Развитие регионального рынка доступного жилья с высокой долей застройки эконом - класса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие регионального рынка доступного жилья с высокой долей застройки эконом - класса"

00500«°""

На праешх рукописи

ЖАРКАЯ ГАЛИНА ФЕДОРОВНА

РАЗВ п1,ИДР/пй ^ "НОГО РЬ1-НКА ДОСТУПНОГО жилья с высокой ДОЛЕЙ застройки ЭКОНОМ - КЛАССА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Улан-Удэ-2013

1 * м ар т

005050663

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления»

Научный доктор экономических наук, профессор

руководитель Слепнева Людмила Романовна Официальные Булатова Надежда Николаевна, доктор экономи-оппоненты ческих наук, профессор, ФГБОУ ВПО «ВосточноСибирский государственный университет технологий и управления», профессор кафедры «Экономика, организация и управление производством» Ершова Светлана Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт - Петербурга», начальник управления научно-методического обоснования градостроительного развития

Ведущая организация

Белгородский государственный технологическим университет им. В.Г. Шухова

Защита состоится 21 марта 2013 г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.039.04 при Восточно-Сибирском государственном университете технологий и управления по адресу: 670013, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 40 в, в ауд. 251 (зал заседаний Ученого совета).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ВосточноСибирского государственного университета технологий и управления по адресу: 670013, г.Улан-Удэ, ул. Ключевская, 40 в.

Объявление о защите и автореферат размещены 20 февраля 2013 г. на официальном сайте ВАК Министерства образования и науки РФ: http://vak2.ed.gov.ru/ и на официальном сайте Восточно-Сибирского государственного университета технологий и управления: http://www.esstu.ru/.

Автореферат разослан 20 февраля 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

/ Слепнева / Людмила Романовна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Для России одной из важнейших и требующих разрешения была и остается проблема обеспечения жильем нуждающегося населения. Решение этой проблемы еще более осложняется из-за невысокого уровня доходов значительной части населения, нуждающегося в улучшении или приобретении жилья, а также из-за слабого развития коммунальной и инженерной инфраструктуры. Существующий рынок жилья насыщен комфортным жильем категорий элитного класса, бизнес - класса и даже эконом - класса, однако стоимость такого жилья существенно разнится по регионам и, как правило в регионах с низким объемом застройки (предложения) и (или) чрезмерно высоким спросом превышает среднерыночные цены. Все перечисленное выше подчеркивает актуальность и своевременность разработки направлений развития рынка доступного жилья и совершенствования механизмов его функционирования.

Региональный рынок жилой недвижимости России в силу своей локальности территориально неоднороден не только по структуре и объему застройки, но и стоимости 1 кв. м. на первичном и вторичном рынках. Анализ текущей ситуации на региональных рынках позволил выявить особенности развития рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса, в числе которых повышенные темпы роста цен на вторичном рынке по сравнению с ценообразованием на первичном рынке; превалирующий спрос на индивидуальное жилищное строительство у населения с доходами ниже среднего и среднего уровня-дефицит социального жилья. Перечисленное актуализирует необходимость исследования текущей ситуации на рынке недвижимости в регионах с высокой долей застройки эконом - класса и разработки приемлемых именно для таких регионов направлений развития.

Таким образом, изучение процессов формирования и функционирования рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса, выявление его особенностей, а также факторов, влияющих на общее развитие жилищной ситуации в регионах, представляются актуальными и востребованными для науки и практики.

Степень изученности темы. Вопросы формирования и функционирования рынка доступного жилья в рамках региона являются предметом изучения ряда исследований, результаты которых представлены в трудах ученых-экономистов различных научных направлений. В большей степени авторы научных трудов в этой сфере уделяют внимание рыночным процессам, происходящим на рынке жилья, затрагивают проблемы сформированные специфичностью отдельных региональных рынков и местом рынка жилья в общем понятии рынка благ. Жилищная политика и перспективы жилищной сферы рассматриваются в трудах А Н Асаула А.И. Гаврилова, Л.Н. Краснянского, Г.М. Стерника и др. Обеспеченность жильем как социально значимого фактора для установления высокого

уровня качества жизни населения и поддержания условий для воспроизводства трудовых ресурсов подчеркивалась в трудах П.Г. Грабового, Ф. Котлера, В.З. Черняка и др.

Основы региональной экономики и ее взаимосвязь с экономикой недвижимости, выделение и систематизация таких направлений, как рынок недвижимости, рынок жилья и показателей, характеризующих их эффективное развитие, представлены в трудах зарубежных авторов Г. Поля-ковского, Р. Страйка, Дж. Эккерта и др. В трудах российских ученых, исследовавших региональные особенности рынка недвижимости, В.В. Бузырева, Г.В. Гутмана, А.Н. Иваева, A.B. Карасева, A.C. Пузанова, Е.К. Сайгака, Г.М. Стерника, P.M. Хазиеваи др. рассматриваются как системы управления регионами, их экономическое развитие, состояние жилищной сферы и рынка жилья, его структуризация с учетом специфики региона, направления развития жилищного фонда и рынка доступного жилья в целом по стране, так и выделение по региональным признакам, повышение инвестиционной активности в городском строительстве отдельно взятых регионов.

Вопросы взаимоотношений государства и предпринимателей на рынке доступного жилья в области регулирования, контроля и финансовой поддержки населения являются ключевыми в трудах таких авторов, какА.А. Алексеева, Е.Г. Анимицы, Н.В. Власовой, H.A. Некрасова, С.А. Нехаева, A.C. Новоселова, Т.Ю. Овсянниковой, H.H. Рогожиной, Н.В. Родионовой, Л.Ю. Руди и др.

