Методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости"

На правах рукописи

АММОСОВА НАДЕЖДА МИХАЙЛОВНА

МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08 00 05-Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2005

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ Заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ доктор экономических наук, доцент

Васильева Наталья Владимировна

кандидат экономических наук, Архипов Олег Владимирович

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет-УПИ»

Защита состоится «_»_200_г. в_часов на

заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, г.Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, г.Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «_»_200_г.

Ученый секретарь диссертационного совета 0 __

доктор экономических наук, профессор —В.С. Боголюбов

мт

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития отечественной экономики рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Одним из наиболее значимых сегментов рынка является рынок строительной продукции. Говоря о рынке строительной продукции, необходимо отметить, что он является составной частью рынка недвижимости. Понятие недвижимости, может быть определено как сложный имущественный комплекс, особенностью которого является неразрывная связь зданий и земли. Поскольку продукцию строительного производства нельзя отделить от земли, на которой она возводится, при исследовании строительной продукции логично рассматривать её как составляющую рынка недвижимости. В этом контексте, первичный рынок недвижимости - непосредственное формирование инвестиционного процесса производства строительной продукции; вторичный рынок - рынок готовой строительной продукции.

В объективной оценке объектов недвижимости заинтересованы не только стороны сделки - продавец и покупатель, но и государственные органы и государство в целом, кредитные организации, инвесторы и т.д. Недвижимость является объектом налогообложения, в руках государства - крупный источник доходов. Используемый до 1997г. балансовый подход к определению стоимости приватизируемых объектов оказался неэффективным для получения оптимальных результатов. Становилась все более очевидной необходимость использования других подходов для определения рыночной стоимости. На настоящий момент разработаны в мировой практике и адаптированы для российского рынка три метода оценки объектов недвижимости, которые дают возможность определить реальную стоимость при условии применения всех трёх методов и согласования результатов оценки.

Применение на практике ассимилированных методик оценки недвижимости часто дает неприемлемые результаты. Это объясняется тем, что рынок недвижимости России не прозрачен, информационное поле, которое дает возможность объективно оценивать рыночную стоимость, не формируется субъектами участниками рынка.

На этом фоне возникает потребность в квалифицированных специалистах, в которых ощущается сильная нехватка, основная масса участников рынка недвижимости, особенно вторичного не обладает специальной подготовкой, знаниями и умениями. Встает проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности, использование которых позволит минимизировать затраты времени и труда у посредников и других участников рынка и сделает информационное поле более доступным и открытым. Новые подходы в оценке рыночной стоимости объектов должны обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости и экономики страны в целом.

В России оценка объектов недвижимого имущества имеет не долгую историю. Возникла в конце XIX века как наг|рзд£н££ [ОД6ВД$Н?Й/6ЙТИСТИКИ и взята на разработку государством в решен т задаи;дакяад№ого характера.

СПе •в

Второе рождение произошло в нестабильное время экономических реформ на волне приватизации. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики H.H. Романов и А.И. Чупров.

Многоплановость проблемы оценки объектов недвижимости, их методическое и практическое применение нашло отражение в работах зарубежных и отечественных ученых: Архипов О.В., Балабанов И.Т., Бузырев В.В, Максимов С.Н., Н. Ордуэй, Сивец С.А., Смирнова И.В., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И., Фридмана Дж. , Харрисон Г., Эккерт Дж., Чампнис П., Черняк A.B. Остаются неразработанными моменты практического применения оценки объектов недвижимого имущества такими субъектами рынка недвижимости, как покупатели, продавцы и посредники (риэлтерские агентства) для объектов, которые составляют основной объем представленной на рынке недвижимости - жильё.

Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе системного анализа, обобщения накопленного опыта, теоретических исследований усовершенствовать методику экономической оценки объектов недвижимости, что позволит обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости в целом и отдельных участников.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

-выявление и анализ тенденций и закономерностей развития российского рынка недвижимости и сегментов его составляющих, особенности развития регионального рынка недвижимости Самары;

-выделение основных характеристик недвижимости, как товара, которые оказывают влияние на определение стоимостных показателей при оценке объектов недвижимого имущества;

-определение факторов влияющих на формирование регионального рынка недвижимости, уровень его организованности и ближайшие перспективы развития;

- мониторинг состояния рынка недвижимости города Самары; -разработка схемы взаимодействия участников рынка недвижимости и определение возможных видов их деятельности;

-определение видов стоимости строительной продукции; -анализ российского опыта оценки недвижимости мировых тенденций в сфере оценки;

-разработка статистической модели выбора метода оценки объектов недвижимости для различных целей определения стоимости;

-формирование системы факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Самары;

-разработка методики расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.

