Земельная рента на строительные участки в городской местности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мещеров, Владимир Анатольевич

Введение.

1. МЕТОДОЛОГИЯ И ТЕОРИЯ АНАЛИЗА ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.

1.1. Земельная рента на строительные участки: ее стоимостная природа.

1.2. Методологические основы градостроительной оценки земельных участков с учетом земельной ренты.

1.3. Земельная рента на строительные участки как форма реализации отношений земельной собственности.

2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В СИСТЕМЕ СОВРЕМЕННОГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО МЕХАНИЗМА.

2.1. Рыночная цена земли в городской местности как капитализированная земельная рента.

2.2. Земельный налог в городской местности как налог на земельную ренту.

2.3. Градостроительная рента в условиях современных институциональных отношений.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Земельная рента на строительные участки в городской местности"

Актуальность темы диссертации определяется особой ролью строительного комплекса, и градостроительства в частности, в воспроизводственном процессе в современной рыночной экономике. Образование рыночных цен на жилье, промышленное строительство, развитие и государственное регулирование рынка недвижимости, участие государства и муниципальных структур в инвестициях в строительство с целью обеспечения льгот, кризисные явления на рынке недвижимости при острой необходимости в нормальном жилье для средних и малоимущих слоев общества - все эти и многие другие вопросы связаны с проблемой формирования и распределения доходов в строительном комплексе, в число которых входит и строительная земельная рента. Существование ее непосредственно связано с созданием и сроком жизни особого товара - строительной продукции и услуг, т.е. с товарной формой деятельности строительства, так же как сельскохозяйственная рента с сельскохозяйственным производством и его продуктом. С данных позиций, проблемы строительной ренты имеют весьма актуальный характер и выходят за рамки узкого понимания строительства, поэтому являются предметом широких исследований методологического и теоретического плана, что еще более усиливает актуальность темы.

Степень научной разработанности проблемы строительной земельной ренты характеризуется наличием мощной методологической и теоретической базы в работах представителей классической экономической теории и неоклассиков, посвященных общим проблемам земельной ренты, и прежде всего применительно к ее сельскохозяйственному варианту (У. Петти, Ф. Кенэ, А. Смит, Д. Рикар-до, К. Маркс, К. Каутский, А. Маршалл и др.). Большую роль в разработке проблем земельной ренты сыграли российские экономисты, прежде всего В.И. Ленин. В период развития советской экономической науки тема земельной ренты была в центре многочисленных дискуссий 20-х, 60-х гг. и более позднего времени. Здесь следует отметить, работы JL Любимова, Е.С. Карнауховой, Л.Н. Кас-сирова, В.А. Тихонова, А.Г. Зельднера, Е.Е. Лысова и др.

Однако общие проблемы ренты в основном были связаны со спецификой сельскохозяйственной земельной ренты, как дифференциальной, так и абсолютной. Теоретические проблемы строительной ренты освещены весьма недостаточно. Нет четкого представления о структуре строительной ренты, закономерностях ее образования и реализации, об отношениях строительной земельной ренты и цены земли, равно как и отражения этих категорий в рыночной оценке жилья и других строительных объектов, роли строительной земельной ренты как базы земельного налога, в специфике ипотечных операций и т.д. Все эти вопросы требуют не только узкопрактических подходов, но и теоретического обоснования.

Актуальность и недостаточная научная проработанность темы строительной земельной ренты применительно к современной трансформационной экономике России определили постановку цели и задач исследования, а также структуру работы.

Цель исследования состоит в методологическом обосновании специфики образования и распределения земельной ренты на строительные объекты в городской местности в условиях современной трансформационной российской экономики. Для ее достижения ставились следующие задачи:

- раскрыть стоимостную природу строительной земельной ренты;

- показать в методологическом аспекте основы градостроительной оценки земельных участков как исходные условия образования строительной земельной ренты;

- определить основные формы реализации земельной собственности и выражение закона градостроительной ренты;

- рассмотреть формирование рыночной цены земельных ресурсов в городской местности в аспекте образования современного хозяйственного механизма;

- выяснить объективные возможности формирования земельного налога на строительную земельную ренту;

- обосновать место и роль рентных отношений в системе ипотечных операций с учетом современного развития финансового рынка.

