Совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг региона"

Стригина Мария Олеговна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ РЕГИОНА (на материалах Ставропольского края)

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 4

4856377

ОЕЗ ¿311

Шахты-2011

4856377

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Московский государственный университет пищевых производств»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Еделев Дмитрий Аркадьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Причина Ольга Сергеевна

кандидат экономических наук, доцент Бисчекова Фатима Руслановна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Северо-Осетинекий государственный

университет им.КЛ. Хетагурова»

Защита состоится 4 марта 2011 года в 18-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» по адресу: 346500, г.Шахты Ростовской области, улШевченко, 147, корпус 2, ауд.247.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «ЮжноРоссийский государственный университет экономики и сервиса» (г. Шахты Ростовской области, улица Шевченко, 147, корпус 2). Электронная версия автореферата размещена на официальном сайте ЮРГУЭС www.sssu.ru.

Автореферат разослан 3 февраля 2011 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

С.Н. Новоселов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Кардинальные изменения институтов собственности, произошедшие в постсоветской России, коренным образом отразились на характере такой многокомпонентной системы с полифункциональной направленностью, как рынок недвижимости. Прошедшие два десятилетия стали временем зарождения и^ последовательного, хотя и не всегда поступательного, развития данного рынка услуг, затронув в той или иной мере всех его участников. : ;. .

Рынок риэлтерских услуг как динамично развивающаяся структура постепенно становится неотъемлемой компонентой успешного. функционирования сферы недвижимости, с одной стороны, с другой, -приобретает все большее значение в качестве инструмента, при помощи которого удовлетворяется одна из основных физиологических и социально-экономических потребностей населения в жилье.

Новые посткризисные реалии 2009-2010гг. остро ставят задачи, поиска . инновационных научно-методических подходов, адекватных состоянию и прогнозированию показателей меняющейся динамики риэлтерского рынка в ответ на стремительно изменяющиеся условия ведения хозяйственной деятельности.

Слабая изученность складывающихся в последние предкризисные, кризисные и посткризисные годы внутренних и внешних условий организационно-экономического функционирования сферы недвижимости, в том числе рынка посреднических услуг, одним из видов которых являются риэлтерские услуги, в значительной степени актуализируют исследования в данном направлении.

Степень разработанности проблемы. Теоретические и практические основы функционирования рынка недвижимости обстоятельно рассмотрены в трудах следующих отечественных и зарубежных ученых: А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.Т.Балабанова, И.А.Бачуринской, О.С.Белокрыловой, В.В.Бузырева, Б.Г.Грабового, В.А. Горемыкина, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, E.H. Жильцова,

A.Б. Крутика, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.С. Озерова, И.А. Рахмана,

B.С.Ресина, В.С.Чекалина, В.НЛерковца, а также: Дж. Фридмана, Н. Ордуэй, Г.С.Харрисона, Г. Цукермана, А. Аварда, Дж. Блевинса и др.

Различные аспекты становления и развития рынка риэлтерских услуг, а также организаций, их оказывающих, изучены в работах A.A. Батаева, Н.В. Булановой, М.А. Воробенчикова, Г.М. Гарифуллина, М.В. Коробкова, И.В. Малышева, В.В. Медового, Г. Парусова, О.С. Причины, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, B.JI. Столярова, E.JL Ступина, К.Ю. Татарова, Ю.В. Черниковой, В.Г. Шабалина и т.д.

Противоречивое состояние рынка риэлтерских услуг на современном этапе, а также недостаточно представленные результаты научного осмысления процессов его формирования и функционирования, обуславливают необходимость исследования направлений

совершенствования управления с целью дальнейшего развития рынка данного вида услуг.

Все вышеуказанное послужило причиной выбора темы диссертационного исследования и определило логику его изложения.

Цель, основные идеи и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка положений по совершенствованию управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы и последовательно реализованы следующие задачи:

- уточнить ключевые категории, раскрывающие отраслевую специфику рынка риэлтерских услуг;

- проанализировать и раскрыть основные тенденции и проблемы функционирования рынка риэлтерских услуг, а также факторы, ограничивающие его развитие;

- охарактеризовать этапы формирования и развития отечественного рынка риэлтерских услуг;

- осуществить оценку качества обслуживания клиентов организаций, оказывающих риэлтерские услуги;

- выявить особенности функционирования и развития в современных экономических условиях организаций, оказывающих риэлтерские услуги в Ставропольском крае;

- составить прогноз развития рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу;

- разработать направления по совершенствованию организационно-экономических, институциональных, информационных, правовых и кадровых аспектов управления развитием рынка риэлтерских услуг региона на современном этапе.

Объектом исследования выступили организации всех форм собственности, предоставляющие риэлтерские услуги в Российской Федерации и Ставропольском крае.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе предоставления риэлтерских услуг и подверженные трансформации в современных экономических условиях.

Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленное диссертационное исследование выполнено в рамках п. 1.6.112 «Факторы, влияющие на размещение и эффективность деятельности предприятий сферы услуг», п. 1.6.116 «Механизм повышения эффективности и качества услуг» Паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг.

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы выступили труды отечественных и зарубежных исследователей по экономике сферы услуг, в

частности, риэлтерских, законодательные акты по рассматриваемой тематике.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстата), а также его территориальных органов по Ставропольскому краю и отдельным субъектам Северо-Кавказского федерального округа, результаты исследования автора.

Методы исследования. При разработке и доказательном обосновании положений диссертационной работы был использован широкий спектр различных методов и приемов экономического исследования: анализа и синтеза, экономико-статистический и экономико-математический, монографический, экспертный, графический.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в научном обосновании ряда теоретических, методических и практических положений, направленных на совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

В ходе исследований получены следующие элементы приращения научного знания, которые выносятся на публичную защиту:

уточнена, с учетом сервисологического подхода, сущность риэлтерской деятельности (направленная на удовлетворение потребности клиента в недвижимости посредническая коммерческая деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на нее) и рынка риэлтерских услуг (совокупность социально-экономических отношений, направленных на формирование и удовлетворение потребностей хозяйствующих субъектов в недвижимом имуществе и отнесенных современным законодательством к таковым), что позволяет значительно расширить предметную область сферы услуг;

- выявлены, с учетом отраслевой специфики, детерминанты, ограничивающие развитие рынка риэлтерских услуг в современных условиях (сервис-ориентированные, кадровые, нормативно-правовые, учетно-статистические, научно-методологические), устранение которых позволит повысить эффективность деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг;

- выделены, на основе научного обоснования экономических реформ, этапы развития рынка риэлтерских услуг, что позволило уточнить и расширить классификацию факторов (экономические, социально-демографические, политические и административно-правовые, природно-климатические, научно-технические), влияющих на эффективность риэлтерской деятельности, и адекватно отразить процесс оказания риэлтерских услуг;

- разработана, на основе использования основных показателей (степень диверсификации предоставляемых услуг, удовлетворенность потребителя оказанной услугой, сроки оказания риэлтерской услуги и др.), методика комплексной оценки качества обслуживания граждан организациями, оказывающими риэлтерские услуги, использование которой позволяет

повысить результативность их функционирования, обеспечивает качественный рост профессионального уровня сотрудников, их реальной и потенциальной трудовой мобильности;

