Совершенствование методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства"

На правах рукописи

Гаджиев Фарид Руфет оглы

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 В СЕН 2011

Москва - 2011

4854664

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Финансы и кредит» Российского государственного социального университета

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

кандидат экономических наук, доцент Рогозина Анна Юрьевна

доктор экономических наук, профессор Лютова Ирина Ивановна

кандидат экономических наук, доцент Новикова Диана Михайловна

Ведущая организация:

Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова

Защита состоится «12» октября 2011 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д.212.341.03 по экономическим наукам при Российском государственном социальном университете по адресу: 129226, г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д.4, кор.2, зал диссертационных советов.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в Научной библиотеке Российского государственного социального университета (129226, г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д.4, кор.З) и на интернет-сайте: www.rgsu.net

Автореферат разослан «10» сентября 2011 года

Ученый секретарь Диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор П.В.Солодуха

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. В соответствии с проводимыми в последнее время Правительством Российской Федерации программами развития экономики особое внимание уделяется финансовой устойчивости и развитию строительного комплекса страны. Помимо формирования регулятивных механизмов, направленных на устранение проблем, с которыми в своей хозяйственной деятельности сталкиваются строительные предприятия, правительство предпринимает шаги по созданию системы финансирования строительных объектов, обеспечению доступа к различным финансовым инструментам на не дискриминационных условиях.

Развитие российского рынка недвижимости имеет важное значение для экономики страны. Оно является одним из основных направлений формирования в современной России рыночной экономики, опирающейся на механизмы развития хозяйственной деятельности. Рынок недвижимости является сектором инвестиционного рынка страны, имеющим свою капитализацию, финансовые институты, инвесторов, подрядчиков, потребителей, интересы которых могут быть нарушены в результате приостановки строительства. В качестве потребителей могут выступать государственные и муниципальные органы власти, которые заинтересованы в поступлении налогов от коммерческой деятельности инвесторов. Соответственно приостановление строительства приносит ущерб развитию региона. С этой точки зрения инвестор, не завершивший строительства сам и не заключивший субподряда для завершения строительства или заморозивший строительства на срок больше года по другим причинам, может быть наказан. Данный механизм в российской практике не существует, но в международной практике активно

обсуждался вопрос о налогообложении незавершенного строительства1, при рассмотрении его как инвестиционного проекта.

На современном этапе Международный совет по стандартизации предлагает использовать при оценке незавершенного строительства показатели определения стоимости инвестиций.2 Количество объектов незавершенного строительства вследствие снижения финансирования строек приобрели в настоящее время массовое распространение. Так только в 2008 году не было завершено строительство 14,1 тыс. домов жилищного назначения, а в 2009 - 12,8 тыс. домов3, потерян огромный объем инвестиционного дохода.

Применяемые в строительстве методы оценки объектов дают в конечном результате большой разброс данных, что приводит к большому диапазону результатов оценки, которые затем приходится корректировать торгующим сторонам. Данная проблема показывает тот факт, что не существует механизма справедливой оценки стоимости даже готового строения, не говоря об объекте незавершенного строительства (ОНС). Для оценки комплексов, приносящих прибыль, используется в основном доходный подход к оценке, что позволило сформировать рыночный механизм данного сегмента инвестиций. Подобный механизм следует сформировать и для ОНС. В зарубежной практике ОНС оценивается с учетом доходного метода, но с применением соответствующих коэффициентов.

Объекты незавершенного строительства могут оцениваться как часть инвестиционного потенциала предприятия, отрасли или городского хозяйства, что требует эффективного управления инвестициями и адекватной оценки их стоимости. Объекты незавершенного строительства

1 Бойл Дж., Felicia PY Ли Объекты незавершенного строительства: учет и ставки налогообложения?// http://www.mayerbrown.com/publications/article.asp?id=l 1183&nid=6

2 Промежуточный отчет. Оценка инвестиционной стоимости, строительства в соответствии с МСФО 40// http://www.ivsc.org/pubs/papers/ps090100-propconstr.pdf

3 Российский статистический ежегодник. 2010: Стат.сб./Росстат. - М., 2010. с. 476

4

показывают проблемы, связанные с развитием инвестиционного рынка недвижимости и отсутствием регуляторов. Таким образом, недостаток инвестиционного капитала в строительной сфере, осложняется отсутствием механизма инвестиционного регулирования отрасли.

Степень разработанности темы.

Анализ и обзор публикаций и научных исследований по тематике строительного бизнеса показывает, что разработке проблем становления и функционирования строительного рынка посвящены работы многих отечественных и зарубежных экономистов. Одновременно в науке активно рассматриваются вопросы, связанные с влиянием объектов незавершенного строительства на экономику страны и региона. Следует выделить следующих исследователей: В.Т. Александров, О.В.Архипов, А.Г. Асаул, В.И. Бабакин, М.А. Баяндин, В. В. Бузырев, М.Д. Бойко,

A.A. Горбунов, П.Г. Грабовый, В.В. Григорьев, В.Т. Гроздов, A.A. Грунин,

B. Н. Киданов, H.A. Колесникова, B.C. Кухаренко, И.В. Мжельская, Е.С. Озерова, М.Б. Полякова, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман, Е.П. Панкратов, М.В. Радзиевский, И.С. Радченко, И.А. Рахман, В.И. Ресин, А.Ю. Рогозина, A.A. Румянцева, В.М. Серов, С.А. Смоляка, В.П. Стороженко, И.А.Титова,

C.А. Тюрина, В.З. Черняк, И. Г. Галкина, В.Ф. Гировского, Б. Я. Ионаса, Г.Э. Параубэк и др. В данных исследованиях сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по технико-экономической оценке многих видов объектов недвижимости, классифицированы методы и средства контроля технического состояния конструкций зданий, разработаны нормы длительности строительства, нормативные требования и параметры конструкций зданий, подлежащие контролю. А также разработаны основы теории ценообразования в строительстве и его практического применения в процедуре оценки недвижимости.

Так же в работе были использованы исследования зарубежных специалистов в области оценки: И. Ансоффа, В. Беренса, Дж. К. Ван Хорна, Дж. Гэлбрейта, Ф. Котлера, П. Уилсона, П. Хавранека, К. Шим

5

Джейя, И. Шумпетера и др.

Однако имеется пробел в изучении, анализе, исследовании некоторых методологических, методических, практических вопросов, направленных на решение задач в области инвестиционного управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в современных рыночных условиях. ОНС как инвестиционный актив не находит эффективного управления, что проявляется в принятии решений вложения капитала или вхождения в бизнес и связанных с этими процессами экономическими категориями, понятиями, определениями, что связано с отсутствием единых стандартов оценки объектов незавершенного строительства, которая в современной экономической ситуации не отражает интересов участников рынка недвижимости. Таким образом, исследование подходов к методам экономической оценки объектов незавершенного строительства является актуальным.

Цель диссертационного исследования заключается в совершенствовании методов оценки ОНС с использованием механизма оценки их инвестиционного потенциала.

Задачи исследования. Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы следующие задачи:

- провести концептуализацию определения «объект незавершенного строительства», его места и значения на современном рынке недвижимости;

- определить классификационные признаки, особенности и критерии оценки объектов незавершенного строительства;

выделить экономические подходы к оценке объектов незавершенного строительства в условиях формирующегося рынка инвестиций в недвижимость;

- провести сравнение, выявить эффективность и проблемы применения существующих методов оценки объектов незавершенного строительств;

- обосновать предложения по совершенствованию системы методов экономической оценки объектов незавершенного строительства.

