Социально-экономические основы, механизм формирования и государственное регулирование процессов присвоения градостроительной земельной ренты тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Социально-экономические основы, механизм формирования и государственное регулирование процессов присвоения градостроительной земельной ренты"

На правах рукописи

Внукова Елена Михайловна

Социальио-экономпческне основы, механизм формирования и государственное регулирование процессов присвоения градостроительной земельной ренты

08.00.01 - Экономическая теория

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 5 ФЕБ 2010

Орел, 2010

003492836

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Орловский государственный технический университет»

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Смирнов Владимир Тимофеевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Закиров Ахнаф Исрафилович

доктор экономических наук, доцент Рудакова Ольга Викторовна

Ведущая организация:

Воронежский государственный

университет

Защита состоится 6 марта 2010 г. в 12 часов в ауд. 212 на заседании диссертационного совета Д 212.182.04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Орловский государственный технический университет» по адресу 302020, г.Орел, Наугорское шоссе, д.29 (wvvvv.ostu.ru)

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Орловский государственный технический университет»

Автореферат разослан 5 февраля 2010 года.

диссертационного совета

Ученый секретарь

Дрожжина И.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

. Актуальность темы диссертации. Россия обладает огромными природными богатствами, основу которых составляют земельные ресурсы. Земельные отношения и земельная собственность всегда были важной подсистемой социально-экономических отношений. С введением частной собственности на землю значительно активизировались рентные отношения, в том числе в жизненном пространстве городов и городских поселений. Анализ процессов рентообразования позволяет привлечь дополнительный доход в бюджеты городов.

Образование, распределение и присвоение градостроительной земельной ренты непосредственно связано с созданием и сроком жизни особого товара - строительной продукции и услуг, т. е. с товарной формой деятельности строительства.

Важным аспектом проблемы является исследование процесса рентообразования на земельные участки строительного назначения в городах. Объективная оценка образования градостроительной земельной ренты и учет реальной рыночной стоимости жилого фонда и его инфраструктуры позволяют рационализировать хозяйственный механизм отвода земель под строительство и эксплуатацию городского жизненного пространства.

Теоретическое исследование содержания, форм проявления, оценки и распределения градостроительной земельной ренты являются актуальным в теории и практике регулирования инвестиционно-строительной деятельности.

Степень научной изученности проблемы градостроительной земельной ренты характеризуется с одной стороны, основательной методологической и теоретической базой классической экономической теории и у неоклассиков, посвященных общим проблемам земельной ренты, в трудах Э.Бем-Баверка, Ф. Кенэ, К. Маркса, А. Маршалла, К.Менгера, У. Петти, Д. Рикардо, А. Смита, Ф.Харрисона, и др.

Большую роль в разработке проблем земельной ренты сыграли росийские экономисты. В работах А.В Безголова, В.Ф.Бондарева, И.Н..Буздалова, А.И.Закиров, А.Г.Зельднера, Е.С.Карнауховой, Л.Н. Кассирова, Е.Е.Лысова, Л.Н. Любимова, В.А.Тихонова и др., исследовались вопросы земельной ренты за строительные участки.

Исследованиями земельных отношений, в том числе земельной ренты в условиях городских поселений занимались известные ученые и специалисты Д.Б. Аратский, В.Р. Беленький, C.B. Бороздин, A.A. Варламов, Н. В. Комов, Л.А. Кранц, П.Ф. Лойко, Р.Т. Нагаев, О.В. Попова, В.А. Прорвич, О.В.Рудакова, А.Э. Сагайдак, В.Г. Садков, О.Т. Хисматулов, В.Н. Хлыстун и другие. Ими были разработаны основные направления развития земельных отношений и методические положения их государственного регулирования, ведения земельного кадастра, определения кадастровых цен, определения условий и механизмов рентообразования, осуществления государственного контроля за использованием и охраной земельных ресурсов.

Таким образом, актуальность и недостаточная проработанность теоретических проблем градостроительной земельной ренты определили постановку цели и задач исследования, а также структуру работы.

Область исследования - соответствует п.1.1 - Экономика ресурсов (рынков капиталов, труда и финансов); п. 1.4 - Институциональная и эволюционная экономическая теория; п. 2.6 - История развития различных сфер хозяйственной деятельности и народнохозяйственных комплексов, паспорта ВАК по специальности 08.00.01 - Экономическая теория.

Объектом исследования являются процессы и факторы формирования, распределения и присвоения градостроительной земельной ренты в инвестиционно-строительном комплексе городских поселений России.

Предметом исследования являются социально - экономические отношения между земельными собственниками, владельцами, пользователями и государством по поводу образования и распределения градостроительной земельной ренты в условиях интенсивного развития инвестиционно-строительного комплекса России.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании социально - экономических основ, содержания, специфики формирования и регулирования процессов присвоения градостроительной земельной ренты в механизме функционирования инвестиционно-строительного комплекса.

Для достижения цели в диссертации поставлены следующие задачи:

1) теоретически обосновать специфическое содержание градостроительной земельной ренты как экономической категории;

2) классифицировать градостроительные принципы зонирования участков застройки по типам городских поселений;

3) обосновать институциональную природу земельной собственности в городских поселениях и формы градостроительной земельной ренты;

4) определить объективные условия и механизмы присвоения монопольной п дифференциальной градостроительной земельной ренты;

5) показать стимулирующую роль распределения дифференциальной градостроительной земельной ренты в деятельности инвестиционно-строительных объединений;

6) обосновать формы регулирования рынка инвестиционно-строительных услуг и процессов присвоения градостроительной земельной ренты.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования служат труды российских и зарубежных ученых -экономистов по проблемам теории земельной ренты, в том числе и по вопросам градостроительной земельной ренты, рынка недвижимости и другим проблемам. В ходе исследования рентных отношений применялись методы категориального, эмпирического, субъектно-объектного, системного и сравнительного анализа, абстрагирование, моделирование, индукция и дедукция, экспертных оценок.

Информацноипо-эмпнрическая база исследования основывается на статистических материалах Росстата РФ, Законах РФ, Постановлений Правительства РФ, отчетах строительных организаций, в частности, Орловской области. В работе использовались материалы из научной и периодической литературы, а также экспертные оценки независимых исследователей.

Научная повпзиа диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании содержания, образования и форм присвоения градостроительной земельной ренты в хозяйственном механизме инвестиционно-строительного комплекса.

Научная новизна подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:

теоретически обосновано специфическое содержание градостроительной земельной ренты как экономической категории, выражающей отношения реализации земельной собственности в городских поселениях в процессе отвода земельных участков под строительство, застройку п эксплуатацию жилья и других объектов недвижимости (п. 1.1 Паспорта специальности 08.00.01);

- теоретически выделены и классифицированы градостроительные принципы формирования модели жизненного пространства в городских

поселениях, определяющих дифференцированную оценку стоимости и доходности строительных участков по ценностным зонам застройки, условиям эксплуатации жилья и других объектов недвижимости (п. 1.1 Паспорта специальности 08.00.01);

раскрыт социально-экономический характер и особенности функционирования рынка земель городских поселений, определяющих формы и спецификацию прав земельной собственности (п. 1.1 Паспорта специальности 08.00.01);

- определены социально - экономические и институциональные основы механизма образования и присвоения монопольной и дифференциальной градостроительной земельной ренты в процессе согласования интересов по распределению издержек и доходов по стадиям строительства и эксплуатации жилья между субъектами инвестиционно-строительного комплекса (п. 1.4 Паспорта специальности 08.00.01);

- показана стимулирующая роль взаимовыгодного распределения дифференциальной градостроительной земельной ренты между субъектами инвестиционно-строительного комплекса как необходимое условие формирования и устойчивого функционирования интегрированных инвестиционно-строительных объединений (п. 2.6 Паспорта специальности 08.00.01);

- раскрыт механизм регулирования рынка городских земельных участков под застройку и основные институциональные формы присвоения градостроительной земельной ренты через рыночные цены, арендную плату и земельный налог (п. 1.4 Паспорта специальности 08.00.01).