- установлены и количественно формализованы, на основе многофакторного корреляционно-регрессионного анализа, взаимосвязи между наиболее значимыми показателями развития рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу (количество предоставляемых услуг, заключенных договоров, совершенных сделок, средний срок исполнения заявки клиента, вид операции, объект недвижимости и др.), что позволило построить прогноз его развития на период до 2015г.;

- сформулирована, с учетом взаимодействия функциональных составляющих, система основных направлений совершенствования управления развитием рынка риэлтерских услуг (включающая в себя усиление диверсификационных и интеграционных процессов, создание предприятий многопрофильной направленности, развитие диверсификации услуг, создание сетей организаций и единого информационного центра, формирование на федеральном и региональном уровнях специализированной структуры), позволяющих нивелировать негативное воздействие кризисных явлений на рынок риэлтерских услуг и обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что разработанные в диссертационной работе положения создают теоретическую основу для совершенствования организационно-экономических и нормативно-правовых аспектов функционирования, и управления развитием рынка риэлтерских услуг. Полученные результаты доведены до уровня конкретных методик, ориентированных на практическое использование организациями, осуществляющими риэлтерскую деятельность.

Отдельные теоретические и методические положения диссертационного исследования могут быть использованы в высших учебных заведениях при изучении курсов «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Организация сервисной деятельности».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования были представлены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Тамбов, Волгоград, Ростов, Сочи) в 2007-2010гг.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования представлены в 8 публикациях общим объёмом 3,8 пл. (из них 3,8 п.л. авторских).

Структура и объем работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографического списка из 214 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы диссертации, излагаются цели и задачи, объект и предмет исследований. Традиционно раскрыты элементы научной новизны, сформулированы основные результаты, их практическая и теоретическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы становления и развития сферы услуг и рынка недвижимости» рассматривается содержание ключевых категорий по теме исследования («услуга», «рынок недвижимости», «риэлтерская организация», «риэлтерская деятельность», «рынок риэлтерских услуг»), определяется роль и специфика риэлтерских услуг в системе платных услуг, выделены этапы формирования и развития рынка риэлтерских услуг в Российской Федерации.

В современном обществе важность сферы услуг в структуре потребительского рынка и, в целом, региональной и национальной экономик, не вызывает сомнений. Более того, степень развития данной сферы является общепринятым критериальным показателем развития всей национальной экономики. По различным оценкам, в настоящее время сфера услуг создает 50-55% валового внутреннего продукта Российской Федерации.

Исследование категориального аппарата сферы услуг, как и ее специфического сегмента, - рынка риэлтерских услуг, показало, что большинство определений исходит из преимущественно одностороннего рассмотрения двуединой по своей сути риэлтерской деятельности (как посреднической коммерческой деятельности на рынке недвижимости и как сервисного процесса оказания определенных услуг). В этой связи нами с позиции сервисологического подхода предложено определение риэлтерской деятельности как посреднической коммерческой деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на нее, направленной на удовлетворение потребности клиента в тех или иных услугах в данной сфере.

С этой же точки зрения мы определяем рынок риэлтерских услуг как совокупность социально-экономических отношений, направленных на формирование и удовлетворение потребностей хозяйствующих субъектов в недвижимом имуществе и отнесенных современным законодательством к таковым.

Проведенный анализ условий формирования и функционирования рынка риэлтерских услуг позволил выявить ряд детерминант, сдерживающих его развитие (рис. 1): отрицательный имидж риэлтерских организаций, неудовлетворенность потребителей их услугами (сервис-ориентированные детерминанты)', низкий профессиональный уровень персонала, большая текучесть кадров, в том числе и из-за низкой заработной платы (кадровые детерминанты); несовершенство нормативно-правовой базы, в частности, неурегулированность проблемы рисков со стороны как риэлтеров, так и клиентов, не нашедшая своего правового разрешения продолжающаяся среди

экспертов дискуссия о целесообразности лицензирования риэлтерской деятельности (нормативно-правовые детерминанты); ограниченность статистической информации и неполный ее охват (органы статистики в свою очередь сталкиваются на данном рынке со специфическими методологическими проблемами) (учетно-статистические детерминанты); недостаточное научное осмысление происходящих процессов, слабо проработанный понятийно-терминологический и методологический аппарат (научно-методологические детерминанты).

Рис. 1. Детерминанты, сдерживающие развитие рынка риэлтерских услуг (Авторская разработка)

Вышеперечисленные проблемы в последние годы усугублены крайне негативным воздействием кризисных явлений, имеющих непосредственное влияние на риэлтерскую деятельность, выразившемся в замедлении темпов роста доходов населения, значительном сокращении спроса на рынке недвижимости, что позволило говорить о новом этапе развития рынка риэлтерских услуг.

В этой связи нами выделены этапы развития рынка риэлтерских услуг в Российской Федерации в постсоветский период:

I. Начальных" (1991-1996г.) отличается отсутствием правового статуса риэлтерской деятельности, однако первые элементы риэлтерства на рынке недвижимости начинали действовать.

II. Роста (1996-2002гг.) характеризуется принятием Правительством РФ «Положения о лицензировании риэлтерской деятельности», разработкой и принятием «Методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность» (1997г.), началом работы над проектом Федерального закона.«О риэлтерской деятельности» (1998г.). Этот этап .завершился принятием Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002г. № 302, которое отменило лицензирование риэлтерской деятельности.

III. Стабилизационный (2002-2008гг.) отличается бурной динамикой риэлтерской деятельности. В это время отдельные ее виды были подведены под уже известные типы гражданско-правовых договоров: возмездное оказание услуг (гл.39 Гражданского кодекса РФ), поручение (гл. 49 ГК РФ), комиссия (гл. 51 ГК РФ), агентирование (гл.52 ГК РФ) и доверительное управление (гл. 53 ГК РФ).

IV. Кризисный (вторая половина 2008 - настоящее время) -характеризуется негативными явлениями на рынке недвижимости, замедлением роста экономики и уровнем снижения благосостояния населения.

В диссертационной работе уточнена и дополнена классификация факторов, влияющих на эффективность организаций, осуществляющих различные виды деятельности на рынке недвижимости, и, прежде всего, оказывающих риэлтерские услуги (рис. 2):

Факторы, влияющие на эффективность организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность

Экономические

Социально-демографические

Политические и административно_ППЗПОИЫР_

Природно-климатические

Научно-технические

Рис. 2. Классификация факторов, влияющих на эффективность организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность (Авторская разработка)

I. Экономические: фаза развития экономики; уровень и динамика доходов населения; дифференциация населения по уровню доходов; развитие и динамика бизнеса (рост или падение деловой активности, в том числе на рынке риэлтерских услуг, изменение структуры бизнеса, его доходности); доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных; уровень развития отношений собственности, рынка недвижимости; состояние альтернативных и смежных рынков (консалтинговых, правовых, рынка оценочных услуг и др.); уровень цен на рынке недвижимости, арендной платы; величина инвестиционных; стоимость строительства, девелопмента; цены и тарифы на услуги ЖКХ, энергоресурсы и др.

II. К социально-демографическим относятся: уровень и тенденции изменения численности населения, его возрастная и тендерная структуры;

образовательный уровень и его динамика; тенденции изменения социальной структуры населения; уровень преступности.

