РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН И ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ В РОССИИ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН И ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ В РОССИИ"

На правах рукописи с

МАЛЫГИНА Элла Николаевна

Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве зарубежных стран и его совершенствование в России

Специальность: 08.00.14 - Мировая экономика

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2006

Диссертация выполнена на кафедре мирового сельского хозяйства и внешнеэкономических связей Российского государственного аграрного университета - Московской сельскохозяйственной академии имени К А Тимирязева

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

Ведущая организация

Защита состоится

кандидат экономических наук, доцент Шайкин Владимир Владимирович

доктор экономических наук, профессор Огнивцев Сергей Борисович

кандидат экономических наук, профессор Пошатаев Анатолий Васильевич

Всероссийский научно-исследоватечьский институт экономики сельского хозяйства РАСХН

//

2006 г. в / Ч ч:

часов на заседании

Диссертационного совета К 220.043.03 при РГАУ-МСХА имени К А Тимирязева (ул Верхняя аллея, 4а, учебный корпус №1, ауд 62)

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу. 127550, Москва, ул. Тимирязевская, 49, Ученый совет.

С диссертацией модно ознакомиться в ЦНБ РГАУ-МСХА имени К А. Тимирязева

/ ,

Автореферат разослан — / * _2006 г.

Ученый секретар! _ _

диссертационного

кандидат экономик. I,

доцент Г П. Баранова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Земельные отношения — специфическая сфера производственных отношений общества, возникающих между людьми в процессе владения, распоряжения и пользования землей как всеобщим условием сельскохозяйственного труда и средством производства. Они являются определяющими во всей системе аграрных преобразований, так как во все времена были носителями острых и противоречивых проблем общества. Проблемы землевладения и землепользования остаются не менее острыми и на современном этапе развития экономики России.

Земельная реформа, проводимая в ходе общих экономических реформ 90-х годов, не обеспечила надлежащего решения этих проблем. Несмотря на возникшее многообразие форм собственности и хозяйствования, сельское хозяйство продолжает оставаться в кризисном состоянии. Главная причина состоит в том, что преобразования экономической системы не сопровождаются созданием экономических, организационно-правовых, социальных основ новых земельных отношений, научно обоснованной системы их регулирования.

Научное и практическое решение вопросов регулирования земельных отношений и формирования земельного рынка позволит повысить инвестиционную активность собственников, снизить риск вложения капиталов в отрасли АПК, усилить стимулы • работников продовольственного подкомплекса к обеспечению высокой результативности своей деятельности. Все это и определило актуальность научных исследований по указанной теме, их теоретическую и практическую значимость.

Состояние изученности проблемы. Значительный вклад в разработку методологических проблем земельных отношений внесли экономисты классики Д. Рикардо, К. Маркс, Дж. Сей, А. Смит, Дж. Кейнс, А. Маршал, В. Леонтьев.

Теоретические и методологические стороны современных земельных отношений в сельском хозяйстве нашли отражение в работах многих отечественных исследователей. Среди них видные ученые экономисты-аграрники Буздалов И.Н., Добрынин В.А., Комов Н.В., Коробейников М.А., Крылатых Э.Н., Леппке О.Б., Лукин Ю.Н., Милосердое В.В., Назаренко В.И., Никонов A.A., Сагайдак А.Э., Строкова О.Г., Узун ВЛ., Ушачев И.Г. и другие.

В то же время, многие вопросы методического и прикладного характера землевладения и землепользования остаются недостаточно разработанными из-за неполного изучения и обобщения зарубежного опыта регулирования земельных отношений.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в теоретическом и методическом обосновании основных направлений регулирования земельных отношений и формирования рынка земли в России на основе изучения зарубежного опыта.

Для достижения цели были поставлены и реш

• изучены теоретические аспекты и особенности земельных отношений в сельском хозяйстве,

• исследованы методологические вопросы обеспечения и регулирования земельного рынка с учетом зарубежного опыта,

• обобщен опыт регулирования земельных отношений в странах с развитой и переходной экономикой,

• уточнена стратегия преобразования земельных отношений в сельском хозяйстве России,

• предложены методические подходы к созданию механизма регулирования рынка земли в России на основе использования мирового опыта

Объект и предмет исследования Объектом исстедования послужили земельные отношения зарубежных стран с развитым уровнем развития экономики в целом и аграрного сектора, в частности

В качестве предмета исследования избраны механизмы регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве зарубежных стран и возможности использования их опыта при формировании рынка земли в России

Методология и методы исследования Теоретической и методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельных отношений, формирования и функционирования рынка земли, действующее законодательство Российской Федерации и нормативно-правовые акты