Теоретическая значимость исследования состоит в обосновании социально-экономического содержания и форм присвоения градостроительной земельной ренты в процессе отвода, застройки и реализации земельных участков и эксплуатацию объектов недвижимости в условиях формирования рынка земель городских поселений.

Практическая значимость исследования заключается в использовании государственными и муниципальными органами власти по управлению городскими землями в процессе отвода, застройки и реализации земельных участков под строительство, при формировании и регулировании рынка земельных ресурсов в городских поселениях; строительными и проектными организациями в практике регулирования инвестиционно-строительной деятельностью, а также в процессе преподавания в ВУЗах курсов «Экономическая теория» п «Макроэкономика»

Апробация п внедрение результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных научно-практических конференциях: «Управление качеством жизни, образования, продукции и окружающей среды в регионах России» (г. Орел: ОГТУ, апрель 2001 г.); «Развитие интеграционных процессов в экономике региона» (г. Брянск: БГУ, ноябрь 2002г.); «Управление иновационно-инвестиционными процессами на основе вовлечения в хозяйственный оборот интеллектуальной собственности и качеством подготовки специалистов в регионах России» (г. Орел: ОГТУ, апрель 2002 г.); «Системная модель российского общества XXI века и корректировка реформ» (г. Орел: ОГТУ, апрель 2003 г.); «Беларусь на пути к рынку: экономико-правовые проблемы» (республика Беларусь г. Гомель. ГГУ, январь 2004 г.); «Проблемы и перспективы совершенствования национальных налоговых систем» (г. Орел: ОГТУ, апрель 2004 г.); «Рынок труда, занятость, доходы: проблемы и тенденции развития» (г. Орел: ОГУ, апрель 2005 г.); «Интеллектуальные силы человечества и гармония мирового развития» (СПб, Орел: НЦ «Планетарный проект», ОГТУ, апрель - сентябрь 2006 г.); «Интеллектуальные силы человечества и гармония мирового развития» (СПб, Орел: НЦ «Планетарный проект», ОрелГТУ, сентябрь -январь 2007 г.).

Внедрение результатов диссертационного исследования осуществлено Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла в вопросах управления земельными ресурсами; ОАО «Орелстрой» в практике регулирования инвестиционно-строительной деятельностью. А также Орловским государственным техническим университетом ОрелГТУ в учебном процессе при изучении дисциплин «Экономическая теория» и «Макроэкономика», а также при чтении спецкурсов.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 15 научных статей, общим объемом 7,1 п.л., в том числе 6 статей в изданиях, рекомендованных ВАК России.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения и списка использованной литературы из 120 наименований. Объем основного текста диссертации - 164 страницы, включая 14 рисунков и 24 таблицы.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формируются цели и задами работы, определены область, объект и предмет исследования, положения научной новизны и апробация результатов.

В первой главе «Социально-экономические основы формирования и содержание градостроительной земельной ренты» теоретически обосновано специфическое содержание градостроительной земельной ренты как экономической категории, классифицированы градостроительные принципы формирования модели жизненного пространства в городских поселениях, определяющих дифференцированную оценку стоимости и доходности строительных участков по ценностным зонам застройки и условиям эксплуатации жилья и других объектов недвижимости

Во второй главе «Теория механизма формирования и основные виды градостроительной земельной ренты» раскрыты социально-экономический характер и особенности функционирования рынка земель городских поселений, определяющих формы и спецификацию прав земельной собственности, механизм образования и присвоения монопольной и дифференциальной градостроительной земельной ренты.

В третье главе «Государственное регулирование градостроительной земельной ренты в инвестиционно - строительном комплексе городских поселений», теоретически раскрыт механизм регулирования рынка городских земельных участков под застройку и основные институциональные формы распределения градостроительной земельной ренты через институты синдикативных цен на строительную продукцию, арендной платы и земельного налога.

В заключении сформулированы основные выводы и результаты проведенного исследования, их использование в экономической теории.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Теоретически обосновано специфическое содержание градостроительной земельной ренты как экономической категории, выражающей отношения реализации земельной собственности в городских поселениях в процессе отвода земельных участков под строительство, застройку и эксплуатацию жилья и других объектов недвижимости

Градостроительная земельная рента как экономическая категория выражает отношения по формированию и присвоению дополнительного дохода между собственниками, застройщиками и пользователями земельных

участков в городе в процессе конкурентного выделения под застройку, определяющего образование и распределение дополнительного дохода.

Таким образом, градостроительная земельная рента выступает как результат отношений земельной собственности и ее экономической реализации, то есть присвоение градостроительной земельной ренты -экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность.

Важной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как не воспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату - ренту. Ограниченность земли является условием образования земельной ренты. При образовании градостроительной земельной ренты земля выступает как определенное градостроительное пространство.

Субъектами городской земельной собственности при строительстве объектов недвижимости являются: - собственники городских земельных участков под строительство (органы государственного управления, органы местного самоуправления, фирмы, владеющие ресурсами или факторами производства, частные землевладельцы); - застройщики (проектные организации, инвестиционно-финансовые организации, строительные организации); - пользователи (ТСЖ, фирмы-арендаторы, фирмы-собственники). Объектами собственности являться городские земельные участки под строительство объектов различного назначения, прежде всего жилья и инфраструктурных предприятий.

Особенность земли как фактора производства состоит в том, что ее предложение абсолютно неэластично, вследствие чего величина земельной ренты прежде всего определяется спросом на землю.

Величина градостроительной земельной ренты определяется дополнительным доходом сверх средней прибыли, формы которого представлены в таблице 1.

Таблица 1- Классификация видов и форм рентных доходов в результате присвоения градостроительной земельной ренты

Формы образования и присвоения градостроительной земельной рейты Источники присвоения градостроительной земельной ренты

Абсолютная градостроительная земельная рента Реализация исключительных прав собственности за доступ к земельному ресурсу

Дифференциальная градостроительная земельная рента Дополнительный доход сверх средней прибыли от использования земельных ресурсов лучшего качества

Дифференциальная градостроительная земельная рента 1 рода, по относительно!! экономической ценности Дополнительный доход собственника земельного ресурса, передавшего пользователю земельный ресурс лучшего качества

Дифференциальная градостроительная земельная рента 2 рода, по эффекту инвестиций в повышение качества ресурсов Дополнительный доход пользователя, инвестировавшего средства в повышение качества земельного ресурса

Монопольная градостроительная земельная рента Дополнительный доход монопольного собственника редкого, невоспроизводимого, особо ценного ресурса и продукта

Все формы изъятия рентных доходов существуют потенциально, но реализуются только в системе рентных отношений между собственниками и пользователями ресурсов.