III. Политические и административно-правовые: политическая обстановка и господствующая идеология; стабильность политической системы; уровень развития нормативно-правовой базы в сфере недвижимости; налоговый режим (уровень налогов на имущество, на прибыль, земельный налог и др.); региональные и зональные ограничения; правовые и экономические условия получения прав на застройку и реконструкцию; правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки осуществления процедур).

IV. Природно-климатические: географическое положение; климатические особенности; экологическая обстановка (региональная и локальная); стоимость редевелопмента; уровень развития инфраструктуры (транспорт, связь, банки, предприятия розничной торговли, учреждения дошкольного и школьного образования и др.).

V. Научно-технические: уровень развития информационных и производственных технологий, материально-технической базы рыночной инфраструктуры, механизации и автоматизации.

Вторая глава «Исследование динамики развития рынка риэлтерских услуг РФ и Ставропольского края» посвящена исследованию современного состояния рынка риэлтерских услуг в РФ и регионах СКФО, преимущественно в Ставропольском крае. С целью повышения эффективности функционирования организаций, предоставляющих риэлтерские услуги, выделены показатели эффективности их деятельности, послужившие основой авторской методики оценки качества деятельности риэлтерских организаций.

Анализ данных органов государственной статистики, относящих риэлтерские услуги к числу «прочих» услуг, позволил выявить на протяжении всего постсоветского периода устойчивую положительную динамику объема платных услуг, оказанных населению РФ (в 2009 году этот показатель составил 4504,455 млрд. руб., или 31741,82 руб. на каждого россиянина (табл.1)). Это, в свою очередь, является, с одной стороны, реакцией на ликвидацию сдерживающих факторов, имевших место в советской экономике («эффект выпрямившейся пружины»), и с другой,-полностью отвечает экспоненциально возросшему спросу (в количественном и качественном выражении) со стороны ставшего более искушенным потребителя услуг.

В Ставропольском крае объем платных услуг населению в 2009 году по сравнению с 2000 годом вырос 6 6,3 раза и составил соответственно 65134,3 млн. руб. против 10344,4 млн. руб. (табл.2).

Принятие закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стало сигналом к началу формирования легально действующего отечественного рынка риэлтерских услуг. Сегодня в стране, после прохождения ряда этапов своего развития, сложилась

Таблица 1

Структура объема платных услуг населению Российской Федерации

Виды услуг Объем платных услуг населению РФ

Общий объем На душу населения

Млн. руб. % Руб.

2000 2009 2000 2009 2000 2009

Все оказанные услуги 602755 4504455 ■100 100 4141 31741,8

в том числс.

бытовые 87889 446728 14,6 9,9 604 3148,0

транспортные 155775 916106 25,8 20,3 1070 6455,6

связи 67516 877293 11,2 19,5 464 6182,1

жилишные 36525 249685 6,1 5,5 251 1759,5

коммунальные 85858 871160 14,2 19,3 590 6138,9

гостиниц и аналогичных средств размещения Н.д. 105904 Н.д. 2,4 746,3

культуры 9975 75494 1.7 1,7 69 532,0

туристские 10639 78228 1,8 1,7 73 551,3

физической культуры и спорта 2251 28170 0,4 0,6 15 198,5

медицинские 27448 222950 4,6 4,9 189 1571,1

санаторно-оздоровительные 16840 61090 2,8 1,4 116 430,5

ветеринарные 2013 8121 Н.д. 0,2 14 57,2

правового характера 31636 87375 5,2 1,9 217 615,7

системы образования 41530 310213 6,9 6,9 285 2186,0

другие услуги 26860 165940 4,7 3,8 185 1169,3

Авторское обобщение по: Платное обслуживание населения в России. 2009: Стат. сб. М.: Росстат, 2009. С.16-17.

Таблица 2

Структура объема платных услуг населению Ставропольского края в 2009г.

Виды услуг Объем платных услуг населению Ставропольского края

Общий объем На душу населения

Тыс. руб. % 2009 в % к Руб.

2000 2008

Все оказанные услуги 65134365,3 100,0 629,7 113,9 24041,9

в том числе:

бытовые 6121907,5 9,4 548,7 118,1 2259,7

транспортные 9403584 14,4 462,2 106,7 3471

связи 11294912 17,3 984,2 113,4 4169,1

жилищные 1590002,2 2,4 678,8 102,6 586,9

коммунальные 15473239,8 23,8 977,6 126,0 5711,4

гостиниц и аналогичных средств размещения 662242,2 1,0 350,8 115,5 244,4

культуры 286650,5 0,4 816,4 120,9 105,8

туристские 370150,8 0,6 119,3 136,6

физической культуры и спорта 36501,7 0,1 545,7 133,9 13,5

медицинские 3022306,5 4,6 629,7 114,6 1115,6

санаторно-оздоровигельные 8485758 13,0 650,0 113,8 3132,2

ветеринарные 194294,3 0,3 425,4 117,5 98,3

правового характера 1492741,8 2,3 329,2 80,1 71,7

системы образования 4532114,7 7,0 784,9 112,9 1672,9

другие услуги 2167959,3 3,3 175,7 102,5 800,2

Авторское обобщение по: О реализации платных и бытовых услуг населению в 2009 году. Ставрополь: Ставропольстат, 2010.С.12.

относительно устойчивая (что показали первые имеющиеся данные официальной статистики по итогам кризисного периода 2008-2009гг.) институциональная база рынка жилья: в собственности граждан в 2009 году находилось 96,2% от всего объема частного жилищного фонда в стране, 84,3% от суммарного жилищного фонда (всех форм собственности - частной, государственной, муниципальной и др.). На 1.01.2010г. в стране функционировало 175817 частных строительных организаций (+17,0% к уровню предыдущего года), что составило 97,0% от их общего числа.

За период 2000-2009гг. количество сделок с недвижимостью, совершенных при участии посреднических структур, выросло в стране с 236,6 тыс. .до 445,4 тыс. или в 1,88 раза. Структура сделок в разрезе видов недвижимости выглядит следующим образом: 67,2% от общего числа сделок было совершена с жилым фондом, 25,2% - с землей и земельными участками и 7,6% - с помещениями нежилого фонда.

Рост числа сделок сопровождался увеличением абсолютных и относительных показателей выручки от риэлтерской деятельности. В 2009 году в пересчете на одного работника она составила 503 тыс. руб. в сравнении с 205 тыс. в 2000 году (рост в 2,4 раза). Суммарный оборот достиг 3875,3 млрд. руб. при росте в сравнении с базовым годом - в 5,6 раза.

Пиковый экстремум количества сделок с недвижимостью, пришедшийся на 90-е годы прошлого века (1991-1997гг.), остался позади, однако потенциал роста рынка посреднических услуг далеко не исчерпан. Об этом можно судить по данным выборочного обследования домашних хозяйств конкретного региона. В условиях Ставропольского края неудовлетворенность условиями жилья составляет по обследованным домашним хозяйствам 9,6%, а планы на их улучшение имеют 0,9% домохозяйств (при аналогичных показателях в среднем по СКФО - 12,6 и 3,1% соответственно). В целом по краю улучшить свои жилищные условия планируют 8,7% домашних хозяйств: на учете по улучшению жилищных условий состоят 3,2%, строят новый дом или пристройку - 3,1%, собираются купить новое жилье или обменять на другое - 1,6 %. С учетом операций на рынке, вызванных внутренними детерминантами (естественная миграция, съезд-разъезд родственников и т.д.), неудовлетворенность своими жилищными условиями составляет потенциал, который и должны задействовать посреднические организации, функционирующие на рынке недвижимости.

