Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

ЛУКЬЯНОВА НАТАЛИЯ ГЕРМАНОВНА

РОССИЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЕННОСТИ СТАНОВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗВИТИЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством Специализации: макроэкономика;

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2004

Работа выполнена на кафедре экономики предприятия и предпринимательства экономического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

Научный руководитель доктор экономических наук,

профессор Иванов Виктор Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Максимов Сергей Николаевич

кандидат экономических наук,

доцент Ворожейкина Надежда Николаевна

Ведущая организация Санкт-Петербургский государственный

университет низкотемпературных и пищевых технологий

Защита состоится (jCHOSj)? В ^ часов на заседании диссертационного

совета Д.212.232.38 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора экономических наук при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу:

191194, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, ауд. 415.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке им. A.M. Горького Санкт-Петербургского государственного университета.

Авторефератразослан

Л» hqjIJpc

2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, канд. экон. наук, доцент

Чернова Е.Г.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость - это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.

Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее привлекательным с инвестиционной точки зрения рынком в условиях России. Во-вторых, недвижимость, как товар на рынке недвижимости, имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является достаточно новым, формирующимся рынком и по сравнению с другими рынками обладает большим потенциалом развития, но является недостаточно развитым и изученным. В-четвертых, рынок недвижимости в силу социальных причин и значительной доли госсобственности требует использования особых методов государственного регулирования. В-пятых, рынок недвижимости имеет мультипликативное воздействие как на развитие региона, так и на экономику страны в целом; он может стать мощным средством как макро- и микроэкономического регулирования на общенациональном уровне, так и на уровне экономики региона.

Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического изучения процессов формирования рынка недвижимости, выявить концептуальные основы создания и функционирования рынка недвижимости как базисного фактора функционирования региональной экономики, ведущего звена системы регионального развития и предложить конкретные методы оценки и повышения эффективности его функционирования.

В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задача:

- систематизировать понятийный аппарат, связанный с трактовками термина «недвижимость» - как с точки зрения ее материально-вещественной сущности, так и с экономических позиций;

| ЮС. НАЦИОНАЛЬНАЯ I БИБЛИОТЕКА

- выявить наиболее важные особенности и товарные границы рынка недвижимости, предложить классификацию сегментов рынка недвижимости;

- обобщить основные макроэкономические закономерности развития рынка недвижимости во взаимосвязи с другими рынками и экономикой в целом;

- определить значение рынка недвижимости в социально-экономическом развитии региона;

- выработать систему показателей, характеризующих развитие региональных рынков недвижимости, в том числе оценки их состояния применительно к российским условиям;

- разработать систему показателей оценки влияния рынка недвижимости на региональное развитие;

- выработать предложения по более эффективному использованию потенциала рынка недвижимости в целях регионального развития.

Объектом исследования является российский рынок недвижимости.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с взаимным влиянием процессов, происходящих на рынке недвижимости и на уровне экономики региона.

Степень разработанности проблемы и круг использованных работ. В российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться значительное внимание анализу процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Различные аспекты развития рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: И.Т. Балабанов, Л.П. Белых, М.П. Березин, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н. Волков, ВА. Горемыкин, ВВ. Григорьев, Р. Гровер, Л.М. Каплан,Н.В. Комарова, Л.Э. Лимонов, С.Н. Максимов, В.Н. Мягков, Н.Ю. Одинг, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Л.И. Савулькин, Э.М. Соколовская, М. Соловьев, Е.И. Тарасевич, А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк, Е.Н. Четвергова.

Вопросам формирования и функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, А.А. Горбунова, СВ. Грибовского, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (JackP. Friedman), Генри С. Харрисона (Нету S. Harrison).

Исследования американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Cam), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski), Роналда Рэкетера (Ronald Racster) и Маури Селдин (Маury Seldiri) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка

недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента -проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.

Сьюзан Хадсон-Вилсон (Susan Hudson-Wilson), Марк П. Шнайдерман (Mark P. Shnyderman), Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James К Webb), Дэвид Джелтнер (David Geltner) и Норман Миллер (Norman G. Miller), Остин Иоффе (Austin J. Jaffe) и К. Ширманс (С. F. Simians) рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg), Джералд Р. Браун (Gerald R Brown), Джордж Э. Мэтисяк (George A. Matysiak) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Чарльз X. Вюртзебах (Charles H. Wurtzebach) анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. Стефен Е. Роулак (Stephen Е. Roylac) занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Чарльз X. Вюртзебах и Эндрю Е. Баум (Andrew Е. Ваит) также исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы.

Таким образом, диссертационная работа в значительной степени опирается на исследования зарубежных специалистов, в основном, американских, а также на современные отечественные разработки.

Теоретико-методическую основу исследования образуют труды отечественных и зарубежных специалистов в области экономики и оценки недвижимости, землепользования и градостроительного регулирования, девелопмента, инвестиционного анализа, теории рынка капитала и макроэкономики. На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовой базой исследования по теме диссертации являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты. Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных и Интернет источниках.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании методологии комплексной оценки рынка недвижимости в составе региональной экономики

на основе качественного и количественного анализа взаимоотношений участников данного рынка

В качестве отдельных элементов, раскрывающих научную новизну, можно выделить следующие:

^ систематизирован понятийный аппарат, связанный с определением сущности терминов «недвижимость» и «рынок недвижимости»; выделены особенности недвижимости, как объекта управления, связанные с (1) базовыми особенностями недвижимости, обусловленными спецификой ее материально-вещественной сущности, (2) особенностями недвижимости как товара, (3) особенностями организационно-правового характера и (4) особенностями инвестиционно-финансового характера;

определены товарные границы рынка недвижимости исходя из его социально-экономической природы и взаимосвязей с другими рынками; предложена классификация сегментов рынка недвижимости, позволяющая проводить анализ функционирования основных структурных составляющих этого рынка;

обобщены основные макроэкономические закономерности развития рынка недвижимости во взаимосвязи со смежными и связанными рынками и экономикой в целом, в основе которых лежит стимулирующая роль рынка недвижимости по отношению к развитию смежных рынков (отраслей) и экономики в целом, а также меньшая информационная эффективность рынка недвижимости по сравнению с рынками других инвестиционных активов;

выделены специфические функции рынка недвижимости в экономическом и социальном развитии региона (страны), связанные с ролью рынка недвижимости как сферы сбережений и инвестиций, источника доходов региональных и местных бюджетов, как механизма распределения земли, жилого и нежилого фонда;

предложена концепция эффективности рынка недвижимости в системе регионального развития, базирующаяся на системе показателей экономической и социальной эффективности функционирования рынка недвижимости;

выделены условия и направления повышения эффективности рынков недвижимости применительно к текущему этапу развития российской экономики.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что предлагаемые автором научные подходы и разработанные на их основе рекомендации развивают методологическую базу оценки эффективности функционирования регионального рынка недвижимости

Использование в учебных целях. Основные теоретические выводы, сделанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе преподавания

учебных дисциплин- "Экономика и управление недвижимостью", "Оценка недвижимости", "Управление государственным и муниципальным имуществом", «Региональная экономика», «Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Местное самоуправление», "Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости".

