Совершенствование механизма ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма ипотечного кредитования"

На праше^рукоп

ФРУ МИН А Светлана Викторовна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2006

Работа выполнена на кафедре Финансы и кредит Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийской Государственной Налоговой Академии Минфина России»

кандидат экономический наук, профессор Годин Александр Михайлович доктор экономический наук, профессор Ильенкова Наталья Дмитриевна

кандидат экономических наук, доцент Незамайкин Валерий Николаевич Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)

Защита диссертации состоится 28 ноября 2006 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 226.003.01 при Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России по адресу: 109456» Москва, 4-й Вешняковский проезд, д.4, ауд. 113, тел. 371-06-11,371-10-06.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России,

Автореферат разослан щ?» октября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук,

Научный руководитель — Официальные оппоненты -

Ведущая организация —

Жукова М.С.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Решение жилищной проблемы остается на сегодняшний день важнейшим стратегическим направлением в стабилизации экономики и развитии социальной сферы, которое призвано способствовать подъему экономики и формированию благоприятных социальных условий.

Проблемы, связанные с жильем, в каждой стране и в разных периодах решались и решаются при помощи собственных подходов. Проведенное исследование позволило нам сделать вывод о том, что одним из наиболее эффективных и проверенных способов привлечения денежных средств на рынок недвижимости является ипотечное кредитование.

Попытки создания эффективных институтов рынка ипотечного кредитования в России предпринимаются уже около 10 лет. Существуют несколько десятков наиболее известных государственных, региональных, муниципальных, банковских, строительных и риэлтерских проектов создания российской системы ипотечного кредитования. Однако эта сложная проблема еще далеко не решена, поскольку, на сегодняшний день, доля ипотечных кредитов в жилищных инвестициях домашних хозяйств остается ничтожно малой. В значительной степени это связано с созданием в России механизма ипотечного кредитования, который все еще далек от совершенства и препятствует эффективному развитию ипотеки.

Особенность сложившегося в нашей стране подхода к проблеме формирования института ипотеки заключается в попытках применения моделей, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активного и образованного населения, а также сильной поддержки государства, прежде всего как гаранта долговременной устойчивости отношений присущих ипотеке. Однако характеристики устойчивой экономики нельзя в полной мере применить к России. Поэтому создание эффективных, действующих, адаптированных к российской

экономике' механизмов ипотечного кредитования, является одним из приоритетных направлений финансовой политики на современном этапе.

Степень разработанности проблемы исследования. Решение проблемы создания эффективного механизма ипотечного кредитования, формирования и развития его институтов, разработка на этой основе практических рекомендаций является необходимым условием для устойчивого развития экономики. В исследовании вопросов обозначенной проблематики можно выделить несколько аспектов, которые привлекают внимание ученых.

Теоретико-методологические основы жилищной ипотеки, новейшие тенденции развития ипотечного жилищного кредитования России освещают такие отечественные исследователи как H.A. Кричевский, М.И. Калинин, В,Цылина, Е.В. Черных и др.

Следует отметить, что важной задачей при реализации реформ, проводимых в России, является выявление причин, в силу которых ипотечное жилищное кредитование так и не получило должного распространения. Россия, чья система ипотечного кредитования оказалась менее эффективной, вынуждена заимствовать институты из более успешных экономик. Однако эффективные и устойчивые институты возникают в национальной экономике преимущественно путем трансплантации лишь в редких случаях. Подобная имитация, как правило, неэффективна, если она не учитывает специфику страны.

Большой вклад в изучение зарубежного опыта организации систем ипотечного кредитования, возможности и необходимости его применения в России внесли труды И.А. Разумовой, Н.С. Пастуховой, H.H. Рогожиной, А.Б. Копейкина и др.

Разработкам практического механизма привлечения инвестиции и модели организации финансирования ипотечного жилищного кредитования в России, посвящены работы таких отечественных ученых как В.К. Южелевского, А.Н. Ужегова, В. Аверченко, Э. Наумова и др.

При оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет установление порогов доступности тех или иных ипотечных программ для населения согласно статистике распределения его доходов, сбережений и жилищных условий. Математические подходы к построению моделей доступности ипотечного кредитования в условиях рыночных реформ освящены в трудах Е.Ю. Фаермана, С.Р. Хачатряна, М.В. Пинегина, В.П. Буя нова, В.М. Локтионова и др.

Большую роль для понимания исследуемой проблемы имели также работы зарубежных ученых-экономистов. Отправной точкой для проведенного исследования послужило теоретическое наследие ученых, исследовавших возможность государственного вмешательства в проведение эффективной экономической политики, предусматривающей взаимосвязь инвестиций и экономического роста в разрезе теории макроэкономического равновесия. В этом контексте использованы подходы Дж. М. Кейнса, П. Самуэльсона и др.

Большой теоретический интерес при изучении проблемы представляют работы автора «экономического чуда» послевоенной Германии неолиберала Л.Эрхарда; современных зарубежных экономистов-практиков, занимающихся изучением проблемы ипотечного кредитования Т. Стейнмеца, Ф. Уитга, Р. Вессели, Э. Файкса, И, Эртла и др.

Вместе с тем многие как теоретические, так и практические вопросы, относящиеся к регулированию доступности ипотечного кредитования и адекватной оценки возможности использования ипотечных кредитов, слабо разработаны и остаются за рамками исследований отечественных экономистов.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью исследования является разработка подходов к совершенствованию механизма ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотеки.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

1) проанализировать сложившиеся в мировой практике модели организации ипотечного кредитования и определить влияние ипотеки на экономическое развитие;

2) рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования, выявить их особенности и применимость в российских условиях;

3) исследовать факторы, повышающие доступность ипотечного кредитования;

4) проанализировать основные направления финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий;

5) сформулировать предложения по разработке направлений оценки доступности инструментов ипотечного кредитования.

Предметом исследования является выявление направлений и силы воздействия инструментов ипотечного кредитования на поведение финансовых организаций и населения при реализации программ ипотечного жилищного кредитования.

Под объектом исследования подразумевается структура и взаимосвязи механизма финансового взаимодействия государства, финансовых организаций и населения при реализации ипотечного жилищного кредитования.

Методологическая основа исследования. Методология исследования опирается на обобщение ряда теоретических положений различных экономических школ, использование концепций отечественных и зарубежных исследователей по вопросам государственного регулирования, экономического роста, кредитных отношений. В процессе анализа изучаемых материалов и научной литературы применялись общенаучные и частные методы исследования. В исследовании были использованы методы экономико-статистического анализа, выборочного исследования, графический метод (диаграммы, таблицы, графики) и другие.

При работе над диссертацией были использованы результаты исследований научных коллективов Центрального экономико-

математического института Российской Академии наук (ЦЭМИ РАН), Центра экономических и финансовых исследований и разработок (ЦЭФИР), Института экономики города, Института экономики переходного периода (ИЭПП). Кроме того, автор использовал материалы и документы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства МИА, ЗАО «КБ Дельта Кредит», ЗАК «Райффайзенбанк Австрия», Сбербанка России, Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), Аналитической лаборатории ВЕДИ.

