Управление развитием арендного жилого фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление развитием арендного жилого фонда"

На правах рукописи

ЧАЙКИН АЛЕКСЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ АРЕНДНОГО ЖИЛОГО ФОНДА (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2006

Диссертация выполнена на кафедре управления недвижимостью ГОУ ВПО Государственный университет управления

Научный руководитель - доктор экономических наук

профессор A.B. Талонов

Официальные оппоненты:

д.э.н., проф. H.A. Фалькевич к.э.н., В.В. Захарченко

Ведущая организация - Государственное унитарное предприятие г. Москвы «Управление перспективных застроек».

Защита состоится 15 ноября 2006 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 Государственного университета управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан 12 октября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

Воронин М.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях реформирования экономики России постепенно развиваются все отрасли народного хозяйства (металлургия, нефтяная и газовая промышленность, энергетика и т.д.). С разной скоростью, но неуклонно наше народное хозяйство движется в направлении перехода от командно-административной системы к рыночной. Однако, одна из крупнейших и, пожалуй, самая социально значимая отрасль - жилищно-коммунальное хозяйство - до сих пор находится в кризисном состоянии и, соответственно, требует серьезного реформирования.

Правительственная программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, начавшаяся в 1992 году, к настоящему времени не принесла реальных результатов, что свидетельствует об отсутствии в органах государственной власти понимания сущности процессов, происходящих в ЖКХ, и, следовательно, реальных направлений выхода из кризиса. Разрешение кризиса ЖКХ возможно лишь в том случае, если будут выявлены и решены внутренние проблемы отрасли, которые не дают ЖКХ нормально функционировать и развиваться.

Основной недостаток моделей реформирования ЖКХ состоит в попытке решить проблемы в рамках существующей системы, качественно не изменяя ее. А вопрос о создании эффективного собственника государством даже не формулируется. Проблема изменения структуры собственности по-настоящему не анализируется, а ведь хорошо известно, что в экономике от форм собственности зависит очень многое.

Основным способом решения жилищного вопроса в России, в соответствии с новым жилищным кодексом РФ, является приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.), и примерно 20% - арендное жилье для малоимущих. В результате 80% жилья в России будет в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50%, остальные 50% - это арендное жилье: 40% - аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).

Согласно новому Жилищному кодексу РФ, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться кондоминиум, т.е. коллективная собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Но эта форма собственности не является достаточно эффективной в силу не способности разнородных собственников и нанимателей объединяться для совместного владения и управления. Поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья.

На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм — муниципальных домов и

муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ.

Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности — сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов. Коммерческая аренда - очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

В настоящее время арендные операции на рынке жилья в г. Москве стали весьма актуальными и востребованными. Люди постепенно приближаются к пониманию того, что аренда - тоже не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.

В этой связи достаточно актуальным представляется исследование, обосновывающее целесообразность развития муниципальных и частных доходных жилых домов для всех категорий граждан.

Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы развития недвижимости, инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах П.Г. Грабового, Б.С. Бушуева, В.В. Кущенко, A.B. Талонова, А.Цогоева, С.М. Максимова, В.А. Смирнова, A.C. Котикова, И.А. Рахмана, Ричарда Б. Пейзера и Анне Фрей и других. Вопросы возрождения традиции доходных жилых домов в России рассматриваются в работах JI.H. Краснянского, Р.Г. Квачадзе. В то же время практически отсутствуют исследования, комплексно связывающие воедино проблемы разработки проектов развития доходной жилой недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует инновационный подход к организации и реализации проектов развития доходной жилой недвижимости. Значимость указанной проблемы и недостаточная ее разработанность в трудах отечественных ученых определяют актуальность настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-обоснованной концепции формирования эффективного механизма развития арендного жилищного фонда города и разработка на этой основе методических рекомендаций по организации строительства и эксплуатации жилых домов, в которых квартиры и нежилые помещения предназначены для сдачи в аренду.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

- рассмотрены исторические аспекты развития арендных жилищных отношений в России;

- проведен анализ зарубежного опыта формирования и управления жилищным фондом современных крупных городов;

- обобщена практика управления первым муниципальным доходным жилым домом в современной Москве;

- исследована структура жилищного фонда города Москвы и выявлено отсутствие такой составляющей как арендный жилищный фонд;

- разработаны методические положения по повышению экономической привлекательности арендной жилой недвижимости города Москва:

- разработана концепция развития (девелопмента) многоквартирных жилых домов, в которых квартиры полностью сдаются в аренду (доходных домов) и модель инвестиционного обеспечения соответствующих проектов.

Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, складывающиеся в процессе деятельности по развитию доходных многоквартирных жилых домов в городе Москва.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Москвы, рассматриваемый с позиций отношений между арендодателями (собственниками квартир) и потребителями столичной жилой недвижимости, а также деятельность ГУП «Мосжилкомплекс» по управлению первым элитным доходным домом города Москвы.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: комплексный и системный подход к решаемым задачам; методология управления проектом; работы отечественных и зарубежных авторов в области проблем инвестиционного проектирования, инновационной деятельности и управления недвижимостью; современные теории и методики по оценке эффективности управления недвижимостью; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регламентирующие деятельность на российском рынке недвижимости; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором проведено комплексное исследование теоретических, методических и практических вопросов, связанных с инвестиционным обеспечением инновационного проекта развития частной доходной жилой недвижимости, в частности:

- определены особенности и структурные элементы механизма формирования и функционирования рынка аренды жилой недвижимости, выявлены тенденции и перспективы развития данного рынка в Москве;

доказана целесообразность формирования и развития такого сегмента рынка жилой недвижимости как рынок частных доходных домов со сдачей квартир на условиях коммерческого найма (аренды).

- разработана методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости;

- составлена модель инвестиционного обеспечения развития доходной жилой недвижимости при участии паевых инвестиционных фондов;

- разработаны организационные положения по управлению реализацией проекта развития (девелопмента) доходной жилой недвижимости.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что использование выводов, предложений и рекомендаций автора будут способствовать развитию отрасли жилищно-коммунального хозяйства, а также позволят создать легальный рынок аренды жилой недвижимости.

Реализация и апробация результатов исследования:

Общие положения диссертации докладывались автором и были одобрены на 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2006».

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 5 работ общим объемом 3,21 п.л.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложений. Работа содержит 128 страниц машинописного текста, включая 8 таблиц, 12 рисунков. Список используемой литературы включает 78 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цели и основные задачи исследования, определены объект и предмет исследования, выделены научная новизна и практическая и теоретическая значимость полученных результатов.

В первой главе рассмотрена структура жилищного фонда России. Выявлено отсутствие такого сегмента рынка жилой недвижимости как арендный жилищный фонд. Проанализирована зарубежная практика управления жилищным фондом крупного города. Рассмотрены исторические аспекты формирования арендных жилищных отношений в России.

Большое внимание уделено вопросам возрождения традиций доходных жилых домов в России, в частности, рассмотрен опыт создания и управления первым в современной России муниципальным элитным доходным жилым домом, построенном в 2003 г. в городе Москве.

Весь существующий московский жилищный фонд можно разделить по видам на: муниципальный и коммерческий жилищный фонд. Муниципальный жилищный фонд является муниципальной собственностью. Москвичи проживают в муниципальных квартирах на основании договора социального найма жилых помещений и обладают правом приватизации данных помещений. Коммерческий жилищный фонд формируется из приватизированной муниципальной собственности, кооперативной и частной собственности.

Однако, в структуре жилищного фонда г. Москвы четко прослеживается отсутствие такой составляющая как арендное жилье. А ведь до революции частные доходные дома были очень распространенной формой собственности.

В начале 20 века доходные дома в Москве были неотъемлемой частью застройки. К этому времени в Москве было построено уже более 600 доходных домов. Это был своеобразный арендный жилой фонд города, находившийся в частной собственности граждан Москвы различных сословий.

В дореволюционной России рынок арендного жилья предлагал и коечно-каморочные квартиры, и богатые многокомнатные квартиры в престижных домах. В коечно-каморочных квартирах проживали обычно фабрично-заводские рабочие, мелкие торговцы и ремесленники, приказчики, а также пришлые сезонные рабочие, которые проявляли стремление пользоваться постоянным жилищем. Свое название эти квартиры получили за то, что в них часто ютилась семья, предоставлявшая в одной из комнат койки для ночлега квартирантам.

Самым дешевым жильем в Москве были так называемые ночлежные дома, где за 2-3 копейки лица, опустившиеся до крайней степени нищеты, получали ночлег на ночь. Дома дешевых квартир строились исключительно из нравственных соображений. Главной идеей строительства домов с дешевыми квартирами была максимальная экономичность и функциональность, а, следовательно, максимальная доходность.

Наряду с активным строительством доходных домов в конце 19 - начале 20 веков в Москве открывалось большое количество меблированных комнат, так называемых "меблирашек", предназначенных для сдачи внаем жителям города с небольшим достатком. До первой мировой войны предпринимательская прибыль владельцев доходных домов, где проживала интеллигенция и предприниматели, составляла около 67% от собираемой арендной платы. Этот показатель говорил о перспективности развития доходных домов, однако, война и революция прервали этот процесс.