По данным территориального органа государственной статистики по Ставропольскому краю в настоящее время на рынке риэлтерских услуг региона функционирует 36 организаций, что на 15 (41,7%) больше аналогичного показателя 2003 года. Большинство из них (47,2%) на рынке недвижимости работает свыше пяти лет. С учетом внешних совместителей и работников несписочного состава в них трудятся 275 человека (в сравнении со 175 в 2003 году). В среднем в одной организации задействованы более семи человек, что на 1 работника меньше среднероссийского показателя. Из общей численности работников 140 или 50,9% являются

профессиональными участниками рынка недвижимости (риэлтеры, брокеры, дилеры, агенты по недвижимости). Доля граждан с профессиональной подготовкой растет год от года: в 2003 году этот показатель составлял лишь 35,4%.

Большинство статистически учитываемых сделок в Ставропольском крае совершаются частными агентствами: на их долю приходится 93,3% от общего числа, 6,5% - осуществляют организации муниципальной форм собственности, и лишь 0,2% сделок заключается фирмами смешанной формы собственности.

В динамике меняется и краевая структура осуществляемых сделок. Подавляющая часть проводимых сделок приходится на сделки с жилым фондом (95,2%), большая часть которых приходится на покупку- продажу квартир в многоквартирных домах. Значительно меньше осуществляется сделок с нежилыми помещениями и объектами (2,2%). За последние годы выросла доля сделок с земельными участками: в 2003 году таких сделок было осуществлено 22, в 2007 году- 64, в 2009 году - 75 (доля этого вида операций возросла с 1,8% до 2,7%). Отмечается более высокий темп роста спроса на жилые дома, при этом подавляющее количество сделок по-прежнему приходится на квартиры. Так, в 2009 году при посредничестве риэлтерских агентств было осуществлено сделок купли-продажи 1912 квартир, в том числе 116 на первичном рынке, а также 197 жилых домов, в том числе 3 на рынке первичного жилья. По сравнению с 2003 годом количество квартир возросло в 2,0 раза при практически неизменном количестве проданных жилых домов.

Общая площадь жилых помещений, реализованных при помощи риэлтерских агентств составила 134,4 тыс. м2. Общая площадь жилого фонда, проданного на первичном рынке через риэлтерскую сеть, в расчете на один объект составила 18,5 м2, что означает повышенный спрос на однокомнатные квартиры в новых многоквартирных домах. Эксперты отмечают постепенный рост доли жилого фонда первичного рынка, операции с которым осуществляются при посредничестве риэлтерских организаций (от 6,3% в 2003 году до 10,2% в 2009 году).

При этом половина жилых домов, задействованных на рынке недвижимости при посредничестве риэлтерских агентств, расположена в зоне с наиболее высокими по краю ценами - гг. Ставрополь и Пятигорск (первый в виду столичного статуса, второй, как и г. Кисловодск, из-за т.н. «курортной маржи»). Большая часть (90,2%) сделок по купле-продаже жилой недвижимости приходится на рынок вторичной недвижимости.

Отмечено незначительно отличающиеся ценовые показатели на рынках первичной и вторичной недвижимости в Ставропольском крае. При этом цены на вторичном рынке росли быстрее, чем на рынке первичного жилья. Так, в 2009 году средние по краю цены на 1 м2 жилья на первичном рынке составляли 31,9 тыс. руб., а на вторичном 34,0 тыс. руб. (97,5 и 89,0% от уровня предыдущего года). Аналогичные показатели в целом по Российской Федерации оказались 47,7 и 52,8 тыс.руб. соответственно (92,4 и 89,0%).

Не получила достаточного развития купля-продажа нежилых помещений, к которым относятся объекты коммерческой, промышленной недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения, а также рынок земли и земельных участков. В 2009 году в сделках по купле-продаже было задействовано 64 объектов в крае, из них 37 коммерческой и 27 - промышленной недвижимости.

Общее количество всех сделок с земельными участками выросло за период 2003-2009гг. в 3,5 раза, а сделок купли-продажи - в 2,9 раза. Этому в немалой степени способствовало вступление в силу Земельного Кодекса Российской Федерации в 2001 году и так называемой «дачной амнистии» (Федеральный закон №93-Ф3 от 30.06.2006г. «О. внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»). Число земельных участков, участвующих в сделках купли-продажи, составило на начало 2009 года 64 с общей площадью 2896,7 м2.

Кризисные явления 2008-2009гг. оказали негативное влияние на сопутствующие виды предпринимательской деятельности, в том числе на риэлтерскую, проявившиеся, в частности, в стагнации рынка недвижимости последнего квартала 2008 года и первого полугодия 2009 года.

Последнее обстоятельство резко актуализирует вопросы повышения качества обслуживания клиентов риэлтерских организаций. В этой связи нами был предложен алгоритм оценки качества обслуживания клиентов организациями, оказывающими риэлтерские услуги (рис. 3).

В диссертационной работе выделены следующие показатели качества обслуживания граждан организациями, оказывающими риэлтерские услуги:

1) степень диверсификации - Хь определяемая как отношение числа видов оказываемых услуг к максимально разрешенному действующим з аконодательством;

2) количество заключенных договоров за отчетный период - Х2;

3) количество завершенных сделок за отчетный период - Х3;

4) средний срок исполнения заявки клиента - Х4 - время от заключения договора до завершения сделки (в днях);

5) средний ранг вида операций - Х5 (управление недвижимым имуществом (коэффициент весомости 1=10), сложный обмен (г=9), простой обмен (г=8), купля-продажа (г=7), дарение (г=6), наследование (г=5), консультация (г=4) и др. (г=1-3));

6) средний ранг вида объекта недвижимости - Хб (жилая (вторичный или первичный рынок (г=4-5), коммерческая (вторичный или первичный рынок (г=2-3), земельный участок (г=1));

7) средняя степень сложности заявок - Х7 (односложная (г=1), многосложная (г=2-5), эксклюзивная (г=6));

8) доля сделок с отклонением фактического срока исполнения заявки от среднего по организации срока - Х8;

9) среднегодовой объем затрат на выполнение одной заявки, тыс. руб. -

Х9;

10) полученный средний размер вознаграждения (комиссионных) за совершенную сделку, тыс. руб. - Хю;

11) чистая прибыль по одной заявке, тыс. руб. - Хц;

12) разность оценок удовлетворенности клиента на момент заключения сделки и через 3 месяца после заключения сделки, в баллах от 0 (наименьшая оценка) до 5 (наивысшая оценка) - Х12 (А =-5, г=0; Д =0, г=5; Д =+5, г=10 и т.д.);

13) доля оспоренных сделок - Хп, определяется как отношение количества оспоренных договоров к общему количеству сделок;

14) принадлежность организации к профессиональной общности - Х14 (принадлежит - г=10, не принадлежит - г=0; в нашем случае, как правило, речь идет о Ставропольской Гильдии Риэлторов).

