Развитие рынка ипотечных услуг в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Никулин, Иван Михайлович

ВВЕДЕНИЕ 3

Глава 1. Теоретические и практические основы 11-55 формирования рынка ипотечных услуг

1.1. Обзор опыта становления и развития ипотеки

1.2. Состояние современного рынка ипотечных услуг в России и 28 тенденции его развития

I 1.3. Макроэкономическая оценка рынка ипотечных услуг. 44 \ Перспектива развития рынка

Глава 2. Развитие инфраструктуры рынка ипотечных услуг 56

2.1. Институт кредитных историй как составляющая 56 инфраструктуры рынка ипотечных услуг

2.2. Сравнительная оценка моделей кредит-бюро

2.3. Совершенствование концептуальных подходов к созданию 80 института кредитных историй в России

Глава 3. Разработка внутрихозяйственных стандартов 96-120 ипотечного кредитования

3.1. Рекомендации по формированию ипотечного продуктового 96 ряда и построению бизнес-процессов ипотечных услуг

3.2. Риски при ипотечном кредитовании и пути их 104 минимизации

3.3. Разработка методики андеррайтинга для ипотечного 111 кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие рынка ипотечных услуг в России"

Актуальность исследования. В развитых странах ипотечное кредитование рассматривается как один из важнейших и наиболее распространенных финансовых инструментов для приобретения в собственность объектов недвижимости. Нижняя граница рынка ипотечных услуг составляет 10% от ВВП развитых стран мира. В США, например, объем рынка ипотечных услуг превышает 4 трлн. долл.

Начало становления рынка ипотечных услуг в России приходится на послекризисный период (главным образом, 1999 г.), таким образом, его история не превышает 5 лет. Несмотря на ежегодный двукратный рост объема рынка, до настоящего времени он находится в зачаточном состоянии: современный масштаб рынка не превышает 0,01% от ВВП страны. На рынке действуют несколько крупных операторов, ограничен перечень ипотечных продуктов, высоки процентные ставки, сложна процедура получения ипотечного кредита. Зачастую в число ипотечных программ включаются региональные программы жилищного строительства за счет бюджетных ассигнований, таким образом, реальная статистика ипотечного кредитования существенно ниже официальной.

По оценкам экспертов, в России находится потенциально крупнейший в Европе рынок ипотечных услуг, т.к. более 60% граждан России нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако высокие цены на объекты недвижимости, низкий уровень доходов граждан, ограниченный потенциал строительного комплекса, закрытость банковской системы для программ долгосрочного кредитования, недостаточный уровень ритейлинга, отсутствие единых и общепринятых стандартов ипотечного кредитования, а также клиентоориентированных технологий оказания ипотечных услуг не способствуют развитию ипотеки в стране.

Между тем, ипотека включена в число приоритетов социально-экономического развития России на перспективу до 2010 г. Ее развитие в ближайшем будущем будет зависеть от правового обеспечения (к настоящему времени подготовлен пакет необходимых правовых актов), наличия источников долгосрочных финансовых ресурсов (в этом качестве предполагается использовать пенсионные накопления), а также от развития инфраструктуры рынка и экономических условий ипотечного кредитования.

Приоритетность и перспективность рынка ипотечных услуг для России, наличие нерешенных макро- и микроэкономических проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, обусловили выбор темы диссертационного исследования.

Степень исследованности проблемы. Вопросы ипотеки в советский период рассматривались в контексте проблем капиталистического способа производства в работах Аникина А.В., Хесина Е.С., Шенаева В.Н. и других авторов. В постсоветский период вопросы ипотеки рассматривались в исследованиях Болбат Б.К., Васина А.И., Жигунова И.В., Иода Ю.В., Кострыкина П.Н., Левшина В.П., Наумова Г.А., Пенкиной И.А., Полякова Л.А., Разумовой И.А., Стрельникова В.А., Сугаиповой И.В., Федоровой С.В., Чащиной Т.Д. В работах указанных авторов рассматриваются вопросы истории и мирового опыта в области ипотеки, формирования федеральной и региональной программ ипотечного кредитования, инструментария для развития строительного комплекса и решения жилищной проблемы. Вместе с тем, в них не рассматривается круг проблем, связанных с развитием инфраструктуры рынка ипотечных услуг и, прежде всего, созданием института кредит-бюро, а также практически не рассмотрен внутрихозяйственный аспект развития ипотечных услуг.

