Формирование инвестиционного процесса в жилищной сфере Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование инвестиционного процесса в жилищной сфере Российской Федерации"

На правах рукописи

ГОРОДНИЧЕВА КСЕНИЯ ПЕТРОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выполнена на кафедре Менеджмента инвестиций и инноваций Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Гончаренко Людмила Петровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Черняк Виктор Захарович

Защита состоится 20 мая 2005 года в 13 часов на заседании диссертационного совета К 212.196.03 при Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по адресу: 115998, г. Москва, Стремянный пер., д.36, корп.З, ауд. 353.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.

Автореферат разослан 19 апреля 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета К 212.196.

кандидат экономических наук, доцент Озира Виталий Юрьевич

Ведущая организация:

ГОУ ВПО Московский институт

коммунального хозяйства и жилищного

строительства

кандидат экономических наук, доцен

С.В. Малинин

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Активизация инвестиционного процесса в жилищной сфере является одним из важнейших направлений проводимых в России реформ. Уровень развития жилищной сферы влияет на экономический рост страны и одновременно неразрывно связан с социальным ростом, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию дополнительных рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране, посредством обеспечения высокого уровня жизни населения.

В настоящее время в жилищной сфере РФ отсутствует четкий организационно-экономический механизм инвестиционного процесса, а именно, нет централизованной системы управления данным процессом, нарушены организационно-экономические связи между его субъектами. Существующая нормативная база не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны. Так, по данным Госкомстата РФ, за счет всех источников финансирования в 2004 г. в России удалось построить только 41,0 млн. кв.м, что в 1,5 раза меньше по сравнению с 1987 г., между тем, суммарная потребность россиян в жилье оценивается в 1,5 млрд. кв.м.

Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность диссертационного исследования, которая заключается в разработке предложений по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере

РФ, позволяющих привлекать дополнительные инвестиционные ресурсы и наиболее эффективно их распределять по различным направлениям жилищной сферы, обеспечив тем самым прирост жилья.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросам организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды отечественных и зарубежных ученых, в частности Беляевой С.Г., Бузырева В.В., Васильева В.М., Гончаренко Л.П., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В., Г. Марковича, Н. Ордуэй, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта и т.д. Однако в экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию инвестиционного процесса в жилищной сфере, путям его дальнейшего развития и системному анализу отдельных категорий инвесторов. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования не достаточно изучена и обладает необходимой научной новизной.

Целью исследования является разработка и обоснование предложений по активизации инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ за счет построения модели организационно-экономического механизма данного процесса. В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:

1. Расширить и конкретизировать категорийный аппарат исследования.

2. Провести анализ состояния инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ с целью выявления проблем, сдерживающих его развитие.

3. Провести анализ существующих способов инвестирования на рынке жилья, оценить их достоинства и недостатки, а также определить параметры их использования в условиях реструктуризации инвестиционного процесса в жилищную сферу.

4. Разработать алгоритм оценки инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

5. Разработать экономический механизм взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищную сферу с использованием комбинации существующих схем.

6. Разработать экономическую модель по оценке эффективности организационно-экономического механизма процесса инвестирования в жилищную сферу РФ.

Предметом исследования является совокупность теоретических положений и практических методов формирования инвестиционного процесса в жилищной сфере в условиях перехода экономики страны к рыночным отношениям и проводимой жилищной реформы.

Объектом исследования является жилищная сфера, в частности, такие ее элементы, как жилье, рынок жилья, рассматриваемые с позиции осуществления инвестиций с целью обеспечения максимального социально-экономического эффекта.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых и экономистов-практиков. В исследовании также использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные Госкомстата РФ, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов, материалы научно-практических конференций.

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, в том числе методы экономического моделирования, линейного программирования и инвестиционного прогнозирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических подходов формирования инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ, основанных на комплексном анализе проблем жилищной сферы, и построении модели организационно-экономического механизма процесса инвестирования в эту сферу. Основные научные результаты, полученные в ходе исследования и выдвигаемые на защиту, состоят в следующем:

1. Разработана классификация инвестиций и уточнено понятие инвестиционного процесса применительно к жилищной сфере, позволяющие

проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.

2. Разработана классификация жилья, определяющая направления инвестирования и виды эффективности инвестиций в зависимости от типов, выделенных на основе уточненного и дополненного понятия «жилье».

3. Проведен системный анализ участников инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ, позволяющий скомпоновать отдельные элементы организационно-экономического механизма в комплексную систему и решить народнохозяйственную задачу обеспечения эффективного инвестиционного процесса в жилищной сфере.

4. Разработан финансовый механизм инвестиционного процесса в жилищной сфере, предусматривающий участие различных категорий инвесторов на основе применения прогрессивной схемы ипотечного кредитования.