В 1915 г. царским указом было запрещено повышать арендную плату, а также выселять несостоятельных жильцов, что привело в конечном итоге к полному исчезновению доходных домов.

В современных зарубежных развитых странах (Западная Европа, США, Канада, Австралия) все городские жилые дома можно разделить на две группы — частные односемейные дома (дом для одной семьи, коттедж) и многоквартирные дома (рис. 1).

Рисунок 1. Структура городского жилищного фонда в современных развитых странах

Многоквартирный дом - это дом из нескольких квартир (более двух), в которых живут не связанные родством семьи. В настоящее время в современных зарубежных развитых странах известны три вида многоквартирных домов, различающихся формой собственности и управления: 1) частный доходный дом - частная форма собственности и управления; 2) кондоминиум, кооператив — коллективная форма собственности и управления; 3) муниципальный арендный дом — государственная (муниципальная) форма собственности и управления.

Каждый вид многоквартирного дома удовлетворяет те или иные потребности жителей города, и имеет свои достоинства и недостатки. Поэтому в структуре городского жилья они занимают свою определенную долю.

Структура жилого фонда в разных странах разная, но существует одна общая закономерность: количество жилья, находящегося в собственности жильцов, примерно равно количеству жилья в аренде. Это соотношение (50:50) является достаточно устойчивым для современных развитых стран и сохраняется на протяжении последних нескольких десятилетий.

Следует отметить, что нигде в мире, кроме России, помощь малоимущим не оказывается путем предоставления ему жилья в собственность (через дотации для покупки). Это противоречит экономической и социальной логике. Бедный человек не в состоянии содержать свою собственность, управлять ею, защищать от преступных посягательств.

В настоящее время жилищный фонд России состоит на 20 % из частных односемейных домов и на 80 % из многоквартирных домов.

В результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах в России появился принципиально новый, не имеющий аналогов в мире вид многоквартирного дома, лишенный признаков системности. Основной признак такого дома — смешение форм собственности, некий конгломерат разнородных собственников и нанимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники нежилых помещений и т.д. Среди собственников квартир существует также сильная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие — пенсионеры, бюджетники, пьяницы и т.д.

Российский многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором не создано юридическое лицо (ТСЖ), далее везде в тексте будет именоваться конгломератом.

Российский конгломерат постоянно самовоспроизводится. Практически все построенные после 1992 г. и вновь строящиеся многоквартирные дома - это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые помещения продаются сторонним физическим и юридическим лицам.

Примерно 5% многоквартирных домов сумели создать юридическое лицо - ТСЖ и взять владение и управление домом в свои руки. Еще 5% - это ЖСК советских времен, которые с самого начала имели юридическое лицо и организованные формы коллективного управления.

За все время реформ в России не было построено ни одного частного доходного дома. И это при огромном спросе на арендное жилье! Современный московский рынок аренды жилых помещений представлен домами (Подмосковье), квартирами и комнатами, сдаваемыми в аренду физическими лицами, которым данные жилые помещения либо принадлежат на правах частной собственности, либо они являются нанимателями муниципальных квартир и сдают их в аренду неофициально.

В настоящее время рынок аренды жилых помещений является достаточно узким, в основном нелегальным, предложение невелико, поэтому цены очень высокие. Например, в Москве в 2005 г. цена аренды стандартной 2-комнатной квартиры достигала $700 в месяц, что сравнимо с западной Европой (при том. что средняя зарплата в России примерно в 10 раз меньше). Фактически, коммерческая аренда квартиры в России доступна только для семей с высокими доходами.

Муниципальный многоквартирный арендный дом в современной России также отсутствует. После того как в бывшем муниципальном доме приватизируется хоть одна квартира, он автоматически переходит в категорию конгломератов. Роль муниципального жилья играют квартиры, оставшиеся не приватизированными.

Структура городского жилья по формам собственности жилых домов приведена в табл. 1.

Таблица 1

Вид жилого дома Россия г. Москва В среднем по Зап. Европе

Частный односемейный дом 20% - 30%

Частный доходный дом - - 40%

Кондоминиум (с ТСЖ), кооператив 10% 10% 20%

Муниципальный арендный дом - - 10%

Конгломерат 70% 90% -

Всего 100% 100% 100%

Из этой таблицы видно, что структура городского жилья по формам собственности жилых домов в России принципиально отличается от зарубежных развитых стран.

В последние годы тема возрождения традиции доходных жилых домов все чаще звучит в средствах массовой информации. В них доходные дома выступают как новая, но забытая за годы советской власти форма эффективного использования городской недвижимости. Причем подчеркивается, что это возрождение традиции способствует привлечению в Москву состоятельных деловых партнеров столицы.