Объектом исследования является инвестиционный рынок объектов незавершенного строительства.

Предметом исследования является система финансово-экономических отношений при формировании инвестиционной оценке коммерческих объектов незавершенного строительства.

Соответствие паспорту специальностей. Диссертационное исследование соответствует пунктам специальности ВАК 08.00.10.

- «Финансы, денежное обращение и кредит» - п.5.1. Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности. п.5.2. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников.

Научная гипотеза исследования основывается на предположении, что для стабильного развития инвестиций в рынок недвижимости, особенно в сегмент объектов незавершенного строительства, требуется применение адекватных методов оценки ОНС, позволяющих рассчитать справедливую стоимость объектов.

Информационные основы исследования. Теоретико-методологическую базу диссертационного исследования составляют российские и зарубежные исследования по общим экономико-строительным, и инженерно-экономическим проблемам, в первую очередь, инвестиционным проблемам управления объектами незавершенного строительства, а так же по оценке морального и физического износа здания, социально-правовым, организационно-управленческим аспектам развития инвестиционного комплекса объекта незавершенного строительства.

В рамках диссертационной работы проанализированы статистические материалы по состоянию фонда объектов незавершенного

7

строительства, осуществлен экономический анализ проектно-сметной документации заказных и конкурсных проектов, проведены обследования объектов в составе групп профессиональных оценщиков объектов строительства.

Методы анализа, используемые в работе.

В диссертационной работе использованы следующие методы: метод статистического анализа, количественного анализа, метод экономического анализа, метод системного анализа, метод сравнительного анализа, метод выборочного анализа, метод финансового анализа.

В процессе исследования также применялись элементы математической статистики и системного подхода, метод выделения классификационных признаков.

Статистическая и информационная база диссертационного исследования

Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ и отдельных субъектов федерации, особенно статистика г. Москвы, отраслевая статистика, специализированные издания по оценке объектов строительства, в том числе незавершенного строительства.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнено понятийное содержание «объект незавершенного строительства» на основании финансово-экономических показателей, предложена классификация «объектов незавершенного строительства» с учетом инвестиционного фактора;

• выявлена специфика оценки объектов незавершенного строительства в условиях формирования инвестиционного рынка ОНС;

• предложена классификация критериев и методов экономической оценки объектов незавершенного строительства;

• разработан подход к реализации основных методов управления и поэтапной оценки объектов незавершенного строительства;

8

• предложен доходный метод оценки ОНС, как наиболее полно учитывающий все факторы влияющие на оценку ОНС

Практическая значимость диссертационной работы. Практическая значимость диссертационной работы состоят в том, что результаты данного исследования могут быть использованы в качестве справочного материала при принятии решений по инвестированию и управлению объектами незавершенного строительства, при выявлении вариантов перепроектирования объектов незавершенного строительства и их реализации с учетом максимальной социально-экономической эффективности этих объектов.

Результаты и выводы, полученные при проведении исследования, могут быть использованы риэлторами, девелоперами и строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства. Материалы исследования могут быть использованы при создании учебно-методических комплексов для преподавания в учебных заведениях строительного и инвестиционного профиля.

Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы были использованы автором и в практической работе

Диссертация состоит из введения, трех глав, 9 параграфов, выводов и списка литературы. Основной текст изложен на 180 страницах печатного текста и включает 10 таблиц, 1 диаграмму.

Во введении рассматривается актуальность, степень исследованности проблемы, цель и задачи, объект исследования, предмет исследования, методология исследования, используемые методы анализа, статистическая и информационная база, научная новизна, практическая значимость диссертационной работы.

Глава 1 «Теоретические подходы к анализу объектов незавершенного строительства» посвящена изучению и исследованию проблем экономического и правового определения «объекта незавершенного строительства», выделяются подходы к экономической

9

оценке объектов, рассматриваются причины и методика определения ликвидационной стоимости объекта в случае нарушения законодательства, потери объектом инвестиционной привлекательности.

Глава 2 «Анализ методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства» раскрывает механизм оценки объектов незавершенного строительства затратным и сравнительным подходами, показывается их несоответствие развитию инвестиционного рынка. Приведенные методы рассматриваются применительно к объектам незавершенного строительства. В главе проводится не только теоретический, но и практический анализ применения данных методов для оценки ОНС.

Глава 3 «Пути совершенствования методов оценки ОНС» посвящена теоретическому анализу и практическому рассмотрению доходного подхода к оценке ОНС его роли в развитии инвестиционных отношений на рынке недвижимости. Указывается несоответствие применения затратно-доходного и сравнительно-доходного методов для оценки ОНС в России в ситуации отсутствия единого инвестиционного пространства и единого рынка ОНС, сегменты которого могли бы быть сравнимы между собой. В заключении изложены основные выводы и практические предложения, выработанные автором в процессе исследования.

II. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Рост количества объектов незавершенного строительства (ОНС) является одним из показателей недостаточности инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Рост количества ОНС как в промышленном, так и в гражданском секторах происходит по причине отсутствия механизма регулирования выработки справедливой цены, как для потенциальных инвесторов, так и

10

для продавцов ОНС. При этом данный рост является отчасти искусственным, так как банки не кредитуют подобные объекты. При этом важно понимать экономическую сущность объекта незавершенного строительства, перспективы получения доходов от вложений в объекты незавершенного строительства.

Таблица 1 Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций (в процентах от числа обследованных организаций)4

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Высокий уровень налогов 81 73 67 64 60 45 45 42 43 40

Неплатежеспособность заказчиков 81 65 62 55 48 38 32 27 24 43

Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий 53 45 50 47 45 36 37 42 46 32

Недостаток заказов на работы 29 30 35 33 27 18 15 12 и 27

Конкуренция со стороны других строительных фирм 16 24 30 33 35 31 35 35 32 29

Недостаток квалифицированных рабочих 14 20 22 23 28 24 25 26 30 16

Нехватка и изношенность машин и механизмов 19 19 14 14 13 7 6 7 5 3

Высокий процент коммерческого кредита 14 10 9 11 16 12 14 13 11 18

Потенциальная доходность некоторых объектов очень значительна, но в результате применения различных методов расчета стоимости (затратным, сравнительным или доходным подходами) покупатель и продавец получают значительно расходящиеся значения стоимости. В результате продавец не может найти покупателя, а покупатель не хочет платить больше затрат продавца, особенно если знает о его

4 Строительство в России. 2010: Стат. сб. / Росстат. - М., 2010, с. 96

II

неплатежеспособности. Общий объем объектов незавершенного строительства складывается из объектов, чье строительство прекращено в результате прекращения финансирования, и объектов незавершенного строительства, входящих в имущественный комплекс предприятий. Анализ последних имеет важное значение для развития предприятия и должно иметь теоретическую оценку.

Таблица 2 Число объектов незавершенного строительства в РФ и Центральном Федеральном округе в период кризиса (на конец года)5

2008 2009

Число объектов незавершенного строительства в том числе приостановленные или законсервированные Число объектов незавершенного строительства в том числе приостановленные или законсервированные

Российская Федерация 121169 26340 106451 27425

Центральный федеральный округ 21490 5792 17404 5326

На сегодня в российской правовой литературе нет определения объекта незавершенного строительства, выделяются только его признаки. С этой точки зрения некоторые теоретики указывают, что данные комплексы не могут быть объектами гражданско-правовых отношений, что фактически может быть препятствием финансирования развития данных объектов, и стать причиной злоупотреблений - ущемления прав продавцов таких объектов, особенно когда становится известно об их сложном финансовом положении. В соответствии с этим и теоретическая наука не может определить комплекс объектов незавершенного строительства тем или иным образом, так как это будет нарушать гражданско-правовые отношения.