В качестве исходной информации при проведении исстедования использовались статистические данные Росстата РФ, Минсельхоза РФ, Минприроды РФ, Минэкономразвития РФ, международных экономических организаций, а также разработки научных учреждений, статистические и отчетные документы земельных ведомств и организаций

Для решения поставленных задач использовались следующие методы и приемы научного исследования монографический, абстрактно-логический, системного анализа и сравнений, статистический, причинно-следственных связей и др

Научная новизна диссертации состоит в методологических подходах, приемах и методах исследования земельных отношений и их регулирования в зарубежных странах, разработки предложений по формированию и совершенствованию рынка земли в России

К числу положений, содержащих элементы приращения научного знания о данной проблеме можно отнести следующие

• выявлены особенности земельных отношений в сельском хозяйстве России, которые необходимо учитывать при выработке механизмов их регулирования,

• методически обоснована классификация подходов к взаимодействию государства и рынка земли, предложена группировка методов и механизмов регулирования рынков сельскохозяйственных земель с учетом зарубежного опыта.

• систематизирована эволюция земельных отношений и проблем их регулирования в США, Европейских странах и странах с переходной экономикой, предложены общие принципы правового регулирования земельных отношений;

• предложены методические подходы к определению спроса и предложения на землю сельскохозяйственного назначения, как специфического товара, с учетом влияния ценовых и неценовых факторов и особенностей установления равновесной рыночной цены;

• разработан алгоритм экономического механизма государственного регулирования земельных отношений и предложена схема их формирования в условиях рынка земли;

• на основе изучения зарубежного опыта предложено внести изменения в Закон «О землеустройстве» и создать систему информационного обеспечения земельного рынка.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов при выработке конкретных предложений по совершенствованию регулирования земельных отношений и формированию рынка земли в России, а также в процессе преподавания курсов «Экономическая теория», «Мировая аграрная экономика», «Экономика сельского хозяйства».

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы соискателя по диссертации докладывались на научно-практических конференциях в г.г. Орле и Смоленске, на 10-х Никоновских чтениях. По материалам исследования опубликовано 10 работ, общим объемом 2,7 печатных листов.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы и предложений. Она изложена на 169 страницах текста, содержит 14 таблиц и 14 рисунков, 2 приложения.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, формулируется цель и задачи исследования, определяется объект и предмет исследования, обосновывается научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе — «Теоретические и методологические аспекты земельных отношений и регулирования земельного рынка за рубежом» исследованы понятия «земельные отношения», «аграрные отношения», «землевладение» и «землепользование», сущность ренты как экономической категории, проблемы взаимодействия государства и рынка на основе изучения опыта зарубежных стран.

Вторая глава — «Земельные отношения в сельском хозяйстве зарубежных стран» посвящена исследованию эволюции земельных отношений и регулирования земельного рынка в США, европейских странах и странах с переходной экономикой. Главное внимание обращено на опыт зарубежных стран в сфере регулирования отношений земельной собственности: право

частной собственности на землю, право наследования, порядок использования земель, аренда, продажа и приватизация земельных участков

В третьей главе - «Совершенствование земельных отношений и регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в России на основе мирового опыта» исследуется аграрная реформа, проводимая в России с начала 90-х годов XX века, факторы, определяющие формирование и функционирование земельного рынка, позитивные и негативные стороны этих процессов, предлагается стратегия преобразования земельных отношений и совершенствования механизмов регулирования рынка земли на основе использования мирового опыта

В выводах и предложениях обобщены основные результаты проведенного исследования научно-методического и прикладного характера

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Теоретические аспекты н особенности регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве

Эффективное функционирование земельных отношений связано, прежде всего, с особой ролью земли как главного и основного производственного ресурса в сельском хозяйстве, важнейшего фактора производства По этой причине практически все аграрные реформы в первую очередь включают в себя определенные способы трансформации земельных отношений

В определениях земельных и аграрных отношений среди ученых еще не сложитесь общего мнения На наш взгляд, наиболее соответствующими современным требованиям представляются следующие Земельные отношения - это отношения между гражданами, юридическими лицами, местными органами самоуправления и органами государственной власти по повод владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами (участками земли) Аграрные отношения выступают как социально-экономические отношения, возникающие в общем процессе воспроизводства в аграрном секторе, включая формирование и развитие сельских социумов Из этого следует, что земельные отношения в аграрном секторе и в сельской местности, сохраняя свою специфику, являются, тем не менее, составной частью аграрных отношений, а изменение основ земельной собственности и форм использования земельных ресурсов становиться важнейшим элементом всей аграрной реформы

В земельных отношениях участвуют, прежде всего, землепользователи и землевладельцы Под землевладением, по мнению большинства авторов, подразумевается собственность на землю Землепользование - это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке Пользователь земли не обязательно является ее собственником В обычном

понимании — это арендатор. В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные лица.