Предметом исследования являются совокупность теоретических, методических и практических вопросов экономической оценки объектов недвижимости и экономические отношения в системе функционирования рынка недвижимости.

В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Самары (на примере жилой недвижимости, как наиболее развитого сегмента рынка) рассматриваемый с точки зрения оптимизации процесса ценообразования на товар-недвижимость.

Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки недвижимого имущества, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов по вопросам оценки недвижимости.

В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

- на основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Самары, выявлены тенденции и факторы развития рынка регионального рынка;

- уточнен подход к реализации классических методов оценки строительной продукции в сложившихся условиях на первичном и вторичном рынках недвижимости Самары;

- уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости различными участниками рынка недвижимости для возможных целей использования объекта;

- разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.

- усовершенствована методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование, предложенной в работе методики оценки объектов недвижимости Самары, позволит:

-повысить достоверность экономических расчетов по оценки объектов недвижимости;

-продавцам и покупателям объективно оценивать свои возможности не привлекая к оценочной деятельности высококвалифицированных специалистов, что сократит финансовые и временные затраты;

-позволит сделать информационную базу более открытой и стандартизированной.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 статьи. Общий объем печатных работ составляет 0,32 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 125 наименований, 5 приложений.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Потребность в обеспечении себе условий проживания заложена в человеке на уровне инстинктов. Жилье, земля и всевозможные строения создают условия для жизни. Кроме этого недвижимость является важнейшей частью национального богатства и особой сферой экономических отношений. Недвижимость может функционировать не только как место жительства человека и служить защитой от природных явлений, но и как питательная среда (леса, водоемы, земельные участки, полезные ископаемые), как орудие для воспроизводства (заводы, фабрики, машины и оборудование), как способ сбережения денежных накоплений. Такая многогранность приводит к тому, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социокультурной жизни любого общества, государство, как орган управления, придает законодательный порядок пользованию недвижимостью.

Строительная продукция является составной частью рынка недвижимости и соответственно, должна рассматриваться в его контексте. Оценивая рыночную стоимость строительной продукции, мы можем говорить об оценке объекта недвижимости.

Рассматривая, изложенные в законодательных актах, зарубежных материалах, отечественных разработках, определения «недвижимость», а также множественные возможные классификации объектов недвижимости выделяем основные особенности недвижимости, как товара.

1. Стационарность. Нельзя перенести с одного места в другое, где спрос будет выше и цена больше.

2. Имеет большие размеры. Материалоёмка и имеет большой вес (материальные затраты в стоимости строительства зданий достигают 70% и более).

3. Многодетальна и сложна (номенклатура применяемых в строительстве материалов, деталей и конструкций занимает несколько сотен наименований).

4. Материальность. Недвижимость наиболее основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять, сломать. Можно только лишиться собственности в результате фоссмажорных обстоятельств, землетрясение, пожар, взрыв, смерч и т.д.

5. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров.

6. Разнородность и уникальность объектов рынка недвижимости.

7.Полезность.

8. Ограниченная товарность - объект недвижимости покупается в результате сделки купле-продаже оформляемой нотариально, требующей регистрации перехода права собственности в государственных органах.

9. Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств со временем. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к объекту факторов.

Ю.Необходимость постоянного управления. Независимо от функционального назначения объекта требуется оплачивать коммунальные услуги, охранять, выполнять текущий ремонт.

11.Ликвидность низка по сравнению с другими товарами. Поскольку товар уникален потребуется временной интервал, финансовые затраты для поиска интересующего объекта.

12.Недвижимость обладает очень высокой капиталоемкостью, требует больших единовременных затрат и инвестиционных ресурсов.

13.Следует заметить, что недвижимость принадлежит к той группе товаров, которые могут быть отнесены как к инвестиционным, так и потребительским товарам длительного пользования. Используется недвижимость её собственником для производства товаров или услуг или она предназначена для его личного потребления. В силу этой специфики оборот недвижимости входит составной частью в движение капитала и оборот товаров, а рынок недвижимости тесно связан с финансовым рынком и рынком иных потребительских товаров.

14. Ограниченность числа объектов недвижимости, обусловленная ограниченностью земли.

