Развитие системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере в посткризисный период тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере в посткризисный период"

На правах рукописи

Я

СЕМЕНОВ МИХАИЛ ЕВГЕНЬЕВИЧ

Развитие системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере в посткризисный период

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

с - ¿013

Ростов-на-Дону 2013

005543317

005543317

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет».

Научный руководитель: Миргородская Елена Олеговна

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Семенов Виктор Николаевич,

доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет», заведующий кафедрой «Городское строительство и хозяйство»

Лакшин Михаил Илларионович, кандидат экономических наук, доцент, ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет», заведующий кафедрой «Менеджмент в градостроительстве, архитектуре и искусстве»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Московский государственный

строительный университет»

Защита состоится 23 декабря 2013 г. в 10.00 ч. на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, ауд. 37.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет».

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

Автореферат разослан 22 ноября 2013 г. Ученый секретарь /)___у

диссертационного совета Г '/ Страхова Наталья Анатольевна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В поскризисных условиях экономической нестабильности развития жилищной сферы Российской Федерации особую значимость приобрела проблема инвестиционно-спекулятивного характера организационно-экономического механизма отрасли, формирующаяся в процессе строительства объектов недвижимости и распространяющаяся на рынок жилья как результат инвестиционного процесса в жилищном строительстве.

Нестабильность и не оформивщаяся институционализация инвестиционного процесса на рынках жилья и жилищного строительства, где объемы привлекаемых денежных средств зачастую превышают емкость рынка, разновидность источников капитала ширится и удлиняется за счет сетей посредничества, а отношения между участниками инвестиционного процесса недостаточно скоординированы, обусловлена сложностью и противоречивостью системы взаимоотношений субъектов этих рынков, мотивированных различными экономическими и неэкономическими интересами. Вследствие этого появляется необходимость исследования, с одной стороны, механизмов взаимодействия хозяйствующих субъектов, действующих в инвестиционно-строительной сфере, а с другой - роли девелопмента как ключевого звена и институционального координатора реализации проектов жилищного строительства.

Текущие спекулятивные тенденции, сложность и постоянная изменчивость конкурентной среды рынков жилищного строительства и соответствующих рынков жилья в стране в условиях финансовой и организационной неопределенности, а также нарастающих глобальных и макроэкономических рисков, позволяют утверждать, что в настоящее время на результативность инвестиционно-строительной деятельности влияют поведенческие феномены экономических субъектов, проявляющиеся в нерациональности их действий и склонности к оппортунистическому поведению. Именно это во многом дестабилизирует и разбалансирует координацию и взаимодействия участников отрасли при осуществлении деятельности по реализации строительных проектов, ведь многочисленность и разноплановость экономических интересов являются определяющими параметрами при формировании системы взаимодействия в строительном проекте. В таких условиях, осмысление процесса развития системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве жилья должно базироваться на всестороннем глубоком анализе природы мотивов принятия экономических решений субъектами и противоречий межсубъектных интересов, определяющих характер и механизм функционирования процесса.

Объективная необходимость и насущность решения указанных задач определяют актуальность предлагаемой темы исследования как в научно-теоретическом, так и в практически-прикладном планах.

Степень разработанности проблемы. Классические фундаментальные исследования в области управления недвижимостью были сформулированы такими учёными, как: А. Н. Асаул, Д. В. Виноградов, В. А. Горемыкин, П. Г.

Грабовый, Л. Б. Зеленцов, Е. К. Ивакин, Б. Б. Леонтьев, Л. Ф. Манаков, Н. Е. Симионова, Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, М. А. Федотова, Р. Б. Шапиро, Д.А. Шевчук. Среди исследователей, внесших значительный вклад в разработку оценки роли девелопера в управлении инвестиционным процессом в строительстве, стоит отметить работы Ю. О. Буркунова, И. А. Гусаровой, И. А. Кузовле-вой, И. И. Мазура, Ю. П. Панибратова, Г. Ф. Щербина, Н. Ю. Яськовой и др.

Традиционными изысканиями в области повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности считаются работы С.Н. Баранова, А. X. Бижанова, С. В. Боярского, П. А. Давлетшиной, Р.Б. Пейзера, И. С. Степанова, Е. И. Тарасевича, А. Н. Федорко.

Большое практическое значение имеют исследования авторов, рассматривающих процессы моделирования стоимости на рынках недвижимости. Среди них стоит выделить работы как российских ученых - Д. Л. Волкова, А. Г. Гряз-новой, А. Б. Гусева, Н. В. Журавлева, А. В. Каминского, Д. А. Шевчука, так и зарубежных -Д. Ангинера, А. Банерджи, Е. Вельского, С. Бокари, Д. Джелтера, Д. Капоци, Дж. Клэйтона, Д. Макуи, М. Статмана, К. Фишера, Л. Фон Мизеса, Э. Хансена, П. Хендершота.

Методические и теоретические аспекты поведенческой экономики как методологического концепта при исследовании экономических процессов активно изучаются преимущественно зарубежными учеными: Д. Генесов, Т. Гилович, К. Камерер, Д. Канеман, Р. Коуз, К. Крейк, Дж. Ловенштайн, К. Маккэй, Е. Нир, М. Рабин, Дж. Селден, П. Слович, М. Статман, А. Тверски, С. Трауб, Э. Фер, X. Шефрин и др.

К настоящему времени насчитывается достаточно теоретических и эмпирических работ, раскрывающих и моделирующих поведение хозяйствующих субъектов под воздействием различных спектров риска неопределенности рыночной среды. Вопросы поведенческого подхода к принятию экономических решений в отрасли строительства являются уделом академических исследований (Е. Альхо, С. Бокари, С. Вочтер, М. Гонсалес-Наварро, Ф. Джелтер, М. Ка-устиа, С. Кинтана-Домекю, М. Лэйн, В. Патгонен, В. Сейлер, М. Сейлер, Д. Харрисон, Д. Херринг, М. Эинио,) и остаются открытыми.