5 Строительство в России. 2010: Стат. сб. / Росстаг. - М., 2010, с. 97

12

С этой точки зрения в практике оценки объектов незавершенного строительства используется определение, применяемое в американской практике, где незавершенным строительством называют объем средств, необходимых для доведения объекта до эксплуатации.

Правовая литература выделяет следующие признаки объекта незавершенного строительства:

- объекты, на которые разработана проектно-сметная документация, но не начато строительство по различным причинам (полный отказ от строительства);

- объекты, строительные работы на которых начаты, но ещё не завершены;

- объекты, строительство которых законсервировано или временно прекращено;

- объекты, готовые к эксплуатации, но по которым акт приемки еще не утвержден;

- незавершенные капитально ремонтируемые, реставрируемые и реконструируемые здания и сооружения любого назначения;

- объекты, строительство которых превышает установленные в договоре сроки продолжительности строительства более чем на 3 месяца.

Для оформления сделки по объекту незавершенного строительства необходима государственная регистрация его как незавершенного объекта строительства, что усложняет сделки, так как проще это было оформлять как вхождение в бизнес. Дополнительные регистрационные процедуры приводят к снижению эффективности инвестиций: строительство прекращается, признается объект незавершенным и только после этого новый владелец может продолжить строительство.

При подготовке решения о продаже/покупке объекта либо о его

достройке путем заключения инвестиционного контракта, кроме сведений,

содержащихся в инвентаризационной описи, и сведений о владельце

объекта, дополнительно используется следующая информация:

13

а) отчет об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, произведенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

б) правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом незавершенного строительства;

в) сведения об обременении объекта незавершенного строительства.

Следует указать, что статус объекта незавершенного строительства

соответствует статусу недвижимого имущества, но полностью таковым в гражданско-правовом отношении не является. Объект незавершенного строительства включает в обязательном порядке: землю и строение. В строительной практике г. Москвы, где хозяин земли и собственник строения были разными юридическими лицами данная практика не получила развития и приемлемого решения.

2. Выявлены причины продажи ОНС по ликвидационной стоимости на рынке недвижимости.

В некоторых случаях необходимым становится использование ликвидационной стоимости объекта незавершенного строительства. Согласно стандарту оценки ликвидационная стоимость объекта оценки понимается как стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока продажи аналогичных объектов.6

С этой точки зрения ликвидационная стоимость определяется как денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.7 В некоторых странах к ситуациям вынужденной продажи могут быть

6 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 июля 2007 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»

7 Международные стандарты оценки 2007. 8-ое изд. МКСО.

14

отнесены случаи с незаинтересованными продавцами и покупателями или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца.

Выделяются следующие причины, по которым чаще всего объекты

8

незавершенного строительства подвергаются ликвидации :

- существование форс-мажорных финансово-экономических и правовых обстоятельств в отношении объекта или собственника;

- необходимость продажи объекта или предприятия, к активам которого относится объект незавершенного строительства;

- добровольное желание собственника продать свое имущество в срок, меньший обычного срока продажи аналогичных объектов на рынке.

Анализ практики продаж показывает, что факторами, которые могут влиять на величину ликвидационной стоимости и отличать ее от рыночной стоимости, являются9:

- срок реализации объекта, меньший обычного срока продажи аналогичных объектов, но обязательный для его отчуждения, определенный его ликвидностью в соответствии со степенью его готовности;

- степень готовности объекта незавершенного строительства;

- неэластичность спроса на объекты незавершенного строительства;

- вынужденная продажа объекта собственником;

- потеря интереса к объекту;

- подчинение договору перед кредитором.

8 Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью М.; МГИУ; 2007 г.

9 Никонова И.А. Оценка инвестиционных проектов в системе оценки бизнеса. // Вопросы оценки № 1,2007 с. 21-26

I

I

Таблица 3 Задолженность организаций, осуществляющих строительную деятельность (миллионов рублей)1"

I

Сокращение периода реализации обеспечено сложившимся экономическим механизмом спроса и предложения, где снижение цены,

Затраты на реализацию элементов и/или материалов, составляющих объект оценки

Затраты на демонтаж объекта оценки

Ом У-

Условные обозначения:

О - объект оценки;

0|, 0;+1, 0]+2, 0|+з - элементы и/или материалы, составляющие объект

оценки

Рис. 1. Процесс реализации объекта оценки «по частям»

2005 2006 2007 2008 2009

Суммарная задолженность по обязательствам 633776 854056 1558912 2298483 2291445

в том числе просроченная 69152 64052 83306 98713 104441

Из суммарной задолженности:

кредиторская задолженность 487968 657627 1198260 1768912 1748811

в том числе просроченная 66544 62440 80246 97013 96815

задолженность по кредитам банков и займам 145808 196429 360652 529571 542634

в том числе просроченная 2608 1612 ] 3060 1700 7626

дебиторская задолженность 396446 523633 853923 1188780 1284121

в том числе просроченная 46001 42412 57528 74185 74074

10 Строительство в России. 2010: Стат. сб. / Росстат. - М., 2010, с. 40

16

приводит к большей инвестиционной привлекательности объекта и снижает срок его продажи.11 Что подтверждено практикой рынка недвижимости в России, где при необходимости срочной продажи объектов недвижимости оценка определялась с учетом дисконта. В силу этого механизма, ликвидационная стоимость всегда ниже его рыночной стоимости.12 Таким образом, дисконт при продаже становится поправочным коэффициентом, для расчета ликвидационной стоимости в соответствии с перечисленными выше факторами, которые корректируют рыночную стоимость объекта.

При проведении расчетов ликвидационной стоимости эксперт одной из консалтинговых компаний Галаскж В. рекомендует использовать следующую формулу:

где Сл - ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его реализации; Ср - рыночная стоимость объекта оценки; п - количество лет;

ш - количество периодов начисления процентов в течение года; п х ш - количество периодов начисления процентов за срок, соответствующий периоду дисконтирования (1д); 1 - годовая ставка дисконта.

Формула позволяет рассчитывать ликвидационную стоимость объекта на базе его рыночной стоимости, с учетом сокращенного периода реализации объекта. Так как формула учитывает лишь фактор времени, оказывающий влияние на величину ликвидационной стоимости объекта

11 Галаскж В. Об определении понятия «ликвидационная стоимость».// http://www.gal а5уик.сот.иа/риЬНсайоп8.Ь1т1?1ап§=ги#Лете_7

12 Чемерикин С.М. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости.// Вопросы оценки. - 2001, - №1. - с. 28-30; Родин АЛО. Методика определения ликвидационной стоимости имущества.// Вопросы оценки. - 2003. - №1. - с. 30-33

17

оценки, к определяемому значению следует добавить производную от значений всех факторов, влияющих на динамику рынка и соответственно цены:

где - произведение значений коэффициентов, учитывающих влияние различных факторов на величину ликвидационной стоимости объекта оценки.

