Регулирование развития регионального рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Регулирование развития регионального рынка жилья"

На правах рукописи

Бычкова Лариса Викторовна

РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 4 МАЙ 2007

Воронеж 2007

003063206

Работа выполнена в Курском государственном техническом университете

Научный руководитель

доктор экономических наук, доцент Вертакопа Юлия Владимировна

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Дорожкнп Владимир Романович кандидат экономических наук, доцент Белоусова Лариса Сергеевна

Ведущая организация

Курский государственный университет

Зашита состоится «30» мая 2007 года в п 7 часов в конференц-зале на заседании диссертационного совета ДМ 212 037 09 Воронежского государственного технического университета по адресу 394026, г Воронеж, Московский просп, 14

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного технического университета

Автореферат разослан «28» апреля 2007 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета -^¡[¡^ЛК11/-— МяснянкинаОВ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема обеспеченности жильем является одной из основных на современном этапе развития общества Это важнейшая социальная потребность и право людей, обеспечение которых не только создает условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делает человека социально и экономически независимым и активным Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовлетворяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе общественных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала Степень удовлетворенности данной потребности служит показателем уровня и качества жизни и в значительной мере формирует экономически активного индивидуума, его культурный, образовательный и профессиональный уровень Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социально-экономической ситуации в России

Социапьная значимость жилья как экономического блага определяет необходимость государственного регулирования рынка жилья экономических отношений в сфере производства и распределения объектов жилой недвижимости На общегосударственном уровне поставлена задача развития рынка доступного жилья, реализация которой объявлена национальным проектом Для этих целей на федеральном уровне принят пакет законов, обеспечивающий меры по повышению платежеспособности граждан, увеличению предложения жилья, активизации всех субъектов ипотечно-инвестиционных процессов в сфере жилья, формированию активных стратегий поведения населения на рынке жилья

Федеральная власть создает макроэкономические условия для развития доступного рынка жилья Однако в силу локального характера рынка жилья основные усилия по реализации национальных программ и проектов должны предприниматься на региональном уровне В связи с этим становится актуальным исследование особенностей и методических основ регулирования рынка жилья на региональном уровне региональных

На данный момент в науке накоплен опыт исследования вопросов формирования, развития и регулирования рынка жилья Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К Марксом, Ф Энгельсом, А Пигу, Г Беккером Основы жилищной политики разработаны В Ойкечом, Л Эрхардом Рыночный механизм функционировать! жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются Г Поляковским, Р Страйком Особенности функционирования рынка жилья в России проанализированы Б Д. Новиковым, И А Рахмаиом, Л Ю Руди Методологии анализа рынка жилья посвящены

работы Г М Стерника, Н А Ноздриной Механизму инвестирования рынка жилья уделяли внимания в своих исследованиях Е И Тарасевич, А Н Ассаул, В.В Иванов Вопросы исследования и регулирования региональных рынков рассматриваются в трудах Дж М Кейнса, М Блауга, Р И. Шнипера, А С Новоселова, А Г Гранберга, Э.Н Кузьбожева Регулированию развития рынка жилья посвящены работы О Э Бессоновой, В А Горемыкина, Н Н Рогожиной, Е В Орешкович

Регулирование рынка жилья направлено на активизацию населения, вовлечение его наряду с производителями жилья в ипотечно-инвестиционные процессы Закономерности потребительского поведения и их социальные предпосылки рассмотрены в трудах Г С Беккера, Дж Коулмана, И В Алешиной, Т И Заславской, Р В Рыбкиной, В В Радаева Исследованием моделей поведения потребителей и их предпочтений на рынке жилья занимались Т. С Абанкина, О В Кобяк, Г Н Соколова Ученые А В Ларионов, В С Усов использовали результаты исследования жилищных предпочтений и стратегий для разработки региональных программ развития и регулирования рынка жилья

Несмотря на значительный теоретико-методологический опыт, наблюдается недостаточная доработанность вопросов регулирования регионального рынка жилья, которым посвящено данное диссертационное исследование

Работа выполнена в соответствии с планом госбюджетных научно-исследовательских работ, проводимых Курским государственным техническим университетом Результаты отражены в отчете госбюджетной НИР кафедры «Экономика и менеджмент» КурскГТУ (тема «Совершенствование системы управления региональной социально-экономической системой», № государственной регистрации 01 20 0004220)

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка научно-методического подхода к регулированию рынка жилья на уровне субъекта Федерации и повышению эффективности его функционирования с учетом дифференциации потребностей и стратегий поведения различных социальных групп населения

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи

- определить сущность и содержание регионального рынка жилья, особенности его формирования,

- проанализировать состав участников рынка жилья и содержание экономических отношений между ними,

- исследовать социально-экономические основы формирования жилищных стратегий населения и факторы, влияющие на спрос на рынке жилья;

- рассмотреть методы исследования и регулирования рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;

- выявить основные тенденции развития регионального рынка жилья,

- выявить латентные факторы, определяющие поведение потребителей на рынке жилья,

- смоделировать основные жилищные стратегии населения и сформулировать рекомендации по регулированию регионального рынка жилья на основе управления спросом на жилье,

- сформировать направления совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является процесс развития регионального рынка жилья, предметом - экономические отношения, связанные с формированием и регулированием регионального рынка жилья между субъектами действующими на данном рынке

Область исследований соответствует паспорту специальности ВАК 08 00 05 - «Экономика и управление народным хозяйством региональная экономика» п 5.6 «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие», п 5 9 «Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем»

Теоретической и методологической основами диссертационного исследования служат теоретические положения и выводы фундаментальных и прикладных исследований, посвященных функционированию, развитию и регулированию локальных рынков В процессе исследования были использованы общие теории рынка, теоретические основы регулирования региональной экономки, теории потребительского поведения, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых, нормативно-правовые документы, ресурсы сети Интернет, материалы научно-практических конференций по проблемам регулирования развития региональных рынков

Информационной основой послужили статистические и аналитические материалы органов государственной статистики, сведения, опубликованные в научной отечественной и зарубежной литературе, периодической печати, результаты проведенного нами маркетингового исследования

Методологическую базу исследования составили общенаучные приемы познания анализ и синтез, диалектический метод изучения явлений в развитии и взаимосвязи, системный анализ процессов общественного развития, методы математической статистики, на их основе методы социально-экономического прогнозирования, структурно-функциональный анализ, кластерный анализ, методы экономического анализа - аналогии, группировки, сравнения, обобщения

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основана на представлении о том, что регулирование рынка жилья включает в себя процессы управления предложением и спросом на жилье Первичным является управление спросом, так как в настоящее время создание жилых объектов ориентируется на платежеспособный спрос Управление спросом на рынке жилья предполагает создание условий для самостоятельного решения жилищной проблемы основными слоями населения с учетом их исходных возможностей

На защиту выноси ген следующие основные положения диссертации

1 Трактовка понятия «региональный рынок жилья», под которым нами понимается совокупность объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателе!*;, посредников при операциях с жильем, государства, процессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления региональным рынком, механизмов, обеспечивающих функционирование рынка жилья субъекта Федерации