Собственники земли получают арендную плату от землепользователей в виде ренты (арендной платы), возникающей только при условии ограниченности ресурса. Отличительные особенности земли, по сравнению с другими средствами производства, состоят в ее пространственной ограниченности, постоянстве местонахождения и незаменимости.

Общая площадь мирового земельного фонда — 13431,2 млн. га. Сельскохозяйственные земли расположены неравномерно. На Европу и Азию, включая Россию, приходится более половины обрабатываемых земель мира. Наиболее крупные массивы пашни сосредоточены в США, Индии, России, Китае, Канаде и Бразилии, в совокупности составляя около половины всех обрабатываемых земель мира.

Значительная часть земель имеет естественные ограничения в использовании. Около 3/4 всех почв планеты имеют пониженную продуктивность из-за недостаточной обеспеченности теплом и влагой. Около половины почв находятся в засушливых и полузасушливых зонах. Ограниченность земельных ресурсов усугубляется их потерями, связанными с неправильным землепользованием. Однако при рациональном использовании сельскохозяйственные угодья не только не теряют свою продуктивность, но довольно быстро ее наращивают.

Поскольку ведущая роль земли в снабжении людей продовольствием стала очевидной еще в древности, экономическая теория всегда уделяла земельным ресурсам особое внимание. В работе исследуются воззрения по этому поводу Катона, Колумеллы, физиократов, представителей английской политической экономии, классической экономической теории (А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса), других теоретических школ, которые, расходясь концептуально в подходах, едины и подчеркивают неоднородность качества земельных участков (в зависимости от плодородия и местоположения).

Это означает, что те, кто эксплуатирует лучшие земли, несут меньшие издержки и в результате имеют после реализации продукции некий излишек, называемый дифференциальным (разностным) доходом, который при передаче собственнику принимает форму дифференциальной ренты, существующей в двух видах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

В современной экономической теории понятие ренты существенно изменилось и приобрело иное значение. Сейчас рентой называют доход, получаемый собственником за счет благ, естественно или искусственно ограниченных по сравнению со спросом. Собственно, рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого не эластично. Принцип установления ренты, или арендной платы, как уравновешивающей цены таков же, что и в случае использования других

факторов производства - труда, капитала, предприниматечьства Земельная рента служит основой для определения пены земельных участков

Особая роль в регулировании земельных отношений должна принадлежать государству Органы власти, осуществляющие от имени государства регулирование земельных отношений, выполняют следующие основные функции учетная, плановая, распределительная Это осуществляется путем регулирования и учета землепользования, определения категорий земель в соответствии с целевым назначением, ведения земельного кадастра, предоставления и изъятия земельных участков, проведения землеустроительных проект, организации мелиорации и рекультивации земель Важное значение имеет государственная регистрация недвижимости, прав на нее и сделок с нею, а также установление дифференцированных земельных платежей в соответствии с принципом платности землепользования

2. Методологические вопросы обеспечения н регулирования земельного рынка с учетом зарубежного опыта

Взаимодействие государства и рынка, определение рациональных границ вмешательства государства и возможностей саморегу лирования рынка представляют собой важнейшие проблемы экономической теории Существует два принципиально отчичаюшихся подхода к их решению Либеральный подход, доминирующий сейчас в органах, регулирующих российские рынки, заключается в минимизации вмешательства государства в хозяйственную деятельность Иных позиций придерживаются ученые социал-демократической и государственной ориентации Они считают, что государство должно в значительной мере корректировать и направлять рынок, иметь достаточно мощный государственный сектор в экономике

Исследуются и другие теоретические и практические подходы либералы-неоклассики, монетаристы, рейганомика, тэтчеризм, синтетический подход Последний, по мнению автора, является наиболее верным при выборе методов регулирования земельного рынка

Существует несколько функций государства, которые рынок принципиально не может выполнять и в необходимости которых сходятся практически все экономисты Это институциональное обеспечение функционирования рынка, производство общественных товаров, минимизация трансакционных издержек, охрана окружающей среды, стабилизация макроэкономических колебаний Мы также придерживаемся этой точки зрения

Несмотря на теоретические различия экономических школ большинство экономистов признают наличие значительных особенностей земельного рынка и необходимость их более жесткого государственного регулирования Мировой опыт показывает, что в большинстве стран земельный рынок является одним из наиболее регулируемых государством

Фундаментальной основой функционирования земельного рынка является институт частной собственности. Частная собственность на землю на ряду со свободой предпринимательства позволяет частным лицам или предприятиям по своему усмотрению приобретать, контролировать, использовать землю и реализовать продукты труда.

