Обеспечение расширенного воспроизводства городской недвижимости как инструмент повышения эффективности социально-экономического развития города

Вороненко, Андрей Владимирович

Темы диссертаций по экономике » Экономическая теория

Обеспечение расширенного воспроизводства городской недвижимости как инструмент повышения эффективности социально-экономического развития города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Вороненко, Андрей Владимирович
Место защиты: Москва
Год: 2005
Шифр ВАК РФ: 08.00.01

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Обеспечение расширенного воспроизводства городской недвижимости как инструмент повышения эффективности социально-экономического развития города"

На правах рукописи

ВОРОНЕНКО Андрей Владимирович

ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАСШИРЕННОГО ВОСПРОИЗВОДСТВА

ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНСТРУМЕНТ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005 г.

Диссертация выполнена на кафедре экономических теорий Российского государственного гуманитарного университета.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Крышталев Владимир Кузьмич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Тебиев Борис Каз-Гиреевич

кандидат экономических наук Рябцев Алексей Александрович

Ведущая организация: Московский государственный институт

электроники и математики (технический университет)

Защита состоится «¿£Г» 2005 года в ^^^асов на заседа-

нии диссертационного совета Д212.198.01 при Российском государственном гуманитарном университете по адресу: 125267, г. Москва, Миусская пл., 6.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российского государственного гуманитарного университета.

Автореферат разослан « ^ » ¿/¿¿>4 Л 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

¿у&Сс-у*-^ Меркулов В.Н.

¿00 £ у, _

I. Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Социально-экономические процессы в городах неразрывно связаны с использованием городской территории, основной формой которой является застройка, обеспечивающая воспроизводство, приумножение городской недвижимости.

Городская недвижимость вовлечена в процесс экономической деятельности, является фактором производства. Кроме того, городская недвижимость вместе со всем, что находится над и под поверхностью земельных участков, формирует среду обитания населения города.

Городская недвижимость участвует в рыночном обороте, является товаром, в городах формируются рынки недвижимости. Опыт экономически развитых зарубежных стран показывает, что рынок недвижимости является регулятором застройки, способствуя повышению эффективности использования городской территории и городской недвижимости. Вместе с тем, опыт экономически развитых стран также показывает ограниченность рынка недвижимости как саморегулятора использования городской территории.

С целью недопущения развития негативных явлений, формирования желаемого архитектурного облика городов, реализации социальных и экологических программ органы власти вынуждены прибегать к использованию административных методов регулирования застройки (зонирование, обязательность получения разрешений на строительство и др.). Право собственности на недвижимость ограничивается необходимостью соблюдения целого ряда законодательно устанавливаемых ограничений и правил застройки, которые вводятся в интересах городского сообщества там и в той мере, где и в какой мере необходима корректировка влияния рынка недвижимости на использование городской территории.

Для социалистического периода развития крупных российских городов были характерны отсутствие легального рынка недвижимости и абсолютное господство административных методов управления застройкой городской территории. Практически полностью отсутствовали экономические регуляторы использования городской территории. Застройка городов была предметом централизованного государственного планирования, что хотя и открывало перед архитекторами широкие возможности в части обеспечения целостности архитектурного облика города, имело также и негативные последствия, главным из которых являлось отсутствие экономической обоснованности принимавшихся в тот период решений о строительстве объектов недвижимости.

В условиях переходной экономики и развития рыночных отношений в российских городах происходит формирование рынков недвижимости, которое приводит к «запуску» рыночных механизмов саморегулирования застройки городской территории, однако действие этих механизмов еще не проявляется в полной мере.

СНетерби»г /*£) [

инструментария централизованного планирования застройки внедряются новые инструменты регулирования - зонирование территории и установление ограничений застройки.

Таким образом, если в городах экономически развитых зарубежных стран развитие шло от свободного рыночного саморегулирования использования городских территорий к введению определенных административных ограничений застройки с целью обеспечения общественных интересов, то в российских городах развитие идет от централизованного планирования застройки и отсутствия легального рынка недвижимости к либерализации регулирования использования городской территории и формированию новой системы регулирования застройки в условиях развивающихся рынков недвижимости.

Регулирование застройки в городах России должно быть направлено на воспроизводство и приумножение городской недвижимости как фактора производства и важнейшей составляющей жизненной среды населения города. От того, насколько успешно будет осуществляться этот процесс, в какой мере применяемые механизмы регулирования застройки и обеспечения воспроизводства городской недвижимости будут соответствовать общеэкономическим закономерностям, отвечая при этом реалиям экономики российских городов, зависят эффективность и результативность хозяйственной деятельности в российских городах, условия жизни их населения.

Степень разработанности проблемы. Поднимаемые в данном исследовании вопросы имеют различную степень разработанности.

Отдельному рассмотрению вопросов экономики использования городской территории, экономики городов, земельной ренты в городах, массовой оценки городской недвижимости, зонирования территории городов и регулирования застройки посвящены многочисленные зарубежные и отечественные научные работы, монографии и статьи. Указанным вопросам посвящены работы отечественных авторов: Артеменко В.В., Брыжко О.Г., Буравцева A.B., Горемыкина В.А., Демченко A.A., Калининой Н.В., Медведевой О.Е , Прорвича В.А., Руднева А. В., Румянцева Ф.П., Ромма А.П., Севостьянова A.B., Сегединова A.A., Хамецкого Р.И., Черняка A.B., Щеглова В.А. и других; зарубежных авторов: Алонсо У., Бер-ча Д., Брукс М., Брюкнера Дж., Бэбкока Р., Карлтона Д., Милса Э., Олса Дж., Оруэя Н., О'Салливана А., Оутса У., Тидемана Н., Фридмана Д., Харрисона Г., Эккерта Дж. и других.

Недостаточно проработанными являются вопросы применения методов массовой оценки недвижимости для прогнозирования изменения стоимости городской недвижимости, экономического обоснования ограничений застройки, теоретические вопросы, связанные с воспроизводством городской недвижимости как капитального блага. Нуждаются в проработке вопросы взаимной увязки регулирования застройки с использованием административных механизмов (ограничений застройки) и экономических механизмов (налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость).

Объектом исследования является совокупность объектов недвижимости на территории города (городская недвижимость).

Предметом исследования являются процесс расширенного воспроизводства городской недвижимости, рассматриваемый во взаимосвязи с процессом социально-экономического развития города, факторы стоимости городской недвижимости, критерии эффективности использования городской недвижимости, экономические и административные инструменты повышения эффективности использования городской недвижимости.

Цель диссертационной работы - изучение содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости в масштабах города, взаимосвязей между воспроизводством городской недвижимости и социально-экономическим развитием города, определение подходов к оценке эффективности использования городской недвижимости исходя из результатов массовых текущих и прогнозных оценок недвижимости, а также разработка рекомендаций по регулированию использования городской недвижимости с учетом результатов ее массовых текущих и прогнозных оценок применительно к городу Москве и другим российским крупнейшим городам и городам-миллионерам.

В соответствии с поставленной целью, определяются следующие задачи диссертационного исследования:

1) определить роль и место городской недвижимости в социально-экономической системе «город»;

2) провести анализ имеющегося опыта регулирования использования недвижимости, регулирования застройки, установления налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость в зарубежных и российских городах; обосновать методические принципы регулирования использования городской недвижимости (застройки) как инструмента управления процессами социально-экономического развития города, определив соотношение экономических и административных методов регулирования застройки и ее рыночного саморегулирования применительно к условиям российских городов;

3) на основе анализа методик массовой оценки городской недвижимости и их применения на практике провести анализ факторов, оказывающих влияние на стоимость городской недвижимости в условиях современных российских городов;

4) обосновать возможность прогнозирования изменения стоимости городской недвижимости, с использованием методических принципов массовых оценок городской недвижимости; определить методические основы проведения прогнозных оценок городской недвижимости;

5) проанализировать процесс воспроизводства городской недвижимости в масштабах города как капитального актива и как потребительского блага, как фактора производства услуг и товаров и как важнейшей составляющей жизненной среды населения города;

6) обосновать взаимосвязь между стоимостью городской недвижимости и эффективностью ее использования, определить понятия экономической (социально-экономической) и экологической эффективности использования городской недвижимости, базирующиеся на ее стоимости;

7) разработать рекомендации по регулированию использования городской недвижимости с учетом ее текущей и прогнозной стоимости, определяемой

по результатам массовых текущих и прогнозных оценок, на примере города Москвы с возможностью применения в крупнейших российских городах.

Теоретической основой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученных, посвященные общим вопросам экономической теории, теоретическим вопросам экономики города, экономики недвижимости, теории оценки недвижимости, теории земельной ренты, теории управления.

Нормативной базой диссертационного исследования послужили законы, иные правовые акты РФ и города Москвы в области регулирования использования городской территории, городской недвижимости, регулирования социально-экономического развития городов.

Информационными источниками исследования послужили научные работы и статьи отечественных и зарубежных авторов по всему кругу вопросов, затрагиваемых в диссертации, нормативные правовые акты, распорядительные документы РФ и города Москвы, результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы.

Гипотезой диссертации являются предположения о том, что:

1) основным содержанием расширенного воспроизводства городской недвижимости является прирост ее суммарной стоимости, являющийся результатом инвестиций в городскую инфраструктуру и природоохранные мероприятия, рационального размещения этих инвестиций по территории города;

2) прирост суммарной стоимости местоположения городской недвижимости на территории города является выражением общегородского социально-экономического эффекта от использования городской недвижимости (застройки), и соотнесенный с затратами, необходимыми для достижения этого эффекта может служить мерой эффективности использования городской недвижимости (за-' стройки).

Научная новизна диссертации заключается в следующих теоретических положениях, теоретических и практических выводах и рекомендациях, которые выносятся на защиту:

- раскрытие основного содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости, рассматриваемого в масштабах города, содержания цикла расширенного воспроизводства городской недвижимости;

- раскрытие сущности процесса расширенного воспроизводства недвижимости в масштабах города как приращения суммарной стоимости ее местоположения;

- обоснование возможности использования прироста суммарной стоимости местоположения городской недвижимости, выявляемого по результатам текущих и прогнозных оценок, в качестве меры общегородского социально-экономического эффекта от использования городской недвижимости (застройки), для расчета эффективности использования городской недвижимости (застройки) посредством соотнесения данного эффекта с обусловившими его инвестициями в объекты городской инфраструктуры и экологические мероприятия;

- необходимость дополнительного экономического обоснования ограничений застройки с использованием результатов массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения его результатов, представляющих собой научно обоснованную концепцию, городскими органами власти при проведении массовой оценки городской недвижимости, установлении зонирования и ограничений застройки, налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость (земельного налога, арендной платы за землю, налога на имущество предприятий в части налогообложения недвижимого имущества, единого налога на недвижимость, в случае его введения), при формировании целей и задач регулирования использования городской территории и управления взаимосвязанными с использованием городской территории процессами социально-экономического развития города.