15.Одной из главных особенностей является участие на рынке не самих объектов, а прав собственности связанные с объектами недвижимости. Чем больше объем прав, на объект, тем дороже он стоит.

Совокупность этих особенностей недвижимости-товара формирует специфический рынок объектов недвижимого имущества.

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране и уровень развития деловой активности региона.

Формирование современного рынка недвижимости в России началось с 1989г., с принятия законов «О кооперации» и «О собственности», до этого операции с жильём проводились нелегально, исключительно путем обмена. Бурное развитие рынка недвижимости начинается в 1991г. с закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». Наибольшее развитие наблюдается в сегменте - жилая недвижимость. Можно выделить четыре этап формирования и развития рынка недвижимости в России:

1 этап - период становления и бурного развития (1991-1994гг.);

2 этап - стабилизационный (1995-1998гг.);

3 этап - послекризисный период (1998-2000гг.);

4 этап - текущий.

Этапы характеризуется своими особенностями, подробно рассмотренными в диссертационной работе. Общей тенденцией является рост долларовых цен на жильё от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города уровня.

Таблица 1

Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности региона (Самарская обл.)

1995 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Валовой региональный продукт млн.рублей (1995г-млрд.рублей) 45031,6 117258,9 155360,2 202774,4 238056,4 289805,5 357536,4

В % к предыдущему году с учетом индекса инфляции 110,5 103 106 107 104 110 108

Основные фонды в экономике по полной учетной стоимости (на конец года), млн.рублей(1995г.млрд.рублей) 115784 371759 487087 584694 729525 826362

Инвестиции в основной капитал, млн. рублей (1995г-млрд-рублей) 7291,6 13202,9 23124,9 32540,7' 39968,5 46435,2 54980

в процентах к валовому региональному продукту 16,2 113 14,9 15,9 16,8 16,2 15,4

Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, млн. рублей (1995г-млрд.рублей) 3077,7 6185,0 9935,1 15050,7 17428,7 20195,5 20437,8

Ввод в действие основных фондов, млн.рублей (1995г-млрд.рублей) 4314 10828 16726 22971 19647 33682

Ввод в действие жилых домов, тыс.кв. метров общей площади 690,4 777,6 691,2 748,6 859,1 849,8 736,4 за Юмес

в том числе4, индивидуальными 101,2 265,2 234,8 274,4 284,8 257,9

Незавершенные строительством жилые дома (на конец года), тыс.юв.м. 737,7 809,7 686,1 889,5 1025,3

в том числе приостановленные и законсервированные, тыс.кв.м. 211,8 190,0 135,6 132,6 116,9

С 2001 года инвестиции в основной капитал учитываются без НДС

Темпы и уровень развития рынков недвижимости для различных регионов и городов России отличаются друг от друга. Эти различия обусловлены влиянием следующих укрупненных факторов: географическим положением; природно-климатическими условиями; уровнем развития инвестиционно строительного комплекса; качество административно-правовой

защищенности; уровнем доходов населения. Таким образом, рынок недвижимости формируется под непосредственным воздействием экономической ситуации и перспектив экономического роста в городах и субъектах Российской Федерации. Показатели развития инвестиционной и • строительной сферы региона отражены в табл. 1.

Кроме показателей отраженных в табл.1 для определения сводного рейтинга деловой активности используются показатели: уровень занятости, ^ доля малых предприятий в общем числе, среднедушевой денежный доход,

среднемесячная заработная плата, поступления в бюджетную систему РФ, ВРП на душу населения.

Самарская область находится на 12 месте в по сводному рейтингу субъектов Российской Федерации, рассчитанному на базе групповых рейтингов приведенных в таблице 2.

Таблица 2

Групповые и сводный рейтинг некоторых субъектов Российской __Федерации в 2003г._

Групповые рейтинги Россия г.Москва г.Санкт-Петербург Самарская обл. Нижегородская обл.

Население и труд 100,0 115,7 113,8 102,8 103,1

Уровень жизни 100,0 171,4 124,1 102,0 97,5

ВРП на душу населения 100,0 176,5 101,4 113,3 72,2

Торговля и услуги 100,0 498,7 137,7 123,6 67,5

Финансы 100,0 303,4 111,1 95,0 61,2

Сводный рейтинг 100,0 247,7 117,1 107,0 80,5

Сводный рейтинг развития регионов находится как средневзвешенные оценки по формуле:

/>с = £л1% (1)

ы

где Р,-рейтинг отдельно взятого индивидуального или группового

показателя;

1г удельный вес (доля) отдельно взятых индивидуальных или групповых показателей в совокупных их объемах.

