Роль государственного регулирования в развитии ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Роль государственного регулирования в развитии ипотечного кредитования"

08-1

СУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ имени М.В. ЛОМОНОСОВА

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

на правах рукописи

Скорбин Константин Михайлович

РОЛЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В РАЗВИТИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

МОСКВА 2007

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ БЕСПЛАТНЫЙ ЭКЗЕМПЛЯР

Работа выполнена на кафедре макроэкономического регулирования и планирования экономического факультета МГУ им. М.В, Ломоносова

Научный доктор экономических наук Бобров A.JI. профессор

руководитель: экономического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова

Официальные доктор экономических наук Балацкий Е.В., профессор оппоненты: кафедры государственного и муниципального управления Государственного университета управления, Москва

кандидат экономических наук Гусев А.Б., заведующий сектором Российского научно-исследовательского института экономики политики и права, Москва

Ведущая Институт народнохозяйственного прогнозирования

организация РАН

Защита состоится "_"_2007 г. в ._часов в аудитории_

на заседании Диссертационного совета Д 501.001.08 в Московском государственном университете имени М.В. Ломоносова по адресу: 119991, ГСП - 1, г. Москва, Ленинские горы, МГУ имени М.В. Ломоносова, 2-ой учебный корпус, экономический факультет.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Научной библиотеки МГУ им, М.В, Ломоносова

Автореферат разослан "_"_2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук

Ромашкин P.A.

~- » ' ИЙСКАЯ , » * »СТ»ЕНИ*Я I. • И»ТЕКА

...ХОйДЛЙ хиршетрристика работы

Актуальность темы исследования

Ипотечный кредитование традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма.

Проводимые в России радикальные реформы нарушили сложившуюся систему обеспечения бесплатным жильем, построенным за счет государственных бюджета и хозрасчетных средств предприятий. Новая система приобретения жилья в условиях рыночной экономики еще не сложилась. Проблема обеспечения жильем по-прежнему актуальна для России.

Эффективным средством масштабного решения жилищной проблемы в России является ипотечный кредит, доказавший свои преимущества в зарубежной практике. Кроме того, ипотечный кредит расширяет совокупный спрос на инвестиционном рынке в реальном секторе экономики и выступает фактором экономического роста, увеличения занятости и т.д. Для экономики России важность развития ипотечного кредитования объясняется двумя причинами:

Во-первых, граждане получают возможность приобретения жилья, не имея для этого достаточных собственных накоплений.

Во-вторых, реальный сектор экономики получает дополнительный внутренний фактор для развития.

Ипотечное кредитование в России, несмотря на отмеченную важность, находится на стадии становления. В связи с этим, приобретает особую значимость разработка путей дальнейшего развития ипотечного кредитования в России с учетом мирового опыта.

Практическая актуальность состоит в определении возможностей и путей интенсивного развития ипотечного кредита с активньм участием государства.

Эти обстоятельства стали основанием для выбора темы диссертационного исследования.!/^

Степень научной разработанности проблемы

В России теоретические основы создания эффективного механизма ипотечного кредитования изучены слабо. Однако отмечается усиление интереса к проблемам ипотеки со стороны научной общественности в последнее время, в связи с разработкой и принятием пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России. Теоретические основы формирования рынка жилья и ипотеки наиболее полно исследованы в работах следующих авторов: Поляковского Г., Пчелинцсва О., Ларионова А., Ресина В., Косаревой Н. И других. Анализу отдельных аспектов в области государственного регулирования ипотечного кредитования посвящены работы зарубежных экономистов: Э.Дж.Долана, Д.Блевинса, Дж.Сяшси, Р.Страйка, Дж.Фридмана и других. В отечественной литературе наиболее комплексный анализ экономической политики государства на этапе становления ипотечко-кредитных отношений в современной России проведен В.Лимарешсо, Е.Васильчуком, В.Клименко, Л.Ивановым, Н.Рогожиной.

В процессе исследования зарубежных систем использовались работы: Е.С. Ема (европейской системы); Р. Страйка, Н.Б. Косаревой, М.Равица, Е.Д. Михайлова, А. Копейкина (американской системы); В.А.Кудрявцева и Е.В. Кудрявцевой (системы стройсбережений).

Вместе с тем, в экономической науке ощущается недостаток комплексных исследований, посвященных теоретическому анализу и практическим рекомендациям в области государственного участия на рынке ипотечного кредитования. Большинство исследований посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежного опыта в области ипотечного жилищного кредитования.

Цели и задачи исследования

Цель работы состоит в том, чтобы раскрыть содержание и формы ипотечного кредита и определить область государственного участия в его развитии.

Данная цель требует решения следующих конкретных задач:

• провести теоретический анализ недвижимости как объекта инвестирования;

• определить особенности ипотечного кредита как формы инвестирования;

• провести сравнительный анализ зарубежного опыта государственного участия в ипотечном кредитовании;

• аналитически оценить состояние и перспективы развития ипотечного кредита в России;

• разработать практические рекомендации в области государственной поддержки ипотечного кредитования.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования на макро-, мезо- и микроуровнях управления народным хозяйством.

Предметом исследования является процесс становления ипотечного кредитования в России и роль государства в его развитии.

Методологическими и теоретическими основами исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам ипотечного кредита, инвестиций, экономической политики; статистические и аналитические материалы по экономике России и зарубежных стран, В качестве методов исследования использовались формальнологический, аналитический, метод научной абстракции, принципы логического и системного анализа, метод сравнений и аналогий, а также различные финансово-расчетные и статические методы.

Информационной базой работы стали законодательные акты в области регулирования ипотечного рынка, материалы международных организаций, официальные статистические издания Российской Федерации, а также научные доклады и публикации и периодической печати Статистическая база исследования основана на данных опроса банков, домохозяйств и строи-

тельных компаний России о перспективах расширения платежеспособного спроса на жилье и ипотечные жилищные кредиты.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем;

• Проанализированы инвестиционные характеристики недвижимости, дающие высокий мультипликационный эффект для экономики. Доказано, что целевое направление государственных средств через ипотечный инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь мультипликативного прироста ВВП за счет инвестиций в реальный сектор экономики.

• Проведен сравнительный анализ участия государства в разных системах ипотечного кредитования (американской, классической европейской и системе стройсбережений). С учетом современной российской специфики обоснован выбор системы стройсбережений.

• Через обобщение форм, методов и инструментов государственного воздействия на ипотечный рынок делается вывод, что в современных российских условиях целесообразно комбинировать прямую финансовую поддержку субъектов ипотечной системы с методами непосредственного участия государства в системе ипотечных отношений. К основным способам прямой государственной финансовой поддержки относятся: компенсационные дотации банкам, осуществляющим льготное ипотечное кредитование; безвозмездные субсидии определенным категориям заемщиков; субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья и т.д. К основным методам участия государства в качестве субъекта ипотечного кредитования относятся: выкуп ипотечных ссуд государственным ипотечным агентством; страхование ипотечных кредитов государственными ипотечными компаниями и т.д.

■ На основе анализа существующих в мировой практике способов рефинансирования ипотечных кредитов, а также имеющегося российского опыта, предложена промежуточная модель привлечения ресурсов. Основными источниками рефинансирования в этой модели могут стать средства стабилизационного фонда, федерального и региональных бюджетов.