1. Определение методического инструментария для оценки качества обслуживания 1.1. анализ имеющегося инструментария

1.2. адаптация или модификация инструментария

2,Определение показателей оценки качества обслуживания клиентов _(N,,...,N14)_

3. Определение критериев оценки качества (весомость, градация, ранг)

_А_

4. Проведение анкетного опроса

потребителей услуг экспертов

покупателей | продавцов

,_1____

1 5. Обработка результатов опроса (Расчет показателей качества)_

| 6. Оформление результатов оценки и выработка практических рекомендаций^

_А_

7. Контроль за исполнением рекомендаций по повышению качества

обслуживания клиентов__

Рис. 3. Алгоритм оценки качества обслуживания клиентов организациями, предоставляющими риэлтерские услуги (Авторская разработка)

Интегральный показатель качества работы <3 организации, оказывающей риэлтерские услуги, будет определяться с учетом приведенных показателей по формуле (1) (время функционирования организации на рынке должно быть не менее 1 года):

б = ( >'100 (1), где

Ь,- коэффициент весомости показателя. Коэффициенты весомости для каждого показателя устанавливались нами на основе изучения и анализа литературных, статистических и отчетных источников, а также с учетом мнений экспертов (табл. 3).

Таблица 3

Значения коэффициентов весомости показателя оценки качества работы организации, оказывающей риэлтерские услуги

Показатель Xi . X! х2 Х3 х4 х5 х6 х7 х8 Х„ Хю х„ Х12 Х[з Х[4

Коэффициент весомости bi (0-1) 0,3 0,5 0,8 0,5 0,5 0,5 0,5 ОД 0,9 1 1 0,5 0,1 0,5

Согласно собранным автором и расчетным данным по десяти наиболее известным риэлтерским организациям в городах Ставропольского края, наибольшие значения Q в среднем за 2008-2009гг. имели следующие: «Ваш дом», «Партнер АН» (г. Ставрополь), МУП «Недвижимость Кисловодска» (г. Кисловодск), «Жилищный капитал» (г.Пятигорск). Расчеты проводились в среде Excel на изготовленной автором программной матрице.

В третьей главе «Направления и перспективы развития рынка риэлтерских услуг в регионе» предложены меры по совершенствованию организационно-экономических, институциональных, информационных, правовых и кадровых аспектов управления развитием рынка риэлтерских услуг. На основе проведенного анализа и выявления факторов, оказывающих влияние на данный региональный рынок, и ограничивающих детерминант, реализована прогнозная модель его развития на рынке недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе.

В условиях проявления кризисных явлений наблюдается тенденция к снижению затрат, часть небольших и нежизнеспособных организаций ушла с рынка недвижимости, проявились тенденции к интеграции, конкретным содержанием наполнилась деятельность органов, союзов, гильдий риэлтеров, до этого носившая по большей мере представительский, если не сказать формальный, характер. Процесс диверсификации видов услуг, реально и (или) потенциально оказываемых специализированными организациями, еще более актуализировал необходимость совершенствования нормативно-правовой базы риэлтерской деятельности, что противодействовало бы криминализации рынка, способствовало бы обеспечению большей прозрачности сделок, ответственности и безопасности участников рынка, росту профессионального уровня участников рынка риэлтерских услуг. Круг очерченных выше тенденций подтверждает наличие специфических особенностей риэлтерской деятельности, функционирующей на стыке юридических, экономических, маркетинговых, информационно-

консалтинговых направлений. Именно этим, а также имеющимся (несмотря на наличие кризисных явлений) потенциалом роста данного вида рынка в ближайшие годы объясняется потребность в специалистах с высокой профессиональной подготовкой, что требует определенных шагов со стороны Министерства образования и науки Российской Федерации.

В диссертационном исследовании на основе применения многофакторного корреляционно-регрессионного анализа количественно формализованы наиболее значимые показатели, определяющие прогнозную динамику развития рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу в Российской Федерации и Ставропольском крае (по результатам экстраполяции данных 2000-2009гг. на период до 2015 года с учетом корректировок) (рис. 4).

Множественная регрессионная модель зависимости выручки от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью (У) от ряда факторов, а именно: числа риэлтерских организаций (Х[), средней численности работников (Х2), числа завершенных сделок с недвижимостью (Х3) и среднемесячного душевого дохода населения (Х4) представлена в уравнениях (2), (3) и (4), (5):

Сильная корреляционная взаимосвязь была подтверждена для данных по Российской Федерации между показателями:111.2=0,977; 1^.3=0,980; Лг-з=0,984 и для данных по Ставропольскому краю: 111-2=0,904; Кьз=0,889; Яг-з=0, 616 (средняя).

Изменения экономических условий функционирования организаций на рынке недвижимости Ставропольского края вызывает необходимость совершенствования управления его развитием (рис. 5) по ряду направлений, позволяющих нивелировать негативное воздействие кризисных явлений на рынок риэлтерских услуг:

1) Укрепление организационных, экономических, институциональных взаимосвязей и взаимозависимости между организациями, оказывающими риэлтерские услуги с траекторией центростремительного движения к интеграционным структурам (союзы, ассоциации, общества, гильдии и т.п.);

2) Формирование предприятий с многопрофильной направленностью деятельности, предоставляющих спектр наиболее востребованных в изменившихся экономических условиях услуг, с четко выраженной деятельностной локализацией (особенно в условиях российской провинции);

У Рф= -14138,8-1,22X^0,78Х2+20,6Х3; Б=0,97 У ск= -95784,3+2186,9Х,+260,62Х2-0,08Х3; Б=0,99 У рф= 1,51-528,3X4; 11=0,955; 0=0,911 У ск= -14622,4+8,2X4; 11=0,924; Б=0,853

(2);

(3);

(4);

(5).

зоооо

25000 20000 15 ООО

юооо

5000 О

-5000

— ж.

-Логарис£*\лический (Выручка от риэлтерской

деятельности в РФ)

Выручка от риэлтерской деятельности в РФ

800000 700000 600000 500000 400000 ЗООООО 200000 ЮОООО

о

-Экспоненциальный (Выручка от риэлтерской

деятельности в РФ)

ш— Выручка от риэлтерской деятельности в СК

-Логарифмический (Выручка от риэлтерской

деятельности в ОК)

6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 о -

—Выручка от р и э лте р с ко й деятельности в СК

Экспоненциальный (Выручка от риэлтерской деятельности в СК)

ЮОООО 80000 60000 40000 20000

Рис. 4. Прогноз динамики объема выручки от риэлтерской деятельности в РФ и Ставропольском крае (СК) на период до 2015г. ( слева - оптимистический прогноз; справа - пессимистический прогноз) (Авторские расчеты)

Вектор диверсификации

Санирующий эффект

Вектор интеграции

Рис. 5. Совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе (Авторская разработка)

Организации, оказывающие посреднические услуги

аны тех. учс1 ¡нтарюации

5ыва!рш,ВД рнэлтс!