2 Систематизация современных тенденций регулирования рынка жилья, включающих административные и экономические инструменты управления на федеральном и региональном уровнях

3. Выявленные в ходе исследования социокультурные, психологические, региональные факторы формирования рынка жилья, влияющие на стратегии поведения, реализуемые участниками рынка

4 Кластеризация социальных групп населения и формирование дифференцированной модели поведения на рынке жилья, чго позволит повысить уровень социально-экономического развития региона

5 Механизм регулирования регионального рынка жилья, который позволяет активировать самостоятельность население в решении жилищной проблемы

Научная новизна исследования. Научная новизна состоит в разработке комплексного подхода к регулированию рынка жилья за счет управления спросом на основе выявления латентных целей субъектов инвестирования рассматриваемого регионального рынка

К основным положениям работы, характеризующим научную новизну, относятся следующие

1 Предложена аварская трактовка «регионального рынка жилья», уточняющая эту категорию с учетом региональной специфики, а именно как совокупности объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильем, государства, процессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления региональным рынком, механизмов, обеспечивающих функционирование рынка жилья субъекта Федерации.

2 Систематизированы современные тенденции государственного регулирования рынка жилья на уровне субъекта Федерации в плане расширения сферы деятельности органов регионального управления по стимулированию притока инвестиций и реализации национального проекта

3 Выявлены социальные предпосылки современных жилищных стратегий населения, позволяющие сформировать управляющие воздействия для регулирования спроса на рынке жилья;

4 Проведена группировка населения по степени активности на региональном рынке »илья с использованием кластерного анализа, что позволило сформировав стратегии поведения данных групп

5 Модифицирован механизм регулирования локального регионального рынка жилья, что позволяет учитывать модели поведения населения на рынке жилья при государственном регулировании состояния регионального рынка жилья

Практическая значимость работы Результаты диссертационного исследования могут использоваться в практической деятельности органов региональной власти при формировании и реализации региональной политики, стратегии и программы социально-экономического развития, при разработке региональных программ по реализации национального проекта «Доступное жилье», в работе профессиональных посредников (риэлторские фирмы, банки, строительные организации), работающих на рынке жилья

Результаты диссертационной работы используются в преподавании дисциплины «Оценка и управление недвижимым имуществом» студентам специальное ги 061100 (080507) «Менеджмент организации»

Апробация н реализация результатов исследования, основные теоретические и методические положения, полученные в ходе диссертационного исследования, докладывались автором и обсуждались на научных семинарах кафедры «Государственное и муниципальное управление» Курского государственного технического университета, научно-практических конференциях различного уровня, в тч на 1-ой Международной научно-практической конференции «Государственная служба состояние, проблемы и перспективы реформирования» (Курск, 2003), Ш-й Международной научно-практической конференции «Экономическое прогнозирование методы и модели» (Воронеж, 2007), IV-й Всероссийской молодежной научно-практической конференции «Антикризисное управление в России в современных условиях» (Москва, 2002), Российской научно-практической конференции с международным участием «Управление экономикой, методы, модели, технологии» (Уфа, 2002), Всероссийской научно-практической конференции «Управление иновационно-инвестиционной деятельностью стратегия, организация, эффективность» (Курск, 2007), Российской научно-практической конференции с международным участием «Управление экономикой методы, модели, технологии» (Уфа, 2003), XXXl-й вузовской научно-технической конференции студентов и аспирантов в области научных исследований (Курск, 2003)

Достоверность и обоснованность полученных в работе результатов и выводов подтверждается их использованием в практической деятельности Комитета жилищно-коммунального хозяйства Курской области

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных статей, в том числе 1 - в издании, рекомендованном ВАК РФ В работах, опубликованных в соавторстве и приведенных в конце автореферата, лично соискателю принадлежат [1] - описаны модели поведения потребителей на рынке жилья, [2] - определены основные характеристики жилищных

стратегий населения, [4] - проанализированы особенности применения методики исследования рынка жилья на региональном уровне, [8] -исследован механизм инвестирования рынка жилья

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 137 страницах машинописного текста и состоит из введения, трех основных глав, заключения, списка использованной литературы из 127 наименований, содержит 21 таблицу, 22 рисунка, 10 формул, 4 приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены цель и задачи работы, методы решения сформулированных задач, приведены основные результаты исследования, выносимые на защиту, определены их научная новизна и практическая значимость, приведены сведения об апробации и внедрении результатов работы

В первой главе «Современные тенденции функционирования регионального рынка жилья» рассматривается сущность рынка жилья, основные подходы к его определению, природа, структура, особенности функционирования Показано значение рынка жилья для местного сообщества Исследуются подходы к определению регионального рынка и на этой основе уточняется определение регионального рынка жилья Исследована структура рынка жилья и характеризующие его экономические отношения, особенности формирования рынка жилья в России

На основе анализа литературных источников было уточнено понятие «региональный рынок жилья» Ряд авторов дает определение рынка жилья через общее определение рынка, другие ученые определяют рынок жилья как сектор рынка недвижимости, основываясь на свойствах жилья как одного из вида недвижимости В силу природных свойств жилья как недвижимости подчеркивается локальный характер рынка жилья По нашему мнению, региональный рынок жилья представляет собой совокупность объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов, покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильем, государства, процессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления рынком, механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

На рынке жилья сформировались и активно действуют рыночные структуры, способствующие повышению его эффективности Субъектами рынка жилья являются покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица), продавцы жилья -собственники жилья, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие (рис 1)

Государство ставит своей целью непосредственное обеспечение жильем определенных категорий граждан и создание условий,

способствующих активизации действий населения по самостоятельному решению жилищной проблемы для основной массы населения Для решения этой задачи необходимо комплексное регулирование как предложения, так и спроса на рынке жилья Для разработки мер по активизации спроса на региональном рынке жилья следует учитывать особенности формирования и проявления потребительского поведения

Регулирование рынка жилья со стороны спроса должно учитывать особенности потребительского поведения, которые влияют на состояние спроса В работе проанализированы основные модели поведения потенциальных потребителей на рынке жилья, их социальные и экономические предпосылки и факторы влияния

Единый рынок жилья

Рис 1 Субъектная структура рынка жилья

По итогам проведенного анализа основных принципов организации и механизма функционирования жилищного рынка можно сделать следующие основные выводы Рынок жилья является сложной структурированной системой взаимосвязанных элементов подсистем (субрынков) Специфика функционирования рынка жилья определяется обращающимся на нем товаром (жилой недвижимостью), обладающим присущими ему особыми характеристиками Состояние жилищного рынка характеризуется значениями

его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции) Процессы, протекающие на данном рынке, во многом подчиняются действиям объективных экономических законов и закономерностей, которые проявляются в результате действия внутренних и внешних факторов Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъеьтор на рынке жилья Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров На основе анализа эмпирических данных и литературных источников была проведена классификация факторов среды влияющих на спрос и предложение на рынке жилья, и определены векторы влияния (табл 1)

