Социально-экономические проблемы становления ипотечных отношений в переходной экономике России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Глазычев, Юрий Дмитриевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И НЕОБХОДИМОСТЬ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

1.1. Содержание и предпосылки ипотечного кредитования.

1.2. Становление и опыт развития ипотечных отношений в зарубежных странах.

1.3. Ретроспектива ипотечных отношений в России.

ГЛАВА 2. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

2.1. Особенности развития жилищного строительства в условиях переходной экономики России.

2.2. Теоретический анализ равновесия рынка жилья.

2.2.1. Спрос на жилье.

2.2.2. Предложение жилья.

2.3. Инвестиции и рынок жилья.

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

3.1. Экономическое содержание, виды и особенности ипотечных контрактов.

3.2. Роль государства в развитии ипотечных отношений.

3.3. Сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования.

3.3.1. Схема ипотечного кредитования через банк.

3.3.2. Схема денежного займа через некоммерческую организацию.

3.3.3. Схема продажи жилья в рассрочку некоммерческой организацией ИЗ

3.3.4. Анализ применения безналоговой модели.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Социально-экономические проблемы становления ипотечных отношений в переходной экономике России"

Актуальность темы исследования. В жилищной сфере Российской Федерации в ходе проводимых реформ произошли существенные изменения, В первую очередь, в результате коренного преобразования отношений собственности, активной приватизации жилья и осуществления комплекса других мероприятий в течение нескольких предшествующих лет. Появились и начали развиваться новые формы собственности на жилье. Поскольку в начале 90-х годов в России в частной собственности находилось менее 30% жилья. Главным образом это было жилье, расположенное в сельской местности и, которое по определению, изначально не могло быть государственным, остальной жилищный фонд практически был государственным, за исключением не имеющего существенного значения, кооперативного сектора. Жилищный фонд условно был разделен на государственный в городе и частный - в селе.

В настоящее время структура жилищного фонда Российской Федерации в результате проводимых реформ резко изменилась по сравнению с 1990 годом по формам собственности. В дореформенный период государственный жилищный фонд составлял более 70% всего жилищного фонда России. Сегодня же, по данным Госкомстата России, в государственной собственности находится менее 9% жилищного фонда. Доля жилищного фонда в частной собственности достигла 55%. Более 30% жилищного фонда находится в муниципальной собственности [71, с. 12].

Тем не менее, жилищная проблема в стране остается довольно острой, так как изменение структуры собственности на жилье ещё не является решением проблемы. Во многом это связано с резким падением объемов государственных инвестиций в жилищное строительство. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась в 1996 году примерно до 19%, в том числе средств федерального бюджета - до 15% [71, с. 13]. Основным источником финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства организаций и учреждений в сочетании с некоторыми формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. В комплексе мер, направленных на решение жилищной проблемы в России, важнейшее место отводится совершенствованию системы долгосрочного ипотечного кредитования приобретения жилья, развитие которого призвано обеспечить вовлечение внебюджетных средств и денежных ресурсов населения в строительство жилья с помощью банков и других финансовых институтов. Правительством создаются организационные, финансовые и правовые предпосылки для ускоренного решения жилищных проблем. Становление ипотечного кредитования тесно связано, более того, невозможно, без соответствующего уровня развития кредитно-банковской системы. Поскольку именно последняя и является механизмом реализации ипотечного кредитования, делающего кредит для приобретения жилья доступным для граждан. Доступность кредита является важнейшим условием выживания целых отраслей, а то и всей системы хозяйства страны. Идея о доступности кредита стала одним из важнейших моментов кейнсианской системы государственного регулирования экономики и одной из важных форм монетарной политики Центробанка. К сожалению, в настоящее время в России доступность кредита скорее можно назвать недоступностью кредита. Вот почему данная идея становится сердцевиной ипотечного кредитования. Важнейшими факторами, определяющими доступность кредита в ракурсе рассматриваемой проблемы, являются: цены на жилье, уровень доходов населения, величина ставки процента по кредиту, продолжительность срока кредитования и другие.

Исследования показывают, что в большинстве регионов России цены на жилье в настоящее время относительно стабилизируются. На вторичном рынке жилья эта закономерность очевидна и понятна. Например, в Новосибирске в течение 1999 года среднемесячные темпы роста цен на жилье около 2% объясняются исключительно темпами роста инфляции. На первичном же рынке жилья, там, где продаются новые квартиры, незначительное увеличение цен объясняется тем, что цены на строительные материалы, топливо и электроэнергию в значительной мере подвержены инфляции.