НС услуги

тль'ные ИПК

3) Обеспечение дальнейшего развития диверсификации услуг риэлтерского рынка (помимо традиционных операций по купле-продаже жилья, коммерческой недвижимости и земельных участков возможно предоставление комплекса консалтинговых услуг, исследование рынка недвижимости, оценка и экспертиза недвижимости (при условии получения лицензии на данный вид деятельности), купля-продажа зарубежной недвижимости, аренда жилья, коммерческой и промышленной недвижимости, земли, финансово-инвестиционная деятельность, издательская деятельность, управление недвижимостью всех видов и др.);

4) Создание сетей организаций на основе франчайзинга, что позволит сосредоточиться на оказании более доступных услуг, минимизировать затраты, улучшить финансовое состояние и повысить их устойчивость;

5) Проведение «грамотной» кредитной политики в области ипотечного кредитования;

6) Рост профессионального уровня работников рынка риэлтерских услуг на основе тесного взаимодействия с высшими учебными заведениями, институтами повышения квалификации;

7) Формирование единой информационно-аналитической базы. Реализация данного проекта минимизирует затраты на удовлетворение той или иной потребности клиента, особенно при ее межрегиональной направленности. Успешное функционирование данного мегапроекта невозможно без создания и успешной работы ассоциации организаций, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости. И первым шагом подобного проекта могло бы стать создание и аккумулирование в едином программном продукте региональных источников данных, что позволит в дальнейшем легко интегрировать их между собой в общефедеральную базу. Нарастающие процессы создания единого трудового и миграционного общероссийского пространств будут актуализировать функционирование данного мегапроекта;

&) Создание на федеральном и региональном уровнях специализированной структуры (под эгидой органа государственной власти, например, Министерства регионального развития РФ, Министерства экономического разг:ггия РФ или профессиональной ассоциации организаций, действующих на рынке недвижимости), ответственной за создание и полноценное функционирование единой информационно-аналитической базы, к содержанию которой могли бы обратиться органы государственной власти и управления, граждане, хозяйствующие субъекты и получить требуемую информацию (точнее сказать, ее источник) о состоянии рынка недвижимости в данном регионе, ценовой динамике, предложении и спросе на конкретные объекты недвижимости с их полной характеристикой, а также аналитические материалы различной тематической направленности и др.

Совершенствование управления развитием рынка данного вида услуг в рамках сформулированных направлений обеспечит качественный рост

профессионального уровня сотрудников организации, их реальной и потенциальной трудовой мобильности, усиление интеграционных процессов среди субъектов рынка риэлтерских услуг, динамичность и перспективность рынка недвижимости, являющегося реальным рычагом решения жилищных, финансовых и социально-политических проблем в регионе.

В заключении изложены наиболее важные результаты диссертационного исследования, содержатся соответствующие выводы и рекомендации.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:

Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК РФ:

1. Стригина, М.О. Формирование и тенденции развития рынка платных услуг в Ставропольском крае [Текст]/ М.О.Стригина// Terra economicus. Экономический вестник Ростовского государственного университета,- Ростов н/Д: ЮФУ, 2009. - Т.7. № 4. - 0,5 п.л.

2. Стригина, М.О. Исследование ограничительных детерминант рынка риэлтерских услуг [Текст]/ М.О.Стригина// Финансы и кредит.- 2010.-№11(395).- 0,5 п.л.

3. Стригина, М.О. Анализ рынка риэлтерских услуг Ставропольского края [Текст]/ М.О.Стригина// Финансы и кредит.- 2010.- №12(396).- 0,5 пл.

Публикации в других изданиях:

4. Стригина, М.О. Особенности развития современного рынка риэлтерских услуг [Текст]/ М.О.Стригина// Материалы международной НПК «Современная стратегия социально-экономического развития России: вопросы экономики и права» (Сочи-8-12 октября 2008 года).- Краснодар: издательство ЮНЦ РАН, 2008. -0,4 п.л.

5. Стригина, М.О. Трансформационные процессы на рынке риэлтерских услуг в новых экономических условиях [Текст]/ М.О.Стригина// Материалы международной научной конференции «Экономико- правовые аспекты стратегии модернизации России - к эффективной и нравственной экономике (г. Сочи (Адлер))»: 30 сентября - 4 октября 2009 года).-Краснодар: Издательство Южного института менеджмента, 2010.-0,4 п.л.

6. Стригина, М.О. Основные компоненты системы управления рынком риэлтерских услуг в Ставропольском крае [Текст]/ М.О.Стригина// Экономика развития региона: проблемы, поиски, перспективы,- 2010.-Вып.11,- Волгоград: ВГУ-ЮНЦРАН, 2010.- 0,5 п.л.

7. Стригина, М.О. Прогнозные сценарии развития современного рынка риэлтерских услуг [Текст]/ М.О.Стригина// Альманах современной науки и образования,- Тамбов: ТГУ, 2010,- Вып.З (34).- 0,5 п.л.

8. Стригина, М.О. Основные направления совершенствования организационно-экономического механизма на рынке риэлтерских услуг [Текст]/ М.О.Стригина// Проблемы развития регионального инвестиционно-строительного комплекса и пути их решения.- Ростов н/Д:РГСУ, 2010.- 0,5 п.л.

Подписано в печать 01.02.2011г. Формат 60x84/16. Бумага типографская № 1 Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1,1. Тираж 100 экз. Заказ 4. Отпечатано в типографии: ИП Бурыхин Б.М. Адрес типографии: 346500, Ростовская область, г.Шахты, ул.Шевченко, 143

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Стригина, Мария Олеговна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ СФЕРЫ УСЛУГ И РЫНКА 9 НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Теоретические подходы к исследованию проблем рынка недвижимости

1.2 Экономическое содержание и институциональная конфигурация отечественного рынка риэлтерских услуг

2. ИССЛЕДОВАНИЕ ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ РФ И СТАВРОПОЛЬСКОГО 64 КРАЯ

2.1 Анализ состояния рынка риэлтерских услуг в Российской Федерации и Ставропольском крае

2.2 11рогнозные сценарии развития современного рынка риэлтерских услуг

3. НАПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В РЕГИОНЕ

3.1 Основные составляющие системы управления рынком риэлтерских услуг

3.2 Развитие интеграционных и диверсификационных бизнес-процессов в многопрофильных и унифицированных 145 риэлтерских организациях

ВЫ ВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг региона"

Актуальность темы исследования. Кардинальные изменения институтов собственности, произошедшие в постсоветской России, коренным образом отразились на характере такой многокомпонентной системы с полифункциональной направленностью, как рынок недвижимости. Прошедшие два десятилетия стали временем зарождения и последовательного, хотя и не всегда поступательного, развития данного рынка услуг, затронув в той или иной мере всех его участников.

Рынок риэлтерских услуг как динамично развивающаяся структура постепенно становится неотъемлемой компонентой успешного функционирования сферы недвижимости, с одной стороны, с другой, -приобретает все большее значение в качестве инструмента, при помощи которого удовлетворяется одна из основных физиологических и социально-экономических потребностей населения в жилье.

Новые посткризисные реалии 2009-2010гг. остро ставят задачи поиска инновационных научно-методических подходов, адекватных состоянию и прогнозированию показателей меняющейся динамики риэлтерского рынка в отвег на стремительно изменяющиеся условия ведения хозяйственной деятельности.