Идея возрождения доходных домов начала воплощаться в жизнь благодаря усилиям Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы. В октябре 2003 года в историческом центре г. Москвы состоялось открытие первого в современной России доходного дома.

Этот дом находится в собственности города Москвы и передан в управление ГУП "Мосжилкомплекс". Данный доходный дом относится к категории элитного жилья. Квартиры и нежилые помещения в этом доме пользуются спросом у очень обеспеченного слоя населения. Однако, далеко не все граждане могут позволить себе такую роскошь, как проживание в данном доме, ведь месячная арендная плата измеряется тысячами долларов США.

В диссертации предлагается изменить структуру жилищного фонда г. Москвы, она должна выглядеть так, как показано на рис. 2.

Рисунок 2. Предлагаемая структура жилищного фонда города Москвы.

Вторая глава. В настоящее время арендные операции на рынке жилья являются весьма актуальными и востребованными. Люди постепенно приближаются к пониманию того, что аренда - тоже не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.

Однако, в современных российских условиях рынок аренды жилых помещений представлен лишь квартирами, принадлежащими частным и юридическим лицам на правах частной собственности. Данные квартиры сдаются в аренду не всегда на официальных условиях: многие люди просто не хотят платить налоги с полученных доходов в бюджет города.

В большинстве случаев арендуемые квартиры располагаются в различных многоквартирных жилых домах-конгломератах (в г. Москве - 90%) с низким качеством коммунальных услуг, большим социальным расслоением и разобщением. Качество жизни в таком доме можно определить как большой дискомфорт и стресс. А ведь от качества жизни зависит очень многое в жизни человека.

Поэтому, из существующего муниципального и коммерческого жилищного фонда необходимо выделение еще одного сегмента, который носит название арендного жилищного фонда. Арендный жилой фонд должен быть представлен муниципальными и частными доходными жилыми домами различного класса и уровня комфортности.

Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем комфорта и предоставляемых услуг. Условия проживания в доходном жилом доме должны выгодно отличаться от условий проживания в гостинице или коммерческом муниципальном жилом фонде.

В основу концепции развития арендного жилищного фонда города закладывается положение, согласно которому в ходе развития доходной жилой недвижимости должна быть достигнута максимальная величина социально-экономического эффекта.

При этом в качестве доходной жилой недвижимости понимается жилое здание с нежилыми встроено-пристроенными помещениями и подземной парковкой, расположенные на обособленном земельном участке, все квартиры, нежилые помещения и машино\места которого предназначены для сдачи в аренду.

Предложение по созданию арендного жилищного фонда в принципе не противоречит гражданскому законодательству. Оно лишь требует от местных органов власти внесение предложений в порядке законодательной инициативы в законодательные органы всех уровней. Первый шаг Правительство Москвы уже сделало посредством предложения включить в нормативные акты понятие «доходный дом».

При подготовке проектов по развитию арендного жилищного фонда города от специалистов требуется профессиональный подход к изучению рынка жилой недвижимости, определению требований различных потребителей, исследованию динамики спроса и предложения на арендном рынке жилой недвижимости и составлению прогнозов по развитию данного сегмента рынка.

Для этого целесообразно использовать предложенную модель принятия управленческого решения по развитию арендного жилищного фонда города.

Рисунок 3. Концепция развития арендного жилищного фонда города

Приведенный на рис. 3 алгоритм действий представляет универсальную модель для принятия управленческого решения в рамках концепции развития арендного жилищного фонда города.

Разработка и выбор вариантов строительства того или иного доходного жилого дома проводится до тех пор, пока не будет определен наилучший из возможных вариантов, который будет востребован на рынке и удовлетворит представлениям инвестора о норме доходности и ликвидности.

В третьей главе приведена методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости.

Доходный дом по определению должен приносить прибыль своему владельцу. Существующая нормативная база в РФ и г. Москве, регулирующая наем жилых помещений направлена в большей степени на решение социальных проблем в жилищной сфере, нежели экономических, призванных обеспечить полноценное использование и содержание жилища, не говоря уже о его доходности для собственника.

Арендная плата в доходном жилом доме должна формироваться из двух основных составляющих: затратной, выраженной реальными затратами на строительство и оснащение доходного дома, и доходной.

В общем виде формула расчета годовой арендной платы должна выглядеть следующим образом: Апл. = А1атр + Адох (1),

где Азатр — затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

Эффективность управления и эксплуатации доходного дома подчиняется строгим экономическим законам и зависит от взаимодействия большого количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению. Главными факторами являются: коэффициент заполнения, который показывает соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде помещений доходного дома; рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных финансовых средств из планируемой прибыли.

