Совершенствование механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации"

На правах рукописи

004599952

ЛЕБЕДЕВА ТАТЬЯНА ВЛАДИМИРОВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА)

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 5 мдр 7010

Москва, 2010

004599952

Работа выполнена на кафедре менеджмента Московского института предпринимательства и права

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Годин Александр Михайлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ишина Ирина Валерьевна

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Черняк Виктор Захарович

Российский государственный торгово-экономический университет

Защита состоится « 13 » апреля 2010 г. в 14°° часов на заседании совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 226.003.01 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д. 4, ауд. 113.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации.

Автореферат разослан « 13 » марта 2010 г.

Ученый секретарь совета по защите докторских и кандидатских диссертаций, кандидат экономических наук

В.М. Смирнов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Происходящие изменения, связанные с переориентацией на рыночные законы развития, коснулись всех сфер национальной российской экономики. В настоящее время особо следует выделить ипотеку, являющуюся важным элементом социально-экономической политики, основанной на рыночных принципах развития.

Мировой опыт использования ипотеки в качестве неотъемлемого инструмента государственной политики доказывает ее важное значение для решения первостепенных социально-экономических задач. Наиболее явное положительное влияние ипотека оказывает на решение жилищной проблемы, так как сама сущность механизма ипотеки заключается в решении одного из важнейших противоречий сферы недвижимости — противоречия между высокой стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости.

На современном этапе в России для решения жилищной проблемы с использованием механизмов ипотечного кредитования государство поставило своей задачей вовлечение в жилищную ипотеку как можно большие категории населения с различным уровнем доходов, а также разработку специальных программ государственной поддержки социально незащищенной категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования. Формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования в России стало приоритетным направлением современной государственной жилищной политики.

Здесь необходимо отметить уникальность системы ипотечного кредитования в национальной экономике, заключающуюся в том, что кроме улучшения жилищных условий, она оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Так, рост инвестиций в жилищное строительство, который способна дать ипотека, может повлечь за собой развитие смежных со строительством отраслей. Увеличение занятости населения позволит увеличить доход населения. Возросший доход ведет к увеличению платежеспособного спроса, в том числе и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь

3

будет воздействовать на расширение жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка жилья.

За последние годы в России были предприняты многочисленные попытки для создания эффективных институтов рынка ипотечного кредитования, а также всех необходимых условий для развития данного рынка. В специальной литературе приводится обзор нескольких десятков наиболее известных государственных, региональных, муниципальных, банковских, строительных и риэлтерских проектов создания российской системы ипотечного кредитования. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными, так как на сегодняшний день доля ипотечных кредитов в жилищных инвестициях домашних хозяйств остается ничтожно малой. Вопреки всеобщим ожиданиям жилищный сектор пока не стал тем полюсом роста, импульсы от которого могли бы стимулировать общую экономическую активность в стране. Решение жилищной проблемы остается на сегодняшний день важнейшим стратегическим направлением в стабилизации экономики и развитии социальной среды, которое призвано способствовать не только подъему экономики, но и созданию благоприятных условий для повышения профессионального и культурного уровня населения, влияющего на качество жизни.

Особенность сложившегося в нашей стране подхода к проблеме формирования института ипотеки заключается в попытках применения моделей, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активного и образованного населения, а также сильной поддержки государства, прежде всего как гаранта долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке. Однако перечисленные характеристики устойчивой экономики нельзя в полной мере применить к России. Поэтому создание эффективных, действующих, адаптированных к российской экономике механизмов ипотечного кредитования, является одним из приоритетных направлений финансовой политики на современном этапе.

Степень разработанности проблемы исследования. Изучение проблем ипотечного кредитования, формирования и развития его институтов, разработка на этой основе практических рекомендаций являются необходимым условием

для устойчивого развития российской экономики.

В настоящее время существует большое количество научных работ, касающихся исследования развития ипотечного кредитования в России. Однако недостаточная теоретическая разработанность и освещенность в экономической литературе проблем развития ипотечного кредитования и выбора наиболее оптимальных для потребителя ипотечных инструментов в значительной степени предопределило выбор изучаемой темы.

В процессе работы над диссертацией были изучены труды видных российских и зарубежных экономистов, что позволило проследить эволюцию теоретических взглядов на процессы развития ипотеки и, в частности, выявить и сравнить наиболее важные концептуальные положения разработанных теорий, сопоставить с накопленным в мире и России опытом.