Эмпирическую базу исследования составили нормативные документы, статистические сборники, Интернет-ресурсы, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб, материалы, характеризующие финансовую деятельность ипотечных институтов, экспертные оценки и расчеты исследователей и практических работников.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

1. Уточнена и дополнена классификация инструментов ипотечного кредитования, позволяющая систематизировать понятие ипотечных инструментов, что дало возможность сгруппировать инструменты ипотечного кредитования, применяемые в странах со стабильной экономикой и в странах с высокой инфляцией.

2. Проведена оценка эффективности и выявлены преимущества использования в российских условиях инструментов ипотечного кредитования, получивших широкое распространение в странах с переходной экономикой.

3. Выявлена роль и определено влияние строительно-сберегательных касс и кредитных бюро, заключающееся в снижении рисков и совершенствовании механизма ипотечного кредитования, способствующее повышению доступности ипотеки для населения с невысоким уровнем доходов.

4, Разработаны предложения по совершенствованию модели оценки доступности ипотечного кредитования, позволяющие учитывать страховые платежи и дополнительные расходы потенциальных заемщиков на оформление кредита и способствующие повышению эффективности решений, принимаемых на основе предложенной модели.

Теоретическая и практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования послужат ориентиром при разработке федеральных и региональных программ расширения применения ипотечного кредитования; будут полезны для отдельных субъектов рынка ипотечного кредитования: банков, риэлтеров, строителей, заемщиков и др., в части использования результатов оценок, полученных с помощью усовершенствованной модели оценки доступности инструментов ипотечного кредитования; а также .для преподавания ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике недвижимости и кредитованию.

Апробация результатов исследования осуществлена на международном научно-практическом семинаре «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» (Московский государственный университет экономики, статистики и информатики, 2003г.), межвузовской научной конференции «Использование систем налогообложения для стимулирования и реструктуризации экономики государства и предприятий» (Всероссийская Государственная налоговая академия МНС РФ, 2003г.), научной конференции «Проблемы экономического развития России» (Институт Экономики и Права, 2003г.), межвузовской научной конференции «Научные работы молодых ученых и аспирантов» (Институт экономики и предпринимательства, 2003г.), 6-ой научной конференции профессоров и преподавателей (Институт экономики и предпринимательства, 2003г.), региональной научно-практической межвузовской конференции «Государственное регулирование экономики на региональном уровне» (Всероссийская Государственная

налоговая академия МНС РФ, г. Рязань, 2004г.), межвузовской конференции «Повышение конкурентоспособности экономики России» (Всероссийская Государственная налоговая академия МНС РФ, 2004г.), межвузовской научно-практической конференции «Совершенствование управления хозяйственно-финансовой деятельностью предприятия» (Институт гуманитарного образования, 2004г.), межвузовской конференции «Экономические и правовые проблемы развития Российской Федерации» (Московский институт предпринимательства и права, 2004г.), межвузовской конференции «Совершенствование предпринимательской деятельности и ее правового обеспечения» (Московский институт предпринимательства и права, 2005г.), межвузовской научно-практической конференции «Государственное регулирование рыночной экономики XXI в.: проблемы и перспективы» -2005г.

Внедрение результатов исследования было осуществлено в учебных планах и программах ГОУ ВПО Российской академии правосудия, а также в КБ «Сатурн» при разработке новых ипотечных программ, в ООО «Недвижимость столицы» и в ЗАО «Авиаспецресурс» при оценке доступности ипотечного кредитования в целях определения спроса на жилую недвижимость.

По теме диссертации опубликовано 17 научных работ общим объемом 9,2 печатных листа.

Структура и объем работы.

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1. Содержание понятия ипотечного жилищного кредитования и анализ моделей его организации

1.2. Влияние ипотечного кредитования на экономическое развитие

1.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования: особенности формирования и использования

Глава 2. Анализ формирования системы ипотечного кредитования в современных российских условиях

2.1. Формы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования

2.2. Система страховых рисков ипотечного жилищного кредитования

2.3. Развитие системы кредитных бюро как инструмент повышения доступности ипотеки

Глава 3. Рекомендации по определению доступности инструментов ипотечного кредитования с учетом страхования ипотечных рисков

3.1. Предложения по корректировке базовой модели индекса доступности ипотечного кредитования

3.2. Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования

Заключение

Список используемой литературы

Диссертация изложена на 160 листах машинописного текста. Работа включает 16 рисунков, 30 таблиц, и 2 приложения. Список использованной литературы состоит из 180 наименований российских и зарубежных источников.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается аюуальность темы исследования, состояние изученности проблемы, определены цели и задачи диссертации, объект и предмет исследования, научная новизна полученных результатов, их теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты ипотечного кредитования» рассмотрены точки зрения отечественных и зарубежных ученых-экономистов на понятия «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование»; выявлены место и роль ипотечного кредитования в экономике страны; рассмотрены основные модели ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике и основные направления эффективного внедрения перечисленных моделей в

российскую экономику; проведен анализ и уточнена классификация инструментов ипотечного кредитования, развитие которых необходимо для полноценного функционирования рынка банковской ипотеки.

Проведенное автором в диссертационной работе исследование показало, что в системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментом ипотечного жилищного кредитования понимается «механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы расчета платежей в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту».

Ипотечные кредиты довольно сложно четко классифицировать в связи с многоплановостью и многовариантностью инструментов в части выполнения ими основных функций и сложностью работы. Кроме того, необходимо принять во внимание, что некоторые виды ипотек и функций инструментов являются общими, усредненными, а некоторые инструменты, наоборот, — производными ряда общепринятых ипотек, т.е. вбирают в себя функции не одной, а сразу нескольких. В литературе также имеются несоответствия, вызванные неточным переводом, местной терминологией (в частности, индивидуального местного выбора того или иного названия многофункционального инструмента), большой вариантностью названии одного и того же инструмента, местными особенностями применения инструмента и т.д.

Материалы диссертационного исследования свидетельствуют, что терминология, которая употребляется в различных публикациях, достаточно противоречива, не охватывает вопроса в комплексе и не объясняет функциональные особенности инструмента, более того, зачастую неверна. Таким образом, на сегодняшний день в литературе нет единой классификации инструментов ипотечного кредитования.

и

Анализ, проведенный в диссертационном исследовании, позволил нам предложить классификацию инструментов ипотечного кредитования (рис.1), которая позволит систематизировать понятие ипотечных инструментов.

Инструменты ипотечного

кредитовали!