Теоретические положения и результаты диссертационного исследования применялись при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель города Москвы, разработке предложений по использованию результатов кадастровой оценки, в которых автор диссертационного исследования принимал непосредственное участие в качестве ответственного исполнителя.

Дальнейшее внедрение инструментария, разработанного на основе обоснованных в исследовании теоретических положений, в практику городского управления создаст дополнительные условия и возможности для роста экономики города, решения социальных и экологических задач, роста налоговых и иных поступлений в городской бюджет.

Структура диссертации определена ее целями и направленностью. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка литературы.

II. Основное содержание диссертационного исследования В первой главе «Регулирование использования городской недвижимости в системе управления процессами социально-экономического развития города» вводятся основные понятия и определения, связанные с объектом и предметом исследования, рассматривается городская недвижимость как составная часть социально-экономической системы «город» и регулирование застройки как важнейший элемент управления процессами социально-экономического развития города, проводится анализ процесса застройки и функционирования рынков недвижимости, установления ограничений застройки в городах экономически развитых зарубежных стран и в городе Москве.

Город рассматривается в диссертационном исследовании как социально-экономическая система, включающая в себя население, субъектов экономической деятельности, субъектов государственного и муниципального управления, находящихся в отношениях и связях друг с другом и взаимодействующих на территории города, а также используемые ими производственные ресурсы и потребительские блага.

Объект диссертационного исследования «городская недвижимость» определяется как совокупность объектов недвижимости - земельных участков с расположенными на них объектами капитального строительства и иными улучшениями, находящихся в границах городской территории.

Городская недвижимость формирует все свойства городской территории, отличающие ее от территории вне городского населенного пункта. Городская недвижимость вместе со всем, что находится над и под поверхностью земельных участков, формирует условия проживания городского населения. Городская недвижимость выступает в качестве фактора производства, принося доход собственнику недвижимости, часть которого в форме налога, иных установленных органами власти платежей за недвижимость поступает в бюджет.

Городская недвижимость имеет потребительную ценность как потребительское благо, непосредственно удовлетворяющее потребности пользователей городской недвижимости, а также как необходимое условие, фактор производства товаров и услуг. Городские объекты недвижимости, не ограниченные в обороте, являются товаром и участвуют в рыночном обороте, являются капитальным активом (капиталом), приносящим доход посредством сдачи в аренду либо участия в процессе производства услуг и товаров в качестве фактора производства; имеют рыночную стоимость.

Использование городской недвижимости определяется в диссертационном исследовании как строительство, реконструкция на земельных участках, расположенных в границах города, объектов капитального строительства (застройка), а также создание иных улучшений, последующая эксплуатация созданных улучшений, реализация экологических мероприятий, обеспечивающих повышение потребительной ценности городской недвижимости.

Управление социально-экономическим развитием города понимается в исследовании как направленное воздействие на процессы экономического, экологического, социального и культурного развития города с целью достижения поставленных целей. Основными целями социально-экономического развития города являются: повышение качества жизни населения города, повышение уровня развития и конкурентоспособности сферы производства и услуг.

Ббльшая часть процессов социально-экономического развития города связана с использованием городской недвижимости и, следовательно, регулирование значительной части процессов социально-экономического развития города может осуществляться в плоскости регулирования использования городской недвижимости (в том числе - регулирования застройки). В исследовании выделяются экономические, экологические и социальные задачи развития города и соответствующие им задачи регулирования застройки.

В исследовании обосновывается, что для повышения эффективности социально-экономического развития города необходимо воспроизводство и приумножение городской недвижимости, ее потребительной ценности, ее способности приносить доход, ее стоимости, при обеспечении эффективности застройки (интенсивное расширенное воспроизводство городской недвижимости).

Регулирование использования городской недвижимости осуществляется, прежде всего, посредством административного установления правил и ограниче-

ний ее использования - ограничений застройки. Кроме того, устанавливаемые городскими органами власти налоговые и иные платежи за недвижимость, при условии их экономической обоснованности, не только обеспечивают поступления в городской бюджет, но также являются дополнительными экономическими инструментами регулирования застройки.

В диссертационном исследовании проводится анализ процесса застройки и функционирования рынка недвижимости, установления ограничений застройки в городах экономически развитых зарубежных стран (на примере городов США, Великобритании и Германии) и в российских городах (на примере Москвы).

Города США характеризуются давними традициями развития рынка недвижимости. Моделированию действия рынка недвижимости как регулятора развития городов, вопросам земельной ренты в городах посвящены многочисленные публикации американских урбанистов и экономистов в значительной мере базирующиеся на теоретических разработках немецких экономистов XIX века (И. фон Тюнен и др.). Действующие процессы на рынках недвижимости городов исследуются с применением экономических теорий, берущих свое начало от теории земельной ренты в ее применении к городской недвижимости. Рыночные процессы рассматриваются как результат взаимодействия спроса и предложения на рынках недвижимости в условиях ограниченности городской территории. Спрос на городскую недвижимость рассматривается как производный спрос, обусловленный доходом от использования недвижимости, спросом на продукцию, производимую с использованием недвижимости Решающее влияние на стоимость городской недвижимости оказывают транспортные издержки. При прочих равных условиях городская недвижимость дороже там, где ниже транспортные издержки, а предпочтение более дорогому местоположению отдают те виды деятельности (использования участков), транспортные издержки которых выше. Реализация в городе инфраструктурных проектов ведет к снижению транспортных издержек и росту стоимости городской недвижимости. Выгоды от реализации инфраструктурного проекта капитализируются в рыночной стоимости городской недвижимости. Кроме транспортных издержек на стоимость городской недвижимости также оказывают влияние другие факторы, наиболее значимым из которых является состояние окружающей среды (прежде всего, применительно к жилому использованию недвижимости).1

В городах экономически развитых зарубежных стран развитый рынок недвижимости выступает в качестве саморегулятора застройки. Отдельным негативным последствиям действия рыночных механизмов, а также негативным социальным последствиям структурной перестройки экономики, иным негативным социальным и экологическим процессам в развитии городов противопоставляется регулирование застройки, основными элементами которой являются стратегическое планирование развития городов, зонирование территории городов, выдача разрешений на строительство.

Зонирование имеет в городах экономически развитых зарубежных стран достаточно длительную историю (применяется в США с конца XIX - начала XX

1 О'Салливан А Экономика города - М ■ ИНФРА-М, 2002.

века) и имеет своей задачей корректировку действия свободного рынка недвижимости посредством выделения на территории города функционально специализированных зон и установления для этих зон ограничений застройки2. Стратегическое планирование развития городов появилось значительно позже, в 70 - 80-е годы XX века, как реакция на новые тенденции развития городов, связанные со структурной перестройкой экономики, развитием в направлении постиндустриального общества; с экологическим кризисом в городах. Целью стратегического планирования является разработка направляющей политики в деятельности города по планированию, формированию бюджета и программ развития.3 В диссертационном исследовании проводится анализ применения стратегического планирования развития городов, зонирования территории городов, выдачи разрешений на строительство в городах США, Великобритании, Германии.

В исследовании также анализируется налогообложение недвижимости в городах зарубежных экономически развитых стран. Особое внимание уделяется соотношению налогообложения городских земельных участков и создаваемых на них улучшений - заданий и сооружений, стимулирующего строительную деятельность, а также соотношению налога на недвижимость с другими налогами.

Город Москва застраивался в советский период своего развития в условиях отсутствия массового легального рынка недвижимости. Формирование рынка недвижимости в Москве началось в 90-е годы XX века. Роль рынка недвижимости как саморегулятора застройки в настоящее время в Москве не столь велика, как в городах зарубежных экономически развитых стран, но его влияние уже заметно. Прежде всего, это касается вытеснения промышленного использования недвижимости из центральных и срединных частей города и его замещения более доходными видами использования - застройкой под жилье и торговлю, сдачей помещений в аренду под торговые, сервисные, офисные и складские функции.

К настоящему времени в новых экономических условиях в городе Москве сформировалась система управления социально-экономическим развитием города, предусматривающая, в том числе, регулирование застройки Развитие этой системы происходит в городе Москве в направлении перехода от «жесткого» планирования к регулятивному воздействию, от установления целевого использования земельных участков к установлению ограничений разрешенного использования. Новое содержание получил Генеральный план развития города Москвы. Система ограничений, устанавливаемых линиями градостроительного регулирования, применявшаяся также и в советский период, получила существенное развитие. В дополнение к линиям градостроительного регулирования в Москве была создана система градостроительного зонирования территории, устанавливающая ограничения функционального назначения (функциональное зонирование), высоты и плотности застройки (строительное зонирование), соотношения застроенной

2 NYC Zoning Handbook http //www tenant net

Асаул A H Экономика недвижимости - СПб Питер, 2004

3 Румянцев Ф П и др Оценка земли - Нижний Новгород, 2003

Wie funktioniert das7 Städte, Kreise und Gemeinden - Mannheim, Wien, Zürich Bibliographisches Institut,

1986

территории, незастроенной территории с твердым покрытием и незастроенной территории под озеленением и водными объектами (ландшафтное зонирование) планировочных районов, кварталов, участков территории города. Вместе с тем, формирующаяся и постоянно совершенствующаяся в Москве система регулирования застройки еще не адекватна стоящим перед городом задачам социально-экономического развития.

В Москве и других российских городах, в условиях, когда регулирующее воздействие рынка недвижимости на застройку проявляется еще не в полной мере, особое значение имеет экономическая обоснованность вводимых ограничений застройки. Экономически обоснованными должны быть также и вводимые органами власти налоговые и иные платежи в бюджет за недвижимость: земельный налог, арендная плата за землю, налог на имущество предприятий, единый налог на недвижимость (в случае его введения).

Во второй главе «Массовая оценка городской недвижимости и основные направления использования ее результатов» проанализированы методические основы оценки недвижимости, подробно рассмотрены методические основы массовой оценки недвижимости, выделены основные факторы, оказывающие влияние на стоимость городской недвижимости, проведен анализ результатов массовой оценки недвижимости в городе Москве, рассмотрены основные направления использования результатов оценок городской недвижимости. Кроме того, рассмотрены методические основы и перспективы применения прогнозных оценок недвижимости, а также возможности использования результатов текущих и прогнозных оценок недвижимости при решении задач регулирования застройки.

