Рыночное регулирование вторичной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рыночное регулирование вторичной недвижимости"



На правах рукописи

ОСИПОВА Елена Эдуардовна

РЫНОЧНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2005

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санхт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Морозова Вера Данииловна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Демиденко Диниил Семенович

кандидат экономических наук, доцент Тишков Павел Иванович

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет»

Защита состоится_2005 г. в_часов на

заседании диссертационного совета Д 212.237.10. при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21, ауд._.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Автореферат разослан « »_2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

В.Д. Морозова

Аг^ го

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР, для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Само понятие «недвижимость» в современной России ведено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит значительно далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер.

Рынок недвижимости делится на первичный, куда поступают но-востроящиеся объекты, и вторичный, на котором оперируют уже построенными объектами его собственники или доверенные лица. Поэтому на первичном рынке создается новый товар (ведется промышленно-жилмцное строительство). На вторичном рынке объекты промышленности и жилья представляет собой товар, который можно использовать немедленно полностью по назначению.

Как известно, основные особенности рынка недвижимых объектов заключаются в следующем:

- операции купли-продажи осуществляются по документально установленной юридической схеме с заранее оговоренными условиями и регистрируются в государственных органах;

- собственник объекта имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему собственностью;

- участниками рынка недвижимости выступают домашние хозяйства, организации бизнеса, государство, при этом каждый из них может выступать и в роли производителя, и в роли потребителя и др.

Развитие рынка промышленной и жилой недвижимости играет важнейшую роль в социально-экономическом развитии страны, поскольку:

• является практически единственным средепюм решения жи-лишной проблемы; I .«ЙЙ^Г"]

• стимулирует население на накопление денежных средств, в следствии чего усиливается экономическая мотивация труда;

• стимулирует свободную миграцию рабочей силы.

Исследованием проблем оценки стоимости вторичного жилья и

влияния на экономику России занимаются такие ученые, как Балабанов И.Т., Бугулов Э.В., Горемыкин В.И., Грабовой П.Г., Грязных В.Ф., Кулаков Ю.Н., Максимов С.И., Ноздрина H.H., Рахман И.А., Семкин В.И, Соловьев М.М., Федорова Л.Г. и др.

Диссертационное исследование опирается на труды ведущих западных ученых: Моленар X., Ордуэй Н., Рейтсман Д, Ренар В., Холанд М., Фридман Д. и др.

При анализе конкретных российских проблем в сфере оценки недвижимости использовались выводы: Асаула А.Н., Балабанова ИТ., Тарасевича Е., Григорьева В. и Остовкина И., Грибовского C.B., и др.

Целью диссертационного исследования является оценка состояния и перспектив развития рынка недвижимости, как важнейшей сферы предпринимательской деятельности и разработка методических основ оценки стоимости жилых и промышленных объектов вторичной недвижимости для рыночного регулирования.

Для достижения цели диссертационной работы необходимо решить следующие задачи:

- проанализировать основы управления рынком недвижимости;

- проанализировать виды рынков недвижимости;

- проанализировать виды регулирования недвижимости;

- исследовать проблемы связанные с приобретением вторичной недвижимости;

- выявить факторы, влияющие на стоимость вторичных объектов недвижимости;

- проанализировать и определить роль государства в обеспечении правовой основы рынка вторичных объектов недвижимости;

- исследовать существующие методы оценки объектов недвижимости и проанализировать их применимость для различных видов и рынков недвижимости;

- разработать модель оценки стоимости объектов вторичной недвижимости.

Объектам исследования является рынок вторичной недвижимости в частности жилой, промышленной и офисной, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управление объектами недвижимости в раш«ах-с^ш,есгвующего правового пространства.

• » „ Vi ЛЙ1.4*» »

S

Предметом диссертационного исследования является совокупность экономических, организационных и правовых отношений непосредственно связанных с управлением объектами недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых - экономистов, а также отечественные и иностранные публикаций, официальные материалы государственных органов, риэлтерских компаний, а также данные ведущих агентств недвижимости г. Архангельска. В работе применены методы анализа, группировки, сравнения и обобщения, а также методы математической статистики, теории оптимизации на базе использования производственной функции, многокритериальной оценки.

Несмотря на большое число исследований в этой области, процесс и методы оценки объектов вторичной промышленной, нежилой (офисной) и жилой недвижимости недостаточно изучены, и именно поэтому проблема, связанная с оценкой объектов недвижимости требует более глубокой разработки.