Вместе с тем следует признать, что вопросы, связанные с формированием системы взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищной сфере в контексте их поведенческих паттернов при иррациональности принятия ими управленческих решений являются недостаточно проработанными и требуют дальнейшего научного осмысления.

Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальности ВАК РФ. Диссертация выполнена в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) и соответствует следующим пунктам Паспорта специальности ВАК РФ: п.1.3.59. «Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор - заказчик - застройщик - проектировщик - подрядчик)», 1.3.66. «Развитие теории и методологии

управления объектами недвижимости различного функционального назначения».

Цель диссертационного исследования состоит в развитии теоретических и методических аспектов процесса развития системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере в контексте принципов поведенческой экономики с учетом особенностей принятия ими управленческих решений при осуществлении строительных проектов в посткризисный период.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих логически взаимосвязанных задач:

- анализ специфики современного состояния конкурентной среды на рынке жилищного строительства российской экономики;

- исследование тенденций и провалов экономических взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности;

- обоснование применения поведенческого подхода к анализу инвестиционного процесса на рынках жилья и жилищного строительства;

- изучение поведенческих особенностей организации инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства с учетом роли девелопера при осуществлении строительных проектов;

- анализ эвристических составляющих принятия управленческих решений в определении спроса и предложения на рынке жилья при развертывающихся эффектах теневизации инвестиций в посткризисный период;

- выявление предпосылок и факторов реализации потенциала инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства в посткризисный период;

- разработка поведенческой модели повышения эффективности организации экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере;

- оценка эффективности поведенческой модели экономического взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере региона.

Объектом исследования являются участники инвестиционного процесса при осуществлении строительных проектов в жилищной сфере.

Предмет исследования - система экономического взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере в посткризисный период в контексте субъектно-поведенческих мотивов при принятии управленческих решений.

Теоретическую и методическую основу исследования составили теоретико-методологические и научно-практические разработки российских и зарубежных ученых в сфере инвестиционно-строительной деятельности жилой недвижимости, в области теории управленческих решений и теории управления рисками, а также исследования в рамках поведенческой экономики.

Для решения поставленных задач в диссертационной работе применялся ряд методов, в числе которых: диалектические методы познания, экономико-статистический, социологический и графический подходы, метод научной аб-

стракции, синтеза и анализа, методы логического, корреляционно-регрессионного и экономико-математического моделирования.

Информационно-эмпирической и нормативной базой послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, обзорно-аналитические статьи, опубликованные в периодических изданиях, материалы научно-практических конференций и семинаров по исследуемой проблеме, данные Росстата, Центробанка РФ, Министерства строительства РФ, Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, интервью участников инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства (строительные компании, риэлтерские компании, банк, проектная организация, оценочная компания), социологический опрос среди жителей Ростовской области, а также собственные расчеты автора.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на том, что в условиях нарастания неопределенности и рисковости строительной среды эффективность системы взаимодействия участников инвестиционного процесса при осуществлении жилищных строительных проектов зависит от их поведенческих практик при принятии управленческих решений, определяемых информационной закрытостью инвестиционного процесса, низким доверием при многочисленности участников проекта и спекулятивным характером хозяйственной деятельности в строительстве.

Научная новизна диссертационного исследования определяется авторской разработкой теоретических положений и практических рекомендаций по повышению эффективности системы экономического взаимодействия участников инвестиционного процесса в проекты жилищного строительства при координирующей роли девелопера с учетом поведенческих особенностей принятия управленческих инвестиционных и финансовых решений.

В результате выполненных исследований получены самостоятельные результаты, обладающие следующими элементами научной новизны:

1. На основе использования эвристического потенциала поведенческой экономики обоснованы экономические проблемы осуществления инвестиций в жилую недвижимость (сложность и неопределенность рыночной среды инвестиционного процесса и несовершенство моделирования рыночных цен жилой недвижимости в условиях цикличности экономики), влияющие на межсубъектное взаимодействие и поведенческие практики участников инвестиционного процесса при реализации жилищного строительного проекта.

2. Предложена система экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере с выделением девелопера в качестве институционального регулятора, координатора и контролера в поэтапной реализации с учетом фаз жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта, что во временном разрезе демонстрирует вовлеченность субъектов в системно-устойчивый характер взаимодействия.

3. Структурирована система целевых установок девелопера по стадиям реализации инвестиционного проекта на рынке жилищного строительства с

учетом его мотивационных параметров в рамках российской системы жилищного финансирования.

4. В контексте поведенческого подхода выявлены и обоснованы основные несовершенства моделирования рыночных цен жилой недвижимости, проявляющиеся в иррациональности ожиданий участников инвестиционного процесса в строительстве во времени вследствие накопленной субъективной ошибки (осуществление сделок по ценам, существенно превышающим реальную стоимость жилищного актива).

5. Предложено поведенческое обоснование (существование когнитивных искажений в виде «эвристики осведомленности», «отклонения в сторону статуса кво», «ложных ориентиров») проблемы существования в российской экономике «теневых рынков жилья» на примере локального рынка жилой недвижимости Ростовской области с использованием технологий «поведенческого эксперимента».

6. Разработана и апробирована на рынках жилищного строительства и жилья Ростовской области поведенческая (пространственно-параметрическая и структурно-логическая) модель эффективного взаимодействия основных участников инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере, ориентированная на нивелирование оппортунизма при согласовании их экономических интересов, снижение асимметрии информации и прогнозирование долгосрочных конъюнктурных трендов на рынке жилья.

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в обосновании использования когнитивно-поведенческого подхода к анализу системы экономических отношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности и уточнении поведенческих особенностей при принятии управленческих решений экономическими субъектами в рамках осуществления и финансирования жилищно-строительного проекта, обеспечивающих приращение научного знания в области управления строительными проектами в жилищной сфере.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что разработанные методические положения по повышению эффективности системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере могут быть использованы в практической деятельности девелоперских компаний и других участников инвестиционно-строительной деятельности.