Кроме того, если речь идет о строительстве частных доходных домов, то здесь необходимо учитывать «городскую долю» за предоставление земельного участка. В Москве «городская доля» взимается либо в натуральном выражении, либо в денежном выражении и обычно составляет от 10% до 50%.

Основу арендного жилищного фонда должны составлять конкретные здания и строения, принадлежащие домовладельцу, а не жилые помещения в здании, принадлежащие разным собственникам. Тем более, для развития отрасли ЖКХ необходимо не допустить смешения форм собственности в рамках одного объекта. Поэтому при строительстве доходных жилых домов «городская доля» должна взиматься только в денежном выражении, причем не единовременно, а по мере поступления доходов от деятельности управляющей компании, обслуживающей тот или иной доходный жилой дом. Таким образом, кроме вышеперечисленных факторов, необходимо учитывать фактор «городской доли».

Предлагаемая экономическая модель по оценке рентабельности доходных жилых домов основывается на взаимодействии вышеперечисленных основных факторов, которое может быть выражено следующей формулой:

1 + К * Т = {(А * а) * (X * д:) * (1 — в) }/ А * X (2),

где Я - рентабельность эксплуатации доходного дома; Т - период времени, принятый априори собственником, в течение которого эксплуатация доходного дома должна окупить вложенные финансовые средства, в годах;

А - себестоимость 1 кв. м коммерческой площади;

а - параметр конъюнктуры, характеризующий превышение коммерческой цены аренды помещений с оплатой всех жилищно-коммунальных и бытовых услуг доходного дома над себестоимостью доходного дома, а > 1;

* - параметр заполнения, выраженный обязательной долей помещений, сдаваемых в найм и аренду в течение года, х < 1;

X - общая полезная площадь доходного дома, кв.м; в — «доля» от полученных доходов, поступающая в бюджет города. Левая часть модели представляет собой сумму всех финансовых средств, затраченных на строительство и дополнительное оборудование, выраженную через 1, и заданной рентабельности (Я) за годы эксплуатации (Т) доходного дома, выраженной произведением ЯТ.

Правая часть - отношение, в числителе которого финансовые средства, вырученные от коммерческого использования (аренды) помещений доходного дома, в знаменателе - реальные финансовые затраты на строительство доходного дома с его переоборудованием, отличающим доходный дом от гостиниц и просто жилых домов коммерческого использования.

После сокращения подобных членов А и X уравнение приобретает вид:

1 + Я*Т = а*д:*(1 — в) (3).

При заданных периоде окупаемости доходного дома и величине «городской доли», на основе этой модели можно определить относительное значение каждого параметра в зависимости от изменения значений двух других.

Данная формула показывает, что с увеличением параметра заполнения доходного дома при заданном уровне рентабельности II снижается параметр конъюнктуры а. И, наоборот, при увеличении параметра рентабельности Я и сохранении уровня коммерческого использования, параметр конъюнктуры возрастает. Также большую роль играет значение параметра «городской доли», при увеличении которого возрастает, а при уменьшении снижается параметр конъюнктуры а, который означает, что при затратах инвестора на 1 кв.м. коммерческой площади доходного дома, коммерческая плата должна как минимум превысить затраты в а раз.

В результате анализа московского рынка недвижимости было установлено, что местные органы власти являются сегодня единственным субъектом инвестиционных отношений, способным образовать и дать толчок к развитию принципиально нового сегмента отечественного рынка - рынка арендных домовладений.

Если говорить о доходных домах массовой застройки, т.е. эконом-класса, то до недавнего времени данный сегмент рынка недвижимости был недоступен для частного капитала в силу значительного срока окупаемости инвестиций.

Однако, данный вопрос может быть разрешен путем применения одной из новых схем финансирования в российскую недвижимость - создания закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Согласно российскому законодательству, управление активами ЗПИФН выступает управляющая компания (УК), которая должна иметь соответствующую лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам. Имущество фонда является собственностью владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности. Получить свою часть имущества в натуральном выражении невозможно.

Вложение денежных средств в доходные жилые дома не предполагает быстрой отдачи. Срок окупаемости инвестиций в доходные жилые дома превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 10-12%. Однако, этот способ инвестирования рассчитан на сохранение инвестированной суммы и получения регулярного дохода от аренды.

Рисунок 4. Схема работы закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), применительно к доходным жилым домам

На практике это будет выглядеть следующим образом: на средства инвесторов будет осуществлено финансирование строительства доходных жилых домов. Таким образом, вначале пайщики ЗПИФН владеют правами на аренду земли, проектно-сметной документации и т.п., а затем по мере реализации проектов жилые дома, нежилые помещения, а также подземная парковка принадлежит пайщикам на правах общей долевой собственности. Далее управляющая компания посредством собственной или привлеченной риэлторской структуры заключает договора аренды квартир и машино/мест в доходном доме. Доход от сдачи в аренду распределяется между пайщиками.

