Развитие рынка арендного жилья на основе проектной деятельности в регионах Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие рынка арендного жилья на основе проектной деятельности в регионах Российской Федерации"

На правах рукописи

Кормина Лилия Вадимовна

РАЗВИТИЕ РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ ПРОЕКТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕГИОНАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера услуг)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

21 НОЯ 2013

005538652

Москва - 2013

005538652

Работа выполнена на кафедре труда и социальной политики факультета МИГСУ Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Берестова Людмила Ивановна, д.э.н., профессор, профессор кафедры труда и социальной политики факультета МИГСУ ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ»

Ананьев Александр Николаевич, дэ.н., профессор, профессор кафедры управления персоналом и государственного и муниципального управления экономического факультета ФГБОУ ВПО "Российский государственный университет туризма и сервиса" Кудрявцева Наталья Игоревна, к.э.н., начальник отдела земельной реформы и взаимодействия с территориями Министерства экономического развития Калужской области

Ведущая ОАО «Всероссийский центр уровня жизни»

организация:

Защита диссертации состоится 10 декабря 2013 года в 14:00 часов на заседании диссертационного совета Д 504.001.05 при ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119606, Москва, проспект Вернадского, 84,6-ой уч. корпус, аудитория 2076.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (1-й учебный корпус, каб. 814).

Автореферат разослан 8 ноября 2013 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, д.э.н.

А.Л. Пиддэ

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью поиска альтернативных способов решения жилищной проблемы, затрагивающей интересы более 70% населения, эффективных подходов к реализации проектов в сфере арендного жилья. Современное состояние рынка жилья не отвечает реальным потребностям населения. Низкая доступность жилья, выраженная в низких доходах населения, высокой стоимости жилья, а также недоступность ипотечного кредитования, не позволяет большинству граждан решить проблему улучшения жилищных условий.

Проблема, которую предстоит решить государству, состоит в том, что в процессе приватизации фонд социального жилья значительно сократился, в то время как на быстро растущем рынке строительства нового жилья, практически все жилье приобретается в собственность.

Поскольку число домохозяйств, не имеющих собственного жилья, продолжает расти, отсутствие физически и финансово доступного жилья на легальном рынке заставляет население арендовать жилье в частном секторе с минимальными гарантиями. Такое состояние на рынке арендного жилья создает препятствия для роста мобильности трудовых ресурсов по стране, и, соответственно, повышения гибкости рынка труда.

Очевидно, что владение жильем на правах частной собственности не является единственно возможным или желательным для всех групп домохозяйств и на всех этапах жизненного цикла. Поэтому и жилищная политика государства, направленная на обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, должна учитывать необходимость предоставления населению возможности выбора жилья в различных секторах жилья.

В числе проблем, требующих решения, следует отметить: неразвитость легального рынка арендного жилья; недостаточность финансовых ресурсов у органов местного самоуправления, к компетенции которых относится обеспечение жильем малообеспеченных граждан; низкая организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда; отсутствие условий для строительства арендного жилья; значительная доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде.

В условиях снижения объемов спроса на жилье со стороны государства и сокращения расходов федерального бюджета, которое во многом объясняется выполнением основной части обязательств государством по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны и военнослужащих, особую важность приобретает активная реализация государственно-частных проектов, в рамках которых можно обеспечить привлечение ресурсов частного сектора и физических лиц. С учетом сказанного, актуальной задачей является разработка основ реализации проектов в области развития рынка арендного жилья, ориентированного на повышение доступности и качества жилищных услуг для различных групп населения.

Развитие рынка арендного жилья тесно связано с эффективной реализацией проектов с участием государства, местного самоуправления и бизнеса, что с научной и практической точек зрения может быть обосновано следующим образом:

во-первых, организация и управление проектами в области развития рынка арендного жилья является эффективным механизмом, способным обеспечить решение проблемы улучшения жилищных условий;

во-вторых, создание условий для развития рынка арендного жилья может привести к разработке новых подходов к рассмотрению вопроса развития сферы жилищных услуг по обеспечению доступным жильем граждан с различным уровнем доходов.

Изложенное обусловливает актуальность комплексного, системного исследования механизмов и инструментов, обеспечивающих развитие рынка арендного жилья на уровне его сущности, содержания, особенностей организации. В частности, нуждается в теоретическом и методологическом обосновании вопрос, касающийся определения места проектной деятельности в сфере жилищных услуг, требуется уточнение основных понятий. С практической точки зрения, актуальной представляется разработка новых подходов к организации жилищных услуг на условиях наемного жилья, в результате чего отдельные группы населения смогли бы решать вопрос улучшения жилищных условий.

(

I

Степень научной разработанности проблемы. В ходе подготовки диссертации анализировались исследования социальных, строительных, инвестиционных и других проблем в условиях рыночной экономики, связанных с обеспечением жильем отдельных категорий граждан, теоретических аспектов государственно - частного партнерства, проектной деятельности.