Вопросы формирования рынка жилья освещены достаточно широко, но проблемы обеспечения доступным жильем населения, процесс бесперебойного функционирования рынка доступного жилья за счет увеличения предложения на рынке жилой недвижимости с учетом платежеспособного спроса на это жильеисследованы не в полной мере. Кроме того, наблюдается дефицит исследований, посвященных произошедшим реформам в сфере жилищного сектора и жилищно-коммунального хозяйства, а также формированию привлекательности сферы ЖКК как инвестиционного проекта для предпринимателей и развития частно - государственного партнерства в сфере жилищного строительства, создания фонда арендного жилья на базе муниципальных объединений или передачи его в частное управление.

Необходимость решения указанных проблем определила выбор темы, постановку целей, задач и направлений диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является определение направлений развития регионального рынка доступного жилья, отличающегося высокой долей застройки жилья эконом - класса.

В соответствии с поставленной целью исследования определены следующие задачи:

- исследовать аспекты формирования и развития рынка доступного жилья; •>

- рассмотреть роль рынка доступного жилья в системе регионального рынка недвижимости;

- исследовать работу целевых программ государства, направленных на обеспечение жилой недвижимостью населения, и источники их финансирования;

- исследовать рынок жилой недвижимости Российской Федерации, Сибирского федерального округа, провести оценку обеспеченности и доступности жилья для населения Республики Бурятия и проанализировать результативность целевых жилищных программ;

- рассмотреть варианты концессионных соглашений, способных заинтересовать предпринимателей в формировании рынка доступного жилья и его дальнейшего функционирования.

Объектом диссертационного исследования является локальный рынок жилои недвижимости в регионах, отличающихся высокой долей застройки жилья эконом - класса.

Предметом исследования являются тенденции и особенности формирования и развития локального рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки жилья эконом - класса.

Теоретической н методологической базой исследования являются труды ведущих ученых по вопросам регионального развития а также работы ученых, посвященные вопросам развития рынка доступного жилья. Методологическая база исследования основана на использовании системного подхода, историю, - логистического анализа, экономико - статистические методы, графического моделирования

Информационной базой исследования послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстат)

™Трф'поЫр°Г0 Т^ ;?еДСраЛЬ"°Й слУжб" государственной статистики РФ по Республике Бурятия, справочно-аналитические материалы Министерства экономики Республики Бурятия, аналитические и стати-

з^шТжкГрГ г'ИШЮТпРСТВа стРоительства> архитектуры и модернизации ЖКК Республики Бурятия, нормативные и правовые документы

Российской Федерации и Республики Бурятия, материалы, опубликов.4-

и пер,юдическнх —^ информационные

Область исследования. Исследование выполнено в рамках Паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) и соответствует п. 3.7 «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие- межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии»

Наиболее существенные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

1) на основе выделения в структуре рынка жилой недвижимости: рынка жилья элитного класса, рынка жилья бизнес - класса, рынка жилья эконом - класса и социального жилья построена матрица соотношения уровня доходов населения и класса жилья, отличающаяся систематизацией сегментных групп, что позволило обосновать применение инструментов, направленных на устранение дефицита жилья;

2) проведена рейтинговая оценка и типологизация региона СФО по типу строящегося жилья, что позволило выявить регионы с низким уровнем социальной застройки и предложить перспективные направления развития рынка жилой недвижимости;

3) расширен жизненный цикл объекта недвижимости при использовании нового вида концессионного соглашения, который, в отличие от существующего, включает такие стадии, как прекращение права собственности и выявление новых вариантов жизненного цикла, что позволит продлить срок использования объекта недвижимости после того как предприниматель-концессионер передаст его в собственность государству;

4) предложен вариант создания государственных и частных доходных домов как буфера арендного жилья, что будет содействовать временному уменьшению спроса на жилье и оптимизации цен на рынке жилой недвижимости в регионе.

Элементы научной новизны состоят в следующем.

Научная новизна диссертационной работы заключается в выявлении специфики развития рынка доступного жилья в регионе с высокой долей застройки эконом - класса и обосновании применения в нем концессионных соглашений. К наиболее значимым элементам научной новизны, рассматриваемым в диссертационном исследовании, следует отнести следующее.

1. Уточнены экономическое содержание понятия «доступное жилье» и сущность понятия «рынок доступного жилья». Экономическое содержание понятия «доступное жилье» в отличие от существующих подходов основано на учете платежеспособности покупателей (финансовая доступность), специфики структуры рынка жилой недвижимости в регионе (инфраструктурная доступность) и величины сегмента «социальное жилье» (физическая доступность). Рынок доступного жилья представляет собой совокупность спроса и предложения доступного жилья, характеризующуюся свободной формой спроса и деформированного предложения вследствие проявления функций контроля и надзора со стороны государства.

2. Выявлены региональные особенности первичного и вторичного рынка жилья по Сибирскому федеральному округу, включающие преимущественное развитие рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса; повышенные темпы роста цен на вторичном рынке по сравнению с ценами на первичном рынке; превалирую-

щий спрос на индивидуальное жилищное строительство у населения с доходами ниже среднего и среднего уровня; дефицит социального жилья в регионах, характеризующихся невысоким уровнем жизни большей части населения.

3. Проведена периодизация процесса формирования рынка доступного жилья в России по критериям правомочий владения, распоряжения, пользования и обеспеченности жильем, что позволило выявить существующие проблемы и тенденции развития современного рынка жилой недвижимости в России.

