономическом, так и в социальном аспектах задача, решение которой также берет на себя сервейинговое агентство - это развития малого и среднего предпринимательства.

Отдел маркетинговых исследований и консалтинга

Сектор анализа Сектор Сектор Сектор Сектор Сектор поиска и мониторинга технического, планирова- планирования контроля арендаторов рынка, экономического ния и оценки эксплуатации, строительства, (покупателей), местоположе- и создания и использования сдачи в сдачи в аренду ния объекта управленческо- реконструк- и ликвидации эксплуатацию и недвижимости и го анализа ции объекта и текущего дополнительведения объектов объектов обслуживания ного сервиса публичного недвижимости объекта реестра

Рис. 16. Структура предлагаемого сервейингового агентства

У абсолютного большинства бизнесменов этого масштаба нет средств на строительство или покупку необходимого помещения, аренда - лучший, а может, и единственный для них способ решения проблемы. Сервейинговое же агентство в большинстве случаев именно через сдачу в аренду управляемых объектов достигает поставленных целей. Впрочем, деятельность сервейинговой компании вовсе не ограничивается арендой, так как в понятие комплексное управление недвижимостью входит, например, и продажа неэффективных объектов, реконструкция старых, приобретение или строительство новых.

Весьма актуальным и перспективным является формирование и ведение сервейинговым агентством публичного реестра государственной недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края, который будет содержать полную информацию об объектах, сданных в аренду и ее условиях, а также об объектах, которые могут быть переданы в аренду. Необходимо сделать этот реестр максимально доступным субъектам малого и среднего бизнеса в том числе за счет размещения в «Интернет».

В целях повышения уровня гарантий эффективности управления государственной недвижимостью Ставропольского края, переданной в управление сервейинговым агентствам, необходимо разработать и закрепить на нормативном правовом уровне следующие механизмы: аккредитации и критерии отбора независимых управляющих компаний в рамках открытой конкурсной процедуры назначения; передачи объектов государственной недвижимости в управление (требования, предъявляемые к организациям, осуществляющим деятельность по управлению объектами недвижимости; типовую форму задания на составление программы управления объектом недвижимости; типовую форму контракта на управление объектом государственной недвижимости; перечень документации, подлежащей передаче сервейинговому агентству).

Вместе с тем необходимо разработать систему учета и отчетности деятельности сервейинговых компаний по управлению государственной недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края (систему технико-экономических и финансовых показателей, отражающих состояние и основные тенденции в использовании государственного недвижимого имущества, порядок и формы отчетности сервейингового агентства о результатах деятельности по управлению объектом недвижимости).

Экономически обосновывая предложения сервейинговой системы управления государственной недвижимостью в Ставропольском крае, можно сказать следующее. По предварительным подсчетам при нормальном функционировании сервейингового агентства бюджет Ставропольского края будет дополнительно получать более 15 млн. руб. в год чистой прибыли, с учетом оплаты услуг агентству, при этом сдавая площади по государственным минимальным арендным ставкам, без повышающих коэффициентов. А в случае, если плата за арендуемую площадь будет приближена к рыночным показателям по краю, то доход бюджета Ставропольского края от аренды государственного имущества увеличится еще как минимум в четыре раза.

В сервейинговом агентстве на территории Ставропольского края предусматривается деятельность восемнадцати специалистов, профессионалов в своей деятельности, в соответствии с предложенной структурой агентства: директор агентства, главный бухгалтер, специалист по кадрам, юрист, специалист по безопасности, начальники трех отделов, специалисты: по мониторингу рынка и ведению публичного реестра, по техническому, экономическому и управленческому анализу, по планированию и оценке создания и реконструкции объектов, по эксплуатации, использованию и ликвидации объектов, по контролю строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, по текущему обслуживанию объектов недвижимости, по работе с арендаторами, по развитию объектов недвижимости и дополнительному сервису, секретарь-референт, работник технической службы.

Для начала успешной работы агентства необходимо получить лицензии на право осуществления риэлторской и оценочной деятельности, заключить л договор на аренду помещения площадью 100 м , оборудовать рабочие места для восемнадцати специалистов, включая: офисную мебель и технику, компьютеры, канцелярские товары, хозяйственных инвентарь, а также оборудовать комнату отдыха персонала и оплатить услуги программиста по созданию специальной программы для осуществления и контроля управления объектами недвижимости. Общая сумма вложений, таким образом, составит 450 тыс. руб.