Апробация результатов исследования. Основные положения работы отражены в публикациях, докладывались и получили положительную оценку на научных конференциях, в частности Международной научно-практической конференции «Строительство» (г. Ростов-на-Дону, 2011-2013, Ростовский государственный строительный университет), Международной научно-практической конференции «Экономическое развитие России в условиях глобальной нестабильности: тенденции и перспективы» (г. Сочи, 2013, Кубанский государственный университет, Международная ассоциация институциональных исследований), а также в рамках участия в конкурсе «Экономическое возрож-

дение России» Вольного экономического общества (г.Москва, 2011, ВЭО) с получением диплома «За оригинальность научной идеи».

Поведенческая модель повышения эффективности системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере была оценена независимыми экономическими субъектами, которые выполняют основные функции участников инвестиционно-строительных процессов (г. Ростов-на-Дону): ЖСК «ЮГ», ООО «СК «Армада», ООО «Про-ектстройсервис», Ростовский филиал ООО «Внешпромбанк», министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, ООО «Бюро оценки и автоэкспертизы». Основные рекомендации модели получили положительный отзыв, были внедрены в деятельность организаций, что подтверждается соответствующими актами о внедрении.

Отдельные положения и результаты исследования внедрены в учебный процесс при изучении дисциплин «Экономика недвижимости», «Менеджмент» в ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет».

Публикации. По результатам диссертационного исследования опубликованы 8 работ общим объемом 6,9 п.л. Из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, 5 работ, общим объемом 1,8 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 161 наименования и 4 приложений. Работа изложена на 181 странице и содержит 27 таблиц и 23 рисунка.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, рассматривается степень разработанности проблемы, формулируются цель и задачи, предмет и объект исследования, теоретико-методологическая и эмпирическая основа, раскрывается научная новизна и практическая значимость предложений и выводов, сформулированных в диссертации.

В первой главе «Теоретико-методологические подходы к исследованию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере» проведен обзор состояния конкурентной рыночной среды в жилищной сфере в посткризисный период, выявлены современные тенденции экономических взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности, обосновано применение поведенческого подхода к анализу инвестиционного процесса на рынках жилья и жилищного строительства.

Во второй главе «Организационно-управленческие основы системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на рынках жилья и жилищного строительства: поведенческая интерпретация» проведен анализ поведенческого фактора воздействия на систему экономических отношений между основными агентами жилищной сферы, выявлены предпосылки реализации потенциала инвестиционного процесса при реализации жилищных строительных проектов и обозначены функциональные роли участников.

В третьей главе «Моделирование процессов повышения эффективности системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в

жилищной сфере в контексте принципов поведенческой экономики» разработана поведенческая модель повышения эффективности экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере, проведена ее оценка и апробация на региональном уровне.

В заключении представлены выводы и обобщены научно-практические рекомендации, полученные в результате проведенного диссертационного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ

НА ЗАЩИТУ

1. На основе использования эвристического потенциала поведенческой экономики обоснованы экономические проблемы осуществления инвестиций в жилую недвижимость (сложность и неопределенность рыночной среды инвестиционного процесса и несовершенство моделирования рыночных цен жилой недвижимости в условиях цикличности экономики), влияющие на межсубъектное взаимодействие и поведенческие практики участников инвестиционного процесса при реализации жилищного строительного проекта.

Современная нестабильность инвестиционного процесса на рынках жилья и жилищного строительства обусловлена сложностью и противоречивостью системы стимулов и мотиваций, которые создает объект собственности, определяют модели экономического поведения, позволяющие использовать преимущества децентрализованного, спонтанного рыночного обмена.

В основе проблем современного состояния инвестиционного процесса на рынке жилья и жилищного строительства лежат поведенческие особенности взаимоотношений и индивидуального принятия инвестиционных и финансовых решений его участников. Это дает основания обратиться к поведенческой экономической теории, которая повышает объяснительную способность традиционной теории за счет более реалистичного психологического обоснования исходных предпосылок анализа.

Основные доводы поведенческой экономики (нерациональность выбора, нестабильность личных предпочтений, несовершенство информации) позволяют объяснить нынешние проблемы повышения эффективности инвестиций при реализации жилищных проектов — (1) сложность рыночной среды инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства, и (2) несовершенство моделирования рыночных цен жилой недвижимости в условиях цикличности экономики (таблица 1).

Практическая потребность в анализе мотивов, целей и интересов участников инвестиционного процесса, когнитивных составляющих индивидуального принятия решений в развитии методов анализа рынка недвижимости должна быть осознана в современных условиях развития отрасли.

Таблица 1 — Поведенческий подход к обоснованию проблем _инвестиционного процесса в жилищной сфере

Постановка проблемы Обоснование проблемы положениями поведенческой экономики

1 2

Сложность рыночной среды инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства: - прогнозирование сроков инвестиционно-строительного цикла в терминах дифференциации целей и задач отдельных участников проеюа; - недостаточное обеспечение условий инвестиционно-строительной кооперации (создание системы гарантий, договорных отношений, санкций, защищающих стороны сделок); - проблема улучшения организации инвестиционного процесса на основе: конкурсного отбора, страхования подрядчиками ответственности, банковских гарантий, постоянного анализа девелопером хода реализации проекта и прочих инструментов; - несогласованность действий собственников, девелоперской компании и исполнительных органов управления (команды менеджеров) при распределении прибыли на внедрение нововведений и формирование доходов; - проблемы институционального характера; - прочие проблемы. Проблемы в структуре формирования предложения, вызванные конфликтом интересов участников инвестиционного процесса, должны объясняться сложной структурой стимулов, мотиваций, несовершенством информации, которые прямо влияют на развитие доверительных отношений и кооперации. Основными поведенческими компонентами, влияющими на деловой цикл, являются: асимметрия информации и ее последствия - проблемы стимулирования (неблагоприятный отбор и моральный риск), несогласованность межличностных предпочтений, когнитивный диссонанс, коррупционные рычаги. Обеспечение прозрачности взаимоотношений, защищенности сторон сделок, раскрытие информации о рисках, снижение асимметричного распределения информации, повышение качества (не количества) профессиональных посредников, построение доверительных отношений позволят сгладить интересы в прогнозировании сроков инвестиционно-строительного цикла, ориентированности на результат индивидуальных действий.