Практическая значимость работы

Полученные в ходе работы результаты могут учитываться и применяться при составлении государственной программы развития ипотечного кредитования в России. Материалы диссертации могут использоваться в преподавании курсов «Денежно-кредитная политика», «Инвестиционный анализ», «Переходная экономика», а также спецкурсов по банковскому делу.

Апробация результатов исследования

Основные положения работы докладывались и обсуждались на различных международных конференциях, семинарах и совещаниях.

Публикации По теме диссертации опубликовано 3 работы, объёмом 2,7 пл.

Структура работы

^ведение

Глава 1. Содержание ипотечного кредита

1.1. Недвижимость как объект инвестиций

1.1.1. Роль и значение инвестиций в недвижимость и строительство

1.1.2. Основные формы и инструменты финансирования инвестиций в недвижимость

1.1.3. Проблемы становления рынка недвижимости в России

1.2. Ипотечное кредитование как объект экономической политики государства

1.3. Основные подходы к определению института ипотечного кредитования и его место в экономической системе

1.4. Объекты и субъекты ипотечного кредитования

1.4.1. Государство как субъект системы ипотечного кредитования Глава 2. Роль государства в становлении ипотечного кредита

2.1. Сравнительный анализ участия государства в системах ипотечного кредитования

2.1.1. Особенности организации одноуровневой системы ипотечного кредитования 2.1.1.1. Государственное регулирование одноуровневой системы ипотечного кредитования

2.1.2. Принципы функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования 2.1.2.1. Роль государства в становлении и развитии двухуровневой системы ипотечного кредитования

2.1.3. Система стройсбережений

2.1.3.1. Особенности государственного регулирования в системе стройсбережений

2.2. Возможности использования зарубежного опыта в России

13. Роль государства в развитии российской системы ипотечного кредитования Глава 3. Российская система ипотечного кредитования: состояние и перспективы развития

3.1. Экономические предпосылки для развития ипотечного кредитования 3,1.1. Возможности развития ипотечного кредитования в России

3.2. Перспективы участия государства в развитии ипотечного кредитования

3.2.1. Государственное участие в системе рефинансирования ипотечных кредитов

3.2.2. Основные направления в области совершенствования законодательной базы Заключение

Список литературы

II. Основные положения работы

Недвижимость как объект инвестирования

В научной литературе преобладает юридическая трактовка содержания недвижимости как земельных участков и возведенных на них сооружений, перемещение которых невозможно без существенного ущерба. Юридические определения недвижимости конкретизируют объекты, подлежащие правовому регулированию, и этим они полезны. Но важно дополнить их экономическим анализом недвижимости как объекта инвестирования. Права собственности и иные права на недвижимость в условиях рыночной экономики становятся предметом рыночного оборота с соответствующим механизмом ценообразования. Анализом данного процесса осуществляется переход от юридического анализа к экономическому. С другой стороны экономический анализ недвижимости затруднен без правового подхода. Ведь по определению недвижимость сама по себе не может быть предметом (объектом) рыночного оборота. Поэтому недвижимость может войти в сферу экономических отношений только через рыночный оборот прав на нее. Следующим этапом экономического анализа является определение ценообразования на конкретные права на недвижимость. Здесь направление анализа развивается. Если недвижимость приобретается как источник дохода, то ее цена будет определяться как капитализированный доход. Но недвижимость и источником удовлетворения жизненных потребностей. Поскольку удовлетворение жизненных потребностей незаменимо и нет возможности для альтернативных оценок, постольку возможности для анализа ценообразования значительно сужены. Нельзя определить напрямую, например, цену полезности жилья. В данном случае ~ само благо жизненной важности выступает мотивом для инвестирования. В другом случае, рассмотренном выше, мотивом для инвестирования выступает доходность. Итак, как объект инвестирования недвижимость определяется комплексным подходом к анализу недвижимости.

Для последующего изложения важно сделать еще один вывод. Поскольку недвижимость, рассматриваемая как жилье, удовлетворяет жизненные потребности людей, спрос на данное благо неэластичен. Поэтому, ценообразование на данный вид блага окажется во власти продавца. Учитывая важное социальное значение обеспечения жильем населения, государство должно быть активным участником не только создания объектов недвижимости, но и процесса ценообразования на данное жизненно важное потребительское благо.

Развитие ипотечного кредитования как фактор экономического роста Общеизвестно, что во времена Великой депрессии 30-х гг. в США одним из способов выхода из кризиса было развитие с помощью государства ипотечного кредитования. Экономической теоретической основой «Нового курса» Рузвельта послужила теория Дж. М.Кейнса суть которой заключалась в том, чтобы через стимулирование совокупного спроса воздействовать на расширение производства и предложение товаров и услуг.

Согласно Кейнсу, активная бюджетно-кредитная политика, рост эффективных государственных расходов ведут к расширению совокупного спроса, что отразится на реальном объеме национального производства и занятости без повышения уровня цен. В случае снижения объемов производства правительство увеличивает дефицит бюджета, что позволяет за счет сохранения уровня государственных затрат поддерживать совокупный спрос и тем самым, стимулировать производство. Одновременно банк снижает процентные ставки, удешевляя стоимость кре-¿щта и стимулируя инвестиции, а при затяжном спаде девальвирует валюту. При возобновлении роста регулирующие органы спасают экономику от «перегрева», действуя в обратном направлении, т.е. сводят дефицит к нулю, увеличивают процентные ставки и реальный курс национальной валюты. В результате растет стоимость кредита, и виртуальный инвестиционный бум, возможный в рамках банковской системы с неполным резервированием, спадает.

Функциональная роль государства в теории Кейнса сводилась:

- к воздействию на инвестиции, путем регулирования уровня процента и увеличению инвестиционных расходов;

- к регулированию спроса в большей степени за счет бюджетных инструментов.

Так как во время экономического спада, инвестиции слабо реагируют на снижение уровня процентной ставки (денежно-кредитное регулирование), следовательно, государство должно осуществлять такую бюджетную политику, направленную на увеличение государственных расходов, которые стимулируют инвестиции фирм, например, жилищное строительство.

Согласно теории Кейнса, наиболее эффективная государственная политика состоит в сочетании стимулирования совокупного спроса (в первую очередь, в «точках роста») и роста на этой основе ВВП и регулировании объема денежной массы. Государственная политика расширения совокупного спроса должна распространяться там, где это:

- принесет максимальный мультипликативный эффект;

- не вызовет инфляцию спроса (существенного роста цен и инфляционных последствий не бывает до тех пор, пока не восстановлен баланс между имеющимся предложением и недостаточным платежеспособным спросом).

Н.Г. Мэнкыо, развивая теорию мультипликатора Кейнса, делает акцент на необходимости стимулирования государством роста сбережений населения и потребления им товаров и услуг. Он считает, что когда гражданин «берет в банке ссуду для постройки нового дома, он увеличивает национальные инвестиции». Эффект мультипликатора исследователь трактует как «добавочный сдвиг кривой совокупного спроса, возникающий в случаях, когда экспансионистская бюджетная политика приводит к увеличению доходов субъектов экономики, а следовательно, и к возрастанию потребительских расходов».