Практическая значимость работы заключается в том, что обобщения, выводы и рекомендации диссертанта могут быть использованы в хозяйственной практике, при разработке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, федеральных и региональных программ развития экономики регионов, рынков недвижимости. В частности:

- при разработке и внедрении региональных программ развития рынков недвижимости,

- при разработке программ внутреннего и внешнего финансирования региональных бюджетов,

- в целях построения целостной системы управления имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности (собственностью региона)

Предложенные подходы к анализу функционирования рынка недвижимости также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Апробация результатов исследования. На настоящий момент применены и используются результаты диссертационной работы в следующих областях:

в процессе проведения занятий по дисциплине «Оценка недвижимости» при подготовке экономистов по специальности «Финансы и кредит» на экономическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета (СпбГУ) с 2000 по 2004 г.;

в процессе проведения занятий по дисциплинам "Экономика недвижимости" и "Оценка недвижимости" в ряде российских ВУЗов а также для Гильдии риэлтеров Ленинградской области. В процессе преподавания используются разработанные автором методические пособия, основанные на выводах и разработках по теме диссертации.

при проведении анализа эффективности управления муниципальной собственностью МО «Выборгский район Ленинградской области» в 2003 г.; результаты оформлены в форме Отчета по договору на оказание консультационно-методических услуг по вопросам оценки эффективности использования муниципальной собственности МО «Выборгский район Ленинградской области» (общим объемом 15,92 п.л.);

при разработке Стратегического плана социально-экономического развития МО «г. Светогорск» на период до 2010 года;

Я

> при проведении проверки (в качестве внешнего эксперта) Северо-Западной окружной инспекцией Главного контрольного управления Президента РФ органов исполнительной власти, осуществлявших учет и регистрацию прав на недвижимость в период с 1 июля 1997 г. по 1 октября 1998 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 1998 году,

У при разработке одной из пилотных программ профессиональной переподготовки специалистов-оценшиков (в рамках специальности "Финансы и кредит", специализации "Оценка собственности"), реализованной в Санкт-Петербургском институте внешнеэкономических связей, экономики и права (ИВЭСЭП) в 1999 году.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения, перечня использованных источников В работе оформлено 19 таблиц и 13 рисунков. Объем работы составляет 191 с. машинописного текста, включая перечень источников, состоящий из 176 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Экономические основы функционирования рынка недвижимости» уточнены понятия «недвижимость» и «рынок недвижимости», раскрыты их сущность с экономической и управленческой точек зрения, предложена классификация сегментов рынков недвижимости, а также обобщены закономерности функционирования рынков недвижимости. Обоснован ряд характерных особенностей рынка недвижимости, следствием которых является необходимость выработки особых управленческих подходов по отношению к данному рынку.

Во второй главе показано значение рынка недвижимости в социально-экономическом развитии региона. Для проведения более корректной и комплексной оценки экономического и социального значения рынка недвижимости в системе регионального развития автором предложены концепция «эффективности регионального рынка недвижимости», а также система показателей для оценки экономической и социальной эффективности данного рынка. Выделены основные условия и направления повышения эффективности рынка недвижимости применительно к современным российским условиям.

В заключении сформулированы основные выводы по результатам диссертационного исследования.

Основные результаты исследования, выносимые на защиту

1. Систематизирован понятийный аппарат, связанный с определением сущности терминов «недвижимость» и «рынок недвижимости»; выделены особенности недвижимости и рынка недвижимости, как объектов управления; определены товарные границы рынка недвижимости; предложена классификация его сегментов.

Сущность недвижимости, как объекта управления, может быть раскрыта с трех основных позиций: с материально-вещественной точки зрения, исходя из норм гражданского права и с экономических позиций.

С материально-вещественной точки зрения недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов. С позиций гражданского права следует использовать понятие «недвижимая собственность» Недвижимая собственность - это совокупность недвижимости, как физического тела, и права собственности на него. Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то недвижимость относится к категории материальных, реальных, недвижимых активов. При этом в экономике недвижимость может одновременно выступать в разных качествах и выполнять разные функции. Как товар, недвижимость выполняет функции либо средства производства (служитдля производственного использования), либо предмета потребления (служитдля конечного потребления), либо объекта инвестирования (служитдля извлечения прибыли)

Для характеристики недвижимости как объекта управления, основные особенности недвижимости следует сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности, (2) особенности недвижимости как товара, (3) особенности организационно-правового характера и (4) особенности инвестиционно-финансового характера (рис. 1).

(1)

• Иммобилыюсть

• Уникальность

» Относительная

дсфящпвость

• Длительность

создания и сроков

службы эдаинк

• Вечность земли

(2)

• Специфика оборота (через оборот прав)

• Специфика жизненного цикла

• Потенциал роста стоимости земли гфи потенциале слиенш стоимости зданий

• Низкая эластичность предложения

Рис 1. Специфические характеристики недвижимости, как объекта управления

(3)

• Раздельность прав

• Своеобразие

налогообложения

• Необходимость

инвестиционного

менеджмента

(4)

• Низках

ликвидность

• Повышенный

риск

• Гибкость у словий финансирования

Под рынком недвижимости автор понимает взаимосвязанную систему экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование.

Рынок недвижимости обладает характерными чертами, присущими и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако связь рынка недвижимости с другими рынками не означает, что недвижимость является их сегментом. Недвижимость формирует самостоятельный рынок, который следует относить к категории товарных рынков инвестиционного значения (рис. 2).

Рис. 2. Связь рынка недвижимости со связанными рынками

Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна Для исследования и раскрытия его особенностей функционирования автором предложена классификация основных сегментов рынка недвижимости, а именно: по продуктовым (товарным) границам; по географическому фактору, по стадии вовлечения в рыночный оборот; по уровню цены; по уровню качества; по инвестиционной мотивации; по форме собственности; по типу прав на недвижимую собственность; по типам сделок; по целевому использованию. Предложенная классификация позволяет проводить многоцелевой анализ функционирования основных сегментов рынка недвижимости, структура которого практически всегда имеет неоднородный характер.

Базовым сегментом рынка недвижимости выступает непосредственно «рынок недвижимой собственности». Его эффективность впрямую зависит от функционирования «смежных рынков» и «связанных рынков». В совокупности они образуют глобальный (общий) рынок недвижимости.

2. Обобщены основные макроэкономические закономерности развития рынка недвижимости во взаимосвязи со смежными и связанными рынками, экономикой в целом.

Через ставку арендной платы объект недвижимости конкурирует одновременна и на рынке недвижимости (рынке товаров), так и на рынке финансовом. Основной измеритель -коэффициент капитализации или ставка дисконтирования: первый показатель - мера текущей доходности (отдачи), второй - мера конечной доходности (отдачи). Снижение коэффициента капитализации в долгосрочном периоде для недвижимости означает увеличение количества строящейся недвижимости, так как ее стоимость превышает затраты на строительство Таким образом, рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость - общеэкономическая конъюнктура.