Теоретическая и практическая значимость работы

Теоретические положения диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании дисциплин «Роль региональной политики в строительной отрасли» и «Экономика недвижимости», а также в курсовом и дипломном проектировании. Практические результаты работы могут быть применены в деятельности государственных органов управления, Министерства строительства, архитектуры и модернизации ЖКК Республики Бурятия. Выявленные приоритеты развития региона имеют стратегический характер, отвечающий потребностям управления сбалансированным развитием Республики Бурятия.

Апробация исследования

Основные положения диссертационной работы докладывались автором на международных, всероссийских и других научно-практических конференциях: «Трансформация социально-экономического пространства в регионах России» (г. Улан-Удэ, 2008); «Развитие социально-экономических систем региона и механизмы их совершенствования» (г. Улан-Удэ, 2008); «Инновационное развитие в условиях международной экономической интеграции» (г. Улан-Удэ, 2009); «Управление развитием социально-экономических систем регионов»(г. Улан-Удэ, 2010); «Социально-экономическое развитие России и Монголии: проблемы и перспективы» (г. Улан-Батор, 2010); «Модернизация социально-экономических систем регионов» (г. Улан-Удэ, 20И); «Теория и практика социально-экономического развития современного государства» (г. Саратов, 2012),

Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 14 публикациях автора общим объемом 4,75 печатных листа, их них авторские 4,5, в том числе 3 публикации в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях: «Вестник Бурятского государственного университета. Экономика и право», «Вестник Череповецкого государственного университета. Экономические науки», «Российское предпринимательство».

Структура работы. Цели, задачи и логика исследования определили следующую структуру диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, содержит 20 таблиц, 36 рисунков. Список использованных источников включает 130 наименований.

В первой главе «Формирование и развитие рынка доступного жилья в России» определена экономическая сущность рынка доступного жилья и его функционирование в современных условиях; исследовано формирование рынка доступного жилья и его место на рынке жилой недвижимости; проведена периодизация процесса развития рынка доступного жилья в России;рассмотрен механизм формирования рынка доступного жилья иинструменты, направленные на устранение дефицита жилья,выделены проблемы и перспективы развития рынка доступного жилья в современной России.

Во второй главе «Анализ состояния рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса» проведен анализ тенденций формирования спроса и предложения, ценообразование на рынке жилой недвижимости России; выявлены особенности формирования рынка доступного жилья и дана оценка его емкости в регионах Сибирского федерального округа; проведена рейтинговая оценка и типоло-гизация субъектов региона СФО по типу и объемам строящегося жилья; дана оценка обеспеченности и доступности жилья для населения Республики Бурятия.

В третьей главе «Разработка направлений развития рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса» приведен анализ законодательных инициатив в сфере формирования рынка доступного жилья и представлены стратегии его развития; предложены направления развития рынка доступного жилья в Республике Бурятия за счет привлечения заинтересованных инвесторов и развития частно - государственного партнерства. Также предложен новый механизм концессионного соглашения, направленный на развитие рынка доступного жилья; обоснован вариант создания частных и государственных доходных домов с прогнозом получения прибыли.

В заключении изложены основные выводы диссертационной работы, которые базируются на результатах проведенного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнены экономическое содержание понятия «доступное жилье» и сущность понятия «рынок доступного жилья». Экономическое содержание понятия « доступное жилье» в отличие от существующих подходов основано на учете платежеспособности покупателей (финансовая доступность), специфики структуры рынка жилой недвижимости в регионе (инфраструктурная доступность) и величины сегмента «социальное жилье» (физическая доступность). Рынок доступного жилья представляет собой совокупность спроса и предложения доступного жилья, характеризующуюся свободной формой

спроса п деформированного предложения вследствие проявления функции контроля и надзора со стороны государства.

Анализ современной литературы показал, что в определении сущности понятая «жилье» зачастую применяют понятия«жилое помещение» или «жилая недвижимость». Согласно Жилищному кодексу РФ «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ)». Под жилой - недвижимостью, как правило,понимают помещения, предназначенные для постоянного проживания в них в течение всех сезонов года, отвечающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасным и безвредным условиям. В условиях рыночной экономики жилье как благо характеризуется оалансом предложения жилой недвижимости и спроса на нее Для современной России решение проблемы обеспеченности жильем актуализирует дифференциацию спроса по различным количественным и качественным критериям, в числе которых уровень дохода и платежеспособность вид собственности и специфика структуры рынка недвижимости, объединяемые в критерий доступностиЛо мнению автора под доступным жильем следует понимать жилье, которое по своим качественным характеристикам соответствующее установленным нормам и правилам, пригодное для проживания, квадратурой не менее установленного стандарта и стоимостью меньше среднерыночной цены. Кроме того, к доступному следует относить жилье, которое приобретается с посильной помощью государства и (или) муниципального образования или частичным субсидированием нуждающихся в жилье граждан, в форме компенсации первоначального взноса при оформлении жилищного ипотечного кредита или компенсации переплаты по процентам по ипотечным жилищным кредитам.

Основными участниками рынка жилой недвижимости являются продавцы, посредники, финансово-кредитные организации, государственные органы и покупатели (рис. 1).

«Рынок доступного жилья» представляет собой совокупность спроса и предложения доступного жилья в регионах с имеющимся дефицитом жилои недвижимости, и взаимоотношений между участниками рынка жилой недвижимости. Основную роль в формировании предложения играет государство за счет применения различных инструментов направленных на развитие рынка доступного жилья.