Весомый вклад в разработку проблем формирования и развития ипотечного рынка внесли зарубежные ученые Н. Розен, М. Турнер, С. Роуз, Н. Рихард. Они исследовали законы и правила, относящиеся к ипотечному кредиту, различные условия ипотечных кредитов и тенденции в ипотечном кредитовании.

Отечественные ученые, такие как H.A. Кричевский, М.И. Калинин, Е.В. Черных и др. в своих трудах осветили теоретико-методологические основы жилищной ипотеки, а также новейшие тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Региональные аспекты ипотечного кредитования изложены в работах М.В. Митрофанова, О.С. Белокрыловой, И.В. Довдиенко, В.З. Черняка, В. И. Якимовича, Л.Б. Лазаревой и др.

Роли государства на ипотечном рынке посвящены работы М.П. Логинова, М.И. Бесхмельницына, 3. Насруллаевой, 3. Клюшкина и др.

Большую роль для понимания исследуемой проблемы имеют также работы зарубежных ученых-экономистов. Отправной точкой для проведенного исследования послужило теоретическое наследие ученых, исследовавших возможность государственного вмешательства в проведение эффективной экономической политики, предусматривающей учет социальных, психологических и орга-

низационных факторов; взаимосвязь инвестиций и экономического роста в разрезе теории макроэкономического равновесия. В этом контексте использованы подходы Дж. М. Кейнса, П. Самуэльсона и др.

Определенный теоретический интерес при изучении проблемы представляют работы автора «экономического чуда» послевоенной Германии неолиберала JI. Эрхарда; современных зарубежных экономистов-практиков, занимающихся изучением проблемы ипотечного кредитования Т. Стейнмеца, Ф. Уитга, Р. Вессели, Э. Файкса, И. Эртла и др.

В настоящее время имеется значительное количество публикаций, посвященных вопросам правового регулирования ипотечного рынка, рискам ипотечного кредитования, а также взаимодействию участников ипотечного рынка.

Однако, несмотря на наличие многочисленных публикаций, проблему взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы нельзя считать решенной. Следует отметить, что важной задачей при реализации реформ, проводимых в России, является выявление причин, в силу которых ипотечное жилищное кредитование так и не получило должного распространения. Россия, чья система ипотечного кредитования оказалась менее эффективной, вынуждена заимствовать институты более успешных экономик. Однако эффективные и устойчивые институты в национальной экономике путем трансплантации возникают лишь в редких случаях. Подобная имитация, как правило, неэффективна, если она не учитывает специфику страны. Большой вклад в изучение зарубежного опыта организации систем ипотечного кредита, возможности и необходимости его применения в России внесли труды И.А. Разумовой, Н.С. Пастуховой, H.H. Рогожиной, А.Б. Копейкина и др.

Разработкам практического механизма привлечения инвестиции и модели организации финансирования ипотечного жилищного кредитования в России посвящены работы таких отечественных ученых, как В.К. Южелевский, А.Н. Ужегов, В.А. Аверченко, Э. Наумов и др.

При оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет установление порогов доступности тех или иных ипотечных проб

грамм для населения согласно статистике распределения его доходов, сбережений и жилищных условий. Математические подходы к построению моделей доступности ипотечного кредитования в условиях рыночных реформ освещены в трудах Е.Ю. Фаермана, С.Р. Хачатряна, М.В. Пинегина, В.П. Буянова, В.М. Локтионова и др.

Вместе с тем отдельные как теоретические, так и практические вопросы, относящиеся к регулированию доступности ипотечного кредитования и адекватной оценки возможности использования ипотечных кредитов, еще недостаточно разработаны и остаются за рамками исследований отечественных экономистов.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью исследования является разработка методологических подходов совершенствования механизма ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотеки в Москве и московском регионе.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

1) проанализировать сложившиеся в мировой практике модели организации ипотечного кредитования и определить влияние ипотеки на экономическое развитие;

2) рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования, выявить их особенности и применимость в российских условиях;

3) проанализировать влияние американского ипотечного кризиса на российский ипотечный рынок недвижимости;

4) исследовать факторы, повышающие доступность ипотечного кредитования в современных условиях;

5) исследовать и проанализировать основные направления улучшения государственной политики в сфере ипотечного кредитования для повышения доступности жилья для граждан с невысоким уровнем доходов (в частности, в московском регионе);

6) сформулировать предложения по разработке направлений оценки определения доступности инструментов ипотечного кредитования.