Одной из отличительных черт уходящей экономической системы был жесткий контроль со стороны государства за уровнем доходов населения с целью предотвращения их чрезмерной дифференциации с помощью тарифной системы. Господствовала уравнительная психология. В результате проводимых реформ «уравниловка» сменилась объективно обусловленным, но явно чрезмерным разрывом в доходах собственников капиталов и наемных работников, различных профессионально-квалификационных групп работников по найму, а также различных отраслей экономики и управления и различных регионов страны. Особенно очевидным стало отсутствие признаков существования между богатыми и бедными слоями населения прослойки «среднего класса» - экономической опоры любого стабильного общества.

Исследователи Лаборатории социальных технологий по аналогии с принятой на Западе классификацией выделяют в средний класс семьи, чей бюджет составляет на душу в среднем от 150 до 1500 долларов в месяц [63]. Естественно, такие параметры «среднего» класса говорят о том, что он сам по себе не однороден, и в нем можно выделить три группы: «низший» средний класс (150 - 400 долларов); «средний» средний класс (400 - 800); «высший» средний класс (800 - 1500). В интересующем нас аспекте, именно средний класс - с доходом в 150 долл. и выше на душу - и является потенциальным объектом нашего исследования. Именно представители этого слоя и нуждаются в кредитах на жилье. Однако не все так однозначно. Анализ данных по доходам населения в России показывает, что семьи с таким среднемесячным душевым доходом составляют около 30 % . Около 4% семей из них богатые со среднедушевым доходом в месяц свыше 1500 долларов явно не могут быть объектом нашего исследования, так как им, как правило, кредит не нужен: они предпочитают выложить деньги сразу.

Экономическая психология в России такова, что в большинстве случаев деньги нужно платить в момент оформления сделки, причем наличными и к тому же в условных единицах, т.е. в долларах. Остальные, примерно 26% семей, желают и могут приобрести жилье с помощью долгосрочного ипотечного кредита. Поскольку потенциальный спрос населения составляет около 105 млн. кв. метров, что в 3 раза превышает ввод нового жилья в 1998 году [70, с.2].

Снижение процентной ставки по кредиту, а также увеличение срока кредитования существенно повышают доступность кредитов для все большего числа заемщиков. Уровень процентных ставок по кредитам на приобретение жилья остается одним из главных ограничителей доступности кредитов. Увеличение кредитного периода ведет к уменьшению ежемесячного платежа в доходе заемщика, что также отражается на доступности кредита. Увеличение сроков кредитования является одним из самых значимых факторов увеличения доступности кредита.

Интерес к ипотечному кредитованию как к форме разрешения острейшей социальной проблемы проявляют сегодня администрации регионов и городов России. В различных суррогатных видах предпринимаются попытки создать схемы ипотечного кредитования некоторыми инвестиционно-финансовыми структурами, такими как, например, организация «Жилищная инициатива», которая будет предметом нашего анализа в дальнейшем. К сожалению и эта и другие схемы пока внебанковские. В то же время, очевидно, что перспектива разрешения проблемы в развитии и поддержке этого механизма банками и банковской системой в целом. Однако банки не принимают пока активного участия в нем, хотя и разрабатывают разнообразные собственные схемы кредитования для строительства и приобретения жилья, к сожалению, не всегда надежные с точки зрения защиты интересов, как заемщиков, так и кредиторов.

Очевидно, что решение проблемы доступности жилья в создании и апробации оптимальной модели ипотечного жилищного рынка, внедрении в практику единой системы наиболее надежных и наименее рискованных стандартов и процедур ипотечного кредитования.

Цель диссертационного исследования заключается в исследовании теоретических основ ипотечного кредитования и выработке методических подходов к формированию системы ипотечного кредитования, способствующих активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены и решены следующие задачи: раскрыта экономическая сущность ипотечного кредитования и необходимость существования ипотечных отношений на рынке жилья, их развитие в современной России; разработаны методические подходы анализа рынка жилья и инвестиционных процессов в строительстве; проведена систематизация исторических этапов становления и развития ипотечных отношений в России; дана экономическая оценка существующих схем финансирования инвестиционных процессов в строительстве; раскрыты основные причины, тормозящие появление и развитие ипотечных отношений на рынке жилья в России.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются экономические закономерности изменения инвестиционных процессов на рынке жилья.