Монопольная градостроительная земельная рента представляет собой дополнительный доход собственника редкого невоспроизводимого ресурса в виде участков жизненного пространства городов более высокого качества.

Дифференциальная градостроительная земельная рента 1 рода выражает дополнительный доход собственника ресурса, передавшего пользователю земельный ресурс лучшего качества, в соответствии с зональной дифференциацией.

2. Теоретически выделены и классифицированы градостроительные принципы формирования модели жизненного пространства в городских поселениях, определяющих дифференцированную оценку стоимости и доходности строительных участков по ценностным зонам застройки, условиям эксплуатации жилья и других объектов недвижимости

Проведен теоретический анализ основных градостроительных принципов расселения и использования земель, определяющих ценность земельных участков, которыми являются:

- функциональное разграничение территории по назначению;

- доступность населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иного функционально-

планировочного образования; историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы;

- рекреационная ценность территории и другие принципы

Урбанизация жизни и массовое переселение населения в города и

городские поселения кардинально изменило роль и назначение земельных участков, включенных в специфически организованное жизненное пространство.

Современные градостроительные теории все больше обнаруживают связь между законами образования градостроительной земельной ренты и формированием систем зонирования функционально-планировочной структуры и композиции города. Цены на земельные участки возрастают от периферии к центру и рост цен на земельные участки неизбежен, так как он обусловлен ростом населенности районов и увеличением доходов горожан. На рост цен земельных участков влияет также рента, повышающая ценность земель.

Раскрыт механизм ценностного зонирования территории г. Орла. При общей территории застройки города в 10.9 тыс. га и общей численности населения 342.5 человек (2007г.) определено 1015 РЗУ районных земельных участка и 14 кадастровых ценностных зон (Рисунок 1).

Рисунок 1 - Система ценностных зон и расчетных землеоценочных участков г. Орла

Определена пространственная структура класса земельных участков, выделены ее системообразующие элементы, на основе которых формируется рыночная цена земельных ресурсов строительного назначения. Показано, что

- значение показателя по п-му кадастровому номеру

системообразующими ценностными зонами пространственной структуры города выступают земли жилищного фонда.

Цены строительных участков в городах определяются многими факторами, среди которых важнейшее значение факторы местоположения земельного участка по отношению к центрам, транспортным магистралям, инженерным коммуникациям и.т.д., и а также факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет, а предложение не увеличивается, то растут и цены.

3. Раскрыт социально-экономический характер н особенности функционирования рынка земель городских поселений, определяющих формы и спецификацию прав земельной собственности

Рынок земли является частью рынка природных ресурсов. Природные ресурсы представляют собой часть естественной природы, которая используется или может быть использована в целях удовлетворения материальных и социальных потребностей жителей городов.

Социально-экономическое содержание рынка городских территорий имеет существенные особенности по сравнению с рынками других ресурсов. Земля и другие природные ресурсы обладают свойством невоспроизводимости. Земельные участки имеют географически определенное расположение. Поскольку отсутствуют заменители, то земля с общественной точки зрения не имеет альтернативной стоимости. Спрос на землю выступает главным и действенным фактором, определяющим цену земли при пассивной роли предложения.

Так, по данным Росземкадастра ФГУП «ОрелГипрозем» в структуре земельного фонда города Орла выделены следующие основные направления использования: жилая и общественно - деловая застройка - 3,26 тыс.га., земли запаса - 3,8 тыс. га. (34,5%).

Учитывая планы городской администрации добиться в ближайшей перспективе сдачи до 1,5 млн. кв. м жилья в год, эти резервы (3,8 тыс.га) могут быть использованы уже в ближайшем времени.

Социально-экономический характер отношений на рынке городских земель в диссертации раскрывается системой взаимосвязей между землепользователями, реализующими закрепленные за ними права земельной собственности (Рисунок 2).

Рисунок 2 - Реализация экономических отношений собственности на рынке городских земель

Спецификация распределения прав собственности является необходимой при совершении земельных трансакций, а также других видах оборота городских земельных участков под строительство. Спецификация прав собственности на землю представлена в таблице 2.

Таблица 2 — Распределение (спецификация) прав собственности на земельные участки городов

№ п/п Права собственности Субъекты присвоения

Собственники земельных участков Застройщики Пользователи

^Органы гос.власти и управления Органы местного самоуправл. Гфирмы _] Частные Проектные ' 1 ооганшаиии 1 Инвестицион но- финансовые организации Строительны е рганичлшш ТСЖ 2 с а? - <и © £ Фирмы-собстпенники

Право владения + + + + - + +

2 Право пользования + + + + - - + + + +

3 Право распоряжения + + + + - - + + + +

4 Право на доход + + + + + + ■ь + + +

5 11раво суверена +

6 Право на безопасность (от незаконной эксплуатации) 4- + + + + + + +

7 Право на передачу по наследству (будущим поколениям) + + + + + +

8 Право на бессрочность владения + + - - - - -

9 Запрет использования во вред природе и обществу + + + + + + + + + +

10 Ответственность в виде взыскания + + + + + + + + + +

11 Право на восстановление и зашнту нарушенных прав собственности (наличие институтов) + + + + + + + +

В соответствии с Федеральным законом №191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», основной формой реализации прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства без предварительного согласования места размещения объекта, является проведение земельных аукционов и торгов. Согласно закону торги проводятся в форме аукциона, предметом которого является величина годовой арендной платы за земельный участок.

Земельный аукцион — конкурентная продажа земельных участков, в соответствии с которой право собственности на земельный участок приобретает тот участник земельных торгов, который предложит наивысшую цену за земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

4. Определены социально - экономические условия и институциональные основы механизма образования и присвоения монопольной и дифференциальной градостроительной земельной ренты в процессе согласования интересов по распределению издержек и доходов по стадиям строительства и эксплуатации жилья и других объектов между субъектами инвестиционно-строительного комплекса

Образование и распределение градостроительной земельной ренты определяется особыми социально-экономическими условиями, включающими: ограниченность земельных участков, значительная дифференциация ценности земельных участков, наличие монополии владения и пользования земельными участками. Данные условия необходимо учитывать при формировании и функционировании территориального инвестиционно-строительного комплекса.

Инвестиционно-строительный комплекс представляет собой совокупность производств и организаций, характеризующихся тесными и устойчивыми экономическими, организационными и технологическими связями для получения конечного результата - обеспечения воспроизводства

городских объектов. Структура инвестиционно-строительного комплекса представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 - Структура инвестиционно-строительного комплекса

города

В структуру инвестиционно-строительного комплекса входят: проектные организации (архитектурные мастерские, проектно-конструкторские организации, опытно - экспериментальные производства, научно - исследовательские организации); строительные организации (строительно-монтажные и ремонтные организации, осуществляющие процесс строительства); обслуживающая инфраструктура (банки, биржи, пенсионные фонды, страховые компании, рекламные и информационные фирмы, судебные органы); производство инвестиционных ресурсов (предприятия промышленности строительных материалов и конструкций, предприятия машиностроения, транспорт, а также организации социальной инфраструктуры (ПТУ, ВУЗы, системы связи и информационного обеспечения,, лечебно-оздоровительные организации и др.), а также организации по эксплуатации объектов недвижимости, домохозяйства.