На современном этапе развития российского рынка недвижимости банки не кредитуют сделки по приобретению объектов незавершенного строительства. Отказ банков от финансирования снизил уровень инвестиций в данные объекты, увеличив риск экономической деятельности, снизилась и ликвидность подобных объектов, а соответственно и стоимость объекта, возрос дисконт, что повысило отсроченную прибыль с эксплуатации подобных объектов. Но одновременно привело к продаже большей части объектов по ликвидационной стоимости. И во многих случаях цена определялась только затратным подходом или ниже ее.

3. Определено несоответствие методов оценки объектов незавершенного строительства, применяемых в российской экономике требованиям рынка.

Особенностью объектов незавершенного строительства является отсроченная инвестиционная доходность. В соответствии с ранее проведённым анализом, мы можем указать, что в качестве основных подходов, используемых при оценке объектов незавершенного строительства, целесообразно использовать те же подходы, применяемые к оценке объектов, полностью законченных и введенных в эксплуатацию -это:

- затратный подход к оценке, основанный на определении затрат;

- доходный подход к оценке, основанный на определении ожидаемого или фактического дохода от использования объекта;

- сравнительный подход к оценке, базирующийся на использовании рыночной информации или на прямом сравнении продаж.

В современной практике, при оценке объектов незавершенного строительства, из-за того что они не эксплуатируется и по законодательству не являются товаром, преимущественно используется затратный подход, поскольку учитываются затраты, необходимые на возведение объекта, фактическое состояние конструкций на момент оценки, а также стоимость земельного участка, занятого объектом.13 Затратный подход к оценке стоимости незавершенных объектов строительства рассматривает сам объект как набор строительных элементов, трудозатрат, стоимости земли, управленческих расходов, оборудования с учетом затрат, необходимых для его расконсервации на конкретную дату оценки14, затраты на необходимое оборудование для строительства, запасы материалов на складе и такие затраты как приобретение интеллектуальной собственности или нематериальных активов, связанных с объектами незавершенного строительства. При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых объектов в связи с воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка производится с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования»15.

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект больше затрат на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени. Затратный подход в

13 Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью М.; МГИУ; 2007 г.

14 Опекунов В.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / В.А. Опекунов; ГУУ. Инт бизнеса в стр-ве и упр. проектом. - М., 2003

15 Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью М.; МГИУ; 2007 г.

19

оценке недвижимости во многих случаях не показывает рыночную стоимость, а понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость. Прежде всего, это касается объектов незавершенного строительства.

В технологии применения затратного подхода выделяются следующие этапы:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2. расчет выявленных видов износа;

3. оценка рыночной стоимости земельного участка;

4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.16 Затратный подход не показывает возможностей развития рынка. В соответствии с этим затратный подход необходимо использовать только как один из этапов оценки - для определения стоимости затрат.

4. Определена необходимость применения доходного метода как наиболее эффективного для оценки на инвестиционном рынке строительства на всей территории России.

Доходный подход к оценке объектов незавершенного строительства с учетом принципа наиболее эффективного использования земли и объекта, выделяется как основной в практике оценки будущего состояния рыночной ситуации, то есть возможности получения дохода от эксплуатируемого объекта недвижимости. Доходный подход - это совокупность методов оценки, позволяющих рассчитать стоимость объекта исходя из ожидаемых потенциальным покупателем (инвестором) доходов. Хотя следует понимать, что ожидания уровня дохода у инвесторов разные, соответственно и оценка будет сильно варьироваться.

16 Опекунов В.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / В.А. Опекунов; ГУУ. Ин-т бизнеса в стр-ве и упр. проектом. - М., 2003

20

Собственник или инвестор может получить выгоды от владения объектом недвижимости или инвестирования в объект следующими зависящими от его выбора способами:

а) Получение дохода от использования объекта недвижимости по прямому назначению, то есть как объекта, предназначенного в перспективе для производственных целей.

б) Получение дохода от альтернативного использования объекта недвижимости путем сдачи его в аренду и последующей продажи.

в) Получение дохода в результате отказа от права собственности через продажу объекта недвижимости.

При оценке объекта с позиций потенциального инвестора, необходимо построить прогнозные стандартные годовые отчёты о прибылях и убытках от наиболее эффективного типа эксплуатации объекта за весь период владения им после завершения его строительства. Для этого необходимо проведение анализа рыночной ситуации и ситуации с аналогичными по инвестиционному проекту объектами.

В случае инвестирования в объект незавершенного строительства применяется два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Ряд экспертов указывает, что применимы оба подхода, так как если экономическая ситуация в определенно взятом периоде является стабильной, это позволит применять метод капитализации доходов.17

Метод дисконтирования денежных потоков требует определения продолжительности прогнозного периода использования объекта, денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды, а также

17 Опекунов В. А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / В А. Опекунов; ГУ У.

Ин-т бизнеса в сгр-ве и упр. проектом. - М., 2003; Никонова И.А. Оценка

инвестиционных проектов в системе оценки бизнеса. // Вопросы оценки № 1, 2007 с. 21-26; Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. Методы определения

стоимости в строительства. 2-е издание. - СПб: 2001.

21

уровня риска их неполучения. Доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они нестабильны.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

V- 1 К

где V - стоимость оцениваемого объекта;

V - 40 Д;

Я - коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

* V

В процессе анализа выделены методы расчета стоимости по разным подходам, что позволяют использовать данные для быстрого расчета стоимости и контроля за изменением стоимости. Рыночные отношения требуют применения всех этих методов для того чтобы в полной мере обеспечить движение рыночной стоимости в рамках экономического пространства.

5. Разработаны основы механизма регулирования рынка ОНС на основе доходного подхода определения стоимости ОНС.

Практическое применение доходного подхода показывает необходимость при формировании инвестиционного рынка в соответствии с международными стандартами использование дополнительных мер

поощрения продаж ОНС. Исследование процесса оценки объектов незавершенного строительства показывает, что для привлечения инвесторов самым приемлемым является метод затрат, но для инвестора начавшего строительство такой подход неприемлем, хотя он учитывает в себе прибыль предпринимателя. Учитывая интересы первоначального инвестора необходимо также учитывать, что двигателем экономики является не столько капитал, сколько идеи, формируемые и реализуемые в экономическом пространстве. Следует учитывать интересы как первоначального, так и последующих инвесторов.

Но остается проблема, как заставить первоначального инвестора, который начав, не смог завершить строительство, принять меры к завершению строительства любым из указанных способов: субподряд с участием в прибылях, слияние или поглощение, продажа объекта ОНС без остановки строительства, приглашение/вхождение в бизнес и т.д.

На наш взгляд отказ первоначального инвестора от решения проблемы ОНС может быть законодательно разрешен на основе процедуры банкротства первоначального инвестора и выставления объекта на аукцион.

Расчет доходным подходом стоимости ОНС показывает дополнительную цену исследуемого объекта сверх затратной цены. То есть если мы рассчитаем, какую часть дохода в общей сумме приносит 6% (нашего примера расчета стоимости ОНС) готовности от всего объекта, то это будет не сама стоимость данного объема строительства, а доходная часть его, то, что сверх стоимости определяемой затратным подходом. Именно эта часть может быть подвергнута снижению в результате банкротства и последующей продажи объекта с аукциона. Снижение может проводиться с учетом дисконта, как это было определено нами при дисконтировании суммы дохода в расчетах рыночной и инвестиционной стоимости ОНС.