Предмет исследования - развитие ипотечных отношений как один из способов активизации инвестиционной деятельности на рынке жилья и решения одной из острейших социально-экономических проблем.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы зарубежных и отечественных ученых по проблемам инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования на рынке жилья, законодательные акты и нормативные документы РФ и субъектов РФ. Информационной базой служили данные Госкомстата РФ, региональных и муниципальных органов власти. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали труды экономистов Базанова В.П., Бессоновой О.Э., Бусова В.И., Орлова В.Е., Руди Л.Ю., Сиротина И.А. и правоведов Медведева Д.А., Репина B.C. Следует отметить серьезный вклад профессора Руди Л.Ю. в изучение закономерностей формирования рынка жилья в России в переходный период под влиянием приватизации жилищного фонда и расслоением населения по уровню среднедушевого дохода [62].

Научная новизна исследования состоит в следующем:

• исследованы теоретические основы и условия развития ипотечных отношений в современной России;

• оценена привлекательность жилищного строительства как объекта ипотечного кредитования в условиях реформируемой России;

• исследована взаимосвязь рынков жилья, кредитов и инвестиций и показано, в частности, что размеры кредитов и инвестиций зависят в значительной мере от платежеспособности семей и сложившихся цен на первичном и вторичном рынках жилья;

• исследованы возможности применения и предложены модели ипотечного кредитования в России.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных выводов по моделированию ипотечных процессов в регионе на практике с целью разрешения острейшей социально-экономической проблемы - финансирования жилищного строительства.

Апробация работы. Теоретические положения и основные результаты диссертационной работы были доложены и одобрены на научных конференциях профессорско-преподавательского состава НГАСУ (Новосибирск, 1999 г) и СибАГС (Новосибирск, 2000 г).

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Глазычев, Юрий Дмитриевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По своей социально-экономической природе ипотека - объективная категория, исторически возникшая экономически и социально реализующая стремление людей и общества сделать кредитные отношения более надежными. В практике кредитования строительства жилья ипотечное кредитование может и по объективным и субъективным причинам использоваться обществом для повышения эффективности инвестиционных процессов.

Реализация объективных предпосылок ипотечных отношений зависит от конкретных организационно-правовых форм существования и функционирования субъектов рынка (рис. 1). Правильная, адекватная уровню развития социально-экономических отношений в стране модель развития ипотечных отношений может возникнуть только при грамотном учете мирового опыта и специфических особенностей развития современной российской экономики. Грамотное построение ипотечных отношений в стране в целом и в регионах в частности является не только залогом их становления и развития, но и главным оздоровляющим инструментом жилищного строительства и решения острейшей социальной проблемы

Рассмотренный в диссертации сравнительный анализ моделей функционирования ипотеки в условиях современной России позволяет сформировать экономически адаптированную систему ипотечных отношений в столь трудное для финансово-кредитной системы России, которая только -только становится на ноги и для которой ипотечное кредитование является одной из наиболее существенных и перспективных сторон.

Каковы же в итоге полученные результаты нашего исследования:

1. Жилищная проблема в России остается весьма острой. Причины остроты этой проблемы заключаются, прежде всего, в том, что страна находится на начальной стадии развития рыночных отношений. Этой стадии характерен отказ государства по объективным причинам от роли главного инвестора жилищного строительства, с одной стороны, и, с другой отсутствие надежного механизма массового привлечения финансовых ресурсов населения и внебюджетных средств, для финансирования строительства жилья.

2. Рассмотрены объективные предпосылки и возможности развития ипотечного кредитования в России. Это, прежде всего, почти закончившаяся приватизация жилья и наличие начала законотворчества в области ипотечного кредитования.

3. Обобщен мировой исторический опыт ипотечных отношений и сделаны выводы по достоинствам и недостаткам ипотечного кредитования за рубежом. Этот опыт показывает, что основными преимуществами ипотечных ссуд являются: сравнительно низкий риск при выдаче ссуды (поскольку она надежно обеспечена недвижимостью); кредиты носят долгосрочный характер, что освобождает банк от частых переговоров, как при выдаче краткосрочных ссуд; предоставление ипотечных ссуд обеспечивает банку стабильную клиентуру; закладные (долговые свидетельства о залоге недвижимости) активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи ссуды.

Вместе с тем предоставление ипотечных кредитов имеет ряд отрицательных моментов для банка: прежде всего, это необходимость держать в штате узких специалистов по оценке недвижимости, что существенно повышает издержки банка. Правда, эта проблема может решаться путем обращения в специализированные организации (но и это связано с определенными расходами); долгосрочный характер ипотечных ссуд способствует отвлечению средств банка на длительное время. Выход из такого положения банки обычно находят, выступая на вторичном рынке закладных; длительный срок, на который обычно предоставляется ипотечный кредит, ставит под серьезную угрозу, предстоящую прибыль банка, поскольку очень тяжело на десятилетия вперед прогнозировать динамику процентных ставок. Это несет в себе определенный риск, связанный с возможностью предстоящего повышения процентных ставок по депозитам. Такого рода проблема решается применением плавающих процентных ставок.