Несовершенство моделирования рыночных цен жилой недвижимости в условиях цикличности: - неточность предикторов рыночных цен недвижимости в поисках цен долгосрочного равновесия; - проблемы формирования инвестиционных и портфельных стратегий; - утрата финансовой самостоятельности деве-лопмента; - привлечение дополнительных источников финансирования и риск перекредитования; - неточности в анализе количественных и качественных факторов, определяющих стратегию инвесторов на каждом этапе жизненного цикла инвестиционного проекта; - необоснованный рост цен на строительные материалы; - удлинение сетей посредничества; - проблема «теневых» рынков жилья; - прочие проблемы. Основные параметры, воздействующие на отклонения в конъюнктуре (издержки на строительство, наличие инвестиционных фондов, изменение национального дохода, прирост населения, демографические факторы и пр.), несовершенны, поскольку зачастую не фиксируют частые отклонения фактических рыночных цен недвижимости от ожидаемых вокруг долгосрочного равновесия. Поведенческая теория предлагает учитывать психологические особенности в рамках индивидуального (частного) инвестирования. Предполагается исследовать наблюдаемое инвестиционное и финансовое поведение (например, при формировании долгосрочных инвестиционных и портфельных стратегий) с учетом когнитивных составляющих (ошибки оптимизма и пессимизма, репрезентативности, эвристики и шумовые эффекты). Это позволит понять мотивы ожиданий инвесторов, исследовать ключевые стратегические компоненты инвестирования — обоснованный выбор времени для осуществления операций, логику действий «средних» и успешных инвесторов.

2. Предложена система экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере с выделением девелопера в качестве институционального регулятора, координатора и контролера в поэтапной реализации с учетом фаз жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта, что во временном разрезе демонстрирует вовлеченность субъектов в системно-устойчивый характер взаимодействия.

На основе анализа несовершенств конкурентной рыночной среды в жилищной сфере в работе был сделан вывод о том, что рыночное взаимодействие экономических субъектов в жилищной сфере на современном этапе представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются

и реализуются права и интересы на собственность, устанавливаются цены, осуществляется выбор между различными конкурирующими вариантами инвестирования.

Сложная природа инвестиций, риски инвестиционно-строительных проектов определяют сегодня различные функциональные направления, роли основных участников системы экономических взаимоотношений в строительстве. Девелопер (заказчик, застройщик в общем смысле) выступает в качестве координатора действий участников инвестиционно-строительной деятельности, ключевого регулирующего звена финансовых потоков, сроков, объемов и порядка выполнения работ при реализации проекта строительства.

В разрезе стадийности жизненного цикла инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере автор предложил организационную модель участия субъектов экономических взаимоотношений в поэтапной реализации инвестиционно-строительного проекта, что во временном разрезе показывает их вовлеченность в системный характер взаимодействия (рисунок 1).

Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на осуществление инвестиционно-строительного проекта на всех этапах его реализации - от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию (таблица 2). В свою очередь наличие диспропорций функционирования субъектов инвестиционно-строительной деятельности может приводить к повышению стоимости жилья, увеличению сроков строительства, индивидуальных рисков участников, снижению экономической эффективности, качества введенных в эксплуатацию объектов.

3. Структурирована система целевых установок девелопера по стадиям реализации инвестиционного проекта на рынке жнлигцного строительства с учетом его мотивационных параметров в рамках российской системы жилшцного финансирования.

Координация действий звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья со стороны девелопера служит основанием для исследования экономических противоречий во взаимоотношениях девелопера и основных участников инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства. В этой связи в работе выделены основные мероприятия девелоперских компаний, направленные на повышение эффективности движения инвестиционных проектов жилищного строительства.

На каждой стадии инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства девелопер имеет индивидуальную поведенческую систему стимулов и мотиваций, что предопределяет проблему выбора инвестиционного проекта, приоритетные решения, инструменты анализа при взаимодействии с конкретными звеньями (участниками) инвестиционной цепи.

Рисунок 1 - Укрупненная схема взаимодействия девелоперской компании с основными участниками

инвестиционно-строительного проекта

Анализ поведенческих особенностей организации инвестиционного процесса на рынке строительства жилья способствует выявлению предпосылок урегулирования конфликта интересов между участниками инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства, что снижает спекулятивную составляющую на рынке готовой продукции. В работе освещается общая проблема взаимоотношений девелопмента и инвесторов, которая заключается в приверженности собственным целевым установкам (задачи, стратегии и тактики развития и инвестирования) и «краткосрочностью» мысли (таблицы 3- 4).

Таблица 3 — Система мотиваций девелопера в рамках российской системы жилищного финансирования

Система мотиваций девелопера Описание мотивации

Расширение экономических операций (портфеля недвижимости) В условиях быстрого роста рынка жилья девелоперы сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Однако этому препятствует естественное ограничение в виде земли, а также сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения, и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.

Изъятие средств долевых инвесторов Большая часть финансовых ресурсов привлекается девелоперами (застройщиками) от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.

Краткосрочное банковское кредитование Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, девелоперы (застройщики) обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются не для целевого использования.

Оптимистические ожидания Вся эта система подкрепляется общими оптимистическими ожиданиями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов (застройщиков) увеличивается.

В дальнейшем в работе рассматриваются проблемы финансирования строительства жилья в контексте взаимоотношений девелопера и иных участников инвестиционного процесса. Основой финансирования в строительстве жилья в настоящий момент являются средства дольщиков. Эта схема выгодна обеим сторонам.

В то же время при проведении строительства за счет заемных средств банков себестоимость квадратного метра возрастает на величину процентной ставки по кредиту. Адаптируясь к новым условиям, банки пересматривают свои подходы к оценке рисков, процедура андеррайтинга клиентов подрядной деятельности становится более жесткой. Процессы асимметрии распределения информации учащаются, что влечет за собой недоверие участников процесса кредитования друг к другу, увеличение общего риска и нестабильности строительной отрасли. Неблагоприятный отбор заемщика означает, что если процентные ставки завышены, то добросовестные заемщики отказываются получать кредит, поскольку знают, что не сумеют его вернуть.

