Земельная рента: механизм образования, распределения и изъятия тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Земельная рента: механизм образования, распределения и изъятия"

На правах рукописи

Будагов Иван Владимирович

ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА: МЕХАНИЗМ ОБРАЗОВАНИЯ, РАСПРЕДЕЛЕНИЯ И ИЗЪЯТИЯ (НА ПРИМЕРЕ АГРОПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА г. КРАСНОДАРА)

Специальность- 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: землеустройство

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Краснодар - 2004

Работа выполнена на кафедре кадастра и геоинженерии факультета автомобильно-дорожных и кадастровых систем Кубанского государственного технологического университета

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Ламанов Петр Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

дании диссертационного совета К 220.062.01 при ФГОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет» (ФГОУ ВПО СтГАУ, ) по адресу: 355017, г. Ставрополь, пер.3оотехнический,12

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке ФГОУ ВПО СтГАУ

Автореферат разослан «_» ноября 2004 г.

Липчиу Нина Владимировна кандидат экономических наук, доцент Шуваев Александр Васильевич

Ведущая организация:

Краснодарский научно-исследовательский институт сельского хозяйства им. П.П. Лукьяненко (КНИИСХ), г.Краснодар

Защита состоится: «_» декабря 2004 г. в.

на засе-

Ученый секретарь диссертационного совета

Общая характеристика работы Актуальность темы исследования. В Федеральном законе «О местном самоуправлении», городам России предоставлены значительные права в распоряжении и использовании земельно-имущественным комплексом поселений, финансовыми потоками, налоговыми поступлениями.

Важнейшим источником пополнения бюджетов органов власти местного самоуправления являются земельные платежи в виде земельного налога и арендной платы за использование городских земель. Среди показателей присущих существующей системе налогообложения отсутствуют данные, характеризующие количественные и качественные характеристики земельного участка, фактически в ней не находила отражения теория вклада земли в производство продукции. В начале XXI века в стране, сложилась ситуация, когда существующая система налогообложения перестала обеспечивать нормальное функционирование отношений между субъектами экономики. В результате этого муниципальные образования недополучают значительные суммы в свои бюджеты.

Для приведения в соответствие экономических отношений и ликвидации дисбаланса между доходами и расходами в стране проведена государственная кадастровая оценка земель. Кадастровая стоимость земельного участка определяется как капитализированная сумма расчетного рентного дохода. На уровне поселений, происходит возникновение и формирование процессов определяющих величину самой ренты и способов ее изъятия. Научно-обоснованная система налогообложения служит основой для формирования привлекательного инвестиционного климата, социально-справедливой системы земельных платежей.

Степень разработанности проблемы. Проблема земельной ренты

привлекала внимание ученых во всё ^б^^^уд^цЩйреческий уче-

БИБЛИОТЕКЛ

^ре

ный Аристотель исследовал вопросы земельной ренты, как основы распределения земли. Во времена классической политической экономии Уильям Петти одним из первых дал определение земельной ренты - как основы теории стоимости. Наибольший вклад в развитие теории земельной ренты внесли А.Смит и Д.Рикардо. Особый интерес представляет работа немецкого экономиста К.Маркса «Капитал», в ней он подробно рассматривает понятие, механизм образования земельной ренты и ее распределение между различными классами в сельском хозяйстве капиталистического общества. Дальнейшее исследование теории земельной ренты развил русский экономист В.И. Ленин.

Российский опыт теории образования земельной ренты начинается с работ С.Н. Булгакова, А.В. Ермолова, И.Д. Кондратьева, Н.П. Макарова, А.Ф. Фортунатова, А. В. Чаянова, А.Н. Челинцева и других. Методические и практические разработки на региональном уровне содержатся в работах Ю.Г. Бинатова, А.П. Желудкова, Н.В. Липчиу, Т.Е Малафеева, А.В. Глади-лина, ВА. Самойленко, И.Т. Трубилина, Л.И. Ушвицкого и других. В их работах освещены вопросы образования, распределения и изъятия земельной ренты.

Актуальность и недостаточно разработанные аспекты исследования механизма образования и распределения земельной ренты на региональном, муниципальном и городском поселении определили цель исследования, задачу, логику и структуру работы.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: п. 13.8 - управление земельными ресурсами на федеральном, региональном и местном уровнях, паспорта специальностей ВАК Министерства науки и образования РФ (экономические науки).

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования являются теоретическое обоснование и разработка методических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма по образованию и распределению земельной ренты в сельскохозяйственных предприятиях агропромышленного комплекса поселения. ««Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

определить основные процессы организационно-экономического характера происходящие в агропромышленном комплексе; поселений влияющие на образование земельной ренты;

- рассмотреть механизмы действия организационного и экономического характера по образованию и распределению земельной ренты;

выяснить объективные возможности совершенствования организационно-экономического механизма изъятия земельной ренты;

- обосновать экономическую эффективность образования, распределения, перераспределения земельной ренты в агропромышленном комплексе г.Краснодара.

Объектом исследования является агропромышленный комплекс города Краснодара, как особая система управления муниципальным образованием.

Предметом исследования являются экономические отношения, закономерности и специфические особенности образования, распределения и изъятия земельной ренты на уровне муниципального образования.

Теоретической и методической основой исследования послужили концептуальные положения, представленные и обоснованные в научных трудах российских и зарубежных экономистов по вопросам образования, распределения и изъятия земелькой ренты. При проведении анализа и обобщения материала использовались методы экономико-математического

и финансового анализа, статистики, прогнозирования,

системного анализа и моделирования. Эмпирическая база исследования представлена данными Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Краснодарского края; результатами исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования земельной ренты; материалы научно-практических конференций и совещаний; результатами наблюдений и исследований автора; справочной литературой; официальной отчетностью предприятий агропромышленного комплекса г. Краснодара. В качестве правовой базы использовались законодательные и нормативные документы государственных и муниципальных органов Российской Федерации и Краснодарского края.

Рабочая гипотеза исследования состоит в обосновании и доказательстве научной позиции автора, согласно, которой несовершенство и неэффективность управления земельной рентой, требуют создания нового организационно-экономического механизма по вопросу образования, распределения и изъятия в доходную часть бюджета г. Краснодара.

