Реформирование жилищно-коммунального городского хозяйства (на примере Юго-Восточного административного округа г. Москвы) тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Реформирование жилищно-коммунального городского хозяйства (на примере Юго-Восточного административного округа г. Москвы)"

На правах рукописи

I. -I

Чвилев Дмитрий Васильевичу

Реформирование жюпшдао-коммунадЕнога сектора городского хозяйства (на примере Юго-Восточного административного округа г. Москвы).

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

МОСКВА 1998

Работа выполнена на кафедре «Менеджмент в социально-культурной сфере» Института Экономики н управления Государственной академии сферы быта и услуг.

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор ПЛАТОНОВА Н. А.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор ЧЕКАЛШ1 В.Ф.; кандидат экономических наук, профессор РОМАНОВИЧ В .К.

Ведущая организация - кафедра «Менеджмент в социальной сфере» МГУ им. В.М Ломоносова

заседании диссертационного совета К 053, СИ в Государственной академии сферы бита и услуг по адресу: 141220, Московская обл., Пушкинский район, ст. Тарасовская, ул. Главная, 99.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии.

Защита состоится

года в

^V часов на

Автореферат разослан «_ _1998 года

Ученый секретарь диссертационного совета -

кандидат экономических наук, профессор^^Й^^ БАЛАЛОВ В.Д.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современное состояние жилищно-коммунального комплекса городского хозяйства характеризуется сложностями с вхождением предприятий в рыночные условия функционирования. В результате государственно-административные жилищные организации перестали справляться с задачами обслуживания жилищного фонда. Ситуация выражалась в постоянном ухудшении и без того низкого качества обслуживания населения. Индикатором катастрофичного положения в жилищно-коммунальном обслуживании стал большой поток жалоб жильцов. Кроме того, государственные органы уже не могли проконтролировать реальное использование средств жилищными организациями.

Выход из этой ситуации видится в скорейшем приспособлении к условиям рыночной экономики, стремлении максимально удовлетворить запросы потребителей, найти те формы организации жилищно-коммунального хозяйства, которые повысили бы эффективность использования средств и улучшили качество предоставляемых услуг.

В странах с развитой рыночной экономикой имеется значительный опыт организации общественного сектора в целом и жилищного хозяйства в частности. Зарубежные ученые, такие, как C.B. Браун, Р.В. Бодвей, Д.Е. Вилдаснн, П.М. Джексон, Р. О'Салливан, и др., давно занимаются этой проблемой. В России потребность в подобных исследованиях появилась только в условиях рыночных реформ. Между тем A.M. Бабичем, О.Э. Бессоновой, Е.В. Егоровым, С.Г. Кир диной, Л.И. Якобсоном и рядом других ученых ставились вопросы реорганизации жилищно-коммунального комплекса городского хозяйства. Однако, в современных условиях необходимы научно-практические рекомендации по проведению реформы.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой важнейшую часть территориальной инфраструктуры, а его деятельность в значительной степени формирует жизненную среду человека - комфортность жилшца, микрорайона, города, то есть осуществляет жизнеобеспечение территорий. Подотрасли

жилищно-коммунального хозяйства, удовлетворяя соответствующие потребности населения и других категорий потребителей, обеспечивают необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека и функционирования социальной и производственных структур региона. Жилищно-коммунальный комплекс городского хозяйства относится, как и другие социально-значимые отрасли, такие как образование, медицинское обслуживание, сфера услуг, к общественному сектору экономики.

Результаты функционирования общественного сектора воплощаются главным образом в общественных благах. Многие услуги жилищно-коммунального сектора городского хозяйства в полной мере обладают свойствами общественных благ. Подобные блага подставляются сообществам людей, в которых индивиды как бы растворяются, выступая лишь в качестве представителей той или иной группы. В итоге поставщик общественного блага не в состоянии обособить свои взаимоотношения с каждым из потребителей в отдельности. В отношении многих благ, пригодных для совместного потребления в широких, однако конечных пределах, возникает проблема выбора: либо предоставлять их в качестве общественных, открывая свободный доступ для всех желающих, либо вводить стабильные, усредненные цены, не позволяющие поддерживать оптимальную нагрузку, либо, наконец, идти на увеличение издержек, добиваясь строгого соответствия цен колеблющемуся спросу при предложении, фиксированном на уровне границ несолерничества. Все три варианта чреваты потерями эффективности, и вопрос о том, какой из них обеспечивает наилучшее размещение ресурсов, может решаться лишь применительно к конкретным обстоятельствам.