Используемые в мировой оценочной практике методы и подходы к оценке недвижимости основываются на понимании стоимости недвижимости как текущей стоимости потока будущих доходов от ее использования.

Для целей диссертационного исследования в составе стоимости объекта городской недвижимости выделяются:

1) стоимость местоположения (стоимость, относящаяся к земельному участку; стоимость земельного участка как незастроенного), включая:

а) стоимость местоположения в городе (отражающая преимущества или недостатки местоположения по отношению к другим объектам недвижимости, расположенным в границах города);

б) стоимость местоположения города (отражающая преимущества местоположения городских объектов недвижимости по отношению к объектам недвижимости, расположенным за пределами города);

2) стоимость улучшений (величина затрат на застройку земельного участка; затратная стоимость улучшений земельного участка, включая прибыль застройщика и иные необходимые затраты на застройку).

В диссертационном исследовании особое внимание уделяется массовой оценке недвижимости. Массовая оценка городской недвижимости применяется в тех случаях, когда необходимо единовременно произвести оценку всех объектов

недвижимости на территории города4 и обеспечить сопоставимость результатов оценки.

Основной задачей массовой оценки является построение оценочной модели - нахождение функциональной зависимости между стоимостью (рыночной ценой) объекта недвижимости и его характеристиками (местоположение, качественные характеристики), рассматриваемыми как факторы стоимости недвижимости. Эта задача решается с применением методов статистической обработки данных либо экспертно.

В качестве факторов стоимости объекта городской недвижимости5, учитываемых при проведении массовой оценки, в диссертационном исследовании рассматриваются перечисленные ниже факторы.

I. Функциональное назначение и иные параметры улучшений земельного участка (факторы стоимости улучшений)

II. Параметры местоположения (факторы стоимости местоположения):

1) обеспеченность объектами городской инфраструктуры:

а) обеспеченность объектами транспортной инфраструктуры;

б) обеспеченность объектами социальной и деловой инфраструктуры;

в) обеспеченность объектами инженерной инфраструктуры;

2)обеспеченность местами приложения труда;

3) экологические условия6;

4) престижность территории;

5) условия освоения земельного участка (инженерно-геологические условия).

Влияние различных факторов на стоимость местоположения городской недвижимости проявляется различным образом. Влияние объектов городской инфраструктуры на стоимость местоположения городских объектов недвижимости проявляется не только и не столько на тех городских земельных участках, на которых расположены эти инфраструктурные объекты, а распределяется определенным образом по территории города7:

- объекты инженерной инфраструктуры повышают стоимость местоположения городской недвижимости на значительной части территории города: определяют стоимость местоположения города по отношению к территориям за пределами города либо стоимость местоположения основной наиболее освоенной в инженерном отношении части территории города по отношению к отдельным

4 Ввиду большого количества объектов недвижимости в городе, массовая оценка может проводиться как оценка средней удельной стоимости городской недвижимости каких-либо территориальных единиц, например, кадастровых кварталов города

5 Рассматриваемой с точки зрения потребительной ценности объекта недвижимости, отражающей как полезность для потребителя, так и полезность в качестве фактора производства услуг и товаров

6 В широком смысле слов «экология», «окружающая среда», включая эстетическую ценность ландшафта, культурно-историческую ценность застройки.

1 Это справедливо также и в отношении инвестиций в природоохранные мероприятия, в частности направленные на снижение вредного воздействия отдельных объектов - загрязнителей окружающей среда, также оказывающих свое положительное влияние, значительно распространяющееся за пределы тех объектов, в которые инвестиции вложены

городским территориям, недостаточно обеспеченным инженерной инфраструктурой;

- линейные объекты транспортной инфраструктуры изменяют геометрию городского пространства, сокращают время, необходимое на передвижение по городу (транспортные издержки), повышая стоимость местоположения территорий города вдоль транспортных артерий;

- точечные инфраструктурные объекты оказывают на стоимость местоположения влияние, наблюдающееся в определенном радиусе от них, убывающее по мере удаления от объекта.

Объекты городской инфраструктуры и иные объекты, оказывающие влияние на стоимость местоположения расположенных на прилегающей территории объектов недвижимости, учитываемое при оценке недвижимости, именуются в диссертационном исследовании объектами влияния. К объектам влияния кроме перечисленных выше инфраструктурных объектов относятся объекты капитального строительства, значительно влияющие на повышение престижности окружающей территории; места приложения труда, а также объекты - основные источники загрязнения окружающей среды, вызывающие снижение стоимости местоположения объектов городской недвижимости.

Факторы стоимости выражаются при проведении массовой оценки оценочными показателями, рассчитываемыми для каждого оцениваемого объекта недвижимости. Расчет оценочных показателей по сути дела моделирует действие соответствующих факторов стоимости.

Действие объектов влияния на стоимость местоположения недвижимости отражается оценочными показателями связности. Общая формула расчета показателя связности оцениваемого объекта недвижимости с объектами влияния определенного вида (объекты торговли, кинотеатры, поликлиники и т.п.) с учетом мощности объектов8 и их удаленности от оцениваемого объекта недвижимости имеет следующий вид:

Р, = Т.М.Г,., где П

Р, - значение показателя связности для ¡-го оцениваемого объекта недвижимости,

ги - коэффициент ослабления мощности объекта влияния в зависимости от его удаленности от оцениваемого объекта недвижимости, выражаемый, как правило, экспоненциальной или логарифмической функцией от удаленности ^го объекта влияния от ¡-го оцениваемого объекта недвижимости.

М,- мощность ]-го объекта влияния;

п - число объектов влияния, по которым рассчитывается их связность с ь м оцениваемым объектом недвижимости.

Значительное влияние на стоимость местоположения недвижимости оказывает удаленность от центра города, в котором сосредоточена значительная

8 площадь объекта торговли или бытового обслуживания, число посадочных мест объекта общественного питания или кинотеатра и т п

часть наиболее крупных и престижных объектов социальной и деловой инфраструктуры, наиболее престижных мест приложения труда. Кроме того, в центре города минимальны средние транспортные издержки при сообщении со всеми точками на территории города. Удаленность от центра города рассчитывается в качестве отдельного оценочного показателя.

Функциональная зависимость стоимости от оценочных показателей может выражаться в оценочной модели линейной функцией либо более сложной функциональной зависимостью. Линейная оценочная модель выглядит следующим образом:

V, = а0 + а/,, + а/2,+ •■ + а/„, , где:

V, - стоимость ¡-го объекта оценки на оцениваемой территории;

а0 - свободный член линейной функции9;

а,, а2, а„ - коэффициенты при оценочных показателях, определяющие степень их влияния на стоимость - веса оценочных показателей;

/,„ /2„ /„, - значения оценочных показателей, отражающих основные факторы стоимости недвижимости.

Оценочные модели рассчитываются отдельно для различных видов функционального назначения городской недвижимости. Полученная функциональная зависимость позволяет рассчитать для любой точки городской территории стоимость объекта недвижимости определенного функционального назначения исходя из заданных параметров улучшения (здания) и параметров местоположения. Методом извлечения (вычитания из стоимости объекта недвижимости стоимости строительства здания) может быть также рассчитана стоимость местоположения без учета стоимости улучшения (стоимость земельного участка как незастроенного).

Массовая оценка недвижимости города Москвы проводилась в 2001 -2004 годах ОАО «Городской кадастр» в форме государственной кадастровой оценки земель города Москвы при непосредственном участии автора данного диссертационного исследования. По четырем видам функционального использования расчет производился статистическим методом с использованием данных о рыночных ценах предложения на объекты недвижимости Результаты расчетов представлялись осредненно по кадастровым кварталам города10 в пересчете к стоимости земельного участка как незастроенного с использованием метода извлечения.

Результата расчетов по государственной кадастровой оценке земель города Москвы выявили вклад основных факторов стоимости в дифференциацию стоимости объектов недвижимости различного функционального назначения по территории города.

' Отражает величину средней стоимости городской недвижимости на оцениваемой территории города, формирующуюся по влиянием внешних (макроэкономических) факторов и факторов, определяющих стоимость местоположения города относительно территорий за пределами городской черты

10 Для точек на территории города, соответствующих центрам кадастровых кварталов

Соотношение вклада отдельных факторов в дифференциацию по территории Москвы стоимости местоположения объектов недвижимости трех видов функционального назначения показано в таблице".

Вклад отдельных факторов в дифференциацию по территории города Москвы стоимости объектов недвижимости различного функционального

назначения

Наименование фактора стоимости местоположения недвижимости Вклад фактора в дифференциацию по территории города стоимости недвижимости в процентах

Многоэтажное жилье Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания Офисные объекты

Удаленность от центра города 31 43 35

Удаленность от городских магистралей 18 9 15

Удаленность от станций метрополитена 6 6 2

Обеспеченность объектами социальной и деловой инфраструктуры 9 12 9

Состояние окружающей среды 27 22 29

Прочие факторы 9 8 10

Итого: 100 100 100

Результаты массовых оценок городской недвижимости традиционно используются в Москве и других крупных городах России, в крупных зарубежных городах для установления экономически обоснованных налоговых и иных платежей за недвижимость.

Второе направление использования - использование для экономического обоснования принятия решений о застройке. Практика использования результатов массовых оценок городской недвижимости для этих целей в настоящее время ограничена, несмотря на достаточно очевидные возможность и полезность данного направления использования оценок. Поскольку решения о застройке являются

" В таблице 1 отсутствует фактор обеспеченности инженерной инфраструктурой, поскольку он является фактором, влияющим на стоимость местоположения города относительно менее развитых в инженерном отношении территорий за пределами городской черты, и не является существенным фактором дифференциации стоимости недвижимости по территории города

плановыми, для этих целей наряду с массовыми текущими оценками целесообразно использование прогнозных оценок - массовых оценок городской недвижимости, учитывающих намеченные решения о застройке как уже реализованные.

В диссертационном исследовании формулируются основные методические принципы проведения работ по прогнозированию изменения стоимости (прогнозной оценке) городской недвижимости применительно к городу Москве и другим российским городам. В расчетах по прогнозированию изменения стоимости городской недвижимости используются исходные данные, опирающиеся не только на существующее положение, а также учитывающие реализацию определенных намеченных решений о застройке - «значимых проектов застройки», что позволяет прогнозировать изменение стоимости объектов недвижимости в различных частях города вследствие реализации этих решений. Используя прогноз динамики макроэкономических показателей, отражающих место и роль экономики оцениваемого города в экономике региона и страны, можно также прогнозировать изменение общего уровня стоимости недвижимости в городе. Применяемая при проведении прогнозной оценки оценочная модель строится, как правило, на основе анализа существующих данных рынков недвижимости и отражает текущее соотношение факторов стоимости недвижимости. Вместе с тем, значимость отдельных факторов, определяющих стоимость городской недвижимости, изменяется во времени. Прогнозирование изменения оценочной модели (изменения соотношения факторов стоимости недвижимости) во времени является сложной методической и практической задачей и может осуществляться с использованием экспертных подходов, предлагаемых в диссертационном исследовании.