Слабая изученность складывающихся в последние предкризисные, кризисные и посткризисные годы внутренних и внешних условий организационно-экономического функционирования сферы недвижимости, в том числе рынка посреднических услуг, одним из видов которых являются риэлтерские услуги, в значительной степени актуализируют исследования в данном направлении.

Степень разработанности проблемы. Теоретические и практические основы функционирования рынка недвижимости обстоятельно рассмотрены в трудах следующих отечественных и зарубежных ученых: А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.Т.Балабанова, И.А.Бачуринской, О.С.Белокрыловой, В.В.Бузырева,

Б.Г.Грабового, В.А. Горемыкина, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, E.H. Жильцова,

A.Б. Крутика, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.С. Озерова, И.А. Рахмана,

B.С.Ресина, В.С.Чекалина, В.Н.Черковца, а также: Дж. Фридмана, I I. Ордуэй, Г.С.Харрисона, Г. Цукермана, А. Аварда, Дж. Блевинса и др.

Различные аспекты становления и развития рынка риэлтерских услуг, а также организаций, их оказывающих, изучены в работах A.A. Батаева, Н.В. Булановой, М.А. Воробенчикова, Г.М. Гарифуллина, М.В. Коробкова, И.В. Малышева, В.В. Медового, Г. Парусова, О.С. Причины, В.В. Смирнова, Г.М. Стерн и ка, B.JL Столярова, E.JI. Ступина, К.Ю. Татарова, Ю.В. Черниковой, В.Г. Шабалина и т.д.

Противоречивое состояние рынка риэлтерских услуг на современном этапе, а также недостаточно представленные результаты научного осмысления процессов его формирования и функционирования, обуславливают необходимость исследования направлений совершенствования управления с целью дальнейшего развития рынка данного вида услуг.

Все вышеуказанное послужило причиной выбора темы диссертационного исследования и определило логику его изложения.

Цель, основные идеи и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка положений по совершенствованию управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

В соответствии с поставленной целыо были сформулированы и последовательно реализованы следующие задачи:

- уточнить ключевые категории, раскрывающие отраслевую специфику рынка риэлтерских услуг;

- проанализировать и раскрыть основные тенденции и проблемы функционирования рынка риэлтерских услуг, а также факторы, ограничивающие его развитие;

- охарактеризовать этапы формирования и развития отечественного рынка риэлтерских услуг;

- осуществить оценку качества обслуживания клиентов организаций, 4 оказывающих риэлтерские услуги;

- выявить особенности функционирования и развития в современных экономических условиях организаций, оказывающих риэлтерские услуги в Ставропольском крае;

- составить прогноз развития рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу;

- разработать направления по совершенствованию организационно-экономических, институциональных, информационных, правовых и кадровых аспектов управления развитием рынка риэлтерских услуг региона на современном этапе.

Объектом исследования выступили организации всех форм собственности, предоставляющие риэлтерские услуги в Российской Федерации и Ставропольском крае.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе предоставления риэлтерских услуг и подверженные трансформации в современных экономических условиях.

Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленное диссертационное исследование выполнено в рамках п. 1.6.112 «Факторы, влияющие на размещение и эффективность деятельности предприятий сферы услуг», п. 1.6.116 «Механизм повышения эффективности и качества услуг» Паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг.

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы выступили труды отечественных и зарубежных исследователей по экономике сферы услуг, в частности, риэлтерских, законодательные акты по рассматриваемой тематике.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстата), а также его 5 территориальных органов по Ставропольскому краю и отдельным субъектам Северо-Кавказского федерального округа, результаты исследования автора.

Методы исследования. При разработке и доказательном обосновании положений диссертационной работы был использован широкий спектр различных методов и приемов экономического исследования: анализа и синтеза, экономико-статистический и экономико-математический, монографический, экспертный, графический.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в научном обосновании ряда теоретических, методических и практических положений, направленных на совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

В ходе исследований получены следующие элементы приращения научного знания, которые выносятся на публичную защиту:

- уточнена, с учетом сервисологического подхода, сущность риэлтерской деятельности (направленная на удовлетворение потребности клиента в недвижимости посредническая коммерческая деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на нее) и рынка риэлтерских услуг (совокупность социально-экономических отношений, направленных на формирование и удовлетворение потребностей хозяйствующих субъектов в недвижимом имуществе и отнесенных современным законодательством к таковым), что позволяет значительно расширить предметную область сферы услуг; выявлены, с учетом отраслевой специфики, детерминанты, ограничивающие развитие рынка риэлтерских услуг в современных условиях (сервис-ориентированные, кадровые, нормативно-правовые, учетностагпстические, научно-методологические), устранение которых позволит повысить эффективность деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг;

- выделены, на основе научного обоснования экономических реформ, этапы развития рынка риэлтерских услуг, что позволило уточнить и расширить классификацию факторов (экономические, социально-демографические, политические и административно-правовые, природно-климатические, научно-технические), влияющих на эффективность риэлтерской деятельности, и адекватно отразить процесс оказания риэлтерских услуг;

- разработана, на основе использования основных показателей (степень диверсификации предоставляемых услуг, удовлетворенность потребителя оказанной услугой, сроки оказания риэлтерской услуги и др.), методика комплексной оценки качества обслуживания граждан организациями, оказывающими риэлтерские услуги, использование которой позволяет повысить результативность их функционирования, обеспечивает качественный рост профессионального уровня сотрудников, их реальной и потенциальной трудовой мобильности; установлены и количественно формализованы, на основе многофакторного корреляционно-регрессионного анализа, взаимосвязи между наиболее значимыми показателями развития рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу (количество предоставляемых услуг, заключенных договоров, совершенных сделок, средний срок исполнения заявки клиента, вид операции, объект недвижимости и др.), что позволило построить прогноз его развития на период до 2015г.; сформулирована, с учетом взаимодействия функциональных составляющих, система основных направлений совершенствования управления развитием рынка риэлтерских услуг (включающая в себя усиление диверсификационных и интеграционных процессов, создание предприятий многопрофильной направленности, развитие диверсификации услуг, создание сетей организаций и единого информационного центра, формирование на федеральном и региональном уровнях специализированной структуры), позволяющих нивелировать негативное воздействие кризисных явлений на рынок риэлтерских услуг и обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в 7 том, что разработанные в диссертационной работе положения создают теоретическую основу для совершенствования организационно-экономических и нормативно-правовых аспектов функционирования и управления развитием рынка риэлтерских услуг. Полученные результаты доведены до уровня конкретных методик, ориентированных на практическое использование организациями, осуществляющими риэлтерскую деятельность.

Отдельные теоретические и методические положения диссертационного исследования могут быть использованы в высших учебных заведениях при изучении курсов «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Организация сервисной деятельности».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования были представлены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Тамбов, Волгоград, Ростов, Сочи) в 2007-2010гг.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования представлены в 8 публикациях общим объёмом 3,8 п.л. (из них 3,8 п.л. авторских).

Структура и объем работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографического списка из 214 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Стригина, Мария Олеговна

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

По итогам проведенного исследования по разработке и научному обоснованию ряда теоретических, методических и практических положений, направленных на трансформационное совершенствование организационно-экономического механизма развития рынка риэлтерских услуг в новых экономических условиях, целесообразно сформулировать следующие выводы и рекомендации.