5. Выдвинуты и обоснованы предложения по созданию единого инвестиционного центра как основного звена в организационно-экономическом механизме инвестиционного процесса в жилищной сфере и необходимого элемента дальнейшего развития этого процесса, выполняющего аккумулирующую, распределительную и контрольную функции.

6. Разработана экономическая модель оценки эффективности распределения инвестиционных ресурсов, аккумулированных в рамках предлагаемого организационно-экономического механизма, по типам жилья.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в создании теоретической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу, кроме того, ее основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного потенциала различных групп

инвесторов, а также при решении вопроса выбора источника и форм финансирования инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Апробация работы. Материалы диссертации докладывались на научно-практических конференциях «Международные Плехановские чтения» (20022004 гг.). Теоретические и методические положения внедрены при разработке и актуализации инвестиционной стратегии компаний ЗАО «КБ ДельтаКредит» и ОАО «Военно-страховая компания», а так же были использованы в учебном процессе МИНИТ ФСБ РФ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 печатных работ общим объемом 7,1 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Основной текст включает 157 страниц, в том числе 15 таблиц, 19 рисунков, список литературы содержит 111 наименований.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Введение. Обосновывается актуальность выбранной темы, формулируются цель и задачи исследования, отмечается научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе «Теоретико-прикладные основы процесса инвестирования в жилищной сфере» представлен категорийный аппарат исследования, дан анализ происходящих структурных изменений в инвестиционном процессе в жилищной сфере.

Инвестиции в жилищную сферу как необходимый элемент ее форсированного развития определяют экономический и социальный рост страны. Это обусловлено особенностями жилья, рассматриваемого в диссертации как объект потребности, экономическое благо и как инвестиционный товар. Инвестирование в жилищную сферу вызывает мультипликативное воздействие на ряд отраслей строительной индустрии,

машиностроение, производство товаров народного потребления и т.д., кроме того, за счет развития жилищной сферы решается ряд социальных задач (рис.1).

Рис. 1. Результаты форсированного развития жилищной сферы Инвестиционный процесс в жилищной сфере определен автором как система социально-экономических отношений, связанных с инвестированием (вложением инвестиционных ресурсов) в различные элементы и подсистемы жилищной сферы в рамках существующих организационно-правового и организационно-экономического механизмов регулирования данной сферы, с целью достижения наиболее эффективного использования имеющихся ресурсов и обеспечения социально-экономического роста в масштабах государства.

В ходе анализа инвестиционного процесса выявлены следующие тенденции:

- государство ограничило свои функции в сфере управления инвестиционным процессом, что привело к деградации инвестиционного рынка жилищной сферы;

- государство отказалось от роли инвестора в жилищную сферу, что выражается в виде значительного сокращения централизованных инвестиций в их общем объеме;

- нарушены экономические связи между различными субъектами инвестиционного процесса, наблюдается значительная децентрализация

данного процесса, что приводит к размыванию ограниченных инвестиционных ресурсов по неэффективным направлениям;

- инвестиционный процесс включает многообразие инвестиционных схем, обладающих значительным потенциалом, однако отсутствуют универсальные способы и критерии их использования;

- отсутствуют эффективные механизмы привлечения в жилищную сферу финансовых ресурсов из смежных рынков: фондового рынка, рынка ссудного капитала, системы ипотечного кредитования, как потенциальных источников инвестиционных ресурсов.

Вышеуказанные тенденции обусловили обострение жилищной проблемы. Так, согласно данным Госкомстата РФ, жилой фонд в 2004 году составил 2,85 млрд. кв.м, при этом на долю ветхого и аварийного фонда приходится 87,8 млн. кв.м. Потребность россиян в жилье оценивается в 1,5 млрд. кв.м. Лишь малая часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья, оборот которого составляет 0,2 млрд. кв.м. Поэтому для решения жилищной проблемы необходимо построить 1,3 млрд. кв.м, однако, в 2004 году было сдано лишь 41 млн. кв.м. Между тем, в развитых странах на каждого человека строится 0,7-1 кв.м. жилья в год. Для того, чтобы приблизиться к этому уровню в РФ должно вводиться не менее 145 млн. кв.м. в год. Такой объем строительства жилья требует изменения организационно-экономических отношений в инвестиционном процессе для аккумулирования дополнительных инвестиционных ресурсов, их распределения по наиболее перспективным, как с точки зрения коммерческой, так и социальной эффективности, направлениям жилищной сферы и контроля за использованием этих ресурсов.

В научных трудах ученых западных стран, где отработан инвестиционно-финансовый механизм привлечения инвестиционных ресурсов для решения жилищной проблемы, жилье рассматривается как инвестиционный инструмент, аналогичный акциям, облигациям и прочим инвестиционным инструментам. Состояние инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ таково, что жилищные инвестиции рассматриваются как системообразующий элемент

жилищной сферы, результатом которых является построение эффективного инвестиционно-финансового механизма обеспечения населения жильем, и как дополнительный, вторичный результат этих инвестиций - получение прибыли, то есть инвестиции, при которых социальный эффект преобладает над коммерческим.