Сложной методической и практической задачей также является прогнозирование изменения стоимости городской недвижимости вследствие возникновения новых объектов влияния, не имеющих аналогов среди существующих. В качестве примера такого объекта на территории города Москвы может быть приведено Третье транспортное кольцо, не имеющее аналогов среди имевшихся ранее в Москве общегородских магистралей. В подобных случаях необходимо осуществлять экспертное прогнозирование на основе всестороннего анализа проектных данных о новом уникальном объекте влияния с привлечением данных об объектах-аналогах в других, в том числе зарубежных, городах.

Результаты прогнозной оценки, как и результаты массовой текущей оценки, целесообразно представлять в виде средних удельных показателей прогнозируемой стоимости местоположения городской недвижимости по кадастровым кварталам города или аналогичным территориальным единицам для основных видов функционального назначения недвижимости (многоэтажное жилье, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, офисные объекты, промышленные и коммунально-складские объекты).

Отдельной важной задачей прогнозной оценки является прогнозирование изменения суммарной стоимости городской недвижимости или суммарной стоимости ее местоположения в сопоставимых ценах. В диссертационном исследовании предлагается использовать результаты такого прогноза в качестве одного из критериев оценки экономической эффективности планов размещения строитель-

ства, реконструкции по территории города, реализации отдельных крупных решений о застройке.

В третьей главе «Расширенное воспроизводство городской недвижимости. Стоимость городской недвижимости и эффективность застройки»

содержатся основные теоретические и практические результаты проведенного исследования - раскрыто содержание процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости, даны теоретические основы определения эффекта от использования городской недвижимости (застройки) исходя из прироста стоимости недвижимости, а также расчета эффективности использования городской недвижимости (застройки). Кроме того, в главе содержатся предложения по формированию системы инструментов регулирования использования городской недвижимости, основанных на применении результатов текущих и прогнозных оценок.

Городская недвижимость неоднородна по своему функциональному назначению и подразделяется в диссертационном исследовании на две группы:

1) недвижимость, используемая в процессе производства товаров и услуг, являющаяся необходимым условием, фактором производства - недвижимость городской экономики (недвижимость производственного назначения, недвижимость предприятий сферы обслуживания и т.п.);

2) недвижимость, непосредственно удовлетворяющая потребности жителей города посредством формирования городской жизненной среды, являющаяся потребительским благом - недвижимость городской жизненной среды (прежде всего, жилая недвижимость). Недвижимость городской жизненной среды (не ограниченная в обороте), как и недвижимость городской экономики, является товаром, имеет рыночную стоимость, может быть сдана в аренду и приносить доход.

Воспроизводство городской недвижимости - постоянное возобновление городской недвижимости, ее стоимости, потребительной ценности (как фактора производства либо как потребительского блага), способности приносить доход. Простое воспроизводство - воспроизводство в прежних масштабах, без увеличения стоимости недвижимости, без увеличения текущей стоимости потока будущих доходов от ее использования Расширенное воспроизводство - воспроизводство во все возрастающих масштабах, с увеличением стоимости недвижимости, увеличением текущей стоимости потока будущих доходов от ее использования.

При воспроизводстве городской недвижимости как капитального актива и потребительского блага, имеющего стоимость, осуществляется воспроизводство факторов стоимости городской недвижимости и, прежде всего:

- улучшений городских земельных участков;

- объектов городской инфраструктуры (транспортной, социальной и деловой, инженерной)12;

- условий окружающей среды;

- престижности территории.

12 Объекты городской инфраструктуры, являясь улучшениями городских земельных участков, на которых они расположены, оказывают влияние на стоимость местоположения объектов городской недвижимости, расположенных за пределами своих земельных участков

Воспроизводство городской недвижимости осуществляется посредством инвестиций в факторы ее стоимости: улучшения городских земельных участков, объекты городской инфраструктуры, объекты, оказывающие значительное влияние на престижность территории, экологические мероприятия.

В рамках простого воспроизводства городской недвижимости осуществляются лишь инвестиции в капитальный и текущий ремонт улучшений городских земельных участков, объектов городской инфраструктуры, а также в мероприятия по предотвращению ухудшения состояния окружающей среды. Расширенное воспроизводство городской недвижимости рассматривается в исследовании в масштабах города и в масштабах отдельного объекта недвижимости. Расширенное воспроизводство городской недвижимости в масштабах отдельного объекта недвижимости - составная часть воспроизводства в масштабах города, носит подчиненный характер.

Для раскрытия содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости, этот процесс рассматривается в исследовании в масштабах города. Воспроизводство стоимости городской недвижимости рассматривается как воспроизводство факторов стоимости. Отдельно рассматриваются воспроизводство стоимости улучшений городских земельных участков и воспроизводство стоимости местоположения недвижимости.

Процесс расширенного воспроизводства городской недвижимости рассматривается в диссертационном исследовании как включающий в себя два взаимосвязанных процесса:

1) прирост стоимости улучшений отдельных городских земельных участков в результате инвестиций в эти улучшения (новое строительство и реконструкцию объектов капитального строительства на земельных участках);

2) прирост стоимости местоположения городской недвижимости (стоимости городских земельных участков) под влиянием инвестиций в строительство и реконструкцию объектов городской инфраструктуры; объектов капитального строительства, оказывающих существенное влияние на повышение престижности окружающей территории13, а также инвестиций в экологические мероприятия, обеспечивающие повышение потребительной ценности городской недвижимости.

В рамках первого процесса происходит расширенное воспроизводство отдельных объектов городской недвижимости (как индивидуального капитала). Второй процесс отражает эффект расширенного воспроизводства городской недвижимости, наблюдающийся в масштабах города в целом и являющийся основным содержанием расширенного воспроизводства городской недвижимости как общегородского капитала. Эффект от инвестиций в объекты городской инфраструктуры, объекты, повышающие престижность территории, и в экологические мероприятия капитализируется в стоимости местоположения городской недвижимости. Как отмечалось при рассмотрении факторов стоимости недвижимости применительно к ее массовой оценке, эффект от инвестиций в указанные объекты и мероприятия возникает не только и не столько в том мес-

" Объекты городской инфраструктуры и объекты, повышающие престижность территории, являются одновременно улучшениями земельных участков, на которых они расположены

те, в котором произведены эти инвестиции, а распределяется определенным образом по территории города.

Таким образом, сущность расширенного воспроизводства городской недвижимости в общегородском масштабе заключается в увеличении суммарной стоимости ее местоположения за счет внутригородских факторов - инвестиций в объекты городской инфраструктуры, другие значимые объекты капитального строительства и экологические мероприятия14.

Величина прироста стоимости местоположения городской недвижимости за счет инвестиций в объекты городской инфраструктуры, другие крупные, значимые объекты капитального строительства, а также в экологические мероприятия зависит от рациональности размещения этих инвестиций по территории города. Это лишний раз подтверждает необходимость планирования городскими органами власти размещения по территории города бюджетных и небюджетных инвестиций в указанные объекты и мероприятия, а также невозможность обеспечения расширенного воспроизводства городской недвижимости в крупных городах со сложной городской инфраструктурой без участия городских управленческих структур.

Расширенное воспроизводство отдельного объекта городской недвижимости взаимосвязано с воспроизводством недвижимости в общегородских масштабах. Инвестиции в улучшения отдельного объекта недвижимости (земельного участка) - необходимое условие его использования. Их размер и форма должны соответствовать наиболее доходному из допустимых альтернативных использований объекта недвижимости (в терминологии теории оценки недвижимости -«наилучшему наиболее эффективному использованию»). Это наиболее доходное использование в конкретный момент времени вполне конкретно и однозначно, соответствует параметрам местоположения объекта недвижимости, обусловленным внешними по отношению к объекту недвижимости факторами. Очевидно, что при росте стоимости местоположения объекта недвижимости под влиянием инвестиций в городскую инфраструктуру будет также изменяться и «наилучшее наиболее эффективное использование» объекта, станет возможным и экономически целесообразным более доходное использование земельного участка. Эффективный собственник объекта недвижимости будет стремиться привести его использование в соответствие с «наилучшим наиболее эффективным использованием» посредством реконструкции или нового строительства.

Цикл расширенного воспроизводства городской недвижимости (без учета процессов, связанных с простым воспроизводством), включающий как воспроизводство в масштабах отдельного объекта недвижимости, так и в масштабах города, предусматривающий планирование городскими органами власти размещения инвестиций в инфраструктурные и другие значимые объекты капитального строительства, экологические мероприятия, представлен в диссертационном исследовании следующим образом:

14 В реальных условиях на стоимость местоположения городской недвижимости также оказывают влияние внешние по отношению к городу «макроэкономические» факторы, инфляция

1) планирование размещения застройки в части инфраструктурных и других наиболее крупных и значимых объектов капитального строительства, инвестиции в городскую инфраструктуру и экологические мероприятия, вызывающие рост стоимости местоположения отдельных объектов городской недвижимости и изменение их «наилучшего наиболее эффективного использования», а также рост суммарной стоимости местоположения городской недвижимости, установление «направляющих» ограничений застройки и «стимулирующих» налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость;

2) прирост суммарной стоимости улучшений городской недвижимости за счет реализации индивидуальными застройщиками нового «наилучшего наиболее эффективного использования», обеспечивающего более высокий уровень доходов от объектов недвижимости, посредством строительства или реконструкции объектов капитального строительства на городских земельных участках; дополнительный рост суммарной стоимости местоположения городской недвижимости за счет реализации индивидуальными застройщиками наиболее значимых проектов, повышающих престижность территории, вызывающих улучшение экологической ситуации;

3) повторение шагов 1 и 2 цикла.

Инвестиции в городскую инфраструктуру и экологические мероприятия осуществляются за счет бюджетных средств, а также как небюджетные инвестиции, инициируемые городскими органами власти Инвестиции в улучшения городских земельных участков - лицами, обладающими правами на эти участки. Небюджетные инвестиции осуществляются как за счет доходов от использования недвижимости, так и за счет других источников, в том числе имеющих происхождение, внешнее по отношению к социально-экономической системе «город». Значительным источником бюджетных инвестиций в инфраструктурные объекты и экологические мероприятия являются налоговые и иные поступления в бюджет от городской недвижимости.