Вышесказанное обусловило цель и задачи диссертационного исследования.

Цель исследования заключается в выявлении перспективных макро- и микроэкономических инструментов для масштабного роста рынка ипотечных услуг, разработке концептуальных подходов развития инфраструктуры рынка и методической основы постановки бизнес-процессов оказания ипотечных услуг.

В соответствии с данной целью были поставлены и реализованы следующие исследовательские задачи:

Обобщить исторический опыт становления и развития ипотеки в мире в целом и России в частности и проанализировать состояние современного рынка ипотечных услуг в России;

Выявить тенденции развития ипотечного рынка в постсоветский период, дать макроэкономическую оценку его сбалансированности и определить факторы, сдерживающие развитие рынка;

Определить перспективу развития рынка ипотечных услуг и факторы, обусловливающие его оценку как крупнейшего (потенциально) ипотечного рынка в Европе;

Исследовать значимость института кредитных историй для развития кредитования, обобщить мировой опыт развития кредит-бюро и выявить основные вехи развития института кредитных историй в России и охарактеризовать его современное состояние;

Выполнить сравнительную оценку концептуальных подходов к созданию института кредитных историй в России и моделей кредит-бюро, заложенных в законопроекты и разработать предложения по созданию кредит-бюро в России; Разработать методические рекомендации внутрихозяйственного уровня: ипотечный продуктовый ряд и построение бизнес-процессов ипотечных услуг, минимизация рисков при ипотечном кредитовании, оценка кредитоспособности заемщика;

Объектом исследования является рынок ипотечных услуг как составная часть финансового рынка России.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие по поводу оказания ипотечных услуг, а также внутрихозяйственный и макроэкономический инструментарий ипотечного кредитования.

Теоретическая основа и методы исследования. В основу диссертационного исследования положены научно-практические разработки отечественных ученых по проблемам развития финансового рынка и банковской системы, теоретические и практические издания отечественных и зарубежных авторов в области кредитования в целом и ипотечного кредитования в частности.

В диссертации применены методы статистического, экономического и логического анализа, методы сравнения и группировок, использованы принципы системности и развития.

Информационную базу исследования составили данные государственной (региональной) статистики, отчетные и аналитические материалы государственных учреждений и общественных организаций, работающих на финансовом рынке России в целом и в банковской системе в частности, организационные и методические разработки в области кредитования внутрибанковского характера, информация, размещенная в справочно-правовых системах, и иные справочные материалы, информация, размещенная в глобальной сети Internet, экспертные оценки.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке предложений по устранению сдерживающих факторов развития ипотечного рынка, разработке концептуальных основ создания института кредит-бюро, обобщении и развитии внутрихозяйственных инструментов ипотечного кредитования.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные элементы научной новизны:

• на основе модели рыночного равновесия выявлена несбалансированность рынка ипотечных услуг, систематизированы факторы, ее определяющие; обобщены существующие и проведены авторские оценки потенциала рынка на основе сравнений с мировой практикой и с учетом макроэкономических параметров современной России; выявлены наиболее перспективные и значимые с позиции решаемых макроэкономических и социальных проблем виды ипотечных услуг;

• проведена сравнительная оценка существующих концептуальных подходов к созданию института кредитных историй в России, выявлены их сильные и слабые стороны, на основании чего предложена концептуальная модель кредит-бюро в целях развития инфраструктуры рынка ипотечных услуг, улучшения информационного обеспечения кредитования, минимизации кредитных рисков и снижения процентных ставок;