Рынок недвижимости является рынком с несовершенной конкуренцией и имманентно является менее эффективным (в информационном смысле), чем рынки других инвестиционных активов.

Развитие рынка недвижимости «опережает» развитие экономики в целом, поэтому его правомерно рассматривать как своеобразный «локомотив», способный увеличить объемы ВВП, обеспечить экономический рост и развитие смежных рынков и отраслей. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

3. Определено значение и функции рынка недвижимости в социально-экономическом развитии региона.

Экономическое значение рынка недвижимости определяется тем, что недвижимость - это важнейшая часть мирового и национального богатства, а также функциями, которые выполняет рынок недвижимости в экономике региона, а именно:

- рынок недвижимости - часть инвестиционногорынка страны;

- инвестиции в недвижимость - один из основных способов сбережений;

- недвижимость - один из основных источников формирования доходной части региональных и местных бюджетов.

Предложены способы количественной оценки потенциальной и фактической емкости рынка недвижимости - через объем ипотечного и строительного рынков. Данные официальной российской статистики позволяют произвести подобные оценки на основе показателей, характеризующих состояние первичного и вторичного рынков недвижимости -объема работ, выполненных по договорам строительного подряда, валовой добавленной

стоимости строительства, объема инвестиций в строительство, объема операций с недвижимым имуществом, объема совершаемых сделок с недвижимостью (по данным регистраторов прав на недвижимость), объема инвестиций в основной капитал.

В качестве обобщенной характеристики экономического значения рынка недвижимости региона автор предлагает использовать показатель вклада рынка недвижимости в экономический рост, рассчитываемый с помощью с помощью данных об основных макроэкономических показателях развития региона, с одной стороны, и данных, характеризующих состояние рынка недвижимости, с другой стороны.

Вклад первичного рынка недвижимости в экономический рост предлагается оценивать на основе показателей функционирования строительной отрасли, в частности, объемов строительно-подрядных работ и валовой добавленной стоимости строительства в ВВП (ВРП). Вклад вторичного рынка недвижимости в экономический рост целесообразно рассматривать на основе данных о доле операций с недвижимым имуществом в ВВП (ВРП).

Учитывая, что экономическую основу региона образуют три главные компоненты, местное производство товаров и услуг, инвестиции и правительственные трансферты, наибольшее влияние на экономику региона рынок недвижимости оказывает через функционирование инвестиционно-строительного комплекса региона. В этой связи к основным факторам влияния рынка недвижимости на механизм регионального развития следует отнести благоприятный инвестиционный климат в регионе (в сфере строительства), развитие конкурентной среды, инфраструктуры рынка недвижимости. Существенное значение оказывают и внешние факторы, такие как конъюнктура мировых рынков сырья (нефти), валютного рынка и финансово-банковской системы страны.

Социальное значение рынка недвижимости связано с тем, что недвижимость имеет отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. Кроме того, развитие первичного рынка недвижимости, связанного со строительной отраслью, существенным образом влияет на сокращение безработицы, повышение занятости, увеличение поступлений в бюджет, а значит, в конечном итоге, повышает уровень социального обеспечения.

Инвестиции же в жилищное строительство способствуют улучшению жизнеобеспечения семей, укреплению их быта и здоровья, повышению производительности труда во всех сферах общественного производства и ряда других.

Оценка социального значения рынка недвижимости России на базе официальной статистики может быть осуществлена, в основном, через абсолютные и относительные показатели жилищного строительства (объемы строительства и ввод в действие жилых домов,

жилищные условия населения), а также строительства объектов социально-культурного назначения. Эти данные, безусловно, не достаточны, поскольку строительство коммерческих объектов, объектов промышленного, сельскохозяйственного и специального (в том числе, социального) назначения также влияет на уровень качества жизни населения.

4. Разработана концепция оценки эффективности рынка недвижимости в системе регионального развития, основанная на системе показателей, характеризующих развитие рынков недвижимости, в том числе применительно к условиям российского региона. Методология оценки эффективности функционирования рынка недвижимости рассматривается в качестве элемента системы управления экономикой региона.

Содержание концепции исходит из того, что понятие эффективности рынка многомерно: в специальной литературе используются такие категории как экономическая, социальная и информационная эффективность рынка. Кроме того, подход к анализу эффективности рынка недвижимости следует разделить на два общих направления: (1) исходя из понимания эффективности рынка недвижимости в «узком смысле», и (2) в «широком смысле».

В соответствии с первым подходом, эффективность рынка следует понимать, прежде всего, как результативность функционирования рыночного механизма, степень соответствия некоторым принципам.

Эффективность работы рыночного механизма, в частности, отражает информационная эффективностьрынка. В соответствии с концепцией информационной эффективности рынка эффективный рынок - это рынок, на котором вся существенная информация о рынке полностью и немедленно отражается в рыночных ценах. В силу большей закрытости рынка недвижимости и формирования цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей рынок недвижимости имманентно является менее эффективным (в информационном плане), чем рынки других инвестиционных активов.

В соответствии со вторым подходом, эффективность рынка недвижимости следует понимать в более широком смысле, в контексте управления системой региональной экономики, по отношению к которой рынок недвижимости является одной из базовых подсистем.

Поскольку на уровне экономики региона обычно определены (или могут быть определены) некоторые цели социально-экономического развития региона, то, по мнению автора, существует возможность установить взаимосвязь этих целей с целями развития рынка недвижимости, а также критерии их достижения. В данном контексте можно считать, что

эффективный рынок недвижимости - это такой рынок, который способствует достижению стратегических целей социально-экономического развития региона (и страны в целом)

В результате автором сформулировано следующее определение эффективности рынка недвижимости региона. Эффективность рынка недвижимости региона - это результат функционирования рынка недвижимости в сопоставлении с соответствующими производственными и иными ресурсами либо общественными потребностями региона

Система показателей, характеризующих эффективность рынка недвижимости региона, предложенная автором, включает пять основных групп частных показателей, а именно:

(1) показатели влияния объема (размеров) рынка недвижимости на экономический рост в регионе,

(2) показатели структуры рынка и развития конкурентной среды;

(3) ценовые индикаторы;

(4) показатели эффективности функционирования рыночной инфраструктуры,

(5) показатели социальной эффективности рынка недвижимости.

(1) Показатели влияния объема (размеров) рынка недвижимости на экономический рост в регионе. Изменение темпов прироста объемов рынка в сравнении с другими рынками (отраслями), в том числе в других странах, позволяет судить о том, как изменился совокупный платежеспособный спрос на рынке недвижимости, каковы основные тенденции его развития в экономической системе.