Воспроизводство городской недвижимости является, в свою очередь, составной частью процесса воспроизводства всего комплекса элементов, отношений и связей социально-экономической системы «город».

Одной из особенностей городской недвижимости является ее «привязанность» к ограниченной по площади городской территории. В этой связи возникает вопрос о пределах роста, приумножения, расширенного воспроизводства городской недвижимости и связанный с этим вопрос о пределах роста городов.

Предел роста стоимости городской недвижимости ставит фиксированная территория города в границах городской черты. По мере концентрации городской недвижимости, населения и экономической деятельности на городской территории растут, прежде всего, экологические, а также транспортные проблемы, затраты на их решение. Выход - в соизмерении целесообразного экономического роста и приумножения городской недвижимости с затратами на решение экологических и транспортных проблем (эффективном использовании городской недвижимости), а также предпочтении размещения на территории города видов экономической деятельности, наиболее эффективно использующих городскую территорию при минимальном негативном воздействии на окружающую среду, внедрении

новых экологически безопасных видов транспорта, развитии скоростного транспорта, развитии современных средств связи, расширении территории города на его окружение с формированием городской агломерации.

Факторами, сдерживающими рост городской недвижимости, таким образом, являются фиксированная городская территория, экология, имеющийся в настоящее время технический уровень средств транспорта и связи. Резервы совершенствования территориальной организации города всегда имеются но, как проиллюстрировано выше, есть также и предел отдачи от городской недвижимости, предел ее расширенного воспроизводства при данном уровне развития природоохранных технологий, транспорта, телекоммуникаций и т.п.

С проблемами замедления роста городов экономически развитые зарубежные страны столкнулись начиная с 70-80-х годов XX века. В российских городах резервы расширенного воспроизводства городской недвижимости, заключающиеся в более рациональном и эффективном использовании городской территории, снижении нагрузки на окружающую среду далеко не исчерпаны.

Расширенное воспроизводство городской недвижимости может быть экстенсивным (обеспечиваться преимущественно за счет повышения объема инвестиций) либо интенсивным (обеспечиваться, в первую очередь, за счет повышения рациональности размещения инфраструктурных объектов на территории города, внедрения новых технологий, применяемых при создании объектов и сетей городской инфраструктуры, новых природоохранных технологий).- Преимущество должно отдаваться интенсивному расширенному воспроизводству городской недвижимости. В этой связи актуальность приобретает оценка эффективности использования городской недвижимости, от которой зависит эффективность социально-экономического развития города в целом.

В диссертационном исследовании обосновывается взаимосвязь между приростом стоимости городской недвижимости и экономическим (социально-экономическим), а также экологическим эффектом от ее использования.

Экономический (социально-экономический) эффект от использования городской недвижимости (застройки) рассматривается как результат расширенного воспроизводства городской недвижимости, выражающийся приростом ее суммарной стоимости за счет внутригородских факторов (без учета прироста стоимости за счет макроэкономических факторов и инфляции) за вычетом затрат на инвестиции в городскую инфраструктуру и другие объекты влияния, обусловивших этот прирост. Поскольку все улучшения городских земельных участков в большей или меньшей степени являются объектами влияния, эффект от использования городской недвижимости в масштабах города равен приросту суммарной стоимости городской недвижимости за вычетом стоимости улучшений, то есть приросту стоимости местоположения городской недвижимости.

Массовая оценка городской недвижимости позволяет определить вклад в стоимость недвижимости отдельных факторов: факторов транспортной обеспеченности, факторов социальной инфраструктуры, факторов деловой инфраструктуры, экологических факторов, факторов инженерной обеспеченности и т.п. В соответствии с этим может быть выделен эффект от инвестиций в транспортную, социальную, деловую, инженерную инфраструктуру; наблюдающееся при этом

отрицательное влияние на окружающую среду в стоимостном выражении, а также эффект от инвестиций в мероприятия по улучшению состояния окружающей среды (экологический эффект застройки).

В диссертационном исследовании различается общегородская эффективность использования городской недвижимости и индивидуальная эффективность использования объекта недвижимости. Выделяются разновидности общегородской эффективности использования городской недвижимости: экономическая (в том числе бюджетная), социально-экономическая, экологическая.

Эффективность традиционно рассматривается в исследовании как эффект, отнесенный к затратам, необходимым для его получения Общегородская социально-экономическая эффективность использования городской недвижимости (застройки) рассматривается как прирост суммарной стоимости местоположения городской недвижимости, соотнесенный с затратами на инвестиции в городскую инфраструктуру, другие объекты влияния и экологические мероприятия, обусловившими этот прирост.

Эффективность застройки применительно к отдельному объекту недвижимости рассматривается как степень соответствия фактического использования «наилучшему наиболее эффективному использованию».

С учетом обоснованного содержания понятий «расширенное воспроизводство городской недвижимости», «эффект от использования городской недвижимости (застройки), «эффективность использования городской недвижимости (застройки)», в диссертационном исследовании даются рекомендации по регулированию использования городской недвижимости с учетом ее текущей и прогнозируемой стоимости, определяемой по результатам массовых текущих и прогнозных оценок, направленному на обеспечение интенсивного расширенного воспроизводства городской, недвижимости, повышение эффективности застройки.

На основе обоснованных в диссертационном исследовании теоретических положений предлагается система административных и экономических инструментов регулирования использования городской недвижимости, включающая в себя следующие элементы:

1) зонирование территории города (выделение единиц зонирования территории города - кварталов застройки);

,2) систему регулярно проводимых массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости с представлением результатов оценок по единицам зонирования территории - кварталам застройки;

3) планирование размещения на территории города инвестиций в строительство инфраструктурных и других наиболее значимых объектов капитального строительства, а также выбор оптимального варианта перспективного использования (застройки) территории города с установлением ограничений застройки по единицам зонирования территории (кварталам застройки) с учетом изменения стоимости городской недвижимости, прогнозируемого по результатам ее текущих и прогнозных оценок;

4) обоснование эффективности отдельных крупных инвестиционных проектов, связанных с застройкой (капитальным строительством) с учетом эффективности проектов в масштабах города (общегородской эффективности), оп-

ределяемой исходя из прогнозирования изменения стоимости городской недвижимости в результате реализации инвестиционного проекта;

5) установление налоговых и иных платежей за городскую недвижимость по единицам зонирования территории - кварталам застройки с учетом установленных ограничений застройки и результатов оценок городской недвижимости.

В качестве территориальной единицы зонирования должен устанавливаться кадастровый квартал или аналогичная ему территориальная единица -квартал застройки, которую следует использовать для установления ограничений застройки, налоговых и иных платежей за недвижимость, в качестве единицы представления результатов массовых оценок городской недвижимости.

Для реализации предлагаемой системы регулирования использования городской недвижимости предлагается формирование в городе системы регулярного проведения массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости с использованием специального программного обеспечения, включающих:

1) текущую массовую оценку городской недвижимости (в составе работ по государственной кадастровой оценке земель города с дополнительными оценочными работами);

2) вариантные прогнозные оценки городской недвижимости для выбора оптимального" варианта размещения на территории города строительства инфраструктурных и других наиболее значимых объектов капитального строительства, а также выбора оптимального варианта перспективного использования (застройки) территории города;

3) вариантные прогнозные оценки городской недвижимости для обоснования эффективности размещения на территории города отдельных крупных объектов капитального строительства.

Использование результатов перечисленных массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости при регулировании застройки должно основываться на следующих основных принципах:

1) городская недвижимости подразделяется по функциональному назначению16 на два типа' «недвижимость городской экономики» (городская недвижимость полностью или преимущественно вовлеченная в процесс экономической деятельности, являющаяся фактором производства)17 и «недвижимость городской жизненной среды» (городская недвижимость формирующая жизненную среду населения города, прежде всего жилая застройка). В составе второго типа недвижимости отдельно выделяется недвижимость, изъятая из рыночного оборота;

2) рост суммарной стоимости недвижимости городской экономики является выражением положительного эффекта от использования городской недвижимости и означает увеличение экономического потенциала города, имеет своим

" Наиболее эффективного и в наибольшей степени отвечающего задачам развития города в области социальной сферы и охраны окружающей среды 1,1 С определенной степенью условности

17 В составе которой может также выделяться юродская недвижимость производственного и непроиз-полстпснного назначения Недвижимость городской экономики непроизводственного назначения, как правило, формирует и экономический потенциал города, п жизненную среду его населения

следствием рост ВВП, произведенного на территории города18, других макроэкономических показателей, увеличение налоговых поступлений в бюджет;

3) рост суммарной стоимости недвижимости городской жизненной среды (жилой застройки, объектов рекреации и др.) также является выражением положительного эффекта от использования городской недвижимости и означает повышение качества среды обитания жителей города (в том числе улучшение экологических условий, инфраструктурной обеспеченности территорий проживания населения и т.п.);

4) в случае, если имеются текущие или прогнозные оценки стоимости местоположения объекта недвижимости, средней стоимости местоположения недвижимости кадастрового квартала либо иной территориальной единицы для нескольких видов функционального использования недвижимости, приносящих доход, максимальной из оценок по видам функционального использования соответствует наиболее эффективное использование недвижимости.

При выборе варианта оптимального перспективного использования (застройки) территории города и установления соответствующих этому варианту ограничений застройки по единицам зонирования территории города, рекомендуется следующая очередность проведения работ:

1) проведение текущей массовой оценки городской недвижимости, формирование оценочной модели19 с использованием рыночной информации.

2) формулирование целей и задач регулирования использования городской недвижимости, вытекающих из задач социально-экономического развития города на 10 - 20-летний период, документов и программ социально-экономического планирования города в форме конкретных показателей роста экономики города, роста поступлений в бюджет, изменения соотношения площадей общественных, производственных и жилых территорий и т.п.;

3) формирование вариантов перспективного использования (застройки) территории города (в том числе размещения наиболее крупных объектов капитального строительства) и соответствующих им вариантов зонирования территории с установлением ограничений застройки по единицам зонирования (кварталам застройки);

4) формирование на основе вариантов перспективного использования и зонирования территории города (п. 3) исходных данных для проведения вариантных расчетов прогнозных оценок городской недвижимости;

5) осуществление вариантных расчетов прогнозных оценок городской недвижимости с прогнозным горизонтом от 3 до 10 лет с использованием оценочной модели (п. 1) и исходных данных (п. 4).