Любому из общественных благ свойства несоперничества и неисхлючаемости принадлежат в большей или меньшей степени. Те, которые в высокой степени обладают обоими свойствами, называются чистыми общественными благами. Те, у которых хотя бы одно из свойств выражено в умеренной степени, называются смешанными общественными благами. Разделить строго эти две категории нельзя, однако они обладают существенными различиями, т.к. именно сфера смешанных общественных благ

подразумевает в себе возможность конкуренции общественного сектора с частным. Применительно к жилищно-коммунальному хозяйству некоторые чистые общественные блага можно выделить среди естественных монополий: водопровод, отопление, газоснабжение. Конкуренция здесь невозможна и нецелесообразна. Если же говорить об эксплуатации и обслуживании жилищного фонда и прилегающих территорий, то именно смешанный характер данных общественных благ позволяет ввести в 'число участников этого сектора рынка частный сектор. В современных условиях - условиях государственной монополии в жилищно-коммунальном секторе, - это позволит решить проблему ограниченности выбора поставщиков коммунальных услуг.

Именно эти причины предопределили выбор темы диссертационного исследования, которая является особенно актуальной в современных условиях функционирования жилищно-коммунального комплекса городского хозяйства.

Дели и задачи исследования. Целью диссертации является разработка системы мероприятий по реформированию управления жилищно-коммунальным комплексом на уровне территориального подразделения городского хозяйства.

Реализация поставленной цели потребовала постановки и решения следующих задач:

• изучить место жилищно-коммунального хозяйства в общественном секторе экономики;

• проанализировать основные периоды формирования системы жилищно-коммунального хозяйства в России;

• изучить проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

• проанализировать состояние жилищно-коммунального сектора городского хозяйства;

• выявить проблемы управления жилищно-коммунальным комплексом на уровне территориальных подразделений городского хозяйства;

• разработка организационно-экономического механизма формирования системы управления жилищным фондом на рыночной основе;

• обоснование экономической эффективности реформирования системы управления и обслуживания жилищного фонда.

В качестве объекта исследования выступает жилищно-коммунальный комплекс Юго-Восточного административного округа г. Москвы.

Предметом исследования являются новые формы организации управления обслуживанием жилищного фонда.

Методологическую основу исследования составляет системный анализ процессов развития жилищно-коммунального сектора экономики, опирающийся на сочетание количественных и качественных методов. В качестве специальных инструментов в работе использованы методы технико-экономического анализа, логического и статистического анализа, сравнений и группировок, расчета средних и относительных величин, социологического опроса, экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили данные Госкомстата России; Министерства экономики РФ, данные, собранные автором в Юго-Восточного административном округе г. Москвы.

Кроме того, соискателем использовались Законы Российской Федерации по проблемам рынка; решения правительства по вопросам развития жилищно-коммунальной сферы; труды отечественных и зарубежных экономистов по проблемам экономики, организации и менеджмента.

Научная новизна диссертации. Выполненное исследование содержит следующие элементы научной новизны:

1 Выявлено место жилищно-коммунального хозяйства в общественном секторе экономики.

2. Определены экономические диспропорции в деятельности жилищно-коммунального комплекса и проблемы управления этой сферой.

3. Разработан организационно-экономический механизм формирования системы управления жилищным фондом на рыночной основе.

4. Разработана схема взаимодействия организаций, выполняющих функции собственника, заказчика и подрядчика.

5. Разработана система мероприятий по повышению сохранности жилищного фонда.

6. Предложен метод определения эффективности реформирования системы управления и обслуживания жилищного фонда.

Практическая значимость исследования заключается в разработке практических и методических рекомендаций, обеспечивающих организацию реформирования жилищно-коммунального обслуживания населения. Результаты проведенного исследования использовались в практической деятельности Комплекса городского хозяйства Правительства Москвы, Юго-Восточного административного округа и муниципального округа "Выхино".

Апробация работы: Разработанный организационно-экономический механизм формирования системы управления жилищным фондом на рыночной основе я другие научно-практические рекомендации получили положительную оценку и рекомендованы для распространения в других территориально* административных единицах города Москва.

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в научных работах общим объемом 1 п. л.

Структура работы. Диссертация имеет следующую структуру: введение, I, П, III главы, выводы, библиографический список используемой литературы, приложения.

В первой главе «Место жилищно-коммунального хозяйства в общественном секторе экономию!» рассматривается роль и значение общественного сектора экономики как совокупности экономических ресурсов в распоряжении государства, этапы формирование системы жюшщно-коммушльного хозяйства в России и основные проблемы реформирования жилипию-коммунального комплекса.