Цена земли и прав пользования землей определяется на земельном рынке, на котором различные права на землю могут передаваться от одного участника рынка другому. Традиционно под правом собственности понимаются три правомочия, которыми обладает собственник: владения, распоряжения, пользования. Все три правомочия могут быть разделены во времени, пространстве и посубъектно.

В результате научной оценки получившей распространение за последние десятилетия на западе экономической теории прав собственности, которая анализирует влияние различных «пучков» прав собственности на развитие хозяйственной системы, мы пришли к выводу, что абсолютной собственности на землю не дает ни одна из систем земледелия. К земельному рынку надо подходить как к рынку прав, что дает возможность создавать новые комбинации прав, обмениваться ими. Одним из таких прав является право на земельную долю в общей долевой собственности.

Нами предложена структура земельного рынка (рис. 1). Это принципиальная схема рынка земли. В различных странах она может иметь особенности. Если участники рынка практически во всех странах одни и те же (за исключением, пожалуй, владельцев земельных долей в России, Украине и некоторых других странах СНГ), то объекты прав могут быть различны. Основные различия связаны с понятием земельного участка, недвижимости и в правах на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке.

В качестве примера таких законодательных различий приводятся гражданско-правовые акты Швейцарии, Германии, Португалии, Франции, Великобритании, США и Канады, подтверждающие наличие определенной системы землеустройства, кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки, а также связанную с ним недвижимость.

Анализ национальных систем регулирования рынков сельскохозяйственных земель позволил сгруппировать методы и механизмы регулирования по направлениям (организациям): оборота сельскохозяйственных земель по субъектам; по размерам участков, срокам землепользования и ценам продаж; по срокам аренды и ценам сделок купли-продажи; охране сельскохозяйственных земель. Все они представляют определенный научный и практический интерес для России.

Участники рынка земли

Государственные н муниципальные предприятия

Частные организации

Физические лица

Земельные участки различных категории земли с разным разрешенным использованием в государственной, муниципальной и частной собственности физических и юридических лиц

Права: собственности,

аренды, общей долевой собственности

Земельный комитет

к к

Кадастров шя палата

1 Г

Регистрирующие * органы *

к Г- .„ 1

Муниципальные органы власти

Рис 1 Структура земельного рынка

3. Эволюция земельных отношений и проблемы их регулирования в зарубежных странах

История земельных отношений и земельного рынка США исключительно своеобразна и интересна с научной точки зрения Она берет начало от английского колониального периода, включает проведение конфискации земельных латифундий и создание государственного фонда земель после войны за независимость, две сильные волны спекуляции, икон о гомстедах (1862 г.) и период процветания, кризис 1929 года и Великую

депрессию, программу 1954 г. «Продовольствие ради мира», программы «Продовольственные талоны (1960-е годы), помощи в форме федерального платежа, покрывающего дефицит» (с 1973 года), компенсационных платежей (внедренная в начале 1980 годов), закон о сельском хозяйстве 1985 г., призванный уменьшить зависимость фермеров от государственной помощи за счет сокращения поддержки цен.

АПК производит продукции более чем на 1 трлн. долл. Сельское население в 2004 году составило 49,7 млн. чел. (около 16% от общей численности населения). Душевой доход на селе в 2003 году составил 23,8 тыс. долл., а в городе — 33 тыс. долл. Этот разрыв за последние годы сокращается.

За 10 лет (1992-2002 гг.) количество ферм в полной собственности фермеров выросло с 1111,7 тыс. (57,7%) до 1428,1 тыс. В то же время сократилось число ферм, находящихся в частичном владении фермеров с 596,2 тыс. до 551,0 тыс. (на 7,7%), число фермеров-арендаторов - с 216,9 тыс. до 149,8 тыс. (на 31,0%).

Общее число ферм в 2003 году составило 2,1 млн., из них 1,9 млн. или 90% являются семейными. Их доля в доходах сельского хозяйства - 53%, партнерства составляют 6% от всех организационных форм и дают 18% дохода, корпорации соответственно 3 и 28%, иные формы 1 и 1%.

Суммарные активы фермерских хозяйств США в 2003 году оцениваются в 1,4 трлн. долл., из которых 1,1 трлн. долл. приходится на землю и недвижимость. Общий долг фермерских хозяйств составляет около 189 млрд. долл. Доля убыточных ферм превышает 30%.