Научная новизна работы заключается в уточнении сущности и обосновании системного подхода к земельной ренте в агропромышленном комплексе г. Краснодара. Полученные теоретические и практические результаты, определяют научную новизну и являются предметом защиты:

уточнено и конкретизировано определение экономической категории земельная рента, как объекта управления и анализа;

обоснована концепция организационно-экономического механизма по поводу образования и распределения земельной ренты, на основе факторного анализа. Выявлены ключевые моменты, влияющие на распределение земельной ренты, построена их классификация по структурно-функциональному признаку;

на основе анализа различных методов уточнены теоретико-

методические особенности факторов влияющих на земельную ренту (плодородие почв, местоположение, технологические особенности);

предложены теоретические подходы к описанию пространственной организации территории г.Краснодар;

выявлены формы потерь от сельскохозяйственного производства от необоснованного изъятия земель под индивидуальное и промышленное строительство, размер упущенной выгоды бюджетом города составляет порядка 44 млн. руб;

предложена новая система налогообложения, основанная на кадастровой оценке земель и средних ставках, позволяющая увеличить размер земельной ренты, изымаемой в бюджет города.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что сформулированные в работе теоретические положения и выводы по земельной ренте могут быть использованы при разработке региональных целевых комплексных программ по развитию сельскохозяйственных организаций, позволяющих повысить занятость городского населения, укрепить финансово-хозяйственный потенциал градообразующих организаций, пополнить городской бюджет за счет увеличения земельных платежей.

Предложения разработанные в диссертации создают возможность реального использования рекомендаций органами местного самоуправления, что позволит им восполнить нормативную базу в области налогообложения земель, иметь научно-обоснованную методику определения размеров земельного налога, совершенствовать методы и рычаги экономического регулирования земельных отношений.

Отдельные результаты диссертационной работы могут быть использованы при прочтении лекций и проведении практических занятий по курсам Экономика организации (предприятия) «Землеустройство», «Земель-

ный кадастр», «Экономика недвижимости», «Экономика

городского землепользования».

Апробация результатов исследования. Основные идеи и концептуальные подходы докладывались соискателем на международных и региональных научно-практических конференциях, на научных семинарах и совещаниях по проблемам земельной ренты и получили одобрение (г. Краснодар, г. Сочи, г. Анапа, г. Туапсе). Содержащиеся в работе практические рекомендации по совершенствованию организационно-экономического механизма управления земельной рентой получили поддержку со стороны муниципальных образований г. Краснодара, г. Абинска, г. Кропоткина.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 15 печатных работ общим объемом 2,1 печатных листа.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованных источников и приложений. Работа изложена на 198 страницах компьютерного текста, включает 21 таблицу, 7 рисунков, список использованных источников содержит 123 наименования, 9 приложений.

Во введении обосновывается актуальность избранной проблемы, степень ее научной разработанности, излагается цель и задачи исследования, определяется его теоретико-методологическая и эмпирическая основы, указывается научная новизна, теоретическое и практическое значение результатов исследования и их апробация.

В первой главе «Теоретические и методические подходы к изучению земельной ренты» показаны различные существующие точки зрения и мнения по поводу земельной ренты в экономической науке. Рассмотрена природа земельной ренты ее виды и форма, механизм образования, распределения и использования, дано определение категории земельная рента, позволяющее вступать землевладельцам и землепользователям в опреде-

ленные экономические отношения по поводу механизма распределения и перераспределения.

Во второй главе «Оценка современного состояния земель сельскохозяйственного назначения на примере» проанализировано состояние земельного фонда города, земель сельскохозяйственного назначения и их динамика; выявлены причины определяющие изменения в структуре земельного фонда; рассмотрены факторы определяющие изъятие земель; проведен анализ рентообразующих факторов по землям агропромышленного комплекса.

В третьей главе «Определение рентного дохода и его распределение. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения» рассмотрен процесс рентообразования на землях агропомышленного комплекса; определены факторы влияющие на этот процесс, оценена степень их влияния; определены перспективные мероприятия, которые позволяют оптимизировать процесс управления земельной рентой; дана экономическая эффективность разработанных мероприятий.

В заключении содержатся основные выводы и предложения проведенного диссертационного исследования.

Основное содержание работы

Проблема земельной ренты привлекала внимание ученых во все времена. К единому мнению о том, что такое земельная рента человеческая цивилизация еще не пришла. Хотя этот вопрос существует ровно столько, сколько существует земельная собственность.

Первые взгляды о существовании земельной ренты были выдвинуты еще в древности Аристотелем. Он исследовал вопросы земельной ренты, как основы распределения земли, неправильное ее распределение считалось основной причиной социальных кризисов. Наиболее полное изучение категории земельная рента появилось с развитием классической

политической экономии. Родоначальник экономической

мысли Уильям Петти развил учение о ренте согласно собственной теории стоимости и одним из первых дал определение земельной ренты. У. Петти выводит ренту не из земли как таковой, а из труда, поскольку труд на разных участках обладает разной производительностью. В работах У. Петти впервые появляются высказывания о дифференциальной ренте, возникновение которой он связывал с местоположением, различием в плодородии земли, способах изъятия земельной ренты.

Наибольший вклад в развитие теории земельной ренты внес английский ученый Адам Смит. Рассматривая земельную ренту с точки зрения трудовой теории стоимости, он пришел к выводу, что рента проистекает из труда рабочих, а является часть прибыли создаваемой наемными рабочими в сельском хозяйстве. С другой стороны А.Смит рассматривал земельную ренту как вознаграждение землевладельца за предоставление возможности пользоваться землей. В отличии от У. Петти А. Смит более четко определил размер земельной ренты, границы этого вида дохода. Он писал, что всякая часть продукта или его цены, которая остается после возмещения капитала затраченного на семена, оплату труда, содержание скота и получения в данной местности прибыли на вложенный капитал в сельское хозяйство является земельной рентой. Одна из больших заслуг А.Смита заключается в том, что он показал каким образом земельная рента капитала вложенного в производство сельскохозяйственной продукции, определяется той земельной рентой, которую приносит капитал, вложенный в производство главных пищевых средств.

Одно из полных толкований категории земельная рента дал шотландский ученый Давид Рикардо. Он развил учение А. Смита о первичных доходах трех классов общества: прибыли, зарплаты и ренты. Теоретической основой исследования природы ренты, механизма ее образования по-

служили теория стоимости и закон убывающего плодородия почв. Д. Рикардо рассматривал ренту как разновидность капиталистических доходов, как форму перераспределения сверхприбыли. Кроме того, он первым ввел в экономический оборот понятие дифференциальной ренты I, и особенности земли важной для понимания процесса образования и распределения земельной ренты - абсолютной неэластичности предложения на рынке. С точки зрения Д. Рикардо: рента-это доля продукта земли, которая уплачивается землевладельцу, за пользование первоначальными и неразрушимыми свойствами земли.

Значительный вклад в развитие вопроса теории земельной ренты внес немецкий экономист К.Маркс. Он впервые рассмотрел возможность образования рентного дохода по местоположению и плодородию. Это дало возможность рассмотреть земельные отношения складывающиеся в капиталистическом обществе между тремя классами: землевладельцем, капиталистом-арендатором и наемным сельскохозяйственным работником. Наличие трех классов предусматривает различные виды экономических интересов. Землевладелец заинтересован в получении значительного количества земельной ренты; капиталист-арендатор заинтересован в получении не только земельной ренты, но и увеличении сроков арендного договора, что позволяет получать дополнительный доход. К. Маркс впервые смог показать, не только причину образования, но и условия (монополия на землю, неодинаковое расположение) и источник образования (труд наемных рабочих).