Во второй главе «Организационно-экономическое состояние зкшищно-коммунмъного сектора городского хозяйства» определены закономерности формирования жилищно-коммунального хозяйства и жилого фонда и экономические диспропорции в его деятельности. Выявлены важнейшие

дроблены управления жилищно-коммунальным комплексом.

В третьей главе «Формирование системы управления жилищным фондом на рыночной основе» разработан комплекс мероприятий по формированию системы управления жилищным фондом на рыночной основе, в частности, разработана схема взаимодействия организаций, выполняющих функции собственника, заказчика и полрядчика, система мероприятий по повышению сохранности жилищного фонда, предложен метод определения эффективности реформирования системы управления и обслуживания жилищного фонда.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХ КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

Общественный сектор экономики функционирует в зонах рынка в которых невозможно рациональное использование ресурсов только за счет свободного действия рыночных сил. Такие ситуации возникают за счет следующих факторов:

• ограниченность конкуренции;

• влияние внешних факторов;

• неполноты информации.

К общественному сектору экономики относятся такие социально-значимые отрасли как образование, медицинское обслуживание, сфера услуг, городское хозяйство, в том числе и жилищно-коммунальный его сектор. На каждую из этих сфер деятельности в большей или меньшей степени оказывают влияние вышеназванные факторы. Дня жилищно-коммунального хозяйства наиболее характерна ограниченность конкуренции.

Предоставление государственными и муниципальными органами различного рода услуг в ситуациях естественной монополии - обычная практика в большинстве стран мира. Это касается многих видов коммунальных услуг, метрополитенов, почтовой службы и др.

Результаты функционирования общественного сектора воплощаются главным образом в общественных благах. Доходы и расходы государства должны как можно точнее соответствовать предъявляемым гражданам потребностям в конкретных общественных благах и целенаправленно использоваться для удовлетворения этих потребностей.

К числу общественных благ относятся некоторые материальные объекты, но чаще это блага нематериальные. С одной стороны, они обладают полезностью для потребителей, а с другой - их создание требует затрат ресурсов, которые могли бы быть использованы для производства других благ.

Многие услуги жилищно-коммунального сектора городского хозяйства в полной мере обладают свойствами общественных благ. Примером могут служить уборка территорий вокруг домов или лестничных площадок в подъездах. Рост числа проживающих в каком-либо доме никак не скажется на эффективности уборки снега вокруг него для каждого конкретного потребителя. Эти же свойства порождают неадекватную для рыночной экономики ситуацию невозможностью ограничения потребление блага для члена общества, не желающего его оплачивать, т.к. санкции против неплательщика могут обернуться ущербом для добросовестных пользователей. В данном случае поставщик общественного блага не в состоянии обособить свои взаимоотношения с каждым из потребителей в отдельности.

В последнее десятилетие все более широкое распространение в странах с рыночной экономикой получают контракты с частными фирмами на поставку товаров и услуг, ответственность за удовлетворение потребностей в которых несет общественный сектор. Например, во многих городах упраздняются муниципальные службы уборки мусора, а на высвобождающиеся деньги нанимаются частные фирмы, которые обязуются убирать мусор, соблюдая конкретные требования, оговоренные в контракте, и получая обусловленную им плату. Переход к такой системе позволяет в ряде случаев снизить затраты на уборку мусора примерно наполовину. Жилищное строительство, осуществляемое на общественные деньги на контрактных условиях с независимыми строительными фирмами чаще всего обходятся дешевле.

Применение такого метода предоставления общественных благ в жилищно-коммунальном хозяйстве особенно актуально в связи с тем, что государствегао-адмвнистратнвные жилищные организации перестали справляться с задачами обслуживания жилищного фонда.

Основным элементом жилищно-коммунального хозяйства является непосредственно жилищное хозяйство, развитость которого впрямую влияет не жизнедеятельность человека.

, Накануне рыночной реформы система обслуживания государственного жилья имела два основных сектора. Один из них был представлен жилищными организациями, обслуживающими ведомственный, или государственно-промышленный жилищный фонд. Другой сектор был представлен обслуживанием местного, или государственно-территориального жилищного фонда.

Обслуживание кооперативных домов, принадлежащих жилищным кооперативам, организовывалось правлением каждого жилищного кооператива самостоятельно. Обслуживание индивидуального жилья велось хозяевами этих домов,

Ведомственное жилищное хозяйство представляло собой обслуживание жилшдного фонда, построенного государственными предприятиями и организациями и осуществлялось за счет средств этих предприятий и организаций.