Исходной экономической основой рентообразования является монополия собственности на ограниченный земельный участок.

Проанализированы следующие виды монопольной собственности: Монополия землевладельца, когда собственником городских земельных участков выступает муниципалитет и величина монопольной ренты для землевладельца (Л/и, с) будет определяться по разнице между рыночной и кадастровой оценками земельного участка под строительство: Пт,с = Щ-Цк, (1)

где Ц\ - фактическая цена земельного участка, полученная в результате аукциона; Цк - кадастровая цена земельного участка под застройку.

Монополия застройщика, представлена строительными фирмами, осуществляющими строительство. Величина монопольной ренты для застройщика ( Лш, з) будет определяться по формуле:

где Цпр - цена продажи земельного участка; Аср - размер годовой арендной платы в расчете на единицу площади; Ци - цена интеллектуального ресурса, используемого монопольно данной фирмой.

Монополия пользователя представлена конечным потребителем земельных участков. Величина монопольной ренты для пользователя {Rinn) при сдаче в аренду определяется разницей годовой арендной платы с различным по местоположению земельных участков:

Rmn = A max- /1min , (3)

где A max - размер годовой арендной платы в расчете на единицу площади с наиболее удачно расположенного земельного участка; /4 min-размер годовой арендной платы в расчете на единицу площади с наиболее не выгодным местоположением по отношению к центрам, инженерным сетям, транспортным магистралям и другим факторам.

Другой способ реализации монополии пользователя возникает при рыночной реализации прав собственности на жилье по разнице цен по зонам застройки.

Rmn = Ц max- Ц min , (4)

где Ц max,Z/min- максимальная и минимальная цена за 1 кв. м жилой площади здания.

Дифференциальная градостроительная земельная рента I рода в рамках монополии хозяйствования, по сути, есть ограниченная во времени монополия собственности на рентные ресурсы, которые в некоторый ограниченный промежуток времени становятся реальной собственностью арендатора базисного рентного ресурса.

Дифференциальная градостроительная земельная ренты I рода по местоположению земельного участка будет определяться по формуле:

где Сф - стоимость выкупа земельного участка в соответствии с п.5 ст30.2 ЗК РФ в расчете на единицу площади; Си - кадастровая стоимость земельного участка; Са - сумма годовой арендной платы в расчете на единицу площади.

Rm,3 = Цпр - Ци - Аср,

(2)

Я'дгр = Сф - Си - Ca ,

(5)

Дифференциальную градостроительную земельную ренту 1 рода можно также определить по разнице в арендных платежах по местоположению земельных участков:

К1дгр = Са,-Са.2, (6)

где Са?1 - сумма годовой арендной платы в расчете на единицу площади; Са.2 - сумма годовой арендной платы с земельного участка, наиболее выгодно расположенного, в расчете на единицу площади.

Дифференциальная градостроительная ренты II рода возникает при осуществлении застройщиком дополнительных инвестиций, обеспечивающих интенсификацию строительства и экономию издержек: ■ Я2дгр,и = Иср- Ни , (7)

где Иср - издержки средние на единицу объекта (например 1 кв.м жилой площади); Ии - издержки индивидуальные при осуществлении инвестиционных проектов, повышающих производительность труда или снижающих издержки строительства.

5. Показана стимулирующая роль взаимовыгодного распределения дифференциальной градостроительной земельной ренты между субъектами ннвестицнонно-стронтелыюго комплекса как необходимое условие формирования п устойчивого функционирования интегрированных ннвестнцнонмо-стронтельных объединений

Равные условия хозяйствования и взаимную выгоду всем участникам инвестиционно-строительной корпорации можно обеспечить через механизм образования синдикативной (равновыгодной) цены.

Под синдикативной ценой конечного строительного продукта понимается величина трансакционных, трансформационных издержек и средней прибыли, обеспечивающая возмещение нормальных издержек и относительно равную прибыльность по стадиям для всех субъектов инвестиционно — строительного объединения.

Целью формирования интегрированных структур управления в региональном строительном комплексе обеспечение относительно равных экономических условий участникам инвестиционно-строительного процесса и согласованного развития всех технологических звеньев производства строительного продукта. Это достигается прежде всего упорядочением экономических отношений между ними (Рисунок 4).

Промышленный

комплекс:

ОАО

«Орел строй индустрия» ООО

« О ре л п ро м стро й детал ь »

ОАО

«ОрелСтроительстрой», Строительная лаборатория, ООО «Учебный комбинат»

Общестроительные организации:

ООО СУ-2, ООО СМУ-3, ОАО Мценскин филиал СМУ-3, ЗАО «Жилстрой», ТО ООО СМУ-10

Специализирован!! ые предприятия: ООО «Управление механизации», ООО СУОР, ООО СУ-5, ООО СУ-1

Проектные

организации:

ОАО

«Орел проект»

Транспортные

предприятия:

ЗАО

«Стройтранс», ООО «Орловское предприятие пром. ж/д транспорта»

Обслужи вающне структуры: Столовая ООО «Орелстрои», ООО «Орелжилэксплуатац ия», ООО «Теплоцентр»

Рисунок 4 - Интегрированная структура акционерной производственно-проектной строительной корпорации «Орелстрой»

Проанализирован пример строительства жилого 4-х секционного 144 квартирного дома в г. Орле, с полезной площадью жилого дома 8720,7 м2 (Таблица 3).

Таблица 3 - Распределение долей трансакционных и трансформационных издержек по стадиям инвестиционно — строительного процесса

№ п/п Трансакционные издержки Рас предел ение между этапами, % Доля группы в формировании трансакционных издержек. %

Предпроектная (договорная) Инвестиционно -проектная Строительство и сдача объекта Реализация проекта, оформление прав

1 2 3 4 5 6 7

I Трансакционные издержки в общем объеме СМР

1.1 Землеотвод. тыс.р\'б. 10.0 6.5 2.2 0.1 1.2

1.2 Разработка бизнес-плана 3.0 1.3 0.7 0.2 0.8

1.3 Согласование проекта 5,1 1.5 1,3 1,1 1.2

1.4 Расходы на преодоление оппортунистического поведения 15.1 5,7 5.8 2.0 1,6

1.5 Поиск персонала и оформление на работу: - в устойчивом коллективе - при вахтовом методе 5.3 2.3 2.1 0.0 2.0 0.3 0.1 2,0 1.1 0.0

1.6 Другие статьи 1.2 0.1 0.3 0.6 0.2

Итого: Трансакционные издержки 42.0 17.2 12.6 6.1 6.1

2. Трансформационные издержки

2 1 Материальные затраты 27.0 и 12.2 12.1 1.6

2 2 Транспортные издержки 2.0 0.2 0.5 1,0 0.3

2.3 . Оплата труда 18.0 1.1 5,0 H.2 0.7

2.4 Амортизация 10,0 1,2 2.6 5,0 1.2

2.5 Прочие затраты 1.0 0.1 0.7 0.1 0.1

Итого: Трансформационные издержки 58 3,7 21.0 29,4 3.9

Итого: 1004ó общей суммы 100 20.9 32.6 35.5 10.0

Рассчитано аотором

На основе таблицы 3 определим цену производителя (Цпр) и цену потребителя (Цэ), а также градостроительную земельную ренту (Rep),

Цпр = limp + lima + Pep + Rep, (8)

где limp — издержки трансакционные; lima — издержки трансформационные; Pep - средняя прибыль, Rep - градостроительная земельная рента.