Автором проведена сегментация рынка жилой недвижимости, определяющая направления использования инвестиционных ресурсов в зависимости от преобладания социального либо коммерческого эффекта (табл.1).

Таблица 1

Классификация жилья

Типы жилья

Показатели Жилье социального назначения Жилье среднего класса Жилье элитное

Характеристика малогабаритное - жилье средней комфортности - жилье повышенной

жилья жилье, в домах типовых серии; комфортности в

обеспечивающее - жилье средней комфортности малоэтажных домах;

минимальные в домах блокированного типа; - жилье типа дом-

санитарные нормы в - жилье типа дом-особняк со особняк с

многоквартирных стандартными улучшенными

домах и домах планировочными решениями и планировкой (не

средней этажности уровнем отделки типовой) и уровнем отделки

Потребители социально - средние слои населения со наиболее

(категория незащищенная часть средним уровнем дохода обеспеченная часть

населения) населения с низким уровнем доходов населения

Уровень

среднедушевого До 55 000* 55 000-350 000* Более 350 000*

дохода, руб. в

год*

Преобладающий

инвестиционный Социальный Социальный/коммерческий Коммерческий

результат

* - при определении типа жилья по уровню среднедушевого дохода были использованы статистические данные о размере среднемесячного дохода в РФ за 2004 год. Учитывая динамику данного показателя и вариацию доходов и стоимости 1 кв.м жилья в зависимости от региона, рекомендуется вводить поправочный коэффициент, включающий среднегодовые темпы роста дохода, индексы среднемесячного дохода и стоимости 1 кв.м жилья в конкретном регионе по отношению к средним показателям по стране в целом.

Во второй главе «Участники процесса инвестирования в жилищную сферу РФ» представлен анализ трех основных субъектов инвестиционного процесса: государства (на основе средств бюджетов различных уровней, а

также средств внебюджетных фондов), предприятий (на основе собственных, заемных и привлеченных средств), а также населения (на основе личных сбережений, кредитов и займов).

Сравнительный анализ эффективности жилищных рынков Великобритании и Швеции показал, что участие государства в формировании и функционировании жилищной сферы необходимо и наиболее эффективно на основании следующих методов и инструментов проведения жилищной политики:

1. Регулирование. В работе показано, что одной из важнейших задач регулирования рынка жилой недвижимости является пропорциональное стимулирование спроса и предложения, представленное на рис. 2.

Рис. 2. Стимулирование спроса и предложения

Это позволяет добиться динамичного и поступательного развития инвестиционного процесса в жилищной сфере.

2. Прямая и косвенная финансовая помощь субъектам рынка.

3. Государственное строительство жилья и содержание социального сектора.

Отказ государства от регулирующей функции и роли инвестора в жилищной сфере привел к тому, что предложение в жилищном строительстве монополизировано, развивается коррупция в вопросах распределения земельных участков под застройку и получения разрешительной документации, увеличивается себестоимость 1 кв.м жилья, соответственно, снижается инвестиционная привлекательность отрасли, ухудшается качество жилья, что отражается на показателях его безопасности. Кроме того, только 1% населения РФ может самостоятельно решить жилищный вопрос, из-за чего увеличивается социальная напряженность в стране. Таким образом, успешное развитие жилищной сферы невозможно без последовательной и активной роли государства в регулировании инвестиционного процесса. Структурную схему такого регулирования автор представляет на рис.3.

Рис.3. Структурная схема системы государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищной сфере

Привлечение инвестиционных средств со стороны предприятий различных форм собственности обуславливается наличием адекватных инвестиционно-финансовых механизмов. Поэтому в работе рассматриваются существующие схемы жилищного инвестирования: привлечение средств на основе долевого участия покупателей-соинвесторов, эмиссия ценных бумаг (корпоративных облигаций компаний-застройщиков, жилищных сертификатов и облигаций жилищного займа), кредитование (система контрактных накопительных счетов, ссуды под различные виды обеспечения, жилищный лизинг), определены их достоинства и недостатки, уточнен ресурсный потенциал.

Также в качестве одного из инструментов привлечения инвестиций в жилищную сферу рассматривается снижение стоимости строительства жилья. Автором систематизированы направления удешевления строительства жилья по группам: экономические, организационные, архитектурно-конструктивные и технологические, в соответствии с которыми предложен комплекс мероприятий, внедрение которых позволит снизить стоимость строительства 1 кв. м жилья на 20-25%.