Текущие затраты агентства ежемесячно будут включать: арендную плату за помещение, оплату коммунальных услуг, аренду автомобиля, бензин, выплату заработной платы работникам, налоговые платежи, покупку канцелярских товаров и хозяйственного инвентаря, плата за предоставленные услуги связи и непредвиденные расходы. По предварительным расчетам текущие затраты агентства в среднем составят 120 тыс. руб. в месяц.

Доходы от основной деятельности агентства по управлению объектами государственной недвижимости составят минимум 150 тыс. руб. в месяц, что можно рассчитать следующим образом. Предположим, что в течение первого года работы за услугами в агентство обратились 13 ГУП СК, на балансе которых имеются объекты недвижимости общей площадью около 192 тыс. Л м . Из всех объектов по предварительным заключениям можно использовать Л для совершенствования управления 38,5 тыс. м . Пусть из выбранной площади в первый год успешно сдадутся в аренду около 30% (т.е. 11,55 тыс. м2), тогда сдавая эти площади по действующим государственным ставкам Л аренды в среднем по 1616,5 руб. за м в год, получаем общий доход в месяц равный 1555,88 тыс. руб. Из общего дохода агентство за свои услуги пусть получает 10%, т.е. 155,59 тыс. руб. в месяц. А доходы бюджета соответственно, составят оставшиеся 90% или 1322,5 тыс. руб. в месяц или 15,87 млн. руб. в год.

Дополнительно сервейинговое агентство может заниматься управлением объектами недвижимости другого собственника и предоставлять услуги по подбору необходимого помещения арендатору и помощи в заключении договора аренды (информационные и посреднические услуги), предоставлять информацию по мониторингу и анализу рынка недвижимости Ставропольского края, проведение правовых, технических, экономических и управленческих экспертиз, консультационные услуги по развитию объекта недвижимости, реконструкции, строительства, эксплуатации и ликвидации объекта, поиск арендаторов, подготовку рекламных материалов и продвижение, пакет юридического сопровождения сделки и другие услуги, предоставляемые по отдельности или в совокупности, имеющие разовый или периодический характер в соответствии с работой агентства. Дополнительные доходы в месяц могут принести агентству порядка 35 тыс. руб.

Таким образом, деятельность сервейингового агентства на территории Ставропольского края весьма актуальна, целесообразна и может приносить неплохой доход как государству, так и учредителям агентства. По предварительным расчетам за полтора года, чистый дисконтируемый доход агентства составит 83,1 тыс. руб., индекс доходности равен 1,19 руб., внутренняя норма рентабельности проекта около 12,8%, а срок окупаемости не превышает 14 месяцев. Расчеты представлены в табл. 12 и свидетельствуют о том, что проект является весьма эффективным.

На современном этапе развития экономики Ставропольского края образование сервейинговых компаний возможно на основе: крупных собственников недвижимости, организующих у себя структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами, которые затем перерастают в самостоятельные управляющие компании; компаний-застройщиков, принимающих после завершения строительства функции эксплуатирующей компании и перерастающих в сервейинговые компании; риэлтерских фирм, оказывающих услуги крупным собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений путем стягивания на себя функций по управлению объектами недвижимости.

Экономическое обоснование внедрения предложения по сервейинговому агентству

Показатели, тыс руб Шаг расчета (I месяц)

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Инвестиции, вложения 450,0 текущие затраты 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 120,0 возможные доходы 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0 185,0

Денежный поток от операционной деятельности 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0

Коэффициент дисконтирования (Е-10 %) 1,000 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564 0,513 0,467 0,424 0,386 0,350 0,319 0,290 0,263 0,239 0,218 0,198 0,180

Денежный поток инвестиционного проекта -450,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0 65,0

Дисконтированный денежный поток проекта -450,0 59,1 53,7 48,8 44,4 40,4 36,7 33,4 30,3 27,6 25,1 22,8 20,7 18,8 17,1 15,6 14,2 12,9 11,7

Накопленный дисконтированный денежный поток -450,0 -390,9 -337,2 -288,4 -244,0 -203,6 -166,9 -133,6 -103,2 -75,6 -50,6 -27,8 -7,1 11,7 28,8 44,4 58,5 71,4 83,1

Накопленный не дисконтированный денежный поток -450,0 -385,0 -320,0 -255,0 -190,0 -125,0 -60,0 5,0 70,0 135,0 200,0 265,0 330,0 395,0 460,0 525,0 590,0 655,0 720,0