4. В диссертационном исследовании рассмотрены особенности и проблемы жилищного строительства в России. В российском законодательстве отсутствуют некоторые важные нормы, которые, несмотря на выход закона об ипотеке, обрекают его на провал. Это, прежде всего, отсутствие механизма провала ипотеки.

По действующим в настоящее время юридическим нормам, если заемщик не выполняет свои обязательства по договору, и жилье переходит в собственность к другому владельцу, выселить семью залогодателя из занимаемого ею жилья все равно никто не имеет права, и ипотечная система, таким образом, лишается одного из своих важнейших положений. Ещё один пример отсутствия механизма «провала». Взятая в залог квартира всегда оценивается немного ниже рыночной цены. А это значит, что ликвидность такого залога всегда высокая. Этот факт при отчуждении жилья может являться причиной длительного судебного разбирательства.

Проблемы жилищного строительства прослежены в работе на основе материалов о состоянии строительного комплекса Новосибирской области. Главные из них две: снижение доли добавленной стоимости строительства в общем объеме валового регионального продукта и плачевное состояние основных фондов. В 1994 г. доля добавленной стоимости строительства составила в объеме валового регионального продукта 8,6%, в 1998 г. - 4,9%. Износ основных фондов составляет 46,6% (по всем отраслям экономики -33,4%).

5. Рассмотрены факторы формирования спроса и предложения на жилье, на основании чего можно сделать следующие выводы. Спрос на жилье представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести или использовать как отдельные семьи, так и население в целом. Это количество обратно пропорционально ценам на жилье и прямо пропорционально богатству семьи. Эти взаимосвязи являются весьма сложными, например, снижение цен на жилье не только приводит к повышению спроса отдельных семей, но и, по всей видимости, увеличивает спрос населения в целом, способствуя более быстрому формированию новых семей

Подобным же образом рост благосостояния семей стимулирует спрос на жилье со стороны каждой семьи и одновременно рост их числа, т. е. увеличение спроса на жилье в масштабе всего населения. Доход, как нам представляется, не оказывает значительного влияния на спрос, если его рассматривать вне зависимости от восприятия семьями перспектив собственного благосостояния (исключая те случаи, когда семьи сталкиваются с проблемами платежеспособности или ограничения кредита). Для понимания закономерностей спроса на жилье, как со стороны отдельных семей, так и в масштабе населения в целом необходимо учитывать предшествующие и текущие тенденции рождаемости, количества браков и разводов, а также изменения в социально - экономической природе семьи.

Рассмотренные факторы, влияющие на формирование спроса на жилье, относительно легко поддаются измерению и приблизительному прогнозу, например, закономерности формирования семей, в значительной степени зависят от оценки числа лиц, которые, по всей вероятности, образуют семьи в будущем. Так как большинство этих лиц уже существует в детском и юношеском возрасте, то, по крайней мере, фактор, необходимый для прогноза будущего формирования семей, поддается относительно простому измерению. Прогноз может быть сделан с помощью показателей таблицы смертности, например, вероятности дожить до определенного возраста или умереть в определенном возрасте. Другие факторы, влияющие на формирование спроса на жилье (изменения в благосостоянии, рождаемости, количестве разводов и т. п.), не так просты для измерения и прогноза, но они, по крайней мере, четко определены и поддаются измерению. Но главное все же есть. Мы можем с известной точностью определить не только величину спроса на жилье и, тем самым, степень остроты этой социальной проблемы, но и определить те социальные слои, которые формируют этот спрос как сегодня, так и в перспективе.

Процесс формирования предложения жилья описать значительно сложнее. Некоторые важные элементы предложения жилья, такие как особенности и строгость местных правил зонирования и строительства, с большим трудом поддаются определению и измерению, не говоря уже об их прогнозировании

Впрочем, имеются и такие аспекты предложения жилья, которые охарактеризовать довольно легко: они развиваются в политическом и общественном контексте, который никак не участвовал в приведенном выше упрощенном описании процесса формирования спроса. Интенсивность жилищных инвестиций может быть измерена с помощью статистических показателей. Такими показателями могут быть количество (или их стоимостное выражение) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени. Такие разрешения, выдаваемые местными административными органами, могут служить ведущим показателем инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности.