Традиционные инструменты

[

Пружинный кредит

Кредит с обратимы аннуитетом

Кредит с гибким графиком платежей

Кредите

переменными

выплатами

Кредиты с фиксированной процентной ставкой Кредиты с переменной процентной ставкой

Стандартный (аннуитетный) ипотечный кредит Кредите повышающей» суммой выплат в счет погашения

] [

Альтернативные инструменты

I Шаровый кредит

Кредит с залоговым счетом

—» Кредит, предоставляемый в иностранкой валют«

—№ Кредит с учетом уровня цен

—№ Кредит с двойной индексацией

—» Инструменты с регулируемой отсрочкой платежа

Рисунок 1. Классификация инструментов ипотечного кредитования

Проведенное исследование показало, что в настоящее время в нашей стране наибольшее распространение получил традиционный ипотечный кредит с фиксированной ставкой. Ведущие банки, предоставляющие ипотечные кредиты, предпочитают применять именно этот инструмент ипотечного кредитования, поскольку с его помощью можно равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, а это снижает кредитный риск для банка и дает возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений. В то же время заемщики могут осуществлять равные ежемесячные платежи и с

точностью прогнозировать свои расходы. Однако следует отметить, что стандартный ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. В связи с выявленными недостатками стандартной ипотеки, которые заключаются также и в снижении прибыли кредитного института в случае высокой инфляции и в завышенной ставке кредита, в диссертационном исследовании автор предлагает внедрить в практику ряд альтернативных инструментов, получивших широкое распространение в странах с переходной экономикой.

Эффективность использования предлагаемых автором инструментов ипотечного кредитования заключается в возможности снижения риска процентных ставок; учете изменений стоимости ресурсов и условий кредитования; повышении доступности кредита для заемщика; обеспечении эффективности и доходности долгосрочных кредитных операций для кредиторов и их доступности для заемщиков; минимизации затрат бюджета на предоставление субсидий для компенсации процентных ставок.

В процессе исследования было определено, что одним из наиболее простых и эффективных кредитных инструментов, которые могут повысить доступность ипотеки в России, является кредит с учетом уровня цен, при котором используется фиксированная процентная ставка, отражающая только реальную стоимость ресурсов при выдаче кредита (сверх инфляции), риски, связанные с погашением кредита, операционные расходы и прибыль кредитора. Суммы платежей по такому кредиту определяются на основе фиксированной на весь срок кредита процентной ставки и остатка невыплаченной суммы кредита. Баланс основного долга и платеж по кредиту периодически пересматриваются в зависимости от показателя, отражающего индекс потребительских цен.

В ходе исследования выявлено, что использование данного инструмента в нашей стране позволит предоставлять кредиты при относительно низкой «искусственной» процентной ставке, что даст возможность заемщикам брать ипотечный кредит в условиях, когда рыночная процентная ставка при использовании стандартного кредитного инструмента или инструмента с переменной процентной ставкой слишком высока.

Особый интерес для России, по нашему мнению, может представлять кредит с двойной индексацией, который позволит более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Данный кредит учитывает применение двух индексов: финансового индекса, отражающего изменения в стоимости кредитных ресурсов или уровень инфляции, а также финансового индекса, отражающего рост заработной платы или доходов населения. В заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) пересчитывается номинальная величина платежей с учетом индекса, отражающего рост доходов (заработной платы), и пересматривается процентная ставка по кредиту или индексируется баланс основного долга с учетом динамики индекса инфляции.

Применение инструмента с двойной индексацией в нашей стране может быть достаточно эффективным, поскольку он позволяет учесть интересы как кредиторов (с точки зрения обеспечения доходности кредитных операций), так и заемщиков (с точки зрения обеспечения доступности жилищных кредитов при их получении и в процессе погашения кредита при изменении уровня доходов).

Необходимо отметить, что данный инструмент, как и все альтернативные инструменты, сложнее стандартных традиционных. При неправильном понимании и внедрении этого инструмента либо недостаточном контроле за его использованием возможны негативные последствия, требующие принятия чрезвычайных мер по погашению обязательств.

Во второй главе «Анализ формирования системы ипотечного кредитования в современных российских условиях» выявлены основные направления финансовой поддержки населения с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий; предложена возможность масштабного внедрения бюро кредитных историй и строительно-сберегательных касс, дана характеристика их влияния на развитие ипотечного рынка; проведена оценка состояния ипотечного страхования и рассмотрены основные риски, присущие ипотеке.

Анализ, проведенный в процессе диссертационного исследования, позволил определить влияние кредитных бюро на доступность ипотеки в России.

На основе проведенного анализа показано, что основным этапом, на котором принимается решение о предоставлении кредита заемщику, о выдаваемой сумме кредитных средств и условиях обеспечения и погашения кредита, является этап процедуры андеррайтинга. Данная процедура представляет собой комплекс мероприятий по анализу и дополнительной проверке полученной от заемщика информации с тем, чтобы оценить риски, которые берет на себя банк, предоставляя заемщику кредит.

Зарубежный опыт функционирования специализированных рыночных организаций — кредитных бюро — демонстрирует ряд положительных результатов для банковской системы. В их числе: снижение рисков кредитования, упрощение процедуры оценки платежеспособности заемщиков, снижение затрат на проверку достоверности информации о заемщике.

Опираясь на данные проведенного диссертационного исследования, мы сделали вывод о том, что Россия пошла по пути формирования негосударственной системы кредитных бюро. Так 30 марта 2005 года было учреждено открытое акционерное общество «Национальное бюро кредитных историй» (ОАО «НБКИ»). В состав его учредителей вошли Ассоциация российских банков, Внешторгбанк, «АК БАРС» БАНК, Альфа-Банк, банк «Зенит», банк «Петрокоммерц», Газпромбанк, ДельтаБанк, некоммерческое

партнерство «Национальное бюро кредитной информации», Первый чешско-российский банк, РОСБАНК, Ситибанк, Юниаструм-Банк, Импэксбанк, CR1F S.p.a. (Италия), Trans Union International, Inc. (США).

Мы полагаем, что бюро кредитных историй станет важным инфраструктурным элементом рынка банковских услуг и будет способствовать развитию рынка кредитования. Создание развитой системы кредитных бюро является необходимым шагом на пути создания в России эффективно управляемого учета кредитных историй, который позволит минимизировать риски кредитования и стоимость заимствований, а также создать предпосылки для расширения кредитования широких слоев населения. К тому же создание кредитных бюро на территории Российской Федерации будет способствовать снижению банковских рисков при ипотечном кредитовании, что в свою очередь повлияет на стоимость кредита и его доступность населению.

В диссертации выявлено, что большое значение в развитии рынка ипотеки принадлежит строительно-сберегательным кассам (ССК). Кредиты, предоставленные по программам ССК, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, которые особенно очевидны в условиях нестабильной экономики. Во-первых, - это ставки привлечения средств и кредитования, которые устанавливаются на фиксированном уровне значительно ниже рыночных, не подлежат пересмотру и не зависят от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег. Во-вторых, кредитование в данной системе является целевым, т.е. средства направляются непосредственно в жилищный сектор и, прежде всего, на строительство и улучшение текущих условий. И, наконец, данная схема кредитования позволяет снизить риск дефолта за счет отбора на первоначальном этапе вкладчиков (которые потом становятся заемщиками), способных выполнять обязательства по обслуживанию кредита.