Учитывая ограниченность инвестиционных ресурсов, предприятия, осуществляющие инвестирование в жилищную сферу, должны иметь собственный подход к выбору инвестиционных проектов в области жилой недвижимости. Автором разработан алгоритм выбора инвестиционного проекта в области жилой недвижимости, основные этапы которого включают:

1. Анализ конъюнктуры рынка жилой недвижимости, который подразделяется на анализ текущей конъюнктуры и долгосрочный прогноз конъюнктуры.

2. Определение рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, как предварительной стоимостной оценки (инвестиционной стоимости) на основе следующих методов: дисконтирования денежных потоков, метода прямой капитализации, сравнительного и затратного подходов.

3. Финансовый анализ - определение структуры денежных потоков и капитала.

4. Анализ системы налогообложения при инвестировании в жилую недвижимость.

5. Юридический анализ, включающий анализ организационно-правовых форм инвестирования в жилую недвижимость и сопутствующей проектной документации.

6. Системный анализ рисков, возникающих в связи с реализацией проекта. Анализ преимуществ и недостатков программ, схем и моделей

инвестирования в жилищную сферу при участии средств населения показал, что эти схемы в отдельности не могут быть взяты за основу стратегического развития инвестиционного процесса. Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения в жилищную сферу необходимо формирование инвестиционного процесса как целостной системы на государственном уровне.

Каждый из субъектов: государство, предприятия и население рассматриваются в инвестиционном процессе одновременно как нетто-поставщик и нетто-получатель инвестиционных ресурсов. Многообразие существующих инвестиционных схем способно увеличить общий объем поступлений инвестиционных ресурсов в жилищную сферу. Однако формирование инвестиционного процесса невозможно без централизованного управления этим процессом, а также без построения его организационного-экономического механизма как необходимого элемента привлечения инвестиций в жилищную сферу.

В третьей главе «Предложения по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ» обоснованы предложения по организации финансового механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере на основе применения прогрессивной схемы ипотечного кредитования. Также разработана структурная схема и экономическая модель организационно-экономического механизма инвестиционного процесса, основой которого является единый инвестиционный центр.

Особенностью ипотечных схем жилищного инвестирования является существенность их влияния на основные параметры рынка жилья, что

позволяет использовать их для эффективного управления инвестиционным процессом в жилищной сфере.

Предложения по формированию финансового механизма инвестиционного процесса на основе ипотечного кредитования включают следующее:

1. Активизация первичного рынка ипотеки за счет: формирования процедуры предоставления ипотечных кредитов для строительства жилых домов компаниям-застройщикам в форме коммерческой ипотеки и для приобретения квартир населением в строящихся домах под залог прав собственности на объект незавершенного строительства; либерализации банковского регулирования специализированных ипотечных банков (отмена или уменьшение норматива общей ликвидности Н5); изменения закона об ипотеке в части, ограничивающей цели использования кредитов.

2. Формирование эффективного рефинансирования несекьюритизированных ипотечных кредитов за счет государственных ипотечных агентств посредством: качественной и количественной стандартизации ипотечных кредитов, предоставляемых на первичном ипотечном рынке; возможности заключения сделок РЕПО с пакетами ипотечных кредитов как инструмента управления краткосрочной ликвидностью; формирования системы ценообразования по выкупу ипотечных кредитов.

3. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг за счет: внесения поправок в закон об ипотечных ценных бумагах и создания соответствующей рыночной инфраструктуры; изменения действующей законодательной базы таким образом, чтобы заработал механизм SPV (специальных образований - эмитентов пулов ценных бумаг с заданными характеристиками). Формирование вторичного рынка ипотечных кредитов решит вопрос привлечения средств институциональных инвесторов в инвестиционный процесс в жилищной сфере, потенциал которых оценивается в 9 млрд. долл. США.

4. Разграничение коммерческой и социальной ипотеки, причем дотирование последней рекомендуется осуществлять за счет снижения первоначального

взноса, а не процентной ставки по кредиту. Формирование законодательной основы для развития и функционирования строительно-сберегательных касс при непосредственном участии государства. Построение модели организационно-экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ основывалось на следующих предложениях:

I. Анализ инвестиционного процесса показал, что прямые взаимосвязи между участниками процесса инвестирования на современном этапе не являются эффективными, поэтому их предлагается опосредовать путем вывода на инвестиционный рынок данной сферы новых участников.

II. Так как жилищный рынок и сопряженные с ним рынки: фондовый рынок, рынок ссудного капитала, в частности рынок ипотечного кредитования, находятся на этапе формирования, предлагается на первоначальном этапе централизовать процесс инвестирования в руках государства, как основного участника этого процесса и структуры, определяющей пути жилищного регулирования, а также организационно-правовую базу инвестиционной деятельности.