Предмет исследования - экономические отношения, складывающиеся между земельными собственниками, владельцами, пользователями и государством по поводу образования, распределения строительной земельной ренты в современных условиях российской экономики.

Объекты исследования - факторы формирования и распределения строительной земельной ренты в системе общих процессов расширенного воспроизводства.

Методологическая основа работы заключается в совокупности методов исследования, представляющих собой комплексный подход к анализу явлений и процессов, включающих диалектический, формально-логический, конкретно-исторический, структурно-функциональный, сравнительно-правовой и др. Большую роль в исследовании сыграли работы крупнейших представителей различных направлений экономической теории, монографии и статьи российских и зарубежных ученых-экономистов по проблемам теории земельной ренты, в том числе и по вопросам строительной земельной ренты, рынка недвижимости и другим проблемам, имеющим прямое отношения к данной теме.

Фактической базой исследования служат законы РФ, и прежде всего Земельный кодекс РФ, а также законодательные акты отдельных ее субъектов (Самарской и Саратовской областей), постановления Правительства РФ, нормативные документы государственных организаций, а также предприятий всех форм собственности, информация Госкомстата РФ и других информационных центров.

Научная новизна исследования заключается в раскрытии необходимости и возможности полного учета действия экономического закона градостроительной земельной ренты в хозяйственном механизме, и прежде всего при формировании рыночных цен на земли строительного назначения, расчете земельного налога как налога на строительную земельную ренту, а также отражения ее в системе ипотечных операций. Выводы более конкретно подтверждаются рядом полученных результатов:

-определено, что методология анализа строительной земельной ренты должна объективно базироваться на раскрытии ее как специфического монопольного дохода, дифференциальная часть которого является ложной социальной стоимостью; при этом различается действие монополий собственности, временного хозяйствования строительных компаний и конечного потребления на строительные участки, выявляются уровни монополизации;

- показано, что определение градостроительной ренты предполагает выделение классов строительных участков по рентным признакам на основе формирования единой городской пространственной модели и с учетом анклавных элементов классов земли в границах образования отрицательной дифференциальной стоимости; уточняются различия в формировании рационализаторского дохода на классе земли и в рамках строительной фирмы;

-раскрыты основные направления процесса реализации строительной земельной ренты через рынок недвижимости; показано, что специфический подход к реализации земельной строительной ренты есть выражение действия особого экономического закона градостроительной земельной ренты как закона сумм годовых рент; отмечается, что на вторичном рынке недвижимости собственники жилья с учетом фактора времени стремятся реализовать добавочную градостроительную ренту, составной частью которой является и строительная земельная рента 2;

- установлена пространственная структура класса земельных участков, выделены основные ее системообразующие элементы, на основе которых формируется рыночная цена земельных ресурсов строительного назначения, при этом реализация монополий собственности, производства и потребления на строительные участки может сопровождаться появлением квазимонополий собственности и квазиградостроительной ренты, причем рыночная цена на земельные ресурсы в городской местности с учетом квазиренты отражает реальные рыночные стоимостные пропорции;

- доказано, что земельный налог как налог на градостроительную ренту может выступать в двух взаимодополняемых вариантах: в виде ежегодных (текущих) отчислений и сумм налоговых платежей за ряд лет (основная форма земельного налога), которые может получить государство при продаже строительными организациями нового жилья, офисов и т.д., при этом недопустимо повторное изъятие муниципалитетами градостроительной ренты и земельного налога с собственников новых строительных объектов вследствие несбалансированности институциональных отношений в трансформационной экономике России;

-обоснована необходимость в современных условиях развития ипотечных программ с участием государства как одного из инвесторов, рассчитанных на строительство жилья в городских районах с низкой рентоностностью и предназначенных для социальных слоев со средней и даже ниже средней обеспеченностью доходами.

Теоретическая и практическая значимость выполненного исследования состоит в развитии и дополнении недостающих или недостаточно точных положений теории земельной ренты применительно к рентным доходам строительного происхождения. Исследование направлено на решение научной проблемы и вносит вклад в разработку вопросов совершенствования современного хозяйственного механизма.