Местное жилищное хозяйство представляло собой обслуживание жилищного фонда, находящегося на балансе местных органов власти и содержащегося за счет средств местного бюджета. Местный жилищный фонд пополнялся за счет строительства, ведущегося по заказу местных органов власти, обязательных отчислений ведомств от нового строительства и за счет передачи существующего ведомственного жилья на баланс местных советов. С 1991 г., когда на местном уровне в городах были созданы муниципалитеты, местный фонд стал называться муниципальным.

Жилищный фонд Юго-Восточного округа включает 3 046 зданий. Это 300 304 квартиры, общая площадь которых превышает 15 млн. м2. На сегодняшний день муниципальный фонд округа составляет 2561 строение, ведомственный

фонд - 260 строений, жилищно-строительные кооперативы - 225.

За последние пять лет в Москве н в частности в Юго-Восточном наблюдается тенденция передачи ведомственного жилищного фонда с баланса предприятий на баланс муниципалитетов. Данное обстоятельство связано с кризисом, поразившим промышленность, систематической нехваткой финансовых средств у многих предприятий и высокой стоимостью эксплуатации жилищного фонда. Муниципальный жилищный фонд округа включает в себя значительный объем бывшего ведомственного жилья, переданного на баланс муниципалитета, большое число общежитий - 80 - и более 14% коммунальных квартир.

Сложившаяся тенденция уменьшения доли ведомственного жилья в общем объеме жилищного фонда округа в ближайшей перспективе приведет к тому, что увеличится нагрузка по содержанию жилищного фонда на городской бюджет.

Начавшаяся в 90-х гг. реформа преследует несколько основных целей:

1. Обеспечение доступности приобретения жилья населению, а также создание условий проживания, отвечающих стандартам качества,

2. Снижение себестоимости услуг, оказываемых жилищно-коммунальными службами.

3. Повышение качества услуг, предоставляемых жилищно-коммунальными службами,

4. Переход от бюджетного дотирования жилищно-коммунального хозяйства к оплате в полном объеме эксплуатационно-ремонтных расходов и коммунальных услуг населением - потребителем, при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей, экономического стимулирования повышения качества обслуживания и снижения издержек производства.

Одновременно предполагается изменение базового института собственности. В жилшцно-комыунальном комплексе вместо одного владельца в виде государства, представленного своими отраслевыми и территориальными органами, должно было возникнуть множество частных владельцев. Тем самым должна измениться институциональная среда, элементы которой приобретут

рыночную природу. Это означало бы появление и распространение нового типа частно-юнтрактных организаций в жилищно-коммунальном комплексе. Во-первых, должны были измениться правила получения ресурсов жилищными обслуживающими организациями. В командной экономике все ресурсы предоставлялись централизовано. При рыночных отношениях в условиях конкуренции объем необходимых средств жилищные организации получают в результате продажи своих услуг покупателю, необходимые помещения и техника арендуются или приобретаются на рынке.

Во-вторых, в ходе рыночных преобразований должны измениться правила предоставления услуг жильцам, проживающим в обслуживаемом фонде. В командной экономике обслуживающие организации предоставляли им нормативный набор услуг, для выполнения которых им выделялись государственные средства и ресурсы. При этом возмещение затрат обслуживающих организаций осуществлялось в основном непосредственно из государственного бюджета и за счет квартирной платы, собираемой с жильцов в соответствии с установленным тарифом. При рыночных отношениях спектр и качество предоставляемых услуг полностью определяются платежеспособным спросом потребителей. Величина собираемой с них квартирной платы должна полностью покрывать издержки по предоставлению услуг.

В-третьих, должны измениться правила приема на работу в обслуживающие организации. В административно-командной экономике работники принимались на работу на неограниченный срок со сдачей в организацию трудовой книжки и закреплением за работником права на получение всех социальных благ.

В рыночной экономике работники принимаются на работу на определенный срок, оговоренный и закрепленный в контракте. Получаемая ими заработная плата является обычно единственным материальным вознаграждением, связанным с рабочим местом. Все остальные необходимые для жизнедеятельности товары и услуш работник самостоятельно приобретает на рынке.

В-четвертых, рыночные реформы предполагают изменение правил оценки работы жилищных обслуживающих организаций. В системе административно-командных отношений показателями успешности их деятельности является отсутствие жалоб жильцов, проживающих в закрепленном за обслуживающими организациями жилищном фонде. При рыночных отношениях показателем успешности работы должно стать наличие прибыли, зарабатываемой жилищными организациями. Это означает, что потребители оплачивают предоставляемые услуги и тем самым удовлетворены качеством обслуживания.

Сложившаяся на территории ЮВАО схема управления жилищно-коммунального сектора имеет свои особенности и обеспечивает осуществление технической политики развития комплекса городского хозяйства.