III. Учитывая тот факт, что организационно-правовой механизм жилищной сферы также имеет ряд существенных недостатков, предлагается все изменения в организационно-экономический механизм вводить при учете корректировок существующего законодательства в области жилищной сферы и инвестиционной деятельности. При этом решение правовых вопросов должно быть направлено на развитие института жилищного кредитования, создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, защиты прав инвесторов, оптимизации системы налогообложения, стимулирования развития эффективных институциональных форм инвестиционного процесса.

Вышеизложенные предложения по оптимизации организационно-экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере можно представить в виде следующей схемы (рис.4).

Рис .4. Структурная схема организационно-экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной

сфере РФ

Одним из основных отличий предложенной модели является создание единого инвестиционного центра, основной задачей которого будет являться аккумулирование финансовых ресурсов с целью последующего инвестирования в жилищную сферу РФ и обеспечения населения жильем. Предполагается, что деятельность данного центра будет построена на рыночных принципах. В его состав входят как коммерческие подразделения, так и подразделения, ориентирующиеся на социальный эффект от подобного вида инвестиций. Учитывая задачи и принципы деятельности инвестиционного центра, его логично создавать в виде акционерного общества с преобладающей долей государства в уставном капитале, с возможностью последующей приватизации. Общества по сути своей являющегося инвестиционной компанией, имеющей лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам на работу со средствами физических и юридических лиц и инфраструктурой, технологиями и т.п. для решения основной задачи - привлечения средств населения, корпоративных и институциональных инвесторов в строительство жилья, выполнения государственных программ по обеспечению населения жильем и общего развития жилищной сферы.

Основным результатом создания инвестиционного центра является показатель, выражающий суммарную величину общей площади вновь построенного и введенного в эксплуатацию, либо приобретенного на вторичном рынке жилья. Поэтому аккумулирование и распределение инвестиционных ресурсов в рамках предлагаемой структурной схемы можно представить в виде экономико-математической модели на основе целевой функции:

где 8 - общая площадь жилья, вновь построенного или приобретенного на средства центра (с учетом налоговых поступлений, возвращаемых в центр), кв.м;

j - направления инвестирования, ]-1,2,...т(в зависимости от типа жилья (см. табл.1));

i -вид источника поступления инвестиционных ресурсов, i-1,2,...п; fij - инвестиционные ресурсы центра, образованные за счет i-ro источника инвестирования и направляемые на j-тое направление инвестирования, руб.; Cj- расчетная стоимость 1 кв.м по j-ому направлению инвестирования, руб./кв. м;

dj - доля налоговых отчислений в стоимости одного квадратного метра по j-тому направлению инвестирования, зачисляемая в федеральный (региональный, муниципальный) бюджет; Pj - доля налоговых поступлений, возвращаемых в центр. Данная модель носит универсальный характер и может быть использована как для оценки социальной, так и коммерческой эффективности.

В качестве критерия эффективности предлагаемого организационно -экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере рассматривается следующий показатель: Y = max S, при следующих ограничениях:

где Ff- величина i-ого источника инвестирования;

Mj - минимально возможный ввод, кв.м жилья по j-тому направлению инвестирования, определяемая как максимальное из множества нижних ограничений;

MMj - мощность i-того направления инвестирования, кв.м, определяется как минимальное значение из возможных верхних ограничений. В работе проведена оценка эффективности разработанных предложений путем сравнительного анализа данных, полученных в результате прогнозов

развития инвестиционного процесса в жилищной сфере до 2010 года, включающих различные сценарии: инерционный сценарий (при существующих формах организации инвестиционного процесса) и сценарий, учитывающий внедрение всех разработанных предложений. Прогнозные значения показали, что при проведении указанных изменений прирост инвестиционных ресурсов, аккумулированных в рамках предлагаемой структуры организационно-экономического механизма, составит 1,68 по сравнению с инерционным сценарием, прирост объемов жилищного строительства - 1,96. Дефицит инвестиционных ресурсов при текущем инвестиционном процессе составит к 2010 году 244 млрд. руб., в то время как предложенные изменения в организационно-экономический механизм данного процесса обеспечат профицит инвестиционных ресурсов в размере 571 млрд. руб., что дает дополнительные возможности для развития жилищной сферы.

В целом, в рамках диссертационного исследования решена народнохозяйственная задача активизации инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ, что позволит увеличить доступность жилья для населения и обеспечит экономический рост страны.

Основные положения диссертационной работы опубликованы в печатных работах общим объемом 7,1 п. л.:

1. Городничева К.П. Классификация инноваций. / Инновационный менеджмент / Под ред. Е.А. Олейникова / Учебное пособие. М.: ФГУ «НИИ РИНКЦЭ», 2004 г. - 36 п.л. (0,5 п.л.).

2. Городничева К.П., Городничев П.Н., Котов А.Е. Инновационный менеджмент: Учебное пособие. - М: МИНИТ ФСБ России, 2004 г. - 3,2 п.л. (1,4 п.л.).