Цэ=Цпр*д/, (9)

где дк — конъюнктура рынка строительной продукции в виде соотношения спроса и предложения. Совокупный объем рентных доходов (Rep) определяется по разнице цен производителя и потребителя:

Rep- Цэ-Цпр, (10)

Rep, i = Rep *qJ1oóui, (11)

где <7, - доля участника объединения в капитале или в общих издержках.

Таблица 4 - Расчет синдикативной (паритетной) цены и распределения градостроительной земельной ренты

№п/п Трансформационные н трансакционные издержки по статьям затрат Стадии инвестиционно-строительного процесса Итого издержк п. Стоим ость, 1 м"

Предпроектна я (договорная), i о Э « Р Е'Ч £ Ё i "lot. J5 о о. j •i. I с и Стадия строительства , тыс.руб Оформление j сделок, j тыс.руб цепа и рента, тыс.руб. (3+4+5+6 ) тыс.ру б. (7:8720 м:)

1 2 3 4 5 6 7 8

1 Трансакционные издержки 39868 28603 10481 3144 82096 9,4

2 Трансформационные издержки 9389 61353 95633 17030 183405 21,03

3. Общие издержки (1+2) 49257 89956 106114 20)74 265501 30,4

4 Формирование синдикативной цены инвестиционно-строительных услуг

4.1. Прибыль при средней рентабельности (20%) к обшим затратам (3 х 0,2) 9851 17991 21222 4035 53100 6,1

4.2. Цепа производителя (3+ 4.1) 59108 107947 127336 24209 318601 36,5

4.3. Соотношение спроса и предложения (конъюнктуры) на рынке недвижимости (коэффициент) 1,1 1,2 1,3 1,2 1,2 1,2

4.4. Цена потребителя (4,2* 4.3) 65018 129536 165536 29051 382321 43,8

4.5. Доходы по ценам производителя (4,2 - 3) 9851 17991 21222 4035 53100 6,1

4.6. Доходы по ценам потребителя (4,4-3) 15761 39580 59422 8877 116820 13,4

4.7. Распределение рентных доходов (4,6-4,5) 5910 21589 38200 4842 63720 7,3

Таблица рассчитана автором по данным таблицы 2 и отчетной документации ОАО «Орелстрон»

В таблице 4 представлена модель формирования синдикативной (паритетной) цены, оценки величины и распределения градостроительной земельной ренты.

Взаимовыгодность участия в инвестиционно-строительном объединении обеспечивается получением всеми участниками средней прибыли и распределением рентных доходов пропорционально вложенному капиталу (Ю ) или доле в общих издержках ( Нобщ ).

В данной модели критерием распределения ренты определена доля участника в общих издержках.

Использование синдикативной цены, обеспечивает взаимовыгодное распределение трансакционных и трансформационных издержек по стадиям инвестиционно - строительного процесса. На этой основе формируются цены производителя ( Цпр) и потребителя (Цэ).

6. Раскрыт механизм регулирования рынка городских земельных участков под застройку и основные институциональные формы присвоения градостроительной земельной ренты через рыночные цены, арендную плату и земельный налог.

В основе рыночной системы экономических отношений землевладения и землепользования лежат рентные отношения, т. е. отношения, подразумевающие получение, присвоение и распределение дохода как формы экономической реализации собственности на землю. Формами реализации градостроительной земельной ренты являются: рыночная цена земли, земельный налог и арендная плата.

На основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка в первую

очередь зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от сбалансированности спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, цена не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого земельного участка эквивалентной полезности и определяется:

Ф = ~, (12)

п

где Цз, - цена земли; Я, - годовая рента; п, - рыночная ставка ссудного процента. Цена земли прямо пропорциональна величине ренты Л, и обратно пропорциональна ставке ссудного процента п. При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка ссудного процента.

Можно отметить, что размер ренты зависит от рыночных цен на жилье, объекты промышленного строительства, государственного регулирования рынка недвижимости, участия государства и муниципальных структур в инвестициях в строительство в целях обеспечения льгот для приобретения квартир и домов определенной частью населения. Все эти и многие другие вопросы связаны с проблемой формирования и распределения доходов в строительном комплексе, в число которых входит и градостроительная земельная рента.

Расчет арендной платы может быть представлен в виде:

Ап = С * г * Кр * X , (13)

где Ап - величина арендной платы для конкретного участка; С -стоимость единицы территории, определенной с помощью различных методов оценки земли; г - ставка капитализации или норма годовых отчислений; Кр - коэффициенты регулирования отдельных видов деятельности; 5 - площадь арендуемого участка.

Достижение целей регулирования обеспечивается дифференциацией арендной платы по зонам застройки.

Сумма земельного налога определяется по формуле:

Нз = ^8*а* К1*.т, (14)

»=1

где Нз, - сумма земельного налога; 5, - площадь земельного участка; С - ставка земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных повышающих коэффициентов); К - коэффициенты корректировки ставки земельного налога, устанавливаемые местными органами власти (индекс градостроительной ценности); Л - коэффициент

налоговых льгот; п - количество земельных участков соответствующего назначения (/).

Регулирующую роль играют коэффициенты корректировки ставки земельного налога / участка и Л - коэффициент налоговых льгот по / участку.

Градостроительная земельная рента отражается в рыночной цене жилья и в арендной плате, так как для собственника жилых помещений рента на землю уплачена вместе с ценой на жилье. Покупка жилья в большинстве случаев есть покупка земли (полная или частичная), на которой стоит данный объект недвижимости. В современной России арендный вариант землепользования порождает сложный механизм взаимодействия между собственником земли, жилых домов и квартир. Практически субъект РФ или муниципалитет может устанавливать арендную плату по максимальному параметру образования земельной ренты.

Совершенствование механизмов регулирования институциональных форм присвоения градостроительной земельной ренты: рыночной цены земли, земельного налога и арендной платы, в значительной степени способствуют повышению эффективности землепользования и рациональному использованию городских земель, снижению различных видов издержек строящихся объектов, способствует рациональному использованию земель.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Градостроительная земельная рента как экономическая категория выражает отношения по формированию и присвоению дополнительного дохода между собственниками, застройщиками и пользователями земельных участков в городе в процессе их конкурентного выделения под застройку, определяющего образование и распределение дополнительного дохода.

2. Величина градостроительной земельной ренты определяется дополнительным доходом сверх средней прибыли.

3. Монопольная градостроительная земельная рента представляет собой дополнительный доход собственника редкого невоспроизводимого ресурса в виде участков жизненного пространства городов более высокого качества.

4. Дифференциальная градостроительная земельная рента 1 рода выражает дополнительный доход собственника ресурса, передавшего пользователю земельный ресурс лучшего качества, в соответствии с зональной дифференциацией.

5. Дифференциальная градостроительная земельная рента 2 рода включает дополнительный доход застройщика, инвестировавшего дополнительные средства в повышение качества жизненного пространства для пользователей.