Ряд положений, выводов и рекомендаций исследования могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти в процессе разработки важнейших проблем экономической оценки городских земель, их налогообложения, формирования в перспективе рынка земельных ресурсов.

Отдельные положения работы могут быть использованы при проведении занятий по курсам "Общая экономическая теория", "История экономических учений" и "История народного хозяйства", а также при чтении спецкурсов по проблемам экономической теории для студентов и аспирантов.

Апробация работы заключается в том, что ее основные положения докладывались на заседании кафедры теоретической экономики и международных экономических отношений Самарской государственной экономической академии, на ряде теоретических семинаров.

Наиболее важные положения диссертационного исследования были опубликованы в научных изданиях общим объемом 3,5 печатного листа.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Мещеров, Владимир Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проблема земельных отношений является одной из важнейших в истории развития экономических отношений в России. В современных условиях она приобретает актуальное значение в связи с усилением фактора ограниченности природных ресурсов вообще и земли в частности. Вопросы развития земельной собственности, в том числе отношений землевладения и землепользования, затрагивают широкий круг хозяйствующих субъектов и тесно переплетаются с фундаментальными вопросами экономической теории, и прежде всего образования рыночной стоимости в рентных отраслях экономики. Поэтому исследование сущности процесса образования и распределения ренты на земли строительного назначения, включая строительные участки в городских поселениях, предполагает использование общей системы стоимостных категорий, которые позволяют раскрыть сущность градостроительной ренты, показать ее структуру в неразрывной связи с развитием отношении земельной собственности, монополии и конкуренции.

Образование рыночной стоимости и, соответственно, рыночной цены на продукцию строительства гражданского назначения является сложным процессом, который объективно включает в себя формирование индивидуальной стоимости, на основе которой формируется действительная, а затем рыночная стоимость. Действительная стоимость, или просто стоимость, в целом для всего производства этого вида строительной деятельности на разных классах строительных участков в расчете на единицу продукции (на 1 м жилой площади) будет различной, так как при равной жилой площади на разных классах земли в городах количество потребительских свойств ее в лучших районах будет больше, чем в относительно худших. В результате при равных вложениях в расчете на единицу жилой площади как совокупности некоторого количества потребительских свойств действительная, индивидуальная, стоимость единицы такого интегрированного продукта строительства будет меньше, чем на худших классах земли. Рыночная стоимость определяется на основе действительной, индивидуальной, стоимости единицы продукции худшего класса градостроительных участков. В результате между рыночной и действительной, индивидуальной, стоимостью лучших классов появляется избыток рыночной стоимости, который носит название ложной социальной стоимости или дифференциальной стоимости в ее положительном значении. Ложная социальная стоимость выступает как субстанциональная основа градостроительной дифференциальной ренты. На худших по качеству строительных землях может возникать определенная монопольная рента в силу монополии собственника земли, который не может отдать худшие земли в пользование, не получив некоторой ренты. При сбалансированных отношениях между строительным комплексом и другими отраслями экономики такая монопольная рента является классической формой абсолютной ренты, которая равна разности между действительной, индивидуальной, стоимостью и ценой производства. В условиях преимущественного положения строительного комплекса, высокого спроса на продукцию строительства при ограниченном ее предложении возможно появление монопольной ренты сверх действительной, индивидуальной, стоимости на худших землях, т.е. при рыночной цене больше рыночной стоимости. Напротив, при низком спросе абсолютная рента может реализоваться на наихудших землях не полностью. Регулирующими землями в этом случае будут выступать худшие земли или даже худшие дополнительные вложения капитала (а не наихудшие) не только для образования рыночной стоимости, но и определения абсолютной ренты для всех земель, кроме наихудших. Здесь появляется отрицательная дифференциальная стоимость, которая также равна разности между рыночной стоимостью и действительной стоимостью наихудшего класса земли. Во всех этих случаях наблюдаются разные уровни монополизации строительных участков (высокая, нормальная и низкая). В отличие от большинства рентных отраслей (где имеется два вида монополий) в строительстве возникает три вида: монополия собст-вености, монополия строительной компании и монополия покупателя строительной продукции, что в значительной степени придает специфику рентообра-зованию в данной отрасли экономики.