В таком случае если остановка строительства происходит, то следует

23

определить время максимальной задержки строительства объекта, после которого наступает процедура банкротства. Данный срок должен быть отдельно рассчитан для жилищных объектов, особенно для тех объектов, где произошла частичная оплата стоимости жилья потребителями. Отдельно определить время для объектов коммерческого и производственного назначения. Это необходимо сделать, так как в результате задержек теряет все общество, а если задержка касается жилищного строительства с предварительной оплатой стоимости строительства в этом случае нормативные правила должны быть жестче. В этом случае наказания нерадивых предпринимателей поставивших стабильность социально-экономического развития общества под угрозу должны осуществляться быстро с применением штрафных санкций.

Штраф основывается на расчете дисконта. Законодательно дисконт может быть выбран и утвержден для всех случаев сразу, что в последующем покажет каждому предпринимателю, чего он теряет в том или ином случае. Одновременно он может принимать меры избежать этого.

Для определения величины штрафа следует обратиться к формуле выделенной нами в расчетах.

Мы рассчитали, что текущая стоимость инвестиционного проекта с учетом дисконта (27%) составляет:

63443279 / (1 + 0,27)2 = 39334911,65 долл. или 1199714805 руб. (1 долл. = 30,5 руб.)

То есть мы получили сумму, которую инвестор может получить при

инвестициях в данный объект незавершенного строительства с учетом

времени строительства и суммы рисков. Если же определить, какую часть

формируемой прибыли с учетом дисконта дают 6% готовности объекта, то

мы получим 71982888 руб. Если взять сумму дохода и без учета дисконта

или с меньшим дисконтом, то сумма прибыли на 6% объекта окажется

значительно больше - 116101200,57 руб. - сумма без учета дисконта. На

24

разнице между этими двумя показателями может быть выделен коэффициент регулирующий порядок оценки стоимости объекта ОНС для привлечения инвестиций.

Так если предприниматель быстро без остановки возведения объекта перепродал его другому инвестору, его сумма будет формироваться с минимальным дисконтом. И наоборот предприниматель подвергнувший строительство наиболее крупному риску получает сумму с более высоким дисконтом.

Предположим, что государством установлен дисконт при продаже объекта ОНС 100%, тогда получаемая им сумма кроме затрат определенная доходным методом 71982888 руб. будет подвергаться снижению в результате применения формулы: У=Донс/(1+1)'

где, У - конечная стоимость объекта ОНС с учетом штрафных санкций; Доне - сумма дохода завершенного объема объекта ОНС в конечной стоимости готового объекта; I - период времени, которое прошло после остановки строительства по вине строительной компании.

Тогда можно предположить, что время 1, 2, 3 года дадут разную суммарность в определении конечной стоимости объекта. Рассмотрим это на нашем примере. У= 71982888/2*

если 1=1 год, то сумма уменьшится вдвое; если Х = 2 года, то сумма дохода уменьшается в 4 раза; если I = 0,5 лет, то сумма дохода уменьшится на 1,41421356 раза, то есть в меньшей степени;

если I = 0, то есть не произойдет никакого снижения получаемой доходности с выполненного объема.

III. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

1. Проведенное исследование показывает необходимость разработки государственной программы (концепции) регулирования рынка объектов незавершенного строительства Российской Федерации, где необходимо уточнить и определить сами категории «объект незавершенного строительства», какие конкретно объекты необходимо развивать в первую очередь, какие из них необходимо обеспечить государственной поддержкой, а какие региональной и муниципальной. Для этого необходимо правовое закрепление данных объектов с созданием классификации. Это позволит государству оказывать помощь и финансовую поддержку строительным предприятиям при инвестировании в объекты незавершенного строительства. Тогда одним объектам незавершенного строительства для доведения их до получения экономического эффекта может быть предоставлена финансовая поддержка (кредиты, налоги и т.п.), для других обеспечен госзаказам (социальное жилье, бизнес центры для малого и среднего бизнеса), для третьих может быть предоставлена информационная поддержка и т.д.

2. При формировании федеральных программ поддержки рынка объектов незавершенного строительства, необходимо признать, что все они решают социально-экономические проблемы, возникшие в результате нестандартных экономических ситуаций, что требует жесткого государственного регулирования.

В соответствии с этим возникают задачи повышения роли финансовой господдержки и регулирования строительного бизнеса и формирования его рациональной структуры, что так же предполагает необходимость оценки эффекта от затрачиваемых средств. Эта проблема, решение которой имеет большое практическое значение. По нашему мнению, оценка эффективности объектов строительства должна носить комплексный социально-экономический, экологический характер.

26

Анализ результатов оценки эффективности инвестиций позволит решить проблему оценки степени государственной поддержки и ее влияния на развитие рынка в целом.

3. В результате изучения и анализа информации в работе обоснованы сложности, возникающие при оценке стоимости объектов незавершенного строительства: недостаточность аналогов, закрытость рынка, отсутствие информации, ограниченность статистической и бухгалтерской информации, отсутствие информации о количестве продаваемых объектов, невозможность использования метода отраслевых коэффициентов при оценке объектов незавершенного строительства в комплексе промышленных предприятий и др.

4. Относительно оценки объектов незавершенного строительства необходимо использование доходного подхода, который требует применения затратного для определения необходимого количества первоначальных инвестиций.

5. С помощью, рекомендуемой в диссертационном исследовании модели можно проводить оценку эффективности государственных программ финансирования и регулирования инвестиционного рынка объектов незавершенного строительства. При этом упор делается на оценку социально-экономической эффективности финансирования и регулирования, как на федеральном уровне, так и на уровне отдельного региона.

IV. СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Оценочая деятельность на рынке недвижимости в условиях кризиса// Вестник ГУ У, 2011, №14, 0,5 п.л. (ВАК)

2. Зависимость оценочной деятельности от административного вмешательства//Вестник ГУУ, 2011, №17,0,5 п.л. (ВАК)

3. Смена методов оценки продукта как показатель кризиса. // Новейшие вопросы финансов и менеджмента: Материалы Вторых финансовых чтений. "Научные труды НОУ ВПО "МФПИ". Вып. 6. Серия: "Работы молодых ученых и студентов", - М.: ОАОУ, 2010

4. Роль экономических и административных факторов в оценочной деятельности. // Научно-практическая конференция «Россия и мир в XXI веке» "Научные труды НОУ ВПО "МФПИ" М.: ОАОУ, 2010

5. Кризис рынка недвижимости в России в 2008-09 годах. // Экономические аспекты антикризисного развития современного общества: материалы международной научно-практической конференции (26 октября 2010 г.) - Издательство ЦПМ «Академия Бизнеса», 2010

Подписано в печать: 09.09.11

Объем: 1,5 усл.п.л. Тираж: 100 экз. Заказ № 482 Отпечатано в типографии «Реглет» 119526, г. Москва, Страстной бульвар, 6/1 (495) 978-43-34; www.reglet.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гаджиев, Фарид Руфет оглы

Введение

Глава 1 Теоретические подходы к анализу объектов незавершенного строительства.

1.1 Объект незавершенного строительства: определение и правовая характеристика

1.2 Экономические подходы к оценке объектов незавершенного строительства

1.3 Определение ликвидационной стоимости объекта незавершенного строительства

Глава 2 Анализ методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства.

2.1 Затратный метод оценки стоимости незавершенных объектов строительства.

2.2 Сравнительный метод оценки объектов строительства.

2.3 Применение методов оценки для определения стоимости объекта незавершенного строительства.

Глава 3 Пути совершенствования методов оценки ОНС.