3. Городничева К.П., Городничев П.Н., Финансовое и инвестиционное прогнозирование: Учебное пособие. - М.: Издательство «Экзамен», 2005 г. -11,76 п.л. (3,5 п.л.).

4. К. Gorodnicheva. The Unified Methods of Project Analysis. XIV Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов на английском языке. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2001 г. - 0,1 п.л.

5. Городничева К.П. Ипотечные схемы жилищного инвестирования. / XV Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов докторантов, аспирантов и научных сотрудников. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2002 г. - 0,1 п.л.

6. Городничева К.П. Социальные аспекты региональной жилищной политики. / XVI Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов докторантов, аспирантов и научных сотрудников. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003 г.-0,1 п.л.

7. Городничева К.П., Дуженков В.И. Ипотечное кредитование как способ инвестирования на рынке недвижимости и инновационная сфера. // Труды секции «Инвестиции и экономическая безопасность» (выпуск 7). // Инвестиции, инновации и экономическая безопасность под ред. Олейникова Е.А., Шилина И.Г., 2003 г. - 0,6 п.л. (0,3 п.л.).

8. Городничева К.П., Городничев П.Н. Анализ жилищной сферы как объекта инвестирования. // Труды секции «Инвестиции и экономическая безопасность» (выпуск 7). // Инвестиции, инновации и экономическая безопасность под ред. Олейникова Е.А., Шилина И.Г., 2003 г. - 0,8 п.л. (0,4 п.л.)

9. Городничева К.П. Инвестиционные риски обращения ипотечных ценных бумаг. / XVII Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2004 г. - 0,1 п.л.

10. Городничева К.П., Городничев П.Н. «Экономические риски и управление ими. Вестник Института: Сборник научных трудов. Выпуск 1. - М.: МИНИТ ФСБ России, 2004 г. - 1 п.л. (0,6 п.л.).

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Заказ № 45 Тираж 100 экз.

M2

19 МАЙ 2005

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Городничева, Ксения Петровна

Введение

1. Теоритико-прикладные основы процесса инвестирования в жилищной сфере

1.1. Инвестиции и инвестиционный процесс в жилищной сфере

1.2. Понятие и сущность жилищной сферы, ее структура и основные 23 элементы

1.3. Особенности привлечения инвестиций в жилищную сферу РФ

2. Участники процесса инвестирования в жилищной сфере РФ

2.1. Роль государства в процессе инвестирования и регулировании 50 жилищной сферы

2.2. Привлечение инвестиций предприятий в жилищное 70 строительство

2.3. Участие населения в инвестиционных схемах обеспечения 91 жильем

3. Предложения по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере

3.1. Организация финансового механизма инвестиционного процесса 103 в жилищной сфере на основе применения прогрессивной схемы ипотечного кредитования

3.2. Совершенствование организационно-экономического механизма 117 инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование инвестиционного процесса в жилищной сфере Российской Федерации"

Активизация инвестиционного процесса в жилищной сфере является одним из важнейших направлений проводимых в России реформ. Уровень развития жилищной сферы влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным ростом, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию дополнительных рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране, посредством обеспечения высокого уровня жизни населения и формирования среднего класса.

В настоящее время в жилищной сфере РФ отсутствует четкий организационно-экономический механизм инвестиционного процесса, а именно, нет централизованной системы управления данным процессом, нарушены организационно-экономические связи между его субъектами, существующая нормативная база не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны. Так, по данным Госкомстата РФ, за счет всех источников финансирования в 2004 г. в России удалось построить только 41,0 млн. кв.м, что в 1,5 раза меньше по сравнению с 1987 г., между тем, совокупная потребность россиян в жилье оценивается в 1,5 млрд. кв.м.

В связи с этим особую актуальность приобретают вопросы привлечения инвестиций в жилищную сферу и совершенствование организационно-экономического механизма инвестиционного процесса.

Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования, которая заключается в разработке предложений по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере, позволяющих привлекать дополнительные инвестиционные ресурсы и наиболее эффективно их распределять по различным направлениям жилищной сферы, обеспечив тем самым прирост жилья.

Степень научной разработанности проблемы. Отечественные и зарубежные исследователи занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционных процессов. В частности, вопросам организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.

В ряде работ получили освещение различные аспекты истории развития рынка недвижимости, экономико-правовые аспекты и процедура оформления инвестиций в недвижимость. Вместе с тем в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными. В экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию инвестиционного процесса в жилищной сфере, путям его дальнейшего развития и системному анализу отдельных категорий инвесторов. Кроме того, многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином правовом пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования не достаточно изучена и обладает необходимой научной новизной.

Целью исследования является разработка и обоснование предложений по активизации инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ за счет построения модели организационно-экономического механизма данного процесса. В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:

1. Расширить и конкретизировать категорийный аппарат исследования.