Чем выше процентные ставки, тем больше вероятность, что будет выдан заведомо просроченный кредит. А риск безответственности может проявиться в том, что, получив кредит, заемщик использует его не по назначению.

Таблица 4 — Целевые установки девелопера по стадиям реализации инвестиционного проекта на рынке жилищного строительства

Опвсавве Фазы живейвого цикла а этапы реалвзацвв вввествцвовво-сгровтельвого проекта

Предввясстицноввая фаза проекта Инвестапвоввяя фаза проекта Ооерацвоввав фам проекта

вещщроваяве жвзвеспособвоств обесвечевве правовых возможностей реал и за и я я разработка вари-автов ■ ввести ав-оняых ■ ф*в*псо-вмх решений проектировка в экономическое обоснование согласование проекта с rocopi аяимн создание системы договори Ы1 oi ношений проведевве стровтельво-мовтажвых работ эксплуатация продажа

] 9 10 ]]

Проблема выбора проекта для девелопера Выбор сегмента рынка Выбор проекта Выбор релевантного правового ноля Выбор ИСТОЧНИКОВ и механизмов финансирования Выбор проектных решений, технологий, у тонне ние экономических характеристик проекта Выбор вариантов решений по достижению требуемых параметров проекта Выбор подрядчиков, механизмов ф ина не ирования Выбор способов продвижения объекта на рынок н организации продаж

Приоритеты выбора проекта Доходность, риски, ликвидность Физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообраз-ностъ, экономическая эффективность Легальность, "правовой истории" Доступность, надежность, стоимость проекта Соответствие проекта требованиям рынка, минимизация издер-жек Экологическая безопасность, терр игориальная эффективность Устойчивость финансирования, стоимость ресурсов, минимизация затрат, сроки, качество Соблюдение сроков, качества и уровня финансирования, максимизация дохода

Инструменты анализа Исследование возможностей рынка Анализ н оценка возможностей проекта Правовой анализ относительно возможности реализации проекта Анализ интересов и возможностей инвесторов Сравнительный анализ проектных предложений (конкурсы), экономический анализ проекта Изменение проектных решений Использование внешних источников финансирования и гарантий, подрядные торги Организация продаж: привлечение инжиниринговых, риэлтерских и сюрвейерских фирм, работа с инвесторами

Взаимодействие с субъектами инвестиционно-строительного проекта:

Договор (обязательное юридическое закрепление) Собственник Собственник Собственник, проект иров щ ик Собственник, госорганы Подрядчики, инвесторы Подрядчики Инвесторы, пользователи объекта недвижимости

Соглашение, договоренность (ситуационное юридическое закрепление) Собственник, госорганы, инвесторы, проектировщик, професс но нал ьн ые консультанты Собственник, госорганы, инвесторы, проектировщик, снабженческие организации и заинтересованные службы города, професс ио-нальнме консультанты Госорганы, инвесторы, снабженческие организации и за интересова нные службы города, професс иона л ьн ые консультанты Госорганы, инвесторы, професс иона л ьн ые консультанты Госорганы, подрядчики, инвесторы, снабженческие организации и заи]ггересованные службы города, професс но на льные консультанты Проектировщик, снабженческие организации и за интересова иные службы города, професс ионалы 1ы е консультанты Госорганы, снабженческие организации и за интересова нные службы города, професс но нал ьные консультанты Госорганы, проектировщик, снабженческие организации и за инге ресова нные службы города, профессиональные консультанты Собственник, госорганы, проектировщик, профессиональные консультанты Собственник, професс иона льн ые консультанты

Чем выше стоимость кредита, тем больше стимул у заемщика участвовать в рискованных проектах. Этот феномен получил название «неблагоприятная побудительная мотивация» (adverse incentive) (рисунок 2).

w*

(JC^MM0>КМРОММ1Я. *

ПОФСЛОЧСяюА

(шшмш

1001 jo01 КЯЧОСИКХЛГООЬХЯПООа Ш»»|1)Ми»1! (ижродамсиьЗ %

Рисунок 2 - Ставка рефинансирования н нсСиаюнрняшмй отбор

заемщиков, %

Проявление эффектов информационной асимметрии находит свое отражение и в финансировании строительства жилья через инструменты фондового рынка. Дело в том, что система финансирования жилищного строительства, основанная на выпуске ипотечных облигаций, предполагает, что суммы средств, полученных от продажи таких обязательств, пойдут на финансирование ссудных операций. Однако на практике асимметрия проявляется в дифференциации стоимостей облигаций и кредитов под строительство. Наглядным примером, иллюстрирующим данную ситуацию, служит сравнение средневзвешенных ставок по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам и средневзвешенных купонных ставок доходности по облигациям строительного сектора (рисунок 3).

254

m m 10* s»

04

h

— —- <РСДК«1*СШ0ЧЮЛ

процен no* C1J0M no ИПОГС««1ММ жм*ииимм Npcftfoaw » ру&лл*, %

npouftfiMM стаем» по

пред* им ■ »»юасамчои

WW"!, %

№ о О M н «ч ft

g § 3 § % Щ 8

— — ■ кк-дхвмгшсмиая я у«

с «део доходное t* по

обпм «циям с |рО*»С-П*ного сстторл. X

еаооооооооооо

©оооооЗоооооо Рисунок- 3 - Динамика отклонения срсднсвюсшснных пропет них ставок по япотсч-ным ЖН.1И1ННЫМ крелшам ог купонные ставок лохолности по o6.uu а пням строительного сектора РФ, %

4. В контексте поведенческого подхода выявлены и обоснованы основные несовершенства моделирования рыночных иен жилой недвижимости, проявляющиеся в иррациональности ожиданий участников инвестиционного процесса в строительстве во времени вследствие накопленной субъективной ошибки

(осуществление сделок по ценам, существенно превышающим реальную стоимость жччищного актива).