Предметом исследования является структура и взаимосвязи механизма финансового взаимодействия государства, финансовых организаций и населения

при реализации программ ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выступают финансовые институты ипотечного кредитования.

Методологическая основа исследования. Методология исследования опирается на обобщения ряда теоретических положений различных экономических школ, использование концепций отечественных и зарубежных исследователей по вопросам государственного регулирования, экономического роста, кредитных отношений. В процессе анализа изучаемых материалов и научной литературы применялись общенаучные и частные методы исследования. В исследовании были использованы методы системного подхода, экономико-статистического анализа, выборочного исследования, графический метод (диаграммы, таблицы, графики) и др.

При работе над диссертацией были использованы труды научных коллективов Центрального экономико-математического института Российской Академии наук (ЦЭМИ РАН), Центра экономических и финансовых исследований и разработок (ЦЭФИР), Института экономики города, Института экономики переходного периода (ИЭПП), Росстата. Кроме того, автор использовал материалы и документы Центрального банка РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства МИА, ЗАО «КБ Дельта Кредит», ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», Сбербанка, Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), Аналитической лаборатории ВЕДИ.

Эмпирическую базу исследования составили нормативные документы, статистические сборники, Интернет-ресурсы, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб, материалы, характеризующие финансовую деятельность ипотечных институтов, экспертные оценки и расчеты исследователей и практических работников.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

1. При исследовании моделей ипотечного кредитования, используемых в Российской Федерации, и в московском регионе в частности, выявлено, что в современных условиях для дальнейшего эффективного развития ипотечного рынка и совершенствования механизма ипотечного кредитования необходимо внедре-

ние модели сбалансированной автономии, основанной на развитии системы строительно-сберегательных касс.

2. Раскрыта особая значимость развития немецкой модели ипотечного кредитования при решении финансовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях кризиса. Развитие данной модели позволит минимизировать риски при выдаче и обслуживании ипотечных кредитов.

3. Определена роль строительно-сберегательных касс в повышении привлекательности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов. Повышение привлекательности ипотечного кредитования связано с тем, что система кредитования, основанная на развитии строительно-сберегательных касс, не зависит от открытого рынка капиталов, что позволяет применять данную модель с ориентацией на целевые группы населения.

4. Разработана и предложена для использования схема взаимодействия строительно-сберегательных касс с коммерческими банками при реализации программ социальной ипотеки, позволяющая сделать доступными для населения с невысоким уровнем доходов инструменты ипотечного кредитования.

5. Разработана и обоснована методика расчета прогнозных данных развития ипотечного кредитования в Российской Федерации на долгосрочный период, критерием оценки которой выступает показатель, зависящий от цен на энергоресурсы.

Теоретическая и практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть учтены и использованы при разработке федеральных и региональных программ расширения применения ипотечного кредитования; быть полезны для отдельных субъектов рынка ипотечного кредитования: банков, риэлтеров, строителей, заемщиков и др., в части использования результатов оценок, полученных с помощью усовершенствованной модели прогнозных данных выдачи ипотечного кредитования; а также для преподавания ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике, недвижимости и кредитованию.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы использованы в докладах, представленных на между-

народных межвузовских и региональных научно-практических конференциях, а также в публикациях соискателя. Отдельные положения были применены и используются при разработке учебных программ и чтении лекций по таким профильным дисциплинам, как «ДКБ», «Банковское дело», «Финансы» в Московском институте предпринимательства и права, а также в работе финансовых институтов города Москвы, в том числе в ОАО АКБ «Русский земельный банк», для повышения эффективности данных институтов и уменьшения последствий глобального экономического кризиса.

По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 3,2 печатных листа.

Структура и объем исследования. Структура работы приведена на рис. 1.

Рис. 1. Структура диссертационного исследования

Диссертация изложена на 179 листах машинописного текста. Работа включает 5 рисунков, 24 таблицы, 1 график, 3 диаграммы, 2 схемы, 6 приложений. Список использованной литературы состоит из 107 наименований литературных источников.

П. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. При исследовании моделей ипотечного кредитования выявлено, что в современных условиях для развития ипотечного рынка и совершенствования механизма ипотечного кредитования необходимо внедрение модели сбалансированной автономии, основанной на развитии системы строительно-сберегательных касс.