Поощрение развития ССК выгодно и государству: его можно применять с ориентацией на целевые группы населения, оно способствует

укреплению национальной экономики и созданию рабочих мест, расширяет доступность рынка жилья для семей с низкими и средними доходами. Кроме того, что особенно актуально, система ССК совершенно независима от рынка ценных бумаг и успешно работает в тех странах, где он практически не функционирует,

В третьей главе «Рекомендации по определению доступности инструментов ипотечного кредитования с учетом страхования ипотечных рисков» даны рекомендации по выбору ипотечных программ, предлагаемых ведущими московскими банками; предложен алгоритм расчета индекса доступности ипотечного кредитования с учетом уровня доходов москвичей, страхования ипотечных рисков и предварительных расходов, необходимых для получения ипотечного кредита; обоснована необходимость применения усовершенствованной модели оценки доступности ипотечного кредитования, повышающей качество оценки.

Проведенное исследование позволило нам сделать вывод о том, что на современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения.

Решение этой задачи требует организации и проведения постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья и введения на их основе механизмов регулирования и корректировки инвестиционных и социально-жилищных программ строительства жилья.

В международной практике показатель доступности означает возможность оплаты жилья потребителем. Определение доступности жилья без участия государства при различных кредитных схемах может быть использовано для оценки их сравнительной эффективности. Алгоритм расчета индекса доступности ипотечного кредитования представлен на рис. 2.

- Определение 1 Определение

1 минимального дохода минимального дохода

■ заемщика, | заемщика.

необходимого дли . необходимого для

1 оплаты ■ накопления

первоначального ■ первоначального

1 страхового взноса и взноса

. дополнительных | 1

*

Определение доходной

группы населения по

минимально

необходимому доходу

заемщика для оплаты

первоначального

взноса

Определение минимального дохода заемщика, необходимого для получены* кредита и выплат по нему

А

Определение минимального дохода

заемшнка, необходимого для вы плат периодических страховых взносов

Определение доходной , |

группы населения по

минимально

необходимому доходу

заемщика

4

Определение числа

доходных групп

населения.

попадающих под

возможность

пол¥чення коеднта. и

г

Расчет индекса доступности в учетом ипотечного страхования

- . - - - длок расходов, предлагаемый автором для уточнения расчета индекса доступности ипотечного кредитования

Рисунок 2. Алгоритм расчета индекса доступности жилья по ипотечной модели кредитования

Индекс доступности жилья по ипотечной модели кредитования определяется как отношение доли населения всех доходных групп, которым доступно получение кредита, к общей доле нуждающихся граждан;

с1к = 1Чс], (1)

N1»

где <3к — индекс доступности жилья по ипотечной модели кредитования;

N<3- доля населения всех доходных групп;

Ип- доля общего числа нуждающегося населения.

Данная формула является универсальной для оценки доступности процесса кредитования в любой форме.

Для определения доступности ипотеки автором рассматриваются схемы ипотечного кредитования (С1, Сг, и Сз,) которые наиболее типичны

для рынка ипотечного жилищного кредитования; на долго которых приходится большая часть ипотечных жилищных кредитов; которые отличаются друг от друга основными условиями кредитования.

На основе рассматриваемых схем проводится расчет минимального ежемесячного дохода заемщика, необходимого для получения ипотечного кредита. В целях анализа выбраны ипотечные продукты, которые предлагают основные операторы на рынке ипотечного жилищного кредитования: Сбербанк России, банк «Дельта Кредит», Райффайзенбанк на долю которых приходится около 90% ипотечных кредитов, выдаваемых в Москве и программы которых ориентированы на различные категории домохозяйств.

Критерием оценки в рассматриваемой модели выступает показатель доступности оплаты первоначального взноса (с!в) и доступности обслуживания ипотечного кредита в течение определенного срока ((1кр).

Доступность обслуживания ипотечного кредита рассчитывается по формуле:

«)кр = Шкр , (2)

N11

где Шкр- доля населения всех доходных групп, которым доступна оплата процентов и погашение части долга.

Формула расчета доступности оплаты первоначального взноса имеет

вид:

(]В *» МВ , (3)

N11

где №в- доля населения всех доходных групп, которым доступно накопление первоначального взноса в течение 5 лет.

Однако в ходе исследования выявлено, что при расчете доступности ипотечного кредитования в России не учитываются расходы, которые несут

заемщики по оплате страховых взносов (1,5% от остаточной суммы кредита) и расходы, связанные с оформлением кредита (оплата услуг риэлтера - 5% от стоимости жилья, оценщика — 0,1%, расходы на оформление сделки — 1% и др.).

В связи с этим автором предложено учитывать при расчете доступности обслуживания ипотечного кредита долю населения, которой доступна оплата страховых взносов:

с!кр (стр) = N11 кП (стр), (4)

N11

где Ы<3кр(сгр) - доля населения всех доходных групп, которым доступна оплата процентов по кредиту, ежегодных страховых платежей и погашение части долга.

При расчете показателя доступности первоначального взноса, соответственно, долю населения всех доходных групп, которым доступны дополнительные расходы на ипотечное кредитование:

<Ь <др) = N<1» (др), (5)

N11

. где Кс1в(др)- доля населения всех доходных групп, которым доступны накопление первоначального взноса и дополнительные расходы, связанные с заключением договора ипотеки.

Проведенные в диссертационной работе расчеты позволили определить минимальный доход заемщика, необходимый для погашения ипотечного кредита по различным схемам ипотечного кредитования, и доступность обслуживания ипотечного кредита с учетом страхования (таблица 1).

Таблица 1

Расчет минимально необходимого душевого ежемесячного дохода заемщика для получения кредита и доступности обслуживания ипотечного кредита по программам анализируемых банков с учетом

страхования

Ежегодный платеж P(t) Ежемесячны й платеж Qít)5« P(t)/I2 Минимально необходимый душевой доход заемщика без учета страхования Ктш = <рт/М2*о.зш ч Минимально необходимый душевой доход заемщика С учетом страхования 1*т1п стр Доступность обслуживания ипотечного кредита без учета страхования dicp Доступность обслуживания ипотечного кредита с учетом страхования <1кр(стр)

1 2 3 4 5 6 7 8

Дельта Кредит Банк С) 376 380 31365 39841 41820 29% 27%

С2 405 708 33809 42471 45078 26% 23%

СЗ 515634-255354 42969-21279 55803-26881 57292-8511 13% 12%

Райффа йзен банк С1 261 090 21757 27119 29010 55% 49%

С2 316 766 26397 32130 35196 41% 36%

СЗ 399600-122580 33300-10215 40800-174182 44400-13620 28% 24%

Сберба нк РФ С1 249 750 20812 25854 27750 61% 53%

С2 298 286 24857 30142 33142 46% 39%

СЗ 378000-121500 31500-10125 38400-13320 42000-13500 31% 27%

Расчеты, проведенные в диссертационном исследовании, позволили определить значительное снижение доступности ипотечного кредитования по всем предлагаемым банками схемам при условии учета платы за страхование. Таким образом, регулировать уровень доступности ипотечного кредитования можно изменяя параметры кредитования, которые являются управляющими (процентная ставка, срок кредитования, размер первоначального взноса). Однако необходимо учитывать сбережения населения, определенный уровень которых является необходимым условием доступности улучшения жилищных условий на коммерческих началах, как при единовременной оплате приобретаемого жилья, так и при при участии в процессе кредитования.