Некорректное определение функций спроса и предложения на рынке жилья в современных условиях, являющееся источником финансовой нестабильности и макроэкономическим дерегулятором, приводит к необходимости исследования циклов недвижимости, которые служат важной переменной при разработке моделей инвестиционных и финансовых решений.

Помимо основных факторов, влияющих на ценообразование, необходимо учитывать информационную закрытость рынка, наличие ожиданий инвесторов и связанных с ними рисков, в первую очередь при изменениях направлений динамики цен.

Ценовой пузырь на рынке жилья - явление многофакторное, а в основе появления пузырей лежит накопленная субъективная ошибка - поведение экономических агентов (покупателей или продавцов в общем смысле) относительно реальной стоимости жилищного актива.

Пузырь начинает формироваться тогда, когда сделки на рынке в отношении предмета купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим его реальную стоимость. Главным признаком пузыря является опережение темпами роста цен на жилье темпы роста платежеспособного спроса участников рынка.

Изучение эмпирических исследований связи между поведенческими ограничениями индивидуального принятия инвестиционных и финансовых решений (таблица 5) и цикличностью, кризисами рынка недвижимости подтверждают тот факт, что достоверными объяснениями происхождения любого ценового пузыря являются спекуляция и когнитивные искажения, отражающие особенности поведения агентов рынка.

Таблица 5 - Основные парялокеы и ш раннчгнни индивидуального примиt ии решений на рынке жилья

Наименование Нрпшиши» на punut '.К11.1i.u

Сталмый инстинкт Иррациональные ожидания масс (толпы), ошибки оптимшма. пессимизма

Оффскт вклада Оврн-стика осведомленности) Стремление продавца продать актив дороже а будущем, несмотря на альтернативные возможности реализованных «сейчас» инвестиции Ошибки мокуиателеП в оценке стоимости

'Эффект консерватизма (отклонение в сторону статуса кво) Тенденция инвесторов не изменять выбранные стратегии пикетирования.

Отвращение к потере (ложные ориентиры) Инвесторы придерживаются минимально заданных значений доходности и риска, не снижая цену продажи ниже цены приобретения жилья

Поэтому инвесторам стратегически важно понимать, что вложения должны быть осуществлены и ликвидированы прежде, чем циклические тенденции полностью отразятся в ценах на недвижимое имущество и результатах деятельности.

В работе отмечается, что существует некоторая асннхронность тенденций финансового рынка и рынка жилой недвижимости. Причиной таких отклонений может являться преимущественно внутренний спрос на рынках жилья, а финансовые рынки, помимо некоторой доли иностранного капитала, пользуются поддержкой правительства в период спадов и начале кризисных яыений. Примерами таких отклонений служат периоды подъемов и спадов рынка жилой недвижимости и фондового рынка РФ в периоды 1998-2000 и 2(Ю7-2010гг. (рисунок 4)

«00*

■WtWWHI Чt^MIHIHW v

— —' WM «м М4 HUMWI и»" — f iN> PociaicM« >M MfMM 4

— —- »щ.гкм UWH. *

Рисунок 4 — Индексы основных ни in каюров фондового рынкя н ней рынка жилья РФ,%

Также необходимо отмстить, что учет отклонения стоимостей в условиях цикличности рынка недвижимости может предоставить инвесторам возможность осуществлять высокодоходные арбитражные сделки.

5. Предложено поведенческое обоснование (существование когнитивных искажений в виде « эвристики осведомленности ж «отклонения в сторону статуса кво», «ложных ориентиров») проблемы существования в российской экономике «теневых рынков жшья» на примере локального рынка жилой недвижимости Ростовской области с использованием технологий (поведенческого эксперимента ».

Основные парадоксы и ограничения индивидуального принятия решений на рынке жилья имеют прямое отношение к актуальной проблеме «теневых рынков жилья» - сегменту рынка недвижимости, не учитываемого официальной статистикой. Простой жилых объектов в настоящее время означает, что продавцы готовы продать их капитальные активы, однако их нежелание продавать вызвано экономическими н поведенческими причинами.

Финансовая трактовка существования теневых рынков жи;ья (финансовое ограничение доступности) - не единственная причина, по которой собственники отказываются от продаж. Традиционная экономическая теория справедливо предполагает, что одной из причин, почему люди не выставляют собственность на продаж)', является то, что они не могут позволить себе завершить сделку ввиду ограничений денежного резерва.

Автор провел исследование, объясняющее поведенческий характер теневых инвестиций в рамках рынка жилой недвижимости Ростовской области. Опрос проводился в виде индивидуального интервью при ответе на вопрос: «Оцените по шкале от 1 до 9 причину, по которой Вы не пытаетесь активно реализовать инвестиции в недвижимость (продать жилье)?». Было представлено 4 варианта причин, которые были определены следующим образом:

Доступность = «Я не выставляю недвижимость на продажу, поскольку не могу позволить продать собственность прямо сейчас. Задолженность по ипотеке превышает ее стоимость. К тому же я не собираюсь тратить наличные деньги на погашение остатков по ипотеке и возможные сборы (издержки)». Осведомленность = «Я не выставляю недвижимость на продажу, поскольку верю, что мои вложения принесут большую доходность в течение следующих 12 месяцев по сравнению с вложениями в другие инструменты (акции, облигации, золото, прочая недвижимость и т.д.) с идентичным риском». Отклонение в сторону статуса кво = «Я не выставляю недвижимость на продажу, поскольку уже владею реальным объектом жилья и могу распоряжаться им». Ложные ориентиры = «Я не выставляю недвижимость на продажу, поскольку, несмотря на то, что имею достаточно наличных средств для покрытия расходов на продажу, я не готов продать актив по цене ниже той, которую заплатил (например, вы заплатили 400000$, а текущая рыночная цена 395000$)».