Статистические данные свидетельствуют о наличии определенной зависимости между изменением емкости регионального рынка недвижимости и изменением валового регионального продукта. Данная взаимосвязь может быть выражена и измерена с помощью показателя валового регионального продукта, создаваемого в сфере строительства и операций с недвижимостью на вторичном рынке. В качестве такого показателя предлагается индекс, показывающий изменение доли (вклада) рынка недвижимости в ВРП по сравнению с базовым (предыдущим) периодом Чем выше значение индекса, тем больший вклад обеспечивает рынок недвижимости в экономический рост в регионе

Таким образом, показатели влияния объема (размеров) рынка недвижимости на экономическийрост врегионе включают следующие показатели

индекс изменения доли (вклада) рынка недвижимости в ВРП,

индекс изменения доли (вклада) первичного рынка недвижимости в ВРП,

индекс изменения доли (вклада) вторичного рынка недвижимости в ВРП.

Вкачестве показателей объема рынка недвижимости возможно использовать:

О фактическую емкость рынка недвижимости (всего, по сегментам; в текущих и сопоставимых ценах),

□ потенциальную емкость рынка недвижимости (всего; по сегментам, в текущих и сопоставимых ценах);

□ капитализацию рынка недвижимости (всего; по сегментам).

В качестве дополнительных критериев, характеризующих эффективность регионального рынка недвижимости целесообразно применять индексы указанных показателей объема рынка недвижимости.

Индекс изменения фактической емкости рынка недвижимости - это показатель, характеризующий изменение объема фактически реализованного предложения недвижимости за период (год).

Индекс изменения потенциальной емкости рынка недвижимости - это показатель, характеризующий изменение объема потенциального предложения за период (год) на определенный момент времени.

Индекс капитализации рынка недвижимости - это показатель, характеризующий, с одной стороны, изменение емкости рынка недвижимости (на основе данных открытого рынка), с другой стороны - показатель доходности на рынке (по аналогии с фондовыми индексами).

На основе изучения значений данных показателей можно сделать выводы о степени активностирынка по секторам (активный, развивающийся; пассивный, стагнирующий рынок; сокращающийся, коллапсирующий рынок) - по числу заявок, сделок, по изменению числа участников первичного и вторичного рынков недвижимости

С помощью показателей вариации и аппроксимации можно оценить степень устойчивости (колеблемости) функционирования рынка. Значения данных показателей особенно важны для установления степени устойчивости рынка недвижимости в ответ на воздействия финансового рынка. По некоторым оценкам, рынок недвижимости коррелирует с фондовым рынком с лагом в 9-12 месяцев, а вторичный рынок недвижимости соотносится с первичным, как срочный рынок акций со спотовым.

(2) Показатели структуры рынка и развития конкурентной среды. На наш взгляд, большой потенциал влияния на эффективность рынка недвижимости имеют показатели структуры рынка и развития конкурентной среды. Показатели размеров рынка, конечно, также имеют определенное влияние на конечные результаты его функционирования, но зависимости здесь более простые - чем больше размер рынка, тем выше вероятность того, что будет

налажена его инфраструктура, эффективно сработают посредники, распределятся ресурсы и будет получена нормальная прибыль на вложенный капитал.

Показатели структуры рынка иуровня развития конкурентной среды включают:

доли объемов ввода объектов недвижимости в динамике (по сегментам рынка недвижимости, на душу населения);

□ доли объемов операций с недвижимым имуществом в динамике (по сегментам рынка недвижимости, на душу населения),

доля добавленной стоимости в сфере строительства по сегментам;

доли объемов строительства в государственном и негосударственном секторах

экономики, строительство предприятий-монополистов,

рыночные доли строительных организаций по объемам строительства и организаций, осуществляющих операции с недвижимым имуществом (ранг в зависимости от долей на рынке, разброс долей),

коэффициент присутствия на рынке недвижимости и коэффициент рыночной концентрации (по сегментам; для первичного рынка недвижимости - как отношение объема продаж крупнейших строительных организаций к общему объему строительства на рынке);

□ индекс рыночной концентрации Херфинделя-Хиршмана (НШ) (по сегментам; для первичного рынка недвижимости - как сумма квадратов процентных долей, занимаемых на рынке всеми действующими на нем строительными организациями);

степень монополизации рынка, равномерности (неравномерности) присутствия на нем хозяйствующих субъектов.

На основе показателей рыночной конкуренции можно оценить степень монополизации рынка, равномерности (неравномерности) присутствия нанемхозяйствующихсубъектов, ав соответствии с различными значениями показателейрыночной концентрации- определить тип рынка: высококонцентрированный, умеренно концентрированный, низкоконцентрированный.

Сопоставление и анализ количественных и качественных показателей, характеризующих структуру рынка недвижимости, позволяет более точно определить, к какому типу рыночных структур принадлежит изучаемый рынок, оценить степень развитости (неразвитости) конкуренции на рынке. Отметим, что характеристики типа рыночной структуры и состояния конкурентной среды тесно связаны с эффективностью рынка, в том числе и рынка недвижимости, так как чем выше уровень развития конкуренции (и чем ниже степень рыночной концентрации), тем более эффективно функционирует рыночный механизм.

(3) Ценовые индикаторы рынка недвижимости включают следующие показатели

□ индексы средних цен по однородной совокупности недвижимости по территории региона, по строительным организациям,

доля каждого ценообразующего элемента в общей цене недвижимости по однородной совокупности, по сегментам, в динамике

(4) Показатели эффективности функционирования рыночной инфраструктуры. Поскольку темпы экономического роста - это важнейший, но не единственный показатель развития экономики (под развитием автор понимает институциональные изменения плюс экономический рост), то в целях определения эффективности функционирования рынка недвижимости существенное значение приобретает оценка эффективности функционирования инфраструктуры рынка недвижимости В то время как нацеленность на высокие темпы именно роста может привести к росту без развития, а на практике - к поддержанию стимулов роста в уже развитых сегментах рынка недвижимости и регионах, что обеспечивает определенный эффект только в краткосрочном плане

В этой связи большое значение приобретают показатели, характеризующие ход институциональных преобразований на рынке недвижимости, закладывающих основу для экономического развития региона на средне- и долгосрочную перспективу, повышения инвестиционной привлекательности регионального рынка недвижимости, а именно рост уровня квалификации рабочей силы,

индекс предпринимательской уверенности в строительстве (среднее арифметическое балансов (сальдо) оценок портфеля заказов и ожидаемого изменения численности занятых, в процентах),

□ общие показатели, характеризующие склонность к инвестированию в экономику региона (удельный вес валового сбережения в ВВП, отношение валового накопления основного капитала к валовым сбережениям, норма инвестирования в основной капитал)

(5) Показатели социальной эффективности рынка недвижимости. Социальная эффективность рынка недвижимости региона определяется автором как степень влияния процессов, происходящих на рынке недвижимости, на качество жизни населения региона Поскольку повышение качества жизни обеспечивается во многом экономическим ростом, то влияние рынка недвижимости на качество жизни населения, по мнению автора, можно выразить через индексразвития человеческого потенциала (ИРЧП), в основе которого лежит индекс среднедушевого валового внутреннего (регионального) продукта, при расчете которого

учитывается динамика объемов строительства и операций с недвижимым имуществом в конкретном регионе.