Проведенное исследование показало, что с точки зрения моделей погашения основной суммы задолженности и процентов, а также вида процентной ставки можно выделить основные виды ипотечных кредитов, представленных на рис. 2.

ВИДЫ ИПО ТЕЧНЫХ КРЕДИТ ОВ

Рис. 2. Основные виды ипотечных кредитов

Также в диссертационном исследовании было выявлено, что наряду с различными видами ипотечного кредитования, наибольшее распространение в нашей стране получил традиционный ипотечный кредит с фиксированной ставкой. Ведущие банки, предоставляющие ипотечные кредиты, предпочитают применять именно этот инструмент ипотечного кредитования, поскольку с его помощью можно равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, а это снижает кредитный риск для банка и дает возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений. В то же время заемщики могут осуществлять равные ежемесячные платежи и с точностью прогнозировать свои расходы.

Однако следует отметить, что стандартный ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. Учитывая нестабильность получения доходов населением в условиях мирового экономического кризиса, по мнению автора диссертационного исследования, данный вид кредита не является эффективным инструментом для массового развития ипотечного рынка в России и, в частности, в московском регионе. В связи с выявленными недостатками стандартной ипотеки, которые заключаются также и в снижении прибыли кредитного института в случае высокой инфляции, и в завышенной ставке кредита, необходимо использование нового вида ипотечного кредитования, автономного от рынка капиталов.

В мировой практике таким видом ипотечного кредитования является немецкая модель «сбалансированная автономия», основанная на развитии системы строительно-сберегательных касс. Внедрение данной модели в нашей стране позволит удачно сочетать механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

2. Раскрыта особая значимость развития немецкой модели ипотечного кредитования при решении финансовых проблем ипотечного кредито-

вания в условиях кризиса.

Существование множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов. Однако проведенное исследование показало, что в условиях кризиса снижается привлекательность большинства схем ипотечного кредитования. В связи с чем соискателем была модифицирована схема взаимодействия строительно-сберегательных касс (ССК) и коммерческих банков (КБ) на основе Проекта федерального закона №454760-4 «О строительных сберегательных кассах», представленная на рис. 3.

Строительно-сберегательная касса (ССК)

вкладчики

Целевой субординированный

депозит (кредит) ■*-

проценты по депозиту

Коммерческий банк (КБ)

кредит ССК и КБ по 30% от стоимости квартиры .,

заемщики

заемщики

Господдержка вкладчиков ССК за счет средств Федерального бюджета

Рис. 3. Схема взаимодействия ССК и КБ

Данная схема позволяет использовать следующий механизм ипотечного кредитования.

1. Вкладчики заключают с ССК договор накопления сбережений с определенной договорной выплатной сумой. На все время действия договора на вклад начисляются проценты по ставкам на 3 процентных пункта ниже, чем процентная ставка при выдаче кредита. 14

2. Господдержка из федерального бюджета заключается в начислении премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада.

Здесь необходимо отметить, что имеется одно существенное ограничение, установленное в проекте федерального закона об ССК, а именно - поощряемый прирост вклада не должен превышать 70 тыс. руб. Таким образом, максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина РФ не может превышать 14 тыс. руб., при этом на господдержку могут рассчитывать только граждане России, хотя вкладчиками ССК могут быть и иностранные граждане, и лица без гражданства, и юридические лица.

Если сумма прироста строительного сберегательного вклада за год превышает 70 тыс. руб., то в соответствии с законопроектом оставшаяся не поощренной сумма накопленных денег учитывается при начислении премии государства в следующем году.

Если же вкладчик имеет несколько строительных сберегательных вкладов в одной или нескольких ССК, то премия государства по выбору вкладчика начисляется только на один вклад в одной строительной сберегательной кассе.

3. ССК заключает с коммерческим банком целевой субординированный депозит, условия и сумма которого согласовываются с Центральным банком РФ.

4. Коммерческий банк на все время действия договора выплачивает ССК проценты по целевому субординированному депозиту по ставке на 2 процентных пункта выше, чем ставка по договору накопления сбережений.

Относительно пункта 3 и 4 разработанной схемы можно отметить следующее. Основное ключевое значение субординированного депозита (кредита) состоит в том, что он заключается на длительный срок (более 10 лет) и входит в расчет собственного капитала банка, увеличивая его значение. Наличие у банка капитала определенной величины и качества рассматривается как залог успешной работы банка, средство защиты интересов кредиторов и вкладчиков банка и снижения вероятности его несостоятельности (банкротства).