Важнейшим моментом в исследовании проблем градостроительной ренты является анализ формирования классов земли, которые понимаются как некоторая совокупность земельный участков, имеющих одинаковые или близкие рентные свойства и образующих обособленные рентные пространства. Совокупность классов земли образует "каркас" города. Строительство на каждом участке земли имеет свою индивидуальную стоимость, которая может отличаться от действительной, индивидуальной, стоимости класса земли. В силу этого в пределах последней будет возникать добавочная прибыль (положительная или отрицательная), имеющая название "рационализаторский доход". Причем для строительной компании, ведущей производство на разных землях, возможны в целом разные комбинации образования рационализаторского дохода. Любой класс земли может выступать как регулирующий, поэтому ограничения изменений рентной оценки должны распространяться на все выделенные классы, т.е. образование отрицательной дифференциальной стоимости не должно затрагивать реализацию цены производства для землепользователя и некоторой ренты для владельца земли. При этом необходимо учитывать возможность наличия так называемого анклавного типа рентообразования, когда в пределах сравнительно одинакового класса земли, состоящего из множества морфотипов, вкрапливается один или несколько морфотипов с резко выделяющимися рентными факторами.

Градостроительная рента реализуется через рынок недвижимости. В общем виде можно говорить о действии экономического закона реализации земельнои строительном ренты как закона сумм годовых рент, т.е. в цене недвижимости в данном случае реализуется соответствующая цена земельных ресурсов. Кроме того, действовать может изъятие ренты в виде годовой арендной платы. Различие в механизме реализации градостроительной ренты в форме цены земли и аренды ведет к появлению разных вариантов инвестиций на рынке недвижимости. На вторичном рынке недвижимости собственники жилья с учетом фактора времени стремятся реализовать добавочную градостроительную

WW Л ренту, составной частью которой является строительная земельная рента 2.

Определение класса земельных участков как некоторого рентного пространства позволяет исследовать и его структуру, выделяя основные ее системообразующие элементы, на основе которых формируется рыночная цена земельных ресурсов строительного назначения. Системообразующими элементами структуры класса как некоторого рентного пространства, по нашему мнению, выступают жилищный фонд и офисные помещения. Градостроительная рента под участками, занятыми этими строительными объектами, определяет общую строительную ренту на каждом классе земли. В строительстве действует закон соотношения рент А. Смита, согласно которому продукция с более высокой рентой с единицы площади вытесняет производство продуктов с более низкой нормой ренты. Цена земельных ресурсов класса строительных участков, на наш взгляд, должна быть определена как сумма годовых рент, учтенных по жилому и офисному фонду, по площадям под торговыми центрами, промышленными и прочими производствами, отнесенная ко всей территории определенного класса строительных участков. Таким образом, часть дополнительной территории (под дорогами, площадями, скверами, парками и т.д.) получает не прямую, а косвенную рентную оценку через рынок недвижимости (жилья, офисных и торговых площадей и т.д.). Причем функционирование этой дополнительной территории влияет на рыночную стоимость жилья, офисов, торговых площадей и т.д., воздействуя на рентообразующие факторы данного класса строительных участков.