Таким образом, проведенный анализ показал, что применяемые банками способы расчетов показателей доступности ипотечных кредитов объективно не отражают возможность граждан покупать жилье, используя

ипотечные продукты. Расчетные показатели заведомо завышены и не позволяют реально оценивать ситуацию, сложившуюся на ипотечном рынке.

На основе проведенного исследования предлагается внести изменения в расчет индекса доступности ипотечного кредитования в части утяжеления его величиной страховых выплат и включением в расчет первоначального взноса дополнительных расходов. Предложенная модель может позволить достоверно оценить эффективность различных форм государственного субсидирования ипотеки, поскольку позволит определить число потенциальных заемщиков, которым доступно получение ипотечного кредита при условии субсидирования процентной ставки и при условии предоставления государством субсидий на первоначальный взнос. Реализация предлагаемой модели расчета позволит отдельным субъектам рынка ипотечного кредитования объективно оценивать доступность ипотечного кредитования для населения и планировать дальнейшее развитие рынка ипотеки. Специалисты, разрабатывающие программы ипотечного жилищного кредитования, используя результаты оценок, полученных с помощью усовершенствованной модели оценки доступности инструментов ипотечного кредитования, смогут оценить необходимые масштабы его развития, доступность предлагаемых программами ипотечных продуктов.

Исследования, проведенные в диссертации, позволили сделать ряд теоретических и практических выводов и предложений, главные из которых состоят в следующем:

1. Влияние жилищного сектора на экономики развитых стран достаточно велико, однако, мультипликативный эффект, который может быть достигнут в России, будет гораздо выше. Это связано с тем, что текущий уровень обеспечения граждан жильем в России намного ниже, чем в развитых странах, а потребность в нем возрастает с каждым днем. К тому же существует значительный объем «мертвого» капитала в виде сбережений граждан, и эти средства могут быть наиболее эффективным образом вовлечены в реальный сектор экономики через строительство жилья.

2. На новом этапе развития ипотечного кредитования важную роль играет определение инструментов ипотечного кредитования от эффективности применения которых во многом зависит доступность ипотеки. В странах с переходной экономикой были апробированы альтернативные инструменты ипотечного кредитования, которые показали свою адаптированность к высокой инфляции и нестабильности на рынке капиталов. Использование подобных инструментов в нашей стране позволит предоставлять кредиты по заниженной процентной ставке, с учетом индекса, отражающего уровень инфляции, рост заработной платы или доходов населения и таким образом, повысит количество заемщиков, имеющих возможность использовать ипотеку в целях улучшения жилищных условий.

3. По мере развития и расширения рынка кредитования физических лиц и совершенствования инструментов ипотечного кредитования в России все большее значение для банков приобретает наличие информации о заемщиках с точки зрения их кредитной дисциплины и опыта взаимодействия с другими кредитными организациями. В этих целях необходимо масштабное развитие системы кредитных бюро - организаций, нацеленных на получение прибыли от деятельности по сбору, хранению и продаже информации о потенциальных заемщиках, которые оказывают существенное влияние на повышение устойчивости и стабильности кредитного рынка, снижают кредитные риски банков и повышают доступность ипотеки.

4. В российской практике широкое распространение получила двухуровневая модель банковской ипотеки. Однако в современных условиях неразвитости вторичного рынка закладных сложно говорить об ее эффективности. В связи с этим возникает необходимость внедрения небанковской ипотеки, на которую не влияет общее состояние финансово-кредитного рынка и которая напрямую зависит от сбережений населения. Полноценное развитие небанковской ипотеки в России позволит значительно увеличить объемы выдаваемых ипотечных кредитов; расширить круг потенциальных заемщиков, которым недоступна банковская ипотека;

вкладывать целевые средства в строительство жилой недвижимости; снизить риски увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам,

5. На современном этапе развития жилищной сферы и ипотечного кредитования в частности, одной из основных задач является анализ показателей доступности ипотеки для населения в целях оценки масштабов ее развития, потенциального спроса, а также доступности приобретения на рынке жилья недвижимости с учетом возможности финансирования за счет собственных накоплений и привлечения средств ипотечного жилищного кредита для различных типов домохозяйств. Применяемые в российской практике показатели доступности объективно не отражают возможность граждан покупать жилье, используя ипотечные продукты и реально не оценивают ситуацию, сложившуюся на ипотечном рынке. В связи с этим возникает необходимость усовершенствования существующей методики оценки доступности ипотечного кредита в целях повышения эффективности решений, принимаемых на ее основе,

6. Предлагаемая автором усовершенствованная модель оценки доступности ипотечного кредитования кроме повышения точности расчетов, связанных с определением количества граждан, имеющих возможность использовать предлагаемые на сегодняшний день кредитными институтами программы ипотечного кредитования, позволит органам государственной власти оценивать эффективность субсидирования ипотечных программ и определять изменение показателя доступности ипотеки для отдельных категорий граждан, имеющих право на получение государственной субсидии.

Публикации по теме диссертации:

I. Фрумина C.B. Влияние ипотечного кредитования на экономическое развитие страны // Предпринимательство, 2006 №5 (0,3 п.л.).

2. Фрумина C.B. О некоторых особенностях ипотеки в Москве // Материалы международного научно-практического семинара «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» - М.; Московский государственный университет экономики, статистики и информатики, 2003 (0,2 п.л.);

3. Фрумина C.B. К вопросу об эффективности российской ипотеки // Материалы международного научно-практического семинара «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» - М.: Московский государственный университет экономики, статистики и информатики, 2003 (0,2 п.л.);

4. Фрумина C.B. Налог на доходы физических лиц и его влияние на ипотечное кредитование // Материалы научной конференции «Использование систем налогообложения для стимулирования и реструктуризации экономики государства и предприятий».— М.: Всероссийская Государственная налоговая академия МНС РФ, 2003 (0,2 пл.);

5. Фрумина C.B. Ипотека в России // Материалы 6-ой научной конференции профессоров и преподавателей ИНЭП. — М.: Институт Экономики и Права, 2003 (0,2 п.л.);

6. Фрумина C.B. Некоторые аспекты повышения эффективности использования недвижимости // Научные работы молодых ученых и аспирантов, — М.: Институт Экономики и Права, 2003 (0,2 п. л,);

7. Фрумина C.B. Основные модели ипотеки, функционирующие на территории РФ // Материалы региональной научно-практической межвузовской конференции г. Рязань «Государственное регулирование экономики на региональном уровне». - М.: Всероссийская Государственная налоговая академия МНС РФ, 2004 (0,2 пл.);

8. Фрумина C.B. Роль и место ипотечного кредитования в развитии народного хозяйства России П Материалы региональной научно-практической межвузовской конференции г. Рязань «Государственное регулирование