• разработаны рекомендации по формированию ипотечного продуктового ряда и необходимого залогового обеспечения; в рамках развития клиентоориентированных технологий на рынке ипотеки структурированы бизнес-процессы оказания ипотечных услуг с разбивкой на составляющие операции;

• обобщены и структурированы риски, возникающие при оказании ипотечных услуг (кредитный, процентный, валютный, долгосрочный, операционный, правовой риски и риск ликвидности), предложены методы управления и минимизации перечисленных рисков; • разработана методика андеррайтинга заемщика для ипотечного кредитования; выявлены категории, основные характеристики и критериальные оценки кредитоспособности, платежеспособности и надежности заемщика, обобщены компенсирующие факторы, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее основные выводы нацелены на формирование и развитие массового ипотечного кредитования в стране, решение с помощью ипотеки сложнейших социальных проблем, совершенствование отечественной кредитной системы, развитие рынка финансовых услуг России.

Полученные результаты могут использоваться в макроэкономических исследованиях и аналитических работах при разработке федеральных и региональных программ, определяющих перспективы развития ипотеки, субъектами кредитной системы на внутрихозяйственном уровне при разработке программ ипотечного кредитования, банковским сообществом в процессе создания системы кредит-бюро, а также в учебном процессе по курсу «Финансы и кредит».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на конференциях профессорско-преподавательского состава Московского государственного университета сервиса.

Результаты исследования могут использоваться в практической работе банковских учреждений и ассоциаций финансового рынка, региональных органов исполнительной власти и управления, застройщиков-инвесторов.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ общим объемом 1,9 п.л., в т.ч. лично авторских - 1,0 п.л.

Структура диссертационной работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Никулин, Иван Михайлович

Институт ипотеки появился с Греции в VI в. до н.э. В течение относительно небольшого времени он претерпел существенную эволюцию: С точки зрения формы залога недвижимости: • залог земли на ранней стадии (в эпоху рабовладения); • позднее залог орудий труда (с переходом к феодализму); • и, наконец, залог любого недвижимого имущества.С точки зрения регистрационных процедур: • фидуция (от RdiT. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка); • более прогрессивная стадия - пигнус (от лат. pignus -

неформальный залог); • легальная ипотека, сопровождающаяся регистрацией залога (надпись на столбах - ипотечные книги - формализованные процедуры регистрации залога).С точки зрения правового статуса объекта залога: • передача залога в собственность кредитора: последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования; • передача недвижимости не в собственность, а во владение ею как гарантия кредитного обязательства; кредитор в этом случае не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику; • сохранение залога во владении должника и получение кредитором права истребовать залог с последующей его продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы долга заемпщка; примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.В России появление ипотеки (заклада) связано с правом частной собственности на землю и датируется XIII-XIV вв. Вплоть до XVIII в.заклад существовал без законодательного оформления. Наиболее полная регламентация залогового права появилась в Российской Империи 1 января 1835 г. с принятием Свода законов гражданских (автор

М.Сперанский). К 1917 году в России существовала развитая кредитно банковская система долгосрочного кредитования, которая имела необходимое законодательное обеспечение и была хорошо организована. Долгосрочное кредитование под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости сыграли большую роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. Дальнейшее развитие ипотеки в мире происходило без участия России.Возрождение рынка ипотечных услуг в России приходится, главным образом, на послекризисный (1998 г.) период. Начиная с 2001 г.наблюдается ежегодное удвоение масштаба этого рынка. Объем рынка ипотечных услуг превысил в 2003 г. $500 млн. Более 80% рынка сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге.На современном рынке ипотечных услуг России наиболее распространенными являются следующие ипотечные модели: • двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования; ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне.• немецкая модель ссудо-сберегательных касс (ССК); источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях; средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления (примерно 50% стоимости приобретаемой