Процесс образования и распределения земельной ренты весьма сложен, многообразен и противоречив, в связи с особенностями земли, как средства производства. Поэтому анализ этого процесса необходимо проводить в следующей последовательности: анализ планировочной структуры анализ состояния земельного фонда —> оценка земель сельскохозяйст-

венного назначения анализ рентообразующих факторов

оценка экономической эффективности использования выбывающих земель. Основной целью анализа является установление количества и качества земельных угодий, выявление тенденций в изменении земельных угодий, процессов происходящих на городских землях, в том числе и на землях сельскохозяйственного назначения входящих в состав административной границы, оказывающих влияние на развитие земельной ренты.

Основу любого города составляет его пространственная организация и архитектурно-планировочный каркас, то есть сложившаяся ось вокруг которой развивапся город. Для г. Краснодара следует различать два типа пространственной организации территории — собственно город Краснодар и административный район г.Краснодар. Планировочный каркас города составляют две планировочные оси «Север-Юг» и «Запад-Восток». В силу сложившихся исторических причин, город сильно расчленен территориями промышленных организаций, в результате чего нерационально используется уже застроенные территории и постепенно вовлекаются в оборот новые участки земель пригородных сельскохозяйственных организаций..

Анализ земельного фонда города показал, что основными категориями земель в Краснодаре являются земли сельскохозяйственного назначения (66,8%), земли поселений (21%). По сравнению с 1968 годом доля земель сельскохозяйственного назначения выросла с 42,6%, это вызвано введением в административную черту пригородных сельскохозяйственных организаций.

Установлено, что в 1996-1998 гг. площадь города уменьшается в среднем на 1% в год, а с 1998 года снова возрастает. По этой же схеме происходит уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения на 0.5% (таблица 1). Противоположная ситуация происходит с землями поселений, их рост происходит за счет земель сельскохозяйственного

Таблица 1 - Динамика сельскохозяйственных угодий по видам

Виды сельскохозяйственных угодий 1997 1998 1999 2003

физ.га к 1996 %к 1996 привед. к 1996% физ.га к 1996 %к 1996 привед. к 996% физ.га к 1996 %к 1996 привед. к 1996% физ.га к 1996 % к 1996 привед. к 1996%

Пашня - всего в том числе -218 0,9 -0,4 9839 1,7 1,3 955 1,4 2,9 471 1,4' 3,7

орошаемая 0 0 0 0 0 0 -292 -0,6 0,5 30 -0,3 -0,5

осушенная 0 0 0 0 0 0 0 0 0 60 0 0

Многолетние насаждения -474 -0,8 -414 -0,7 -1,5 -273 0,5 -2 0 -0,1 -2

Пастбища 752 1,4 1,3 -47 -0,8 0,5 . 159 0,2 0,7 800 1,2 2

Прочие -1220 -1,6 -2,1 -394 -0,5 -2,7 -603 -1,1 -3,8 0,8 -0,6 -3,8

Итого -1160 — -2 -295 ---- -2,4 238 — -2,2 1213 — 0

назначения на 0.5% ежегодно.

В структуре сельскохозяйственных угодий города ведущее место занимает пашня 65%, ее площадь постоянно растет на 1,5% за счет перераспределения между другими видами сельскохозяйственных угодий. Наибольшему уменьшению подверглись многолетние насаждения. В среднем на -0,65% ежегодно. Это обусловлено изъятием земель многолетних насаждений для нужд поселений и отсутствием средств для содержания садов.

В 90-е годы произошло перераспределение земель по категориям землепользователей. Основная площадь земель сельскохозяйственного назначения сосредоточена в сельскохозяйственных научно-исследовательских институтах (38%), акционерных обществах (29%), основными причинами сокращения земель сельскохозяйственного назначения является отвод под индивидуальное жилищное строительство (441 га), промышленное строительство (341 га), перевод в другие административные районы.

Сравнение вариантов использования земель выбывающих из сельскохозяйственного оборота показывает, что наиболее предпочтительным, с точки зрения доходности для бюджета и эффективности использования вложений является сельскохозяйственное использование. Потери сельскохозяйственного производства от изъятия земель ежегодно составляют до 600 тысяч рублей.

Важнейшим условием регулирования рентных отношений является кадастровая (экономическая) оценка земли, которая позволяет разграничивать влияние на величину прибыли объективных условий (качества и местоположения земли) и эффективности хозяйствования (предпринимательских условий и таланта).

На основании расчета рентного дохода по плодородию был составлен график, показывающий зависимость бонитета и уровня рентного дохода. В 1996-1997 отмечается увеличение рентного дохода на 120 рублей на один балл бонитета. Затем, в 1998 году следует резкое падение уровня рентного дохода на 570 рублей на один балл. Причина резкого отрицательного скачка: кризис 1998 года и пик наибольшего изъятия земель из земельного фонда города. Временной интервал 1999-2002 год можно характеризовать как время относительной стабилизации уровня рентного дохода. В ходе анализа была выявлена следующая зависимость: увеличение балла бонитета на 1 балл ведет к увеличению размера рентного дохода на 36 рублей с гектара ежегодно

В работе установлено, что существует зависимость между вложениями в земли сельскохозяйственного назначения и уровнем рентного дохода: в 1996 году на землях с баллом бонитета до 91 единицы уровень затрат выше уровня возможного рентного дохода. При сохранении динамики вложений в сельскохозяйственного назначения и уровнем рентного дохода, уровень земельной ренты превышает уровень затрат.

На графике зависимости уровня рентного дохода от объема валовой продукции можно выделить три характерные взаимосвязи между указан-' ными величинами: уровень объема валовой продукции выше рентного дохода; рентный доход выше объема валовой продукции; уровень рентного дохода и объема валовой продукции пересекаются. Расчетные данные подтверждают теоретическое обоснование полярности рентного дохода.

По мере приближения индекса технологических свойств отдельных организаций к индексу технологических свойств по городу, уровень рентного дохода стремится к нулю. Например, КНИИСХ им. Лукьяненко имеет индекс технологических свойств 1,1, балл бонитета 94, рентный доход по технологическим свойствам 30 руб/га. ОПХ «Колос» имеет балл бонитета

90, индекс технологических свойств 1,15, уровень рентного дохода 0 руб/ га.

На графике зависимости рентного дохода от уровня оценочных затрат прослеживается следующая тенденция. Чем выше уровень затрат на использование земель тем ниже уровень рентного дохода и наоборот.