Посредническая деятельность на отечественном рынке недвижимости стала неотъемлемой и все более востребованной его частью, являясь реальным рычагом решения жилищных и финансовых проблем.

Исследование категориального аппарата рынка риэлтерских услуг показало, что большинство определений исходит из преимущественно одностороннего рассмотрения двуединой по своей сути риэлтерской деятельности (как посреднической коммерческой деятельности на рынке недвижимости и как сервисного процесса оказания определенных услуг). В этой связи нами предложены ключевые определения, раскрывающие специфику рынка риэлтерских услуг с учетом сервисологической составляющей:

- риэлтерской деятельности как направленной на удовлетворение потребности клиента в недвижимости посреднической коммерческой деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на нее;

- рынка риэлтерских услуг как механизма регулирования социально-экономических отношений, возникающих в сферах, направленных па формирование и удовлетворение потребностей хозяйствующих субъектов в недвижимом имуществе и отнесенных современным законодательством к таковым.

Проведенный анализ основных тенденций и проблем функционирования рынка риэлтерских услуг позволил выявить следующие основные детерминанты, ограничивающие развитие рынка риэлтерских услуг в современных условиях:

-сервис-ориентированные- отрицательный имидж риэлтерских организаций, неудовлетворенность потребителей их услугами;

-кадровые- низкий профессиональный уровень персонала, текучесть кадров, низкая заработная плата;

- нормативно-правовые- несовершенство нормативно-правовой базы, неурегулированность проблемы рисков со стороны как риэлтеров, так и клиентов, проблема криминализации рынка риэлтерских услуг;

-учетно-статистические- ограниченность статистической информации и неполный ее охват;

-научно-методологические- недостаточное научное осмысление происходящих процессов, слабо проработанный понятийнотерминологический и методологический аппарат.

Выявлены и путем классификации типизированы факторы, оказывающие воздействие на эффективность риэлтерской деятельности, а именно:

1) Экономические факторы: фаза развития экономики; уровень и динамика доходов населения; дифференциация населения по уровню доходов; развитие и динамика бизнеса (рост или падение деловой активности, в том числе на рынке риэлтерских услуг, изменение структуры бизнеса, его доходности); доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных; уровень развития отношений собственности, рынка недвижимости; состояние альтернативных и смежных рынков (рынка консалтинговых, правовых, рынка оценочных услуг и др.); уровень цен на рынке недвижимости; уровень арендной платы; величина инвестиционных рисков на рынке недвижимости; стоимость строительства, девелопмента; цены и тарифы на услуги ЖКХ, энергоресурсы и др.

2) Социально-демографические факторы: уровень и тенденции изменения численности населения, его возрастная и тендерная структуры; образовательный уровень и его динамика; тенденции изменения социальной структуры населения; уровень преступности.

3) Политические и административно-правовые факторы: политическая обстановка и господствующая идеология; стабильность политической системы; уровень развития нормативно-правовой базы в сфере недвижимости; налоговый режим (уровень налогов на имущество, на прибыль, земельный налог и др.); региональные и зональные ограничения; правовые и экономические условия получения прав на застройку и реконструкцию; правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

4) Природно-климатические факторы: географическое местоположение; климатические особенности; экологическая обстановка (региональная и локальная); стоимость редевелопмента; уровень развития инфраструктуры (¡ранспорт, связь, банки, предприятия розничной торговли, учреждения дошкольного и школьного образования и др.).

5) Научно-технические факторы: уровень развития информационных и производственных технологий; уровень развития материально-технической базы рыночной инфраструктуры, механизации и автоматизации.

11а основе анализа статистических данных и при помощи метода экспертных оценок выделен новый кризисный этап развития отечественного рынка риэлтерских услуг, выразившийся в замедлении темпов роста доходов населения, значительном сокращении спроса на рынке недвижимости последнего квартала 2008 года и первых месяцев 2009 года.

В условиях нарастания кризисных явлений проявилась тенденция к снижению затрат, часть небольших и нежизнеспособных организаций ушла с рынка, проявились тенденции к интеграции, конкретным содержанием наполнилась деятельность органов, союзов, гильдий риэлтеров, до этого носившая по большей мере представительский, если не сказать формальный, характер. Процесс диверсификации видов услуг, реально и (или) потенциально оказываемых специализированными организациями, еще более актуализировал необходимость совершенствования нормативно-правовой базы риэлтерской деятельности, что противодействовало бы криминализации рынка, способствовало бы обеспечению бо'лыпих прозрачности сделок, ответственности и безопасности участников рынка, росту профессионального уровня участников рынка риэлтерских услуг.

По результатам экстраполяции данных 2000-2008гг. на 2009-2012гг. с учетом корректировок при помощи метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа в диссертационном исследовании количественно формализованы наиболее значимые показатели, определяющие прогнозную динамику развития объемов рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу в Российской Федерации и Ставропольском, подтверждающее инерционное замедление темпов динамического роста ряда показателей рынка риэлтерских услуг в обоих территориальных общностях.

Разработана методика интегральной оценки качества обслуживания клиента на основе 14 количественных (среднегодовой объем затрат на выполнение одной заявки, полученное средний размер риэлтерского гонорара за исполнение одной заявки, чистая прибыль по одной заявке и др.) и качественных (степень диверсификации предоставляемых услуг, удовлетворенность потребителя оказанной услугой, сроки оказания риэлтерской услуги, вид операции и объекта недвижимости, степень сложности клиентской заявки, доля оспоренных сделок и др.) показателей, апробация которой позволила выделить наилучшие риэлтерские организации, функционирующие на территории Ставропольского края. Среди них по результатам 2008 года выделены следующие: «Ваш дом», «Жилье для вас» и «Партнер АН» (г. Ставрополь), «Жилищный капитал» (г. Пятигорск), МУП «Недвижимость Кисловодска» (г. Кисловодск).

Обоснована и детально проработана система основных направлений антикризисного трансформационного совершенствования организационно-экономического механизма развития рынка риэлтерских услуг на основе совершенствованию организационно-экономических, институциональных, информационных, правовых и кадровых основ его функционирования в современных экономических условиях. Данная система включает в себя усиление диверсификационных и интеграционных процессов субъектов данного рынка, формирование предприятий с многопрофильной направленностью деятельности, усиление роли государства в проведении банковскими учреждениями кредитной политики в области ипотечного кредитования, более активное создание франчайзинговых сетей организаций и единого информационного центра, формирование на федеральном и региональном уровнях специализированной структуры, отвечающей за формирование и успешное функционирование национальной базы данных по объектам недвижимости, выставленных на продажу, повышение роста профессионального уровня работников рынка риэлтерских услуг па основе тесного взаимодействия с институтами повышения квалификации, высшими учебными заведениями. Продолжает сохранять актуальность вопрос нормативно-правового регулирования рынка риэлтерских услуг с введением лицензирования организаций, осуществляющих данный вид деятельности.

Совершенствование данного механизма в рамках сформулированных направлений обеспечит качественный рост профессионального уровня сотрудников организации, их реальной и потенциальной трудовой мобильности, усиление интеграционных процессов среди субъектов рынка риэлтерских услуг, востребованность и перспективность рынка недвижимости, являющегося реальным рычагом решения жилищных и финансовых проблем.