2. Провести анализ состояния инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ с целью выявления проблем его реализации.

3. Провести анализ существующих способов инвестирования на рынке жилья, оценить их достоинства и недостатки, а также определить параметры их использования в условиях реструктуризации инвестиционного процесса в жилищную сферу.

4. Разработать алгоритм оценки инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

5. Разработать экономический механизм взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищную сферу с использованием комбинации существующих схем.

6. Разработать экономическую модель по оценке эффективности организационно-экономического механизма процесса инвестирования в жилищную сферу РФ.

Предметом исследования является совокупность теоретических положений и практических методов формирования инвестиционного процесса в жилищной сфере в условиях перехода экономики страны к рыночным отношениям и проводимой жилищной реформы.

Объектом исследования является жилищная сфера, в частности, такие ее элементы, как жилье, рынок жилья, рассматриваемые с позиции осуществления инвестиций с целью обеспечения максимального социально-экономического эффекта.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. Также в исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные Госкомстата

РФ, материалы научно-практических конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, в том числе методы экономического моделирования, линейного программирования и инвестиционного прогнозирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических подходов формирования инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ, основанных на комплексном анализе проблем жилищно-строительной сферы, и в построении модели организационно-экономического механизма процесса инвестирования в эту сферу. Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:

1. Разработана классификация инвестиций и уточнено понятие инвестиционного процесса применительно к жилищной сфере, позволяющие проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.

2. Разработана классификация жилья, определяющая направления инвестирования и виды эффективности инвестиций в зависимости от типов, выделенных на основе уточненного и дополненного понятия «жилье».

3. Проведен системный анализ участников инвестиционного процесса в жилищную сферу РФ, позволяющий скомпоновать отдельные элементы организационно-экономического механизма в комплексную систему и решить народнохозяйственную задачу обеспечения эффективного инвестиционного процесса в жилищной сфере.

4. Разработан финансовый механизм инвестиционного процесса в жилищной сфере, предусматривающий участие различных категорий инвесторов на основе применения прогрессивной схемы ипотечного кредитования.

5. Выдвинуты и обоснованы предложения по созданию единого инвестиционного центра как основного элемента организационно-экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере и необходимого элемента его дальнейшего развития, выполняющего аккумулирующую, распределительную и контрольную функции.

6. Разработана экономическая модель оценки эффективности распределения инвестиционных ресурсов, аккумулированных в рамках предлагаемого организационно-экономического механизма, по типам жилья.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в создании теоретической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу, кроме того, ее основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного потенциала различных групп инвесторов, а также при решении вопроса выбора источника и форм финансирования инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Апробация работы. Материалы диссертации докладывались на научно-практических конференциях «Международные Плехановские чтения», (20022004 гг.). По теме диссертации опубликовано 10 печатных работ общим объемом 7,1 п.л. Теоретические и методические положения внедрены при разработке и актуализации инвестиционной стратегии компаний ЗАО «КБ ДельтаКредит» и ОАО «Военно-страховая компания», а также были использованы в учебном процессе МИНИТ ФСБ РФ.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Основной текст включает 157 страниц, в том числе 15 таблиц, 19 рисунков, список литературы содержит 111 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Городничева, Ксения Петровна

Выводы по Главе 3 «Предложения по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ»:

1. Особенности функционирования российской системы ипотечного кредитования свидетельствуют о недостаточном развитии как первичного, так и вторичного рынков ипотечного кредитования, вместе с тем данная система обладает значительным инвестиционным потенциалом. В §3.1 предложен финансовый механизм инвестиционного процесса в жилищной сфере на основе системы с автономным существованием одноуровневого рынка ипотечных кредитов и вторичного рынка, позволяющий аккумулировать инвестиционные ресурсы различных категорий инвесторов, а также вынесены предложения по усовершенствованию системы жилищного ипотечного кредитования в части регулирования банковской ипотеки.

2. В качестве способа активизации инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ на основе проведенного анализа были выдвинуты предложения по централизации вышеуказанного процесса в руках государства, посредством создания единого инвестиционного центра, объединяющего фонд физических лиц, фонд корпоративного управления, систему ипотечного кредитования и систему ипотечного страхования.

Основными функциями данного центра будут являться аккумулирующая, распределительная и контрольная функции, что обеспечит эффективное использование ограниченных инвестиционных ресурсов и будет способствовать ускоренному реформированию системы инвестиционных отношений в жилищной сфере РФ.

В качестве экономико-математической модели организационно-экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере представлена целевая функция распределения инвестиционных ресурсов по различным типам жилья, позволяющая оценивать эффективность использования инвестиций в жилищной сфере. Прогнозирование развития инвестиционного процесса в жилищной сфере показало, что при внедрении всех разработанных предложений, объем инвестиций в жилищную сферу возрастет почти в 2 раза, что вызовет увеличение жилищного строительства в 1,68 раза, и соответственно, решит жилищные проблемы большей части населения.