Веса определяются на основе факторных оценок, получаемых путем исчисления частных коэффициентов эластичности и корреляции.

Для оценки возможной цены на строительную продукцию на первичном рынке недвижимости разрабатывается регрессионная модель влияния объемов строительства, ранга региона и средней цены на вторичном рынке.

Выводится формула влияния

Р„, = -18.6 + 0.851 *РоШ- 53.3*1п(Кд) (2) где /"„«„-средняя цена за кв. метр на первичном рынке недвижимости; Ры<г средняя цена за кв. метр на вторичном рынке недвижимости; ^-коэффициент предпринимательского климата региона.

На базе графических зависимостей корреляционного анализа делаем выводы:

- существует зависимость между ценами на первичном и вторичном рынках недвижимости; уровень цен рынка недвижимости строго зависит от экономического развития (ранга) города;

- четко обозначена связь цен на первичном рынке с уровнем строительства в городе, в то же время для цен вторичного рынка эта связь не выражена.

Анализ современного состояния рынка города Самары оценивался на основе методики разработанной Стерником Г.М., главным аналитиком Российской Гильдии Риэлтеров, по таким показателям: состав и состояние жилищного фонда; приватизированный фонд; законодательная и нормативная база, корпоративная деятельность; объем предложения и спроса, сделки; цены.

Ввод в действие жилых домов (1995г.«100%)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

-Всего

-3* счет средств консолидированного бюджета - Населением за свой счет и с ломоцдо кредитов

Рис.1. Ввод в действие объектов за счет разных источников финансирования.

Основываясь на показателях отраженных, на рис.1 можно сделать выводы, о том, что объемы жилищного строительства растут- стабильно, без резких подъемов и спадов. Кроме этого видно, что строительство финансируется не за счет консолидированного бюджета, а за счет средств населения и привлечения кредитов. Что делает рынок строительной продукции экономически более целесообразным. Увеличение объемов ввода в действие жилья говорит о том, что платежеспособный спрос на строительную продукцию не удовлетворен. Тенденция удовлетворения общего спроса на жильё нашла отражение в табл. 3

Из данных табл.3, видим что, несмотря на увеличение объемов ввода жилой недвижимости, удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде остаётся на том же уровне или увеличивается.

и

Таблица 3

Состояние жилищного фонда и обеспеченность населения жильём

1999 2000 2001 2002 2003

Жилой фонд млн.м'1 общей площади 60,05 60,2 60,97 61,09 61,2

Средняя обеспеченность населения жильем (на конец года), .м2 площади жилищ на одного жителя 18,6 18,9 19 а 19,5 20

Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец года), тыс.м2 площади жилищ 1117 995,2 914,5 961,6 1027,8

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде, % 1,8 1,6 1,5 1,5 1,6

О. О ")-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-г

о

-«-Первичный рынок недвижимости -«-Вторичный рынок недвижимости

Рис.2. Динамика изменения рыночной стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Структура рынка включает в себя: объекты недвижимости, субъекты рынка, процессы функционирования рынка и инфраструктуру и правовую базу рынка недвижимости.

Сделки на рынке недвижимости осуществляются, как правило, с участием посредников: оценщиков, брокеров, юристов. Рассматривая методы оценки нельзя абстрагироваться от таких факторов, как цели оценки и субъектов выполняющих процесс оценки.

Основной посредник, ведущий предпринимательскую деятельность на жилищном сегменте рынка недвижимости - риэлтерские агентства. Мною была разработана классификация риэлтерских агентств (табл.4).

Таблица 4

Классификация риэлторских агентств_

Признак Классификация

По степени ориентированности на рынок Стабильные агентства заинтересованные в своём имидже.

Фирмы однодневки.

По виду организационно правовых форм Закрытые акционерные общества

Открытые акционерные общества

Общества с ограниченной ответственностью

Общества с ограниченной ответственностью

Индивидуальные частные предприниматели

По структуре аппарата управления Маклерские агентства

Стандартные агентства

Сложное или продвинутое агентство

Строительно-риэлтерская компания

По территориальному признаку Действующие на ограниченной территории( район, город, область, регион, страна)

Без ограничения территории

По специализации на сегментах рынка Первичный рынок жилая недвижимость

коммерческая недвижимость

Вторичный рынок жилая недвижимость купля-продажа

аренда

коммерческая недвижимость купля-продажа

аренда

По концепции ценообразования Устанавливают цену, которую выдвигает клиент

Определяют вероятную рыночную стоимость объекта на конкретный момент времени

Приведенная классификация позволяет наиболее рационально оценивать подход фирмы к ценообразованию на объекты недвижимости, участие в общей структуре рынка недвижимости и применение возможных методов оценки недвижимости.