Интегральная оценка социальной эффективности рынка недвижимости региона с использованием показателя ИРЧП возможна через относительный показатель: зная, на сколько изменился вклад первичного и вторичного рынков недвижимости в ВРП (их соответствующие доли в добавленной стоимости), можно определить, как изменился показатель качества жизни ИРЧП региона вследствие изменения индекса ВРП, произошедших, в свою очередь, по причине изменений в объемах строительства и операций на вторичном рынке недвижимости. Оценка социальной эффективности рынка недвижимости на базе ИРЧП может служить аналитической основой системы поддержки принятия решений для руководства регионов по вопросам улучшения качества жизни за счет повышения эффективности рынка недвижимости.

Показатели обеспеченности населения площадями жилого, торгового, офисного и иного назначения (форме соотношения имеющихся площадей соответствующего назначения и количества жителей) и доступности жилья (в форме соотношения средней цены квартиры и среднегодового дохода среднестатистической семьи) целесообразно применять в качестве дополнительных критериев, отражающих социальную эффективность регионального рынка недвижимости.

Указанные показатели оценки социальной эффективности рынка недвижимости могут быть использованы в процессе разработки и совершенствования стратегических планов социально-экономического развития регионов, в которых повышение эффективности рынка недвижимости практически всегда рассматривается и как главный фактор, и как одна из приоритетных стратегических целей развития, способствующая достижению главной цели -повышению качества жизни населения региона.

Таким образом, эффективность рынка недвижимости рассматривается в качестве комплексной характеристики, показывающей, в какой степени рынок недвижимости региона обеспечивает стабильное экономическое развитие и способствует повышению качества жизни населения.

Методологию оценки эффективности рынка недвижимости автор предлагает использовать в качестве аналитического инструмента государственной социально-экономической политики по отношению к рынку недвижимости, позволяющего: устанавливать ориентиры социально-экономической политики государства и регионов на перспективу; осуществлять анализ текущего уровня социально-экономического развития; проводить межрегиональные сопоставления.

5. Выделены условия и направления повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости применительно к современной российской ситуации.

В качестве основного условия повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости автор определяет разработку и проведение микроэкономической политики, нацеленной на создание долгосрочных факторов роста рынка недвижимости посредством повышения его инвестиционной привлекательности, развития конкурентной среды, развития предпринимательства, науки и технологий, роста уровня квалификации рабочей силы. Отправной точкой этих реформ должна стать оценка того, где региональный рынок недвижимости, как объект государственного управления, должен получить дальнейшее развитие, а где необходима компенсация «провалов» рынка, обусловленных незащищенностью прав собственности, функционированием естественных монополий и монополий местных, отсутствием либо ассиметричностью информации на рынке, забюрократизированностью процедур.

Для повышения эффективности и роста капитализации рынка недвижимости необходимо выполнение следующих условий:

• формирование эффективной системы регистрации прав собственности на

объекты недвижимости, обеспечивающей основу для функционирования системы налогообложения и гарантии прав на недвижимое имущество,

• развитие и укрепление финансово-банковской системы страны;

• развитие конкуренции, снятие барьеров по входу на рынок;

• поощрение инвестиций, в том числе иностранных;

• поддержка предпринимательства, в том числе малого.

Полноценная система охраны прав на недвижимое имущество должна состоять из охраны как характера прав (системы регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастра недвижимости), причем обе системы в организационном смысле должны представлять единое целое, объединенное единым законодательством и администрацией.

На основе информации постоянно обновляемых фискального и юридического кадастров недвижимости, основанных на земельных единицах, необходимо создать новую многофункциональную информационную систему, используемую в картографировании

территорий регионов, градостроительном регулировании, управлении государственным и муниципальным имуществом, управлении региональным рынком недвижимости и т.д.

Другим важным направлением повышения эффективности регионального рынка недвижимости, по мнению автора, является разработка комплексного подхода к управлению государственным и муниципальным недвижимым имуществом, как единым ресурсом, призванным обеспечить разнообразные государственные нужды -экономические, социальные, бюджетные и другие. Значительная доля государственной и муниципальной недвижимости в структуре российского рынка недвижимости и признание за государством роли «неэффективного собственника», обуславливает необходимость выработки для данного сегмента рынка недвижимости особых управленческих: решений, а также методов оценки эффективности их реализации.

Основными пунктами данных решений должны стать ревизия имущества, анализ эффективности управления ею и решение вопроса о целесообразности дальнейшего владения недвижимостью, в том числе принадлежащей юридическим лицам (государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям). Концепция реформы управления государственной (муниципальной) недвижимостью должна основываться на следующих принципах управления имуществом: (а) принцип пообъектного управления; (б) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования; (в) принцип сбалансированности прав и обязанностей; (г) принцип полноты данных (об объектах управления); (д) принцип экономичности (системы управления); (е) принцип платности.

Основой системы управления государственной и муниципальной недвижимостью должна стать разработка развернутой классификации имущества, под которой понимается распределение всех имущественных объектов, находящегося в государственной и муниципальной собственности на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов. Классификация, предлагаемая автором, включает в себя два основных раздела: (1) имущество казны субъекта РФ (муниципального образования); (2) имущество, закрепленное за государственными (муниципальными) унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения (оперативного управления) и иными коммерческими и некоммерческими организациями В свою очередь, каждый из разделов состоит из трех подразделов: (а) недвижимое имущество (включая объекты, незавершенные строительством, и предприятия, как имущественные комплексы), (б) движимое имущество и (в) имущественные права и обязанности.

Представляется, что конечное деление государственного (муниципального) имущества на казенное и закрепленное за организациями, а также выработка соответствующего ряда критериев и приоритетов, должна производиться региональными органами власти, на основе четкого и прозрачного регламента. Принципы и критерии такого деления целесообразно закрепить в концепции управления государственным (муниципальным) имуществом, утверждаемой представительным органом власти региона.

Реализация наиболее эффективного варианта управления недвижимостью начинается с определения целесообразности владения тем или иным объектом, поэтому конечная оценка эффективности системы управления недвижимым имуществом должна производиться с точки зрения поставленных перед объектами недвижимости целями, в разрезе закрепляемых за ними функций.

Поскольку между количеством находящихся в собственности объектов и доходами бюджета пропорциональной связи нет, региону или муниципалитету необходимо определить критерии целесообразности владения различными видами объектов собственности. При этом важно выработать единый подход региона (муниципалитета) к владению (и управлению) собственностью, а также к вопросу участия в предпринимательской деятельности Разработанные критерии целесообразности владения имуществом также должны быть систематизированы и приняты в виде нормативно-правового акта.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Лукьянова Н.Г. Классификация как метод построения системы управления государственным (муниципальным) имуществом // Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики: Материалы международной научной конференции. - СПб.: ОЦЭиМ, 2004. - С. 104-105.-0,12 п.л.

2. Лукьянова Н.Г. Недвижимость как объект экономических отношений // Актуальные проблемы экономической науки: Сборник научных статей докторантов и аспирантов экономического факультета СПбГУ. - СПб.: ОЦЭиМ, 2004. - С. 153-163. - 0,73 п.л.