Заключение договора о выдаче субординированого депозита (кредита) контролируется Центральным банком. Таким образом, оформление договора

между ССК и коммерческим банком по выдаче субординированного депозита (кредита) имеет свои плюсы как для ССК (например, в получении дополнительного процентного дохода, что ведет к сокращению затрат при выплате процентов клиентам), так и для коммерческого банка (например, в привлечении через ССК заемщиков, надежность которых проверена на этапе накопления первоначального взноса на получение ипотечного кредита).

5. При накоплении вкладчиком 40% от стоимости квартиры ССК выдает вкладчику кредит в сумме 30% от стоимости квартиры под ставку на 3 процентных пункта выше, чем ставка по договору накопления сбережений, 30% от стоимости квартиры дает коммерческий банк под ставку на 3 процентных пункта выше, чем по целевому субординированному депозиту.

Относительно пункта 5 необходимо отметить, что при выдаче кредита коммерческим банком соискателем установлено минимальное значение процентного пункта, которое коммерческий банк может установить при выдаче кредитов по социальной ипотеке. При выдаче кредитов гражданам со средними и высокими уровнями доходов коммерческий банк руководствуется действующими программами ипотечного кредитования.

В результате средняя процентная ставка по выданным кредитам по модифицированной схеме меньше, чем при аналогичной выдаче кредита по стандартным ипотечным инструментам кредитования.

Новизна указанной схемы заключается в том, что она позволяет минимизировать риски в условиях кризиса и повысить привлекательность ипотечного кредитования. Кроме того, эффективность использования предлагаемой соискателем модели ипотечного кредитования заключается в возможности снижения риска процентных ставок; учете изменений стоимости ресурсов и условий кредитования; повышении доступности кредита для заемщика; обеспечении эффективности и доходности долгосрочных кредитных операций для кредиторов и их доступности для заемщиков; минимизации затрат бюджета на предоставление субсидий для компенсации процентных ставок.

Реализация в цифрах модифицированной схемы выглядит следующим об-

разом:

- процентная ставка по вкладам ССК составляет 3% годовых;

- процентная ставка выдачи кредита ССК равна 6% годовых;

- процентная ставка по субординированному депозиту (кредиту) равна 5% годовых;

- процентная ставка при выдаче ипотечного кредита коммерческим банком составляет 8% годовых.

Средняя процентная ставка по выданным кредитам равна 7% годовых.

В ходе исследования также доказано, что использование данного инструмента в нашей стране позволит предоставлять кредиты при относительно низкой процентной ставке, не зависящей от общего состояния кредитно-финансового рынка, что даст возможность заемщикам брать ипотечный кредит в условиях, когда рыночная процентная ставка при использовании стандартного кредитного инструмента или инструмента с переменной процентной ставкой слишком высока.

Необходимо отметить, что данная схема и разработанный на ее основе инструмент ипотечного кредитования сложнее стандартных традиционных. При неправильном понимании и внедрении этого инструмента либо недостаточном контроле за его использованием возможны негативные последствия, требующие принятия чрезвычайных мер по погашению обязательств.

3. Определена роль строительно-сберегательных касс в повышении привлекательности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов.

Изучение и аналитическое обобщение различных источников, проведенное в процессе диссертационного исследования, позволило определить причины, связанные с тяжелым продвижением ипотечного кредитования в России и, в частности, в московском регионе.

Анализ, проведенный в ходе исследования, показал, что основным этапом, на котором принимается решение о предоставлении кредита заемщику, о выдаваемой сумме кредитных средств и условиях обеспечения и погашения кредита, является этап процедуры андеррайтинга. Данная процедура представляет собой

комплекс мероприятий по анализу и дополнительной проверке полученной от заемщика информации с тем, чтобы оценить риски, которые берет на себя банк, предоставляя заемщику кредит.

Не последнее влияние на развитие рынка ипотеки в настоящее время имеет разразившийся в середине 2007 г. американский ипотечный кризис, впоследствии затронувший всю мировую экономику.

Негативное воздействие разразившегося кризиса на российский ипотечный рынок заключается в том, что наблюдается не только замедление ипотечного кредитования, но и свертывание ранее предлагаемых банками ипотечных программ. При этом Россия в 2007-2008 гг. переживала очередной бум роста цен на жилье.