Определенное значение представляет опыт США по регулированию земельных отношений с иностранными юридическими и физическими лицами. В 1978 году .был принят Акт о зарубежных капиталовложениях в сельское хозяйство. Ограничения прав иностранцев на покупку земли осуществляются на уровне штатов. Таких штатов насчитывается 17. Ограничения состоят в следующем: необходимость получения американского гражданства; максимальная площадь земли, которая может быть куплена иностранцем; запрет на покупку земли гражданами недружественных стран или вообще запрет на приобретение какой — либо собственности.

В целом иностранцы владеют менее 1% сельхозугодий страны. В основном иностранные собственники - канадцы и европейцы.

В США государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Права собственника земли подразделяются на права, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка.

Рынок сельскохозяйственных земель США можно разбить на четыре сектора: рынки аренды, пахотных земель, пастбищ и земель, в которые переводятся сельскохозяйственные земли. В США практикуются в основном

три метода первичной оценки стоимости земли и недвижимости сравнительный метод, метод замещенных издержек и метод дохода

Земельные отношения в большинстве Европейских стран относятся к типу развитых земельных отношений Они характеризуются стабильностью, разработанностью рыночных институтов и прав, гарантий, отсутствием активных земельных преобразований Современная аграрная политика этих стран связана, главным образом, с экологическими проблемами сохранения и улучшения качества земли, поддержания земельного ландшафта и пр

Из многообразия проблем регулирования земельных отношений наибольший интерес представляет опыт в сфере регулирования отношений собственности

1 Основные ограничения для операций по купле-продаже сельскохозяйственных земель

Страны Виды ограничений

Германия Требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли

Дания Ограничения для юридических лиц приобретать сельскохозяйственные земли, жесткие квалификационные требования к фермам при покупке сельскохозяйственных земель, ограничения на изменение целевого использования земельных участков, регулирование размера хозяйства с целью избежать чрезмерной фрагментации

Италия Требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли

Норвегия Ограничения на изменение целевого использования земельных участков, жесткие квалификационные требования к фермерам при покупке сельскохозяйственных земель, требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли

Франция Ограничения на изменение целевого использования земельных участков, квалификационные требования к фермерам при покупке сельскохозяйственных земель, дифференцированное налогообложение при сделках с сельскохозяйственными угодьями, требование получения официального разрешения с целью регулировать размер земель

Швейцария Установление максимального и минимального размера для сельскохозяйственных земель

В табл 1 приведены основные ограничения при купле продаже сечьскохозяйственных земельных участков

Основным механизмом перераспределения сельскохозяйственных земель в европейских странах является земельный рынок Цены сельскохозяйственных земечь сильно различаются по странам (табл 2)

2 Цены сечьскохозяйственных земель в европейских странах

Страна Цена земли за га, евро

1 Бечьгия 19500

1 Франция 8400 1

1 Нидерчанды 41000 1

1 ФРГ (западные земли) 21000

ФРГ (восточные земчи) 13500

| Швеция 3500

Финляндия 5200

Дания 20350 (

Известный интерес представляет исследование земельных отношений в странах бывшего социалистического чагсря По мнению ряда авторов их следует отнести к типу развивающихся земельных отношений Отличительная особенность - наличие в прошлом государственной собственности на земчю, социалистического уклада экономики, отсутствие рыночных элементов (рынка земли, залога и пр )

В свою очередь, они могут быть разделены на две подгруппы -земельные отношения, имеющие бочьшой частный сектор и ориентирующиеся на развитие преимущественно частного фермерского сечылсохозяйсгвенного производства (бои.шинс/гво стран Восточной Европы, Прибалтика) и земельные отношения включающие большой коллективный и государственный сектор земельной собственности и хозяйствования (Россия, Украина, Белоруссия)

Опыт этих стран требует внимательного анализа и извлечения из него уроков дтя регучирования земечьных отношений в России с меньшими издержками и социальным напряжением

В Польше, например, установлены достаточно жесткие ограничения по приобретению земельных участков иностранцами При покупке участка площадью более 1 га необходимо разрешение Министра сечьского хозяйства и развития села, согласие МВД и администрации

В Венгрии сохранились многие сечьскохозяйственные кооперативы и бочьшинство созданных в процессе реформы фермерских хозяйств и приусадебных хозяйств поддерживают тесные производственно-экономические связи с кооперативами

Для Чешской Республики характерно сохранение крупных и хорошо оснащенных сельхозпредприятий с высокой производительностью труда и низкой степенью господдержки сельского хозяйства.