Таблица 1

Анализ влияния факторов среды на конъюнктуру рынка /силья

Факггоры ннешнеи среды Предложение Спрос Примечание

1 Экономические

Уровень доходов населения + + В нгсгоящсе время -ф »ктор \ вешртеиня предложения на рынке готового жнльч

Изменение уровня доходов бизнеса

Доступность финансовых ресурсов + +

Ставки арендной платы +

Стоимость строите и.ства + + Увеличение спроса на рынге готового жилья и умеш шение на рынке повое гроек

2 Социальные

Численность населения - +

Половозрастная и семейная структура населения +

Образовательный уровень населения +

Уровень преступности + Неблагоприятная криминогенная обстановка снижает спрос на жилье на локальном рынке

Продолжение табл 1

Факторы внешней среды | Пред юление | Спрос Примечание

3 Административные

Уровень налогообтоження + + Уровень налоговых ставок на имущество физических лиц влияет на дифференциацию спроса по качеству и размеру жилья

Уровень земечыюго налога + +

Зональные ограничения +

Условия совершения сдеток + +

Условия получгния прав на застройку + -

4 Условия окружающей среды

Экологическая обстановка в регионе + 9 Четкой зависимости на локальном рынке нет

Уровень развития инфраструктуры + +

На развитие рынка жилья оказывают влияние социальные предпосылки, которые определяют результаты принятия решений основными участниками рынка и опосредованно проявляются в показателях, характеризующих коныонктуру рынка

Во второй главе «Методические основы регулирования рынка "жилья» рассмотрен комплекс методов регулирования регионального рынка жилья, включающий методы анализа и исследования рынка жилья, методы регулирующего воздействия со стороны государства, а также особенности применения регулирующих методов на федеральном и региональном уровнях.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как ценовая ситуация на рынке, конъюнктура спроса и предложения, активность рынка, объем операций на рынке (натуральный оборот рынка), емкость, денежный оборот рынка, ликвидность объектов, доступность объектов, состояние платежеспособного спроса, предпочтения потребителей на рынке, состояние инфраструктуры рынка, его субъектов, состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка, внешние условия функционирования рынка в регионе

Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты жилой недвижимости Немаловажным условием является также относительная дефицитность объектов жилой недвижимости Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести жилье Поскольку рынки жилья в большинстве своем несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цены, по которым происходит смена собственника Важную роль при совершении

сделки играют умение согласовывать условия сделки, количество и опыт участников сделки и т д

Для анализа стратегий поведения населения на рынке жилья предлагается группировка населения с использованием методики кластерного анализа, которая базируется на понятиях сходства объектов или сходства признаков В первом случае группируются события, объекты, совокупности, во втором - в однородные группы объединяются признаки Для оценки сходства используется показатель расстояния, который характеризует степень взаимной удаленности элементов Отправной точкой классификации послужили одноэлементные кластеры

Жилищный рынок, помимо обращения на нем жилищной недвижимости, связанных с нею работ и услуг, включает в себя направленную деятельность экономических субъектов, непосредственно обеспечивающих этот процесс обращения Каждый субъект действует на рынке исходя из собственных интересов и имеющихся возможностей, обусловленных внутренними и внешними факторами, поэтому жилищный рынок рассматривают так же, как объект регулирования Это регулирование может осуществляться как через внешнее воздействие, так и через управленческую деятельность самих экономических субъектов В связи с эти система экономических методов управления жилищным рынком имеет два уровня, внешний и внутренний

Уровень внешнего управления - государственный (федеральный, региональный, муниципальный) - макроуровень Внутренний уровень, или микроуровень, включает в себя субъектов экономической деятельности (предприятия, организации, население)

Государственное управление жилищным рынком обязано обеспечить сбалансированность частных и национальных интересов в жилищном секторе Управление объектом выражается в прямой или косвенной формах воздействия на основные параметры жилищного рынка, способствующих установлению желаемого равновесия

Прямое воздействие осуществляется через деятельность государственных органов различного уровня или когда государство само выступает в роли экономического субъекта - участника жилищного рынка Косвенная форма проявляется через межуровневые связи как результат применения экономических методов управления, влияющих на деятельность экономических субъектов в определенных направлениях Система управления рынком жилья должна опираться на использование обеих форм воздействия

Государственное регулирование рынка жилья и участие государства в процессе его формирования осуществляются с помощью инструментов прямого и косвенного регулирования К прямому регулированию относятся законодательно-нормативная база, прямые государственные

капиталовложения, управление рынком через госсобственность В настоящее время нормативно-правовая база рынка жилья практически сформирована и включает. гражданский, жилищный, земельный кодексы РФ, приватизационное законодательство, налоговое законодательство, банковское

и финансовое законодательство, постановления правительства «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования», «Об ипотечных ценных бумагах»; законодательство о риэлтерской, страховой и оценочной деятельности; нормативные документы, бюджетное финансирование жилищного строительства, регламентирование строительства

Прямые государственные капиталовложения на жилищном рынке могут быть представлены целевыми бюджетными средства на разработку жилищной политики и программ жилищного финансирования, государственным заказом на НИОКР в сфере жилищного строительства и финансирования жилищного рынка, капитализацией бюджетных средств на создание государственного жилищного фонда

Управление рынком через госсобственность предполагает, создание институтов рынка финансирования жилищного строительства, выкуп ценных бумаг с целью обеспечения процесса рефинансирования на рынке жилья, создание ведомственных структур на рынке жилищного строительства, содержание административных жилищных организаций (ЖКХ, государственные инвестиционные и строительные фонды)

Политика государственного планирования на рынке жилья относится к инструментам косвенного регулирования и заключается в разработке программ, стратегических планов и концепций развития жилищного хозяйства и строительной отрасли К ним относятся Федеральная целевая программа развития жилищного рынка «Жилище», Федеральная концепция развития ипотечного жилищного кредитования в России, концепция реформирования жилищно-коммунального комплекса, национальный проект «Доступное жилье» Индикативное государственное регулирование рынка жилья осуществляется с помощью политики государственного планирования и прогнозирования, разработки программ, стратегических планов и концепций развития жилищного хозяйства и строительной отрасли, создания системы налоговых льгот отдельным участникам жилищного рынка, политики ценообразования, системы государственной поддержки субъектов жилищного рынка, денежно-кредитной и финансовой политики

Рынок жилья носит локальный характер, поэтому важность приобретают изучение и управление им на региональном уровне На этом уровне количество форм, методов, функций в области управления рынком жилья больше, чем на федеральном Важными функциями являются

- развитие отношений на рынке жилья,

- создание условий для привлечения капитала в жилье,

- стимулирование деловой активности в строительстве,

- регистрация прав на жилье,

- приватизация жилья,

- распределение региональных ресурсов и земли для целей жилищного

- строительства,

- определение регионального заказа на жилье

В настоящее время опыт финансирования строительства жилья в регионах РФ насчитывает множество моделей, среди которых можно