Расчеты по определению рентного дохода в зависимости от местоположения земельных участков позволяют сделать ряд выводов. Чем выше балл бонитета тем, ниже рентный доход. Рентный доход по местоположению так же как и рентный доход по технологическим свойствам является полярным: при приближении рентного дохода к величине среднего балла бонитета уменьшается его значение. Граница территории приносящей положительный рентный доход находится на уровне 20-22 км, что совпадает со среднеэквивалентным расстоянием по городу.

Хозяйства расположенные на одинаковом эквивалентном расстоянии от Краснодара, но с разными баллами бонитета будут иметь различный рентный доход, что обусловлено изменением затрат на транспортировку. При одинаковом эквивалентном расстоянии, увеличение балла бонитета на один балл дает уменьшение рентного дохода на 0,57 руб/га.

Одной из проблем, с которой будет постоянно сталкиваться муниципальное образование в вопросе земельной ренты это ее изъятие и распределение. Основной целью земельной политики органов местного самоуправления в поселениях является рациональное и эффективное использование земель и прочно связанной с ней недвижимостью. Изъятие рентного дохода осуществляется по нескольким каналам. Основным из них является налогообложение. Для целей налогообложения нами предлагается схема «кадастровых ставок», которая учитывает состояние отдельно взятого объекта в отличие от схемы «средние ставки», где основой для расчетов служат данные по земельно-оценочным расчетам района. В схеме «средние

ставки» факторы рентообразования представлены в виде коэффициентов дифференциации ставок земельного налога, тогда как в «кадастровой ставке» факторы рентообразования непосредственно применяются для расчета рентного дохода; дифференцированные ставки земельного налога ежегодно индексируются, что негативно отражается на товаропроизводителях; в целом схема «средние ставки» более громоздкая, чем схема «кадастровые ставки».

Анализ расчетных данных рентного дохода и механизм его изъятия в виде земельных платежей в бюджет города позволяет сделать ряд предложений. Процент изымаемой ренты в бюджет при схеме «кадастровая оценка» ниже, чем при схеме «средние ставки» 3,3% против 5,15%, но увеличение размера изымаемой ренты связана с индексацией ставок земельного налога (таблица 2). Такая ситуация неприятна для землевладельца поскольку это означает ежегодное увеличение налогового бремени на 100 -200%; индексация ставок земельного налога не приводит к ожидаемым результатам. Увеличение ставок земельного налога в 2 раза в 2002 году дало абсолютно неожиданные результаты: произошло уменьшение поступления объемов платежей с 15460 тыс.руб до 14653 тыс.руб. увеличение ставок земельного налога в 1.8 раза в 2003 фактически увеличило поступление земельного налога. Такая неравномерная динамика отрицательно влияет на состояние городских землепользователей. Сохранение же ставок арендной платы на одном уровне дает стабильное увеличение поступлений с 56500 тыс.руб (2001 год) до 204000 тыс.руб. (2003 год); изменение целевого режима сельскохозяйственных земель под земли промышленности ведет к уменьшению доли земельного налога с 0,156% до 0,11% и соответственно к уменьшению поступлений.

Проанализировав существующую ситуацию в нормативном обеспечении процесса рентообразования нами предложены, следующие действия

Таблица 2 - Соотношение земельных платежей

Показатели 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Земли сельскохозяйственного назначения

Земельный налог, руб/га 5,1 10,2 10,2 20,4 24,48 24,48 48,96 88,12 96,9

Арендная плата, руб/га 5,1 10,2 10,2 20,4 24,48 24,48 564,8 564,8 564,8

Нормативная цена, руб/га 1,02 7,65 7,65 15,3 18,36 18.36 36,72 66,09 72,67

Доля от ренты, %

земельный налог 1,43 12,85 5,15 5,66

арендная плата 1,43 33 33 33

Доля от кадастровой стоимости, %

земельный налог 0,4 0,09 0,16 0,17

арендная плата 0,4 1 1 1

земли промышленности

Земельный налог, руб/га 240 4*0 480 У60 1152 1152 ¿304 4147,2 4562

Арендная плата, руб/га 13750 13750 13750 13750 13750 13750 73000 73000 73000

Доля от кадастровой стоимости, %

земельный налог 0,03 0,06 0,11 0,12

арендная плата 0,37 2 2 2

Земли индивидуального жилищного строительства

Земельный налог, руб/га 300 600 600 1200 1440 1440 2880 5184 5702

Арендная плата, руб/га 5540 5540 5540 5540 5540 5540 177600 177600 177600

Нормативная цена, руб/га 60000 840000 840000 840000 840000 840000 840000 840000 840000

Доля от кадастровой стоимости, %

земельный налог 0,08 0,16 0,29 0,32

арендная плата 0,31 10 10 10

позволяющие совершенствовать экономический механизм рентооб-разования: в гражданском, земельном и налоговом кодексах закрепить категорию земельная рента и существование земельной ренты, как объективной экономической категории. Указать, что земельная рента является базой для налогообложения и исчисления всех видов платежей на недвижимость. Индексация ставок земельных платежей производится один раз в пять лет после проведения очередного тура кадастровой оценки. В результате, которого устанавливаются величины объективных показателей рен-тообразования - местоположения и плодородия земель. Величина налогообложения устанавливается в процентном соотношении к величине земельной ренты; в земельном кодексе дать следующее официальное определение земельной ренты: Земельная рента - это экономические отношения по поводу величины характеризующей размер дохода от использования земельных ресурсов и обусловленного совокупностью трех природных факторов - местоположения, технологических свойств, плодородия; необходимо существенно уменьшить количество льготников по уплате земельных платежей.

Исследования показали, что на состояние факторов рентообразо-вания в городе Краснодаре: местоположения, плодородия, технологических качеств, земельного фонда, земель сельскохозяйственного назначения, нами был внесен ряд предложений позволяющих их совершенствовать с целью увеличения размеров рентного дохода. В ходе исследования было установлено, что изымаемые сельскохозяйственные земли с 19962002 год могли бы принести порядка 44 млн. рублей дополнительного дохода (использование под индивидуальное жилищное строительство, промышленную застройку требует дополнительных затрат). На основании этого изъятие земель сельскохозяйственного назначения должно произво-

диться в исключительных случаях, когда просчитаны все варианты использования.

Предложено произвести равноценный обмен территориями между г. Краснодаром и административными районами Краснодарского края с таким расчетом, чтобы привести административную границу к радиусу близкому 20 км. Приведя границу к такому показателю можно минимизировать отрицательный рентный доход по местоположению. Приближение индекса технологических свойств к единице, а тем самым и увеличивая рентный доход возможно за счет проведения комплекса агротехнических и культурно-технических мероприятий.