Рынок жилья имеет ряд характеристик, которые вызывают высокий мультипликационный эффект для всей экономики. В первую очередь - это наличие сильной взаимосвязи с боль-

8

шинством отраслей экономики страны. Даже незначительное увеличение спроса на рынке недвижимости и стройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Денежные средства, направленные на покупку жилья, попадают в технологическую цепочку инвестиционно-строительного процесса. По разным оценкам, целевое вложение одной денежной единицы в ипотечное кредитование приносит 2-3 денежные единиц прироста ВВП. Таким образом, целевое направление государственных средств через ипотечный инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта прироста ВВП, который достигается за счет:

денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, становится источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за вычетом средств на инвестирование);

- мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);

- налогового мультипликатора-акселератора (в связи с тем, что каждый денежный оборот генерирует налоги, происходит умножение или мультипликация налогов, направляемых в бюджет).

Кроме того, обязательным условием при приобретении жилья с помощью ипотечного кредитования является частичное его финансирование домашним хозяйством (как правило, ¡¡>коло 1/3 от стоимости объекта). Следовательно, сбережения домашних хозяйств в ипотечном процессе превращаются в инвестиции.

В результате выделение даже в небольших объемах бюджетных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных первичными кредиторами, может стать катализатором инвестиционного процесса. Однако, несмотря на очевидную эффективность государственного стимулирования расширения совокупного спроса за счет рефинансирования системы ипотечного кредитования, критики данного подхода считают, что это может привести к росту инфляции. Рассмотрим данную позицию.

Согласно экономической теории классической школы и монетаризма, предложение денег выступает в качестве основного фактора, определяющего совокупный спрос и уровень цен. Активная политика государственных расходов ведет к увеличению инфляции. Поэтому, по мнению монетаристов, одна из основных задач экономической политики государства - сдерживание инфляции путем жесткого контроля денежной массы.

Экономическая теории Кейнса исходит из того, что стимулирование совокупного предложения за счет государственных расходов не обязательно должно привести к росту инфляции. Дело в том, что в условиях избыточных факторов производства в экономике расширение совокупного спроса ведет к увеличению реального объема национального производства и занятости, без повышения уровня цен. Причина заключается в несовершенстве механизма достижения

9

лсшной занятости вследствие неэластичности цен и заработной платы в сторону понижения. Если экономика характеризуется кризисным состоянием, многие производственные ресурсы не используются и могут быть задействованы без существенного увеличения производственных издержек, не оказывая никакого влияния на уровень цен. Следовательно, при экономическом спаде, рост совокупного спроса увеличивает объемы производства и размеры занятости практически с минимальными инфляционными последствиями, Экономический рост во многом зависит от того, способна ли экономика расширить предложение без значительного роста издержек в условиях растущего спроса. В той ситуации, когда уже достигнут экономический подъем, дополнительные расходы порождают инфляцию спроса, так как уже исчерпан запас производственных резервов, а дополнительный спрос может быть удовлетворен только за счет роста издержек производства (в частности, за счет роста заработной платы), что в свою очередь ведет к росту инфляции.

Таким образом, обоснованно утверждать, что государственная политика, направленная на стимулирование совокупного спроса за счет активизации предложения на рынке ипотечного кредитования (даже за счет дополнительной эмиссии) не влечет за собой повышения цен на рынке, а, следовательно, и инфляции, если будут выполняться следующие зависимости:

- совокупное предложение на рынке недвижимости значительно превышает совокупный спрос;

- отрасль жилищного строительства характеризуется недогруженностью производственных мощностей и наличием запаса в виде квалифицированной рабочей силы, что позволяет быстро обеспечивать любое повышение спроса на жилье соответствующим товарным покрытием.

Кроме того, недвижимость является потребительским товаром, что по своей сути является инвестициями в капитальные активы. К тому же, ипотечный кредит фактически берется под будущие доходы, поэтому определенное повышение спроса на жилье в период кредитования сопровождается вынужденным сокращением текущего потребления заемщиками в течение всего срока кредитования. По мировым стандартам на погашение ипотечной задолженности заемщика ежемесячно может уходить 30-51% совокупного семейного дохода1. Таким образом, повышение совокупного спроса на этапе рефинансирования ипотечной системы сбалансировано со снижением совокупного спроса на этапе возврата средств. Следовательно, даже если государство будет инвестировать в ипотечную систему денежные средства сверх запланированных (за счет проведения дополнительной эмиссии для покупки облигаций операторов вторичного рынка закладных), это никак не скажется на росте цен и темпах инфляции. Кроме этого, фактом приобретения облигаций операторов вторичного рынка, государство показывает пример уровня своих инфляционных ожиданий, что является важным ориентиром для всех участников рынка.

Эффект от целевого направления дополнительной денежной массы в систему ипотечного кредитования (например, а виде покупки ипотечных облигаций операторов вторичного рынка закладных), будет проявляться в общем сокращении процентных ставок по ипотечным кредитам.

Если рассматривать ипотечное кредитование как элемент рынка заемных средств, то следует отметить, что изменение объема инвестиций, происходящее благодаря развитию ипотечной системы, вызывает эффекты инвестиционного и налогового-мультипликатора, а также эффект вытеснения. Известно, что инвестиционный мультипликатор по абсолютной величине превосходит налоговый. Рост государственных расходов на определенную величину вызовет больший прирост национального дохода, чем снижение на такую же величину размера налогообложения. Устойчивое повышение спроса на товары смежных отраслей, вызванное активизацией ипотечного рынка, индуцирует инвестиции в предприятия отраслей металлургии, строй-индустрии, лесопереработки, транспорта и т.д.

, Ипотечное кредитование можно рассматривать как средство, дающее возможность активно влиять на современную экономическую ситуацию в регионе. С одной стороны, рост инвестиций способствует мультипликационному увеличению национального дохода. С другой стороны, даже небольшое сокращение инвестиций дает резкое и многократное сокращение национального дохода. Особенно остро эта непропорциональность ощущается на рынке жилья. Государство должно признать жилищное строительство приоритетной отраслью экономики, так как если будут расти «совокупные расходы» на потребительские товары, то «совокупный доход» возрастет, что будет способствовать сосредоточению свободных средств в коммерческих банках. В результате перелива капитала из прибыльных в менее прибыльные отрасли банки, в свою очередь, будут способствовать оживлению предпринимательской деятельности. Затем будут развиваться последующие отрасли и возникнет «цепная реакция» между отраслями, что обеспечит эффект мультипликатора-акселератора.2

Таким образом, развитие ипотечного кредитования может стать одним из факторов экономического роста. В России, элементы ипотечного рынка находятся на стадии своего формирования. Поэтому, в настоящее время представляется актуальным эволюционный теоретический анализ данного вида кредитования.

Сравнительный опыт государственного участия в различных системах ипотечного кредитования В период становления ипотечных отношений в нашей экономике необходимо опираться на исходные положения, выработанные в области построения мировых современных систем

1 Коммерсант Банк. Дмитриева Е. «В Зарайск, кредитное», №65, с.ЗО, 2006 г.

2 Ларионов А.Н. Теоретическая основа формирования современного рынка жилья в России на основе ипотечного кредитования // Ипотека. Опыт регионов. Январь, 1999.