экономики на региональном уровне». - М.: Всероссийская Государственная налоговая академия МНС РФ, 2004 (0,3 п.л.);

9. Фрумина C.B. Современные аспекты жилищной политики на базе ипотеки // Материалы межвузовской конференции «Повышение конкурентоспособности экономики России». - M Всероссийская Государственная налоговая академия МНС РФ, 2004 (0,3 п.л.);

10. Фрумина C.B. Роль титульного страхования в ипотечном кредитовании // Тезисы докладов межвузовской научно-практической конференции «Совершенствование управления хозяйственно-финансовой деятельностью предприятия». — М.: Институт гуманитарного образования, 2004 (0,2 п.л,);

11. Фрумина C.B. Проблема привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования как один из факторов, сдерживающих развитие ипотеки в России // Тезисы докладов межвузовской конференции «Экономические и правовые проблемы развития Российской Федерации» - М.: Московский институт предпринимательства и права, 2005г (0,2 п. л.);

12. Фрумина C.B. Страхование в области финансирования и строительства жилья и его реализация посредством ипотечного кредитования // Сборник трудов ученых и аспирантов под ред. д.э.н., профессора М.Л. Разу «Актуальные проблемы управления». - М.: Государственный университет управления Институт бизнеса в строительстве и управления проектом, 2005 (0,2 п. л.);

13. Фрумина C.B. К вопросу о проблеме развития ипотечного кредитования в московской регионе // Сборник научных статей ППС, аспирантов и соискателей вып. 4. — М.: Всероссийская Государственная налоговая академия Минфина России, 2005 (0,2 п. л.);

14. Фрумина C.B. Модели привлечения ресурсов на рынке ипотечного кредитования //Материалы межвузовской научно-практической конференции «Повышение конкурентоспособности экономики России» - М.: Всероссийская Государственная налоговая академия Минфина России, 2005 (0,3 п.л.);

15. Фрумина C.B. Законодательное регулирование ипотечного кредитования // Сборник научных статей ППС, аспирантов и соискателей ВГНА, вып, 1 - М.: Всероссийская Государственная налоговая академия Минфина России, 2006 (0,3 п. л.);

16. Фрумина C.B. Субсидирование российской ипотеки // Сборник научных трудов преподавателей, аспирантов и студентов «Социально-экономические и правовые аспекты рыночных отношений в России» - М: МИПП, 2006 (0,2 пл.);

17. Фрумина C.B. Финансовый анализ страховых организаций / Проблемно-тематический комплекс - М: МИЭП, 2006 (5,5 пл.).

t

Напечатано с готового оригинал-макета. Издательский центр ГОУ ВПО «ВГНА Минфина РФ» Лицензия ИДК № 10 от 01.12.99 г. Подписано в печать 23.10.2006 г. Формат А5. У сл.печ л. 1,2. Тираж 100 экз. Заказ № 0099, Теп. 509-33-44. Телефакс 371-45-66, 109456, Москва, Вешкяковскнй 4-й пр-д. д.4, 1-й учебный корпус, 103 к.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Фрумина, Светлана Викторовна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Содержание понятия ипотечного жилищного кредитования и 10 анализ моделей его организации

1.2. Влияние ипотечного кредитования на экономическое развитие

1.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования: 28 особенности формирования и использования

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФОРМИРОВАВНИЯ СИСТЕМЫ

ИПОТЕНЧОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ

2.1. Формы государственной поддержки ипотечного жилищного 59 кредитования

2.2. Система страховых рисков ипотечного жилищного 78 кредитования

2.3. Развитие системы кредитных бюро как инструмент повышения 93 доступности ипотеки

ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ

ДОСТУПНОСТИ ИНСТРУМЕНТОВ ИПОЕТЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С УЧЕТОМ СТРАХОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ РИСКОВ

3.1. Предложения по корректировке базовой модели индекса 105 доступности ипотечного кредитования

3.2. Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и 113 рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма ипотечного кредитования"

Актуальность темы. Жилищный сектор является важной составной частью экономики страны, что диктует необходимость повышения эффективности его функционирования. От восприимчивости его к инновациям, гибкости реагирования на спрос во многом зависит оптимальное развитие народного хозяйства в целом.

Решение жилищной проблемы является сегодня важнейшим стратегическим направлением в стабилизации экономики и развитии социальной среды. Оно призвано способствовать не только подъему экономики, но и созданию благоприятных условий для повышения профессионального и культурного уровня населения, влияющего на качество жизни.

Удовлетворение жилищных потребностей населения делает рынок жилья значимым, реализующим важную государственную задачу -социальную. Жилье - одна из основных человеческих потребностей, а ипотека - это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.

Попытки создания эффективных институтов рынка ипотечного кредитования в России предпринимаются уже около 10 лет. Существует нескольких десятков наиболее известных государственных, региональных, муниципальных, банковских, строительных и риэлтерских проектов создания российской системы ипотечного кредитования. Однако эта сложная проблема еще далеко не решена, поскольку на сегодняшний день доля ипотечных кредитов в жилищных инвестициях домашних хозяйств остается ничтожно малой. В значительной степени это связано с созданием в России механизма ипотечного кредитовании, который все еще далек от совершенства и препятствует эффективному развитию ипотеки.

Современные специалисты пытаются построить систему ипотечного кредитования по образцу стран с развитой рыночной экономикой. Не секрет, что десятки стран, стремясь максимально быстро продвинуться в экономическом развитии, как правило, копируют современные институты из наиболее эффективных западных экономик, рассчитывая, что естественный отбор на рынке позволит быстро выявить наиболее эффективный институт. Однако изучение опыта реформ и положения экономической теории показывают, что эта стратегия не всегда успешна и естественный отбор не всегда эффективен.

Нередко в переходных экономиках возникают устойчивые, но неэффективные институты. С подобными проблемами в свое время сталкивались как развитые, так и развивающиеся страны в процессе создания национальных ипотечных институтов, и Россия также не является исключением.

Особенность сложившегося в нашей стране подхода к проблеме формирования института ипотеки заключается в попытках применения моделей, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активного и образованного населения, а также сильной поддержки государства, прежде всего как гаранта долговременной устойчивости отношений присущих ипотеке. Однако перечисленные характеристики устойчивой экономики нельзя в полной мере применить к России. Поэтому создание эффективных, действующих, адаптированных к российской экономике механизмов ипотечного кредитования, является одним из приоритетных направлений финансовой политики на современном этапе.

Актуальность создания эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования на данном этапе экономического развития России определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью использования данного механизма в качестве мощного инструмента безинфляционного расширения потребительского спроса на товар длительного пользования - жилье - и повышение на этой базе темпов экономического роста в смежных отраслях экономики.

Разработанность проблемы. Изучение проблем ипотечного кредитования, формирования и развития его институтов, разработка на этой основе практических рекомендаций являются необходимым условием для устойчивого развития экономики.