3.1 Особенности и проблемы применения методов оценки в российских условиях

3.2 Направления совершенствования оценки ОНС 149 Заключение 157 Список литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства"

Актуальность темы. В соответствии с проводимыми в последнее время Правительством Российской Федерации программами- развития» экономики особое внимание уделяется; финансовой устойчивости и развитию строительного комплекса страны. Помимо формирования регулятивных механизмов, направленных на устранение проблем,, с которыми в своей .хозяйственной деятельности сталкиваются строительные предприятия, правительство предпринимает шаги по созданию системы финансирования строительных объектов, обеспечению доступа к различным: финансовым инструментам- на- не дискриминационных; условиях.,

- Развитие российского рынка недвижимости;; имеет важное значение для экономики страны. Оно является одним из основных направлений, формирования? в современной России рыночной экономики, опирающейся на механизмы развития хозяйственной деятельности. Рынок недвижимости:, является сектором инвестиционного рынка страны, имеющим свою, капитализацию, финансовые институты,, инвесторов; подрядчиков; потребителей, интересы которых могут быть нарушены в результате приостановки строительства. В качестве потребителей могут выступать государственные; и муниципальные органы власти, которые заинтересованы; в поступлении налогов от коммерческой деятельности инвесторов. Соответственно приостановление строительства приносит ущерб 'развитию региона. С этой точки зрения инвестор, не завершивший строительства сам и не заключивший, субподряда для завершения строительства или заморозивший строительства на срок больше года по другие причинам, может быть наказан. Данный механизм в российской практике не существует, но в международной практике активно* обсуждался вопрос о налогообложении незавершенного строительства1, при рассмотрении его как инвестиционного проекта.

На современном этапе Международный совет по стандартизации предлагает использовать при оценке незавершенного строительства л показатели определения стоимости инвестиций. Количество объектов незавершенного строительства вследствие снижения финансирования строек приобрели в настоящее время массовое распространение. Так только в 2008 году не было завершено строительство 14,1 тыс. домов жилищного назначения, а в 2009 - 12,8 тыс. домов , потерян огромный объем инвестиционного дохода.

Применяемые в строительстве методы оценки объектов дают в конечном результате большой разброс данных, что приводит к большому диапазону результатов оценки, которые затем приходится корректировать торгующим сторонам. Данная проблема показывает тот факт, что не существует механизма справедливой оценки стоимости даже готового строения, не говоря об объекте незавершенного строительства (ОНС). Для оценки комплексов, приносящих прибыль, используется в основном доходный подход к оценке, что позволило сформировать рыночный механизм данного сегмента инвестиций. Подобный механизм следует сформировать и для ОНС. В зарубежной практике ОНС оценивается с учетом доходного метода, но с применением соответствующих коэффициентов.

Объекты незавершенного строительства могут оцениваться как часть инвестиционного потенциала предприятия, отрасли или городского хозяйства, что требует эффективного управления инвестициями и

1 Бойл Дж., Felicia PY Ли Объекты незавершенного строительства: учет и ставки налогообложения?// http://www.mayerbrown.com/publications/article.asp?id=11183&nid=6 Промежуточный отчет. Оценка инвестиционной стоимости, строительства в соответствии с МСФО 40// http://www.ivsc.org/pubs/papers/ps090100-propconstr.pdf

3 Российский статистический ежегодник. 2010: Стат.сб./Росстат. - М., 2010. с. 476 адекватной оценки их стоимости. Объекты незавершенного строительства показывают проблемы, связанные с развитием инвестиционного рынка недвижимости и отсутствием регуляторов. Таким образом, недостаток инвестиционного капитала в строительной сфере, осложняется отсутствием механизма инвестиционного регулирования отрасли.

Степень разработанности темы.

Анализ и обзор публикаций и научных исследований по тематике строительного бизнеса показывает, что разработке проблем становления и функционирования строительного рынка посвящены работы многих отечественных и зарубежных экономистов. Одновременно в науке активно рассматриваются вопросы, связанные с влиянием объектов незавершенного строительства на экономику страны и региона. Следует выделить следующих исследователей: В.Т. Александров, О.В.Архипов, А.Г. Асаул, В.И. Бабакин, М.А. Баяндин, В. В. Бузырев, М.Д.Бойко, A.A. Горбунов, П.Г. Грабовый, В.В. Григорьев, В.Т. Гроздов, A.A. Грунин, В. Н. Киданов, H.A. Колесникова, B.C. Кухаренко, И.В. Мжельская, Е.С. Озерова, М.Б. Полякова, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман, Е.П. Панкратов, М.В. Радзиевский, И.С. Радченко, И.А. Рахман, В.И. Ресин, А.Ю. Рогозина, A.A. Румянцева, В.М. Серов, С.А. Смоляка, В.П. Стороженко, И.А.Титова, С.А.Тюрина, В.З. Черняк, И. Г. Галкина, В.Ф. Гировского, Б. Я. Ионаса, Г.Э.Параубэк и др. В данных исследованиях сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по технико-экономической оценке многих видов объектов недвижимости, классифицированы методы и средства контроля технического состояния конструкций зданий, разработаны нормы длительности строительства, нормативные требования и параметры конструкций зданий, подлежащие контролю. А также разработаны основы теории ценообразования в строительстве и его практического применения в процедуре оценки недвижимости.

Так же в работе были использованы исследования зарубежных специалистов в области оценки: И. Ансоффа, В. Беренса, Дж. К. Ван Хорна, Дж. Гэлбрейта, Ф. Котлера, П. Уилсона, П. Хавранека, К. Шим Джейя, И. Шумпетера и др.

Однако имеется пробел в изучении, анализе, исследовании некоторых методологических, методических, практических вопросов, направленных на решение задач в области инвестиционного управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в современных рыночных условиях. ОНС как инвестиционный актив не находит эффективного управления, что проявляется в принятии решений вложения капитала или вхождения в бизнес и связанных с этими процессами экономическими категориями, понятиями, определениями, что связано с отсутствием единых стандартов оценки объектов незавершенного строительства, которая в современной экономической ситуации не отражает интересов участников рынка недвижимости. Таким образом, исследование подходов к методам экономической оценки объектов незавершенного строительства является актуальным.

Цель диссертационного исследования заключается в совершенствовании методов оценки ОНС с использованием механизма оценки их инвестиционного потенциала.

Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы следующие задачи:

- провести концептуализацию определения «объект незавершенного строительства», его места и значения на современном рынке недвижимости;

- определить классификационные признаки, особенности и критерии оценки объектов незавершенного строительства;

-1 выделить экономические подходы к оценке объектов незавершенного строительства в условиях формирующегося рынка инвестиций в недвижимость;

- провести сравнение, выявить эффективность и проблемы применения существующих методов оценки объектов незавершенного строительств;

- обосновать предложения по совершенствованию системы методов экономической оценки объектов незавершенного строительства.

Научная гипотеза исследования* основывается на предположении, что» для' стабильного развития инвестиций в рынок недвижимости, особенно» в' сегмент объектов незавершенного строительства, требуется применение адекватных методов оценки ОНС, позволяющих рассчитать справедливую стоимость объектов.

Объектом исследования является инвестиционный рынок объектов-незавершенного строительства.

Предметом исследования является система финансово-экономических отношений* при формировании инвестиционной/ оценке коммерческих объектов незавершенного строительства.

Соответствие паспорту специальностей: Диссертационное исследование соответствует пунктам специальности ВАК 08.00.10.