Значимость решения проблем адекватной оценки объектов вторичной недвижимости и недостаточная изученность проблемы, определяют актуальность диссертационного исследования.

Эмпирической базой исследования являются статистические данные рынка недвижимости; материалы государственного комитета по статистике; материалы региональных организаций по статистике; данные российских социально - экономических исследований; материалы, собранные в конкретных риэлтерских конторах.

Логика и структура работы. Цель и логика исследования определяют структуру диссертационной работы, которая изложена на 148 страницах печатного текста, включает 15 таблиц, 18 рисунков, 2 схемы и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и 15 приложений.

2. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис. 1).

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130. 132.), которые представлены в табл. 1.

Общественные интересы

принудительный выкуп передача бесхозных объектов

размещение

Правовое регулирование сделок

Зашита ппан

Вещная форма капитала

недвижимо<

Государственная регистрация и учет

Экономические интересы

налогообложение

лицензирование

ипотечное кредитование приватизация национализация

страхование ценообразование

инвестирование

Рис. 1. Недвижимость как объект экономических и государственных интересов

Таблица 1

Материальные и нематериальные объекты, относящиеся к недвижимости

№ п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

1. Земельные участки

2. Участки недр

3. Обособленные водные объекты

4. Все, что прочно связано с «млей, в том числе:

• леса;

• многолетние насаждения;

• здания;

• сооружения. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

• воздушные и морские суда;

• суда внутреннего плавания;

• космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону_

Предприятие в целом как имущественный комплекс включая:

• земельные участки;

• здания и сооружения;

• инвентарь и оборудование;

• сырье и продукцию;

• требования и долги;

• права на обозначение, индиви-

дуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги,

• нематериальные активы;

• информация;

• другие исключительные права

В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, что представлено на рис. 2.

как физического

объекта

# местополо-

жение

• площадь и

границы

• объем

• размер (вы-

сота, длина,

ширина)

• форма

• ландшафт

• залежи иско-

паемых

• тип почвы

# физические

характери-

стики

• внешняя

среда

Характеристики

недвижимого имущества ▼ -

Как объекта экономических отношений

товар

капитал в вещной форме полезность доходность издержки содержания

ликвидность финансовый актив стоимость цена

налогообложение инвестирование спрос и предложение

Как остъект общих социальных отношений (земля)

Как объект правовых отношений

• право собственности

• вещные права

- право пожизненного наследуемого владения

- право постоянного пользования

- право хозяйственного ведения

- право оперативного управления

- траст

- право залога, аренды, 'застройки

- сервитута

- право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем

- специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием

- иные права

• место обитания людей • основа свободы и независимости

• условия жизни людей • престижность владения

• невосполнимый природный ресурс • многофункциональное назначение

• источник благ • условие формирования среднего

• пространственный базис размещения слоя общества

других объектов

Рис.2. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (рис. 3).

Рис. 3. Основные функции рынка недвижимости

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая первоначально могла не входить в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получения прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - очищение экономики от неконкурентоспособных участников рынка. Рыночный механизм признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, поскольку только их и оплачивает покупатель.

Информационная функция - способ оперативного сбора и распределения обобщенной информации, позволяющий участникам рынка недвижимости принимать обоснованные решения.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных участников рынка, устанавли-

вает связь между ними и представляет возможность альтернативного выбора партнеров. На рынке недвижимости действуют профессиональные посредники - риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме поощрения прибылью эффективного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости является способом сохранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производственный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других объектов недвижимости.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом. Включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обменные, оценочные и др.

Управление является более высоким уровнем работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлтерскими операциями. По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются четыре вида регулирования недвижимости: государственное регулирование; рыночное регулирование; экономическое регулирование; правовое регулирование.

В основе рыночного регулирования рынка недвижимости лежит политика, основанная на реальной экономической (рыночной) оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Недвижимость является одним из надежных источников доходной части бюджета в виде налоговых и арендных платежей. Базой для налоговых и арендных платежей должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, которая зависит от целого ряда ценообразующих факторов: местоположения, состояния, окружения, экологии и многого другого, т о оценка недвижимости, является одной из главных составляющих операций с недвижимостью.

В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для .обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация. Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов (рис.4). На основе анализа зарубежного опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной документации определим методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих пяти групп:

I. Нормативные методы.

II. Затратные методы.

Методы балансовой стоимости Методы восстановительной стоимости. Методы замещения.