Продавидл кедзиззз^оста

Рис. 1 Схема взаимоотношений участников рынка доступного жилья

По мнению автора, в структуре рынка доступного жилья следует выделять «социальное жилье», не всегда отличающееся только рыночными механизмами функционирования. Социальное жилье в отличие от других видов доступного жилья характеризуется тем, что инициатива обеспечения жильем населения исходит от пользователей жильем (покупателей) и государства, которое выполняет основные регулирующие, контролирующие и надзорные функции.

Развитие рынка доступного жилья позволит населению приооре-тать жилье по доступной цене за счет субсидирования государством либо части стоимости жилья, либо полной оплаты гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Кроме того, необходимо формировать фонд социального жилья, что снизит спрос на рынке жилья хоть и частично. Решение проблемы доступности жилья на данный момент осуществляется за счет строительства большого количества жилья эконом - класса.

2.На основе выделения в структуре рынка жилой недвижимо-стирынков жилья: элитного класса, бизнес - класса, эконом - класса и социального, построена кривая распределения по уровню доходов населения и классу приобретаемого жилья, а также составлена матрица соотношения уровня доходов населения и класса жилья, отличающаяся систематизацией сегментных групп, что позволило обосновать применение инструментов, направленных на устранение дефицита жилья.

Структура рынка доступного жилья достаточно неоднородна и зависит от ряда факторов. Первый фактор - платежеспособность населе-

ния, исходя из которой рынок доступного жилья дифференцирован по следующим сегментам:

- не стимулируемый сегмент — граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье без механизмов государственной поддержки;

- стимулируемый сегмент - граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием инструментов государственной поддержки и доступных кредитных механизмов;

- социальный сегмент - граждане, для которых приобретение жилья возможно только предоставлением государственных инвестиций.

Второй фактор- объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилых помещений. В посткризисный период стали развиваться промышленные сектора экономики; строительные материалы и лесопромышленный комплекс, что сузило рынок доступного жилья.Третий фактор- государственная социальная работа, т.е. формирование городской и сельской инфраструктуры. Четвертый фактор- государством жилищная политика и ее реформы (рис.2).

Доля населения, относящегося к каждому классу уровня доходов, составляла в последние 2-3 года: для высокого уровня доходов - у 26,6% населения страны, для среднего уровня доходов - у 44,6% населения и для низкого уровня доходов - у 28,8% населения.

I Покупатели рынка доступного жилья I

Не стимулируемый Стимулируемый Социальный

сегмент сегмент сегмент

Покупатели с высоким Покупатели со средним Покупатели с низким уровнем доходов уровнем доходов уровнем доходов

Рис. 2 Сегментация рынка доступного жилья по степени участия

государства и уровню доходов населения Приняв за основу принцип построения кривой Лоренца, графически покажем соотношение по уровням доходов населения и классу приобретаемого жилья (рис. 3).

Построенная автором кривая распределения показывает, что жилье эконом - класса является самой большой долей вложения средств населением. Жилье эконом — класса составляет 89, 5% от всего уровня строящегося жилья в стране, что определяет основную специфику на рынке жилья. Высокий спрос на жилье эконом - класса предопределен его стоимостью и наличием доступного предложения.

Уровень дохолов населенна, & долях 123------

Социальное жияье Эконом - ктлос Элшное жктае и бтнес-кяасс

Ооъ;:-.: ЕБ Ода^вяьл пг в^тассш. 3 ДОЯЯБ —-"—уроЕекь доходов населения «™™Объем Е&ода жилья по классам

Рис. 3 Кривая распределенияпо уровню доходов населения и класса приобретаемого жилья Комбинирование высоких, средних и низких доходов населения с разными классами жилой недвижимости позволило автору построить матрицу соотношения и выделить 12 сегментных групп, характеризующихся различным спросом на локальных рынках (рис. 4).

Уровень доходов покупателей

Высокий Средний Низкий

Элятное (Чем выше качество жилья г-1ц?5?а, тем выше спрос) -»- (Спр-о с ¿.шнхгмалегг, ке зазксимо от цены к качества жилья}

Бизнес-класс (Чем выше качество жилья и цента, тем выше спрос) (Чем выше качество жнглья гпхека. тем выше спрос)

Эконом класс -*- (Спрос мтгнз£мал<таэ не зависимо от цены н качества жилья) (Чета выше качество жзтлья .п цена, тем выше -спрос) ■*■■*■ {Чем выше качество жилья я нена» тем выше спрос)

Социальное жилье —(Спрос тем выше, чем ниже уровеньк качество жилья-)

Рис. 4 Матрица соотношения уровня доходов населения и классу приобретаемого жилья Условные обозначения: — не пользуется спросом; н— пользуется минимальным спросом; + + - пользуется средним спросом; + + + - пользуется максимальным спросом.

Для категории «социальное жилье» присущ неплатежеспособный спрос вследствие потребности в таком жилье населения с низкими и минимальными доходами. Решение проблемы обеспечения населения жильем возможно за счет создания фонда доступного и социального жилья.

Для эффективного расширения предложения доступного жилья требуется формирование развитого рынка доступного жилья, который позволит расширить рамки определения доступного жилья. Основными параметрами, влияющими на спрос и предложение на таком рынке, будут являться: правовое регулирование рынка доступного жилья, уровень качества строительства и планировки доступного жилья, цена на жилье на основном рынке жилой недвижимости, предоставление государственных гарантий предпринимателям - застройщикам, снижение ставок по ипотечным жилищным кредитам для физических лиц, а также снижение налогового бремени физических лиц, приобретших жилье, и создание общего органа, контролирующего и управляющего жилищно-коммунальным комплексом доступного жилья.