3. Инвестиции; Учебник / Под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В А Лялина. - М: ООО «ТК Велби», 2003. - 27,5 п.л. (1,5 п. л).

4. Лукьянова Н.Г. Оценочная деятельность: оценка недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Международный банковский институт, 1999. - 4,6 п. л.

5. Коломийченко О.В., Лукьянова Н.Г. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. -1997. - № 2 (февраль) - С. 50-61. - 0,68 п.л. (0,24 п.л).

6. Коломийченко ОЗ., Лукьянова Н.Г. О правовых аспектах становления рынка недвижимости // Экономические проблемы развития рыночных отношений в России: Сб научн. трудов / Под ред. А.Е. Карлика. - СПб.: Издательство СпбУЭиФ, 1996. - С. 21-26. -0,43 п л. (0,36 п л).

Подписано в печать 23.11.2004. Формат 60x84/16. Печать ризографическая Заказ № 509. Объем 1,27 п.л. Тираж 100 экз.

Издательский центр экономического факультета СПбГУ 193123, Санкт-Петербург ул Чайковского, д. 62

$2617?

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лукьянова, Наталия Германовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1 .Особенности недвижимости как объекта управления.

1.2.Сущность и товарные границы рынка недвижимости.

1.3. Особенности рынков недвижимости и закономерности их развития.

ГЛАВА 2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА

И МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ.

2.1. Значение рынка недвижимости в экономическом развитии региона

2.2. Значение рынка недвижимости в социальном развитии региона.

2.3. Оценка эффективности регионального рынка недвижимости.

2.4. Условия и направления повышения эффективности развития российского рынка недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития"

АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность диссертационного исследования определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость — это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.

Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее предпочтительным и стабильным с инвестиционной точки зрения рынком в известных условиях России. Во-вторых, недвижимость как предмет рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является недостаточно развитым и изученным. В-четвертых, рынок недвижимости в силу социальных причин и значительной доли государственной собственности требует использования особых методов государственного регулирования. В-пятых, рынок недвижимости имеет мультипликативное воздействие как на развитие региона, так и на экономику страны в целом; он может стать мощным средством как макро- и микроэкономического регулирования на общенациональном уровне, так и на уровне экономики региона.

Опыт функционирования рынка недвижимости в России за последнее десятилетие свидетельствует о необходимости:

- с одной стороны, всестороннего изучения внутренних закономерностей функционирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности работы его механизмов;

- с другой стороны, выявления закономерностей развития рынка недвижимости и его влияния на темпы и качество регионального развития, которое позволит придать целенаправленный характер процессам, происходящим на региональных рынках недвижимости, обеспечить наиболее полное использование возможностей региона, решить комплекс экономических, социальных и других задач, стоящих перед регионом.1 Кроме того, необходимо иметь в виду, что развитие рынка недвижимости требует поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке, что актуально для финансовой системы регионов.

В современной экономической литературе преобладает несколько односторонний подход, основанный на обособленном рассмотрении проблематики развития рынка недвижимости, вне связи с экономикой региона. В настоящем исследовании автор развивает положения, состоящие в том, что экономический механизм развития региона во многом должен опираться на механизм рынка недвижимости, как базовую подсистему. Только полное и всестороннее рассмотрение того, как рынок недвижимости должен быть включен в экономический механизм развития региона, позволит решить задачи, стоящие перед регионами.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического изучения процессов формирования рынка недвижимости, выявить концептуальные основы создания и функционирования рынка недвижимости как базисного фактора функционирования региональной экономики, ведущего звена системы регионального развития и предложить конкретные пути и методы повышения эффективности его функционирования.

В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

- систематизировать понятийный аппарат, связанный с трактовками термина «недвижимость» - как с точки зрения ее материально-вещественной сущности, так и с экономических позиций;

- выявить наиболее важные особенности и товарные границы рынка недвижимости, предложить классификацию сегментов рынка недвижимости;

- обобщить основные макроэкономические закономерности его развития во взаимосвязи с другими рынками и экономикой в целом;

- определить значение рынка недвижимости в социально-экономическом развитии региона и провести факторный анализ влияния рынка недвижимости на механизм регионального развития;

- выработать систему показателей, характеризующих развитие региональных рынков недвижимости, в том числе оценки их состояния применительно к российским условиям;

- разработать систему показателей оценки влияния рынка недвижимости на региональное развитие;

- выработать предложения по более эффективному использованию потенциала рынка недвижимости в целях регионального развития.

ПРЕДМЕТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с взаимным влиянием процессов, происходящих на рынке недвижимости и на уровне экономики региона.

1 Под регионом в дальнейшем понимается часть государства, в соответствии с его административно-территориальным делением; при рассмотрении российских особенностей та одну региональную единицу условно принимается субъект

ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является российский рынок недвижимости. ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Степень разработанности проблемы

В российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться значительное внимание анализу процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты развития рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: И.Т. Балабанов, Л.П. Белых, М.П. Березин, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Р. Гровер, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, Л.Э. Лимонов, С.Н. Максимов, В.Н. Мягков, Н.Ю. Одинг, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Л.И. Савулькин, Э.М. Соколовская, М. Соловьев, Е.И. Тарасевич, А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк, Е.Н. Четвергова.

Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, А.А. Горбунова, С.В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (JackP. Friedman), Генри С. Харрисона (Henry S. Harrison).

Наиболее активно развивающимся, с научно-практической точки зрения, является направление, связанное с методологией рыночной оценки недвижимости. Это, в частности, труды: С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой. Перечисленные авторы, в основном, базируются на классической теории оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами, предназначенной для использования ее на активных, развитых рынках. Рядом специалистов сделан существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими

Российской Федерации. нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней). Это, прежде всего, относится к работам С.В. Грибовского и Е.И. Тарасевича.

Отдельного внимания заслуживают работы С.В. Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности метода капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые ими подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.

Необходимость применения методов моделирования, математической статистики, теории вероятностей, регрессионного анализа к изучению процессов на рынке недвижимости сегодня не вызывает сомнений. Как отмечает профессор В.М. Рутгайзер в предисловии к изданному в 1995 году учебнику Джека Фридмана {Jack Р. Friedman) и Николаса Ордуэя {Nicholas Ordway), "американские учебные пособия по оценке недвижимости исходят из детерминированных условий, тогда как взаимодействие между ними носит вероятностный характер. Насколько мне известно, один из авторов этой книги - Дж. Фридман проявил исключительный интерес к . предложению . обогатить методы оценки недвижимости аппаратом вероятностных измерений. Но это, конечно, можно сделать, приспосабливая методы оценки недвижимости, разработанные американскими специалистами, к реальной российской действительности и обобщая опыт достаточно массовых оценок недвижимости".1

Помимо Дж. Фридмана и Н. Ордуэя к "американской школе" в области оценки недвижимости можно также отнести Генри Харрисона и Джефри Д. Фишера (Jeffrey D. Fisher), отдельные работы которых переведены на русский язык.