Общие вопросы теории и методологии исследований социальных проблем, стоящих перед государством сформулированы в работах ученых Волгина H.A., Гринберга P.C., Дегтярь JI.C., Кушлина В.И., Рубинштейна А.Я., Сулимовой Т.С. и др.

Социальные аспекты жилищной политики, в том числе, и с учетом мирового опыта исследованы учеными Бабич A.M., Берестовой Л.И., Иекхофф И. (Германия), Муравьевой Н.В., Соколовой Т.В., Чубаровой Т.В., Ходовым Л.Г., Шестаковой Е.Е., Щербаковым А.И., Яременко Г.А. и др.

Общие теоретические взгляды на необходимость формирования и развития механизмов государственно-частного партнерства в России представлены в работах Дерябиной М.А., Варнавского В.Г., Кабашкина В.А., Левитина И.Е., Сильвестрова С.Н. и др.

Проблемы доступности жилья и реформирования жилищной сферы исследовались Косаревой Н.Б., Кудрявцевой Н.И., Рогожиной H.H., Довдиенко И.В., Хачтряном С.Р., Черняком A.B. и др.

Проблематика развития рынка арендного жилья нашла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких авторов как Захаров O.A., Максимов А.Ф., Крапивин О.М., Толкачев О.М., Тушканов М.П. и др. Значительный вклад в разработку государственной и региональной жилищной политики в последние годы внесли Разворотнева C.B., Хованская Г.П., Шомина Е.С.

Проблемы организации, управления и реализации проектов в современных условиях послужили предметом внимания Бабаскина С.Я., Бирман Л.А., Битаровой М.А., Гумеровой Г.И., Заренкова В.А., Зинова В.Г., Каган П.Б., Копылова А.А, Кочурова Т.Б., Кроль Е.А., Круглова М.Г., Мазура И.И., Москвиной Ю.Н., Шапиро В.Д., Первушина В.А., Полковникова A.B., Румянцевой Е.Е., Теличенко В.И., Хомкина К.А. и др.

)

Многие аспекты реализации концепции строительства доходных домов рассмотрены специалистами на уровне диссертаций, посвященных отдельным вопросам эффективности жилищной политики в регионах. К ним относятся исследования последних лет Долгушиной О.В., Рябинина К.С., Юртаевой А.Е.

Анализ научных работ дает основание сделать вывод, что, несмотря на имеющиеся разработки, в основном касающиеся вопросов спроса на жилье, форм владения и пользования жильем, потребность в научном обосновании необходимости реализации проектов на рынке арендного жилья очевидна. Это обусловливает необходимость поиска механизмов и инструментов развития рынка арендного жилья, разработки мер, способствующих обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Данные обстоятельства в сочетании с актуальностью диссертационной проблематики определили формулировку цели и задач исследования.

Цель и задачи исследования. Целью проводимого исследования является анализ особенностей и тенденций развития рынка арендного жилья на основе проектной деятельности и разработка научно-практических рекомендаций по формированию условий для развития услуг на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации.

В соответствии с поставленной целью были определены задачи:

- рассмотреть теоретические основы формирования и развития услуг на рынке арендного жилья;

- исследовать сущность, структуру и содержание проектной деятельности в организации и функционировании рынка арендного жилья и определить особенности формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации;

- раскрыть содержание проекта «Доходный дом» как инструмент развития арендного сегмента рынка жилищных услуг;

- разработать научно-практические рекомендации по формированию условий для развития услуг на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации;

- предложить инструменты доступности комфортного арендного жилья для отдельных категорий граждан.

Объектом исследования является состояние рынка арендного жилья в регионах Российской Федерации и происходящие на нем процессы.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, складывающиеся при реализации проектов, направленных на развитие услуг рынка арендного жилья в регионах Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились положения и выводы, содержащиеся в работах зарубежных, российских ученых и специалистов по проблемам теории и практики становления и развития рынка жилья, государственно-частного партнерства, проектной деятельности. В ходе исследования использовались методы научного познания социально-экономических явлений и процессов, применены методы исторического, системного, логического, сравнительного анализа, а также теоретического обобщения.

Информационной базой исследования явились: федеральные законы и нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие сферу жилищно-коммунальных услуг, концепции и программные разработки государственных органов власти, органов местного самоуправления, статистические материалы Федеральной службы государственной статистики, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, материалы Правительства г. Москвы, экспертные оценки ведущих экономистов по данной проблематике. При разработке темы диссертации использованы материалы конференций, посвященных проблемам развития рынка жилья, государственно-частного партнерства, монографические и статистические публикации российских и зарубежных ученых и практиков, материалы периодической печати.

Научные результаты исследования:

1. Уточнена классификация видов жилищных услуг. Предложено отнести к жилищным услугам предоставление нанимателю жилых помещений по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, договору найма специализированного жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, договору найма жилого помещения некоммерческого жилищного фонда.