жилищного инвестирования и ипотечного кредитования. Однако необходимо учитывать приемлемость конкретной системы ипотечного кредитования к реальным российским условиям.

Мировая практика наработала богатейший опыт ипотечного жилищного кредитования. Практически во всех странах становление ипотечного кредитования осуществлялось при значительном участии государства. В дальнейшем, по мере развития ипотеки, присутствие государства в этой сфере уменьшается.

Анализ опыта развития ипотечного кредитования в развитых западных странах, позволяет выделить три основные системы ипотечного кредитования, сложившиеся в настоящее время: система стройсбережений; европейская одноуровневая система ипотечного кредитования; американская двухуровневая система ипотечного кредитования.

Суть двухуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, функционирующим на вторичном рынке, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами; перепродать собственно сами ипотечные кредиты инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и переуступить вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить на основе ипотечных кредитов собственные ценные бумаги и разместить их на финансовом рынке. Двухуровневая система ипотечного кредитования предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка (инвесторов), основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Изначально данная задача выполнялась за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет эффекта от масштаба, четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых технологий, снижения трансакционных издержек.

Самым важным в становлении американского ипотечного рынка являлась правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель государства - это обеспечение всех граждан США жильем, удовлетворяющее современным стандартам. Данная цель решается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.

Одним из первых начинаний американского правительства в сфере становлении двухуровневой системы ипотечного кредитования, было создание в 1932 году Федеральной банковской системы жилищного кредитования на основании Акта о Федеральных банках жилищных кредитов.

Это была своего рода революция в финансовой, банковской области, в области социальной помощи и поддержки населения. Государство взяло на себя функцию в области покупки закладных (для особых категорий населения) у кредитных организаций. Начало осуществляться страхование в специальном государственном органе сделок по кредитам на строительство и приобретение жилья.

В 1938 году, когда было создано первое Федеральное национальное ипотечное агентство (Фэнни Мэй). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные средства ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством,

В США создана разветвленная инфраструктура, обеспечивающая систему ипотечного кредитования, состоящая как из государственных, так и негосударственных учреждений. Это Федеральная Жилищная Администрация, Администрация по делам ветеранов, Национальный Жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

К основным государственным сферам регулирования ипотечного рынка относятся: страхование ипотечных кредитов, выдаваемых частными кредитными учреждениями; льготное кредитование малообеспеченных групп населения и ветеранов; регулирование деятельности сберегательных учреждений; налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка; установление единых стандартов на жилье; обеспечение вторичного рынка закладных.

Правительство США достаточно успешно применяет систему всевозможных льгот, в том числе в виде прямых дотаций и субсидий. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

Создание мощных государственных институтов страхования и гарантирования ипотечных кредитов, безусловно, дало сильный толчок развитию всей системы ипотечного кредитования и превращению ее в важный фактор стабилизации социальной и экономической жизни страны. Однако с течением времени эта система обнаружила свои узкие границы. Поэтому с конца 1960-х годов начался процесс ее реорганизации.

В 1968 году Актом жилищного и городского развития компания Фэнни Мэй была разделена на две структуры - Джини Мэй, сохранившую государственный статус, и Фэнни Мэй, получившую статус акционерного общества с частичным участием государства и с сохранением тех же самых функций. Весь государственный пакет был продан частным акционерам. В тоже время федеральное правительство США оставило за собой важные рычаги воздействия на деятельность Ассоциации, что придало ей статус компании с государственным управлением.

В 1970 году была создана подобная Фэнни Мэй структура - Фрэдци Мак. Участие государства сводилось к регулированию деятельности этих агентств правительством и к гарантированной возможности прибегнуть к заимствованию в случае необходимости.

Таким образом, американская двухуровневая система ипотечного кредитования превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов и широко развитой системой мер в области государственной поддержки.

В России не раз осуществлялись безуспешные попытки внедрения американской двухуровневой системы, опирающейся на вторичный рынок ценных бумаг. Однако, не учитывалось ключевое отличие внешних условий формирования систем ипотечного кредитования в 30-е годы в США и в современной России, а именно - уровень развития рыночных отношений.

Действительно, американские условия практически никак не коррелируют с нашими российскими реалиями. Так, платежеспособность россиян существенно отличается от американских граждан. К тому же в России существует острая проблема занятости населения. Эти условия также необходимо учитывать при внедрении системы ипотечного кредитования.

Американская система ипотечного кредитования характеризуется очень сложными финансовыми схемами, широким набором залоговых инструментов в жилищном финансировании, сложной структурой жилищного инвестирования. Может, именно поэтому данная система наиболее успешно работает только в своей хорошо отлаженной экономической среде, со своими эволюционно сформированными институциональными основами, переизбытком свободных финансовых средств, высокими доходами граждан, хорошо отлаженной социальной поддержкой бедных слоев населения, наличием на жилищном рывке большого объема свободного жилья, а главное, эффективным государственным регулированием инвестиционного процесса.

Как показывает мировой опыт, для двухуровневой системы необходимым условием является наличие в стране страховых и инвестиционных компаний, пенсионных и взаимных паевых фондов и других инвесторов, обладающих большим объемом свободных капиталов. Эта система не может служить реальной основой для развития российского ипотечного кредитования без наличия соответствующей законодательной базы, особенно в отношении выпуска кредиторами эмиссионных ценных бумаг и их реализации на финансовом рынке. " Кроме того, необходимым базисом для реального функционирования американской системы является наличие надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого рынка ценных бумаг, экономически активного и высокообеспеченного населения, сильной поддержки государства, прежде всего, отношение к государству как к гаранту долговременной устойчивости ипотечных отношений со стороны всех возможных участников этого процесса.

Основные недостатки адаптации двухуровневой системы для российских условий следующие:

Во-первых, двухуровневая система является очень сложной, как с точки зрения нормативно-правового регулирования, так и в организационно-экономическом отношении. Это связано с тем, что в данной системе большое число субъектов рынка ипотечного кредитования. Отсутствие хотя бы одного из субъектов может парализовать всю систему: между участниками ипотечного рынка обязательно должны быть заключены определенные договоры.

Во-вторых, двухуровневая система весьма дорога, как для заемщика, так и для государства. Ее функционирование обеспечивается деятельностью ряда дополнительных звеньев, что приводит к увеличению стоимости ипотечного кредита. Следовательно, все это приводит к повышению процентных ставок и агентских платежей.

Одноуровневая система основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение или строительство объектов недвижимости. Как правило, на этом этапе ипотечное учреждение использует краткосрочные ресурсы, например, средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства. Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства, кредитный институт формирует на основе выданных ипотечных кредитов закладные ценные бумаги и продает их инвесторам. В итоге, кредит попадает на вторичный рынок, где происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Таким образом банк формирует долгосрочные ресурсы. На полученные средства банк вновь выдает ипотечные кредиты и опять продает их. Такая схема позволяет ему решать важную проблему банковской ликвидности.

В одноуровневой системе главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит именно ипотечному банку, который сам выдает ипотечный кредит и работает с ним, оставаясь всегда непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам ипотечный банк, исходя лишь из собственных интересов с учетом финансовой и экономической ситуации.

Одноуровневая система ипотечного кредитования практически не подвержена прямому государственному воздействию, так как в ней не предусмотрено предоставление ни государственных субсидий по процентам ипотечных кредитов, ни налоговых преимуществ для вложений в закладные.