Основным звеном в системе управления жилищно-коммунального комплекса муниципального района является Дирекция единого заказчика. Она реализует четыре главные цели:

1 .Обеспечение сохранности и содержания жилого фонда, нежилых строений, инженерного оборудования, объектов благоустройства, дорог внутрирайонного значения,

2.Сбор доходов от сдачи жилых помещений в наем и аренду, платежей за техническое обслуживание дома за коммунальные и прочие услуги, а также обеспечение сборов арендной платы за нежилые помещения в городской бюджет.

3. Ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленение, дороги, тротуары.

4.Контроль за использованием имущества

В соответствии с этим контроль за работой ДЕЗ осуществляется несколькими органами: Управлением коммунального хозяйства - за соблюдением технологий и решением технических вопросов, Финансовым управлением - за расходованием выделенных денежных средств, Административно-технической инспекцией - за качеством и соблюдением сроков работы.

Субпрефекты в муниципальных районах имеют реальную возможность самостоятельно руководить коммунальным хозяйством на подведомственных территориях, оперативно решать вопросы на уровне района. Управление коммунального хозяйства административного округа решает стратегические вопросы по определению путей дальнейшего развития, контролирует выполнение принятых решений, расходование выделенных финансовых ресурсов, осуществление технической политики.

Таким образом, такая схема управления позволяет осуществлять как стратегическое управление жилищно-коммунального комплекса, так и оперативное управление непосредственно на местах. Она обеспечивает короткие связи между руководителями и конкретными исполнителями и необходимый котроль сроков и качества работы. В состав основных функций администрации округа в части развитая жилищно-коммунального сектора входят:

• практическое осуществление программы Правительства Москвы по реформе управления, приватизации и демонополизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства административного округа;

• обеспечение условий для эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства административного округа, уборки и ремонта дорог, содержания объектов благоустройства и озеленения, санитарной очистки территории округа;

• проработка и прогнозирование путей дальнейшего развития жилищно-коммунального хозяйства, дорог, объектов благоустройства, эксплуатации и развития зеленых насаждений;

' размещение городского заказа по объектам жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства и озеленения, дорогам;

• определение потребности в бюджетных средствах для финансирования выполняемых работ;

• формирование заказов и лимитов потребления на сырье, оборудование, промышленную продукцию для предприятий, осуществляющих деятельность в сфере компетенции префектуры, за счет бюджетных средств города;

• выработка предложений по приватизации городского имущества предприятий жилищно-коммунального хозяйства округа;

• направление развитая в целом за счет поддержания конкуренции предприятий и организаций различных форм собственности в решении проблем жилищно-коммунального, дорожного и зеленого хозяйства и благоустройства в сфере деятельности префектуры;

• контрольные функции по оценке деятельности предприятий-заказчиков (ДЕЗы и пр.) в сфере содержания и ремонта жилищного фонда, предприятий-подрядчиков по капитальному ремонту дорог, жилищного хозяйства и объектов благоустройства, находящихся в управлении префектуры;

• прогнозирование развития отраслей со всеми необходимыми расчетами, статистическими выкладками и представление отчетности в вышестоящие органы;

• принятие мер по жалобам н заявлениям граидан;

•содействие в вопросах обслуживания и содержания ведомственного, кооперативного и частного жилищного фонда, расположенного на территории округа.

Администрация муниципального округа через ДЕЗы осуществляет на местах контроль за выполнением конкретных задач на данный период, принимает непосредственное участие в проведении конкурсов среди подрядных организаций на выполнение работ по благоустройству, технической эксплуатации и капитальному ремонту, утверждает титульные списки и отчетные данные. Работы не предусмотренные планами ДЕЗ, дополнительно финансируются за счет средств префектуры и муниципального района. Управление коммунального хозяйства ЮВАО выполняет функции координирующего и направляющего органа, утверждает плановые показатели и сводит отчетные данные по округу в целом.

Таким образом, при наличии достаточного широкой конкуренции среди продавцов в сфере обслуживания жилищного фонда и прилегающих территорий, существенно повышающей качество данных услуг, сохраняется монополизм

государственных организаций в сфере управления жилищным фондом. Это влечет за собой ряд недостатков в их деятельности по управлению и эксплуатации жилищного фонда, например, протекционизм в отношении бывших государственных предприятий, нежелание оказывать поддержку новым коммерческим структурам. Так же это ведет к появлению диспропорций в развитии жилищно-коммунального комплекса.