2. Определено, что одним из основных факторов развития сферы жилищных услуг является повышение доступности арендного жилья для населения. Инструментом, обеспечивающим процесс развития рынка арендного жилья, является проектная деятельность, которая позволяет решать социально-значимые проблемы обеспечения экономического роста и развития регионов. Типология проектов на региональном уровне определяется спецификой и уровнем экономического и ресурсного потенциала региона, доходами, уровнем жизни и социальной моделью потребительского спроса на арендное жилье различного типа комфортности. Автором предложено при разработке проектов учитывать показатели доступности арендного жилья, рассчитываемые путем сопоставления медианной оплаты за аренду жилья и медианного месячного дохода домохозяйств в конкретном регионе.

3. Доказано, что проект «Доходный дом» является инструментом развития жилищных услуг и содействует росту предложения на рынке арендного жилья. Создание фонда доходных домов обеспечит наличие резерва свободных жилых помещений, доступных для найма различным группам потребителей и условий для формирования специализированного сервиса, обеспечивающего выбор между приобретением жилья в собственность, нелегальной арендой и арендой жилья в легальном секторе с комплексом специальных услуг.

4. Разработаны рекомендации по формированию условий развития услуг на рынке арендного жилья, включающие меры государственного стимулирования рынка арендного жилья через совершенствование институтов найма социального, некоммерческого и служебного жилья для граждан со средним и ниже среднего уровнем доходов, а также через развитие альтернативного института найма коммерческого арендного жилья для проживания платежеспособных граждан. Меры, направленные на создание условий для развития свободного рынка коммерческого арендного жилья, включают обеспечение законодательной и нормативной базой, а также разработку методик и моделей, направленных на развитие коммерческой аренды жилья, ориентированной на удовлетворение спроса на жилье представителей среднего класса и более состоятельных граждан на

условиях свободного ценообразования на рынке арендного жилья.

5. Предложен эффективный инструмент доступности комфортного арендного жилья - проект «Арендные жилищные сертификаты», который позволит не только расширить рынок жилищных услуг, но и будет способствовать улучшению жилищных условий граждан, не имеющих возможности пользоваться ипотечными услугами или купить жилье. Данный проект окажет существенное стимулирующее влияние на спрос на арендное жилье, поскольку такие выплаты, как компенсация арендной платы государством, являются гарантированными и могут служить важным фактором для принятия решения гражданами о проживании в арендном жилье.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что положения и выводы работы могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования рынка арендного жилья, исследования особенностей формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные результаты могут служить основой для более детальных разработок перспективных направлений развития рынка арендного жилья, а также для практической деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации при разработке и реализации региональных и муниципальных программ обеспечения населения доступным комфортным жильем.

Отдельные положения исследования, выводы и рекомендации могут быть использованы при разработке и реализации краткосрочной, среднесрочной, а также долгосрочной политики государства в сфере жилья.

Материалы диссертации могут быть использованы при разработке учебных программ и в процессе преподавания ряда экономических дисциплин и специальных курсов.

Апробация диссертационного исследования. Основные положения, изложенные в работе, обсуждались на международной научно-практической конференции с участием кафедр ЮНЕСКО вузов Российской Федерации на тему: «Устойчивое развитие в условиях глобализации», итоговой

\

международной научно-практической конференции с элементами научных школ «Научные школы и вызовы современности», научно-практической конференции «Стабильность и развитие: Россия в системе глобальных трансформаций».

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и списка использованных источников, приложений. Иллюстративно-справочный материал представлен схемами, рисунками и таблицами.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе диссертации «Социально-экономические основы рынка арендного жилья» изучены теоретические аспекты формирования и развития услуг на рынке арендного жилья, проведен анализ места аренды жилья на рынке услуг и уточнена роль аренды жилья в широком комплексе проблем, относящихся к «жилищно-коммунальному хозяйству»; рассмотрены механизмы и инструменты, обеспечивающие развитие рынка арендного жилья; исследованы теоретические основы проектной деятельности, в том числе социального проектирования, направленного на решение проблем обеспечения населения доступным жильем.

Уточнение понятий «аренда», «жилое помещение», «жилье (жилище)» позволило автору сформулировать понятие «арендное (наемное) жилье». Наиболее полным оно представляется следующим образом: арендное (наемное) жилье — жилое помещение, которое находится в собственности юридических, физических лиц или принадлежит на праве собственности субъектам Российской Федерации (муниципальным образованиям), передается на условиях договора аренды (найма) на возмездной основе (за арендную плату) во временное пользование арендатору (нанимателю) с целью проживания.

Автором определено, что, так как жилые помещения относятся к жилью, которое выступает как социально-экономическое благо и является непременным и важным условием существования человека, направленным на удовлетворение его личных потребностей, то и арендное жилье по своей экономической природе является потребительским благом, как правило,

длительного пользования и обеспечивает достойное существование граждан с различным уровнем доходов.

Предоставление жилых помещений по договору найма (аренды) входит в состав жилищных услуг, являющихся важным сегментом рынка услуг. По нашему мнению, услуга - это хозяйственная деятельность, направленная на удовлетворение потребностей физических и/или юридических лиц посредством предоставления им духовных, социальных, материальных благ или создающая условия для потребления указанных благ. Услуга на рынке арендного жилья - получение и предоставление в распоряжение пользователя специфичного продукта - жилого помещения во временное пользование с целью проживания на условиях договора найма (аренды) на возмездной основе (за арендную плату).