выделить долевое строительство, продажу в рассрочку, представление предприятиями займов и ссуд на приобретение жилья своим сотрудникам, жилищные сертификаты, региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов Практика показывает необходимость разработки комплексных моделей финансирования жилищного строительства для повышения его доступности На сегодняшний день актуален вопрос о формировании региональной жилищной политики

В третьей главе «Регулирование рынка жилья Курской области» выявлены основные тенденции развития регионального рынка жилья, исследованы латентные факторы, влияющие на спрос на жилье, смоделировано поведение потребителей на региональном рынке жилья, представлен механизм регулирования регионального рынка жилья на основе управления спросом

Анализ конъюнктуры рынка жилья был проведен по трем направлениям анализ спроса, предложения и ценовой ситуации Мы выбрали моделирование потребительского поведения на рынке жилья Основным направлением исследования стал анализ изменения спроса

Поведение населения на рынке жилья характеризуется широким спектром моделей Для их выявления был проведен опрос жителей г Курска и Курской области Объем и структура выборочной совокупности определялись на основе статистических методов с проверкой на репрезентативность

Анализ результатов опроса позволил выделить три группы респондентов, поведение которых на рынке жилья имеет отличия с высоким уровнем доходов, со средним уровнем доходов, низким уровнем доходов Основаниями для этой группировки выступили показатели расходы семьи, среднедушевой доход, субъективная оценка благосостояния Главным являлся критерий «расходы», в частности, признак «приобретение» По результатам анализа определены основные различия данных групп по социально-экономическим показателям половозрастные характеристики, социальный статус, жилищные условия, степень удовлетворенности жилищными условиями, наличие очередников на получение жилья в каждой группе, принятие решений по операциям на рынке жилья

Для анализа потребительского поведения на рынке был применен кластерный анализ, с помощью которого были выделены основные группы потребителей по степени активности на рынке жилья В основу анализа были положены следующие критерии способ оплаты, способ приобретения, приобретаемый вид жилья Экспериментальным путем было установлено, что оптимальное количество выделенных кластеров равняется четырем Описание выделенных кластеров представлено в таблице 2

Таблица 2

Характеристика социальных групп населения по степени

активности на рынки жилья____

Признаки Кластеры

шоерактивные активные малоактивные пассивные

Способ оплаты Высокио выплаты, но приобретенне жилья и течении 1-3 лес Выплаты в течение 3-5 лег, но стоимость выше Выпла™ в течение 3-5 лет, но СТОИМОСТЬ выше Длительный срок предварительных выплат, но меньшая стоимость жилья

Способ приобретения 1 Ьанируете приобрести жилье та свой счет Продать имеющееся жилье и купить чошс Являетесь очередником на получение му нищи ишьно го ЖИЛЬЯ Сохранить в собственности имеющееся жилье

Вид жилья Квартира в доме повышенной комфортности Квартира улучшенной планироекк стандартной застройки Малогабаритная квартира Нет возможности улучшить жилищные условия

Ос ноной для кластерного анализа послужили результаты проведенного нами маркетингового исследования. Распределение респондентов по кластером представлено на рисунке 2.

М&лоякгшизые

33%

I Ьссинлы^ 23%

Рис. 2. Распределение респондентов по кластерам

Исследования показали, что активность респондентов зависит от пола и возраста. Наиболее активными являются мужчины. В первом кластере их доля составила 93%, во втором - 60%; в третьем и четвертом кластере преобладают женщины - 67% и 73% соответственно. Менее активными являлись люди в возрасте от 51 и более лет. В других возрастных группах возраст, согласно данным опроса, на активность поведения влияние не оказал.

Гннерактньныс 14%

Акчноныс 30%

В ходе исследования подтвердилась гипотеза, что на жилищное поведение влияет семейное положение. Первые два кластера составили семейные люди, которые проявили большую активность, чем несемейные Отличие первого кластера от второго состоит в том, что гиперактивность проявляли еще люди разведенные, видимо, в поисках вариантов разъезда, в то время как во втором кластере большую активность проявляли холостые. В третьем и четвертом кластере примерно одинаковое соотношение семейных и холостых людей

Анализ кластеров проводился также по показателю продолжительности проживания в данном регионе Согласно результатам анализа активность на рынке жилья увеличивалась по мере проживания на одном месте. Рубежом является 10-летний срок проживания

Исследуя зависимость активности респондентов от условий проживания, было выявлено, что она является результатом действия двух сил степени комфортности проживания и объемом собственности, имеющимся у респондентов

Распределение респондентов с разным уровнем дохода по кластерам показало, что в исследуемой совокупности наибольшую активность проявили респонденты со средним уровнем дохода Также необходимо отметить, что низкий уровень дохода перестает быть сопряженным с пассивностью населения на рынке жилья

Управление рыночными процессами в жилищной сфере требует создания региональной системы управления с четким распределением функций Иа рисунке 3 представлен проект такой системы с учетом имеющейся в области инфраструктуры и квалифицированных кадров для принятия решений

Целью системы регулирования является сокращение диспропорций на региональном рынке жилья, управление его отдельными параметрами

Создание рынка доступного жилья в Курской области - один из приоритетов социально-экономической политики на ближайшую стратегическую перспективу В работе выделено пять основные проблемы, связанные с диспропорцией между потребностью населения в жилье и возможностями приобретения жилья

- отсутствие системы долгосрочного жилищного кредитования,

- высокие темпы инфляции,

- высокая процентная ставка по ипотечному кредиту,

- недостаточные объемы жилищного строительства,

- слабый платежеспособный спрос населения,

- низкое качество жилищно-коммунальных услуг,

- высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры

Управление юстиции по Курской области

Инвесторы

Юрид ичесяие лица Физические лица

С Арбитражный

У д Областной, районные

ы

предприниматели

Предприятия Физические лица

Л1

Инфраструктура рынка жилья Курской области

Нотариусы

Девел оперы

Страховые компании

Риэтгоры

Банки

Независимые оценщики

Управляющие недвижимостью

Рис 3 Система регулирования рынка жилья в Курской области

Данная система регулирования реализует ряд целевых функций, позволяющих решить данные проблемы с учетом предпочтений и

возможностей населения (табл 3)

Таблица 3

_Функции субъектов регулирования рынка жилья Курской области_

Участники регионального рынка жилья Краткая характеристика функций участников регионального рынка жилья

Департамент архитектуры и градостроитечьства Курской области Департамент контролирует деятельность органов архитектуры и градостроительства по округам, Жилищной комиссии и Управления Ростехнадзора по Курской обт , выполняя воспроизводственную функцию на рынке

Департамент ЖКХ Курской области Выполняет управление эксплуатацией лиой недвижимостью

Жилищная комиссия Курской области Ведет учет распредетения житья насетению на льготных условиях, занимается через представительства продажей государственной собствешюсти

Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Курской области Старое название филиала - Бюро технической инвентаризации Занимается инвентаризацией недвижимости

Управление федеральной регистрационной службы по Курской области Организационно-управленческая деятельность (например, гос регистрация актов i ражданского состояния)

Земельная кадастровая палата по Курской области Ведет учет и занимается контролем распределения территории под жилые застройки

Управление юстиции по Курской области Осуществляет государственную по ютику в пределах своей компетенции, занимается защитой прав и свобод человека

Суды, арбитражный, областной и районные Контролируют правовую сторону управления жилой недвижимостью, занимаются рассмотрением и разрешением гражданских споров

Предприниматели Получают доход

Инвесторы Инвестируют в данный сектор рынка недвижимости денежные средства

Налоговые органы Контролируют экономическую «чистоту» регионального рынка недвижимости и получают фискальные поступления

Инфраструктура рынка недвижимости Курской области Контролирует бесперебойную работу рынка, занимается стимулированием спроса на рынке жилья

В работе были рассмотрены федеральные и региональные проекты и программы, направленные на формирование и развитие рынка жилья в регионе

Региональная жилищная политика в Курской области заключается в управлении реализацией местных целевых программ «Жилище» на 2004-2010 годы и «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области на 2005-2011 годы», а также оперативном управлении реализацией приоритетного национального проекта «Доступное н комфортное жилье -гражданам России»

Спустя год после объявления проекта «Доступное жилье» национальным и приоритетным думский комитет по строительству и промышленности подвел итоги реализации проекта В 2006 году было построено менее половины запланированного количества жилья, по сравнению с прошлым годом эта цифра выше на 12% Главные причины срыва плана строительства нехватка денег на создание инженерной инфраструктуры земельных участков и административные барьеры, монополизация жилищного рынка в отдельных регионах. Подготовка земельных участков к строительству, обеспечение их инженерной инфраструктурой являются наиболее затратными вложениями для застройщика Его расходы затем включены в цену за квадратный метр, в результате чего стоимость жилья существенно превышает себестоимость его строительства Другим препятствием для успешной реализации проекта являются высокие административные барьеры Чиновники вовремя не ставят участки на кадастровый учет, не выдают разрешения на строительство Предложено внести поправки в законы, лишающие возможности чиновников устанавливать собственный регламент действий

Цель программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области» на 2005-2011 годы - создание на территории Курской области системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающей доступность жилья для граждан

За 2005 год исполнитель программы ОАО «Курское областное ипотечное агентство» выдало 320 ипотечных займов на сумму 137 млн рублей, в то время как программой заложено 160 кредитов на сумму 66 млн руб Свыше 60 млн руб инвестировано в строительство жилья Путем рефинансирования закладных в область привлечено почти 96 млн руб В 2006 г началось осуществление программы предыпотечных займов на участие в долевом строительстве, выдано 35 кредитов на сумму 21 млн руб.

По нашему мнению, основанному на исследованиях платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности в новом жилье, Администрации Курской области необходимо осуществлять следующие мероприятия

- разработку новых принципов жилищной политики в Курской области;

- заключение комплексных договоров с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями,

- привлечение инвестиций в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.

Основной целью областной целевой программы «Жилище» на 2004 — 2010 годы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих

доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем

В Курской области для реализации данной программы разработана областная программа «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Курской области» на 2003 - 2010 годы и ряд подпрограмм Ожидаемые конечные результаты реализации этой программы -это доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры, размером 54 кв м, будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года, обеспечение жильем за счет бюджетных средств 394 семей граждан, относящихся к категориям, имеющим право на получение муниципального жилья, создание условий для улучшения демографической ситуации в области и другие Следует отметить, что на пути реализации данной программы встают такие проблемы, как высокие темпы инфляции, высокая процентная ставка по ипотечному кредиту, недостаточные объемы жилищного строительства, слабый платежеспособный спрос населения, низкое качество жилищно-коммунальных услуг, высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры Решение этих проблем также становится частью задач регулирования рынка жилья на региональном уровне

В ходе исследования были выявлены основные и скрытые социальные факторы, влияющие на спрос. Разработаны рекомендации по регулированию рынка жилья на основе управления спросом со стороны населения на жилье

Выявление тенденций развития регионального рынка жилья и основных мотивов и предпочтений населения в решении жилищной проблемы позволило разработать программу регулируемого развития рынка жилья в Курской области В частности, кластерный анализ позволил выявить основные группы населения по степени активности на рынке жилья и их характеристики, что использовано для разработки комплексной программы финансирования рынка жилья

Результаты исследования могут быть использованы в схемах жилищного инвестирования в городе Курске и Курской области, при формировании региональной ипотечной системы, в ценообразовании застройщиков, при выработке мер по социальной защите населения города Курска и повышению доступности жилья в регионе.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

1. Уточнено понятие регионального рынка жилья, под которым нами понимается совокупность объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильем и государства, процессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления рынком, механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

2 Систематизированы современные тенденции регулирования рынка жилья, включающие административные и индикативные инструменты управления с подразделением на федеральный и региональный уровень

3 Выявлены социокультурные, психологические, региональные факторы формирования рынка жилья, действие которых опосредованно проявляется в реализуемых участниками рынка стратегиях поведения

4 Сформированы стратегии поведения выделенных групп населения с использованием кластерного анализа по критерию активности на региональном рынке жилья

5 Модифицирован механизм регулирования локального регионального рынка жилья, учитывающий жилищные модели поведения при государственном регулировании состояния регионального рынка жилья и направленный на активизацию населения в вопросах самостоятельного решения жипищной проблемы с учетом их предпочтений и возможностей

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

П\ бччкации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1 Бычкова Л В, Кравчук П Ф Анализ экономического поведения населения на рынке жилья // Известия ТулГУ Серия «Бизнес-процессы и бизнес-системы» Вып 4-Тула Изд-воТулГУ,2006- С 127-132

Статьи, опубликованные в сборниках научных трудов и материалах

конференций

2 Бычкова Л В , Кондратьева 3 А Формирование жилищных стратегий населения социокультурные предпосылки и социальные инновации // Проблемы развития инновационной деятельности в современных условиях сб науч тр /Курск гос техн ун-т - Курск, 2006 - С 130134

3 Бычкова Л В Прогнозирование развития регионального рынка жилья // Экономическое прогнозирование методы и модели матер III Междунар науч-практич конф , 5-6 апреля -Воронеж Изд-во ВГУ, 2007 Т 1- С 155-158

4 Бычкова JT В, Колчанова В В Особенности исследования регионального рынка жилья // Управление экономикой методы, модели, технологии материалы Рос науч -метод конф еренции с международным участием / Уфимск гос авиац техн ун-т - Уфа, 2002 -С 97-102

5 Бычкова JI В Состав и содержание методов государственного регулирования рынка жилья // Государственная и муниципальная служба состояние, проблемы и перспективы реформирования матер выступ участников 1-ой междунар науч-практич конф , проведенной Курским филиалом ОРАГС 21 февраля 2003 г - Курск МУП КГТ, 2003 г - С 259-262