- «Финансы, денежное обращение и кредит» - п.5.1. Теория, методология и концептуальные основы формирования- стоимости различных объектов^ собственности. п.5.2. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников

Информационные основы исследования. Теоретико-методологическую базу диссертационного исследования составляют российские и зарубежные исследования по общим экономико-строительным, и инженерно-экономическим проблемам, в первую очередь, инвестиционным проблемам управления' объектами незавершенного строительства, а так же по оценке морального и физического износа здания,' социально-правовым, организационно-управленческим- аспектам развития инвестиционного комплекса объекта незавершенного строительства.

В рамках диссертационной работы проанализированы статистические материалы по состоянию фонда объектов незавершенного строительства, осуществлен экономический анализ проектно-сметной документации заказных и конкурсных проектов, проведены обследования объектов в составе групп профессиональных оценщиков объектов строительства.

Методы анализа, используемые в работе.

В диссертационной работе использованы следующие методы: метод статистического анализа, количественного-анализа, метод экономического анализа, метод системного анализа, метод сравнительного анализа, метод выборочного анализа, метод финансового анализа.

В процессе исследования также применялись элементы математической статистики и системного подхода, метод выделения классификационных признаков.

Статистическая и информационная база диссертационного исследования

Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ и отдельных субъектов федерации, особенно статистика г. Москвы, отраслевая статистика, специализированные издания по оценке объектов строительства, в том числе незавершенного строительства.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнено понятийное содержание «объект незавершенного строительства» на основании финансово-экономических показателей, предложена классификация «объектов незавершенного строительства» с учетом инвестиционного фактора;

•1 выявлена специфика оценки объектов незавершенного строительства в условиях формирования инвестиционного рынка ОНС;

• предложена классификация критериев и методов экономической оценки объектов незавершенного строительства;

• разработан подход к реализации основных методов управления и поэтапной оценки объектов незавершенного строительства;

• предложен доходный метод оценки ОНС, как наиболее полно учитывающий все факторы влияющие на оценку ОНС

Практическая значимость диссертационной работы

Практическая значимость диссертационной работы состоят в том, что результаты данного исследования могут быть использованы в качестве справочного материала при принятии решений по инвестированию и управлению объектами незавершенного строительства, при выявлении вариантов перепроектирования объектов незавершенного строительства и их реализации с учетом максимальной социально-экономической эффективности этих объектов.

Результаты и выводы, полученные при проведении исследования, могут быть использованы риэлторами, девелоперами и строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства. Материалы исследования могут быть использованы при создании учебно-методических комплексов для преподавания в учебных заведениях строительного и инвестиционного профиля.

Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы были использованы автором и в практической работе

Диссертация состоит из введения, трех глав, 9 параграфов, заключения и списка литературы. Основной текст изложен на 173 страницах печатного текста и включает 10 таблиц, 1 диаграмму.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Гаджиев, Фарид Руфет оглы

s Выводы по третьей главе

Доходный метод использует в расчете прогнозную прибыль, однако в строительстве при использовании коммерческого кредита риск возрастает, поэтому инвестиционный рынок имеет возможность для маневрирования при учете того факта, что формируемая прибыль рассчитывается из учета использования заемного капитала, а не капитала самого -инвестора, в этом случае доходный метод учитывает «порог» привлекательности проекта, который должен быть больше ставки банковского депозита, где инвестор может положить свой капитал и I получить прибыль без каких-либо действий.

Доходный подход оперирует прогнозными оценками, однако в своей основе^ он опирается не на рыночную стоимость, а на «инвестиционную», I что является иным стандартом оценки. Покупатель приобретает 5 недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Поэтому данный подход недостаточно достоверен и оперирует инвёстиционной стоимостью. В зависимости от развития сценариев инвестиционного подхода мы можем получать различные величины стоимостей. Именно по этой причине доходный подход наименее достоверен. Доходный подход применялся для определения инвестиционной стоимости и сравнения ее с результатами затратного и

I ^ сравнительного подходов. Полученная инвестиционная стоимость является положительной величиной и превышает эти результаты, поэтому объект незавершенного строительства будет иметь на рынке инвестиционную привлекательность. Во время кризиса объекты коммерческой недвижимости продавались по доходной цене с 50% дисконтом.

Доходный метод показывает возможности формирования i коэффициента повышающего и понижающего показатель дисконта. Таблица 9 дает нам пример расчета дисконта с учетом различных факторов, что в принципе дает возможность изменения стоимости объекта 1 за сче{г величины дисконта. Такой метод не позволит консервировать строительство с последующим завершением строительства и получением i большей прибыли, что особенно характерно для рынка жилищного, а не I коммерческого строительства. Регулирование дисконта должно I основываться на нормативных документах правительства с целью пресечения коррупции и махинаций при формировании инвестиционного рынка ,ОНС.

Заключение. I

В. современной России растет количество объектов незавершенного строительства (ОНС), что приводит к замораживанию инвестиционного потенциала общества на какой-то срок, то есть общество, и государство недополучают в прибыли от неправильного или корыстного управления инвестиционным потенциалом страны на современном этапе. Анализ I развития рынка объектов незавершенного строительства имеет важное значение для всего инвестиционного комплекса страны и соответственно» должно1иметь теоретическое осмысление.

К сожалению, в правовой литературе нет определения объекта 1 незавершенного строительства, выделяются только его признаки. С этой точки зрения в российской экономической литературе используется определение, применяемое в американской практике, где незавершенным строительством называют объема средств, необходимых для доведения объекта до эксплуатации. Данное определение может иметь для нашей экономики большое значение, так как оно предполагает не смену хозяина проекта, а вхождение в бизнес или* слияние инвестиционного бизнеса. Объект незавершенного строительства имеет следующие признаки: , 1

-; объекты, на которые разработана проектно-сметная документация, но не ¡начато строительство по различным причинам (полный отказ от строительства);

-' объекты, строительные работы на которых начаты, но ещё не завершены;

- объекты, строительство которых законсервировано или временно I прекращено;

-"объекты, готовые к эксплуатации, но по которым акт приемки еще не утвержден;

- 1 незавершенные капитально ремонтируемые, реставрируемые и реконструируемые здания и сооружения любого назначения;

- объекты, строительство которых превышает установленные в договоре сроки продолжительности строительства более чем на 3 месяца.

Для оформления сделок по объектам незавершенного строительства необходима государственная регистрация его как незавершенного объекта i строительства.

I 1

При подготовке решения о продаже/покупке объекта либо о его i достройке путем заключения инвестиционного контракта, кроме сведении, содержащихся в инвентаризационной описи, и сведений о владельце объекта} дополнительно используется следующая информация: а) отчет об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, произведенной независимым оценщиком* в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации»; б) правоустанавливающие документы на земельный участок под i объектом незавершенного строительства; в) сведения об обременении объекта незавершенного строительства. Следует указать, что статус объекта незавершенного строительства соответствует статусу недвижимого имущества, но полностью таковым i считается, только включая весь комплекс объекта: землю строение.

Проведенный в исследовании анализ показывает необходимость разработки государственной программы (концепции) регулирования рынка объектов незавершенного строительства Российской Федерации, где необходимо уточнить и определить сами категории «объект незавершенного строительства», какие конкретно объекты необходимо развивать в первую очередь, какие из них необходимо обеспечить государственной поддержкой, а какие региональной и муниципальной. Для этого необходимо правовое закрепление данных объектов с созданием i классификации. Это позволит государству оказывать помощь и финансовую поддержку строительным предприятиям при инвестировании в объекты незавершенного строительства. Тогда одним объектам незавершенного строительства для доведения их до. получения экономического эффекта может быть предоставлена финансовая поддержка (кредиты, налоги и т.п.), для других обеспечен госзаказам5 (социальное жилье, бизнес центры для малого и среднего бизнеса), для5 третьих может быть предоставлена информационная поддержка и т.д.