6. Основной формой обеспечения равновыгодного участия в инвестиционно-строительном комплексе (ИСК) является синдикативная (паритетная) цена, включающая сумму трансакционных и трансформационных издержек, среднюю прибыль и градостроительную земельную ренту, с учетом конъюнктуры рынка инфраструктурных услуг по зонам застройки.

7. Государственное регулирование рынка земельных участков предполагает законодательное оформление и налаживание функционирования институтов кадастровой и рыночной цен, арендной платы и земельного налога.

Основные публикации по теме диссертации Статьи в научных журналах, рекомендованных ВАК

1. Внукова, Е.М. Типология городских поселений и образование градостроительной земельной ренты / Е.М. Внукова // Управленческий учет. -2009. - №6. - С.14 - 16. [0,5 п.л.]

2. Внукова, Е.М. О согласовании экономических интересов субъектов инвестиционно - строительного комплекса / Е.М. Внукова, А.А.Миронов / /Управленческий учет.. - 2007. - №3. - С.4-6 (0,3 п.л., в т.ч. авт. 0,2 п.л.).

3. Внукова, Е.М. Рентный доход в природоемких отраслях / Е.М. Внукова, A.A. Карнаухов // Вестник экономической интеграции. Ежеквартальный научно-практический журнал. №4(9). - М.: МГУДТ, 2008. -С. 107-109 (0,5 п.л., в т.ч. авт.- 0,3 п.л.).

4. Внукова, Е.М. Рентные доходы в современной экономике / Е.М. Внукова, A.A. Карнаухов, A.A. Шевляков // Вестник экономической интеграции. Ежеквартальный научно-практический журнал. №2(3). - М.: МГУДТ, 2005. - С.26-28 (0,6 п.л., в т.ч. авт.- 0,3 п.л.).

5. Внукова, Е.М. Стимулирование инвестиционной активности строительных организаций / Е.М. Внукова, A.A. Миронов / /Известия ОрелГТУ. Серия «Экономика, управление, право». - Орел, 2005. - №4. -С.38-39 (0,2 п.л., в т.ч. авт. - 0,1 п.л.).

6. Внукова, Е.М. Пути активизации инвестиционной деятельности в строительстве / В.Ф. Бондарев, Е.М. Внукова // Известия ОрелГТУ. Серия «Экономика, управление, право». - Орел, 2002. 4.1. - С. 24- 26 (0,4 п.л.в т.ч. авт. - 0,2 п.л.).

Статьи в журналах, сборниках, опубликованные доклады

7. Внукова, Е.М. Пути мобилизации инвестиций в жилищное строительство на селе / Е.М. Внукова // Известия ОрелГТУ. Серия «Экономика, управление, право». - Орел, 1999. - С. 41- 42 (0,2 п.л.).

8. Внукова, Е.М. Строительная рента в условиях рыночной экономики / Е.М. Внукова // Известия ОрелГТУ. Серия «Экономика, управление, право». - Орел, 2000. - С. 22- 24 (0,3 п.л.).

9. Внукова, Е.М. Цена земли строительных участков / Е.М. Внукова // Известия ОрелГТУ. Серия «Экономика, управление, право». - Орел, 2000.Ч.З. - С. 11- 13 (0,4 п.л.).

Ю.Внукова, Е.М. Приоритетные пути удешевления строительства. / Е.М. Внукова, Т.В. Никогосова // Развитие интеграционных процессов в экономике региона. Научные труды конференции. Выпуск №3 - Брянск, 2002.- С. 34- 36 (0,6 п.л.в т.ч. авт. - 0,2 п.л.).

11 .Внукова, Е.М. Пути укрепления инвестиционного потенциала строительных организаций / Е.М. Внукова, Т.В. Никогосова // Материалы международной научно-практической конференции. Проблемы управления экономическим потенциалом экологостабилизированного региона. Выпуск №5 - Гомель, 2002,- С. 54- 56 (0,3 п.л.в т.ч. авт. - 0,1 п.л.).

12.Внукова, Е.М. О повышении инвестиционной активности строительных организаций / Е.М. Внукова // Беларусь на пути к рынку: экономико-правовые проблемы. Выпуск №5 - Гомель, 2004 - С. 50- 51 (0,2 п.л.).

1 З.Внукова, Е.М. Земельный налог за строительные участки. / Е.М. Внукова, А.Г. Кисляков. // Проблемы и перспективы совершенствования национальных налоговых систем. Материалы международной научной конференции. - Орел, 2004. - С. 11-14- 26 (0,4 п.л.в т.ч. авт. - 0,2 п.л.).

Н.Внукова, Е.М. Социально - экономические отношения субъектов землепользования / Е.М. Внукова, В.А. Бочков // Наука и образование. Международный сборник научных трудов. Выпуск №6 «Общество и экономика». - М.: МГУДТ, 2005. - С.21-23 (0,6 п.л., в т.ч. соискателя- 0,3 п.л.).

15.Внукова, Е.М. О земельной ренте в строительстве / Е.М. Внукова, A.A. Миронов // Наука и образование. Международный сборник научных трудов. Выпуск №6 «Общество и экономика». - М.: МГУДТ, 2005. - С.41-43 (0,3 пл., в т.ч. авт.- 0,2 п.л.).

Подписано к печаш 28.01.2010 г. Формат 60x84 1/16. Объем 1,0 усл. п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 145

Отпечатано с готового оригинал-макета на полиграфической базе ГОУ ВПО «Орловский государственный технический университет» 302020, г. Орел, Наугорское шоссе, 29.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Внукова, Елена Михайловна

Введение.

Глава 1. Социально-экономические основы формирования и содержание градостроительной земельной ренты

1.1 Типология городских поселений и ценностные зоны застройки.

1.2 Формирование рынка недвижимости и специфика ценообразования на строительные земельные участки.

1.3 Градостроительная земельная рента как экономическая категория рынка земли.

Глава 2. Теория механизма формирования и основные виды градостроительной земельной ренты

2.1 Спецификация прав земельной собственности в городских поселениях и основные формы градостроительной земельной ренты.

2.2 Монополия собственности на городские земельные участки и монопольная градостроительная земельная рента.

2.3 Монополия застройки и эксплуатации городских земельных участков и дифференциальная градостроительная земельная рента.

Глава 3. Государственное регулирование градостроительной земельной ренты в инвестиционно - строительном комплексе городских поселений

3.1. Формирование инвестиционно-строительного комплекса и регулирование цен по стадиям строительства и эксплуатация жилья и строительных объектов.

3.2. Интегрированные инвестиционно-строительные объединения и распределение дифференциальной градостроительной земельной ренты.

3.3 Совершенствования институциональных форм регулирования рынка инвестиционно - строительных услуг и присвоения градостроительной земельной ренты.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Социально-экономические основы, механизм формирования и государственное регулирование процессов присвоения градостроительной земельной ренты"

Актуальность темы диссертации. Россия обладает огромными природными богатствами, основу которых составляют земельные ресурсы. Земельные отношения и земельная собственность всегда были важной подсистемой социально-экономических отношений. С введением частной собственности на землю значительно активизировались рентные отношения, в том числе в жизненном пространстве городов и городских поселений. Анализ процессов рентооб-разования позволяет привлечь дополнительный доход в бюджеты городов.