Рассмотрев методы определения цены объектов недвижимости на рынке жилья, применяемые риэлторскими агентствами, можно выделить две основные концепции:

- установка цены на уровне, выдвинутой продавцом, с учетом компенсации издержек и прибыли агентства (рис.3) и ожидание момента времени, когда рыночное колебание цен совпадет с установленной ценой;

- установка цены на объект недвижимости полученной, согласованием с продавцом вероятной рыночной цены, определенной на основании классических методов оценки объектов недвижимости, что даёт возможность минимизировать время продажи объекта.

Концепции ценообразования трафически отражены на рис. 3 и 4.

Цена за объект, р, У-е- р, Р.

▲

/

у

X ---- .——"

-►

Время, мес.

Рис.3. График колебания цен на жилую недвижимость с учетом определения цены единичного объекта на основании пожеланий клиента. На рис.3. Р1, Р2, РгЦены на первый, второй и третий объект недвижимости установленные продавцом.

Цена за объект, У-е.

Время, мес.

Рис.4. График колебания цен на жилую недвижимость с учетом определения цены единичного объекта на основании классических методов

оценки недвижимости. В работе рассмотрены классические методы ценообразования и соответствующие им подходы к оценке недвижимости (табл.5).

Таблица 5

Подходы к оценке недвижимости Методы ценообразования

Затратный метод «средние издержки + прибыль»

установление цены на основе подрядных торгов

Доходный метод расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли

установление цены на основе ощущаемой ценности товара

Метод сравнительного анализа продаж установление цены на основе уровня текущих цен

Для объекта недвижимости могут быть определены следующие виды стоимости приведенные на рис.5

Ая.

виды стоимости

СТОИМОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (СУБЪЕКТИВНАЯ)

Балансовая стоимость

Стоимость для целей налогообложения

Инвестиционная стоимость

Прочие виды стоимости

СТОИМОСТЬ ОБМЕНА (ОБЪЕКТИВНАЯ)

Рыночная стоимость

Ликвидационная стоимость

Стоаховая стоимость

Аоенаная стоимость

Прочие виды

Рис.5. Виды стоимости недвижимости, подлежащей оценке В зависимости от целей оценки может определятся тот или иной вид стоимости (табл.4)

Таблица 4

Определение видов стоимости для различных целей оценки объектов ___недвижимости.__ _

Цели оценки Виды стоимости недвижимости

1 2

Оценка недвижимости, предназначенной для покупки или продажи Рыночная стоимость

Оценка недвижимости, полностью оборудованной и функционирующей как самостоятельный бизнес Стоимость недвижимого имущества при существующем использовании, на основе коммерческого потенциала, то есть с применением методологии оценки бизнеса

Оценка недвижимости для целей страхования Страховая стоимость

Оценка недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени Ликвидационная стоимость

Оценка недвижимости, занимаемой владельцем с целью использования в деятельности предприятия (бизнеса). Стоимость недвижимого имущества для налогообложения

Стоимость недвижимого имущества при существующем использовании

Остаточная стоимость

Восстановительная стоимость

Продолжение таблицы 4

1 2

Оценка недвижимости для внесения в уставный капитал Стоимость специализированного недвижимого имущества

Инвестиционная стоимость

Рыночная стоимость

Оценка недвижимости, предназначенной для инвестиций. Инвестиционная стоимость

Оценка недвижимости, поврежденной на дату оценки в результате пожара, стихийного бедствия, взрыва и т п Стоимость недвижимого имущества при существующем использовании

Остаточная стоимость

Оценка незавершенного строительства Рыночная стоимость

Восстановительная стоимость

Ликвидационная стоимость

Инвестиционная стоимость

Оценка недвижимости для использования в качестве обеспечения кредитных обязательств Рыночная стоимость

Ликвидационная стоимость

Остаточная стоимость

При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесенные при создании объекта, актуальная оценка объекта недвижимости рынком и те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем

Определение вероятной рыночной стоимости осуществляется с применением всех трех методов, с последующим согласованием результатов оценки, выполняемым на основе следующей формулы:

Р=РзКз+РрКр+РдКЛ (3)

где Р - вероятная рыночная стоимость объекта недвижимости; Р3, Рр, Рд- вероятная рыночная стоимость рассчитанная затратным, рыночным и доходным методом соответственно; г К3, Кр, Кд- весовые коэффициенты, отражающие достоверность

использования каждого метода для определения итоговой стоимости.