Государственное регулирование в этой системе осуществляется, прежде всего, с целью надзора за участниками ипотечного процесса, В рамках одноуровневой системы установлены общие принципы функционирования ипотечных организаций:

15

Принцип специализации ипотечного института. Практически во всех странах приняты специальные законы, ограничивающие деятельность ипотечных банков только выдачей ипотечных кредитов и их рефинансирование путем эмиссии закладных.

Принцип покрытия кредита. Ипотечный кредитный институт должен зарезервировать определенную массу покрытия кредита с целью гарантии обеспечения требований кредиторов по закладным. Для покрытия ипотечных закладных надлежит использовать только те части ипотечных требований, которые не превышают 60% от установленной залоговой стоимости заложенных объектов.

Принцип конгруэнции. Общая номинальная стоимость закладных, выпускаемых ипотечным кредитным учреждением, должна покрываться ипотеками как минимум равной величины и процентной ставки (соизмеримость покрытия). Помимо этого, закладные могут распространяться, только если срок их действия существенно не превышает срок действия ипотечного кредита (соизмеримость срока действия).

Таким образом, благодаря классической схеме с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности, ипотечная система континентального типа получила широкое распространение во многих странах - Германии, Франции, странах Северной Европы и т.д.

Рассмотрим основные преимущества внедрения одноуровневой системы ипотечного кредитования для России:

1. Относительная простота организации одноуровневой системы. Данная система является одноступенчатой и поэтому, по сравнению с двухуровневой системой, менее затратной. Это достигается за счет того, что кредитование и рефинансирование происходят в одном ипотечном кредитном учреждении.

2. Законодательное регулирование этой системы осуществляется таким образом, что ипотечная система весьма прозрачна и легко поддается контролю. При введении закладных Россия опиралась бы на свой собственный дореволюционный опыт, а также внедрила бы систему, которая получает в Европе все большее распространение.

3. Привлечение средств с рынка капитала в данной системе происходит за счет эмиссии ценных бумаг с низким кредитным риском. В результате, кредитные организации специализируются на предоставлении ипотечных кредитов с высоким качеством обслуживания и сравнительно невысокой ценой ипотечного кредита.

4. Устойчивость и надежность системы. Разработанность законодательной базы позволяет создать устойчивую систему без предоставления прямых гарантий или средств со стороны государства.

К относительным недостаткам одноуровневой системы относят необходимость разработки сложной законодательной системы и проведения контроля за их соблюдением.

16

Внедрение одноуровневой системы ипотечного кредитования в России затруднено, так кшс отсутствует соответствующее институциональное обеспечение, стабильность и предсказуемость в развитии экономики, и, самое главное, - эффективно не решена основная проблема жилищного инвестирования - регулярное пополнение кредитных фондов дешевыми финансовыми средствами.

Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования) основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов дяя обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов. Данная функция реализуется путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка, формирующегося вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (ССК). Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, так как сами привлекают средства ниже рыночных. Это становится возможным в результате того, что члены кассы - вкладчики -одновременно являются и потребителями ипотечных кредитов. Естественно, что доходность по Депозитам в кассах намного ниже, чем в других сберегательных учреждениях. И это является своего рода платой за право получения ипотечного кредита по низкой ставке.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных учреждений на примере строительно-сберегательных касс (ССК). ССК образованы по образцу строительных обществ. Свою деятельность они осуществляют на основе следующих принципов: финансовой автономности, самоорганизации, самодостаточности и самоконтроля. Поэтому ипотечное кредитование, осуществляемое ССК, в меньшей степени зависит от рынка капитала и от действующих рыночных ставок. Кредитные учреждения сами устанавливают депозитные и кредитные ставки, которые практически не изменяются в течение всего срока, оговоренного в контракте. Выплаты по ипотечным кредитам также являются фиксированными и равномерными.

„ В качестве источников формирования ресурсной базы стройсберкассы используют накопительные вклады граждан, плату заемщиков за пользование ипотечным займом и т.д. Обязательным условием получения ипотечного кредита в ССК - быть вкладчиком в стройсберкассе в течение определенного периода времени.

К основным недостаткам системы ССК можно отнести: небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредита и т.д. Валено еще отметить и сложность для кредитных институтов сохранения средств при единых установленных ставках в сильно подверженных изменениям экономических условиях.

Одним из достоинств этой системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, они не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам.

17

В организационном плане контрактно-сберегательная система, пожалуй, самая простая по сравнению с другами системами ипотечного кредитования, так как не требует развитого законодательного и инфраструктурного обеспечения. В связи с тем, что финансовый и правовой механизм работы ссудно-сберегательных учреждений достаточно прост, данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также легко адаптируется в существующих финансовых институциональных системах. Именно сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одном институте, и в тоже время возможность такой относительно замкнутой системы стабильно функционировать независимо от внешнего финансового рынка, являются самыми важными преимуществами этой системы.

В контрактно-сберегательной системе ипотечного кредитования особая роль отводится государственному участию. В частности, помимо обязательного регулирования, государственные органы используют различные формы поддержки. Прежде всего, государство выплачивает премию для вкладчиков стройсберкасс. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы, количества детей и т.д. Кроме того, на этапе получения заемщиком жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику.

* В Германии и других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача государственных субсидий (или госпремии) происходит независимо от того, будет ли вкладчик после окончания первой (депозитной) стадии участвовать во второй (ипотечно-кредитной) стадии. Субсидия выдается в том случае, если вкладчик в течение 6-7 лет хранил свои деньги в стройсберкассе и накопил на депозитном счете около 45% средств от стоимости жилья. Государственная субсидия составляет около 10% от стоимости жилья. Дело в том, что эти деньги работали в реальном секторе экономики, и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. В этих условиях значительное количество граждан (в Германии -около 20% участников программы стройсбережений) не планируют строительства собственного жилья. Скорее, они рассматривают систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств и получения премий. Государство также считает это выгодным для себя. Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок3. Кроме того, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов.

Таким образом, ссудосберегательная система повсеместно пользуется государственной поддержкой в виде единовременных бонусов или налоговых льгот. С учетом государственного субсидирования заемщики получают по сберегаемым средствам депозитные ставки, превы-

5 А.Н. Ужегав. Квартира в кредит. Ипотечная сделка. СПб, «Питер», 2001 г.

18

тающие рыночные, а получают кредит по пониженным ставкам. Именно субсидирование делает ссудосберегательную систему особенно привлекательной для заемщиков.

Систему стройсбережений многие исследователи в области ипотечного кредитования называют одной из самых многообещающих для внедрения в России.

Основными достоинствами данной системы являются: 1) система является наиболее стабильной и устойчивой; 2) достаточно проста и дешева с точки зрения организации, нежели, например, американская система ипотечного 1федитования.; 3) отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности; 4) в системе предусмотрена возможность накопления и концентрации долгосрочных ресурсов для жилищного ипотечного кредитования; 5) объем выданных ипотечных кредитов в данной системе зависит, прежде всего, от наличия средств на сберегательных вкладах клиентов, а не от конъюнктуры развития финансового рынка; 6) риск неуплаты в системе стройсбережений ниже, чем в других системах, так как заемщик не только доказал свою платежеспособность, но и реально накопил значительную часть необходимых средств, которые выступают определенной страховкой для кредитора.