6 Бычкова JI В Государственное регулирование рынка жилья на региональном уровне // Управление экономикой методы, модели, технологии материалы Рос науч -метод конф еренции с международным участием / Уфимск гос авиац техн ун-т - Уфа, 2003 - С 155-158

7 Бычкова JI В , Вертакова Ю В Компаративный анализ инвестиционного механизма рынка жилья Курской // Управление иновационно-инвестиционной деятельностью, стратегия, организация, эффективность сб тр Всерос науч -практич конф - Курск гос ун-т -Курск, 2007 -С 320-326

Подписано в печать Формат 60x84 1/16 Бумага офсетная

Уел печ л 1,0 Уч-издл 1,0 Тираж 100 экз Заказ £3 Курский государственный технический университет Издательско-полиграфический центр Курского государственного технического университета 305040, г Курск, ул 50 лет Октября, 94

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Бычкова, Лариса Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

1. СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Понятие и сущность регионального рынка жилья.

1.2. Субъекты рынка жилья и экономические отношения между ними.

1.3. Социальные предпосылки формирования спроса на региональном рынке жилья.

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ.

2.1. Методология анализа и исследования рынка недвижимости.

2.2. Методы регулирования рынка жилья.

2.3. Регулирование рынка жилья на федеральном и региональном уровне.

3. РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ КУРСКОЙ ОБЛАСТИ.

3.1 Основные тенденции развития регионального рынка жилья.

3.2. Выявление латентных факторов спроса на рынке жилья.

3.3. Совершенствование системы управление региональным рынком жилья

Диссертация: введение по экономике, на тему "Регулирование развития регионального рынка жилья"

Актуальность темы исследования. Проблема обеспеченности жильем является одной из основных на современном этапе развития общества. Это важнейшая социальная потребность и право людей, обеспечение которых не только создает условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делает человека социально и экономически независимым и активным. Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовлетворяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе общественных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала. Степень удовлетворенности данной потребности служит показателем уровня и качества жизни и в значительной мере формирует экономически активного индивидуума, его культурный, образовательный и профессиональный уровень. Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социально-экономической ситуации в России.

Социальная значимость жилья как экономического блага определяет необходимость государственного регулирования рынка жилья экономических отношений в сфере производства и распределения объектов жилой недвижимости. На общегосударственном уровне поставлена задача развития рынка доступного жилья, реализация которой объявлена национальным проектом. Для этих целей на федеральном уровне принят пакет законов, обеспечивающий меры по повышению платежеспособности граждан, увеличению предложения жилья, активизации всех субъектов ипотечно-инвестиционных процессов в сфере жилья, формированию активных стратегий поведения населения на рынке жилья.

Федеральная власть создает макроэкономические условия для развития доступного рынка жилья. Однако в силу локального характера рынка жилья основные усилия по реализации национальных программ и проектов должны предприниматься на региональном уровне. В связи с этим становится актуальным исследование особенностей и методических основ регулирования рынка жилья на региональном уровне.

На данный момент в науке накоплен опыт исследования вопросов формирования, развития и регулирования рынка жилья. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом,

Ф. Энгельсом, А. Пигу, Г. Беккером. Основы жилищной политики разработаны В. Ойкеном, J1. Эрхардом. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются Г. Поляковским, Р. Страйком. Особенности функционирования рынка жилья в России проанализированы Б.Д. Новиковым, И.А. Рахманом, Л.Ю. Руди. Методологии анализа рынка жилья посвящены работы Г.М. Стерника, Н.А. Ноздриной. Механизму инвестирования рынка жилья уделяли внимания в своих исследованиях Е.И. Тарасевич, А.Н. Ассаул, В.В. Иванов Вопросы исследования и регулирования региональных рынков рассматриваются в трудах Дж. М. Кейнса, М. Блауга, Р.И. Шнипера, А.С. Новоселова, А. Г. Гранберга, Э.Н. Кузьбожева. Регулированию развития рынка жилья посвящены работы О.Э. Бессоновой, В. А. Горемыкина, Н.Н. Рогожиной, Е.В. Орешкович.

Регулирование рынка жилья направлено на активизацию населения, вовлечение его наряду с производителями жилья в ипотечно-инвестиционные процессы. Закономерности потребительского поведения и их социальные предпосылки рассмотрены в трудах Г.С. Беккера, Дж. Коулмана, И.В. Алешиной, Т. И. Заславской, Р. В. Рыбкиной, В.В. Радаева. Исследованием моделей поведения потребителей и их предпочтений на рынке жилья занимались Т. С. Абанкина, О.В. Кобяк, Г.Н. Соколова. Ученые А.В. Ларионов, B.C. Усов использовали результаты исследования жилищных предпочтений и стратегий для разработки региональных программ развития и регулирования рынка жилья.

Несмотря на значительный теоретико-методологический опыт, наблюдается недостаточная доработанность вопросов регулирования регионального рынка жилья, которым посвящено данное диссертационное исследование.

Работа выполнена в соответствии с планом госбюджетных научно-исследовательских работ, проводимых Курским государственным техническим университетом. Результаты отражены в отчете госбюджетной НИР кафедры «Экономика и менеджмент» КурскГТУ (тема «Совершенствование системы управления региональной социально-экономической системой»; № государственной регистрации 01.20.0004220).

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка научно-методического подхода к регулированию рынка жилья на уровне субъекта Федерации и повышению эффективности его функционирования с учетом дифференциации потребностей и стратегий поведения различных социальных групп населения.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

- определить сущность и содержание регионального рынка жилья, особенности его формирования;

- проанализировать состав участников рынка жилья и содержание экономических отношений между ними;

- исследовать социально-экономические основы формирования жилищных стратегий населения и факторы, влияющие на спрос на рынке жилья;

- рассмотреть методы исследования и регулирования рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;

- выявить основные тенденции развития регионального рынка жилья;

- выявить латентные факторы, определяющие поведение потребителей на рынке жилья;

- смоделировать основные жилищные стратегии населения и сформулировать рекомендации по регулированию регионального рынка жилья на основе управления спросом на жилье;

- сформировать направления совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является процесс развития регионального рынка жилья, предметом

- экономические отношения, связанные с формированием и регулированием регионального рынка жилья между субъектами действующими на данном рынке.

Область исследований соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.05. - «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика»: п. 5.6. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие»; п. 5.9. «Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем».

Теоретической и методологической основами диссертационного исследования служат теоретические положения и выводы фундаментальных и прикладных исследований, посвященных функционированию, развитию и регулированию локальных рынков. В процессе исследования были использованы общие теории рынка, теоретические основы регулирования региональной экономки, теории потребительского поведения, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых, нормативно-правовые документы, ресурсы сети Интернет, материалы научно-практических конференций по проблемам регулирования развития региональных рынков.