1 Дж. Фридман, II. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд . 1995 С. 1

Исследования других американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Cam), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski), Роналда Рэкетера (Ronald Racster) и Маури Селдин (Maury Seldiri) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента - проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.

Сьюзан Хадсон-Вилсон (Susan Hudson-Wilson), Марк П. Шнайдерман (MarkР. Shnyderman), Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James R. Webb), Дэвид Джелтнер (David Geltner) и Норман Миллер (Norman G. Miller), Остин Иоффе (Austin J. Jaffe) и К. Ширманс (С. F. Sirmans) рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg), Джералд Р. Браун (Gerald R. Brown), Джордж Э. Мэтисяк (George A. Matysiak) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Чарльз X. Вюртзебах (Charles Н. Wurtzebach) анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. Стефен Е. Роулак (Stephen Е. Roylac) занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Чарльз X. Вюртзебах и Эндрю Е. Баум (Andrew Е. Ваит) также исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы.

Таким образом, диссертационная работа в значительной степени опирается на исследования зарубежных специалистов, в основном, американских, а также на современные отечественные разработки.

Теоретическая база

Методической, теоретической и эмпирической базой исследования являются системный подход к изучению экономических отношений, складывающихся по поводу роли недвижимости в экономике региона, основы экономической теории.

На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовой базой исследования по теме диссертации являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных и Интернет источниках.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании методологии комплексной оценки рынка недвижимости в составе региональной экономики на основе качественного и количественного анализа взаимоотношений участников данного рынка.

В качестве отдельных элементов, раскрывающих научную новизну, можно выделить следующие:

Sсистематизирован понятийный аппарат, связанный с определением сущности терминов «недвижимость» и «рынок недвижимости»; выделены особенности недвижимости, как объекта управления, связанные с (1) базовыми особенностями недвижимости, обусловленными спецификой ее материально-вещественной сущности, (2) особенностями недвижимости как товара, (3) особенностями организационно-правового характера и (4) особенностями инвестиционно-финансового характера;

•S определены товарные границы рынка недвижимости исходя из его социально-экономической природы и взаимосвязей с другими рынками; предложена классификация сегментов рынка недвижимости, позволяющая проводить анализ функционирования основных структурных составляющих этого рынка;

Sобобщены основные макроэкономические закономерности развития рынка недвижимости во взаимосвязи со смежными и связанными рынками и экономикой в целом, в основе которых лежит стимулирующая роль рынка недвижимости по отношению к развитию смежных рынков (отраслей) и экономики в целом, а также меньшая информационная эффективность рынка недвижимости по сравнению с рынками других инвестиционных активов; выделены специфические функции рынка недвижимости в экономическом и социальном развитии региона (страны), связанные с ролью рынка недвижимости как сферы сбережений и инвестиций, источника доходов региональных и местных бюджетов, как механизма распределения земли, жилого и нежилого фонда;

Sпредложена концепция эффективности рынка недвижимости в системе региональной экономики, базирующаяся на системе показателей эффективности функционирования регионального рынка недвижимости;

Sвыделены условия и направления повышения эффективности рынков недвижимости применительно к текущему этапу развития российской экономики.

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что предлагаемые автором научные подходы и разработанные на их основе рекомендации развивают методологическую базу оценки эффективности функционирования регионального рынка недвижимости.

Использование в учебных целях.

Основные теоретические выводы, сделанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе преподавания курсов "Экономика и управление недвижимостью", "Оценка недвижимости", "Управление государственным и муниципальным имуществом", «Региональная экономика», «Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Местное самоуправление», "Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости".

Практическая значимость работы заключается в том, что обобщения, выводы и рекомендации диссертанта могут быть использованы в хозяйственной практике, при разработке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, федеральных и региональных программ, направленных на повышение эффективности развития экономики регионов посредством повышения эффективности функционирования рынков недвижимости. В частности:

- при дальнейшей разработке и совершенствовании концепций и стратегических планов социально-экономического развития регионов;

- в практике применения антимонопольного законодательства (в части анализа конкуренции на рынках товарных и финансовых услуг) и защиты прав потребителей;

- при разработке и внедрении региональных программ развития рынков недв ижимости;

- при разработке программ внутреннего и внешнего финансирования региональных бюджетов;

- в целях построения целостной системы управления государственной и муниципальной собственностью.

Предложенные методы анализа рынка недвижимости в контексте регионального развития также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лукьянова, Наталия Германовна

Выводы

Основное условие повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости - это разрэботаз » прояедетт микроэкономической политики, суть которой - создание долгосрочных факторов роста рынка недвижимости посредством повышения его инвестиционно привлекательности, развития конкурентной среды, развития предпринимательства, науки и технологий, роста уровня квалификации рабочей силы.

Отправной точкой этих реформ должна стать оценка того, где региотешьньда рынок недвижимости, как объект государственного управления, должен подучить дальнейшее развитие, а где необходим» компенсация тгроязлот? обусловленных т^тщищеяностью прав собственности, функционированием естественных монополий и монояовдай местных, отсутствием либо» accmferpw^fsocT&FO' информация на рынке, забюрократизиро»анност*>!0 процедур.

Для роста капитализации рынка недвижимости необходимо выполнение следующих условий:

- формирование эффективной системы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, обеспечивающей основу для функционировали» системы налогообложения и гарантии орав на недвижимое имущество;

- развитие и укрепление финансово-банковской системы страны,

- развитие конкуренции, снятие барьеров по входу на рынок;

- поощрение инвестиций, в том числе иностранных;

- поддержка предпринимательства, в том числе малого.

Полноценная система охраны прав на недвижимое имущество должна состоять из охраны как характера прав (системы регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастра недвижимости). На наш взгляд, обе эти системы в организационном смысле должны представлять единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией.

На основе информации постоянно обновляемых фискального и юридического кадастров недвижимости, основанных на земельных единицах, можно создать новую многофункциональную информационную систему, используемую в картографировании территорий регионов, градостроительном регулировании, управлении государственным и муниципальным имуществом, управлении региональным рынком недвижимости и т.д.

Другим важным направлением повышения эффективности регионального рынка недвижимости является разработка комплексного подхода к управлению государственным и муниципальным недвижимым имуществом, как единым ресурсом, призванным обеспечить разнообразные государственные нужды -экономические, социальные, бюджетные и другие.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сущность недвижимости, как объекта управления, может быть раскрыта с трех основных позиций: с материально-вещественной точки зрения, исходя т норм гражданского права и с экономических позиций.

С материально-вещественной точки зрения недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов. С позиций гражданского права следует использовать понятие «недвижимая собственность». Недвижимая собственность - это совокупность недвижимости, как физического тела, и права собственности на него. Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то недвижимость относится к категории материальных, реальных, недвижимых активов. При этом в экономике недвижимость может одновременно выступать в разных качествах и выполнять разные функции. Как товар, недвижимость выполняет функции либо средства производства (служит для производственного использования), либо предмета потребления (служит для конечного потребления), либо объекта инвестирования (служит для извлечения прибыли).