III. Сравнительные (аналоговые) методы.

Метод восстановительной стоимости по аналогам. Метод сравнения.

IV. Доходные и другие (комбинированные) методы (использующие данные о будущих затратах и доходах).

Метод приведенного чистого дохода.

Метод подрядчика.

Метод предпринимательской оценки.

V. Массовая оценка недвижимости

В диссертационной работе автором сделан акцент на массовую оценку недвижимости. Субъекты рынка недвижимости, покупатели и продавцы, руководствуясь экономическими целями и своими возможностями, используют объект недвижимости, которым они владеют, наиболее эффективным образом. Следовательно, при моделировании рынка оцениваемого объекта массовая оценка может учесть все факторы, влияющие на стоимость объекта.

Можно выделить три основных вида массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику: аддитивная модель;

$ = К +Ь,Х1+Ь2Х2 +... + ЪяХп+ЬрХр

и

ЭТАП 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАЧИ а. Формулирование задачи в. Идентификация объекта б. Выбор вида стоимости г^Форма оценки (на дату)

р

ЭТАП 2. СОСТАВЛЕНИЕ ПЛАНА ОЦЕНКИ а. Определить требования к в Оценит затраты време-

р информации ни и трудозатраты б. Идентифицировать подхо- г. Сформулировать предложения пятттую мртпопогию иия* пеятптши

▼

ь ЭТАП 3. СБОР И ПРОВЕРКА ИНФОРМАЦИИ а Район расположения г. Нормативно правовое обеспече- б. Данные по участку и ние для решения задач по объекту прилегающей территории в. Анализ построек на д Данные об экономической дея-прилегающих территори- тельности - доход, затраты, оборот ях и участках

г

▼

Ь ЭТАП 4. ПРИМЕНЕНИЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

С^РЫНКА^^) С^ЧАТРАТ^^) + + ♦

Т

ЭТАП 5. СОГЛАСОВАНИЕ а. Анализ факторов в их в. Логические рассуждения и

связи с принципами оцен- суждения ки б. Статистических и в ер о- г Окончательное ятностные показатели заключение о стоимости

*

ЭТАП 6. ОТЧЕТ О РЕЗУЛЬТАТЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

Письмо с выраже- ^ Йодный повествованием мнения тельный отчет

Рис. 4. Процесс оценки объектов недвижимости

мультипликативная модель; 5 = Ь0 х X* х х.. х Хь„■ х X'' гибридная модель;

где

Б - оценка рыночной стоимости;

(Х^.Х,,) - независимые переменные в баллах (факторы влияния на стоимость;

Ь] ...Ь„ - численные коэффициенты значимости при независимых переменных характеристик объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость; Ь0 - минимальная стоимость объекта (константа); р - общее число независимых переменных.

На данный момент наиболее бурно развивается вторичный рынок жилья. Предложения и цены на вторичном рынке жилья в 2002 году достигли предкризисного уровня 1998 года. Это говорит о том, что последствия дефолта успешно преодолены и у населения вновь появился интерес к рынку недвижимости. За 2002 год объем продаж квартир увеличился примерно в 2 раза по сравнению с предыдущим годом, за 2003 года в 2,3 раза.

Еще одной причиной взлета цен стало их искусственное подогревание фирмами-новичками, которые появились на рынке недвижимости в достаточно большом количестве. С целью привлечения клиентов продающих квартиры, они идут на сделки по завышенным ценам.

С января 2003 года ситуация на рынке недвижимости начинает меняться.

Сегодня спросом пользуется практически все жилье, продающееся на рынке недвижимости Архангельска. В табл. 2, показаны цены за 1 кв. м и средневзвешенная стоимость квартир.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, как самые дешевые и более доступные, поэтому и цены на них в течение 2002 года росли более быстрыми темпами. Сегодня они, похоже, достигли своего пика, и дальнейший их рост просто невозможен.

Дефицит сегодня существует на 2-комнатные квартиры 93 серии, расположенные в центре города, в частности в Октябрьском округе. Предложений на них поступает мало, а спрос большой, поэтому и цена за 1 кв. м значительно выше, чем в других районах города.

Повышенным спросом пользуется любое жилье в центральных районах города (Октябрьский, Ломоносовский округа).

В отличие от других городов России, в Архангельске нельзя утверждать, что стоимость жилья на вторичном рынке на 20% дешевле первичного рынка. Вторичный рынок жилья далеко не однороден, естественно, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке весьма условна.