Информационной основой послужили статистические и аналитические материалы органов государственной статистики, сведения, опубликованные в научной отечественной и зарубежной литературе, периодической печати, результаты проведенного нами маркетингового исследования.

Методологическую базу исследования составили общенаучные приемы познания: анализ и синтез, диалектический метод изучения явлений в развитии и взаимосвязи, системный анализ процессов общественного развития, методы математической статистики, на их основе методы социально-экономического прогнозирования, структурно-функциональный анализ, кластерный анализ, методы экономического анализа - аналогии, группировки, сравнения, обобщения.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основана на представлении о том, что регулирование рынка жилья включает в себя процессы управления предложением и спросом на жилье. Первичным является управление спросом, так как в настоящее время создание жилых объектов ориентируется на платежеспособный спрос. Управление спросом на рынке жилья предполагает создание условий для самостоятельного решения жилищной проблемы основными слоями населения с учетом их исходных возможностей.

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1. Трактовка понятия «региональный рынок жилья», под которым нами понимается совокупность объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильем; государства; процессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления региональным рынком; механизмов, обеспечивающих функционирование рынка жилья субъекта Федерации.

2. Систематизация современных тенденций регулирования рынка жилья, включающих административные и экономические инструменты управления на федеральном и региональном уровнях.

3. Выявленные в ходе исследования социокультурные, психологические, региональные факторы формирования рынка жилья, влияющие на стратегии поведения, реализуемые участниками рынка.

4. Кластеризация социальных групп населения и формирование дифференцированной модели поведения на рынке жилья, что позволит повысить уровень социально-экономического развития региона.

5. Механизм регулирования регионального рынка жилья, который позволяет активировать самостоятельность населения в решении жилищной проблемы.

Научная новизна исследования. Научная новизна состоит в разработке комплексного подхода к регулированию рынка жилья за счет управления спросом на основе выявления латентных целей субъектов инвестирования рассматриваемого регионального рынка.

К основным положениям работы, характеризующим научную новизну, относятся следующие:

1. Предложена авторская трактовка «регионального рынка жилья», уточняющая эту категорию с учетом региональной специфики, а именно как совокупности объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильем; государства; процессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления региональным рынком; механизмов, обеспечивающих функционирование рынка жилья субъекта Федерации.

2. Систематизированы современные тенденции государственного регулирования рынка жилья на уровне субъекта Федерации в плане расширения сферы деятельности органов регионального управления по стимулированию притока инвестиций и реализации национального проекта.

3. Выявлены социальные предпосылки современных жилищных стратегий населения, позволяющие сформировать управляющие воздействия для регулирования спроса на рынке жилья;

4. Проведена группировка населения по степени активности на региональном рынке жилья с использованием кластерного анализа, что позволило сформировать стратегии поведения данных групп.

5. Модифицирован механизм регулирования локального регионального рынка жилья, что позволяет учитывать модели поведения населения на рынке жилья при государственном регулировании состояния регионального рынка жилья.

Практическая значимость работы. Результаты диссертационного исследования могут использоваться в практической деятельности органов региональной власти при формировании и реализации региональной политики, стратегии и программы социально-экономического развития, при разработке региональных программ по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в работе профессиональных посредников (риэлторские фирмы, банки, строительные организации), работающих на рынке жилья.

Результаты диссертационной работы используются в преподавании дисциплины «Оценка и управление недвижимым имуществом» студентам специальности 061100 (080507) «Менеджмент организации».

Апробация и реализация результатов исследования: основные теоретические и методические положения, полученные в ходе диссертационного исследования, докладывались автором и обсуждались на научных семинарах кафедры «Государственное и муниципальное управление» Курского государственного технического университета, научно-практических конференциях различного уровня, в т.ч. на 1-ой Международной научно-практической конференции «Государственная служба: состояние, проблемы и перспективы реформирования» (Курск, 2003), III-й Международной научно-практической конференции «Экономическое прогнозирование: методы и модели» (Воронеж, 2007), IV-й Всероссийской молодежной научно-практической конференции «Антикризисное управление в России в современных условиях» (Москва, 2002); Российской научно-практической конференции с международным участием «Управление экономикой: методы, модели, технологии» (Уфа, 2002), Всероссийской научно-практической конференции «Управление иновационно-инвестиционной деятельностью: стратегия, организация, эффективность» (Курск,

2007), Российской научно-практической конференции с международным участием «Управление экономикой: методы, модели, технологии» (Уфа, 2003), XXXI-й вузовской научно-технической конференции студентов и аспирантов в области научных исследований (Курск, 2003).

Достоверность и обоснованность полученных в работе результатов и выводов подтверждается их использованием в практической деятельности Комитета жилищно-коммунального хозяйства Курской области.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных статей, в том числе 1 - в издании, рекомендованном ВАК РФ. В работах, опубликованных в соавторстве и приведенных в конце автореферата, лично соискателю принадлежат: [1] - описаны модели поведения потребителей на рынке жилья; [2] - определены основные характеристики жилищных стратегий населения; [4] -проанализированы особенности применения методики исследования рынка жилья на региональном уровне; [7] - исследован механизм инвестирования рынка жилья.

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 156 страницах машинописного текста и состоит из введения, трех основных глав, заключения, списка использованной литературы из 127 наименований; содержит 22 таблицу, 23 рисунка, 10 формул, 4 приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бычкова, Лариса Викторовна

Результаты исследования могут быть использованы в схемах жилищного инвестирования в городе Курске и Курской области; при формирование региональной ипотечной системы для ценообразования застройщиков; выработке мер по социальной защите населения города Курска и повышения доступности жилья в регионе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок жилья, носит локальный характер и может служить индикатором социально-экономического развития муниципального образования, поэтому освоении методологии прогнозирования рынка жилья, особенностей его анализа способствует решению задач формирования механизма управления рынком жилья и повышению доступности жилья для основных слоев населения.

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 млн кв. м (14 612,6 млрд. руб. в ценах 2003 г.). Таким образом, потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда, который сегодня равен 2,8 млрд. кв.м.

Анализ конъюнктуры рынка жилья проводится с использованием таких показателей как спрос, предложение и цена. Показатели спроса и предложения формируются на микроуровне (экономическими субъектами) с помощью методики анализа рынка недвижимости, предложенной РГР, на макроуровне (государство-регион) с помощью данных официальной статистики. Расчет показателей спроса по методике РГР, по мнению авторов самой методики, сложен, так как предполагает фиксирование заявок спроса на вторичном рынке риэлтерскими фирмами, либо по проведением крупномасштабных социологических исследования. На макроуровне также имеются сложности, так как конечные показатели спроса и удовлетворенности в статистике не собираются. Нами были найдены расчетные показатели, основанные на данных открытой статистики, предложенной М.И. Каменецким. Эти показатели можно использовать при прогнозировании спроса на рынке жилья на микро- и особенно на макроуровне.