недвижимости).• Продажа жилья с использованием займа или по договору купли продажи с рассрочкой платежа. Наиболее популярными разновидностями этой модели в регионах являются: о аренда жилья с последующим выкупом; о создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; о дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов; о ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая, таким образом, строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.Использование графической модели финансового равновесия позволило дать следующую макроэкономическую оценку современного рынка ипотечных услуг: на сегодняшний день спрос на ипотечные услуги превышает предложение, и тенденция превышения сохранится в ближайшей перспективе; ДЛЯ рынка характерна несбалансированность, т.к. точка равновесия спроса и предложения находится за пределами линии равновесия; поля Аг (современное состояние рынка) и Аб (ближайшая

перспектива) относятся к зоне повышения рыночного равновесия или зоне с благоприятной перспективой; траектория дальнейшего развития рынка может быть представлена следуюш;им образом: Для перехода рынка из полей Аг и Аб в поле А9 необходима целенаправленная работа институциональных участников рынка в направлении устранения факторов, сдерживающих его развитие: • отсутствие постоянных источников долгосрочных ресурсов; • несформированная на данный момент секьюритизация^ банковских активов; • пробел в правовом обеспечении прав кредитора и неясность перспектив обращения взыскания на заложенную недвижимость вследствие отсутствия института банкротства гражданина; • ограниченный потенциал строительного комплекса вследствие недостатка финансовых средств и неприменение ипотеки на этапе проектирования и софинансирования строительства.Современная практика ипотечного кредитования распространяется, главным образом, на объекты вторичного рынка недвижимости, что в условиях дефицита недвижимости стимулирует рост цен на нее. Эта практика никоим образом не способствует расширению финансирования строительства и росту потенциала ' Перевод банковских активов в ценные бумаги; ипотечные бумаги представляют собой самый крупный в мире рынок секьюритизированных активов.строительного комплекса. Прогрессивность ипотеки заключается в том, что через механизм рефинансирования ипотечных кредитов в строительную индустрию привлекаются относительно дешевые финансовые ресурсы. Поэтому стимулировать развитие строительного комплекса ипотека будет лишь в том случае, если она будет распространяться на этап проектирования и строительства. Только эта разновидность ипотеки будет способствовать снижению цен на недвижимость и стимулировать строительство.Оценивая перспективу развития рынка ипотечных услуг, можно отметить, что в России находится крупнейший потенциальный рынок ипотеки в Европе. Госсовет при президенте по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в $2 млрд. Банковское сообщество исходит из того, что минимальный потенциал ипотечного рынка России составляет, как было показано ранее, $10-30 млрд. Максимальный потенциал (по российским, но не международным стандартам) определяется исходя из 10% от ВВП. Для сравнения в 2003 г. удельный вес выданных ипотечных кредитов по всей России в валовом внутреннем продукте составил 0,01%. Исходя из этого соотношения, объем ипотеки в России в среднесрочной и долгосрочной перспективе может быть увеличен в 1000 раз; в этом случае он составит $500 млрд.Развитие рынка ипотечных услуг зависит от следующих факторов: • рост экономики России: динамика России 1999-2002 гг. носила восстановительный, в основном безинвестиционный характер, т.к.увеличение денежного оборотного капитала сопровождалось финансированием бюджетного дефицита; с переходом к профицитному бюджету становится возможным кредитование банковской системой не государства, а экономики, следовательно.Для сравнения в развитых странах нижняя граница соотношения объемов выданных кредитов и оставляет 10%.переход к инвестиционному типу экономического роста, что благоприятно для развития ипотечного кредитования; • рост доходов и сбережений населения: уже со второй половины 2000г. реальные доходы населения приблизились к уровню начала 1998 г., т.е. последствия системного кризиса к настоящему времени преодолены; кроме того, по данным социологических опросов, 13-