Реализация монополий собственности, производства и потребления на строительные участки может сопровождаться появлением квазисобственности и квазиградостроительной ренты при соответствующем сокращении силы земельной собственности и масштабов реальной градостроительной ренты. В современном хозяйственном механизме земельная собственность в ее государственном виде не способна полностью аккумулировать градостроительную ренту. В большинстве городов России не завершены кадастровые работы, возникает возможность существования теневых форм распределения земли при определенной протекции части чиновников, в условиях относительно низкого спроса на жилье и, соответственно, невысокого уровня конкурентной борьбы строительных компаний за тот или иной участок (особенно в периферийных городах). Государство в лице федеральных, региональных муниципальных структур вынуждено довольствоваться относительно небольшой градостроительной рентой в целях активизации местных строительных фирм. В результате часть градостроительной ренты превращается в добавочную прибыль строительных организаций. Возникает квазисобственность на строительные участки строительных фирм, и эта прибыль, соответственно, превращается в квазиградостроительную ренту. Речь может идти о той части прибыли, которую получает арендатор в пределах срока аренды и которая может превратиться в земельную ренту при перезаключении арендных договоров. В данном аспекте необходимо понимать квазиренту и квазисобственность (арендатора) на землю. Сложившийся современный процесс можно исторически охарактеризовать как скрытую форму приватизации градостроительных участков. Так, если бы муниципалитеты действительно в полной мере реализовали свою собственность на землю, то они должны были бы ввести в полной мере земельную ренту в форме арендной платы и распределить ее между квартиросъемщиками. В центральных районах с ветхим жильем это привело бы к неспособности проживающего там населения выплатить высокую ренту. Строительная организация, получая квартал, а фактически морфотип для застройки, вынуждена на средства своих дольщиков не только отселить жителей ветхого жилья, но и передать в той или иной форме достаточно большие финансовые ресурсы на развитие муниципальных предприятий коммунального хозяйства, на балансе которых находятся инженерные сооружения и прочее городское хозяйство. Дольщики в скрытой форме оплачивают все эти расходы в виде суммы годовых рент. Если оставить в стороне теневые аспекты распределения городских территорий под новое строительство, то можно допустить, что квазисобственность жителей на часть градостроительных участков существует и имеет место тенденция превращения ее в реальные отношения собственности. Переход земельных площадей строительного назначения в реальную частную собственность будет сопровождаться формированием нормального рынка земли в городской местности и, соответственно, сокращением возможности образования квазимонополии собственности на землю и появлением квазиградостроительной ренты. Необходимо строительным организациям первоначально в большинстве случаев продавать землю под новое строительство, а не передавать ее во временное пользование.

Регулирование отношений землевладения и землепользования в городской местности предполагает выделение самостоятельного налога на землю как один из основных факторов производства. Земельный налог важно понимать как налог на земельную ренту, как это определено исторически в экономической теории (Ф. Кенэ, А. Смит, Д. Рикардо и К. Маркс). Положение Д. Рикардо об установлении земельного налога на так называемые нерентные худшие земли на самом деле означает формирование на этих землях абсолютной ренты, равной норме земельного налога при условии, если сам собственник земли становится ее пользователем, теряя аренду в простом ее понимании. Современная налоговая система России ведет к относительному сжатию земельного налога, что означает перераспределение земельной ренты, включая и градостроительную ренту через другие элементы хозяйственного механизма, и прежде всего через налоги на прибыль и добавленную стоимость. Это в конечном счете не стимулирует развития рациональных форм землевладения и землепользования, снижает роль земли как одного из основных факторов производства в общем воспроизводственном процессе. Данные процессы происходят и потому, что соотношение спроса и предложения в отраслях экономики складывается не в пользу рентообразования (сельское хозяйство, строительство).

Земельный налог как налог на градостроительную ренту может выступать в двух взаимодополняемых вариантах: в виде ежегодных (текущих) отчислений и как сумма налоговых платежей за ряд лет (основная форма земельного налога), которые может получить государство при продаже строительными организациями нового жилья, офисов и т.д. Причем недопустимо повторное изъятие муниципалитетами градостроительной ренты и земельного налога с собственников новых строительных объектов вследствие несбалансированности институциональных отношений в трансформационной экономике России.

Строительный комплекс с учетом его отраслевых и функциональных границ является важнейшим элементом современной экономики. Учет здесь рентного фактора затрагивает широкий спектр экономических и институциональных отношений. Переход к рыночным отношениям в стране предполагает не только становление частной собственности на градостроительные участки, но и создание института владения и пользования землями строительного назначения. На этой основе возможна реализация модели организованного рынка земельных ресурсов городских поселений в стране, который бы включал торговые площадки по купле и продаже земельных участков, кадастровые центры и расчетные палаты. Такие мероприятия позволили бы активизировать инвестиции в строительство, развивать ипотечные операции с участием государства как одного из инвесторов. Эти операции могли бы быть рассчитаны на строительство жилья в городских районах с низкой рентоностностью, предназначенных для социальных слоев со средней и даже ниже средней обеспеченностью доходами.