Земельные отношения в Югославии нацелены на снятие ограничений по размерам землевладения, сдерживающих развитие высокотоварного крестьянского сектора. В соответствии с поправкой к Конституции все граждане могут свободно покупать, владеть и наследовать землю, что открывает путь к созданию крупных частных предприятий в сельском хозяйстве, более эффективных и менее капиталоемких для государства.

Особенности Китайской реформы — она во многом добровольна и рассчитана на длительный период времени, собственность на землю отделена от землепользования, создание системы общественных предприятий, обслуживающих сельских товаропроизводителей, зональный уровень земельного налога, используемого для создания фонда социального развития деревни, предоставление земель в долгосрочную аренду иностранным юридическим лицам и другие.

4. Аграрная реформа в России и формирование земельного рынка

Мировой опыт показывает, что земельную реформу нельзя рассматривать слишком упрощенно как простой механизм перераспределения земель. Обществу предстоит осуществить сложный процесс реализации прав частной собственности на землю, организовать рациональное и эффективное землепользование и землевладение и создать экономически благоприятные условия для всех форм хозяйствования.

Проведение земельной реформы в России создало новую социально-экономическую структуру землевладения и землепользования, которая представлена в табл. 3.

3. Социально-экономическая структура землепользования в РФ _(на 01.01.2003 г.)_

Наименование землепользователей Площадь сельскохозяйственных угодий

тыс. га %

Крестьянские хозяйства 12200 5,78

ЛПХ, коллективы граждан по садоводству и огородничеству 1922,1 0,91

Госсельхозорганизации 66600 31,55

АО, ООО и другие негосударственные сельскохозяйственные предприятия 108000 51,17

Земли сельских населенных пунктов 6354 3,01

Фонд перераспределения 16000 7,58

ИТОГО 211076,1 100

В процессе подготовки и проведения реформы появилось такое новое понятие как земельная доля, что породило ряд проблем, связанных с определением ее размера, местонахождением, использованием и др В рез>льтате реформы в России появилось 11,9 млн собственников земельных долей, на которые приходится 117,6 млн га (по 9,9 га в среднем на одну до но)

Наиболее эффективной и прогрессивной формой использования и распоряжения земельными долями является сдача их в аренду, что и наблюдается во многих областях РФ В ряде субъектов Федерации наибольшее распространение получило внесение земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственных организаций (Астраханская и Рязанская области, соответственно 58% и 46,5%) Есть и другие направления использования земельных долей, которые занимают невысокий удельный вес В связи с этим возникла необходимость проведения разъяснительной работы среди сельского населения по выбору наиболее приемлемого варианта распоряжения земельной долей, создания информационно-консультационных служб

Кроме того, как показали исследования, при нынешней ситуации в ближайшие годы может заметно измениться структурный состав владельцев земельных до "ей в сторону увеличения тех, кто не может обрабатывать землю В этих условиях главным направлением преобразовании в сфере земли становиться внедрение рыночных отношений и формирование рынка земли, который будет являться составной частью обшей экономической системы

Рынок земли включает в себя все операции по продаже, аренде, обмену, передаче по наследству, уступкам прав, субаренде, временному использованию, операций с реальной земельной собственностью и т п Рынок земли должен опираться на четко сформулированное законодательство, подзаконные акты, наличие соответствующей рыночной инфраструктуры

Земетьный рынок России постепенно развивается В то же время существует ряд проблем, связанных с его формированием и функционированием Нами исследованы главные определяющие рынка земли спрос, предложение и цена Показана роль ценовых и неценовых факторов, внешней и внутренней среды, особенности установления равновесной цены на землю, варианты развития земельного рынка в России

5. Основные направления совершенствования земельных отношений в сельском хозяйстве России

За последние годы проделана значительная работа по формированию системы управления земельными ресурсами (организационная структура управления, самостоятельная вертикаль государственного управления земельными ресурсами, разграничение земельной собственности на федеральную, субъектов Федерации и муниципальную)

Однако в вопросах ценообразования, арендной платы, налогообложения и других экономических рычагов земельных отношений нет единого научно обоснованного подхода и они нуждаются в своевременном решении.

На наш взгляд, государственное регулирование земельными отношениями должно выглядеть следующим образом (рис. 2).

Наибольший эффект в экономическом механизме регулирования земельных отношений приносит использование комплекса мер, именно в этом случае итоговые результаты будут наиболее значительными.