6) осуществление расчета фактических и прогнозируемых поступлений в бюджет от налоговых и иных платежей за недвижимость (арендная плата за зем-

" Валового регионального продукта (ВРП) применительно к Москве, являющейся субъектом федерации.

" Нахождение функциональной зависимости стоимости земельных участков от характеристик местоположения земельных участков, характеристик расположенных на участках объектов недвижимости, иных характеристик участков

лю и земельный налог, налог на имущество предприятий, налог на недвижимость20);

7) оценка эффективности вариантов перспективного использования (застройки) территории города; выбор наиболее эффективного варианта, а также соответствующего ему варианта зонирования и установления ограничений застройки по единицам зонирования территории города.

Критериями выбора наиболее эффективного варианта перспективного использования (застройки) территории города, а также соответствующего ему варианта зонирования и установления ограничений застройки по единицам зонирования территории города являются:

1) наибольший прирост суммарной стоимости недвижимости городской экономики без увеличения суммарной площади занимаемой ей территории при увеличении средней удельной стоимости этого вида городской недвижимости (то есть при повышении эффективности использования территории);

2) наибольший прирост суммарной стоимости земель городской жизненной среды, не ограниченных в обороте, при сохранении или росте их суммарной площади;

3) наибольшая величина отношения прироста по пп. 1 и 2 к бюджетным вложениям (в объекты городской инфраструктуры, другие крупные объекты капитального строительства, экологические мероприятия), необходимым для этого прироста (то есть наибольшее значение бюджетной эффективности использования городской недвижимости (застройки);

4) наибольшая величина отношения прироста доходов бюджета от налоговых и иных платежей за недвижимость к бюджетным вложениям (в объекты городской инфраструктуры, другие крупные объекты капитального строительства, экологические мероприятия), необходимыми для этого прироста (то есть наибольшее значение эффективности бюджетных вложений в городскую инфраструктуру и экологические мероприятия);

5) сохранение или рост суммарной площади земель городской жизненной среды, ограниченных в обороте21;

6) сохранение необходимых площадей земель специального назначения.

Обоснование эффективности отдельных крупных инвестиционных проектов, связанных с застройкой (капитальным строительством) осуществляется также с использованием результатов текущих и прогнозных оценок городской недвижимости. Учитывается влияние крупного инвестиционного проекта на стоимость местоположения городской недвижимости в пределах соответствующей части территории города, а в случае особо крупных инфраструктурных инвестиционных проектов - на всей территории города. В качестве основных критериев эффекта и эффективности используются рост суммарной и средней удельной стоимости городской недвижимости, суммарной стоимости городской не-

В случае его введения

21 Эти земли оценке не подлежат Может производиться их экспертная массовая оценка в условных единицах ценности земель

движимости, соотнесенной с общими и бюджетными затратами на реализацию инвестиционного проекта.

Рекомендации в отношении установления налоговых и иных платежей за городскую недвижимость, содержащиеся в диссертационном исследовании, сводятся к следующему:

1) налоговые и иные платежи за недвижимость устанавливаются взаимоувязано с ограничениями застройки как единая система, направленная на обеспечение эффективного использования городской недвижимости;

2) исходя из этого, налоговые и иные платежи за недвижимость устанавливаются с учетом результатов оценки городской недвижимости, произведенной для видов использования недвижимости, являющихся разрешенными;

3) с целью стимулирования использования земельного участка под вид деятельности, являющийся для данного участка наиболее эффективным и разрешенным, налоговые и иные платежи за недвижимость устанавливаются в процентах от стоимости земельного участка на уровне, обеспечивающем нормальный уровень доходности при использовании этого участка под данный вид деятельности (установление земельных платежей на более низком уровне стимулирует неэффективное использование земельного участка, на более высоком уровне - «вытеснение» данного вида деятельности с земельного участка);

4) с целью стимулирования наиболее эффективного использования недвижимости при сохранении стимула застройщиков осуществлять вложения в объекты капитального строительства22, целесообразным представляется установление (сохранение) раздельного налога (иных платежей за недвижимость) на земельные участки и их улучшения (здания, сооружения) с установлением на более высоком уровне налогообложения стоимости местоположения недвижимости (земельного участка), рост которой обеспечивается, прежде всего, усилиями городских властей, направленными на обеспечение необходимых объемов инвестиций в объекты городской инфраструктуры и совершенствование территориальной организации города.

III. Основные выводы

1. Городская недвижимость является одним из важнейших элементов социально-экономической системы «город». Регулирование использования городской недвижимости (застройки) - один из ключевых аспектов управления социально-экономическим развитием города. Большая часть задач регулирования социально-экономического развития города может и должна в той или иной степени решаться в плоскости регулирования застройки.

2. Регулирование застройки осуществляется экономическими и административными методами.

В условиях развитого рынка недвижимости, рынок выступает в качестве экономического саморегулятора застройки. Административные методы регули-

22 Наиболее значимые и престижные из которых повышают стоимость местоположения городской недвижимости на окружающей их территории

рования застройки и, прежде всего, зонирование территории с установлением ограничений застройки используются в этих условиях как дополнение для корректировки действия рынка недвижимости.

Налоговые и иные платежи в бюджет за недвижимость вводятся в первую очередь с целью формирования доходной части бюджета. Вместе с тем, эти платежи, соотнесенные в нужной пропорции с потенциальной доходностью осуществляемого (или стимулируемого к осуществлению) на городском земельном участке вида деятельности и с экономической рентой, получаемой от данного вида использования городской недвижимости, служат дополнительным экономическим инструментом регулирования застройки. При этом налоговые и иные платежи в бюджет за недвижимость должны рассматриваться в контексте всей действующей системы налогообложения.

3. В условиях недостаточного развития рынка недвижимости, присущих переходной постсоветской экономике России, при недостаточном действии рынка как экономического саморегулятора застройки, экономическое прогнозирование, экономическое обоснование последствий установления как налоговых и иных платежей за недвижимость, так и ограничений застройки приобретает особое значение.

4. Регулирование застройки должно быть направлено на повышение эффективности социально-экономического развития города, решение задач социально-экономического развития города, главными из которых являются рост ВВП, произведенного на территории города, и улучшение условий жизни населения города. Для решения указанных задач необходимо приумножение городской недвижимости с обеспечением максимально возможной отдачи от инвестиций, направленных на это приумножение, то есть расширенное интенсивное воспроизводство городской недвижимости.

5. Городская недвижимость с функциональной точки зрения не однородна по своей структуре. Значительная часть городской недвижимости вовлечена в хозяйственную деятельность, обеспечивает функционирование городской экономики, является фактором производства. Другая часть городской недвижимости участвуют в формировании городской жизненной среды, обеспечивающей комфортность проживания населения города. Большая часть всей городской недвижимости является предметом рыночного оборота, товаром, имеет рыночную стоимость.

Рыночная стоимость недвижимости городской экономики (к которой относится недвижимость, используемая субъектами хозяйственной деятельности) определяется в первую очередь ее способностью приносить доход Рыночная стоимость недвижимости городской жизненной среды, подлежащей рыночному обороту (к которой, прежде всего, относится жилая застройка) определяется, в первую очередь, степенью ее полезности для жителей города с точки зрения формирования благоприятной среды обитания. Применительно к разным видам недвижимости должны применяться различные подходы к регулированию их использования, различные критерии эффективности использования. Вместе с тем, стоимость недвижимости может служить универсальной экономической характеристикой, применимой ко всем видам городской недвижимости. Это определяет

необходимость проведения оценки городской недвижимости и учета ее результатов, как при регулировании использования недвижимости посредством зонирования и установления ограничений застройки, так и при установлении налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость.

6. Стоимость городской недвижимости включает в себя стоимость улучшений и дифференцированную по территории города стоимость местоположения городской недвижимости. Основными факторами стоимости местоположения городской недвижимости являются фактор инфраструктурной обеспеченности и экологический фактор.

7. Содержание рассматриваемого в масштабах города воспроизводства недвижимости, понимаемого как воспроизводство стоимости недвижимости, заключается в воспроизводстве факторов стоимости. При расширенном воспроизводстве городской недвижимости, рассматриваемом в масштабах города, происходит прирост ее суммарной стоимости, причем общегородской эффект от использования городской недвижимости (застройки) заключается в приросте стоимости местоположения недвижимости за счет инвестиций в объекты городской инфраструктуры и экологические мероприятия (в инфраструктурный и экологический факторы). Эффект от инвестиций в объекты городской инфраструктуры возникает не только и не столько в том месте, в котором произведены эти инвестиции, а распределяется определенным образом по территории города. Его величина зависит от рациональности размещения по территории города инвестиций в объекты городской инфраструктуры, что еще раз подтверждает необходимость регулирования размещения объектов строительства и реконструкции с учетом конечного эффекта увеличения стоимости городской недвижимости.

8. Фактически наблюдающийся или ожидаемый, перспективный эффект от использования городской недвижимости (застройки), мерой которого служит прирост суммарной стоимость местоположения городской недвижимости, может быть измерен по результатам массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости. Измеренный в масштабах города эффект от застройки, соотнесенный с затратами на инвестиции в городскую инфраструктуру и экологические мероприятия, может служить мерой общегородской эффективности застройки.

а) с планированием размещения строительства объектов городской инфраструктуры и других наиболее значимых объектов капитального строительства;

б) с установлением ограничений застройки по единицам зонирования территории города;

в) с установлением налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость, дифференцированных по единицам зонирования территории города.

10. Размещение строительства объектов городской инфраструктуры, других наиболее значимых объектов капитального строительства, а также ограничения застройки, установленные по единицам зонирования территории города, должны быть обоснованы расчетами массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости.

Налоговые и иные платежи в бюджет за недвижимость также должны обосновываться результатами массовой оценки городской недвижимости. Они должны устанавливаться по видам разрешенного использования недвижимости, то есть с учетом установленных ограничений застройки.

11. Применение инструментария массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости при регулировании застройки позволит:

- обеспечивать интенсивное расширенное воспроизводство городской недвижимости, прирост стоимости городской недвижимости, рост ВВП, произведенного на территории города, повышение комфортности проживания населения города;

- осуществлять экономию бюджетных средств, направляемых на развитие городской инфраструктуры,

- использовать налоговые и иные платежи в бюджет за недвижимость не только как стабильный источник бюджетных поступлений, но также и как стимул для собственников, владельцев и пользователей объектов городской недвижимости к дополнительному инвестированию в недвижимость и ее эффективному использованию.

IV. Основные публикации автора по теме диссертации

1. Вороненко А.В Возможности применения текущих и прогнозных оценок городских земель при регулировании землепользования и застройки. // Современная экономика (приложение к журналу «Экономические науки»). - 2005. -№ 1 (0,9 п.л.).