3. Выявлены региональные особенности первичного и вторичного рынка жилья по Сибирскому федеральному округу, включающие преимущественное развитие рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса; повышенные темпы роста цен на вторичном рынке по сравнению с ценами на первичном рынке; превалирующий спрос на индивидуальное жилищное строительство у населения с доходами ниже среднего и среднего уровня; дефицит социального жилья в регионах, характеризующихся невысоким уровнем жизни большей части населения.

Основной особенностью рынка жилой недвижимости Сибирского федерального округа является высокий уровень жилой застройки эконом -класса. Можно выделить регионы СФО, в которых имеющийся жилой фонд полностью относится к типу эконом - класса. Как правило, это регионы в которых в советский период велась промышленная деятельность. В результате расформирования промышленности в регионах произошел крупный отток рабочей силы и жилье, носившее характер ведомственного, стало пустовать, и большая часть жилья была переведена в

собственность муниципалитетов с присвоением статуса социального жилья.

Вторая особенность - специфика формирования цен на рынке жилья. Так, цены в Российской Федерации на первичном рынке жилья растут на порядок быстрее, чем в Сибирском федеральном округе; аналогичная тенденция и на вторичном рынке жилья. Это обусловлено в первую очередь, высокой себестоимостью строительства в СФО, вследствие применения дорогих строительных материалов при возведении жилья Однако основной причиной является приобретение вторичного житья с целью сохранения и приумножения инвестиционного капитала а также получения дополнительной прибыли от сдачи его в аренду. В СФО стоимость 1 кв. м. жилья на вторичном рынке дороже, чем на первичном рынке, на 9-14% от стоимости жилья. Вторичное жилье в СФО стоит дороже

чем первичное примерно на 20-30% от стоимости жилья по Российской Федерации.

Наглядно данная особенность федерального и регионального ценообразования продемонстрированана графиках моделей «ценовых пузырей» на рынке жилья. «Ценовые пузыри» на рынке жилой недвижимости демонстрируют зависимость, при которой при высоком уровне спроса и низком уровне предложения, покупатель согласен переплачивать, вследствие чего возникают данные «ценовые пузыри» - искусственно завышенные цены на жилье1. При анализе рынка доступного жилья СФО были использованы модели «ценовых пузырей» Г.М. Стерника и А.Б. Гусева.

Для моделирования рынка доступного жилья использованы исходные данные: продолжительность периода составляет 5 лет (с 2007 г. по 2011 г.), темпы роста цен на рынке жилья (dP - 43 144 руб. за 1 кв. м., Р - 47 482 руб. за 1 кв. м. жилья), темпы роста среднедушевых доходов населения (dl - 20 701 руб., I - 12 603 руб.), эластичность цен на рынке жилой недвижимости (определяется как В= dP/Pxdl/I), расчетный период (Т, где - M - среднесрочный от б -12 месяцев, L - долгосрочный 3 года и более).

-ко» •

—«—Пукросизяянчхшв доодяякзвпа сшаюая 1х& к. яюы

Рис. 5 Расчет «ценового пузыря» на рынке доступного жилья РФ с учетом уровня доходов населения и стоимости жилья

Анализ модели «ценового пузыря» на рынке доступного жилья РФ свидетельствует о том, что темп роста цен на рынке жилья составил 0,91; темп роста доходов населения - 1,64; эластичность цен на рынке жилья за анализируемый период Т=5 лет составила 0,54. Границы данных показателей позволяют назвать рынок доступного жилья в Российской Федерации развитым рынком, то есть рынок насыщен по объему предложения и рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен на жилье (рис.5).

1 А.Б. Гусев Формирование в России рынка доступного жилья

50000

»чо-пркрк» (радидтаюю шиш» ляпжях'*п~Врх&а сргвнй стадное» »ли

Рис. 6 Расчет «ценового пузыря» на рынке доступного жилья СФО с учетом уровня доходов населения и стоимости жилья

Анализ модели «ценового пузыря» СФО показал, что темп роста цен на рынке жилья составил 1,08; темп роста доходов населения - 1,59; эластичность цен на рынке жилья за анализируемый период Т=5 лет составила 0,677.

Согласно границам значений показателей установленные признаки характеризуют рынок доступного жилья в СФО как насыщенный по объему предложения, при котором рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен. Сделанный автором вывод подтверждается динамическими рядами, представленными службой статистики за последние пять лет (период с 2007 по 2011 гг.). Именно в этот период рынок жилья в стране стал стабилизироваться; на моде-ли«ценовых пузырей» рынка доступного жилья по Российской Федерации прослеживаются два периода с 2007 г. по 2008 г. (это обосновано кризисным состоянием рынка жилья и ростом стоимости 1 кв. м.) и с2009 г. по 2010 г. (рост объемов ипотечного кредитования среди физических лиц на приобретение жилья, в силу снижения процентных ставок коммерческими банками).

На модели«ценовых пузырей» на рынке доступного жилья в Сибирском федеральном округе прослеживается один период с 2007 г. по 2008 г., отличающийся ростом стоимости жилья, повышенным спросом со стороны покупателей, которые предпочли сохранить собственные сбережения на начальном этапе возникновения кризиса в стране в форме капиталовложений в жилую недвижимость. В дальнейшем стоимость жилья стала снижаться, что обоснованно развитием индивидуального жилищного строительства в СФО, кроме того, стоимость жилья на вторичном рынке стала увеличиваться из-за повышенного спроса.