15% доходов населения (около 1 трлн. руб. или $30 млрд.) представляют собой потенциальную массу сбережений; значительная часть этих сбережений может быть вовлечена на финансовый рынок через систему ипотечного кредитования, т.к. 30-40% сбережений, как отмечалось ранее, имеет целевое назначение - на покупку жилья'; • развитие финансового рынка: при сохранении благоприятной динамики развития экономики (с годовым приростом не ниже 4%) и сохранении конъюнктуры на рынке энергоносителей ежегодное увеличение финансовых ресурсов оценивается $35-65 млрд.; для инвестирования значительной части этих ресурсов в недвижимость складывается благоприятная ситуация (отрицательная доходность валютных вкладов, снижение доходности по облигациям и векселям, неуклонное удорожание недвижимости); • пенсионная реформа: долгосрочные пенсионные накопления представляют собой компенсационный механизм для долгосрочного кредитования; в долгосрочных активах с приемлемой доходностью (например, ипотечные облигации и ценные бумаги с ипотечным

обеспечением) заинтересованы институциональные инвесторы -

пенсионные фонды и страховые компании; в 2004 г. Пенсионный фонд России готов выкупить облигаций на $60 млн. с увеличением объема в ближайшие годы до $1 млрд.; ' Об итогах обследований потребительских ожиданий населения в 1998-2001 гг. / Госкомстат, 2002.• создание механизма рефинансирования ипотечных кредитов: с принятием Закона об ипотечных ценных бумагах заложено начало современной и многообещающей финансовой технологии, которая позволяет управлять финансовыми рисками, управлять финансовыми потоками, снижать трудности, связанные с бан1фотством эмитентов, с одной стороны, с другой стороны, открывает перед российскими банками, до сих пор недостаточно капитализированными, широкие возможности для эмиссии ценных бумаг и привлечения ресурсов; действенный механизм рефинансирования ипотеки - обязательное условие снижения процентных ставок по ипотечным кредитам; • изменение психологии граждан и ее трансформация к кредитной форме потребления: существующие сейчас процентные ставки 16-

18% для рублевых кредитов чрезвычайно высоки (принимая во внимание стандартные условия выдачи кредита); наиболее приемлемой является ставка 15% годовых, однако получать кредиты под 15% могут лишь 5-10% населения России; по экспертным оценкам психологически важный рубеж для ипотеки - 10% для кредитов в рублях - с этой ставки может начаться массовое участие населения в схемах ипотечного кредитования; ипотечный бум возможен при ставке 6-8% - в этом случае, по оценке экспертов пользоваться ипотечным кредитом смогут 50% населения России; • развитие системы аккумуляции информации для оценки рисков при предоставлении кредитов; на развитых финансовых рынках эта проблема решается посредством института кредитных историй, который является неотъемлемой составляющей инфраструктуры рынка кредитных услуг в целом и ипотечных услуг в частности; • разработка клиентоориентированных технологий оказания ипотечных услуг и общепринятых стандартов предоставления услуг гражданам.Учитывая профиль диссертации и степень освещенности/неосвещенности перечисленных проблем, дальнейшее исследование построено на двух последних факторах развития этого рынка.Во всех развитых странах конфиденциальность частной информации приобрела характер основополагающей ценности, и ограничения на сбор и распространение информации частного характера рассматриваются не только с точки зрения защиты прав потребителей, но и как вопрос гражданских и политических прав. Институт кредитных историй по своей сути противоречит принципу невмешательства в частную жизнь, и для создания кредит-бюро необходимы аргументы, доказывающие их макроэкономический эффект, суть которых сводится к следующему:

1. Обмен информацией между кредиторами помогает отличить надежного заемщика от рискованного. Отсеивание ненадежных заемщиков и минимизация случаев непогашения кредита позволяет снизить уровень процентных ставок.2. Наличие надежной и полной информации способствует увеличению объемов кредитования с более низкими требованиями к размеру обеспечения или гарантий, отчего выиграют потребители.3. Кредит-бюро снижают стоимость андеррайтинга (оценки кредитоспособности и надежности заемщика) за счет специализации и эффекта больших чисел. Снижение этих затрат отразится и на стоимости кредита для заемщиков.4. Наличие кредитной истории стимулирует заемщиков погашать кредиты. В условиях рыночной экономики ущерб для финансовой репутации является значительным наказанием. Наличие стимулов к выплате кредита также является важным фактором поддержания стабильности банковской системы.5. Обмен полной информацией по кредитам среди кредиторов способствует повышению конкуренции на кредитных рынках и снижению процентных ставок, т.к. заемщики имеют больше возможностей получения кредита из различных источников.6. В зависимости от вида собираемой и распространяемой информации, кредиторы смогут определить, не обременен ли заемпщк другими кредитными обязательствами. Накопление излишне высокого долгового бремени грозит финансовой нестабильностью и экономическим кризисом.7. Предоставление средств на возвратной основе увеличивает потребление и способствует развитию различных рынков (товарного, жилипщого строительства и т.п.).Вышесказанное подтверждает, что кредит-бюро чрезвычайно актуальны для всех участников процесса кредитования: • Заемщикам (юридическим и физическим лицам, нуждаюш;имся в получении средств на возвратной основе); • Специализированным рынкам (товарным, жилищного строительства и т.п.); • Кредитным учреждениям как основным пользователям кредитной информации; • Обществу в целом.Кредит-бюро характеризуются несколькими признаками: > как правило, они представляют собой независимые коммерческие учреждения; > их функция - сбор и хранение кредитной информации; > цель их деятельности - извлечение совместной выгоды (пользы) кредитному бюро, участвующим кредиторам и кредитной сфере в целом.Первый в истории известный случай обмена данными по кредитоспособности клиентов имел место в 1803 году, когда несколько английских портных начали сообщать друг другу о том, как их заказчики оплачивают счета. В этих целях было создано первое в мире кредитное бюро под названием "Лондонское общество взаимного уведомления". Концепция "взаимного уведомления" стала основой деятельности кредитного бюро. Ее суть заключалась в том, что взаимный обмен кредитной информацией выгоден для всех участников такого обмена. Когда сторонние организации начали предоставлять информацию "Лондонскому обществу", стало ясно, что это приносит дополнительную выгоду. Те лица, которые не выполнили свои обязательства по отношению к какому-либо одному учреждению, столь же склонны к нарушению обязательств и перед другими кредиторами, а пунктуальные заказчики, которым предоставлен кредит в нескольких заведениях, тщательно выполняют свои платежные обязательства перед всеми кредиторами.Уже в 19 веке кредитные бюро действовали в Австрии, США, Швеции. В начале 20 века кредитные бюро организовывались в Канаде, Финляндии, ЮАР. Опрос частных кредитных бюро, проведенный Мировым банком, показывает, что начало функционирования примерно половины организаций приходится на конец 80-х - начало 90-х годов XX века. В Западной Европе бурное развитие частных кредитных бюро отмечается в 1990 г. (в Германии, Австрии и Испании). В Восточной Европе большинство аналогичных фирм было открыто в 1992 г.В эволюции современных кредитных бюро в общих чертах выделяются четыре основных этапа, каждый из которых может иметь ^ особенности в зависимости от конкретных условий и степени развития бюро, а также от страны и региона.Обмен негативной информацией.Обмен позитивной и негативной информацией, Разработка и применение рейтинговых моделей.Получение дополнительной информации.Основные регламенты, необходимые для создания кредит-бюро, сводятся к следующему: • правила взаимообмена кредитной информацией; • права собственности на информацию; • безопасный доступ к информации, соответствующий данному законодательному пространству; • единые стандарты представления, обработки, хранения и актуализации информации.Российский опыт кредит-бюро до настоящего времени не имеет легальной правовой основы. Отдельные банки путем создания «черных «1 списков» осуществляют ограниченный и потому малоэффективный обмен информацией о ненадежных заемщиках. Однако содержание и использование взаимообмена такого рода законодательно не регламентировано, следовательно, нарушает коммерческую тайну и представляет собой вмешательство в частную жизнь.К настоящему времени процесс законотворчества в отношении кредит-бюро насчитывает, по меньшей мере, три законопроекта: • «О Федеральном бюро кредитных историй Российской Федерации», внесенный депутатами Государственной Думы А.Г.Аксаковым, /) И.Ю.Артемьевым, Н.Ю.Брусникршым, А.Д.Жуковым, В.М.Зубовым, П.А.Медведевым, Ю.Г.Медведевым, И.Шторгиным; законопроект отражает позицию Банка России в отношении модели развития кредит-бюро; в дальнейшей сравнительной оценке эта модель будет " представлена под номером 1; • Проект федерального закона «О бюро кредитных историй», внесенный депутатом Государственной Думы И.Д.Грачевым; законопроект отражает позицию Ассоциации Российских Банков (АРБ) в отношении модели развития кредит-бюро; в дальнейшей сравнительной оценке - модель 2; • Проект федерального закона «О 1федитных историях», внесенный Правительством Российской Федерации; в дальнейшей сравнительной оценке-модель 3.В первом случае (модель Банка России) институт кредитных историй формируется как государственная структура с монопольными правами Центробанка на информацию. В этом случае субъекты кредитных историй ограничиваются заемш;иками - физическими лицами, а в качестве источника формирования кредитной истории выступают лишь кредитные организации (выпадают торговые и иные формы