Рынок жилой недвижимости разделяют на сегмент нового строительства (новостройки) и сегмент вторичного жилья. В настоящее время основные тенденции изменения ценовой конъюнктуры рынка вторичного жилья определяются конъюнктурой рынка новостроек. То есть дефицит рынка нового жилья может определить рост цен на рынке вторичного жилья, рост цен на 1 квадратный метр новостройки приводит, как правило, к увеличению стоимости жилья на вторичном рынке.

Основной вывод из анализа состояния и развития рыночных отношений в сфере недвижимости состоит в том, что за 10 лет в РФ достигнут значительный прогресс в процессе развития рынка жилья. Неплохие результаты достигнуты и Курской области. Это стало возможным в результате:

- развития инфраструктуры рынка жилья (риэлторские фирмы, финансово-строительные компании, независимые общества оценки, страховые компании, коммерческие банки, финансовые компании, ипотечные банки);

- внедрения новых нетрадиционных схем, облегчающих покупателям приобретение жилья (субсидии, рассрочка, жилищные сертификаты и другие);

- осуществления поддержки властными структурами деятельности финансово-строительных компаний;

- обеспечения гарантий реальных прав собственников жилья.

Проведенный анализ выявил характерные особенности секторов рынка жилья, возможности их расширения и прогнозирования, а также создания рыночной среды, необходимой для удовлетворения жилищных потребностей населения.

Развитый региональный рынок жилья характеризуется:

- отлаженной и разветвленной системой рыночной инфраструктуры, включающей инвестиционные компании, ипотечные банки, страховые компании, общества независимой оценки недвижимости, риэлторские структуры и другие элементы;

- механизмом, включающим взаимодействие его составных элементов спроса, предложения и формирования цены;

- устойчивым превышением на рынке предложения над спросом, т.е. наличием «рынка покупателя»;

- наличием на рынке конкуренции, под которой подразумевается конкуренция между продавцами за покупателя;

- свободой взаимного выбора покупателей и продавцов.

Сопоставление регионального рынка жилья с указанными выше параметрами развитого рынка уже сегодня имеет характеристики, свидетельствующие о сближении с «рыночными стандартами».

В то же время на рынке жилья Курска и Курской области (как на первичном, так и на вторичном) в настоящий момент возникла ситуация, характеризуемая определенными трудностями при реализации жилья. Причины этой ситуации носят объективный характер и связаны с:

- высокими ценами на недвижимость;

- ростом конкуренции на региональном рынке жилья;

- увеличением соотношения предложения над спросом в несколько раз;

- возможностью приобретения жилья сейчас только для высокодоходных слоев населения региона.

Нормальному функционированию рыночного механизма соответствуют стабильные финансовая, денежная и валютная система страны. Их неустойчивость вызывает «возмущающие» процессы в рыночной деятельности, искажает их, приводя к негативным последствиям.

Учитывая вышеизложенное, необходимо совершенствовать способы финансирования жилищного строительства, с целью вовлечения в процесс приобретения жилья слоями населения со средним уровнем доходов.

Стратегия формирования полноценного рынка жилья должна включать, на наш взгляд, следующие компоненты:

- анализ рынка и прогнозирование его развития;

- совершенствование законодательной базы;

- реализацию эффективного налогообложения;

- стимулирование развития инфраструктуры рынка жилья;

- систему инвестиционного регулирования для активизации строительства и содействия притоку финансовых ресурсов;

- внедрение прогрессивной (доступной) системы жилищного кредитования, в том числе ипотечного;

- планирование путей привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства;

В условиях рыночной экономики также целесообразно:

- в связи с активизацией рынка аренды частного жилья ввести регистрацию прав арендатора на владение и пользование;

- в связи с возможным (предельным) насыщением емкости рынка социального найма внедрить новую систему распределения городских квартир - коммерческую аренду муниципального жилья;

- осуществить пересмотр (уточнение) норм, правил и временных границ приватизации жилья, предоставляемого на условиях социально го найма, для предотвращения нарастающих процессов вымывания муниципального жилищного фонда из текущего оборота.

Вышеперечисленные меры стратегического характера направлены на создание экономического механизма, улучшающего ситуацию на рынке жилья, сделав его доступным по стоимости для разных слоев населения.

Одной из мер улучшения финансовой стороны регионального рынка жилья могут стать постройки элитных домов с набором уникальных услуг и, соответственно, помещений, размещаемых на разных этажах и рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома. Среди таких помещений могут быть: банкетный зал, бар, спортзал, оздоровительный центр, плавательный бассейн, сауна и тому подобные помещения и учреждения рассчитанные, как и жилой дом, на самый высокий уровень коммерческого обслуживания.

По нашему мнению, основанному на исследованиях платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности в новом жилье, Администрации Курской области необходимо осуществлять следующие мероприятия:

- разработку новых принципов жилищной политики в Курской области;

- заключение комплексных договоров с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями;

- привлечение инвестиций в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.

Так же для успешного функционирования как первичного так и вторичного рынка жилья необходимо улучшать и качество жилых зданий. Проблема обеспечения высокого качества жилой среды, конечно, весьма сложна и для того, чтобы определить приоритеты различных приемов, направленных на ее обеспечение, потребуется, наверное, новая концепция жилой среды, которая позволила бы повысить экологическую чистоту и безопасность жилища с помощью эффективных решений строительных проблем и грамотного подбора инженерного оборудования. Главным преимуществом таких жилых домов может являться экономия топлива при их эксплуатации в течение длительного периода. Тогда в целом экономическая эффективность строительства будет достигнута за счет снижения заболеваемости людей, что сократит затраты в сфере здравоохранения на оплату больничных листов и уменьшит ущерб от трудопотерь.

В ходе исследования также были выявлены основные и скрытые социальные факторы, влияющие на спрос. Разработаны рекомендации по регулированию рынка жилья на основе управления спросом со стороны населения на жилье.

Выявление тенденций развития регионального рынка жилья и основных мотивов и предпочтений населения в решении жилищной проблемы позволило разработать программу регулируемого развития рынка жилья в Курской области. В частности, кластерный анализ позволил выявить основные группы населения по степени активности на рынке жилья и их характеристики, что использовано для разработки комплексной программы финансирования рынка жилья.

Были получены следующие основные результаты исследования:

1. Уточнено понятие регионального рынка жилья, под которым нами понимается совокупность объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильем и государства; процессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления рынком; механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

2. Систематизированы современные тенденции регулирования рынка жилья, включающие административные и индикативные инструменты управления с подразделением на федеральный и региональный уровень.

3. Выявлены социокультурные, психологические, региональные факторы формирования рынка жилья, действие которых опосредованно проявляется в реализуемых участниками рынка стратегиях поведения.

4. Сформированы стратегии поведения выделенных групп населения с использованием кластерного анализа по критерию активности на региональном рынке жилья.

5. Модифицирован механизм регулирования локального регионального рынка жилья, учитывающий жилищные модели поведения при государственном регулировании состояния регионального рынка жилья и направленный на активизацию населения в вопросах самостоятельного решения жилищной проблемы с учетом их предпочтений и возможностей.