По результатам исследования сформулированы следующие выводы:

1. Инвесторы осознают, что не могут позволить себе продать жилье ввиду финансового ограничения доступности, однако поведенческие мотивы движут ими еще в большей степени;

2. Тенденция инвесторов к консервативным стратегиям в виде привязки к жилью как реальному функционирующему объекту очень высока;

3. Большинство инвесторов не готово закрывать позицию с убытком, а предпочитает дождаться лучших условий к продаже, жертвуя временем и альтернативными возможностями инвестирования;

4. Элементы демографических особенностей не могут находиться в прямой зависимости от поведения, но вместе с тем выступают параметром принятия управленческих решений.

б. Разработана и апробирована на рынках жилищного строительства и жилья Ростовской области поведенческая (пространственно-параметрическая и структурно-логическая) модель эффективного взаимодействия основных участников инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере, ориентированная на нивелирование оппортунизма при согласовании их экономических интересов, снижение асимметрии информации и прогнозирование долгосрочных конъюнктурных трендов на рынке жилья.

С целью решения сформулированных в работе общих блоков проблем 1) сложности среды инвестиционного процесса и 2) несовершенства моделирования рыночных цен жилой недвижимости в условиях цикличности, автором была разработана поведенческая модель повышения эффективности организации экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Исходными данными моделирования служат следующие условные обозначения:

Целевая функция И - эффективность организации экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Пусть - ¡-ое ограничение эффективной организации инвестиционного процес-

са, тогда К = }, / = 1, N - дискретное множество значений ограничений (1)

В общем случае такие ограничения связаны с наличием множества поведенческих характеристик Х1:

х, = Т(1,), (2)

где Т - оператор связи.

Согласно выделенным общим блокам проблем, исследуемым в диссертационной работе, все поведенческие характеристики можно разделить по двум классификационным основаниям: 1) поведенческие особенности организации инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства; 2) парадоксы и ограничения индивидуального принятия решений в определении спроса и предложения на рынке жилья.

р = (Лу,) - множество характеристик сложной системы межличностных предпочтений (мотивы, стимулы, интересы), асимметрии информации и ее последствий (проблем стимулирования), элементов спекуляции, коррупционных рычагов и пр.;

5 = (Л^) - множество характеристик когнитивных составляющих (ожидания инвесторов, эвристические ощибки, отсутствие мотивационных стимулов купли/продажи объекта недвижимого имущества, эффекты толпы (ошибки оптимизма, пессимизма) и пр.). Тогда целевая функция примет следующий вид:

{лгДА^.А^)}. (3)

Если преобразовать множества характеристик в диапазоны факторов, получим следующее выражение:

*- = <*1{*,„А,2,...},{А11Л2,...}}. (4)

Завершающим этапом построения поведенческой модели является решение задачи сведения к максимуму целевой функции Б. При этом задача принимает двойственный характер, связанный с необходимостью создания рычагов модели, воздействующих на нее через систему взаимоувязанных инструментов оптимизации работы модели.

Структурно-логический вид модели представлен на рисунке 5.

Меиши доствжгввя реэул ьтятов иодм ■ Ргшгжве двоИствеваых эадач Пг. I гк« ■ ф;аккяш Г

Рисунок 5 - Поведенческая модель повышения эффективности экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере

Механизм достижения результатов представлен в работе четырьмя взаимосвязанными инструментами:

1. Единое информационное пространство девелоперского проекта.

Автор предложил структурный алгоритм реализации задачи создания единой информационной сети участников экономических взаимоотношений при реализации девелоперского проекта.

2. Организация девелоперского контроля по сопровождению инвестиционно-строительных проектов строительства жилья (таблица 6)

Таблица 6 —Поэтапная система инвестиционной координации девелоперского проекта

Характеристики Этапы инвестиционной координации

прединвестиционный контроль инвестиционный (текущий) контроль операционный (заключительный) контроль

Задачи Предупреждение кризисных ситуаций Оперативный мониторинг Анализ итоговой финансовой информации

Функции Планирование, прогнозирование, обоснование и анализ целевых индикаторов замысла проекта Оперативная оценка сроков, объемов и стоимости строительно-монтажных работ Контроль отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете и финансовой отчетности, инвестиционный анализ и статистика

3. Сглаживание противоречий институционального характера.

С целью сглаживания противоречий между инициатором проекта и институциональной средой, автор разработал алгоритм принятия инвестиционных и финансовых решений в условиях постоянно изменяющейся рыночной среды.

4. Учет поведенческих компонент при прогнозировании цен реализации жилья.

В работе была предложена концепция прогнозирования цен реализации жилья, основанная на идее многоуровневых стратегий принятия решений, увязанных с предполагаемыми инструментами прогнозирования. Концепция показывает, что прогнозное значение цены на рынке жилья должно включать в себя объективную и субъективную составляющие оценки, скорректированные на субъективизм профессионального аналитика.

Основой практической проверки и оценки эффективности предложенных разработок послужила идея проведения опроса в форме индивидуального интервьюирования основных участников инвестиционного процесса в жилищной сфере на локальном уровне (г. Ростов-на-Дону).

Автор выбрал 7 независимых субъектов экономических взаимоотношений, которые выполняют основные функции участников инвестиционно-строительных процессов:

- девелопер (заказчик-застройщик, собственник) - ЖСК «ЮГ»;

- подрядчик - ООО «СК «Армада»;

- проектировщик - ООО «Проектстройсервис»;

- инвестор - Ростовский филиал ОАО «Внешпромбанк»;

- пользователь объекта жилой недвижимости - ИП Беспамятное С.М.;

- орган государственной власти - министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области;

- профессиональный посредник - ООО «Бюро оценки и автоэкспертизы».