На основе вышесказанного можно отметить, что одной из основных задач настоящего периода состоит в том, чтобы перейти к развитому рынку предоставления услуг в сфере управления жилищным фондом, то есть перейти от наличия одного к множеству продавцов, действующих независимо друг от друга, что, в свою очередь, обеспечит возможность широкого выбора для потребителей. Таким образом, для успешного проведения реформы жилищно-коммунального комплекса городского хозяйства в Юго-Восточном административном округе г. Москвы необходимо в первую очередь решить следующие проблемы:

• государственная монополия на предоставление услуг жилищно-коммунального характера как в сфере обслуживания, так и в сфере управления;

• нечеткое разграничение функций управления на различных его уровнях;

• инертность в работе отраслевых предприятий, состоящих в договорных отношениях со службами заказчика, в следствие их двойственной подчиненности (муниципалитет и вышестоящие организации);

• отсутствие правовой базы для проведения благоустроигельных работ на части территорий города (в частности территории «Мослесопарка»), а так же для предоставления службам заказчика возможности в полной мере самостоятельно распоряжаться имеющимися средствами;

• устаревание, а в некоторой части и отсутствие нормативной базы по проведению благоустроигельных и ремонгно-эксплуатационных работ;

• финансовые проблемы, связанные со сносом и реконструкцией ветхого, а так же с ремонтом и эксплуатацией остального жилого фонда (недостаточность

бюджетных средств; несоответствующее реальному уровню благосостояния повышение % в стоимости коммунальных услуг, оплачиваемого за счет населения, и, как следствие, неплатежи);

• проблемы недофинансирования жилищно-коммунального комплекса (кредиторская задолженность, сложность системы взаимозачетов и др.).

Для проведения эксперимента нами был разработан организационно-экономический механизм формирования системы управления жилищным фондом на рыночной основе.

Процесс формирования указанной системы состоит из следующих этапов:

Этап 1. Внедрение системы управления жилищным фондом частными компаниями на конкурсной основе.

1. 1 Проведение открытого конкурса на получение права управления жилищным фондом.

2.1.2 Подготовка документов на реорганизацию государственного предприятия дирекции единого заказчика.

1.3 Заключение договора на управление жилищным фондом с победителем конкурса.

1.4 Письменное уведомление победителя о дате начача выполнения работ по договору.

Этап 2. Формирование системы регулирования и контроля деятельности по управлению жилищным фондом частной компанией.

2.1 Разработка системы мероприятий по осуществлению контроля за деятельностью управляющей компании.

2.2 Разработка системы финансовых инструментов регулирования деятельности управляющей компании.

На основе полученного опыта в ходе взаимодействия с частными компаниями в данной сфере в ЮВАО были определены три основных критерия, с помощью которых в настоящий момент в округе осуществляется отбор наиболее надежных и эффективно работающих производителей услуг:

1. Цена услуг (на сколько ниже государственной). Как правило

предприятия-конкурсанты предлагают снижение цены от стандартной (нормативной) в пределах от 3% до 10%.

2. Наличие лицензии и стаж работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. Качество обслуживания населения. В договоре предусмотрен пункт, позволяющий Дирекции единого заказчика расторгнуть его в случае неудовлетворенности жильцов качеством работы.

Таким образом, на конец 1997 г. в ЮВАО разработана и внедрена в деятельность следующая схема взаимодействия организаций, выполняющих функции собственника, заказчика и подрядчика. (Рис. 1)

Рис. 1. Схема взаимодействия субъектов прав собственника, управления и обслуживания муниципального жилищного фонда

Взаимодействие между частями данной системы осуществляется следующим образом:

• собственник (соответствующее подразделение муниципалитета) заключает со специально созданной на первом этапе реформы службой заказчика договор на управление с передачей хозяйственного ведения или оперативного управления или без передачи этих прав, оставляя за собой право контролировать ее деятельность;

• в свою очередь, служба заказчика заключает договоры на обслуживание с выбранными на конкурсной основе ремонгао-эксплуатационными организациями, коммунальными предприятиями, а также с нанимателями и арендаторами жилого фонда.

• в службе заказчика аккумулируются все финансовые средства, которые складываются из средств, поступающих от населения и бюджетных дотаций. Служба заказчика расплачивается с организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуга, в соответствии с реально предоставленными качественными параметрами, которые отражают потребительские свойства услуг.

Для проведения данных работ был разработана система мероприятий по повышению сохранности жилищного фонда.

1. Организация и проведение семинаров по обучению субпрефектов, заместителей субпрефектов по жилищно-коммунальному хозяйству и начальников ДЕЗов проведению мероприятий по устройству контролируемого входа в подъезды жилых зданий с привлечением к ним жителей.