В этих целях предлагается принципиальная схема земельных отношений, которая позволит плавно перейти от оборота к рынку земли (рис. 3). Представленная схема включает в себя эволюционное развитие рыночных земельных отношений, которые возможно реализовать в ближайшей перспективе. В данной схеме федеральная, региональная и муниципальная земельная собственность сельскохозяйственного назначения принадлежит унитарным сельхозпредприятиям.

Правительство РФ вправе изменить целевое назначение земель и передать их по договору субъектам Федерации или в муниципальную собственность с целью приватизации, чтобы продавать, сдавать в залог, аренду физическим лицам на предлагаемых для них условиях и в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

Преобразования в области земельных отношений за годы земельной реформы шли в сложных, неоднозначных условиях, по существу, не имея ни по-настоящему глубокого и системно проработанной экономической платформы, ни полноценного правового обеспечения по ключевым направлениям реформирования.

Программной основой регулирования земельных отношений призваны стать основные направления социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу, которые определяют цели, задачи, принципы и стратегию государственной политики в сфере земли и недвижимости.

Стратегической целью государственной политики в сфере регулирования земельных отношений, реформирования правоотношений на землю и иную недвижимость в Российской Федерации, как неотъемлемой части государственной социально-экономической политики, является обеспечение условий для эффективного использования земли и иной недвижимости, развития рынка земли как одного из ключевых условий устойчивого экономического развития Российской Федерации и повышения благосостояния ее граждан.

В процессе совершенствования земельных отношений необходимо учитывать зарубежный опыт, который можно представить в концентрированном виде в трех выводах: 1) там хорошо понимают различие последствий когда земля выступает как объект собственности и когда она развивается как объект хозяйствования; 2) понимание преимуществ крупного

(относительно крупного) аграрного производства, 3) главный - для них - не вопрос формы земельной собственности, а вопрос прав и обязанностей землевладельцев и землепользователей_ _

Постановка цели регулирования

Анализ существующей ситуации

Ценовое регулирование

Выбор -экономических методов (стратегия регулирования)

Налоговое регулирова-

Государственная поддержка

Государственное кредитование

Регулирование оборота | земель

Эффективные

формы хозяйствования на земле

Обеспечение населения продовольствием

Занятость населения

Минимальные цены

Рис 2 Алгоритм экономического механизма государственного регулирования

земельных отношений

Рис. 3. Предлагаемая схема формирования земельных отношений в условиях рынка земли (проект)

6. Использование мирового опыта для совершенствования механизмов регулирования рынка земли

Рынок земли в РФ все еше находится в стадии формирования Поэтому сейчас представляется особенно важным воспользоваться опытом использования механизмов регулирования этого важнейшего рынка, прошедших длительную и успешную апробацию в зарубежных странах

В данной работе особое внимание уделяется рынку земель сельскохозяйственного назначения, которые представляют собой земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей

Говоря о рынке земель сельскохозяйственного назначения в России, прежде всего, необходимо подчеркнуть огромные потенциальные объемы этого рынка На федеральном уровне речь идет о 406 млн га земель сельскохозяйственного назначения или около 24% всех земель страны Из них сельскохозяйственные угодья составляют 190 млн га, или 47% общей площади

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности сложилось следующим образом в собственности граждан -114 1 млн га (29,3%), юридических лиц - 6,4 млн га (1,6%), государственной и муниципальной собственности - 280,5 млн га (69,1° о) Таким образом, большая часть земель сельскохозяйственного назначения ьсе еще принадлежит государству

Подобная структура позволяет условно разбить рынок земель сельскохозяйственного назначения на два связанных между собой рынка рынок земельных долей и рынок земельных участков Такое деление не наблюдается в развитых странах и является специфической чертой российского земельного рынка

Предлагается при Администрациях областей создать Комиссию по рынкам земельных долей и участков земель сельскохозяйственного назначения Одной из функций Комиссии должна стать деятельность по определению правильности приобретения земельных долей в хозяйствах, где скупка производилась без согласия районной администрации

Важную роль играют вопросы землеустройства и земельного кадастра Исследования показывают, что цены землеустроительных работ четко коррелируют со стоимостью земель В районах Московской области с высокими ценами на землеустроительные работы значительно выше, чем в районах с низкими ценами на земельные участки

По существу, высокая стоимость землеустроительных работ, получения кадастровых планов и регистрации стали сейчас основными препятствиями осуществления гражданами своих прав на землю Владельцы земельных долей вынуждены продавать их, поскольку выдел долей в натуре и их регистрация -слишком дорогая и технически трудная процедура

Рис. 4. Законодательно-нормативная база земельного рынка

Для облегчения положения собственников земельных долей и земельных участков предлагается внести определенные изменения в Закон РФ «О землеустройстве».