Для характеристики недвижимости как объекта управления, основные особенности недвижимости следует сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности, (2) особенности недвижимости как товара, (3) особенности организационно-правового характера и (4) особенности инвестиционно-финансового характера.

Под рынком недвижимости автор понимает взаимосвязанную систему экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование.

Рынок недвижимости обладает характерными чертами, присущими и рывку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако связь рынка недвижимости с другими рынками не означает, что недвижимость является их сегментом. Недвижимость формирует самостоятельный рынок, который следует относить к категории товарных рынков инвестиционного значения.

Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна. Для исследования и раскрытия его особенностей функционирования автором предложена классификация основных сегментов рынка недвижимости, а именно: по продуктовым (товарным) границам; по географическому фактору; по стадии вовлечения в рыночный оборот; по уровню цены; по уровню качества; по инвестиционной мотивации; по форме собственности; по типу прав на недвижимую собственность; по типам сделок; по целевому использованию. Предложенная классификация позволяет проводить многоцелевой анализ функционирования основных сегментов рынка недвижимости, структура которого практически всегда имеет неоднородный характер.

Базовым сегментом рынка недвижимости выступает непосредственно «рынок недвижимой собственности». Его эффективность впрямую зависит от функционирования «смежных рынков» и «связанных рынков». В совокупности они образуют глобальный (общий) рынок недвижимости.

Через ставку арендной платы объект недвижимости кошд/рнруег одновременно и на рынке недвижимости (рынке товаров), так и на рынке финансовом. Основной измеритель - коэффициент капитализации или ставка дисконтирования: первый показатель — мера текущей доходности (отдачи), второй — мера конечной доходности (отдачи). Снижение коэффициента капитализации в долгосрочном периоде для недвижимости означает увеличение количества строящейся недвижимости, так как ее стоимость превышает стоимость строительства. Таким образом, рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а сарос на недвижимость - общеэкономическая конъюнктура.

Рынок недвижимости является рынком с несовершенной конкуренцией и имманентно является менее эффективным (в информационном смысле), чем рынки других инвестиционных активов.

Развитие рынка недвижимости «опережает» развитие экономики в целом, поэтому его правомерно рассматривать как своеобразный «локомотив», способный увеличить объемы ВВП, обеспечить экономический рост и развитие смежных рынков и отраслей. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

Экономическое значение рынка недвижимости определяется тем, что недвижимость - это важнейшая часть мирового и национального богатства, выполняющая функции инвестиционного актива, способа сбережений и источника формирования доходной части региональных и местных бюджетов.

В качестве обобщенной характеристики экономического значения рынка недвижимости региона автор предлагает использовать показатель вклада рынка недвижимости в экономический рост, рассчитываемый с помощью с помощью данных об основных макроэкономических показателях развития региона, с одной стороны, и данных, характеризующих состояние рынка недвижимости, с другой стороны.

Социальное значение рынка недвижимости связано с тем, что недвижимость имеет отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. Кроме того, развитие первичного рынка недвижимости, связанного со строительной отраслью, существенным образом влияет на сокращение безработицы, повышение занятости, увеличение поступлений в бюджет, а значит, в конечном итоге, повышает уровень социального обеспечения.

Оценка социального значения рынка недвижимости России на базе официальной статистики может быть осуществлена, в основном, через абсолютные и относительные показатели жилищного строительства (объемы строительства и ввод в действие жилых домов, жилищные условия населения), а также строительства объектов социально-культурного назначения.

Концепция оценки эффективности функционирования рынка недвижимости в системе регионального развития, разработанная автором, рассматривается в качестве элемента системы управления экономикой региона и базируется на системе показателей, характеризующих развитие рынков недвижимости.

По мнению автора, эффективность рынка недвижимости регион» это результат функционирования рынка недвижимости в сопоставлении с соответствующими производственными и иными ресурсами либо общественными потребностями региона, характеризуемый группой показателей.

Система показателей, характеризующих эффективность рынка недвижимости региона, предложенная автором, включает пять основных групп частных показателей, а именно: о показатели влияния объема (размеров) рынка недвижимости на экономический рост в регионе; о показатели структуры рынка и развития конкурентной среды; о ценовые индикаторы; о показатели эффективности функционирования рыночной инфраструктуры; о показатели социальной эффективности рынка недвижимости. При этом под социальной эффективностью рынка неднн.ж-илтстп региона понимается степень влияния процессов, происходящих на рынке недвижимости, на качество жизни населения региона.

Поскольку повышение уровня и качества жизни обеспечивается во многом экономическим ростом, то влияние рынка недвижимости на качество жизни населения региона по мнению автора можно выразить через индекс развития человеческого потенциала (ИРЧП), в основе которого лежит индекс среднедушевого валового внутреннего (регионального) продукта, при расчете которого учитывается динамика объемов строительства и операций с недвижимым имуществом в конкретном регионе.

Показатели обеспеченности населения площадями жилого, торгового, офисного и иного назначения и доступности жилья целесообразно применять в качестве дополнительных критериев, отражающих социальную эффективность регионального рынка недвижимости.

Таким образом, эффективность рынка недвижимости рассматривается в качестве комплексной характеристики, показывающей, в какой степени рынок недвижимости региона обеспечивает стабильный экономический рост и развитие и способствует повышению качества жизни населения.

Методологию оценки эффективности рынка недвижимости автор предлагает использовать в качестве аналитического инструмента государственной социально-экономической политики по отношению к рынку недвижимости, позволяющего: устанавливать ориентиры социально-экономической политики государства и регионов на перспективу; осуществлять анализ текущего уровня социально-экономического развития; проводить межрегиональные сопоставления.

В качестве основного условия повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости автор определяет разработку и проведение микроэкономической политики, нацеленной на создание долгосрочных факторов роста рынка недвижимости посредством повышения его инвестиционной привлекательности, развития конкурентной среды, развития предпринимательства, науки и технологий, роста уровня квалификации рабочей силы. Для повышения эффективности и роста капитализации рынка недвижимости необходимо выполнение следующих условий: формирование эффективной системы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, обеспечивающей основу для функционирования системы налогообложения и гарантии прав на недвижимое имущество; развитие и укрепление финансово-банковской системы страны; развитие конкуренции, снятие барьеров по входу на рынок; поощрение инвестиций, в том числе иностранных; поддержка предпринимательства, в том числе малого.

Другим важным направлением повышения эффективности регионального рынка недвижимости, по мнению автора, является разработка комплексного подхода к управлению государственным и муниципальным недвижимым имуществом, как единым ресурсом, призванным обеспечить разнообразные государственные нужды - экономические, социальные, бюджетные и другие. Значительная доля государственной и муниципальной недвижимости в структуре российского рынка недвижимости и признание за государством роли «неэффективного собственника», обуславливает необходимость выработки для данного сегмента рынка недвижимости особых управленческих решений, а также методов оценки эффективности их реализации.

По всем направлениям региональной политики в области повышения эффективности функционирования рынка недвижимости предлагается использовать предложенную автором систему показателей оценки эффективности регионального рынка недвижимости.