В настоящее время накоплено достаточно большое количество научных исследований, касающихся изучения развития ипотечного кредитования в России. Однако недостаточная теоретическая разработанность и освещенность в экономической литературе проблем развития ипотечного кредитования и выбора доступных ипотечных инструментов, помимо актуальности исследования в значительной степени предопределило выбор изучаемой темы.

В процессе работы над диссертацией были проанализированы труды видных российских и западных экономистов, что позволило выявить и сравнить наиболее важные концептуальные положения разработанных теорий, сопоставить с накопленным в мире и России опытом.

В своей работе автор опирался на труды отечественных и зарубежных исследователей государственного регулирования, экономического роста, экономической конъюнктуры, ипотечного кредитования.

Среди них особо следует выделить таких российских ученых как: В. Горемыкин, В.В. Иванов, Н.С. Пастухова, H.H. Рогожина, О.Ю. Старков, А.Н. Ужегов, Е.Ю. Фаерман, Д. Фридман, С.Р. Хачатрян, В.Цылина, Е.В. Черных, В.К. Южелевский и др.

Среди зарубежных авторов важную роль в качестве отправной точки для проведенного исследования сыграли работы Дж. М. Кейнса, Кэмпбелла Р. Макконнелла, Стенли JI. Брю, Н. Ордуэйя, Т. Стейнмеца, Ф. Уитт, JI. Эрхарда и др.

При работе над диссертацией были использованы труды научных коллективов Центрального экономико-математического института Российской Академии наук, Центра экономических и финансовых исследований и разработок, Института экономики города, Института экономики переходного периода. Кроме того, автор использовал материалы и документы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства МИА, ЗАО «КБ Дельта Кредит», ЗАК «Райффайзенбанк Австрия», Сбербанка, Всероссийского центра изучения общественного мнения, Аналитической лаборатории ВЕДИ.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью исследования является разработка методологических подходов совершенствования механизма ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотеки.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

1) проанализировать сложившиеся в мировой практике модели организации ипотечного кредитования и определить влияние ипотеки на экономическое развитие;

2) рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования, выявить их особенности и применимость в российских условиях;

3) исследовать факторы, повышающие доступность ипотечного кредитования;

4) проанализировать основные направления финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий;

5) сформулировать предложения по разработке направлений оценки доступности инструментов ипотечного кредитования.

Предметом исследования является выявление направлений и силы воздействия инструментов ипотечного кредитования на поведение финансовых организаций и населения при реализации программ ипотечного жилищного кредитования.

Под объектом исследования подразумевается структура и взаимосвязи механизма финансового взаимодействия государства, финансовых организаций и населения при реализации ипотечного жилищного кредитования.

Методологическая основа исследования. Методология исследования опирается на обобщение ряда теоретических положений различных экономических школ, использование концепций отечественных и зарубежных исследователей по вопросам государственного регулирования, экономического роста, кредитных отношений. В процессе анализа изучаемых материалов и научной литературы применялись общенаучные и частные методы исследования. В исследовании были использованы методы экономико-статистического анализа, выборочного исследования, графический метод (диаграммы, таблицы, графики) и другие.

В процессе исследования применялись методы: системного подхода, аналитического, комплексно-факторного, экономико-статистического, финансового анализа, сравнительных и экспертных оценок, статистической обработки данных и др.

Эмпирическую базу исследования составили нормативные документы, статистические сборники, Интернет-ресурсы, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб, материалы, характеризующие финансовую деятельность ипотечных институтов, экспертные оценки и расчеты исследователей и практических работников.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

1. Уточнена и дополнена классификация инструментов ипотечного кредитования, позволяющая систематизировать понятие ипотечных инструментов, что дало возможность сгруппировать инструменты ипотечного кредитования, применяемые в странах со стабильной экономикой и в странах с высокой инфляцией.

2. Проведена оценка эффективности и выявлены преимущества использования в российских условиях инструментов ипотечного кредитования, получивших широкое распространение в странах с переходной экономикой.

3. Выявлена роль и определено влияние строительно-сберегательных касс и кредитных бюро, заключающееся в снижении рисков и совершенствовании механизма ипотечного кредитования, способствующее повышению доступности ипотеки для населения с невысоким уровнем доходов

4. Разработаны предложения по совершенствованию модели оценки доступности ипотечного кредитования, позволяющие учитывать страховые платежи и дополнительные расходы потенциальных заемщиков на оформление кредита и способствующие повышению эффективности решений, принимаемых на основе предложенной модели оценки.

Основные результаты диссертационного исследования:

- на основе системного анализа проведена комплексная оценка инструментов ипотечного кредитования, включающая анализ и сравнение ипотечных кредитов и их адаптированность к современным российским условиям;

- выявлены и изучены социально-экономические последствия проводимой государственной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования и определены меры государственного регулирования, необходимые для полноценного развития ипотечного кредитования в России;

- определено влияние ипотечного кредитования на развитие экономики в целом;

- разработана модель оценки доступности ипотеки с учетом страхования, предложены меры повышения доступности ипотечных кредитов, применительно к особенностям современной российской экономики.

Практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования послужат ориентиром при разработке федеральных и региональных программ расширения применения ипотечного кредитования; будут полезны для отдельных субъектов рынка ипотечного кредитования: государственных структур, банков, риэлтеров, строителей, заемщиков и др., в части использования результатов оценки доступности инструментов ипотечного кредитования; а также для преподавания ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике недвижимости и кредитованию.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, 2 приложений. Основной текст работы изложен на 160 листах машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Фрумина, Светлана Викторовна

Выводы:

1. Регулировать уровень доступности ипотечного кредитования можно изменяя параметры кредитования, которые являются управляющими (процентная ставка, срок кредитовании, размер первоначального взноса). Однако необходимо учитывать сбережения населения, определенный уровень которых является необходимым условием доступности улучшения жилищных условий на коммерческих началах, как при единовременной оплате приобретаемого жилья, так и при оплате первоначального взноса и оплаты страховых услуг при участии в процессе ипотечного кредитования.

2. Выбор банковских программ кредитования, предлагаемых на рынке, зависит от предпочтений потенциального заемщика, уровня его дохода и величины сбережений.

3. Для расчета процентной ставки по ипотечному кредиту необходимо учитывать его удорожание в связи с обязательным страхованием. К тому же величина первоначального взноса заемщика по ипотечному кредиту, устанавливаемая банком, автоматически увеличивается на сумму дополнительных расходов, связанных с получением ипотечного кредита (около 6-7% от величины кредита).

4. В целях полноценного отражения доступности применяемых банками схем ипотечного кредитования необходимо утяжелить формулу расчета индекса доступности ипотечного кредита величиной страховых платежей и дополнительных расходов, связанных с оформлением кредита. Корректировка указанных параметров приводит к значительному снижению (от 2 до 7%> в зависимости от схемы кредитования) показателя доступности ипотечного кредита.

137

Заключение

Исследования, проведенные в диссертации, позволили сделать ряд теоретических и практических выводов и предложений, главные из которых состоят в следующем:

1. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых подходах в ее решении. Важные изменения государственной жилищной политики связаны с ориентацией на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобретает существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий становится возможным для широких слоев населения, и, прежде всего, для среднего класса.