Средневзвешенная стоимость квартир за март 2003 года, $ (по данным ГУЛ АОЦОН)

Округ Квартиры 93-й серии «Ульяновки» «Хрущевки» («Брежкевкя»)

1 -комн. 2-комн. 3-комн. 4- коми. 1- комн. 2-комн. 3- комн. 4-комн. 1 -комн. 2-комн. 3-комн. 4- коми.

Октябрьский 12 498 18 273 21323 31 598 11 607 14 978 19 515 19 435 10 215 13 927 16 487 19 500

Ломоносовский 11 453 16 836 21502 24 702 11 511 14 735 17 178 18 719 10 165 12980 16 178 15 780

Майская горка И 500 15 050 16 876 24 206 9 776 12 992 15 695 16 256 - 11902 - -

Соломбала 10 500 16 931 20 652 25 353 9 938 14 253 16 252 22 000 9 094 13 353 16 429 -

Варав.-Факт. . 11 300 14 711 16 737 8 533 9 719 13 702 13 957 8 356 8 419 14 125 11 ООО

Сульфат - - - - 7 340 9 523 10 951 13 025 6 745 8 507 11062 -

Маймакса ■ - - - - 7 757 8 645 . - - -

Средняя цена за 1 м*, $

Октябрьский 375 361 341 362 376 337 315 289 346 320 285 287

Ломоносовский 358 333 344 321 374 321 277 278 336 304 296 263

Майская горка 308 297 267 264 313 291 260 233 - 268 .

Соломбала 320 329 312 287 320 325 263 259 350 302 275 -

Варав.-Факт. . 222 145 180 275 220 224 184 275 199 232 183

Сульфат . - - 237 221 177 165 221 192 189 -

Маймакса - - - - • 173 142 . . . . -

Выставлено на продажу квартир 8 18 54 14 44 57 42 42 35 22 21 3

На сегодняшний день в Архангельске существует дефицит нежилых помещений, спрос на них продолжает расти, а промышленная недвижимость вовсе не продается, так как находится с 1996 года в собственности и продавать прибыльный бизнес никто не собирается. К нежилым помещениям в основном относятся торговые и офисные помещения. В центральной части города практически нет ни одного пустующего объекта. Большинство нежилых помещений в центре города находятся во владении частных лиц.

В настоящее время, как и полгода назад, рынка промышленных, нежилых помещений в Архангельске практически нет, а если то, что есть, можно назвать рынком, то он не сформировавшийся, а скорее всего, хаотичный.

Проблемы массовой оценки в практическом применении сегодня наиболее тесно связаны с оценкой рыночной стоимости недвижимости жилого и нежилого (офисного) назначения. Это происходит по ряду причин, главными из которых являются массовость и наибольшая представительность квартирного фонда среди других видов недвижимости в городе Архангельске.

Автором предложена модель по расчету стоимости объектов вторичной недвижимости - «комбинационная» модель. В основе заложены аддитивная и мультипликативная модели. «Комбинационная» модель позволяет точно рассчитать цену на тот или иной объект недвижимости и выполняет главный критерий - рассчитанная стоимость соответствует реалиям рынка. Данная модель выражена в формуле:

£ = х...хХъп" х(Ь0 + Ь1Х1 + Ь2Х2 + ... + ЬпХ„)

где

в - оценка рыночной стоимости;

(Х,...Хп) — независимые переменные в баллах (факторы влияния на стоимость;

Ь].. ,ЬП — численные коэффициенты значимости при независимых переменных характеристик объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость; Ь0 - минимальная стоимость объекта (константа).

«Комбинационная модель» достаточно адекватно отображает основные тенденции рынка. Отсутствие строгой тесноты связи дает возможность принимать решение о способе включения в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноз. Модель подходит для рынка со сложными видами зависимости стоимости от факторов и является универсальной для оценке любых видов недвижимости. Проблемой модели является сильная зависи-

мосгь конечного результата от начальных значений коэффициентов, и от минимальной цены объекта

Авторская модель обеспечивает точность оценки в пределах 5-процентной ошибки по основным учитываемым параметрам промышленных и нежилых (офисных) объектов, домов и квартир и их взаимосвязям. К числу основных параметров для жилой недвижимости относятся: место расположение объекта, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, этажность, наличие балконов, наличие телефона, для нежилой (офисной) недвижимости - подъездные пути, место расположение объекта, площадь и т.д., а для промышленной недвижимости это факторы инфраструктуры такие как - наличие канализации, электроэнергии, отопления и наличие основных факторов - цехов, земельных участков и много другое. В процессе оценки в первую очередь учитываются выведенные простые переменные, а также комплексные переменные, отражающие взаимосвязь простых переменных между собой и выявленные зоны позитивного и негативного влияния на соответствующей территории.