Одной из особенностей применения данной системы в российских условиях, характеризующихся отсутствием соответствующего законодательного обеспечения, является то, что по этой схеме работают не специальные кредитные институты, а организации-застройщики.

Однако система стройсбережений в период становления ипотечных отношений является очень перспективной. С этим соглашаются и многие отечественные исследователи в области ипотечного кредитования. В качестве практической реализации системы стройсбережений можно предложить возродить в России Кредитные союзы. Кредитный союз - финансовый институт, объединяющий физические и (или) юридические лица, который бы занимался аккумулированием вкладов членов Союза и предоставлением им ипотечных кредитов.

Главная цель создания Кредитного союза - объединение вкладчиков в общество взаимопомощи для получения доступного ипотечного кредита.

В настоящее время в России существует достаточно много групп населения, для которых объединение в Кредитный союз станет реальной основой для решения жилищных проблем. Отдельные группы граждан уже обладают определенным капиталом в виде государственных субсидий. Одну из самых многочисленных групп составляют уволенные в запас военнослужащие. Этой категории граждан государство предоставляет из федерального бюджета субсидии (сертификаты) на покупку жилья на жилья на территории России4.

Условия предоставления Государственных жилищных сертификатов создают реальные перспективы их владельцам для объединения в Кредитный Союз. При этом Кредитный союз, аккумулируя средства для выдачи кредитов, предоставляет владельцам сертификатов более де-

4 Постановление Правительства РФ №351 от 29 марта 1999 года. В 2003 г. принята новая подпрограмма (с тем же названием) на 2004-2010 гг. в составе Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

19

шевый кредит для покупки жилья большего по размеру или лучшего по качеству, чем рассчитанное с учетом субсидий (конечно, при условии наличия личных сбережений гражданина). Сертификат составляет более 60% стоимости приобретаемого жилья, следовательно, время ожидания кредита членами Союза будет меньше, чем в обычном случае.

У Кредитного союза есть и другая возможность - осуществить собственное строительство дома для членов Союза на привлеченные средства. При этом полученная прибыль может использоваться частично или полностью в качестве дополнения к государственной субсидии недостающей части средств на приобретение жилья для членов Союза.

В настоящее время, полностью закрытая система рыночного кредитного института со значительным периодом депозитного накопления (3-7 лет) и, тем более, с довольно низким процентным доходом по вкладу, малопривлекательна, главным образом, в связи с довольно высоким уровнем инфляции, неподготовленностью экономики России в финансовом и правовом отношении к долгосрочному инвестированию, а также из-за сложившегося недоверия населения к кредитным институтам любого рода и, в частности, к 'любым программам сбережения. Долгосрочный характер в сфере выдачи и обслуживания ипотечного 1федита (10-15 лет), следующие за накопительным периодом, в сегодняшних условиях для автономно-функционирующего института также представляет большие проблемы.

Тем не менее, у этой системы, пожалуй, есть самые реальные перспективы для успешного применения в России. Главными условиями для ее адаптации являются проведение соответствующих изменений и включение дополнений в российское законодательство, а также политическая предсказуемость и финансовая стабильность отечественной экономики.

Основные направления государственной экономической политики в области развития ипотечного кредитования

В России механизм ипотечного кредитования еще не стал тем инструментом, с помощью которого население способно решить свой жилищный вопрос, так как существует немало проблем, препятствующих широкому распространению ипотеки в нашей стране.

Во-первых, это группа проблем в области макроэкономики: долгосрочное кредитование в России обусловлено высокими финансовыми и кредитными рисками. Денежная система России сильно зависит от американского доллара. В целом, экономика характеризуется низким уровнем доверия между субъектами.

» Во-вторых, существуют проблемы, связанные с привлечением средств в систему ипотечного кредитования и функционированием рынка ипотечных ценных бумаг. Собственные долгосрочные ресурсы банков весьма ограничены. Объем иностранного финансирования ограничивается устойчивостью российской банковской системы и общим инвестиционным климатом в стране. Проблема с законодательным обеспечением операций по выпуску ценных бумаг с ипотечным покрытием также окончательно не решена.

20

В-третьих, необходимо дополнительное стимулирование развития ипотечного жилищного кредитования со стороны государства и муниципальных образований.

В-четвертых, важной проблемой для российских банков является наличие существенных затрат на организацию и внедрение эффективной технологии кредитования физических лиц. В связи с наличием значительного теневого сектора в экономике, отсутствием у населения кредитной культуры, отсутствие системы кредитных бюро, наличием проблем в законодательном обеспечении операций по ипотечному кредитованию и, как следствие, громоздких схем оформления ипотечных сделок. В силу этого, даже крупные банки, имеющие возможность привлекать долгосрочные финансовые ресурсы для обеспечения выдачи ипотечных кредитов, на практике испытывают значительные трудности с развитием данного вида бизнеса.

Существует несколько предпосылок заинтересованности государства в развитии ипотечной системы.

Во-первых, ипотечное жилищное кредитование является одним из эффективных механизмов привлечения внебюджетных средств в жилищный сектор. Благодаря этому ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить такие социально-значимые задачи, как жилищная проблема и проблема финансирования капитального строительства в регионах.

Во-вторых, ипотечное кредитование является действенным средством расширения платежеспособного спроса граждан, при этом следует обращать особое внимание на взаимодействие эффектов мультипликатора и акселератора.

В-третьих, развитие ипотечной системы одновременно стимулирует рост сбережений (например, на накопительном этапе) и инвестиций (на этапе вложения средств в строительство),

Л

поэтому ее функционирование является формой обеспечения финансовой устойчивости как региона, так и страны в целом.

В-четвертых, в какой-то момент развития ипотечная система становится саморегулирующейся системой, но пока она не стала такой, необходимо государственное участие в стимулирование инвестиций. Как говорит опыт становления высокоразвитых региональных ипотечных систем в США и странах Западной Европы, государственное инвестирование имеет значение не столько с точки зрения объема централизованных источников, сколько с позиций государственных гарантий, страхования и ориентира для частных инвесторов. Государственное участие возможно в таких формах, как усиление экономического регулирования инвестиционного процесса, содействие развитию его инфраструктуры, создание институционально-правовой и Экономической среды, стимулирующей рост внутренних и иностранных инвестиций.

В-пятых, ипотечная система как объект государственного регулирования может служить способом положительного воздействия на преодоление экономических кризисов, Дело в том, что с одной стороны развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реально-

21

го сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Поэтому, развитие системы ипотечного кредитования на рыночной основе способно вывести страну из инвестиционного кризиса. С другой стороны, развитие ипотечной системы оказывает лоложительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. В качестве составляющей нестабильной социальной обстановки рассматриваются неблагоприятные экономические ожидания, которые согласно представлению Дж. Кейнса, являются одним из главных факторов экономических кризисов, так как вызывают колебания совокупного спроса.