Экономическим содержанием оценки? является определение первоочередности строительства, в том числе и завершения строительства, объектов дающих высокиш уровень дохода. Социальное содержание оценки ^ состоит: в том, чтобы полученная оценка была согласована всеми участниками процесса; и по результатам согласования получен окончательный итог. Оценка в силу основных принципов играет очень важную роль в ! ' ' ' развитии рыночной конкуренции, выделения наиболее эффективных проектов для дальнейшего: инвестирования. В тоже время сама предпринимательская экономика характеризуется процессом постоянного ценообразования,, которое привлекает новое финансирование и новые ресурсы.

При формировании федеральных программ поддержки рынка объектов незавершенного строительства, необходимо признать, что все они. решают социально-экономические проблемы, возникшие в результате нестандартных экономических ситуаций, что требует жесткого государственного регулирования.

В; соответствии с этим возникают задачи повышения роли финансовой господдержки и регулирования строительного бизнеса и формирования его рациональной структуры, что так же предполагает необходимость оценки эффекта от затрачиваемых средств. Эта проблема, решение которой имеет большое практическое значение. По нашему мнению', оценка эффективности объектов строительства должна носить комплексный социально-экономический, экологический характер.

I >1

Анализ результатов оценки эффективности инвестиций позволит решить. проблему оценки степени государственной поддержки и ее влияния на развитие рынка в целом.

В1 рыночной реальности современной России часто бывают случаи ВЫНуЖДеННОЙ ПрОДаЖИ Объекта ПО ТОЙ.ИЛИ ИНОЙ ПрИЧИНе, что! относится к понятию ликвидационной- стоимости. Согласно стандарту оценки ликвидационная стоимость объекта оценки понимается как стоимость объекта-оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок

5 <( меньше'обычного срока продажи аналогичных объектов. I

Выделяются следующие аспекты применения ликвидационной стоимости: I

- существование форс-мажорных финансово-экономических и правовых обстоятельств в отношении объекта или собственника;

-^.необходимость продажи объекта или предприятия, к активам которого относится объект незавершенного строительства;

• ^^добровольное желание собственника продать свое имущество- в срок; меньший обычного срока продажи аналогичных объектов на рынке.

Анализ практики продаж показывает, что факторами, которые могут влиять| на величину ликвидационнои стоимости и отличать ее от рыночной стоимости, являются:

- срок реализации объекта, меньший обычного срока продажи аналогичных объектов, но обязательный для его отчуждения, 1 определенный его ликвидностью в соответствии со степенью его готовности;

-' степень готовности объекта незавершенного строительства; I

-'неэластичность спроса на объекты незавершенного строительства; -| вынужденная продажа объекта собственником; I к потеря интереса к объекту; -| подчинение договору перед кредитором.

Как показал опрос оценщиков, в процессе кризиса банки не кредитовали сделки по приобретению объектов незавершенного строительства. Отказ банков от финансирования снизил уровень инвестиций в данные объекты, увеличив риск экономической деятельности, снизилась ликвидность подобных объектов, а I соответственно и стоимость объекта, возрос дисконт, что повысило отсроченную прибыль с эксплуатации подобных объектов. И во многих случаях цена могла определяться только затратным методом или продажа I осуществлялась по ликвидационнои стоимости I

Особенностью объектов незавершенного строительства является их отсроченная доходность, что накладывает некоторые особенности на процесс' оценки. В соответствии с ранее проведённым анализом, мы можем I указать; что основными подходами, используемыми при оценке объектов незавершенного строительства, является те же подходы к оценке, применяемые к оценке объектов, полностью законченных и введенных в I эксплуатацию - это: 1 затратный подход к оценке, основанный на определении затрат; I

-' 'доходный подход к оценке, основанный на определении ожидаемого или фактического дохода от использования объекта; сравнительный подход к оценке, базирующийся на использовании рыночйой информации или на прямом сравнении продаж.

• В результате изучения и анализа информации в работе обоснованы сложности, возникающие при оценке стоимости объектов незавершенного строительства: недостаточность аналогов, закрытость рынка, отсутствие информации, ограниченность статистической и бухгалтерской информации, отсутствие информации о количестве продаваемых объектов, невозможность использования метода отраслевых коэффициентов при оценке , объектов незавершенного строительства в комплексе промышленных предприятий и др.

Анализ использования доходного метода показал наиболее благоприятные факторы для его использования, а именно:

-| доходный метод учитывает специфику инвестиционного рынка региона;

- доходный метод учитывает перспективную потребность в I предлагаемом виде недвижимости, как для рынка жилья, так и для рынка I коммерческой недвижимости; I

-! доходный метод использует наибольшее количество I предоставляемой информации региона для проведения оценки; доходный метод учитывает объем занятости рынка данных услуг коммерческих, жилищных) в регионе;

I I доходный метод опирается в расчете на настоящую ситуацию на I рынке | и на будущую в отличие от сравнительного, использующего информацию прошлого;

- доходный метод показывает степень привлекательности данного рынка недвижимости для привлечения дополнительных инвестиций, что позволяет регулировать приток капитала и не допустить его переизбытка в сегменте; доходный метод позволяет государству планировать свои действия I по регулированию инвестиционного рынка в целом, планировать перспективные финансовые поступления, развивать более перспективные направления и перераспределять капитал на новые сегменты рынка, где его I недостаточно; доходный метод является наиболее гибким методом, так как позволяет продавцу и покупателю найти наиболее приемлемый ценовой показатель, чего затратный и сравнительный метод не позволяют. Затратный и сравнительный методы не дают подобных результатов, так как' являются более жесткими по отношению определения цены. В I бизнесе понимают, что наибольшую ценность в экономике имеет идея, которая развивает крупные корпорации, создает новый товар, новые направления производства, ж услуг. Инвестор, начавший строительство I сформировал, прежде всего, идею, стоимость которой не определяется ни сравнительным, ни затратным методами и только, доходный метод в I полной мере позволяет косвенно учитывать стоимость заложенной в

I I проекте идеи. То есть фактически доходный метод позволяет развивать I инновационное направление в коммерческом и жилищном строительстве, что преобразовывает облик города, делает его дополнительно I привлекательным для туристов и соответственно приносит дополнительный доход. г

Сравнительный метод для своего применения требует поиск аналогов для корректировки цены. Недостаток информации и узость 1 регионального рынка* не позволяют находить необходимый аналог. И I причина не только в информационном обеспечении рынка, а в специфике регионального рынка, его наполненности капиталом, что кардинально может! изменить стоимость ОНС. Одновременно рынок объектов незавершенного строительства в регионах России слабо развит, поэтому так же| достаточно сложно найти аналоги объектов. Ожидания экспертов в изменении данной ситуации и формировании информационной базы, достаточной насыщенности капиталом сегмента рынка, стирание особенностей региональных сегментов рынка могут исполниться в отдаленной перспективе, но для этого государство и администрации должны начать заботиться о развитии регионов.

Относительно оценки объектов незавершенного строительства необходимо использование доходного подхода, который требует применения затратного для определения необходимого количества 5 первоначальных инвестиций.