Опыт зарубежных стран с развитым ипотечным рынком подтверждает, что темпы развития ипотечного кредитования существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений. Однако в странах, где участие и давление государства на ипотечный рынок неоправданно, ипотечные государственные программы заканчиваются провалом. Неэффективно спланированные системы государственного регулирования жилищного кредитования приводят к негативным финансовым последствиям и оказывают давление на национальные бюджеты.

Являясь одним из основных способов инвестирования, ипотека дает возможность мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. При развертывании системы ипотечного кредитования сбережения граждан, которые выведены из хозяйственного оборота, превращаются в инвестиции. В данной ситуации целевое направление государственных средств через механизм ипотечного кредитования в жилищное строительство для запуска ипотечного инвестиционно-кредитного механизма может стать мощным импульсом разворачивания широкого инвестиционного процесса и подъема экономики.

Влияние жилищного сектора на экономики развитых стран достаточно велико, однако, мультипликативный эффект, который может быть достигнут в России, будет гораздо выше. Это связано с тем, что текущий уровень обеспечения граждан жильем в России намного ниже, чем в развитых странах, а потребность в нем возрастает с каждым днем. К тому же существует значительный объем «мертвого» капитала в виде сбережений граждан, и эти средства могут быть наиболее эффективным образом вовлечены в реальный сектор экономики через строительство жиля.

2. Важность жилищного сектора для экономики и наличие множества взаимосвязей, которые могут оказать решающее воздействие на развитие страны, обуславливают необходимость государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования. Причины и уровень поддержки варьируют в зависимости от степени развития экономики и состояния жилищного сектора. Одно из главных направлений государственного вмешательства в жилищный сектор - помощь гражданам с невысоким уровнем дохода в улучшении их жилищных условий.

Более эффективным вариантом государственной поддержки является поддержка первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Предоставление субсидии на первоначальный взнос позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и, соответственно, размер ежемесячных платежей. Она носит целевой и адресный характер, и механизм ее предоставления позволяет контролировать использование бюджетных средств. Предоставление субсидий на первоначальный взнос при приобретении жилья позволит повысить доступность ипотечных кредитов для семей с доходами, недостаточными для получения ипотечного кредита. В свою очередь, предоставление субсидий на определенную долю стоимости приобретаемого жилья поможет улучшить жилищные условия значительно большему числу семей, чем предоставление муниципального жилья, целиком оплачиваемого за счет бюджета.

3. На новом этапе развития ипотечного кредитования важную роль играет определение инструментов ипотечного кредитования от эффективности применения которых во многом зависит доступность ипотеки. В большинстве стран с развитым ипотечным рынком широкое распространение получил стандартный ипотечный кредит. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как для кредитора, так и для заемщика. Однако при высокой и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании стандартного ипотечного кредита возникают дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:

• процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции, начиная с определенного момента, перестают приносить кредитору реальную прибыль;

• остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;

• кредитор стремится устанавливать более высокую процентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальный доход на свои инвестиции на протяжении более длительного срока;

• в свою очередь, высокий уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности для большинства потенциальных заемщиков, так как существенно возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.

В условиях нестабильной экономики существует необходимость в использовании альтернативных инструментов ипотечного кредитования, которые получили широкое распространение в странах с переходной экономикой. Применение подобных инструментов в России позволит решить следующие проблемы:

• снизить процентную ставку по ипотечным кредитам;

• учитывать уровень инфляции, заработной платы или доходов населения;

• повысить количество потенциальных заемщиков.

Таким образом, правильный выбор кредитного инструмента чрезвычайно важен, особенно при долгосрочном периоде кредитования, что является основной характеристикой ипотечных жилищных кредитов. Еще большее значение этот выбор приобретет при развитии в России вторичного рынка ипотечных кредитов, когда долгосрочные ипотечные кредиты будут финансироваться за счет эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг.

4. По мере развития и расширения рынка кредитования физических лиц и совершенствования инструментов ипотечного кредитования в России все большее значение для банков приобретает наличие информации о заемщиках с точки зрения их кредитной дисциплины и опыта взаимодействия с другими кредитными организациями. В этих целях необходимо масштабное развитие системы кредитных бюро - организаций, нацеленных на получение прибыли от деятельности по сбору, хранению и продаже информации о потенциальных заемщиках, которые оказывают существенное влияние на повышение устойчивости и стабильности кредитного рынка, снижают кредитные риски банков и повышают доступность ипотеки.

5. В российской практике широкое распространение получила двухуровневая модель банковской ипотеки. Поскольку необходимым условием полноценного развития банковской ипотеки является возможность привлечения дополнительных источников финансирования, все большее значение приобретает механизм рефинансирования. Однако наращивание объемов кредитования может осуществляться банками только при наличии сформированных институтов развитой экономики, в первую очередь - рынка ценных бумаг.

Поскольку в современных условиях вторичный рынок закладных слабо развит, сложно говорить об эффективности ипотеки такого вида. В связи с этим возникает необходимость внедрения небанковской ипотеки, на которую не влияет общее состояние финансово-кредитного рынка и которая напрямую зависит от сбережений населения. Полноценное развитие небанковской ипотеки в России позволит значительно увеличить объемы выдаваемых ипотечных кредитов; расширить круг потенциальных заемщиков, которым недоступна банковская ипотека; вкладывать целевые средства в строительство жилой недвижимости; снизить риски увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам.

6. На современном этапе развития жилищной сферы и ипотечного кредитования в частности, одной из основных задач является анализ показателей доступности ипотеки для населения в целях оценки масштабов ее развития, потенциального спроса, а также доступности приобретения на рынке жилья недвижимости с учетом возможности финансирования за счет собственных накоплений и привлечения средств ипотечного жилищного кредита для различных типов домохозяйств. Применяемые в российской практике показатели доступности объективно не отражают возможность граждан покупать жилье, используя ипотечные продукты и реально не оценивают ситуацию, сложившуюся на ипотечном рынке поскольку не учитывают средства населения, необходимые для погашения обязательных ежегодных страховых платежей и расходы потенциальных заемщиков на заключение договора и обслуживание кредита. В связи с этим возникает необходимость усовершенствования существующей методики оценки доступности ипотечного кредита в целях повышения эффективности решений, принимаемых на ее основе.

Предлагаемая усовершенствованная модель определения доступности ипотечного кредитования значительно повысит уровень оценки предлагаемых ипотечных программ. К тому же использование данной модели может позволить оценить эффективность различных форм государственного субсидирования ипотеки за счет определения доли платежеспособного населения, которым доступно получение кредита по тем или иным банковским программам с участием бюджетных средств в части предоставления гражданам целевых адресных субсидий на внесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и субсидировании процентной ставки при предоставлении ипотечного кредита.

Оценка эффективности государственной политики в области ипотеки повлияет на решения, принимаемые органами государственной власти, направленные на повышение доступности жилья для граждан России.