Потребление услуг на рынке арендного жилья во многом обусловлено действием объективного закона возвышения потребностей, который выражает перемены в запросах людей в связи с изменением уровня общественного развития. Автор рассматривает жилищную услугу по предоставлению жилья во временное пользование по договору найма как важный сегмент рынка услуг, выделяя ее значение в повышении доступности жилья.

Жилищные услуги входят в состав жилищно-коммунальных услуг, которые представляют собой целесообразную деятельность, направленную на удовлетворение определенных бытовых потребностей человека и общества - содержание качественного жилья и обеспечение современного уровня коммунальных удобств проживания в нем.

По общероссийскому классификатору услуг населению (далее ОКУН)1 предоставление жилых помещений по договору найма относится к жилищным услугам, которые, как и коммунальные услуги, входят в жилищно-коммунальное хозяйство. Следует отметить, - в ОКУН не определены и не регламентированы услуги найма в коммерческих целях, а также услуги некоммерческого найма жилых помещений, несмотря на то, что на практике отношения по поводу найма жилого помещения, которое

' Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002 - 93 (ОКУН). Утвержден постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. № 163 (в ред. от 1 мая 2000 г.).

нельзя отнести ни к социальному найму, ни к найму в коммерческих целях, получили широкое распространение.

Автор говорит о необходимости актуализация данных видов услуг с учетом социально-экономических условий в Российской Федерации, а именно, о необходимости расширения перечня организаций, предприятий с различными организационно-правовыми формами собственности и частными лицами - собственниками жилья, использующими различные формы и методы обслуживания.

В связи с этим, соискателем предлагается дополнить классификацию видов жилищных услуг новыми понятиями и отнести к жилищным услугам предоставление нанимателю жилых помещений по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, договору найма специализированного жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, договору найма жилого помещения некоммерческого жилищного фонда. Расширение видов жилищных услуг позволит решить задачи развития и совершенствования стандартизации в сфере услуг населению.

Существование услуг по предоставлению жилья во временное пользование порождает появление рынка арендного (наемного) жилья, который представляет собой систему экономических, правовых и организационных отношений по поводу обмена, распределения, потребления жилья и жилищных услуг. В отличие от торговли обычными товарами, имеющими материально-вещественную форму, здесь объектом продажи выступают услуги по предоставлению жилья во временное пользование по договору найма (аренды).

Рынок арендного жилья интегрирует в себе продавцов и потребителей жилищных услуг, связи и отношения между ними, порядок и условия продажи и приобретения услуг. В процессе анализа состояния рынка арендного жилья диссертант выделяет следующие категории потребителей жилищных услуг (нанимателей/арендаторов): наниматели муниципального жилья; наниматели жилья по договорам «социального найма»; наниматели некоммерческого жилья, наниматели доходных домов; наниматели,

снимающие квартиры у частных лиц - собственников квартир. Только категория нанимателей частного жилья находится в рыночной ситуации формирования цен на арендное жилье, и такая аренда может быть отнесена к коммерческой.

Двойственный характер потребления арендного жилья, как жилищного фонда арендного жилья и как жилищных услуг, предполагает потенциальную возможность разделения рынка арендного жилья на рынок собственности арендного жилья и рынок жилищных услуг, который может быть определен как совокупность экономических отношений по поводу распределения и потребления жилья между собственниками жилья, выступающими в различных организационных формах и пользователями арендного жилья.

Как отмечалось выше, - потребности выступают основным побуждающим мотивом развития услуги по предоставлению жилья во временное пользование по договору найма. Из этого следует, что одним из факторов развития рынка арендного жилья, является создание условий для удовлетворения потребностей в комфортном жилье, то есть повышение доступности жилищных услуг на рынке арендного жилья для населения с различным уровнем доходов. Причем, доступность арендного жилья и жилищных услуг следует рассматривать не только с точки зрения субъектов, выражающих спрос на арендное жилье и жилищные услуги, различные по цене и качеству, но и с точки зрения субъектов предложения арендного жилья и жилищных услуг на этом рынке.

Соотношение спроса и предложения на продаваемые услуги определяет состояние рынка арендного жилья. Спрос на рынке арендного жилья означает подкрепленное денежной возможностью желание потребителей жилищных услуг приобрести данный продукт. Спрос характеризуется его величиной, означающей количество услуг, которое потенциальный арендатор жилья в соответствии с потребительскими предпочтениями желает и способен приобрести по определенной цене в определенный период времени.

Предложение на рынке арендного жилья означает количество жилищных услуг, предлагаемых для продажи по определенной цене в

данный период времени. Количество предлагаемых жилищных услуг находится в обратной зависимости по отношению к спросу. Причем готовность собственников жилья предоставить их во временное пользование для проживания нанимателю жилья и готовность потенциальных арендаторов к удовлетворению потребностей в жилищных услугах, являются факторами, определяющими предложение на рынке арендного жилья.