Несмотря на декларируемый долгосрочный характер ЗПИФН, инвесторы могут продать свои паи на вторичном рынке другим инвесторам. Также инвестор имеет право досрочного выхода из фонда с выплатой ему денежной компенсации по оценке независимого оценщика.

Развитие ЗПИФН может поднять систему коллективного инвестирования на качественно новый уровень, а также с его помощью может быть реализована программа по строительству и эксплуатации доходных жилых домов.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм — муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами.

2. Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности — сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов, т.к. коммерческая аренда - это очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

3. В настоящее время арендные операции на рынке жилья являются весьма актуальными и востребованными, т.к. это не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.

4. Развитие доходных жилых домов в Москве должно охватывать разные типы зданий: от элитного жйлья с небольшим количеством квартир до многоэтажных многоквартирных жилых домов. Доходные жилые дома столицы должны быть представлены тремя основными категориями: элитным жильем; монолитными домами «бизнес-класса» и домами «эконом-класса» по типовым проектам. Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем комфорта и предоставляемых услуг.

5. Разработанная схема финансирования строительства доходных жилых домов при помощи паевых инвестиционных фондов недвижимости позволяет развивать арендный сегмент рынка жилой недвижимости, используя частный капитал.

6. Для арендаторов жилых помещений в доходных жилых домах ключевым фактором является величина ставки аренды 1 кв.м. площади в месяц. Чем меньше данная ставка, тем привлекательней жилое помещение для арендатора. В рамках проведенного исследования выявлена зависимость ставки аренды 1 кв.м жилого помещения (квартиры) в доходных жилых домах от четырех основных факторов: коэффициента заполнения; рентабельности вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срока окупаемости доходного дома и «городской доли».

7. Доходные жилые дома должны в будущем войти в основу арендного жилищного сектора города. В этом секторе платежеспособность владельцев квартир должна будет способствовать формированию экономически обоснованной платы за квалифицированное профессиональное управление доходным домом и предоставленные коммунальные услуги. На этом фоне уровень управления и технического обслуживания муниципального жилого фонда будет существенно отставать.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Чайкин A.A. (тезисы доклада) Мультилистинг как эффективная форма организации бизнеса на рынке недвижимости. // Тезисы докладов 12-го Всероссийского студенческого семинара «Проблемы управления». - М.: ГУУ, 2004. - 0,06 п.л.

2. Чайкин A.A. (статья) Доходная жилая недвижимость - возрождение забытого бизнеса.// Сборник «Экономика. Управление. Культура». — М.: ГУУ, 2005.-0,18 п.л.

3. Чайкин A.A. (тезисы доклада) Девелопмент доходной жилой недвижимости в г. Москве. // Материалы 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы России и проблемы управления -2006», М.: ГУУ, 2006. - 0,2 п.л.

4. Чайкин A.A. (статья) Арендный жилищный фонд как одна из эффективных форм управления в условиях жилищно-коммунальной реформы.// Вестник Университета (ГУУ) №4(20) - М.: ГУУ, 2006., 0,97 п.л.

5. Талонов A.B., Разу M.JL, Чайкин A.A. и др. (учебник) Управление коммерческой недвижимостью / под ред. М.Л. Разу, М.: ИТД «Кнорус», 2006, объем 14 п.л., лично автором 1,8 п.л.

Подп. в печ. 02.10.2006. Формат 60x90/16. Объем 1 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая. Тираж 50 экз. Заказ № 832

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский центр ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Чайкин, Алексей Александрович

Введение

1. Арендный жилой фонд как одна из эффективных форм управления в жилищно-коммунальном хозяйстве

1.1. Исторические корни арендных жилищных отношений в 8 России

1.2. Зарубежный опыт формирования городского жилищного фонда и управления им

1.2.1. Виды городского жилья

1.2.2. Структура городского жилья

1.3. Существующая структура жилищного фонда в современной России и в Московском регионе

1.4. Первый муниципальный доходный жилой дом в современной Москве

1.5. Сущность девелопмента доходных жилых домов

2. Методические основы управления развитием арендного жилого 39 фонда

2.1. Концепция развития арендного жилого фонда

2.2. Правовое и экономическое обоснование развития доходных жилых домов в России

2.3. Экономическая целесообразность развития доходной жилой недвижимости

2.3.1. Анализ спроса и предложения на рынке аренды жилой недвижимости

2.3.2. Выбор земельного участка и варианты его предоставления инвестору-застройщику