2. Активное донесение полезной информации по установке охранных систем в подъездах жилых зданий до их жителей:

• проведение для жителей и организаций округа выставки современных охранных систем с участием фирм, специализирующихся на их установке и обслуживании;

• проведение рекламной компании с помощью средств массовой информации (кабельного телевидения, местных газет), объявлений и

' информационных листовок.

3. Организация собрания жильцов. Собрание проводится в целях:

• обсуждения общей стоимости установки и абонентного обслуживания охранной системы;

• подсчета процента голосов, которым принимается решение о функционировании запирающих устройств или домофонов за счет средств населения (рекомендуется считать данное решение принятым при 80% - «за» - от общего числа квартиросъемщиков и собственников квартир);

• определения порядка распределения штаты между жильцами (по количеству проживающих или с каждой квартиры) в случае положительного решенш о функционировании запирающих устройств или домофонов;

• информирования жильцов о том, что ведение расчетов за запирающие устройства или домофоны будет производиться ДЕЗ (управляющей компанией), например путем включения в квартирную плату.

4. Заключение договора с подрядной организацией на выполнение работ по уставовке и обслуживанию запирающих устройств или домофонов.

5.Установка охранной системы. Осуществляется после заключения договора подрядной организацией, выбранной на конкурсной основе.

6. Организация контроля за работой запирающих устройств или домофонов.

Повышение эффективности функционирования жилищной сферы требует введенш новых форм организации управления жилищным фондом. Одной из таких форм является внедрение системы управления жилищным фондом частньши компаниями, отобранными в результате конкурса, вместо государственных.

Процесс перестройки управления жилищным хозяйством города в рыночных условиях, как и сам процесс развития конкурентной среды, требует значительного времени. Для определения полного эффекта от внедрения в управление жилым фондов рыночных элементов необходимо провести законченный эксперимент хотя бы в одном муниципальном районе

Можно предположить, что экономия будет достигнута за счет увеличения мобильности использования средств, применения новых технологий и материалов, внедрения мероприятий по улучшению сохранности жилого фонда и т.п.

Социальная эффективность обусловливается такими параметрами, как: улучшение условий проживания и отдыха населения, уменьшение преступности и т.д. Социальный эффект может быть определен путем социологического опроса населения до и после проведения мероприятий. Кроме того показателями положительного или отрицательного социального эффекта могут бьггь такие параметры, как

• динамика числа жалоб жильцов;

• скорость реагирования ремонтных служб на поступление сигналов;

• динамика числа обращений жильцов в управляющую жилым фондом компанию (так называемый коэффициент отчуждения - соотношение доли жильцов, которые имеют повод для обращения, но не делают этого, так как это все равно имело бы смысла, к общему числу жильцов).

В связи с невозможностью определения значения эффективности внедрения рыночных элементов в систему управления жилищным фондом в работе будет представлен перечень различий в функционировании ГП ДЕЗ и частной управляющей компании, доказывающих очевидность эффекта от внедрения системы управления жилищным фондом частными компаниями, отобранными в результате конкурса.

Основными преимуществами частных управляющих компаний являются: материальная заинтересованность вместо административно-командного подчинения, свободное (в пределах выделенного лимита) распоряжение финансовыми ресурсами, наличие "гарантийного обеспечения", которое страхует собственника жилищного фонда от возможного ущерба, который может принести управляющая компания в результате невыполнения договорных обязательств.

Выше перечисленные преимущества приводят к приближению

достижения основных целей намеченных концепцией жилищно-коммунальной реформы: снижение себестоимости и повышение качества услуг, оказываемых жилищно-коммунальными службами, что и определяет социальный эффект от проведения данных мероприятий.

Что касается другой части рыночного эксперимента - привлечение частных компаний к обслуживанию жилого фонда и прилетающих к нему территорий на договорной основе, - то в данном случае экономический эффект ярко выражен: при исполнении бюджетного финансирования на нужды жилищно-коммунального хозяйства Юго-Восточного административного округа уже за 1996 год в объеме 596618 млн. неденоминированных руб. экономия составила 29831 млн. неденоминированных руб. Эффект получен в основном за счет упрощения механизма взаимодействия субъектов прав собственности, управления и обслуживания, что в свою очередь позволило снизить расходы на управление; за счет повышения заинтересованности обслуживающих организаций в улучшении качества оказываемых услуг, как следствие этого уменьшение затрат на повторные ремонты, исправления недоделок и т.п. Социальный эффект отразился в чистоте и благоустроенности улиц и дворов округа и т.п.

Социальная эффективность внедрения мероприятий по повышению сохранности жилого фонда заключается в следующем:

• за счет внедрения охранных систем уменьшится количество разбойных нападений в подъездах, количество квартирных краж, что повлечет за собой моральное спокойствие жителей,

• уменьшится количество случаев вандализма по отношению к инженерному оборудованию, стенам, дверям, окнам и так далее, следовательно улучшится качество содержания жилищного фонда и условия проживания.