При изучении технологической схемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения мы рекомендуем обратить внимание на совершенствование следующих положений технологической схемы кадастровой оценки земель. Абсолютный рентный доход - это нормативная величина, устанавливающая минимальный уровень дохода с единицы площади земельного участка, вне зависимости от его характеристик, то есть эта сумма, которую участок будет приносить при любом характере использования. Величину абсолютного рентного дохода, предлагаем считать в размере 1% от рентного дохода средних земель (средних по рентному доходу земель) установленных про результатам кадастровой оценки земель 2001 года. Изучив и проанализировав сложившуюся систему налогообложения земельной ренты нами предлагаются следующие пути совершенствования изъятия земельной ренты. Сохранить существующие способы изъятия земельной ренты: земельный налог, арендную плату, нормативную цену. «Привязать» ставки вышеуказанных величин к размеру - 1 % от кадастровой стоимости земель (по материалам кадастровой оценки земель 2001 года).

Собранную сумму земельных платежей, в виде земельной ренты целесообразно распределять следующим образом. Каждое муниципальное образование оставляет у себя 75% собранных сумм земельных платежей, остальные 25% передается в краевой бюджет. Все земельные платежи, аккумулированные в краевом бюджете также делятся в пропорции: 75% остается в крае, 25% перечисляется в бюджет Федерации.

По каждому из предлагаемых мероприятий определена экономическая эффективность этих мероприятий.

Выводы и предложения

В результате исследования сформулирован ряд выводов предложений позволяющих совершенствовать механизм земельной ренты.

1. Внести в гражданский, земельный и налоговый кодексы ряд дополнений, которые позволят восполнить нормативное обеспечение категории земельная рента, что даст возможность ее распределения и перераспределения.

2. Установлено, что структура земельного фонда и земель сельскохозяйственного назначения г. Краснодара является нестабильной. Основными причинами сокращения земель сельскохозяйственного назначения является отвод под индивидуальное жилищное строительство, промышленное строительство перевод в другие административные районы Краснодарского края. Потери сельскохозяйственного производства от изъятия земель ежегодно составляют до 600 тысяч рублей.

3. С целью увеличения размеров рентного дохода предложен ряд мероприятий по совершенствованию состояния факторов рентообразования. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения должно производиться в исключительных случаях, после анализа наилучшего варианта использования данных земель. Привести границы пространственной организации г. Краснодара к радиусу равному 20 км, что позволит минимизировать отри-

дательный рентный доход по местоположению. Предложено

провести комплекс агротехнических и культурно-технических мероприятий, чтобы индекс технологических приближался к единице, тем самым увеличивая рентный доход по технологическим свойствам. На территории города выявлено 5 территориальных зон по местоположению, влияющих на размер земельной ренты. Каждая зона дает уменьшение рентного дохода по 10 руб/га на каждые 5 километров эквивалентного расстояния (см. рисунок 1).

4. Для совершенствования процесса кадастровой оценки предложена новая формулировка абсолютного рентного дохода.

5. Был установлен ряд закономерностей отражающих процессы рен-тообразования, изъятия и распределения земельной ренты. Увеличение балла бонитета на 1 балл ведет к увеличению размера рентного дохода по плодородию в среднем на 36 рублей ежегодно. Установлена зависимость рентного дохода по плодородию от затрат на использование земель, которая показывает, что на землях с баллом бонитета до 91 единицы уровень затрат выше уровня возможного рентного дохода. Чем выше балл бонитета и ниже индекс технологических свойств, тем больше расхождение в уровне рентного дохода. Чем выше уровень затрат на использование земель, тем ниже уровень рентного дохода и наоборот.

6. На основании проведенных расчетов рентного дохода можно сделать следующие выводы о схемах налогообложения. Налогообложение на основе кадастровых ставок является предпочтительной, перед средними ставками.

7. Предложено изменить порядок налогообложения земель, увязав формы изъятия земельной ренты - земельного налога, арендной платы, нормативной цены - с размером кадастровой ставки. Величина налогообложения привязанная к величине кадастровой ставки оказывает влияние на

устойчивость финансовой системы, а землевладельцу прогнозировать уплату земельных платежей;

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1. Будагов И.В., Сикальчук И.В.. Сравнение методов дифференциации градостроительной ценности территории: Материалы Всероссийской научно-практической конференции-Краснодар,1999.-0,25 п.л.,(0,15 лично)

2. Будагов И.В., Сикальчук И.В. Дифференциация градостроительной ценности территории с целью определения размеров платы за зем-лю//Актуальные проблемы современной науки: Материалы международной научно-практической конференции-Самара,2000-0,05 п.л.

3. Будагов И.В. О природе земельной ренты// Международный форум по проблемам науки, техники:Труд. Фор. 2001г.-Москва,2001-0,2 п.л.

4. Ламанов П.И., Будагов И.В. Земельная рента. История развития// Актуальные проблемы современной науки: Матер. Междун. научной конференции ученых и студентов 2001 г.-Самара, 2001.-0,05 п.л. (0,04 лично).

5. Ламанов НИ., Будагов И.В. К вопросу оценки местоположения земельных участков к рынкам сбыта// Международный форум по проблемам науки, техники: Труд.Фор.2002 г.-Москва, 2002.-0,25 п.л.(0,15 лично).

6. Будагов И.В. К вопросу об изъятии земель сельскохозяйственного "назначения для нужд строительства// Проблемы строительства, инженерного обеспечения и экологии городов: Материалы международной научно-практической конференции - Пенза, 2002. -0,25 п.л. (0,15 лично).

7. Ламанов П.И., Будагов ИВ. Сравнительный анализ результатов определения величины земельной ренты (на примере гг. Абинска и Кропоткина Краснодарского края)//«Строительство 2002»:Матер. Междун. на-учно-практ. конференции-Ростов-на-Дону,2002.-0,25 п.л. (0,15 лично).

8. Будагов И.В. К вопросу о методах определения величины земельной ренты в поселениях// "Актуальные проблемы современного дорожного

»24777

строительства и хозяйства»: Материалы Всероссийской научно-практической конференции - Вологда, 2002. - 0,25 п.л. (0,15 лично).

9. Ламанов П.И., Будагов И.В. Сравнительный анализ результатов определения величины земельной ренты (на примере гг. Абинска и Кропоткина Краснодарского края) Труды КубГТУ - Краснодар, 2003.-0,25 п.л., (0,15 лично).

10. Ламанов П.И., Будагов И.В. Определение дифференциальной ренты II (на примере г. Краснодара) // Межд. форум по проблемам науки, техники: Труд. Фор. 2003 г. -Москва, 2003,- 0,25 п.л. (0,05 лично).

11. Ламанов П.И., Будагов И.В. Построение функции земельной ренты// Актуальные проблемы современной науки: Матер, международной научно-практической конференции-Самара,2003.-0,01 п.л.(0,05 лично)

12. Будагов И.В. Налогообложение земельной ренты в поселениях // Актуальные проблемы современной науки: сборник статей КубГТУ -Краснодар, 2003. - С.65-69.