4. Проведена рейтинговая оценка и типологизация региона СФО по типу строящегося жилья, что позволило выявить регионы с низким уровнем социальной застройки и предложить перспективные направления развития рынка жилой недвижимости.

Анализ рынка доступного жилья показал, что уровень обеспеченности жильем на одного человека ниже нормы во всех регионах и субъектах страны. Кроме того выявлена тенденция роста индивидуального строительства по всей территории страны. Основная особенность расширения индивидуального строительства в том, что в крупных регионах, таких как Московская и Ленинградская области, его развитие ориентировано на население с высоким уровнем дохода, так как ограниченность земельных участков сделала их стоимость достаточно высокой. В остальных регионах, где земельные участки не ограничены в количестве, тенденции роста индивидуального строительства связаныс активным вовлечением населения со средними и низкими доходами. Причем категория граждан, имеющих низкие доходы,предпочитает получить возможность содержания садов, огородов и т.д.

В работе автором оценена доля каждого типа жилья в общем объеме жилищного строительства(табл.1).

Таблица 1-Типологизация субъектов региона СФО по типу

строящегося жилья в конце 2010 года, тыс. кв. м.

Субъекты СФО Всего В том числе Рейтинг

элитное жилье жилье бизнес -класса жилье эконом -класса социальное жилье

Республика Алтай 13,8 1,4 - 12,4 - 11

Республика Бурятия 93,7 4,4 0,8 87,9 0,6 9

Республика Тыва 9,4 1,3 - 8,1 - 12

Республика Хакасия 71,3 2,7 - 68,6 - 10

Алтайский край 378 10,2 7,5 360 0,3 6

Забайкальский край 177 2,1 0,9 174 - 8

Красноярский край 840,4 10,3 21 806 3,1 2

Иркутская область 545,6 5,1 0,3 538 2,2 4

Кемеровская область 603,3 16,4 33,8 546 7 Л 3

Новосибирская область 1156,7 15 9,7 1132 - 1

Омская область 401,9 14,6 - 386 1,3 5

Томская область 335,2 6,3 - 325 - 7

Анализ показал, что в некоторых субъектах такой тип жилья, как бизнес-класс и социальное жилье, практически не застраивается. В ряде других регионов жилье бизнес - класса практически не вводится в виду отсутствия спроса на такое жилье. Строительство социального жилья в Республиках Алтай и Хакасия отсутствует, так как в силу обычаев и традиций в этих субъектах Правительством поддерживается строительство индивидуальных частных домов с помощью частичного государственного субсидирования. В Омской области наоборот жилье бизнес - класса на рынке жилья представлено в большом количестве.

Жилищная ситуация в Сибирском федеральном округе является относительно сложной еще и в виду не развитой инженерной коммунальной и социальной инфраструктуры округа. Существенному улучшению жилищной ситуации содействует реализация приоритетной национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», федеральной и региональных (республиканских) целевых программ «Жилище».

5. Проведена периодизация процесса формирования рынка доступного жилья в России по критериям правомочий владения, распоряжения, пользования и обеспеченности жильем, что позволило выявить существующие проблемы и тенденции развития современного рынка жилой недвижимости в России

При исследовании рынка доступного жилья была проведена периодизация этапов его развитияначиная с начала прошлого века (табл. 2).

Таблица 2- Периодизация этапов развития рынка доступного жилья в России

Этап развития Годы разви тия Характеристика этапа развития

I этап XIX-начало XX в. Население проживало полностью в частных домах, не было понятия государственного жилья. Население проживало в односемейных частных и доходные дома (аренда жилья). Наличие социального жильяи ведомственного жилья

II этап 19171954-е гг. XX в. Проведение национализации и передачи в собственность государства частного жилья. В 1918 г. была образована система ЖКХ. Увеличение фонда ведомственного жилья. Появление коммунальных квартир

III этап 19551980-е гг. XX в. Создание жилищных строительных кооперативов. Массовая однотипная застройка жилья эконом - класса. Частичный запрет на строительство индивидуального жилья в городах. Осуществление бюджетных дотаций на коммунальные услуги. Высокая урбанизация населения

IV этап С 1990-х гг. XX. п< 2003 r.XXI в, Массовая приватизация муниципального жилья населением, перевод в частную собственность квартир в муниципальном доме. Возникновение рынка жилой недвижимости.

V этап С 2003 п< Приватизированные квартиры в муниципальных домах,

2021 гг.

XXI в.

(в планах

Правите-

льства)

формирование инструментов и механизмов для улучшения структуры рынка жилья. Внедрение целевых программ для формирования рынка доступного жилья, обеспечения жильем нуждающихся граждан. Увеличение показателя обеспеченности жильем. Систематизация жилищного фонда, строительство нового. Контроль и регулирование качества строительства жилья._

жилья и инструменты, направленные на устранение дефицита жилья в стране.

Механизм формирования и функционирования рынка доступного жилья в Российской Федерации включает в себя следующие этапы:оценка и анализ реального спроса на рынке жилья;оценка предложения на рынке жилья;оценка возникшего дефицита, анализ причин его возникнове-ния;формирование инструментов и мероприятий по устранению дефицита жилья;определение источников финансирования;формирование ожидаемых социально-экономических результатов;определение ответственности за реализацию механизма.

Формирование и развитие рынка доступного жилья в Российской Федерации практически невозможно без участия государства. Государственная поддержка обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения позволит сформировать рынок доступного жилья в стране. Перспективы развития рынка доступного жилья в современных рыночных условиях достаточно высокие, так как рост профицита бюджета в стране позволяет распределить излишки денежных средств в социальные сферы.