Заключение

В диссертационной работе решена народнохозяйственная задача по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ на основе анализа его особенностей и этапов развития. Этапы развития, текущее состояние жилищной сферы РФ и инвестиционных процессов, происходящих в данной сфере, свидетельствуют о необходимости повышенного внимания к данной проблеме, изменения подходов к инвестированию в жилье и рационализации организационно-экономического механизма процесса инвестирования в жилищную сферу РФ.

В этой связи, проведенное в диссертации в соответствии с поставленными задачами исследование особенностей процесса инвестирования в жилищную сферу РФ, в частности, анализ основных участников данного процесса, инвестиционных схем финансирования жилищного строительства и обоснование наиболее эффективных методов организации инвестиционного процесса в целом, разработка механизма рационального использования средств при реализации инвестиций в жилье на основе построения системы жилищного инвестирования, централизации инвестиционных ресурсов в рамках единого инвестиционного центра, служат улучшению инвестиционного климата в жилищной сфере и, в конечном итоге, повышению доступности жилья для большей части населения.

В качестве основных выводов проведенного диссертационного исследования следует отметить:

1. Инвестиции в жилищную сферу имеют ряд особенностей, определяемых спецификой жилья как социально значимого блага и инвестиционного товара, что требует активного участия государства в процессе инвестирования в жилищную сферу и контроля за эффективным использованием поступающих в данную сферу инвестиционных ресурсов.

2. Жилищная сфера имеет все признаки системы, обладающей значительным инвестиционным потенциалом. Причем эффективное использование инвестиционных ресурсов в данной системе способно оказать мультипликативное воздействие на другие отрасли, что обусловит значительный экономический и социальный рост в масштабах экономики всей страны. Следовательно, процесс инвестирования в данную сферу требует форсированного развития со стороны государства.

3. Жилищная сфера - это система, включающая в себя ряд подсистем и характеризующаяся сложными связями между ее участниками. Поэтому подход в активизации процесса инвестирования в данную сферу должен быть таким же системным, включающим комплекс инвестиционных решений, не базируясь на 1-2 инвестиционных схемах. Анализ существующих программ, многообразных схем, моделей инвестирования свидетельствует о значительных неиспользованных резервах инвестиционных ресурсов для развития жилищной сферы. Автором диссертации установлены позитивные и негативные особенности существующих схем и моделей инвестирования и предложены рациональные в условиях конкретной застройки жилых микрорайонов крупных городов.

4. Было установлено, что на современном этапе осуществления экономической реформы наблюдается тенденция изменения структуры источников финансирования строительства и приобретения жилья в сторону значительного уменьшения бюджетных средств. Утратив в условиях бюджетного кризиса роль основного инвестора на рынке жилья, государство частично оставило за собой функции управления и регулирования. Основными задачами государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищной сфере должны стать стимулирование накопления и создание благоприятного климата для инвестиций, содействие их эффективности и увеличение объемов государственных инвестиций.

5. Система жилищного ипотечного кредитования обладает значительным инвестиционным потенциалом, аккумулируя средства населения, институциональных инвесторов и государства. Исходя из этого, система жилищного ипотечного кредитования рассмотрена в работе как основа для организации финансового механизма инвестиционного процесса в жилищную сферу.

С целью более глубокого изучения существующей проблемы автором был уточнен и дополнен категорийный аппарат исследования, а именно предложена классификация инвестиций в жилищную сферу и определение инвестиционного процесса в жилищной сфере, структурировано понятие жилья, как составного элемента жилищной сферы и, следовательно, объекта инвестирования, предложена его классификация, позволяющая определить динамику спроса и предложения на рынке жилья, оказывающих воздействие на инвестиционный процесс и эффективное распределение инвестиционных ресурсов.

В качестве способа активизации инвестиционного процесса в жилищную сферу РФ на основе проведенного анализа были выдвинуты предложения по централизации вышеуказанного процесса в руках государства, посредством создания единого инвестиционного центра. Предложенная структура центра, объединяющего фонд физических лиц, фонд корпоративного управления, систему ипотечного кредитования и систему ипотечного страхования, и его экономико-математическая модель позволяют аккумулировать разрозненные экономически активные единицы, осуществляющие инвестиции в жилищную сферу, и их ресурсы в единое целое, распределять агрегированные фонды в наиболее социально и экономически значимых направлениях рынка жилья и контролировать состояние и развитие жилищной сферы как объекта инвестирования.

Вышеуказанные положения диссертационного исследования позволят решить ряд макроэкономических задач, в том числе обеспечения различных категорий населения жильем, активизации смежных отраслей народнохозяйственного комплекса РФ за счет мультипликативного воздействия инвестиций в жилищную сферу.