Образование, распределение и присвоение градостроительной земельной ренты непосредственно связано с созданием и сроком жизни особого товара -строительной продукции и услуг, т. е. с товарной формой деятельности строительства.

Важным аспектом проблемы является исследование процесса рентообра-зования на земельные участки строительного назначения в городах. Объективная оценка образования градостроительной земельной ренты и учет реальной рыночной стоимости жилого фонда и его инфраструктуры позволяют рационализировать хозяйственный механизм отвода земель под строительство и эксплуатацию городского жизненного пространства.

Теоретическое исследование содержания, форм проявления, оценки и распределения градостроительной земельной ренты являются актуальным в теории и практике регулирования инвестиционно-строительной деятельности.

Состояние и степень разработанности проблемы градостроительной земельной ренты характеризуется с одной стороны, основательной методологической и теоретической базой классической экономической теории и у неоклассиков, посвященных общим проблемам земельной ренты, в трудах Э.Бем-Баверка, Ф. Кенэ, К. Маркса, А. Маршалла, К.Менгера, У. Петти, Д. Рикардо, А. Смита, Ф.Харрисона, и др.

Большую роль в разработке проблем земельной ренты сыграли росийские экономисты. В работах А.В Безгодова, В.Ф.Бондарева, И.Н.Буздалова,

А.И.Закиров, А.Г.Зельднера, Е.С.Карнауховой, J1.H. Кассирова, Е.Е.Лысова, JI.H. Любимова, В.А.Тихонова и др., исследовались вопросы земельной ренты за строительные участки.

Исследованиями земельных отношений, в том числе земельной ренты в условиях городских поселений занимались известные ученые и специалисты Д.Б. Аратский, В.Р. Беленький, C.B. Бороздин, A.A. Варламов, Н. В. Комов, Л.А. Кранц, П.Ф. Лойко, Р.Т. Нагаев, О.В. Попова, В.А. Прорвич, О.В.Рудакова, А.Э. Сагайдак, В.Г. Садков, О.Т. Хисматулов, В.Н. Хлыстун и другие. Ими были разработаны основные направления развития земельных отношений и методические положения их государственного регулирования, ведения земельного кадастра, определения кадастровых цен, определения условий и механизмов рентообразования, осуществления государственного контроля за использованием и охраной земельных ресурсов.

Таким образом, актуальность и недостаточная проработанность теоретических проблем градостроительной земельной ренты определили постановку цели и задач исследования, а также структуру работы.

Область исследования - соответствует п. 1.1 - Экономика ресурсов (рынков капиталов, труда и финансов); п. 1.4- Институциональная и эволюционная экономическая теория; п. 2.6 - История развития различных сфер хозяйственной деятельности и народнохозяйственных комплексов, паспорта ВАК по специальности 08.00.01 - Экономическая теория.

Объектом исследования являются процессы и факторы формирования, распределения и присвоения градостроительной земельной ренты в инвестиционно-строительном комплексе городских поселений России.

Предметом исследования являются социально - экономические отношения между земельными собственниками, владельцами, пользователями и государством по поводу образования и распределения градостроительной земельной ренты в условиях интенсивного развития инвестиционно-строительного комплекса России.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании социально - экономических основ, содержания, специфики формирования и регулирования процессов присвоения градостроительной земельной ренты в механизме функционирования инвестиционно-строительного комплекса. Для достижения цели в диссертации поставлены следующие задачи:

1. теоретически обосновать специфическое содержание градостроительной земельной ренты как экономической категории;

2. классифицировать градостроительные принципы зонирования участков застройки по типам городских поселений;

3. обосновать институциональную природу земельной собственности в городских поселениях и формы градостроительной земельной ренты;

4. определить объективные условия и механизмы присвоения монопольной и дифференциальной градостроительной земельной ренты;

5. показать стимулирующую роль распределения дифференциальной градостроительной земельной ренты в деятельности инвестиционно-строительных объединений;

6. обосновать формы регулирования рынка инвестиционно-строительных услуг и процессов присвоения градостроительной земельной ренты.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования служат труды российских и зарубежных ученых - экономистов по проблемам теории земельной ренты, в том числе и по вопросам градостроительной земельной ренты, рынка недвижимости и другим проблемам. В ходе исследования рентных отношений применялись методы категориального, эмпирического, субъектно-объектного, системного и сравнительного анализа, абстрагирование, моделирование, индукция и дедукция, экспертных оценок.

Информационно-эмпирическая база исследования основывается на статистических материалах Росстата РФ, Законах РФ, Постановлений Правительства РФ, отчетах строительных организаций, в частности, Орловской области. В работе использовались материалы из научной и периодической литературы, а также экспертные оценки независимых исследователей.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании содержания, образования и форм присвоения градостроительной земельной ренты в хозяйственном механизме инвестиционно-строительного комплекса.

Научная новизна подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:

- теоретически обосновано специфическое содержание градостроительной земельной ренты как экономической категории, выражающей отношения реализации земельной собственности в городских поселениях в процессе отвода земельных участков под строительство, застройку и эксплуатацию жилья и других объектов недвижимости (п. 1.1 Паспорта специальности 08.00.01);

- теоретически выделены и классифицированы градостроительные принципы формирования модели жизненного пространства в городских поселениях, определяющих дифференцированную оценку стоимости и доходности строительных участков по ценностным зонам застройки, условиям эксплуатации жилья и других объектов недвижимости (п. 1.1 Паспорта специальности 08.00.01);

- раскрыт социально-экономический характер и особенности функционирования рынка земель городских поселений, определяющих формы и спецификацию прав земельной собственности (п. 1.1 Паспорта специальности 08.00.01);

- определены социально - экономические и институциональные основы механизма образования и присвоения монопольной и дифференциальной градостроительной земельной ренты в процессе согласования интересов по распределению издержек и доходов по стадиям строительства и эксплуатации жилья между субъектами инвестиционно-строительного комплекса (п. 1.4 Паспорта специальности 08.00.01);

- показана стимулирующая роль взаимовыгодного распределения дифференциальной градостроительной земельной ренты между субъектами инвестиционно-строительного комплекса как необходимое условие формирования и устойчивого функционирования интегрированных инвестиционно-строительных объединений (п. 2.6 Паспорта специальности 08.00.01);

- раскрыт механизм регулирования рынка городских земельных участков под застройку и основные институциональные формы присвоения градостроительной земельной ренты через рыночные цены, арендную плату и земельный налог (п. 1.4 Паспорта специальности 08.00.01).

Теоретическая значимость исследования состоит в обосновании социально-экономического содержания и форм присвоения градостроительной земельной ренты в процессе отвода, застройки и реализации земельных участков и эксплуатацию объектов недвижимости в условиях формирования рынка земель городских поселений.