Ниже приводится сравнительная характеристика выдаваемых коммерческими банками стандартных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой в конце 2009 г. (табл. 1). Особенностью ипотечных кредитов в конце 2009 г. является сокращение сроков кредитования в основном до 20 лет, отсутствие программ с 0% взносом и преобладание программ по выдаче ипотечных кредитов в рублях.

Таблица 1

Параметры выдачи ипотечных кредитов в г. Москве по состоянию на конец 2009 года

Наименование банка Валюта кредитования Первоначальный взнос (пип) Срок кредита (лет) Процентная ставка (годовых)

Сбербанк рубли 30% 20 15,75

ОАО Банк Москвы рубли 40% 20 17,7

ЗАО «КБ Дельта Кредит» рубли 30% 20 17,5

ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» рубли 30% 20 20,0

В диссертации выявлено, что для развития рынка ипотеки необходимо уделять большее значение строительно-сберегательным кассам (ССК). Данная схема кредитования, предоставляет заемщикам ряд преимуществ, которые особенно очевидны в условиях нестабильной экономики. Во-первых, - это ставки привлечения средств и кредитования, которые устанавливаются на фиксированном уровне значительно ниже рыночных, не подлежат пересмотру и не зависят от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег. Во-вторых, кредитование в данной системе является целевым, т.е. средства направляются непосредственно в жилищный сектор и,

прежде всего, на строительство и улучшение текущих условий. И, наконец, дан-ю

ная схема кредитования позволяет снизить риск дефолта за счет отбора на первоначальном этапе вкладчиков (которые потом становятся заемщиками), способных выполнять обязательства по обслуживанию кредита.

Кроме того, учитывая, что ипотечные кредиты являются сегодня недоступными для значительной части населения, в первую очередь из-за низких доходов большинства граждан, внедрение схемы ипотечного кредитования с привлечением ССК повышает привлекательность ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов. Используя параметры табл. 1, ниже приведен расчет минимального совокупного дохода семьи из 3-х человек (Т1) по стандартным ипотечным кредитам (СТ), выдаваемым в г. Москве и с учетом использования схемы ССК (табл. 2), а также распределение доступности ипотечного кредитования по доходным группам в г. Москве (табл. 3).

Таблица 2

Расчет минимального совокупного дохода семьи при различных схемах кредитования

Банк Сбербанк ОАО Банк Москвы ЗАО "КБ Дельта Кредит" ЗАО "Райффайзенбанк Австрия"

вид кредита Ст ССК (Ст + ССК)/ 2 Ст ССК (Ст + ССК)/ 2 Ст ССК (Ст + ССК)/ 2 Ст ССК (Ст + ССК)/ 2

Годовая % ставка 15,75 7,00 11,38 17,70 7,00 12,35 17,50 7,00 12,25 20,00 7,00 13,50

LTV, % 70,00 70,00 70,00 60,00 60,00 60,00 70,00 70,00 70,00 70,00 70,00 70,00

Площадь жилья, кв. м 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54

Цена 1 кв.м., руб. 100 390 100 390 100 390 100 390 100 390 100390 100 390 100 390 100390 100 390 100 390 100 390

TI (руб. мес.) 129 998 73 236 100 519 123993 62 851 91586 142910 73326 106045 161466 73 326 114 949

Доход на 1 человека 43 333 24442 33506 41331 20950 30529 47637 24442 35348 53822 24442 38316

Таблица 3

Распределение доступности ипотечного кредитования по доходным группам в г. Москве

Величина среднедушевых денежных доходов, руб. в месяц до 10000,0 от 10000,1 до 15000,0 от 15000,1 до 25000,0 свыше 25000,0

Распределение численности населения по величине среднедушевых денежных доходов в г. Москве (в % от общей численности) 23,4 14,4 19,4 42,8

Минимальный доход для получения стандартного кредита КБ (руб. в мес. на 1 человека) X X X от 41331,0

Минимальный доход для получения кредита ССК (руб. в мес. на 1 человека) X X от 20950,0 от 20950,0

Минимальный доход для получения стандартного кредита КБ + ССК (руб. в мес. на 1 человека) X X X от 30500,0

Приведенный ниже расчет различных схем кредитования показывает эффект экономии выплаты процентов при погашении ипотечного кредита. Данный эффект представлен в табл. 4.