2.3.3. Анализ финансовой целесообразности строительства доходных жилых домов

2.4. Проектирование доходных жилых домов

2.5. Определение источника финансирования 70 2.5.1. Паевые инвестиционные фонды как один из эффективных механизмов финансирования развития доходной жилой недвижимости

2.6. Строительство доходных жилых домов

2.7. Маркетинг развития доходных домов

2.8. Эксплуатация и управление доходными домами

3. Преобразование существующего жилого фонда на основе принципов развития доходных жилых домов

3.1. Оценка вариантов решения жилищного вопроса

3.2. Участники и основные этапы проекта развития арендного жилого фонда

3.3.Модель инвестиционного обеспечения развития доходной жилой недвижимости

3.4. Методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление развитием арендного жилого фонда"

В современных условиях реформирования экономики России постепенно развиваются все отрасли народного хозяйства (металлургия, нефтяная и газовая промышленность, энергетика и т.д.). С разной скоростью, но неуклонно наше народное хозяйство движется в направлении перехода от командно-административной системы к рыночной. Однако, одна из крупнейших и, пожалуй, самая социально значимая отрасль - жилищно-коммунальное хозяйство - до сих пор находится в кризисном состоянии и, соответственно, требует серьезного реформирования.

Правительственная программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, начавшаяся в 1992 году, к настоящему времени не принесла реальных результатов, что свидетельствует об отсутствии в органах государственной власти понимания сущности процессов, происходящих в ЖКХ, и, следовательно, реальных направлений выхода из кризиса. Разрешение кризиса ЖКХ возможно лишь в том случае, если будут выявлены и решены внутренние проблемы отрасли, которые не дают ЖКХ нормально функционировать и развиваться.

Основной недостаток моделей реформирования ЖКХ состоит в попытке решить проблемы в рамках существующей системы, качественно не изменяя ее. А вопрос о создании эффективного собственника государством даже не формулируется. Проблема изменения структуры собственности по-настоящему не анализируется, а ведь хорошо известно, что в экономике от форм собственности зависит очень многое.

Основным способом решения жилищного вопроса в России, в соответствии с новым жилищным кодексом РФ, является приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.), и примерно 20% - арендное жилье для малоимущих. В результате 80% жилья в России будет в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50%, остальные 50% - это арендное жилье: 40% -аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).

Согласно новому Жилищному кодексу РФ, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться кондоминиум, т.е. коллективная собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Но эта форма собственности не является достаточно эффективной в силу не способности разнородных собственников и нанимателей объединяться для совместного владения и управления. Поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья.

На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм - муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ.

Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов. Коммерческая аренда - очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

В настоящее время арендные операции на рынке жилья в г. Москве стали весьма актуальными и востребованными. Люди постепенно приближаются к пониманию того, что аренда - тоже не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.

В этой связи достаточно актуальным представляется исследование, обосновывающее целесообразность развития муниципальных и частных доходных жилых домов для всех категорий граждан.

Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы развития недвижимости, инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах П.Г. Грабового, Б.С. Бушуева, В.В. Кущенко, A.B. Талонова, А.Цогоева, С.М. Максимова, В.А. Смирнова, A.C. Котикова, И.А. Рахмана, Ричарда Б. Пейзера и Анне Фрей и других. Вопросы возрождения традиции доходных жилых домов в России рассматриваются в работах JI.H. Краснянского, Р.Г. Квачадзе. В то же время практически отсутствуют исследования, комплексно связывающие воедино проблемы разработки проектов развития доходной жилой недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует инновационный подход к организации и реализации проектов развития доходной жилой недвижимости. Значимость указанной проблемы и недостаточная ее разработанность в трудах отечественных ученых определяют актуальность настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-обоснованной концепции формирования эффективного механизма развития арендного жилищного фонда города и разработка на этой основе методических рекомендаций по организации строительства и эксплуатации жилых домов, в которых квартиры и нежилые помещения предназначены для сдачи в аренду.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи: - рассмотрены исторические аспекты развития арендных жилищных отношений в России;

- проведен анализ зарубежного опыта формирования и управления жилищным фондом современных крупных городов;

- обобщена практика управления первым муниципальным доходным жилым домом в современной Москве;

- исследована структура жилищного фонда города Москвы и выявлено отсутствие такой составляющей как арендный жилой фонд;

- разработаны методические положения по повышению экономической привлекательности арендной жилой недвижимости города Москва:

- разработана концепция развития (девелопмента) многоквартирных жилых домов, в которых квартиры полностью сдаются в аренду (доходных домов) и модель инвестиционного обеспечения соответствующих проектов.

Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, складывающиеся в процессе деятельности по развитию доходных многоквартирных жилых домов в городе Москва.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Москвы, рассматриваемый с позиций отношений между арендодателями (собственниками квартир) и потребителями столичной жилой недвижимости, а также деятельность ГУП «Мосжилкомплекс» по управлению первым элитным доходным домом города Москвы.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: комплексный и системный подход к решаемым задачам; методология управления проектом; работы отечественных и зарубежных авторов в области проблем инвестиционного проектирования, инновационной деятельности и управления недвижимостью; современные теории и методики по оценке эффективности управления недвижимостью; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регламентирующие деятельность на российском рынке недвижимости; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором проведено комплексное исследование теоретических, методических и практических вопросов, связанных с инвестиционным обеспечением инновационного проекта развития частной доходной жилой недвижимости, в частности:

- определены особенности и структурные элементы механизма формирования и функционирования рынка аренды жилой недвижимости, выявлены тенденции и перспективы развития данного рынка в Москве; доказана целесообразность формирования и развития такого сегмента рынка жилой недвижимости как рынок частных доходных домов со сдачей квартир на условиях коммерческого найма (аренды).

- разработана методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости;

- составлена модель инвестиционного обеспечения развития доходной жилой недвижимости при участии паевых инвестиционных фондов; разработаны организационные положения по управлению реализацией проекта развития (девелопмента) доходной жилой недвижимости.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что использование выводов, предложений и рекомендаций автора будут способствовать развитию отрасли жилищно-коммунального хозяйства, а также позволят создать легальный рынок аренды жилой недвижимости.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Чайкин, Алексей Александрович

Основные выводы и предложения, полученные в результате исследования:

1. На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм - муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами.

2. Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов, т.к. коммерческая аренда - это очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

3. В настоящее время арендные операции на рынке жилья являются весьма актуальными и востребованными, т.к. это не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.

4. Развитие доходных жилых домов в Москве должно охватывать разные типы зданий: от элитного жилья с небольшим количеством квартир до многоэтажных многоквартирных жилых домов. Доходные жилые дома столицы должны быть представлены тремя основными категориями: элитным жильем; монолитными домами «бизнес-класса» и домами «эконом-класса» по типовым проектам. Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем комфорта и предоставляемых услуг.

5. Разработанная схема финансирования строительства доходных жилых домов при помощи паевых инвестиционных фондов недвижимости позволяет развивать арендный сегмент рынка жилой недвижимости, используя частный капитал.

6. Для арендаторов жилых помещений в доходных жилых домах ключевым фактором является величина ставки аренды 1 кв.м. площади в месяц. Чем меньше данная ставка, тем привлекательней жилое помещение для арендатора. В рамках проведенного исследования выявлена зависимость ставки аренды 1 кв.м жилого помещения (квартиры) в доходных жилых домах от четырех основных факторов: коэффициента заполнения; рентабельности вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срока окупаемости доходного дома и «городской доли».

7. Доходные жилые дома должны в будущем войти в основу арендного жилищного сектора города. В этом секторе платежеспособность владельцев квартир должна будет способствовать формированию экономически обоснованной платы за квалифицированное профессиональное управление доходным домом и предоставленные коммунальные услуги. На этом фоне уровень управления и технического обслуживания муниципального жилого фонда будет существенно отставать.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Чайкин A.A. (тезисы доклада) Мультилистинг как эффективная форма организации бизнеса на рынке недвижимости. // Тезисы докладов 12-го Всероссийского студенческого семинара «Проблемы управления». - М.: ГУУ, 2004.-0,06 п.л.

2. Чайкин A.A. (статья) Доходная жилая недвижимость -возрождение забытого бизнеса.// Сборник «Экономика. Управление. Культура». - М.: ГУУ, 2005. -0,18 п.л.

3. Чайкин A.A. (тезисы доклада) Девелопмент доходной жилой недвижимости в г. Москве. // Материалы 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы России и проблемы управления - 2006», М.: ГУУ, 2006. - 0,2 п.л.

4. Чайкин A.A. (статья) Арендный жилищный фонд как одна из эффективных форм управления в условиях жилищно-коммунальной реформы.// Вестник Университета (ГУУ) №4(20) - М.; ГУУ, 2006., 0,97 п.л.

5. Талонов A.B., Разу М.Л., Чайкин A.A. и др. (учебник) Управление коммерческой недвижимостью / под ред. М.Л. Разу, М.: ИТД «Кнорус», 2006, объем 14 п.л., лично автором 1,8 п.л.

122

Заключение

В работе обоснована актуальность исследования и практическая значимость для решения задачи по развития арендного жилого фонда современных российских городов.