6. Расширен жизненный цикл объекта недвижимости при использовании нового вида концессионного соглашения, который, в отличие от существующего включает такие стадии, как прекращение права собственности и выявление новых вариантов жизненного цикла, что позволит продлить срок использования объекта недвижимости после того как предприниматель-концессионер передаст его в собственность государству.

Частно - государственное партнерство имеет несколько форм реализации, одна из них - концессионные соглашения, которые подразумевают передачу государством правпользования объектом недвижимости юридическому лицу взамен на получение прибыли от использования объекта предпринимателем. В международной практике сформированы такие виды концессионных соглашений, как:

- «Строительство - управление - передача»;

- «Строительство - передача - управление»;

- «Строительство - владение - управление»;

- «Строительство - владение - управление - передача»;

- «Покупка - строительство - управление».

В России с 2005 г. действует Федеральный закон «О концессионных соглашениях», который регулирует деятельность концедента и концессионеров. В данном законе предусматривается следующий вид концессионного соглашения: «Строительство - управление - передача» Суть соглашения состоит в том, что предприниматель возводит объект недвижимости, вводит его в эксплуатацию, затем определенный период времени пользуется им и по истечении срока концессионного договора передает объект недвижимости в собственность государству (рис 7)

-Ж

Государство Предприниматель

кмпедент концессионер

Государство собственник

Рис. 7 Схема передачи прав пользования и распоряжения объектом недвижимости по договору концессионного соглашения При работе по такому соглашению объект передачи имеет следующий жизненный цикл (рис.8)

Прн сор етенл е обьекга. (строн1ел*.стзо. ^аренда, покупка) J

Владение а олъзо в а_нн е объектам определенный дерн си

Управление обье^гом

Извлечен« г прибыли, удовлеггорекке потр ебл о схей

Го сударетв енная регистрация, прав и сделок {смена, собственника)

Конец

экономической жизни объекта

Р а сп орязк «ни е с овственз о стыо концессаон ером

Смена

со осте еяликоз. владельцев, п о лъ-зоз а* елей

Цр екр ид енн е праза

собственности (продажа, национализация, реквизиция)

Изменение фунюгнональн ого назначения объекта

Рис. 8 Жизненный цикл объекта недвижимости по договору концессионного соглашения «Строительство - управление - передача» Автором был разработан новый вид концессионного соглашения применимый для объектов жилой недвижимости и направленный на соз-

дание жилищного фонда для пользования государством за счет предпринимателей работающих по договору концессии: «Строительство - управление - передача в пользование - владение - управление», который включает в себя дополнительный орган - Жилищный комитет (рис.9).

____Ж

Государство кончал?, кг

ТР

ДОХЮк коялес-

снонгр

Стр о о.

узгравленз«-; перг^гчз. t

V/

Государство

СОСиГТВ £ННИК

Жилищный I мнтет

; ВяагеШ«. З'пра

Рис. 9 Схема передачи прав пользования и распоряжения объектом недвижимости по рассматриваемому договору концессионного соглашения «Строительство - управление - передача в пользование - владение - управление» Этот комитет усовершенствует жизненный цикл объекта недвижимости (рис.10).

Рис.10 Жизненный цикл объекта недвижимости по договору концессионного соглашения «Строительство - управление - передача в пользование - владение - управление». Жилищный комитет может взять на себя работу управляющих

компаний, которые не справляются с имеющимися у них объектами. В целом ситуация может измениться в лучшую сторону, и у жильцов будет выбор куда именно прикрепить жилой дом: к управляющей компании; Товариществу собственников жилья (ТОСы); Жилищному комитету.

На данный момент управляющие компании, работающие со вторичным жильем, не справляются с имеющимся уровнем износа зданий, коммуникаций и инженерных сетей. Средний жизненный цикл управляющей компании составляет от 5 до 11 лет. Выживают в таких условиях компании, содержащие огромное количество объектов. Что касается мелких управляющих компаний, то результатом их деятельности обычно являются огромные долги по коммунальным платежам. Поэтому если будет сформирован Жилищный комитет, который будет вести деятельность маленьких управляющих компаний, и, кроме того, сам по себе выступать как управляющая компания с функцией девелопера, то жилищная ситуация будет менее напряженной. Основная суть жилищного комитета основывается на том, что объекты, передаваемые в пользование, будут иметь статус арендной недвижимости, средства от которой будут привлекаться на восстановление, реконструкцию и модернизацию как самой недвижимости, так и объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры.

7. Предложен вариант создания государственных и частных доходных домов как буфера арендного жилья, что будет содействовать временному уменьшению спроса на жилье и частичной оптимизации цен на рынке жилой недвижимости в регионе.

Анализ современной зарубежной и отечественной литературы показал, что инвесторы готовы участвовать в развитии инновационных проектов в сфере рынка доступного жилья, в частности рассматриваются такие проекты, как создание доходных домов,но при условии, что в строительстве доходных домов инициатором будет выступать государство. При его поддержке и снятии административных барьеров привлекательность этого сегмента рынка для частных инвесторов может существенно возрасти.

Доходный дом - жилье, в котором в полном, т.е. стопроцентном объеме, предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. Ввод в эксплуатацию доходных домов и их дальнейшее развитие позволит снизить уровень социальной напряженности во многих регионах страны. В первую очередь, для таких категорий, как молодые семьи и молодые специалисты.