13. Будагов И.В. Налогообложение земельной ренты в поселени-ях//Актуальные проблемы современной экономики: сборник статей -Краснодар, 2003 . - 0,3 п.л. (0,15 лично).

14. Будагов И.В. Анализ систем налогообложения земельной ренты в поселениях (на примере г. Краснодара)// Автоматизированные системы проектирования - Минск. 2004. - 0,5 п.л.

15. Ламанов П.И., Будагов И.В. Совершенствование механизма перераспределения земельной ренты. Конкурс департамента образования и науки Краснодарского края - Краснодар. 2004 г. - 1 п.л.

Подписано в печать

Лиц ПД№10-47020от 11.09.2000 Типография КубГТУ. 350058, Краснодар, ул. Старокубанская, 88/4

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Будагов, Иван Владимирович

Введение

Глава 1 Теоретические и методические подходы к изучению земельной ренты

1.1 Экономическое содержание категории земельная рента

1.2 Формы земельной ренты

Глава 2 Оценка современного состояния земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Анализ земельного фонда г. Краснодара

2.2 Оценка земель сельскохозяйственного назначения

2.3 Анализ рентообразующих факторов

2.4 Оценка экономической эффективности использования выбывающих земель сельскохозяйственного назначения

Глава 3 Определение рентного дохода и его распределение. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Определение рентного дохода

3.1.1 Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию

3.1.2 Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по технологическим свойствам

3.1.3 Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по местоположению

3.1.4 Шкала совокупного дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий

3.2 Распределение рентного дохода

3.2.1 Анализ существующей системы налогообложения земельной ренты

3.2.2 Существующая система распределения земельной ренты

3.3 Совершенствование экономического механизма перераспределения земельной ренты

3.3.1 Совершенствование законодательной базы

3.3.2 Совершенствование учета факторов рентообразования

3.3.3 Совершенствование методов определения земельной ренты

3.3.4 Совершенствование методов изъятия земельной ренты

3.3.5 Совершенствование методов распределения земельной ренты

3.4 Экономическая эффективность предлагаемых мероприятий 126 3.4.1 Понятие эффекта, эффективности, критерия, показателя и алгоритма определения эффекта и эффективности 126 # 3.4.2 Определение экономического эффекта и эффективности предлагаемых мероприятий

Диссертация: введение по экономике, на тему "Земельная рента: механизм образования, распределения и изъятия"

Актуальность темы исследования. В Федеральном законе «О местном самоуправлении» [1], городам России предоставлены значительные права в распоряжении и использовании земельно-имущественным комплексом поселений, финансовыми потоками, налоговыми поступлениями.

Важнейшим источником пополнения бюджетов органов власти местного самоуправления являются земельные платежи в виде земельного налога и арендной платы за использование городских земель. Существующая система налогообложения принималась в 1991 году в условиях перехода от государственных методов и рычагов управления экономикой к рыночным. В основу этой системы положены административные методы регулирования земельных отношений. Ставка земельного налога и арендной платы зависит [2] от региона расположения населенного пункта, количества жителей, типа поселения, его функционального назначения. Среди показателей отсутствуют данные, характеризующие количественные и качественные характеристики земельного участка. Фактически в системе налогообложения земель не находила отражения теория вклада земли в производство продукции.

В начале XXI века в стране, сложилась такая ситуация, когда существующая система налогообложения перестала обеспечивать нормальное функционирование отношений между субъектами экономики. В результате этого муниципальные образования недополучали значительные суммы в свои бюджеты.

Для приведения в соответствие экономических отношений и ликвидации дисбаланса между доходами и расходами в стране проведена государственная кадастровая оценка земель. В дальнейшем ее планируется проводить каждые 5 лет.

В основу государственной кадастровой оценки земель поселений, впервые положена теория ренты. Кадастровая стоимость земельного участка определяется как капитализированная сумма расчетного рентного дохода. По мнению, как ученых теоретиков, так и практиков данная методика пока недостаточно апробирована и требует значительной доработки, всех расчетных частей и механизмов.

Актуальность исследования организационно-экономического механизма образования и изъятия дополнительного дохода определяется особой ролью этой компоненты в природе земельной ренты. Именно на уровне поселений, происходит возникновение и формирование процессов определяющих величину самой ренты и способов ее изъятия. Данный уровень кроме экономической нагрузки имеет огромную социальную роль. Научно-обоснованная система налогообложения служит основой для формирования привлекательного инвестиционного климата, социально-справедливой системы земельных платежей.

Степень разработанности проблемы. Проблема земельной ренты привлекала внимание ученых во все времена. Еще древнегреческий ученый Аристотель исследовал вопросы земельной ренты, как основы распределения земли.

Во времена классической политической экономии Уильям Петти одним из первых дал определение земельной ренты - как основы теории стоимости. Наибольший вклад в развитие теории земельной ренты внесли А.Смит и Д.Рикардо.

Особый интерес представляет работа немецкого экономиста К.Маркса «Капитал», в ней он подробно рассматривает понятие, механизм образования земельной ренты и ее распределение между различными классами в сельском хозяйстве капиталистического общества. Дальнейшее исследование теории земельной ренты развил русский экономист В.И. Ленин.

Российский опыт теории образовании земельной ренты начинается с работ С.Н. Булгакова, А.В. Ермолова, Н.Д. Кондратьева, Н.П. Макарова, А.Ф. Фортунатова, А. В. Чаянова, А.Н. Челинцева и других.

Методические и практические разработки на региональном уровне содержатся в работах Ю.Г. Бинатова, А.П. Желудкова, Н.В. Липчиу, Т.Е Малафеева, А.В. Гладилина, В.А. Самойленко, И.Т. Трубилина, Л.И. Ушвицкого и других. В их работах освещены вопросы образования, распределения и изъятия земельной ренты.

Актуальность и недостаточно разработанные аспекты исследования механизма образования и распределения земельной ренты на региональном, муниципальном и городском поселении определили цель исследования, задачу, логику и структуру работы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования являются теоретическое обоснование и разработка методических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма по образованию и распределению земельной ренты в сельскохозяйственных предприятиях агропромышленного комплекса поселения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: определить основные процессы организационно-экономического характера происходящие в агропромышленном комплексе поселений влияющие на образование земельной ренты; рассмотреть механизмы действия организационного и экономического характера по образованию и распределению земельной ренты; выяснить объективные возможности совершенствования организационно-экономического механизма изъятия земельной ренты; обосновать экономическую эффективность образования, распределения, перераспределения земельной ренты в агропромышленном комплексе г. Краснодара.

Объектом исследования является агропромышленный комплекс города Краснодара, как особая система управления муниципальным образованием.

Предметом исследования являются экономические отношения, закономерности и специфические особенности образования, распределения и изъятия земельной ренты на уровне муниципального образования.