Другим не менее важным и легко определяемым показателем является количество начатых строек. Этот показатель, как и предыдущие, не совпадает в точности с объемом чистых инвестиций, поскольку он не только исключает потери жилищного фонда в результате амортизации и разрушения, но и касается количества только начатых строек, которые вовсе не обязательно будут доведены до конца. Данные о законченном строительстве могут служить показателем при оценке валовых инвестиции, однако они также не учитывают амортизацию и выбытие жилья, объемы, которых необходимо вычесть из валовых инвестиций. Все эти показатели, хотя и не лишены недостатков, используются исследователями, экономистами строительной отрасли и риэлтерами при учете изменений на рынке жилищного фонда. Следовательно, трудно, но все же можно определить и предложение жилья, тем самым оценить и потенциальные возможности строительного комплекса, а, следовательно, мы можем в перспективе оценивать остроту и возможности решения жилищной проблемы в России.

6. Анализ российского и зарубежного опыта позволяет назвать исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России:

• защита интересов кредитора и должника с помощью специальных государственных программ и создания эффективных приемов и методов обращения взыскания на заложенное имущество, страхования и т.д.;

• создание условий доступности ипотечных кредитов, например, через выделение отдельных категорий населения и разработки, льготных правил и норм получения и погашения ипотечного кредита;

• создание особенных условий для финансово - кредитных организаций, специализирующихся на ипотеке: предоставить налоговые льготы и более свободные формы финансовой деятельности на рынках закладных и ценных бумаг;

• обеспечение государственного контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование;

• создание системы нормативных актов ипотечного кредитования, устранение между ними противоречий. Все законы и подзаконные нормативные акты об ипотеке должны быть согласованы между собой, иметь единую цель и давать возможность заемщику приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

7. В условиях нестабильной экономики России, быстро меняющейся ситуации необходимо учитывать возможные последствия от действия партнеров по ипотечному кредиту и предвидеть вероятные изменения законодательства в ипотечных контрактах. Неопределенность и повышенный уровень риска заставляют тщательно выбирать вид контракта. Выбор вида риска и вид контракта тесно связаны между собой. Например, преобладание процентного риска заставляет выбрать контракт с плавающей ставкой выплаты процента.

Рассмотрение рынка жилья как единства рынка жилищных услуг и рынка жилищного фонда позволяет уяснить механизмы влияния факторов спроса и предложения на оба эти рынка. На пример, что увеличение спроса, при прочих равных условиях, ведет к увеличению равновесных значений жилищного фонда, объемов строительства, цен на жилье и квартплаты. По-иному влияет снижение нормы капитализации: оно увеличивает цены, объемы жилищного фонда и жилищного строительства, но снижает уровень квартплаты (арендной платы).

8. Как следует из анализа проблем государственного влияния на рынок жилья и ипотеки - оно огромно. Этот факт должен учитываться при моделировании процессов и при принятии управленческих решений по ипотечному кредитованию, особенно на этапе его становления. Ипотечное кредитование не имеет широкой практики в нашей стране в силу названных выше объективных обстоятельств, тем не менее, в ряде регионов такой вид кредитования уже существует в течение нескольких последних лет. Именно российский опыт привлекателен более всего, потому что он адаптирован к российскому налоговому и гражданскому законодательству. В некоторых регионах делаются попытки построения различных моделей ипотечного кредитования. Среди реальных моделей ипотечного кредитования, рассмотренных нами, все имеют право на существование: кредитование через ипотечный банк, денежный заем через некоммерческую организацию и продажа жилья в рассрочку и безналоговый вариант.

Расчеты показали, что безналоговый вариант наиболее предпочтителен в рамках действующего законодательства, особенно из-за его мультипликационного воздействия на всю экономику, и он является самым эффективным с точки зрения потребителя (человека) и государства и, что очень важно, имеется российская практика применения этого метода в г.Саров.

Понятно, что источники финансирования не могут не иметь коммерческого происхождения. Это средства кредитных организаций, передаваемые на льготных условиях для ипотечного кредитования и пожертвования юридических лиц, имеющих налоговые льготы. Средства из этих источников должны направляться на новое строительство и приобретение жилья на вторичном рынке и представляют как бы начальный капитал осуществления программы. Третий источник - средства граждан в виде денег и прежнего жилья, которые, при использовании в ипотечном кредитовании, не должны быть подвержены налогообложению. Насколько осуществимо тиражирование опыта г. Саров, покажет время.