Алгоритм оценки для пользователей модели прост. В основной таблице базы данных выделяются главные независимые переменные оценки промышленных, нежилых (офисных) и жилых объектов недвижимости, включая место расположения. По каждой независимой переменной имеется дополнительные шкалы, позволяющие выбрать конкретную характеристику параметра. Например: этажность, тип здания, наличие инфраструктуры, количество комнат, расположение окон, наличие электроэнергии и т.д. Каждой независимой переменной присваивается бал и коэффициент значимости.

После заполнения таблицы базы данных вводится запрос о текущей рыночной стоимости данного промышленного объекта или квартиры и в результате расчета с помощью «комбинационной» модели выводится результат.

Математическая формула оценки заложенная «внутри» модели, получена в результате сложных доработок уже существующих моделей. Она может периодически обновляться с изменением рыночной конъюнктуры.

Предложенная модель опробована на реальном примере, предварительно выбираются основные факторы, которые так или иначе будут влиять на стоимость выбранного объекта и минимальная стоимость (постоянная) для объектов на рынке вторичной недвижимости. Все переменные, (а их 12), присвоенные им коэффициенты и баллы значимости выбраны с помощью экспертного анализа, который основан на умозаключениях ведущих риэлтеров г. Архангельска.

Независимые переменные представлены в табл. 3.

Независимые переменные, коэффициенты и баллы значимости влияю-

Независимая переменная (тип квартиры) XI ы Независимая переменная (место нахождения объекта) Х2 »2 Независимая переменная (тип дома) ХЗ ьэ

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Однокомнатная 1 Центр 5 Деревянный 1

Двухкомнатная 2 Майская горка 4 Кирпичный 4

Трехкомнатная 3 Соломбала 4 Панельный 3

Четырехкомнатная 4 0.18 Варавино-Факторня 3 0,17 Индивидуальная планировка 5

Пяттаижнатная 5 Сульфат 1 «ульяновка» 2

Шестикомнат- ная 6 Маймакса 2 «хрущевка» 2

Левый берег 2 «стопинга» 4

93 серии 3

Независимая переменная (общая иле-щадь кв.м.) Х4 Ь4 Независимая переменная (жнлая м*-шадь кв.м.) Х5 Ь5 Независимая переменная (площадь кухмя кв.м.) Х6 Ь6

. 30 1 • 15 1 0,08 5 1 0,07

31-40 2 Ю-20 2 6-7 2

41-50 3 21-25 3 8-9 3

51 -60 4 26-30 4 10-12 4

61-70 5 31-35 5 13-15 5

71 -80 6 36-40 6 16-17 6

81 -90 7 0,12 41-45 7 18-20 7

41-100 8 46-50 8 21-23 8

101 - N0 9 51-55 9 24-26 9

111 -120 10 56-60 10 27-29 10

121 - 130 И 61-65 11 30-32 II

131 - 140 12 66-70 12 33-35 12

■ 141 13 .71 13 ■ 36 13

Независимая переменная (этажность) Х7 »7 Независимая переменная (тки комнат) X« Ь8 Независимая переменная (удобства) X» Ь9

1-й и последний этаж 1 Комнаты смежные 1 Нет удобств 1 0,04

2-й и предпоследний этаж 2 Комнаты раздельные 3 0,05 Частичные удобства 2

3-й и4-йэтаж 3 0,09 Смежно-раздельные 2 Смежный санузел 3

5-й и 6-Я этаж 2 Раздельный санузел 4

7-й и 8-й этаж 1

9-й и 10-й этаж 1

11-й и 12-й этаж 1

Независимая переменная (нищи* балкона) Х]0 НО Независимая переменная (иалячяе телефона) XII Ы1 Независимая переменная (расположение окон) Х12 Ы2

Есть 2 Есть 3 Солнечная сторона 2 0,01

Нет 1 Нет 1 Теневая сторона 1

Застеклен 3 Спаренный 2 0 02 Солнечная и теневая сторона 3

Сумма коэффициентов значимости дает единицу. Для выделения главных независимых переменных, их коэффициентов значимости были

использованы экспертные показатели риэлтеров ведущих агентств недвижимости города

Для определения правильности выставленных коэффициентов рассчитан коэффициент вариации, так как он й 33%, то выставленные экспертами коэффициенты значимости для каждой независимой переменной считаются согласованными, т.е. совокупность однородна.