займов).Во втором случае (модель банковского сообщества - Ассоциации Российских Банков) сеть коммерческих кредит-бюро создает конкурентную среду на рынке информации. Институт кредитных историй рассматривается в этом случае как бизнес, а не как государственная структура. Кредитные истории формируются на всех заемщиков: и юридических и физических лиц. Обязанность передачи кредитной истории кредит-бюро распространяется на всех кредиторов, включая торговые и т.п. организации.Третья модель - модель Правительства РФ - представляет собой компромиссный вариант, в котором объединены преимущества двух других моделей создания института кредитных историй в России.Вместе с тем, этот концептуальный подход также не лишен недостатков: возможность монополизация рынка Федеральным бюро, если сохранится возможность использования единой информационной системы, минуя частные кредит-бюро; отсутствие кредитных историй поручителей и гарантов; невключение в состав кредиторов эмитентов долговых обязательств; возможность несанкционированного оборота кредитных историй, ранее полученных от кредитных бюро; обязанность кредиторов представлять информацию о всех займах в кредит-бюро не может быть поддержана всеми заемщиками.В диссертации выполнена сравнительная оценка существующих моделей кредит-бюро по основным параметрам, а также выявлены сильные и слабые стороны каждой модели, предложено совершенствование концептуальных подходов к созданию института кредитных историй.В порядке развития внутрихозяйственного механизма предоставления ипотечных услуг в диссертации обоснован широкий спектр ипотечных продуктов. Высокая степень использования потенциала рынка возможна при формировании продуктового портфеля, способного удовлетворить все целевые сегменты, дифференцированные по доходам, по клиентским предпочтениям, по лояльности к отечественной банковской системе и кредитной форме потребления. В этих условиях продуктовый ряд должен сочетать в себе низкорискованные и высокорискованные продукты, если они востребованы рынком. Отказ от услуг с высокой долей риска приведет к отставанию на рынке, которое впоследствии трудно преодолеть.Учитьюая вышесказанное, в диссертации предложен следующий ипотечный продуктовый ряд: • Кредитование приобретения готового объекта в многоквартирных новостройках - залог приобретенной недвижимости после оформления права собственности; • Кредитование приобретения объекта в многоквартирных новостройках на этапе строительства (1) - залог прав требования по инвестиционному договору на этапе строительства; залог приобретенной недвижимости после оформления права собственности; • Кредитование приобретения объекта в многоквартирных новостройках на этапе строительства (2) - залог прав требования по инвестиционному договору на этапе строительства и/или залог существующей недвижимости; • Кредитование приобретения готового дома (коттеджа) - залог приобретенной недвижимости и земельного участка; • Кредитование строительства индивидуального дома - залог земельного участка и объекта незавершенного строительства на этапе строительства; залог земельного участка и готового дома по мере изменения статуса объекта; >( • Кредитование ремонта и отделки дома - залог земельного участка и объекта незавершенного/завершенного строительства на этапе ремонта и отделки; залог земельного участка и готового дома по мере изменения статуса объекта; • Кредитование покупки и отделки дома - залог земельного участка и объекта незавершенного/завершенного строительства на этапе ремонтно-строительных работ; залог земельного участка и готового дома по мере изменения статуса объекта; • Кредитование ремонта и благоустройства квартиры - залог благоустраиваемой квартиры; • Рефинансирование ипотечных кредитов, выданных другими операторами рынка ипотечных услуг - залог объектов недвижимости, приобретенных за счет кредитов других ипотечных операторов.