Теоретической и методической основой исследования послужили концептуальные положения, представленные и обоснованные в научных трудах российских и зарубежных экономистов по вопросам образования, распределения и изъятия земельной ренты, основанные на диалектико-материалистическом методе, а также разработки научно-исследовательских коллективов по вопросам земельной ренты.

В диссертации использованы наиболее значимые положения современной экономической теории, обобщен отечественный и зарубежный опыт деятельности сельскохозяйственных организаций по вопросам образования и распределения земельной ренты. При проведении анализа и обобщения материала использовались методы экономико-математического и финансового анализа, статистики, прогнозирования, системного анализа и моделирования.

Эмпирическая база исследования представлена данными Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Краснодарского края; результаты исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования земельной ренты; материалами научно-практических конференций и совещаний; результатами наблюдений и исследований автора; справочной литературой; официальной отчетностью предприятий агропромышленного комплекса г. Краснодара.

В качестве правовой базы использовались законодательные и нормативные документы государственных и муниципальных органов Российской Федерации и Краснодарского края.

Рабочая гипотеза исследования состоит в обосновании и доказательстве научной позиции автора, согласно, которой несовершенство и неэффективность управления земельной рентой, требуют создания нового организационноэкономического механизма по вопросу образования, распределения и изъятия в доходную часть бюджета г. Краснодара.

Научная новизна работы заключается в уточнении сущности и обосновании системного подхода к земельной ренте в агропромышленном комплексе г. Краснодара. Полученные теоретические и практические результаты, определяют научную новизну и являются предметом защиты: уточнено и конкретизировано определение экономической категории земельная рента, как объекта управления и анализа; обоснована концепция организационно-экономического механизма по поводу образования и распределения земельной ренты, на основе факторного анализа. Выявлены ключевые моменты, влияющие на распределение земельной ренты, построена их классификация по структурно-функциональному признаку; на основе анализа различных методов уточнены теоретико-методические особенности факторов влияющих на земельную ренту (плодородие почв, местоположение, технологические особенности); предложены теоретические подходы к описанию пространственной организации территории, показывающие собственно г.Краснодар и административный район г. Краснодара, на основании этого разработан планировочный каркас «Север-Юг» и «Запад-Восток», в результате чего, было, установлено пять территориальных зон по местоположению, влияющих на размер рентного дохода; выявлены формы потерь от сельскохозяйственного производства от необоснованного изъятия земель под индивидуальное и промышленное строительство, размер упущенной выгоды бюджетом города составляет порядка 44 млн. руб; разработана корреляционная матрица, показывающая тесную взаимосвязь между величиной рентного дохода, объема валовой продукции и балла бонитета, на основании и зависимости которых построен график показывающий величину рентного дохода в зависимости от плодородия и местоположения организаций; предложена новая система налогообложения, основанная на кадастровой оценке земель и средних ставках, позволяющая увеличить размер земельной ренты, изымаемой в бюджет города; внести существенные изменения в гражданский и налоговый кодекс касающиеся земельной ренты, то есть ее образования, распределения и изъятия.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что сформулированные в работе теоретические положения и выводы по земельной ренте *могут быть использованы при разработке региональных целевых комплексных программ по развитию сельскохозяйственных организаций, позволяющих ' повысить занятость городского населения, укрепить финансово-хозяйственный потенциал градообразующих организаций, пополнить городской бюджет за счет увеличения земельных платежей.

Практическая значимость заключается в том, что разработанные в диссертации предложения создают возможность реального использования рекомендаций органами местного самоуправления, что позволит им восполнить нормативную базу в области налогообложения земель, иметь научно-обоснованную методику определения размеров земельного налога, совершенствовать *методы и рычаги экономического регулирования земельных отношений.

В 2004 году в г. Абинске и г. Кропоткине, главами местного самоуправления, была апробирована разработанная нами методика [3, 116] дифференциации ставок земельного налога, которая позволяет учесть качественные характеристики земельных участков и увеличить поступления в бюджет земельных платежей в 2,15 раза.

Отдельные результаты диссертационной работы могут быть использованы при прочтении лекций и проведении практических занятий по курсам Экономика организации (предприятия) «Землеустройство», «Земельный кадастр», «Экономика недвижимости», «Экономика городского землепользования».

Апробация результатов исследования. Основные идеи и концептуальные подходы докладывались соискателем на международных и региональных научно-практических конференциях, на научных семинарах и совещаниях по проблемам земельной ренты и получили одобрение (г. Краснодар, г. Москва, г. Ростов-на-Дону, г. Самара, г. Пенза).

Содержащиеся в работе практические рекомендации по совершенствованию организационно-экономического механизма управления земельной рентой получили поддержку со стороны муниципальных образований г. Краснодара, г. Абинска, г. Кропоткина.

Предложенная методика дифференциации ставок земельного налога позволила землепользователям и землевладельцам иметь возможность планировать свою хозяйственную деятельность на более качественном уровне, поскольку разработана четкая, обоснованная методика определения земельных платежей.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 15 печатных работ общим объемом 2,1 печатных листа.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованных источников и приложений. Работа изложена на 195 страницах компьютерного текста, включает 21 таблицу, 7 рисунков, список использованных источников 123 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Будагов, Иван Владимирович

Выводы и предложения

Земля, как дар природы, существует независимо от воли и желания людей. Задача общества рационально использовать землю, с целью создания продуктов питания. В процессе использования земли, возникают определенные земельные отношения, связанные с дополнительным доходом, получаемом на землях, как разного плодородия, так и местоположения к рынкам сбыта.

В результате исследования материалов агропромышленного комплекса г. Краснодара были установлены следующие процессы и явления влияющие на образование, распределение и изъятие земельной ренты, сформулирован ряд выводов предложений позволяющих совершенствовать механизм земельной ренты.

1. В экономической литературе существует дискуссионные моменты между представителями различных школ об определении природы земельной ренты, ее роли и месте в экономических и социальных взаимоотношениях людей. В отечественном законодательстве наблюдается значительная «прореха» в части нормативного обеспечения категории земельная рента, которая обуславливает несколько различных подходов к определению вышеуказанной категории. В связи с этим предложено:

- в гражданском и земельном кодексах закрепить положение и формулировку категории земельная рента: Земельная рента - это экономические отношения по поводу величины характеризующей размер дохода от использования земельных ресурсов и обусловленного совокупностью трех природных факторов - местоположения, технологических свойств, плодородия;

- в налоговый кодекс внести поправку, что земельная рента является базой для налогообложения и исчисления всех видов платежей за недвижимость. Индексация ставок земельных платежей производится один раз в пять лет после проведения кадастровой оценки земель, и ее величина устанавливается в процентном отношении.