2. Вороненко A.B. Массовая оценка городских земель и основные направления использования ее результатов // Современная экономика (приложение к журналу «Экономические науки»), - 2004 - № 4 (0,8 п.л.).

3. Вороненко A.B. Обеспечение расширенного воспроизводства городской недвижимости как инструмент повышения эффективности социально-экономического развития города. // Экономика и право. - 2005. - № 3 (0,8 п.л.).

4. Вороненко A.B. Регулирование землепользования и застройки с применением результатов текущих и прогнозных оценок городских земель / под ред. H.H. Калининой. (Серия «Новые идеи в экономике». Вып 9). - М : Изд. журнала «Экономика и право», 2005 (3,4 п.л.).

Соискатель Вороненко A.B.

Заказ № 1257 Тираж 50 экз. Объем 1,5 п.л. ООО «Оперативная полиграфия»

РНБ Русский фонд

2006-4 12848

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Вороненко, Андрей Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Регулирование использования городской недвижимости в системе управления процессами социально-экономического развития города.

1.1. Город как социально-экономическая система и городская недвижимость. Управление процессами социально-экономического развития города и регулирование использования городской недвижимости.

1.2. Эффективность социально-экономического развития города и воспроизводство городской недвижимости.

1.3. Регулирование использования городской недвижимости в зарубежных и российских городах.

1.3.1. Регулирование использования городской недвижимости в городах зарубежных экономически развитых стран.

1.3.2. Регулирование использования городской недвижимости в Москве и других российских городах.

Глава 2. Массовая оценка городской недвижимости и основные направления использования ее результатов.

2.1. Стоимость городской недвижимости. Массовая текущая оценка городской недвижимости и основные направления использования ее результатов.

2.2. Методические основы и перспективы развития прогнозных оценок городской недвижимости.

Глава 3. Расширенное воспроизводство городской недвижимости. Стоимость городской недвижимости и эффективность застройки.

3.1. Содержание процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости.

3.2. Прирост стоимость городской недвижимости как мера эффекта от ее использования. Эффективность использования городской недвижимости .93 3.3. Предложения по формированию системы инструментов регулирования использования городской недвижимости с учетом оценок ее текущей и прогнозной стоимости, обеспечивающих повышение эффективности социально-экономического развития города.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Обеспечение расширенного воспроизводства городской недвижимости как инструмент повышения эффективности социально-экономического развития города"

Актуальность исследования. Социально-экономические процессы в городах неразрывно связаны с использованием городской территории. Основной формой использования городской территории является застройка — строительство и реконструкция зданий, сооружений, других объектов капитального строительства на городских земельных участках.

Значительная часть задач управления социально-экономическими процессами в крупных городах, стоящих перед городскими органами власти, может быть решена посредством регулирования застройки.

В процессе застройки воспроизводится, приумножается городская недвижимость. Городская недвижимость вовлечена в процесс экономической деятельности, является фактором производства. Кроме того, городская недвижимость вместе со всем, что находится над и под поверхностью земельных участков, формирует среду обитания населения города.

В настоящее время в городах России происходит переход от централизованного планирования застройки, осуществлявшейся ранее исключительно государственными застройщиками, к регулированию застройки, осуществляющейся застройщиками, среди которых растет доля негосударственных. Взамен старого инструментария централизованного планирования застройки внедряются новые инструменты регулирования — зонирование территории и установление ограничений застройки.

Отдельному рассмотрению вопросов экономики использования городской территории, экономики городов, земельной ренты в городах, массовой оценки городской недвижимости, зонирования территории городов и регулирования застройки посвящены многочисленные зарубежные и отечественные научные работы, монографии и статьи. Указанным вопросам посвящены работы отечественных авторов: Артеменко В.В., Брыжко О.Г., Буравцева А.В., Горемыкина В.А., Демченко А.А., Калининой Н.В., Медведевой О.Е., Прорвича В.А., Руднева А. В., Румянцева Ф.П., Ромма А.П., Севостьянова А.В., Сегединова А.А., Хамецкого Р.И., Черняка А.В., Щеглова В.А. и других; зарубежных авторов: Алонсо У., Берча Д., Брукс М., Брюкнера Дж., Бэбкока Р., Карлтона Д., Милса Э., Олса Дж., Оруэя Н., О'Салливана А., Оутса У., Тидемана Н., Фридмана Д., Харрисона Г., Эккерта Дж. и других.

Цель диссертационной работы — изучение содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости в масштабах города, взаимосвязей между воспроизводством городской недвижимости и социально-экономическим развитием города, определение подходов к оценке эффективности использования городской недвижимости исходя из результатов массовых текущих и прогнозных оценок недвижимости, а также разработка рекомендаций по регулированию использования городской недвижимости с учетом результатов ее массовых текущих и прогнозных оценок применительно к городу Москве и другим российским крупнейшим городам и городам-миллионерам.

В соответствии с поставленной целью, определяются следующие задачи диссертационного исследования:

1) определить роль и место городской недвижимости в социально-экономической системе «город»;

7) разработать рекомендации по регулированию использования городской недвижимости с учетом ее текущей и прогнозной стоимости, определяемой по результатам массовых текущих и прогнозных оценок, на примере города Москвы с возможностью применения в крупнейших российских городах.

Гипотезой диссертации являются предположения о том, что:

2) прирост суммарной стоимости местоположения городской недвижимости на территории города является выражением общегородского социально-экономического эффекта от использования городской недвижимости (застройки) и, соотнесенный с затратами, необходимыми для достижения этого эффекта может служить мерой эффективности использования городской недвижимости (застройки).

Научная новизна диссертации заключается в следующих теоретических положениях, теоретических и практических выводах и рекомендациях, которые выносятся на защиту: раскрытие основного содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости, рассматриваемого в масштабах города, содержания цикла расширенного воспроизводства городской недвижимости; раскрытие сущности процесса расширенного воспроизводства недвижимости в масштабах города как приращения суммарной стоимости ее местоположения; обоснование возможности использования прироста суммарной стоимости местоположения городской недвижимости, выявляемого по результатам текущих и прогнозных оценок, в качестве меры общегородского социально-экономического эффекта от использования городской недвижимости (застройки), для расчета эффективности использования городской недвижимости (застройки) посредством соотнесения данного эффекта с обусловившими его инвестициями в объекты городской инфраструктуры и экологические мероприятия;

- необходимость взаимоувязанного установления налоговых, иных платежей за недвижимость и ограничений застройки с использованием для этих целей единой системы зонирования территории города; необходимость дополнительного экономического обоснования ограничений застройки с использованием результатов массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости.

Внедрение инструментария, разработанного на основе обоснованных в исследовании теоретических положений, в практику городского управления создаст дополнительные условия и возможности для роста экономики города, решения социальных и экологических задач, роста налоговых и иных поступлений в городской бюджет.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы автором в научных статьях и монографии. Общий объем лично выполненных соискателем публикаций по теме диссертационного исследования составляет 5,9 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Вороненко, Андрей Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Большая часть задач регулирования социально-экономического развития города может и должна в той или иной степени решаться в плоскости регулирования застройки.

2. Регулирование застройки осуществляется экономическими и административными методами.

В условиях развитого рынка недвижимости, рынок выступает в качестве экономического саморегулятора застройки. Административные методы регулирования застройки и, прежде всего, зонирование территории с установлением ограничений застройки используются в этих условиях как дополнение для корректировки действия рынка недвижимости.

Применительно к разным видам недвижимости должны применяться различные подходы к регулированию их использования, различные критерии эффективности использования. Вместе с тем, стоимость недвижимости может служить универсальной экономической характеристикой, применимой ко всем видам городской недвижимости. Это определяет необходимость проведения оценки городской недвижимости и учета ее результатов, как при регулировании использования недвижимости посредством зонирования и установления ограничений застройки, так и при установлении налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость.

При расширенном воспроизводстве городской недвижимости, рассматриваемом в масштабах города, происходит прирост ее суммарной стоимости, причем общегородской эффект от использования городской недвижимости (застройки) заключается в приросте стоимости местоположения недвижимости за счет инвестиций в объекты городской инфраструктуры и экологические мероприятия (в инфраструктурный и экологический факторы). Эффект от инвестиций в объекты городской инфраструктуры возникает не только и не столько в том месте, в котором произведены эти инвестиции, а распределяется определенным образом по территории города. Его величина зависит от рациональности размещения по территории города инвестиций в объекты городской инфраструктуры, что еще раз подтверждает необходимость регулирования размещения объектов строительства и реконструкции с учетом конечного эффекта увеличения стоимости городской недвижимости.

9. Инструментарий массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости, позволяющий измерять и прогнозировать эффект от использования и эффективность использования городской недвижимости, может быть применен при регулировании застройки как составная часть единого инструментария, применяемого в системе управления социально-экономическими процессами в городе. Для этого инструментарий массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости должен быть увязан: а) с планированием размещения строительства объектов городской инфраструктуры и других наиболее значимых объектов капитального строительства; б) с установлением ограничений застройки по единицам зонирования территории города; в) с установлением налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость, дифференцированных по единицам зонирования территории города.

- осуществлять экономию бюджетных средств, направляемых на развитие городской инфраструктуры,

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Вороненко, Андрей Владимирович, Москва

1. Монографии и журнальные статьи

2. Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости; учебное пособие. -М.: ГУЗ, 2000 127с.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2004. С. 343347.

4. Атлас оценки земель г. Москвы / Под. ред. В.А. Прорвича. М.: ОАО «Издательство «Экономика», 1999. - 500 с.

5. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО Центр «ЮРН-ФОР», 2001. - 371с.

6. Балацкий О.Ф., Мельник Л.Г., Яковлев А.Ф. Экономика и качество окружающей среды. Л., 1984.

7. Барр Р. Политическая экономия: В 2-х тт. Т. 1. - М.: Международные отношения, 1995. - С. 294-341.

8. Блехцин И.Я. Эколого-экономические аспекты предплановых исследований. — Л., 1984.

9. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: 1998. - С. 169-181.

10. Вороненко А.В. Возможности применения текущих и прогнозных оценок городских земель при регулировании землепользования и застройки. // Современная экономика (приложение к журналу «Экономические науки»), 2005. - № 1.

11. Ю.Вороненко А.В. Массовая оценка городских земель и основные направления использования ее результатов. // Современная экономика (приложение к журналу «Экономические науки»). 2004.-№4.