Для объектов жилой недвижимости такие коэффициенты равны: рыночный метод - 0,50; затратный метод - 0,35; доходный метод - 0,15. Так как рыночный метод наиболее соответствует для определения вероятной рыночной стоимости объекта, естественно итоговая оценка в большей степени определяется рыночным подходом.

Факторами ограничивающими применение метода сравнения продаж (рыночный метод) на рынке недвижимости Самары, по мнению экспертов, является ограниченность и недостоверность информации, квалификация специалистов посреднических организаций (риэлторских агентств) низка,

государственные организации, производящие регистрацию сделок с объектами недвижимости, информацию о сделках не предоставляют. Всё это затрудняет формирование открытого информационного поля рынка недвижимости и анализ рынка недвижимости.

Для устранения этого недостатка нами предлагается использование статистических методов оценки которые относятся к рыночным подходам. Общая схема определения вероятной рыночной цены на базе рынка недвижимости г.Самары представлена на рис.6.

Рис.6 Схема определения вероятной рыночной стоимости объекта

недвижимости на основании статистических методов Кроме указанных в схеме на рис.6, субъектов рынка недвижимости в формировании информационного пространства рынка недвижимости должны принимать участие государственные органы.

На базе представленной схемы разрабатывается методика экономической оценки строительной продукции рис.7.

Проведенный анализ качества и цен объектов, предложенных на рынке жилой недвижимости, показал, что схема определения вероятной рыночной стоимости объекта, отраженная на рис.6 некорректна для современной экономической ситуации сложившейся на самарском рынке жилья. Предлагается скорректировать форму определения вероятной рыночной стоимости в части применения стоимости 1 кв. м. умноженного на площадь квартиры. Анализ показал, что площадь объекта оказывает недостаточно сильное влияние на окончательную стоимость, а делает объекты с большей площадью более ликвидными. Типовая цена должна устанавливается за единицу продукции - квартиру (одно-, двух-, трехкомнатную) и корректироваться коэффициентами Для проведения анализа бралась выборка из 1380 объектов вторичного и 500 объектов первичного рынка жилой недвижимости.

О ©

© © © ©

©

Рис.7. Методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости

Условные обозначения в формуле:

Роь- вероятная рыночная стоимость объекта недвижимости;

Рп, „-средняя стоимость типового объекта, рассчитанная на основании информационной базы с использованием статистических методов;

Я - коэффициент учитывающий готовность объекта к эксплуатации;

/?„- коэффициент учитывающий право собственности на объект недвижимости; - коэффициент учитывающий отклонение реальной площади от площади типового объекта

^-¿/»-коэффициенты учитывающие характеристики собственно объекта недвижимости.

Получение результатов расчета

Определение коэффициентов, нивелирующих вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости от типового, может производиться двумя путями:

- экспертный опрос, при котором ставиться задача оценки степени влияния факторов для каждого типа недвижимости;

- статистическая модель влияния, выстраиваемая на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж.

Основные публикации по теме диссертации:

1. Аммосова Н.М. Особенности строительной продукции как товара// Исследования в области архитектуры, строительства и охраны окружающей среды: Тезисы докладов областной 56-й научно-технической конференции Самара: СамГАСА, 1999.-0,06п.л.

2. Аммосова Н.М. Этапы формирования рынка недвижимости в России и их особенности// Исследования в области архитектуры, строительства и охраны окружающей среды: Тезисы докладов областной 57-й научно-технической конференции. Самара: СамГАСА, 2000.-0,06п.л.

3. Аммосова Н.М. Особенности формирования рынка недвижимости в России// Экономика и управление в строительстве: Сборник научных трудов. Самара: СамГАСА, 2000.-0,2п.л.