В-шестых, развитие системы ипотечного кредитования способствует снижению уровня инфляции в стране. Известно, что одной из целей денежно-кредитной политики является снижение уровня инфляции. Вместе с тем, само ипотечное кредитование, препятствуя росту цен на потребительском рынке, выступает мощным антиинфляционным механизмом, так как оттягивает финансы населения с текущего потребления в сферу сбережений и капитального строительства. Многолетняя практика США и стран Европы свидетельствуют о том, что целевое и форсированное инвестирование через уполномоченные банки жилищного строительства расширяет возможности приобретения жилья населением и смягчает инфляционный кризис. Объясняется это тем, что в условиях инфляционного кризиса растет цена на жилье, причем равнозначными со всеми остальными ценами темпами. В результате инвестиции на основе типовых договоров на жилье и недвижимость становятся достаточно надежным способом сохранения вкладов населения.

Строительство жилья, производственных помещений, изготовление средств производства относятся к производственному сектору экономики, Задачей государства является создание таких условий для субъектов рынка финансовых посредников, которые стимулировали бы их рправлять мобилизованные средства в реальный сектор экономики, а не в сферу обращения.

Формы, методы и инструменты государственного воздействия на ипотечный рынок

Среди форм государственного воздействия на ипотечный рынок выделяют регулирование на макро- и мезоэкономическом уровнях, на общенациональном и региональном уровнях, а также прямое и косвенное воздействие.

Среди форм макроэкономического государственного воздействия на ипотечный рынок можно выделить фискальную, кредитно-денежную и комбинированную политику.

Фискальная политика в ипотечной сфере реализуется посредством следующих форм:

1) изменение государственных расходов на покупку жилья и средств производства;

2) изменение в области налогообложения субъектов ипотечного рынка

3) система снижения налогов на проценты по займам, выдаваемым на приобретение жилья;

4) предоставление налоговых инвестиционных кредитов.

Во многих странах с развитой ипотечной системой введена система снижения налогов на проценты по займам, выдаваемыми на приобретение жилья. Налоговые льготы для фирм, инвестирующих средства в строительство новых предприятий, создают стимулы для получения ссуд и инвестирования их в производство. Таким образом, изменение налогового законодательства, направленное на поощрение инвестиций, приводит к росту процентной ставки и сбережений.

Инструментами воздействия кредитно-денежной политики на ипотечный рынок являются:

• изменение нормы минимального резервного покрытия (служит обеспечению ликвидности банков, предоставляющих ипотечные кредиты;

• изменение учетной ставки процента (дисконт);

• государственный контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и другие мероприятия.

Существуют различные мнения о приоритетности различных форм государственного воздействия на ипотечную систему. А.Н. Ларионов считает, что центром проводимой государством политики стимулирования жилищного строительства должна быть экономическая политика, основанная на теории мультипликатора-акселератора. Другие ученые обращают внимание на тесную взаимосвязь ипотечной политики с социальной и кредитно-денежной политикой. Эффективная реализация ипотечной системы возможна, если правительство будет проводить целенаправленную политику в области роста доходов населения и хозяйствующих юридических лиц, создания условий для формирования среднего класса. В свою очередь, практическое участие государства в ипотечном кредитовании, методы государственной поддержки должны быть направлены на всемерный рост доступности кредитов для населения и юридических заемщиков, снижение их стоимости до минимально-возможного уровня,

Можно выделить несколько групп методов государственного регулирования ипотечной системы. Первая группа методов - прямая финансовая поддержка. Из зарубежного опыта к этой форме относится германская модель господдержки системы «стройсбережений», основанная на функционировании специализированных банков с использованием накопительных счетов и налоговых льгот, поступающих на накопительные счета в виде государственных субсидий для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Способы прямой финансовой поддержки субъектов ипотечной системы могут быть следующие:

• Дотация банку, компенсирующая низкий процент по ипотечным кредитам.

• Безвозмездная субсидия заемщику в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Подобная субсидия может предоставляться заемщикам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но доходы которых ниже определенного уровня. Размер субсидии предоставляется в пределах социальной нормы.

" 23

• Субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья.

• Субсидирование процента по кредиту, при котором правительство платит часть процентной ставки по кредиту.

• Вычет из налогооблагаемой базы заемщиков суммы средств, идущих на выплату процентов по ипотечному кредиту. Таким образом, у заемщика уменьшается величина выплачиваемо, го подоходного налога,

• Предоставление субсидии на оплаты первоначального взноса (в российских условиях - это 1/3 от стоимости приобретаемого жилья).

• Налоговая льгота заемщику с поступлением суммы льготы на накопительный счет заемщика.

• Дотация строительной компании для компенсирования низких цен реализации объектов недвижимости.

• Налоговые льготы заемщику в части выплат кредита, включая сопутствующие расходы (страховые взносы, пошлины).

Вторая группа методов заключается в том, что государство участвует в качестве субъекта ипотечного рынка. Такой подход давно принят в США, где специально созданные полугосударственные федеральные агентства жилья финансируются из госбюджета (на возвратной основе), а также формируют другую часть своих ресурсов из дохода, получаемого от процентных выплат по ссудам, выкупаемым у банков. Федеральные агентства способствуют снижению риска инвесторов ипотечного рынка, в частности, выкупают ссуды, предоставляемые низкодоходными заемщиками по льготным фиксированным ставкам, которые устанавливаются самим агентством.

К основным методам непосредственного участия государства в системе ипотечных отношений относятся:

• Выкуп ипотечных ссуд государственным ипотечным агентством (или уполномоченной специализированной организацией).

Страхование ипотечных кредитов государственными ипотечными компаниями. Этот способ поддержки больше подходит для обычных ссуд, на которые не предусмотрены льготы.

• Выпуск государственным ипотечным агентством облигаций, обеспеченных либо жилым фондом и другими объектами недвижимости, либо имеющих гарантии бюджета (федерального, регионального и муниципального уровней), с цслыо последующего рефинансирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием;

• Стимулирование рынка ипотечных ценных бумаг путем установления обязательных лимитов в структуре активов консервативных инвесторов (частных пенсионных фондов, страхо-

вых компаний) по примеру страховых компаний, которые обязаны были до дефолта 1998 г. размещать не менее 20% страховых резервов в государственные ценные бумаги федерального уровня.

• Бюджетная гарантия надежности ипотечных ценных бумаг, эмитируемых ипотечно-кредитными организациями и обеспеченных недвижимостью. В этом случае бюджетная гарантия должна применяться к наиболее надежным эмитентам, а ее объем и условия эмиссии должны регулироваться государством.

• Периодическая скупка крупных пакетов ипотечных ценных бумаг государственными органами (ипотечными агентствами, Минфином, Центральным банком) с целью поддержания ликвидности рынка в неблагоприятные периоды («операции на открытом рынке»).

• Выкуп ипотечными агентствами старого жилья у заемщика, что повышает ликвидность рынка недвижимости и создает необходимый жилой фонд у ипотечного агентства.

Кроме непосредственного участия в системе ипотечного кредитования, государство предпринимает меры косвенного стимулирования ипотечного рынка. Например, через установление предельных ставок по вкладам в депозитных институтах с целью ограничения действия конкурентных сил в данном секторе рынка ссудного капитала.