В ходе интервьюирования автор выявил предложения респондентов по

поводу дальнейшего совершенствования модели, представленные ниже:

- единое информационное пространство девелоперского проекта должно быть максимально прозрачным, подрядные конкурсы (выставки) должны опираться на рейтинги строительных подрядчиков с целью отсеивания недобросовестных;

- организация девелоперского контроля при сопровождении инвестиционно-строительных проектов строительства жилья должна отвечать изменяющимся требованиям законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, а также скорости урегулирования конфликтов (т.е. разработку опций в договоре подряда, направленных на мобильное погашение конфликтов);

- сглаживание противоречий институционального характера можно достичь путем проведения кредитного анализа и контроля, который будет направлен на разработку системы показателей финансовых ограничений (заемщика и поручителей), целевого использования кредита на основании документов и контрольных выездов на место строительства, что позволит учесть специфические характеристики строительных кредитов (вариативность организационно-правовых форм заемщиков и активов (недвижимость, основные и оборотные активы), сложность кредитных продуктов, унифицированные технологии кредитного анализа);

- учет поведенческих компонент при прогнозировании цен реализации жилья является углубленным анализом циклического поведения рынка, что может потребовать дополнительных материальных и нематериальных ресурсов.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Проведенный анализ современного состояния жилищной сферы Российской Федерации в кризисный и посткризисный периоды показал, что проблемы несовершенства конкурентной среды на рынках жилищного строительства и рынках жилья во многом определены состоянием инвестиционного процесса, сложность развития которого обусловлена конфликтом интересов его участников, информационной закрытостью и инвестиционно-спекулятивным характером деятельности при осуществлении строительных проектов. Это оказывает влияние на качество строительства, удовлетворение потребности в жилье (социальный спрос), развитие территориального градостроительства и негативно сказывается на экономике страны в целом.

2. На основе проведенного исследования тенденций экономических взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности предложена система взаимодействия девелопера с основными участниками инвестиционно-строительного проекта с выделением его функциональной роли в качестве институционально координирующего и контролирующего звена фи-

нансовых потоков, сроков, объемов и порядка выполнения работ при поэтапной реализации проекта строительства жилья.

3. Дисбаланс хозяйственных процессов, их характер и динамика основаны на поведении участников инвестиционного процесса, их взаимоотношениях в условиях неопределенности и риска. Это легло в основу применения методологии поведенческой экономики к объяснению неэффективности взаимодействия и существования поведенческого оппортунизма участников инвестиционного процесса на рынках жилья и жилищного строительства.

4. Изучение поведенческих особенностей организации инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства, где координатором выступает девелопер, способствовало выявлению предпосылок урегулирования конфликта интересов между участниками инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства посредством предложений по созданию структурного алгоритма формирования единой информационной сети участников экономических взаимоотношений при реализации девелоперского проекта, поэтапной системы инвестиционной координации реализации строительного проекта, алгоритма принятия инвестиционных и финансовых решений.

5. Некорректное определение функций спроса и предложения на рынке жилья, являющееся источником финансовой нестабильности и макроэкономическим дерегулятором, приводит к необходимости исследования циклов недвижимости, которые служат важной переменной при разработке моделей инвестиционных и финансовых решений. Выявленный факт побудил обратиться к разработке концепции прогнозирования цен реализации жилья, основанной на идее многоуровневых стратегий принятия решений.

6. Исследование влияния поведенческих ограничений индивидуального принятия инвестиционных и финансовых решений на проблему «теневых рынков жилья» посредством предложенной методики «поведенческого эксперимента» подтвердили факт превалирования элементов субъективной иррациональности над традиционным финансовым ограничением доступности жилья.

7. Была разработана поведенческая модель повышения эффективности системы экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере, в которой были предложены рекомендации (механизм достижения результатов) по снижению проблем поведенческого характера при осуществлении жилищных строительных проектов.

8. Проведена практическая оценка качества и апробация эффективности модели посредством индивидуального интервьюирования основных участников инвестиционно-строительных проектов и последующим внедрением отдельных ее положений, что позволило выявить дополнительные рекомендации улучшения работы модели, и послужило стержнем надежности предложенных разработок.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Монографии:

1.Ивакин Е.К., Иванова Д.Г., Миргородская Е.О., Семенов М.Е. Инвестиционное обеспечение рынка жилья: институциональный и поведенческий подходы: монография. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2013. - 14,5 п.л. (авт. -4,2 п.л.).

2. Статьи в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных

ВАК

1. Семенов М.Е. Посткризисное состояние рынка жилья: истоки и перспективы // [Электронный ресурс]: Инженерный вестник Дона. - 2012. - №3 — Режим доступа: http://ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/1014. - 0,3 пл.

2. Миргородская Е.О., Семенов М.Е. Теневые рынки жилья: поведенческая интерпретация // TERRA ECONOMICUS. - 2013. - № 3. Часть 2. - 0,5 п.л. (авт. - 0,25 п.л.).

3. Семенов М.Е. Особенности взаимодействия участников инвестиционного процесса при реализации проектов жилищного строительства // [Электронный ресурс]: Интернет-журнал «Науковедение». - 2013. — №3. - Режим доступа: http://naukovedenie.ru/PDF/41ergsu313.pdf. - 0,45 п.л.

4. Семенов М.Е. О природе и экономике доверия: отрасль строительства // [Электронный ресурс]: Инженерный вестник Дона. — 2013. - № 3. - Режим доступа: http://www.ivdon.ru/magazine/archive/n3y2013/1876. — 0,4 п.л.

5. Семенов М.Е. Условия и параметры поведенческой модели эффективного взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере // Научное обозрение. -2013. -№ 3. - 0,4 п.л.

3. Публикации в прочих научных изданиях:

1. Семенов М.Е. Несовершенства механизма финансирования недвижимости в рамках поведенческого подхода // Journal of Economic Regulation (Вопросы регулирования экономики). -2011.-Том2.- №4. - 0,7 п.л.

2. Семенов М.Е. Поведенческие особенности организации инвестиционного процесса на рынке жилищного строительства // Экономическое развитие России в условиях глобальной нестабильности: тенденции и перспективы: материалы Международной научно-практической конференции. - Краснодар, «Просвещение-Юг», 2013. - 0,2 п.л.

Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура «Тайме». Формат 60x84/16. Объем 1.0 уч.-изд.-л. Заказ № 3230. Тираж 120 экз. Отпечатано в КМЦ «КОПИЦЕНТР» 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 19, тел. 247-34-88