Факторы, влияющие на величину спроса Факторы, влияющие на величину предложения

1)уровень платежеспособности населения; 2)динамика демографических показателей (численность населения, уровень воспитания, образования, миграционные процессы и др.); 3)изменение предпочтений потребителей наемного жилья; 4)наличие приемлемых условий финансирования и возможность приобретения объектов арендного жилищного фонда 1)ставки и условия налогообложения жилой недвижимости; 2)наличие резерва свободных жилых помещений доступных для найма; 3)темпы и объемы строительства нового жилья; 4)уровень выбытия аварийного и ветхого жилья; 5)условия кредитования, финансирования, льготного обеспечения застройщиков

Таблица 1. Факторы, влияющие на величину спроса и предложения на рынке арендного жилья

Среди выделенных автором факторов, влияющих на величину спроса на рынке арендного жилья (табл. 1.), следует отметить платежеспособность населения.

-%-35-40- -46— 44

- 11 ■ -3-8-о-!-

---1- -т...............-,-

менее 15 15-30 тыс. руб. 30-60 тыс. руб. 60 - 90 тыс. руб. свыше 90 тыс.

тыс.руб. |-1 руб.

| И Все семьи И Семьи с платежными спросом

2

Рис. 1. Структура доходов домохозяйств, заинтересованных в аренде жилья" На рис. 1 видно, что только около 43% домохозяйств, заинтересованных в аренде жилья, имеют доход более 30 тыс. рублей, что позволяет их рассматривать как стабильных потребителей арендного жилья. Емкость спроса таких домохозяйств на арендное жилье на ближайшие три

!Источник: Сайт фонда содействия развитию жилищного строительства /Шр./Лу\у\уЛопс]г§з. ги/Шез/Уосз/ргезетаНоп

года составит 16 млн. квадратных метров. В среднем по России доля домохозяйств с совокупным доходом более 30 тыс. рублей составляет около 40% домохозяйств.

В настоящем исследовании проведен анализ проблем, связанных с арендным жильем. В структуре решения жилищных проблем доля арендного жилья не значительна (рис. 2). Отсутствие для определенных категорий граждан (молодые семьи, трудовые мигранты, граждане с уровнем дохода ниже среднего) физически и финансово доступного жилья, предоставляемого на условиях найма на легальном рынке, заставляет перечисленные группы населения арендовать жилье в неформальном секторе с минимальными гарантиями.

АРЕНДА Социальный найм

_ Купля-продажа Самостоятельное на вторичном

строительство м/э_ жилья

рынке

Долевое

Приобретение строительство

первичного жилья

Рис. 2. Доля арендного жилья в структуре решения жилищных проблем.

Автором охарактеризованы особенности состояния рынка арендного жилья. Подавляющее большинство владельцев квартир сдает свое жилье неофициально, без договоров найма и без уплаты соответствующих налогов. По предварительным оценкам налоговой службы города Москвы, ежегодно государство теряет на этом до 1 млрд. евро.

Проводимые исследования показывают: качество арендного жилья и условия найма на нелегальном рынке не устраивают большинство нанимателей. Однако низкая стоимость аренды, не учитывающая затрат на приобретение жилья и его обслуживание, не позволяет в существующих экономических условиях коммерческим проектам арендного жилья конкурировать с жильем, сдаваемым на нелегальном рынке частными предпринимателями.

Исходя из складывающихся тенденций на рынке арендного жилья, сформулирован вывод, что для стимулирования развития рынка арендного жилья, работа по совершенствованию законодательства, регулирующего

вопросы аренды жилья и взаимоотношений между арендодателем и арендатором, должна быть ускорена и направлена на создание прозрачной и сбалансированной нормативной базы. Создание условий, направленных на изменение стихийно развивающихся экономических взаимоотношений участников рынка, обеспечение налоговой и правовой поддержки владельцев арендного жилья и нанимателей, привлечение частного бизнеса к участию в проектах строительства и эксплуатации доходных домов позволит государству и обществу уменьшить размер теневой экономики в секторе арендного жилья.

Анализ состояния рынка арендного жилья показал, - дисбаланс спроса и предложения на рынке арендного жилья во многом связан с дифференциацией населения по уровню доходов, монополизацией строительного рынка, сокращением объемов строительства социального жилья, отсутствием качественного арендного жилищного фонда, недостаточным развитием институтов, предоставляющих населению жилищные услуги, в том числе услуги по предоставлению жилья во временное пользование по договору найма. Такое состояние на рынке арендного жилья, требует поиска новых механизмов и инструментов, обеспечивающих его развитие.

Одним из механизмов эффективного регулирования и воздействия на рынок арендного жилья, обеспечения сбалансированности предложения доступного арендного жилья и спроса на него является государство, роль которого заключается в создании правовых, финансово-экономических и организационных условий, обеспечивающих взаимодействие различных субъектов рынка. Автором сделан вывод, что специфика государственного регулирования рынка арендного жилья состоит в сочетании бесплатного предоставления услуг или их предоставления по ценам ниже рыночных для строго определенных категорий граждан с созданием условий для обеспечения жильем и жилищными услугами на основе рыночного механизма остальных групп населения. Активное использование рыночных механизмов при государственной поддержке социально незащищенных и малообеспеченных слоев населения позволит обеспечить население жильем.