Особенно актуально открытие доходных домов в регионах с развитой и развивающейся промышленностью, где цены на рынке жилья достаточно статичны. Приток рабочей силы в регион будет содействовать росту цен на жилую недвижимость. Если в регионе будет уже сформированный кластер арендного жилья, то цены на жилую недвижимость будут оставаться на уровне среднерыночных. Строительство государственных или муниципальных доходных домов поможет решить сразу несколько

проблем. Во-первых, нуждающиеся граждане получат пусть не свое, но доступное, современное жилье. Оно послужит своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Во-вторых, доходные дома будут успешно конкурировать с огромным сегментом частных квартирных хозяев, сдающих жилье внаем, что позволит вывести из тени огромные денежные потоки.

В работе автором рассмотрена возможность создания частного и государственного доходного дома в г. Улан-Удэ. В современных условиях стоимость строительства пятиэтажного дома на 180 квартир общей площадью 8 679,2 кв. м. составляет 287 689 250 руб. Прибыль собственника при продаже жилья в собственность может составить до 6 ООО руб. за 1 кв. м. При сдаче в аренду собственник будет учитывать среднерыночные арендные ставки, которые на данный момент составляют 350 -400 руб. за кв. м. При сдаче в аренду жилья из 180 квартир общей площадью 8 679,2 кв. м., собственник (рантье) может получить за 1 месяц аренды 3 037 720 руб. (ставка 1 кв. м - 350 руб.), или 36 452 640 руб. в год дохода, при вычете налога на прибыль (это 7 290 528 руб. в год), чистая прибыль рантье составит - 29 162 112 руб. в год. Тогда срок окупаемости составит примерно 10 лет. При снижении арендной ставки до 290 руб. за кв. м. получим за один месяц аренды 2 169 800 руб., за один год 26 037 600 руб. дохода, с учетом налога на прибыль (5 207 520 руб. в год) -20 830 080 руб. Тогда срок окупаемости при сохранении арендной ставки 290 руб. за кв. метр составит 14 лет. За весь период эксплуатации жилого объекта собственник - рантье не получает убытков. Если срок полезного использования жилого объекта, в частности объекта капитального строительства, составляет до 50 лет, то результаты расчета по пессимистическому прогнозу дают срок окупаемости - 34 года.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в рецензируемых научных журналах и изданиях

1. Жаркая Г.Ф. Привлечение инвестиций в социальную жилую недвижимость как один из механизмов формирования рынка доступного жилья // Вестник БГУ.- 2011- Том 2 (0,75 пл.).

2. Жаркая Г.Ф.Рынок доступного жилья в Российской Федерации: состояние и направления регулирования // Вестник ЧГУ. - 2012— №3 (0,25 пл.).

3. Жаркая Г.Ф.Частно-государственное партнерство как один из инструментов формирования и функционирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Российское предпринимательство. - 2012. -№6 (0,31 пл.).

Статьи, опубликованные в других изданиях

4. Жаркая Г.Ф. Снижение регионального уровня бедности как фактор развития социально-экономических систем// Устойчивое развитие

региона: стратегические приоритеты, механизмы, инструменты: материалы межрегион, науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2008 (0,25

п.л.).

5. Жаркая Г.Ф. Рейтинговая оценка уровня жизни населения региона // Трансформация социально-экономического пространства в регионах России: материалы межрегион, науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2008 (0,63 пл.).

6. Жаркая Г.Ф. Основные аспекты теории устойчивого развития социально-экономических систем // Развитие социально-экономических систем региона и механизмы их совершенствования: материалы всеросс. науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2008 (0, 31 пл.).

7. Жаркая Г.Ф. Отечественный и зарубежный опыт формирования отечественной политики государства // Сборник научных трудов. Экономические науки, т.1.: материалы межрегион, науч.-практ. конф. -Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ -2009 (0,5 пл.)

8. Жаркая Г.Ф. Инвестиционная политика государства как один из инструментов формирования рынка социального жилья // Управление развитием социально-экономических систем регионов: материалы межрегион. науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ. -2010 (0,2 пл.)

9. Жаркая Г.Ф. Механизм формирования рынка доступного жилья // Модернизация социально-экономических систем регионов.: материалы междунар. науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ -2011 (0,25 пл.).

10. Слепнева Л.Р., Жаркая Г.Ф. Целевая программа «Жилище» как механизм формирования рынка доступного жилья в Республике Бурятия// Модернизация социально-экономических систем регионов.: материалы междунар. науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ. - 2011 (0,25 пл. авторские 0,2 пл.).

11. Жаркая Г.Ф. Доходные дома - малое решение проблемы формирования рынка доступного жилья// Социально-экономическое разви-тиеРоссии и Монголии: проблемы и перспективы: материалы II Междунар. науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2011. - Т. 2. (0,25 пл.).

12. Жаркая Г.Ф. Доходные дома как один из инструментов формирования рынка доступного жилья // Теория и практика социально-экономического развития современного государства: материалы междунар. науч.-практ. конф. - Саратов: Эль принт, 2011. - Т. 2. (0,2 пл.).

13.Жаркая Г.Ф. Стратегии формирования рынка доступного жилья в Республике Бурятия // Интеграция науки и практики как механизм эффективного развития современного общества: материалы междунар. науч.-практ. конф. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГУТУ, 2012. - Т. 2 (0,3 пл.).

14. Жаркая Г.Ф. Анализ законодательных инициатив в сфере формирования рынка доступного жилья// Ежегодная апрельская конфе-

ренция преподавателей, аспирантов и студентов. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГУТУ, 2012. (0,3 п.л.).

Подписано в печать 18.02.2012г. Формат 69x841/16. Усл.печ.л. 1,39. Тираж 100 экз. Заказ №41

Издательство ВСГУТУ 670013, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 40 в