Для определения стоимости объектов вторичной недвижимости следует определить минимальную стоимость объекта, которая является константой. При ее определении использован также метод экспертных оценок. Минимальная стоимость вторичного объекта недвижимости найдена с помощью формулы средней арифметической простой.

Сравним расчеты авторской модели, а также расчеты моделей, которые уже существуют, и полученные результаты сведем в табл. 4.

Таблица 4

Сравнение цен по различным видам моделей для объектов жилой недвижимости (долларов)

Виды модели Аддитивная модель Мультипликативная модель Гибридная модель Комбинационная модель

Расчетная цена И 615 72995 0 25 178

Расчеты с помощью «комбинационной» модели показали, что запрошенные цены превышают в среднем рассчитанную рыночную стоимость в 1,11 раза

По данным Госкомстата РФ за 2004 год, цены в г. Архангельске завышены примерно в 1,2 раза, что и подтверждают расчеты с помощью «комбинационной» модели.

Данную модель можно применить для расчета промышленной и офисной недвижимости, что доказывает ее универсальность. В данном случае меняются основные факторы, которые представлены в табл. 5 и 6, алгоритм расчета, такой же как и по жилой недвижимости.

«Комбинационная» модель позволяет адекватно отображать основные тенденции рынка и дает возможность принимать решение о способе включения в модель любой характеристики объекта.

Модель успешно опробована несколькими риэлтерскими фирмами, предоставившими автору на условиях полной конфиденциальности большой объем информации по реальным сделкам с квартирами.

Независимые переменные, коэффициенты и баллы значимости, влияю щие на стоимость промышленного объекта вторичной недвижимости

Независимая переменная (место ияхожде-имя »бъекта) XI М Независимая переменная (тал объекта) XI Ь2 Независимая переменная (этажность) » ЬЭ

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Центр 5 Кирпичный 2 Одноэтажное 1

Майская горка 4 Бетонный 3 0,17 Двухэтажное 2

Соломбала 4 Деревянный 1 Трехэтажное 3 0,09

Варавино-Факто-рия 3 0,18 четырехэтажное 4

Сульфат 1

МаЛмакса 2

Левый берег 2

Независимая переменная (обща« площадь KS.M.) Х4 М Независимая переменная (подъездные пути Х5 Ь5 Независимая переменная (наличие отопления X« Ь6

• 100 1 Ж/д 3 Есть 2 0,07

100 - 200 2 А/м 2 0.14 Нет 1

201 -300 3 Ж/д и а/м 4

301-600 4 нет 1

601 -«00 5

401 - 1000 0

1001-1500 7

1501-1900 8 0.12

1901-2000 9

2001-2500 10

2501 -2400 11

2901-3000 12

3001 -3500 13

3501 -4000 14

,-4001 15

Независимая переменная (наличие канал я-зацнммых сметам) Х7 »7 Независимая переменная (наличие электроэнергии) Х8 М Независимая переменная (наличие Цеп») X» М

Есть 2 Есть 2 0,07 Есть 2 0,03

Нет 1 Нет 1 Нет 1

Независимая переменная (наличке осла-ДО») XI0 МО Независимая переменная (идеальных помещений) XII kll Независимая переменная (наличие земельных участков) Х12 Ы2

Есть 2 Есть 2 Есть 2 0,01

Нет 1 003 • Нет 1 Нет 1

Независимые переменные, коэффициенты и баллы значимости, влияющие на стоимость нежилого (офисного) объекта вторичной недвижимо'

сги

Независимая переменная (местонахождения объекта) XI Ь1 Независимая переменная (•¿пая м>-пшпм) Х2 Ь2 Независимая переменная (этажность.) ХЭ ьз

Центр 5 60 1 1 - й этаж 1

МаЛская горка 4 61 -80 г 2-йэтож 2

Соломбала 81-100 3 3-йэтаж 3 0,16

Варавино-Фактория 3 0,1« 101-120 4 4-Яэта* 4

Сульфат 1 121-140 5

Маймакса 2 141 -160 6 0,17

Левый берег 2 161-180 7

181-200 8

201-250 9

251-300 10

301-350 II

351 12

Нпмкшмя переменная (тип здания) Х4 В4 Независимая переменная (подъездные Ч"") Х5 В5 Независимая переменная (наличие отдельного ■нов) Х6 в<