Среди механизмов, обеспечивающих развитие рынка арендного жилья,

автор выделяет механизм государственно-частного партнерства (далее ГЧП). Автор обосновывает, что реализация проектов на рынке жилья в регионах Российской Федерации на принципах ГЧП имеет важное значение, так как с привлечением частного капитала у местных органов власти возрастают шансы претворить в жизнь социально и общественно значимые проекты в сфере жилья. Объединение ресурсов увеличивает производственные мощности. Возрастает качество услуг, предоставляемых населению, а также в значительной мере увеличивается эффективность управления объектами социальной инфраструктуры. Для частного капитала расширяются возможности получения кредитов под государственные (муниципальные) гарантии, повышается статус проекта в связи с участием органов власти, создается положительный имидж участников проекта. Перемещение центра тяжести решения социально-экономических проблем с федерального уровня на региональный (муниципальный), позволят государству решать многие экономические проблемы, в первую очередь, осуществлять поиск альтернативных источников финансирования и повышения эффективности управления. Кроме того, механизм ГЧП делает возможным компенсировать за счет частного капитала отсутствие у государства и муниципальных органов необходимых ресурсов для финансирования социальных и инфраструктурных проектов в сфере жилья, а также применять управленческие знания и опыт частного сектора для повышения качества предоставляемых услуг.

Сформулирован вывод, что в условиях кризисных явлений схема ГЧП может стать уникальным механизмом стимулирования роста региональных экономик, объемов предложения качественного арендного жилья за счет привлечения частного капитала, находящегося в поисках проектов, приносящих стабильный и гарантированный доход.

Автором определено, что инструментом, обеспечивающим процесс развития рынка арендного жилья, является проектная деятельность по реализации проектов в сфере арендного жилья, что в перспективе позволит решать социально-значимые проблемы, обеспечить экономический рост регионов.

Анализ положений правового регулирования и практики в сфере жилья

позволил сделать вывод, что успешная реализация проектов с участием государства и частного капитала на рынке жилья возможна при наличии условий: нормативно-правовой базы, обеспечивающей выполнение обязательств партнерами и их защиту; четких целей проекта; прозрачности процедур реализации инвестиционного проекта; едином понимании целей инвестиционного проекта партнерами; непосредственном активном участии региональных (муниципальных) органов власти в реализации проекта; разграничении рисков.

Во второй главе диссертации «Анализ состояния рынка арендного жилья в регионах Российской Федерации» определены особенности формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации, а также перспективы проектной деятельности на рынке арендного жилья в регионах.

Автором проведен анализ реализации различных пилотных проектов на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации, а именно: возведение доходных домов для социального найма для учителей, врачей, работников бюджетной сферы, пенсионеров, молодых семей в Чувашии, для семей ученых Академгородка Новосибирской области, возрождение в Санкт-Петербурге доходных домов для студентов, аспирантов, ученых, деятелей культуры, очередников, для трудовых мигрантов из соседних областей и регионов, строительство доходных домов в технопарках Татарстана, Калужской, Белгородской и других областях. В Москве проводятся исследования по формированию инновационного типа жилища - социально ориентированных доходных домов различного уровня комфортности для различных категорий граждан, с учетом градостроительных, социально-демографических и экономических условий города.

Автором сделан вывод, что раньше федеральная и региональная жилищная политика были полностью сосредоточены на формировании рынка купли-продажи жилья. Сейчас из перечисленных выше примеров, мы видим, что жилищная политика регионов Российской Федерации направлена на обеспечение разнообразия способов улучшения жилищных условий для всех категорий граждан, стимулирование жилищных новаций и участников жилищной политики через различные жилищные программы, реализацию

пилотных проектов строительства доходных домов (рис. 3).

В работе определены особенности формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья на региональном уровне. Типология проектной деятельности определяется спецификой и уровнем экономического и ресурсного потенциала региона, доходами, уровнем жизни и социальной моделью потребительского спроса на арендное жилье различного уровня комфортности в данном регионе. Исходя из того, что все регионы имеют различный уровень развития, при разработке типологических моделей функционально-планировочной структуры доходных домов, следует на основе анализа сбора данных учитывать различные местные, социальные, демографические, экономические,

РЕГИОНАЛЬНЫЕ (МУНИЦИПАЛЬНЫЕ) ОРГАНЫ ВЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР

бесплатно предоставляют земельный участок ,

проводит конкурс на выбор подрядной организации (застройщика)

осуществляют за счет бюджета строительство инженерных сетей, инфраструктуры

дают госгарантии для выдачи кредита застройщику (не более 70%

стоимости строительства доходного дома)

компенсируют арендные ставки (плату) отдельным категориям граждан

БАНК

предоставляет кредит на этапе строительства ДЦ

после ввода в эксплуатацию предоставляет кредит

(на 20 лет под 10% годовых) под залог ДЦ

градостроительные условия развития регионов. Рис. 3. Схема реализации проекта «Доходный дом»

Принимая во внимание существенные различия в развитии регионов, предложено при разработке проектов учитывать показатели доступности арендного жилья, рассчитываемые путем сопоставления медианной оплаты

за аренду жилья и медианного месячного дохода домохозяйств в конкретном регионе.