Подписано в печать Формат 60x84 '/|6 ГТеч. л. Тираж экз. Заказ

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Сангт-Петербург, ул. Марата, 31

!»1 9 б 7 О

РНБ Русский фонд

2006-4 16897

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Аммосова, Надежда Михайловна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В

РОССИИИ И ЕГО СОВРЕМЕННЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1.1. Особенности недвижимости как товара, оборотоспособность недвижимости

1.2. Особенности формирования российского рынка недвижимости

1.3. Современное состояние и ближайшие перспективы рынка 40 1.4 Влияние развития инвестиционно - строительного комплекса

Самары на уровень цен на объекты недвижимости

ГЛАВА 2. СТАНОВЛЕНИЕ РИЭЛТОРСКОГО БИЗНЕСА В САМАРЕ.

ОСНОВНЫЕ ОПЕРАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Субъекты, участники рынка недвижимости, виды их деятельности

2.2. Классификация риэлторских фирм, их функции.

2.3. Развитие риэлторского бизнеса (опыт Самары). Операции на рынке недвижимости

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ НА РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Стоимость строительной продукции как объекта недвижимости, её виды

3.2. Принципы и методы оценки строительной продукции как объекта недвижимости

3.3. Формирование методики выбора оптимального метода оценки объектов недвижимости, для повышения эффективности функционирования рынка недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости"

На современном этапе развития отечественной экономики рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Одним из наиболее значимых сегментов рынка является рынок строительной продукции. Говоря о рынке строительной продукции, необходимо отметить, что он является составной частью рынка недвижимости. Понятие недвижимости, может быть определено как сложный имущественный комплекс, особенностью которого является неразрывная связь зданий и земли. Поскольку продукцию возводится, при исследование, строительной продукции логично рассматривать её как составляющую рынка недвижимости. В этом контексте, первичный рынок недвижимости - непосредственное формирование инвестиционного процесса производства строительной продукции; вторичный рынок - рынок готовой строительной продукции.

В объективной оценке объектов недвижимости заинтересованы не только стороны сделки - продавец и покупатель, но и государственные органы и государство в целом, кредитные организации, инвесторы и т.д. Недвижимость является объектом налогообложения, в руках государства - крупный источник доходов. Используемый до 1997г. балансовый подход к определению стоимости приватизируемых объектов оказался неэффективным для получения оптимальных результатов. Становилась все более очевидной необходимость использования других подходов для определения рыночной стоимости. На настоящий момент разработаны в мировой практике и адаптированы для российского рынка три метода оценки объектов недвижимости, которые дают возможность определить реальную стоимость при условии применения всех трёх методов и согласования результатов оценки [15,60,11,16,24,45,32,21,52,29].

Применение на практике ассимилированных методик оценки недвижимости часто дает неприемлемые результаты. Это объясняется тем, что рынок недвижимости России не прозрачен, информационное поле, которое дает возможность объективно оценивать рыночную стоимость, не формируется субъектами участниками рынка [26,32,45].

На этом фоне возникает потребность в квалифицированных специалистах, в которых ощущается сильная нехватка, основная масса участников рынка недвижимости, особенно вторичного не обладает специальной подготовкой, знаниями и умениями. Встает проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности, использование которых позволит минимизировать затраты времени и труда у посредников и других участников рынка и сделает информационное поле более доступным и открытым. Новые подходы в оценке рыночной стоимости объектов должны обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости и экономики страны в целом.

В России оценка объектов недвижимого имущества имеет не долгую историю. Возникла в конце XIX века как направление оценочной статистики и взята на разработку государством в решении задач фискального характера. Второе рождение произошло в нестабильное время экономических реформ на волне приватизации. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н.Н. Романов и А.И. Чупров.

Многоплановость проблемы оценки объектов недвижимости, их методическое и практическое применение нашло отражение в работах зарубежных и отечественных ученых: Архипов О.В., Балабанов И.Т., Бузырев В.В, Максимов С.Н., Н. Ордуэй, Сивец С.А., Смирнова И.В., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И., Фридмана Дж. , Харрисон Г., Эккерт Дж., Чампнис П., Черняк А.В. Остаются неразработанными моменты практического применения оценки объектов недвижимого имущества такими субъектами рынка недвижимости, как покупатели, продавцы и посредники (риэлтерские агентства) для объектов, которые составляют основной объем представленной на рынке недвижимости - жильё.

Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе системного анализа, обобщения накопленного опыта, теоретических исследований усовершенствовать методику экономической оценки объектов недвижимости, что позволит обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости в целом и отдельных участников.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

- выявление и анализ тенденций и закономерностей развития российского рынка недвижимости и сегментов его составляющих, особенности развития регионального рынка недвижимости Самары;

-выделение основных характеристик недвижимости, как товара, которые оказывают влияние на определение стоимостных показателей при оценке объектов недвижимого имущества;

- определение факторов влияющих на формирование регионального рынка недвижимости, уровень его организованности и ближайшие перспективы развития;

- мониторинг состояния рынка недвижимости города Самары;

- разработка схемы взаимодействия участников рынка недвижимости и определение возможных видов их деятельности;

- определение видов стоимости строительной продукции;

-анализ российского опыта оценки недвижимости мировых тенденций в сфере оценки;

-разработка статистической модели выбора метода оценки объектов . недвижимости для различных целей определения стоимости;

-формирование системы факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Самары;

-разработка методики расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.

Предметом исследования являются совокупность теоретических, методических и практических вопросов экономической оценки объектов недвижимости и экономические отношения в системе функционирования рынка недвижимости.

В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Самары (на примере жилой недвижимости, как наиболее развитого сегмента рынка) рассматриваемый с точки зрения оптимизации процесса ценообразования на товар-недвижимость.

Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки недвижимого имущества, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов по вопросам оценки недвижимости.

В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

- на основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Самары, выявлены тенденции и факторы развития рынка регионального рынка;

- уточнен подход к реализации классических методов оценки строительной продукции в сложившихся условиях на первичном и вторичном рынках недвижимости Самары;

- уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости различными участниками рынка недвижимости для возможных целей использования объекта;

- разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.

- усовершенствована методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование, предложенной в работе методики оценки объектов недвижимости Самары, позволит:

-повысить достоверность экономических расчетов по оценки объектов недвижимости;

-продавцам и покупателям объективно оценивать свои возможности не привлекая к оценочной деятельности высококвалифицированных специалистов, что сократит финансовые и временные затраты;

-позволит сделать информационную базу более открытой и стандартизированной.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 статьи. Общий объем печатных работ составляет 0,32 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 125 наименований, 5 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Аммосова, Надежда Михайловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Большинство решений, принимаемых субъектами рыночного хозяйства, основаны на предварительной оценке последствий вызываемых осуществлением решений. Теоретическому обоснованию связанных с этим проблем посвящены целые разделы экономической науки. Существуют достаточно развитые концепции по оценке бизнеса, подробно исследованы вопросы оценки недвижимости, машин и оборудования.

Однако в последние годы появилась потребность в разработке четкой и последовательной методологии оценки объектов недвижимости, прозрачной не только для профессиональных участников рынка, но и для простых обывателей или малоквалифицированных оценщиков. Рекомендации, имеющиеся в этом направлении, как показало исследование, пока далеки от совершенства и демонстрируют наглядный пример отставания теории от потребностей практического решения конкретных экономических задач.

В процессе сбора и обработки материала в данном направлении был выявлен ряд особенностей и проблемных моментов, связанных с оценкой объектов недвижимости, к числу которых можно отнести:

• отсутствует общая методология оценки объектов строительства в условиях развивающихся рыночных отношений в России;

• несовершенство системы учета и необходимость разработки показателей оценки объектов недвижимости; недостаточный уровень квалификации специалистов риэлторских агентств; недоверие потенциальных клиентом к специалистам в области недвижимости; несогласованность деятельности различных участников рынка недвижимости; абсолютная непрозрачность операций с недвижимостью и информации по ним.

Совокупность перечисленных выше моментов позволила сделать вывод о необходимости разработки комплексного методического подхода к оценке объектов строительного производства.

На основании уточненного понятия процесса оценки разработан комплекс процедур, предназначенных для определения стоимости объектов недвижимости с позиций конкретных субъектов, и позволяющих грамотно и квалифицированно подходить к процессу оценки объектов недвижимости.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования разработанных рекомендаций, направленных на повышение достоверности экономических расчетов по оценке объектов строительства, принятие рациональных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости при инвестировании.

Апробация разработанной методики на практике, в риэлторском агентстве, привело к оптимизации временных затрат и увеличению объема сделок с потенциальными клиентами за счет снижения стоимости издержек на оценку объекта недвижимости, взимаемой фирмой посредником.

Такой подход к ценообразованию на рынке недвижимости и рынке строительной продукции, как его части, даст возможность, сделать рынок более прозрачным, увеличить доходы, идущие от операций с недвижимостью и налогообложения объектов недвижимости.