Практическая значимость исследования заключается в использовании государственными и муниципальными органами власти по управлению городскими землями в процессе отвода, застройки и реализации земельных участков под строительство, при формировании и регулировании рынка земельных ресурсов в городских поселениях; строительными и проектными организациями в практике регулирования инвестиционно-строительной деятельностью, а также в процессе преподавания в ВУЗах курсов «Экономическая теория» и «Макроэкономика»

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных научно-практических конференциях: «Управление качеством жизни, образования, продукции и окружающей среды в регионах России» (г. Орел: ОГТУ, апрель 2001 г.); «Развитие интеграционных процессов в экономике региона» (г. Брянск: БГУ, ноябрь 2002г.); «Управление иноваци-онно-инвестиционными процессами на основе вовлечения в хозяйственный оборот интеллектуальной собственности и качеством подготовки специалистов в регионах России» (г. Орел: ОГТУ, апрель 2002 г.); «Системная модель российского общества XXI века и корректировка реформ» (г. Орел: ОГТУ, апрель 2003 г.); «Беларусь на пути к рынку: экономико-правовые проблемы» (республика Беларусь г. Гомель. ГГУ, январь 2004 г.); «Проблемы и перспективы совершенствования национальных налоговых систем» (г. Орел: ОГТУ, апрель

2004 г.); «Рынок труда, занятость, доходы: проблемы и тенденции развития» (г. Орел: ОГУ, апрель 2005 г.); «Интеллектуальные силы человечества и гармония мирового развития» (СПб, Орел: НЦ «Планетарный проект», ОГТУ, апрель -сентябрь 2006 г.); «Интеллектуальные силы человечества и гармония мирового развития» (СПб, Орел: НЦ «Планетарный проект», ОрелГТУ, сентябрь - январь 2007 г.).

Внедрение результатов диссертационного исследования осуществлено Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла в вопросах управления земельными ресурсами; ОАО «Орелстрой» в практике регулирования инвестиционно-строительной деятельностью. А также Орловским государственным техническим университетом ОрелГТУ в учебном процессе при изучении дисциплин «Экономическая теория» и «Макроэкономика», а также при чтении спецкурсов.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 15 научных статей, общим объемом 7,1 п.л., в том числе 4 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК России.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения и списка использованной литературы из 120 наименований. Объем основного текста диссертации - 164 страницы, включая 14 рисунков и 25 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Внукова, Елена Михайловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проблема земельных отношений является из важнейших в истории развития экономических отношений в России. В современных условиях она приобретает актуальное значение в связи с усилением фактора ограниченности природных ресурсов вообще и земли в частности.

1. Диссертационное исследование позволило теоретически раскрыть специфическое содержание градостроительной земельной ренты, как экономической категории, необходимое для определения рыночных цен на земельные участки под застройку в городских поселениях и регулирование образования и распределения доходов от инвестиционно - строительной деятельности.

2. Градостроительная земельная рента как экономическая категория выражает отношения по формированию и присвоению дополнительного дохода между собственниками, застройщиками и пользователями земельных участков в городе в процессе конкурентного выделения под застройку, определяющего образование и распределение дополнительного дохода. Субъектами городской земельной собственности при строительстве объектов недвижимости являются: - собственники городских земельных участков под строительство; застройщики; пользователи. Объектами собственности являться городские земельные участки под строительство объектов различного назначения, прежде всего жилья и инфраструктурных предприятий.

3. На основе обобщения методологических и теоретических разработок сформулированы и классифицированы градостроительные принципы формирования модели жизненного пространства в городских поселениях: доступность населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории; уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иного функционально-ланировочного образования; историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы; рекреационная ценность территории и др.

4. Определены теоретические основы дифференциальной оценки стоимости и доходности строительных участков в городских поселениях по ценностным зонам застройки, условиям эксплуатации жилья и других видов недвижимости. В диссертационной работе определена пространственная структура класса земельных участков, выделены ее системообразующие элементы, на основе которых формируется рыночная цена земельных ресурсов строительного назначения.

5. Раскрыт механизм экономических отношений на рынке городских земель, который представлен системой взаимосвязей между землепользователями, реализующими закрепленные за ними «пучки» прав земельной собственности.

6. Определены формы и спецификации прав земельной собственности

Основными правами земельной собственности являются: право владения, право пользования, право распоряжения, право на доход, право суверена, право на безопасность (от незаконной эксплуатации), право на передачу по наследству (будущим поколениям), право на бессрочность владения, запрет использования во вред природе и обществу, ответственность в виде взыскания, право на восстановление и защиту нарушенных прав собственности (наличие институтов). Основной формой реализации прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, является проведение земельных аукционов и торгов. Торги проводятся в форме аукциона, предметом которого является величина годовой арендной платы за земельный участок.

7. Объективные условия институциональные основы распределения, образования и присвоения монопольной дифференциальной градостроительной земельной ренты, включают процесс согласования интересов по распределению издержек и доходов по стадиям строительства и эксплуатации.

8. Инвестиционно-строительный комплекс, по нашему мнению, представляет собой совокупность производств и организаций, характеризующихся тесными и устойчивыми экономическими, организационными и технологическими связями для получения конечного результата - обеспечения воспроизводства основных фондов народного хозяйства. В структуру инвестиционно-строительного комплекса будут входить основные элементы ИСК: проектные организации; строительные организации; обслуживающая инфраструктура; инвестиционные ресурсы, а также другие предприятия производственной инфраструктуры. Именно ИСК в первую очередь отвечает за согласование интересов между всеми участниками инвестиционно-строительного комплекса, в том числе и конечным потребителем, а значит от нее зависит сумма транзакционных издержек, а также оптимизация расходов, связанных с созданием конкурентоспособной конечной продукции - готовых к эксплуатации жилых объектов.

9. Обоснована структура и приемущества формирования интегрированных инвестиционно-строительных объединений в рамках инвестиционно-строительного комплекса территории, показана необходимость взаимовыгодного сотрудничества проектных, строительных, инвестиционных и инфраструктурных предприятий.

10. Теоретически раскрыт механизм рынка земельных участков под застройку на основе проведения конкурсов, аукционов, проводимых муниципалитетами или собственниками земли.

Одним из основных институтов регулирования земельного рынка является свободная конкуренция при выделении земельных участков под строительство, которая может быть достигнута только при проведении открытых аукционов и торгов, которые, по сути, являются не только основой саморегулирования рыночных цен, но и преодоление монопольного положения застройщиков, при проведении которых, реальная (рыночная) стоимость земли позволит направить в бюджет дополнительные доходы путем установления текущих платежей за землю в зависимости от уровня цен земельного рынка, установить объективные стартовые цены на конкурсах и аукционах при продаже земли, учесть землю в стоимостном выражении, определить стоимость земли при приватизации и при заключении договоров аренды и другие моменты.

11. Обобщен опыт определения арендной платы и ее дифференцированного определения в соответствии с ценностными зонами застройки, (определение аренды и формы платежей в бюджет муниципального образования).

Аренда является наиболее распространенной и перспективной формой землепользования и предоставления земель в черте поселений. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за землю городов устанавливается договором между муниципальными органами и пользователем земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором и по действующему законодательству этот размер не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного назначения). Объектом данных договоров является весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами. Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).

12. Показано значение и регулирующая роль дифференциации земельных налогов участков под застройку и предложены принципы установления ставок, их пересмотра. Необходимость проведения дифференциации ставок земельного налога на территории города в зависимости от градостроительной ценности участков в целях увеличения поступлений в городскую казну от наиболее обустроенных из них, на которых формируется наибольшая городская земельная рента, и одновременно для обеспечения определенной социальной справедливости в налогообложении.