Жилое 1 0,14 Есть 2 0,07 Есть 2 0,04

Нежилое 2 Нет 1 Нет 1

Независимая Независимая Независимая переменная (нищие ■ммидгннка-цнй)

переменная (калинке удоСств) Х7 В7 переменная (намете телефона) X« в* X» В»

Есть 3 Есть 3 Есть 3

Частичные 2 0.03 ГпареиныЛ 2 0.1 Частичные 2 0.05

Нет 1 Нет 1 Нет 1

3. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЁННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом собственного исследования. Личный вклад автора полученные научные результаты исследования в:

• постановке и обосновании цели исследования, выбора объекта исследования, определении задач исследования и их решении;

• исследовании рынка вторичной жилой, промышленной, нежилой (офисной) недвижимости г. Архангельска, анализе его проблем и тенденций развития;

• разработке «комбинационной» модели оценки объектов вторичной жилой, промышленной, нежилой недвижимости;

• разработке алгоритма использования данной модели;

• оценке эффективности использования модели с точки зрения адекватного отображения основных тенденций рынка;

• анализе модели дающей возможность принимать решение о способе включения в модель любой характеристики объекта.

4. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что автором на основе разработанной модели определения стоимости объектов вторичной жилой, промышленной и нежилой недвижимости предложены и обоснованы основные направления оценки.

К числу результатов, определяющих научной новизной относятся следующие:

- сформулированы направления совершенствования механизма оценки вторичной недвижимости промышленных объектов как рыночного регулирования;

- разработан алгоритм оценки объектов вторичной недвижимости;

- выявлены основные направления и определены эффекты реализации разработанных методических основ определения стоимости объектов вторичной недвижимости в частности: возможности снижения цен объектов на рынке, допуска на рынок групп населения с дифференцированным доходом и др.

- предложена модель определения стоимости вторичных объектов жилой, промышленной и нежилой недвижимости на примере города Архангельска.

Практическая значимость. Результаты исследования могут быть использованы риэтлтерскими компаниями, застройщиками, участниками рынка. Применение предложенной модели позволит с более высокой точностью определять стоимость того или иного объекта вторичной недвижимости.

Результаты диссертационного исследования были использованы в учебном процессе филиала ГОУ ВПО «Санкт-Петербургского морского технического университета, Севмашвтуз» при чтении лекций по дисциплине «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью» и Др.

Апробация работы. Результаты исследования апробированы в агентстве недвижимости «Вариант» (г. Архангельск). Основные положения диссертационного исследования докладывались в ходе научных

конференций и в учебном процессе филиала ГОУ ВПО «Санкт-Петербургского государственного морского технического университета, Севмашвтуз» в 2001-2004гг.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие научные работы:

1. Осипова Е.Э. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга //Управление экономикой: от знания - к умению. Сб. науч. тр. Вып. №2. - Северодвинск. Севмашвтуз, 2001. -0,5 п.л.

2. Осипова Е.Э. Анализ и определение стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости в г. Северодвинске // Экономика и управление. Сб. статей. Вып. №3. - Северодвинск. Севмашвтуз, 2003. - 0,5 п.л.

3.4. Осипова Е Э. Особенности трансформации собственности в Росии // Современная наука и образование в решении проблем экономики европейского севера. Материалы межд. научно-техн. Конф. Т 2.-Архангельск, 2004. - 0,5 п.л.

4.Осипова Е Э. Рыночное регулирование вторичной недвижимости // Ломоносовские чтения Сб. статей. Вып. №1. - Северодвинск. Севмашвтуз, 2004. - 0,75 п.л.

5. Осипова Е.Э Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования жилой недвижимости // Ломоносовские чтения Сб статей. Вып. №4. - Северодвинск. Севмашвтуз, 2005. - 0,5 п.л.

ОСИПОВА ЕЛЕНА ЭДУАРДОВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 13 05 05 Формат 60x84 1/16 Бум. офсетная. Печ. л. 1Д5. Бум. л. 0,6. РТП изд-ва СПбГУЭФ. Тираж 70 экз. Заказ 377

Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.

РНБ Русский фонд

2006-4 8465