Особенно актуально это в домах, которые расположены рядом с метро или местах большого скопления народа.

Метод расчета экономической эффективности реформирования системы управления и обслуживания жилищного фонда состоит из следующих этапов: 1. Расчет экономического эффекта от привлечения частных компаний к

обслуживанию жилого фонда и прилегающих к нему территорий на конкурсной основе (Эк*«.):

Эк»«. = Э1 + Э2 + Эз + Э4, (1)

где:

Э1 - экономия от снижения расходов на управление, руб.; Эа - экономия от снижения цен на услуги, предоставляемых частными компаниями:

Э2=2(Цу-Цу) (2)

где:

Ц,и Цу - цена на услугу государственного обслуживающего предприятия и частной компании, прошедшей конкурс, соответственно, руб.;

л, - число услуг данного вида, оказанных частной компанией в течение года, ед.;

33 - экономия от внедрения новых технологий и материалов:

Э3 = Э1 + Э>1, (3)

где Эг - экономия за счет снижения времени обслуживания:

Эт=1«Ту-Т/) *Т>,*пД (4)

где:

Тг и Ту ■ время оказания одной услуга до и после внедрения новой технологии, соответственно, ч;

Тр, - средняя часовая тарифная ставка одного рабочего обслуживающей компании, руб.;

Э„ - экономия за счет снижения материалоемкости:

э^ка+зЛ'пу), (5)

где:

Зм и 3« - затраты материалов на оказание одной услуги до и после внедрения новой технологии, соответственно, руб.;

34 - экономия от повышения качества оказываемых услуг

Э4=1((Зу-3>.')*(ВлУ-Впу')), (6)

где:

3, н Зу' - затраты на оказание одной услуги у государственного обслуживающего предприятия и частной компании, соответственно, руб.;

В„ у и В0 у - число повторных вызовов у государственного обслуживающего предприятия и частной компании в течение года, соответственно;

2. Расчет экономии от внедрения мероприятий по повышению сохранности жилого фонда:

Эетр — Эгд Эглп, (7)

где:

ЭЮр. - годовая экономия от внедрения охранных систем, руб.; Эш - годовая экономия на эксплуатации и ремонте подъезда (1-й, 2-й этажи), руб.;

Эгш - годовая экономия на эксплуатации и ремонте лестничных площадок, руб.; Эга = (С„-Дп)«М'ПНг, (8)

где:

С„ и Д, - соответственно существующая и достигаемая величина расхода средств за квартал на эксплуатацию и ремонт одного подъезда, руб.; М'0 - количество подъездов в территориальной единице, ед.; ^ - количество кварталов в году (4);

Э,т = (Сот-Д1П) * м'га*4, (9)

где:

Сш и Д д - соответственно существующая и достигаемая величина расхода средств за квартал на эксплуатацию и ремонт одной лестничной площадки, руб.; М'пд - количество лестничных площадок в территориальной единице, ед.;

3. Расчет экономической эффективности (Эф )от внедрения мероприятий по реформированию системы управления и обслуживания жилищного фонда.

Зцяк Эщр,

Эф =------, (10)

Зкгак ^мр.

Где;

Эк«* и 301р. - затраты на внедрение конкурсной системы отбора частных компаний для обслуживания жилого фонда и прилегающих территорий и на внедрение мероприятий по повышению сохранности жилого фонда, соответственно.

Основные положения диссертации отражены в следующих опубликованных работах соискателя:

1.Проблемы управления жилищно-коммунальным хозяйством в Юго-Восточном округе г. Москвы./Сб. научных трудов под ред. д.э.н., проф. Платоновой H.A., к.э.н., доц. Колгушкиной A.B. «Социальная сфера: проблемы развития в современных условиях» № 3, М., 1997(в соавторстве, автором - 0,3 п.л.)

2. Контракт как форма взаимодействия частных производителей и общественного сектора экономики на рынке жилищно-коммунальных услуг. /Сб. научных трудов под ред. д.э.н., проф. Платоновой H.A., к.э.н., доц. Колгушкиной AB. «Социальная сфера: проблемы развитая в современных условиях» № 4. М., 1998 - 0,3 п.л.

3.Место общественного сектора в смешанной экономике. /Сб. научных трудов под ред. д.э.н., проф. Платоновой H.A., кл.н., доц. Колгушкиной A.B. «Социальная сфера: проблемы развития в современных условиях» № 5, М., 1998 -0,4 п. л.