Опираясь на зарубежный опыт предлагается передать функцию государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним Роснедвижимости. Это значительно облегчит регистрацию и радикально уменьшит коррупцию.

На следующем этапе — продаже участка — необходимо жестче контролировать определенные законом правила продажи, включая право «первой руки» государства при покупке. При этом необходимо точно определить форму подачи предложения государству и не допускать задержек с платой, если государство решилось на приобретение предлагаемого участка. Предлагается упростить процедуру перевода земель из одной категории в другую. Нужно определить единый платеж государству за этот перевод,

размеры которого должны определяться районом и местоположением участка При подаче документов нужно реализовать принцип «одного окна»

Нами проведены модельные расчеты с целью оценки экономической эффективности изложенных выше предложений для условий Солнечногорского района Московской области

3 Оценка эффекта от предлагаемых мер по совершенствованию _земельного законодательства _

Мероприятие по совершенствованию законодательно-нормативной базы (ЗНБ) Трансакционные издержки (руб нага) Экономия издержек хозяйства при оформлении участка площадью 280 га ТЫС руб

при существующей ЗНБ при предлагаемой ЗНБ

1 Упрощение процедур восстановления границ объектов территориального землеустройства и согласования границ 2000 250 3500

2 Создание конкурентной среды по землеустроительным 6000 работам 1 700 1484

3 Передача функций по 1 регистрации земельных 1 14000 участков от Росрегистрации к 6000 2240

Роснедвижимости , Итого

В табл 3 приведены реальные трансакционные издержки при существующей законодательно-нормативной базе и при предлагаемых выше изменениях

Расчеты показывают, что в результате предлагаемых изменений в законодательно-нормативной базе сельскохозяйственных

товаропроизводитель мог бы получить дополнительно около 7,2 млн руб от вхождения в выбранный инвестиционный проект

Мы считаем, что государство должно взять на себя создание информационного обеспечения земельного рынка

Выводы и предложения, содержащиеся в диссертации, носят как теоретико-методический, так и прикладной характер Основные из них отражены в автореферате в ходе изложения материала

Список опубликованных работ по теме диссертации:

1. Малыгина Э.Н. Международный опыт регистрации прав на землю / Материалы Международной научно-практическая конференция «Социально-экономические преобразования в аграрном секторе региона: итоги и перспективы». — Орел: Изд-во Орловского аграрного университета, 2005 г. -0,2 п. л.

2. Малыгина Э.Н. История и особенности земельного рынка США / Материалы Международной научно-практическая конференция "Государственное регулирование сельского хозяйства: концепции, механизмы, эффективность". Десятые Никоновские чтения. - М.: ВИАПИ, 2005. - 0,2 п. л.

3. Малыгина Э.Н. Земельный налог в зарубежных странах / Материалы Всероссийской научно-практическая конференция «Стратегия и механизмы повышения эффективности функционирования предприятий АПК». -Воронеж: ВНИИЭ ЦЧО, 2005. - 0,3 п. л.

4. Малыгина Э.Н. Основы регулирования земельных отношений в рыночных условиях / Материалы международной научной конференции. Выпуск 2. — Смоленск, 2005. - 0,3 п. л.

5. Малыгина Э.Н. История и особенности земельного рынка США. Государственное регулирование сельского хозяйства: концепции, механизмы, эффективность. - М.: ВИАПИ им. A.A. Никонова, «Энциклопедия российских деревень» - 2005. - 0,3 п. л.

6. Малыгина Э.Н. Особенности регулирования земельных отношений в странах Западной Европы // Международный сельскохозяйственный журнал, №6,2005. - 0,3 п. л.

7. Малыгина Э.Н., Терентьев С.Н. Финансовое оздоровление и реформирование неплатежеспособных сельскохозяйственных организаций Московской области. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, № 10,2000. - С. 35-38.

8. Малыгина Э.Н., Терентьев С.Н. Антикризисное регулирование макро- и микроэкономических процессов в агропромышленном комплексе России / Аграрно-экономическая наука на рубеже веков: методология, традиции, перспективы развития. - М., 1999. - С. 143-146.

9. Малыгина Э.Н. Финансовое оздоровление ЗАСХО "Красный луч" II Аграрная реформа: экономика и право. - №5, 2001. - 0,3 п. л.

10. Малыгина Э.Н. О предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства // Аграрная реформа: экономика и право. - №1,2003. - 0,4 п. л.

Объем 1,25 печ т

Зак 31

Тир 100 зкз

Центр оперативной полиграфии ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА им К А Тимирязева 127550, Москва, ул Тимирязевская, 44