Внедрение широкомасштабной программы ипотечных услуг требует четко структурированной технологии. Применительно к ипотеке процесс оказания услуг может быть разбит на ряд бизнес процессов.Первичное обращение; Предварительный отбор; Андеррайтинг заемщика (созаемщика); Принятие решения в отношении заемпщка (созаемщика); Андеррайтинг обеспечения; Принятие решения в отношении обеспечения; Оформление сделки; Заключение сделки; Обслуживание сделки.Перечисленные бизнес-процессы оказания ипотечных услуг в диссертации структурированы по операциям.1^1 Процесс оказания ипотечных услуг обусловливает появление совокупности рисков, в числе которых кредитный риск; процентный риск; риск ликвидности; валютный риск; долгосрочный риск; операционный риск; правовой риск. В диссертации раскрыт каждый из перечисленных рисков, предложен комплекс способов и приемов для их минимизации.Основным фактором, влияющим на принятие решения о предоставлении ипотечного кредита тому или иному заемщику, является надежность сделки, обеспечивающая искомую доходность. Последнее ^ определяется в ходе экономического анализа заемщика, позволяющего определить вероятность погашения кредита и уплаты процентов. В мировой практике процедура такого экономического анализа получила названия андеррайтинга. Очевидно, что та или иная методика " андеррайтинга имеется у каждого оператора рынка ипотечных услуг.Однако в каждом конкретном случае она представляет собой коммерческую тайну и не является общедоступной. В этих условиях каждый оператор рынка действует методом проб и ошибок. Единая и общепринятая методика андеррайтинга для ипотечного кредитования отсутствует.Такая методика разработана в диссертации и представляет собой последовательность действий (этапов) и стандартизированные операции в рамках каждого действия. В качестве основных этапов методики андеррайтинга для ипотечного кредитования выделены следующие этапы: Этап 1 - категорирование потенциальных заемщиков; Этап 2 - оценка платежеспособности потенциального заемщика; Этап 3 - оценка кредитоспособности потенциального заемщика; Этап 4 - оценка достаточности собственных средств заемпщка; Этап 5 - выявление факторов риска и компенсирующих факторов; Этап 6 - формирование требований к обеспечению кредита.В диссертации раскрывается содержание каждого этапа, описывается порядок выполнения стандартизированных операций и приводятся критериальные оценки.По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Никулин И.М., Хотинская Г.И. Рынок ипотечных услуг России: состояние и перспективы. / Теоретические и прикладные проблемы сервиса. 2004, № 2. - 0,9 п.л,, в том числе лично автора - 0,4 п.л.2. Никулин И.М. Состояние и перспективы развития современного рынка ипотечных услуг России. / Социальная сфера: проблемы развития в современных условиях. - М.: МГУС, 2004. Вып. № 20. -

0,5 п.л.3. Никулин И.М. Институт кредитных историй как фактор развития рынка кредитных услуг. / Социальная сфера: проблемы развития в современных условиях. - М.: МГУС, 2004. Вып. № 20. - 0,4 п.л.4. Никулин И.М., Хотинская Г.И. Развитие концептуальных подходов к созданию института кредитных историй в России. / Социальная сфера: проблемы развития в современных условиях. - М.: МГУС, 2004. Вып. № 20. - 0,9 п.л., в том числе лично автора - 0,5 п.л.5. Никулин И.М. Ипотечные услуги: история и современность. / Сб.тезисов докладов IX международной научно-практической конференции «Наука - сервису» (май 2004). - М.: МГУС, 2004. - 0,1