2. В результате анализа земельного фонда г. Краснодара и земель сельскохозяйственного назначения было установлено:

- для г. Краснодара следует различать два типа пространственной организации территории - собственно город Краснодар и административный район г.Краснодар. Градостроительную основу г. Краснодара, составляет две планировочные оси «Север-Юг» и «Запад-Восток». Город сильно расчленен территориями промышленных организаций. В силу сложившихся исторических причин, Краснодар вынужден развиваться по оси «Запад-Восток», постепенно занимая новые участки земель пригородных сельскохозяйственных организаций;

- основными категориями земель в Краснодаре являются земли сельскохозяйственного назначения (66,8%), земли поселений (21%). По сравнению с 1968 годом доля земель сельскохозяйственного назначения выросла с 42,6% до 67,5%;

- в динамике изменений структуры земельного фонда города и сельскохозяйственных угодий выявлены тенденция: в 1996-1998 гг площадь земель уменьшается в среднем на 1% в год, а с 1998 года снова возрастает.

- в 90-е годы произошло перераспределение земель по категориям землепользователей. Основная площадь земель сельскохозяйственного назначения сосредоточена в сельскохозяйственных научно-исследовательских институтах (38%), акционерных обществах (29%);

- основными причинами сокращения земель сельскохозяйственного назначения является отвод под индивидуальное жилищное строительство (441 га), промышленное строительство (341 га), перевод в другие административные районы Краснодарского края. Потери сельскохозяйственного производства от изъятия земель ежегодно составляют до 600 тысяч рублей. Изменение целевого режима сельскохозяйственных земель под земли промышленности ведет к уменьшению доли земельного налога с 0,156% до 0,11% и соответственно к уменьшению поступлений.

3. С целью увеличения размеров рентного дохода предложен ряд мероприятий по совершенствованию факторов рентообразования:

- изъятие земель сельскохозяйственного назначения должно производиться в исключительных случаях, после научного анализа наиболее эффективного варианта использования земель;

- рентный доход по местоположению приносят хозяйства расположенные в пределах среднеэквивалентного расстояния в 20 км от г. Краснодара. С целью минимизации отрицательного рентного дохода необходимо привести границы административного района г. Краснодара к указанному уровню;

- предложено провести комплекс агротехнических и культурно-технических мероприятий, чтобы привести индекс технологических свойств к единице, тем самым увеличивая рентный доход по технологическим свойствам;

- на территории города выявлено 5 территориальных зон по местоположению, влияющих на размер земельной ренты. Каждая зона дает уменьшение рентного дохода по 10 руб/га на каждые 5 километров эквивалентного расстояния.

4. В хозяйственной практике применяются различные способы определения размеров ставок земельной ренты:

- предложено считать, что абсолютный рентный доход - это нормативная величина устанавливающая минимальный уровень дохода с единицы площади вне зависимости от его характеристик и равная 1% от рентного дохода со средних земель.

5. Установлен ряд закономерностей отражающих процессы рентообразования, изъятия и перераспределения земельной ренты:

- увеличение балла бонитета на 1 балл ведет к увеличению размера рентного дохода по плодородию в среднем на 36 рублей ежегодно; установлена зависимость рентного дохода по плодородию от затрат на использование земель, которая показывает, что на землях с баллом бонитета до 91 единицы уровень затрат выше уровня возможного рентного дохода. После указанного порога при сохранении динамики вложений в использование земель уровень ренты превышает уровень затрат. Движение предельного порога обусловлено изменением вносимых дополнительных затрат в земли разного качества;

- на графике зависимости уровня рентного дохода от объема валовой продукции можно выделить три характерные взаимосвязи между указанными величинами. В 1996, 1997 году уровень объема валовой продукции выше рентного дохода, в 1998 году рентный доход выше объема валовой продукции. В 1999 и 2002 годах уровни рентного дохода и объема валовой продукции пересекаются;

- результаты полученные в корреляционной матрице показывают, что между всеми перечисленными факторами наблюдается тесная зависимость;

- график рентного дохода по плодородию показывает следующие характерные особенности. Чем выше балл бонитета и ниже индекс технологических свойств тем больше расхождение в уровне рентного дохода;

- на графике зависимости рентного дохода от уровня оценочных затрат прослеживается следующая тенденция. Чем выше уровень затрат на использование земель тем ниже уровень рентного дохода (1997 год) и наоборот (1998);

- хозяйства расположенные на одинаковом эквивалентном расстоянии от Краснодара, но с разными баллами бонитета будут иметь различный рентный доход. При одинаковом эквивалентном расстоянии, увеличение балла бонитета на один балл дает уменьшение рентного дохода на 0,57 руб/га;

- чем выше балл бонитета тем ниже рентный доход.

6. На основании проведенных расчетов рентного дохода можно сделать следующие выводы о схемах налогообложения:

- кадастровая оценка учитывает состояние отдельно взятого объекта в отличии от схемы «средние ставки», где основой для расчетов служат данные приведенные в федеральном и краевом законах о плате за землю.

- в схеме «средние ставки» факторы рентообразования представлены в виде коэффициентов дифференциации, тогда как в кадастровой оценке факторы рентообразования непосредственно применяются для расчета стоимости.

- дифференцированные ставки ежегодно индексируются, что негативно отражается на товаропроизводителях.

7. Анализ полученных расчетных данных рентного дохода и размеров поступления земельных платежей в бюджет города позволяет сделать ряд предложений:

- процент изымаемой ренты в бюджет при схеме «кадастровая оценка» ниже, чем при схеме «средние ставки» 3,3% против 5,15%, но увеличение размера изымаемой ренты связана с индексацией ставок земельного налога. Величина налогообложения привязанная к величине кадастровой оценки дает возможность на устойчивость финансовой системы и возможности землевладельцу прогнозировать поступление и распределения земельных платежей;

- индексация ставок земельного налога не приводит к ожидаемым результатам. Увеличение ставок земельного налога в 2 раза в 2002 году привело к уменьшение поступления объемов платежей, а увеличение ставок земельного налога в 1.8 раза в 2003 фактически увеличило поступление земельного налога. Сохранение же ставок арендной платы на одном уровне дает стабильное увеличение рентных платежей в бюджет муниципального образования. Такая неравномерная динамика отрицательно влияет на состояние городских землевладельцев и землепользователей.

8. На основании проведенных исследований предложены следующие мероприятия по совершенствованию изъятия и распределения земельной ренты:

- «привязать» ставки земельного налога, арендной платы, нормативной цены к размеру - 1% от кадастровой стоимости земель (по материалам кадастровой оценки земель 2001 года);

- каждое муниципальное образование оставляет у себя 75% собранных сумм земельных платежей, остальные 25% передается в краевой бюджет. Все земельные платежи аккумулированные в краевой бюджет также делятся в пропорции: 75% остается в крае, 25% перечисляется в бюджет Федерации.