Также особенностями формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах является то, что инициаторами строительства доходных домов являются не застройщики и бизнес, а федеральные, региональные и муниципальные власти. Исходя из этого, сформулирован вывод о необходимости создания со стороны государства благоприятных условий для привлечения инвестиций, а именно, определение и закрепление в законодательстве не временных льгот (преференций, дотаций, налоговых льгот), а долгосрочных гарантий возврата вложенного капитала.

Государство, используя правовые, социально-демографические, организационно-экономические, административно-управленческие методы регулирования, не только создает условия для развития рынка арендного жилья и, соответственно, услуг на рынке жилья, но и является участником рынка, заинтересованным в предоставлении конституционных гарантий по обеспечению жильем определенных групп населения.

Соискателем отмечено, что социально-экономическая эффективность реализации проектов в сфере арендного жилья может иметь достаточно высокие показатели:

^ в отличие от ипотеки и приобретения жилья в собственность реализация проектов на рынке арендного жилья позволит решить проблему доступности жилья для населения с невысокими доходами;

зарубежный опыт наглядно демонстрирует, что цивилизованный рынок арендного жилья способствует развитию сферы жилищных услуг в области предоставления жилья. Кроме того, данное направление является фактором развития жилищного строительства, что, в свою очередь, положительно влияет на экономику страны в целом.

Автором сделан вывод, - проект «Доходный дом» является инструментом развития жилищных услуг и содействует росту предложения на рынке арендного жилья. Привлечение инвестиций в создание легального рынка доходных домов позволит обеспечить благоприятные условия для формирования специализированного сервиса, обеспечивающего выбор между приобретением жилья в собственность, нелегальной арендой и

арендой жилья на легальном рынке арендного жилья с комплексом специальных услуг. К тому же, строительство доходных домов для социального найма сделает возможным решать социальные вопросы по снижению числа граждан, стоящих в очереди на жилье.

В третьей главе «Основные направления развития рынка арендного жилья» предложены рекомендации по формированию условий развития услуг на рынке арендного жилья, которые представляют собой, проведенную на основе анализа актуализацию проблем рынка арендного жилья, не нашедших до настоящего времени механизмов качественного и эффективного разрешения. При этом основные направления развития услуг на рынке арендного жилья обозначены рассматриваемыми в исследовании проблемами на рынке арендного жилья:

- недоступность качественного комфортного арендного жилья для граждан с различным уровнем доходов, социальным положением и потребностями;

- отсутствие легального рынка качественного комфортного арендного жилья; преобладание теневого сектора в частном арендном жилищном фонде;

- сокращение расходов федерального бюджета на строительство социального жилья; недостаточность финансовых ресурсов у региональных и муниципальных органов власти на финансирование социальных и инфраструктурных проектов в сфере жилья;

- низкая заинтересованность инвесторов и застройщиков в реализации проектов строительства и эксплуатации арендного жилья ввиду отсутствия регламентированных и понятных механизмов правового, экономического и налогового регулирования данной сферы;

- несовершенство действующего законодательства в сфере арендного жилья;

- низкая эффективность реализации проектов в сфере арендного жилья.

Рекомендации определяют направления и Ожидаемые результаты от реализации мер по созданию условий для формирования и развития рынка доступного арендного жилья в регионах Российской Федерации.

Предлагаемые меры правового, рыночного, экономического и социального регулирования сводятся к двум основным направлениям: государственное стимулирование рынка арендного жилья и создание рыночных условий для развития цивилизованного свободного рынка коммерческого арендного жилья.

Меры государственного стимулирования направлены не только на решение задач обеспечения жильем граждан со средним и ниже среднего уровнем доходов через развитие институтов найма социального, некоммерческого и служебного жилья, но и на формирование и развитие альтернативного института найма коммерческого арендного жилья для проживания платежеспособных граждан. Второе направление предполагает создание четких норм и правил, формирование законодательной базы, разработку методик и моделей, направленных на развитие коммерческой аренды жилья, ориентированной на удовлетворение спроса на жилье представителей среднего класса и более состоятельных граждан на условиях свободного формирования цен на рынке арендного жилья.

В целом, предложенные рекомендации, в случае реализации всех программных мероприятий, совершенствовании законодательной базы, бюджетной и организационной поддержки государства, создании условий для привлечения инвестиций, помогут обеспечить создание взаимоувязанной по задачам и ресурсам системы улучшения жилищных условий для населения с учетом их потребностей, имущественной обеспеченности и имеющихся государственных обязательств.