Таким образом, можно сделать вывод, что во всем мире функции государства в области ипотечных отношений заключаются в том, чтобы максимально эффективно обеспечивать взаимодействие всех участников ипотечного рынка, осуществлять регулирование, стимулирование института ипотеки (создание вторичного рыка закладных, благоприятного налогового режима для выдачи кредитов под залог недвижимости, регулирование процентных ставок по закладным, прямое субсидирование закладных под залог недвижимости), осуществлять социальную поддержку населения, осуществлять кошрольные и надзорные функции. В данной сфере развития экономических процессов регулирование найдет выражение в возможном выполнении рекомендаций экономических программ, в «соблюдении правил игры» на ипотечном рынке всеми участниками системы.

Роль государства в промежуточной системе рефинансирования ипотечных кредитов

В развитых системах ипотечного кредитования механизм рефинансирования осуществляется на финансовом рынке на рыночной основе, не предусматривающей активного государ-¥

ственного участия. В развитых странах банки, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, не являются основными инвесторами системы. Их главная задача - выдать ипотечный кредит заемщику на основе выработанных стандартов и, тем самым, обеспечить ликвидность закладных. В результате продажи частным инвесторам сформированных пакетов закладных на вторичном рынке происходит процесс рефинансирования.

В условиях становления ипотечно-кредитных отношений данный процесс осложнен рядом обстоятельств, и поэтому малоэффективен в практическом применении. Становление сис-

25

темы ипотечного кредитования нуждается в промежуточных формах привлечения ресурсов. В России, в результате отсутствия на финансовом рынке дешевых и долгосрочных частных ресурсов, источниками рефинансирования могут стать бюджетные средства и средства стабилизационного фонда, а государство стать проводником перелива капитала из бюджета к ипотечным организациям.

Рассмотрим данный механизм более подробно. В упрощенной схеме (рис.1.) рефинансирования ипотечных кредитов на этапе становления системы ипотечного кредитования представлены основные участники данного механизма. Субъектами этого взаимодействия являются: Продавец жилья, Заемщик, Ипотечный баше, Фонд ипотечного кредитования, Инвестор, Правительство РФ или Администрации субъектов РФ.

Рис. 1. Схема рефинансирования в системе ипотечного кредитования.

Первичная подсистема ипотечного кредитования должна быть сформирована таким образом, чтобы активизировать потребительский спрос на рынке жилья путем расширения числа заемщиков. Поэтому потенциальными Заемщиками мы будем считать граждан со средними доходами (от 8000 руб. до 12000 руб. в месяц), нуждающихся в улучшении жилищных условий,

26

имеющих в собственности объект недвижимости и располагающих собственными средствами для частичной оплаты стоимости будущего жилья (около ] 0% собственных средств). Заемщик приобретает жилье за счет собственных и заемных средств, полученных в ипотечном балке под залог недвижимости. Таким образом, круг заемщиков, удовлетворяющих данным требованиям, значительно расширяется.

Ипотечный банк - специализированное уполномоченное государством кредитное учреждение, которое выдает ипотечные ссуды заемщикам по ставкам ниже рыночных (на уровне 7-8% годовых по рублевым кредитам) с целью обеспечения доступности кредитов для широких ?лоев населения. Под выданные ипотечпые кредиты банк оформляет закладные листы по установленному государством стандарту. Одним из дополнительных вариантов повышения надежности закладных может стать, наряду с установлением единых стандартов по выдаче ипотечных кредитов, создание системы государственных гарантий (или государственного страхования).

Фонд ипотечного кредитования - некоммерческая организация, созданная государственными органами для реализации федеральной ипотечной программы (в каждом регионе должна существовать аналогичная местная ор1"анизация). Фонд выполняет функцию аккумулирования финансовых ресурсов, выкупает пулы стандартных закладных у ипотечных банков.

Под выкупленные закладпые фонды производят эмиссию ипотечных ценных бумаг, гарантом которых выступает государство, доя продажи финансовым инвесторам. Поступившие средства от продажи ипотечных облигаций направляются для выкупа других закладных и, тем

V

самым, происходит процесс рефинансирования выданных инотечными банками кредитов.

Данные ипотечпые ценные бумаги являются высоконадежными вторичными инструментами. Однако вследствие того, что выдача ипотечных кредитов осуществляется при условии их максимальной доступное™ для большой категории заемщиков, главным недостатком ценных бумаг, эмитируемых Фондом, будет их низкая доходность, а значит и ликвидность

Поэтому в качестве финансовых инвесторов должны выступать органы законодательной и исполнительной власти федерального и регионального уровней, осуществляющие инвестирование за счет бюджетных средств, а также организации, инвестиционную активность которых государство стимулирует налоговыми льготами.

Рефинансирование на вторичном рынке может осуществляться из трех основных источников.

Первый источник - покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов псех уровней. Кроме того, государство может использовать средства стабилизационного фонда.

Можно предложить следующий механизм использования средств стабилизационного фонда. Средства стабилизационного фонда через государственный ипотечный банк передаются заемщикам под субсидируемую процентную ставку, что приведет к повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Недостатком использования средств стабилизационного

фонда является возможность наступления ситуации, когда средства фонда могут понадобиться по прямому назначению, Однако, во-первых, по данной схеме не предусмотрено размещение всех активов. Расширение кредитования идет постепенно с учетом получаемых процентов. Во-вторых, ипотечные закладные (с введением такой схемы вырастет их оборот) имеют высокую ликвидность. К преимуществам использования средств стабилизационного фонда в качестве источника рефинакировапия ипотечных кредитов относятся:

• уменьшение ставок по получаемым ипотечным кредитам без существенного увеличения инфляционных процессов, так как средства идут целевым назначением на приобретение жилья;

• развитие строительной отрасли, так как средства стабилизационного фонда имеют " право использовать и строительные организации.

Второй источник - средства инвесторов. Государственные органы могут поощрять инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг путем установления для них различных налоговых льгот. Например, законодательно закрепить, что сумма средств, направляемая на приобретение ипотечных ценных бумаг, освобождается от налогообложения. В результате, это приведет к повышению уровня доходности ипотечных ценных бумаг на сумму реальных льгот. Следовательно, налоговое стимулирование повысит привлекательность ипотечных ценных бумаг для субъектов рынка капитала и, тем самым, приведет к расширению их числа.

Третий источник - продажа Фондом ипотечных облигаций ниже их номинальной цены. ¿)то также позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов, Недостаток такого источника заключается в том, что каждый финансовый цикл характеризуется уменьшением оборотных средств Фонда - эмитента ипотечных ценных бумаг.

Практическое использование каждого из рассмотренных источников рефинансирования возможно только при условии целенаправленных мер государственного стимулирования, направленных на повышение ликвидности низкодоходных ипотечных ценных бумаг. В условиях становления российской системы ипотечного кредитования роль государства первостепенна. По мере стабилизации внешней среды и формирования необходимой инфраструктуры степень участия государства будет сокращаться, в том числе и путем уменьшения предлагаемых льгот и скидок. Со временем российская система ипотечного кредитования сможет полностью опираться на классический источник рефинансирования - финансовый рынок.

Публикации

1. Объекты и субъекты ипотечного кредитования. // Ж-л. Вестник Московского университета, серия б, экономика, № 3,2007, 0.7 п.л.

2. Недвижимость как объект инвестиций. М., МГУ, 2005,1.25 п.л.

3. Объекты и субъекты ипотечного кредитования. М., МГУ, 2005, 0.75 п.л.

2007506803