12. Вороненко А.В. Обеспечение расширенного воспроизводства городской недвижимости как инструмент повышения эффективностисоциально-экономического развития города. // Экономика и право.-2005. № 3.

13. Вороненко А.В. Регулирование землепользования и застройки с применением результатов текущих и прогнозных оценок городских земель / под ред. Н.Н. Калининой. (Серия «Новые идеи в экономике». Вып. 9). М.: Изд. журнала «Экономика и право», 2005. 54 с.

14. Воронин А.Г. Муниципальное хозяйствование и управление: проблемы теории и практики. М.: Финансы и статистика, 2004. — С. 11-22, 108-117, 122-140.

15. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. С. 106 — 133.

16. Глазычев B.JI. Социально-экологическая интерпретация городской среды. -М., 1984.

17. Градостроительство Москвы: 90-е годы / Под. ред. А.В.Кузьмина. — М.: АО «Московские учебники и Картолитография», 2000. — С. 103113.

18. Граждан В.Д. Теория управления: Учебное пособие. М.: Гардарики, 2004.-С. 52-58.

19. Грибовский С.В. Методология определения арендной платы за земли поселений // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001.-№2-3.-С. 47-52.

20. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб: Питер, 2001.-336 с.

21. Григорьев В.В., Острина И.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практ. пособие. М.: Дело, 2001. - 704 с.

22. Грицюк Т.В. Система государственного и муниципального управления. М.: РДЛ, 2004. - С. 70-81, 116-130, 132-200.

23. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2001.

24. Земельный кадастр: Теория, методика, практика. Учебное пособие/ Под ред. А.А. Варламова. М.: ГУЗ, 2000. - 532 с.

25. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Материалы Госкомзема. М., 1997.

26. Кнорринг В.И. Основы государственного и муниципального управления: Учебник. М.: Издательство «Экзамен», 2004. - С. 11106.

27. Комов Н. Управление земельными ресурсами (российская модель землепользования и землевладения) М., 1995.

28. Комов Н.В., Аратский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами Нижний Новгород, 2000.

29. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Справочное пособие. М.: РУССЛИТ, 1995. - 302 с.

30. Кутилина О.М. Механизмы решения экологических проблем в крупных городах// Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики: Сборник научных трудов/Под. общ. ред. д.э.н., профессора П.И. Бурака. М., 2004. - Вып. 5. - С. 288-292.

31. Курс экономической теории / Под. ред. д.э.н. проф. А.В.Сидоровича. М.: Изд-во «Дело и Сервис», 2001. - С. 20-33, 174-180.

32. Маленво Э. Прирост и сокращение стоимости капитала // Экономическая теория / Под. ред. Дж. Итуэлла, М. Милгейта, П. Ньюмена. М.: ИНФРА-М, 2004. - С. 46-47.

33. Маршалл А. Принципы экономической науки, т. 1. М.: Издательская группа «Прогресс», 1993. С. 132-144, 238-240.

34. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. — М.: «Прогресс», 1977.

35. Мэнкью Г.Н. Принципы макроэкономики. СПб.: Питер, 2004. — С. 188-192.

36. Нагаев Р.Е. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство. Экономика.) Терминологический словарь. Казань: Изд-во «Матбугат йорты», 1998 - 416 с.

37. Налоги и налогообложение: Учебное пособие для вузов / Под ред. Русаковой. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1998. - 495с.

38. Налогообложение недвижимости. М.: Изд-во Приор, 1998. - 160 с.

39. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.-512 с.

40. Организация оценки и налогообложения недвижимости/ Под общей редакцией Дж.К. Эккерта. М.: РОО, Академия оценки, СТАР ИНТЕР, 1997.-Т2.-С. 29-68. 42.0'Салливан А. Экономика города. - М.: ИНФРА-М, 2002. - С. 133322, 491-530.

41. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М., 1997. - 320с.

42. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель — Изд-во «Дело», М., 1998.

43. Ромм А.П. Математико-модельные основы комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий. — Вопросы оценки. — 1997. № 4.

44. Ромм А.П. Практика массовой оценки городских земель на примере кадастровой оценки земель г. Москвы // Вопросы оценки. 1998. - № 4.

45. Росляк Ю.В. Стратегия социально-экономического развития г. Москвы // Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики: Сборник научных трудов/Под. общ. ред. д.э.н., профессора П.И. Бурака. М., 2004. — Вып. 5. - С. 8-24.

46. Румянцев Ф.П. и др. Оценка земли. Нижний Новгород, 2003.51 .Севостьянов А.В. . Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру. — М., 2001.

47. Таболин В.В., Емельянов А.С., Черногор Н.Н. Экономика города: правовой аспект. -М.: Финансы и статистика, 2004. С. 5-42.

48. Тидеман Н. Использование налоговой политики для стимулирования городского развития. В кн. Дань, подать, налог. М.: Издательство «Ключ», 1992. - С. 89-107,270-288.

49. Фридман Д., Оруэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, 1995.

50. Хамецкий Р.И. Закономерности образования земельной ренты и особенности развития города // Промышленное и гражданское строительство. — 2000. № 1.

51. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

52. Чиркин В.Е. Публичное управление. — М.: Юристь, 2004. — С. 149199.

53. Швебс Г.И. Идея ноосферы и социальная экология // Вопросы философии. 1991. - №.7.

54. Щеглов В.А. Общие принципы кадастровой оценки стоимости городских (поселковых) земель // RWay. 1998. - № 34. - С. 91-95.

55. Экономика градостроительства: Учебное пособие для вузов/Под. ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова, канд. архитектуры Н.Н.Титомирова. М.: ИКЦ «МарТ», Ростов-н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. - С. 144-153, 313-321.

56. Экономика и управление недвижимостью / Под. общ. ред. П.Г. Грабовского. М.: АСВ, 1999.

57. Экономическая теория (политэкономия): Учебник/Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: ИНФРА-М, 2004. - С. 379-396.

58. Экспресс-оценка бизнес-плана территорий, нового строительства, реконструкции отдельных объектов. МРР 4.2.04-96. М., 1997.

59. Alonso W. Location and Land Use. — Cambridge, Mass.: Harvard University Press, 1964.

60. Babckok R. The Spatial Impact of Land-Use and Environmental Controls // The Prospective City / Ed. A. Solomon. — Cambridge. Mass.: MIT Press, 1980.

61. Babckok R. The Zonning Game. Madison: University of Wisconsin Press, 1966.

62. Birch D., Atkinson R., Sundstrom S., Stack L. Patterns of Urban Change. -Lexington, Mass.: Lexington Books, 1974.

63. Brueckner J.K. Labor Mobility and the Incidence of the Residential Property Tax // Journal of Urban Economics. 1982. - 10. - P. 173-182.

64. Brooks M.E. Housing Trust Funds: Lessons from Inclusionary Zoning // Inclusionary Zoning Moves Downtown / Ed. D. Merriman, DJ. Brower and Ph.D. Tegeler. — Chicago: American Planning Associacion, 1985. — P. 7-22.

65. Carlton D.W. The Spatial Effects of a Tax on Housing and Land // Regional Science and Urban Economics. -1981.- 11.-P. 509-527.

66. Ermittlung des Bauwertes von Gebaeuden und des Verkehrswertes von Grundstuecken. Hannover: Theodor Oppermann Verlag, 1991. - 648 S.

67. Flaechennutzungsplan von Berlin. — Berlin: Senatsverwaltung fuer Stadtentwicklung und Umweltschutz, 1988. 32 S.

68. Local Land Use Controls in Pennsylvania. Pensylvania Department of Community and Economic development, 2001. - P. 5-6.

69. Mills E.S. Planning and Market Processes in Urban Models // Public and Urban Economics / Ed. R. Grieson. Lexington, Mass.: Lexington Books, 1976.

70. Mills E.S. The Value of Urban Land // The Quality of Urban Environment / Ed. H. Perloff. Washington D.C.: Resources for the Future, 1969.

71. Oats W., Schwab R. The Impact of Urban Land Taxation: The Pittsburgh Experience. — Cambridge, Mass.: Lincoln Institute of Land Policy, 1992.

72. Raeumliche Entwicklung in der Region Berlin Planungsgrundlagen. — Berlin: Senatsverwaltung fuer Stadtentwicklung und Umweltschutz, 1990. -44 S.

73. Raeumliches Strukturkonzept. Grundlagen fuer Flaechennutzungsplanung. Berlin: Senatsverwaltung fuer Stadtentwicklung und Umweltschutz, 1992.-53 S.

74. Stimman H. Aufstieg, Niedergang und Neuanfang einer Stadtentwicklungsplanung das Beispiel Berlin (West) // Stadtentwicklungsplanung — Aufstieg und Niedergang?/ Hrsg. K. Heil. —

75. Berlin: Institut fuer Stadt- und Regionalplanung der Technischen Universitaet Berlin, 1983. S. 147-189.

76. Tse R.Y.C. Impact of comprehensive development zoning on real estate development in Hong Kong // Land Use Policy. 18 (2001). P. 321-328.

77. Wie funktioniert das? Staedte, Kreise und Gemeinden. Mannheim, Wien, Zuerich: Bibliographisches Institut, 1986. - S. 246-271.

78. Нормативные правовые акты РФ и города Москвы

79. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ

80. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3.

81. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

82. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

83. Закон города Москвы от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве».

84. Закон города Москвы от 9 июля 2003 года № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

85. Закон города Москвы от 24 ноября 2004 г. № 74 "О земельном налоге".

86. Постановление Правительства Москвы от 3 июня 2003 г. N 417-1111 «О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы».

87. Постановление Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования города Самары».

88. Нормативно-техническая документация

89. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. -М.: Федеральная служба земельного кадастра России, 2000.

90. Методика определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и оценки экономического ущерба, причиняемого хозяйству загрязнением окружающей среды. М., 1986.

91. Методические рекомендации по оценке инвестиций и их отбору для финансирования. Официальное издание. М., 2000.

92. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 № ВК 477.

93. Зарубежные нормативные правовые акты и нормативно-техническая документация

94. Baugesetzbuch. BGB, 23. Juni 1960, 341 (Строительный кодекс Федеративной республики Германии).

95. Bodenrictwerte Berlin 01.01.2001. Berlin: Senatsverwaltung fuer Stadtentwicklung III, 2001. - 212 S.

96. Bodenrichtwerte Stuttgart 31.12.1987. — Stuttgart: Gutachterausschuss fuer die Ermittlung von Grundstueckswerten, 1987.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Вороненко, Андрей Владимирович

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Вороненко, Андрей Владимирович

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Вороненко, Андрей Владимирович, Москва

Похожие диссертации

Каталог диссертаций