В исследовании предложен эффективный инструмент доступности комфортного арендного жилья — арендные жилищные сертификаты, которые позволят не только существенно расширить инфраструктуру жилищных услуг, но и будут способствовать улучшению жилищных условий тех граждан, которые не имеют возможности пользоваться ипотечными услугами или купить жилье. Подобные меры государственной поддержки способны оказывать существенное стимулирующее влияние на спрос на арендное жилье, поскольку такие выплаты как компенсация арендной платы государством являются гарантированными и могут служить значимым фактором для принятия решения гражданами о проживании в арендном

жилье. И если реализация проекта «Доходный дом» способствует развитию предложения на рынке арендного жилья, то проект «Арендный жилищный сертификат», являясь инструментом доступности жилья, способствует росту спроса на этом рынке. Отсюда, сбалансированность интересов спроса и предложения является необходимым условием развития услуг на рынке арендного жилья.

Соискателем проведен анализ эффективности применения арендных жилищных сертификатов для отдельных категорий граждан. Показано, что низкий уровень доходов основной массы населения, высокие цены на жилье, а также недоступность ипотечного кредитования не позволяет большинству граждан решить проблему улучшения жилищных условий. Возникает необходимость создания условий для расширения действующей инфраструктуры жилищных услуг для той группы населения, которая сегодня не может воспользоваться ипотечными услугами, или приобрести жилье. К этой группе можно отнести такие категории населения как «молодая семья», «молодые ученые и специалисты», «трудовые мигранты», «граждане, проживающие в ветхом и аварийном жилье, которым необходима помощь в улучшении условий проживания или в обеспечении временным жильем» и др.

На рисунке 4 представлена схема реализации арендных жилищных сертификатов в регионах Российской Федерации.

Рис. 4. Схема реализации проекта «Арендные жилищные сертификаты» (АЖС) для регионов Российской Федерации.

Реализация проектов в сфере арендного жилья с помощью арендных жилищных сертификатов может решать различные стратегические задачи. Так, обеспечение арендным жильем молодых специалистов, ученых, занятых в приоритетных отраслях экономики, а также трудовых мигрантов будут способствовать повышению эффективности всего производства и переходу на инновационный путь развития экономики.

Автором отмечено, - применение клиентоориентированного подхода при исследовании эффективности арендных жилищных сертификатов для отдельных категорий граждан (на примере категорий «молодая семья», «трудовые мигранты», «граждане, проживающие в ветхом и аварийном жилье» и др.) позволит учитывать при разработке проектов в сфере арендного жилья специфику названных категорий граждан, а именно их возможности и потребности.

В заключении диссертации сформулированы основные выводы проведенного исследования.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях автора:

1. Кормина Л.В. Проблемы и перспективы строительства арендного жилья в России// Экономика строительства. - 2010. - № 5. - 0,6 п.л.

2. Кормина Л.В. Совершенствование организации жилищных услуг на условиях наемного жилья//Социальная политика и социальное партнерство. - 2012. - № 8.-0,3 п.л.

3. Кормина Л.В. Экономический анализ проектной деятельности в сфере арендного жилья//Государственная служба. - 2013. - № 2(82). - 0,2 п.л.

4. Кормина Л.В. Состояние, проблемы, направления развития в сфере арендного жилья//Устойчивое развитие в условиях глобализации: реализация стратегии ЮНЕСКО на вторую половину декады ООН по образованию для устойчивого развития (2010-2015). Труды Международной конференции с участием кафедр ЮНЕСКО и сетей ЮНИВИТИН. 7-8 декабря 2010. г. Москва, Российская Федерация. Часть 5. / Под общ. ред. В.К.Егорова, В.М. Герасимова, А.М Кашиной. - М.: РАГС. - 2011. - 0,3 п.л.

5. Кормина Л.В. Теоретические основы рынка арендного жилья. // Управление и предпринимательство в экономике и социальной сфере. Сборник статей/ Под общ. ред. Берестовой Л.И.-М.: МАКС Пресс. - 2011-Выпуск 1.-0,5 п.л.

6. Кормина Л.В. Особенности реализации жилищной политики в регионах Российской Федерации: цели, направления, ожидаемые результаты И Научные школы и вызовы современности «Премии Альфреда Нобеля 110 лет». Труды Итоговой Международной Научно-практической Конференции с элементами научных школ. 23-24 ноября 2011 г. М., Российская Федерация. Часть 2 / Под общ. ред. В.М. Герасимова, - М.: ООО «РПК Рекорд Принт». - 2012. - 0,3 п.л.

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

КОРМИНОЙ ЛИЛИИ ВАДИМОВНЫ

РАЗВИТИЕ РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ ПРОЕКТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕГИОНАХ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

Научный руководитель-доктор экономических наук, профессор Берестова Людмила Ивановна

Изготовление оригинал-макета -Кормина Лилия Вадимовна

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Подписано в печать: 05.11.2013 Объем: 1,2 п. л. Тираж: 80 экз. Заказ № 139 Отпечатано в типографии «Реглет» 119526, г. Москва, пр-т Вернадского, д. 39 (495) 363-78-90; www.reglet.ru