Таблица 4

Сравнительная таблица расчета экономии выплаты процентов по ипотечным кредитам с привлечением ССК

Исходные условия:

Сумма кредита - 1 млн руб.

(по схеме привлечения: 500тыс. ССК + 500 тыс. КБ);

Срок кредита - 20 лет; аннуитетные платежи

Процентная ставка годовых: Сбербанк -15,75%; Банк Москвы - 17,7% Дельта Кредит -17,5%; Райффайзенбанк - 20%; ССК - 7%

руб.

Наименование банка Число месяцев кредитования Сумма выплаченных процентов по стандартному ипотечному кредиту КБ Сумма в по стандарт СП1 ыплаченных процентов ■ному ипотечному кредиту эивлечением ССК Переплата процентов без привлечения ССК (гр.З-гр.6)

%КБ % ССК Итого % (гр.4+гр.5)

1 2 3 4 5 б 7

Сбербанк 240 2 294 081,00 1 147 040,00 430 360,00 1 577400,00 716 681,00

ОАО Банк Москвы 240 2 648 631,00 1324 317,00 430 360,00 1 754 677,00 893 954,00

ЗАО «КБ Дельта Кредит» 240 2 611 861,00 1 305 930,00 430 360,00 1 736 290,00 875 571,00

ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» 240 3 077 180,00 1 538 591 430 360,00 1 968 951,00 1 108 229,00

Как видно из сравнительной таблицы, экономия процентов при внедрении схемы кредитования с привлечением строительно-сберегательных касс составляет до 1 млн руб.

Поощрение развития ССК выгодно и государству: его можно применять с ориентацией на целевые группы населения, оно способствует укреплению национальной экономики и созданию рабочих мест, расширяет доступность рынка жилья для семей с низкими и средними доходами. Кроме того, что особенно актуально, система ССК совершенно независима от рынка ценных бумаг и успешно работает в тех странах, где он практически не функционирует.

4. Разработана и предложена для использования схема взаимодействия строительно-сберегательных касс с коммерческими банками при реализации программ социальной ипотеки.

Также в ходе диссертационного исследования соискателем выявлены ос-

новные направления финансовой поддержки населения с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий и предложена возможность масштабного внедрения строительно-сберегательных касс в развивающуюся систему ипотечного кредитования социально незащищенных граждан, а также граждан с невысоким уровнем доходов, военнослужащих, молодых семей.

В частности, предложена схема взаимодействия строительно-сберегательных касс с коммерческими банками при реализации программ социальной ипотеки (на примере Правительства Москвы), представленная на рис. 4.

Рис. 4. Схема взаимодействия ССК, КБ и Правительства Москвы при реализации программ ипотечного кредитования граждан с невысоким уровнем доходов

Основные отличия от схемы, приведенной на рис. 3, заключаются в следующем.

1. Субординированный депозит предоставляется из федерального и/или регионального бюджетов, что позволяет ССК и коммерческим банкам расширять сферу своей деятельности по привлечению новых вкладчиков, а также приносит дополнительный доход указанным бюджетам.

2. Субсидия предоставляется исключительно вкладчикам, участвующим в федеральных и региональных социальных программах.

3. При повышении уровня доходов вкладчики ССК могут воспользоваться возможностью получения кредита по схеме рис. 3.

5. Разработана и обоснована методика расчета прогнозных данных развития ипотечного кредитования в Российской Федерации на долгосрочный период, критерием оценки которой выступает показатель, зависящий от цен на энергоресурсы.

В диссертационном исследовании изучение и обобщение различных аспектов ипотечного кредитования позволили нам сделать вывод о том, что на современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения.

Решение этой задачи требует организации и проведения постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья и введения на их основе механизмов регулирования и корректировки инвестиционных и социально-жилищных программ строительства жилья.

В международной практике показатель доступности означает возможность оплаты жилья потребителем. Данный показатель напрямую зависит от уровня цен на энергоресурсы, ставки рефинансирования, уровня инфляции в стране, насыщения финансового рынка, уровня жизни населения и других показателей. В связи с этим соискателем модифицирована методика расчета прогнозных данных по выдаче ипотечных кредитов до 2020 г.

Разработка прогноза по выдаче ипотечных кредитов до 2020 г. на весь временной интервал расчета осуществляется на основе прогнозов социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную и долго-

срочную перспективы, а также на основе отчетных значений, представленных Росстатом за фактический период.

Формула расчета имеет следующий вид:

Аг = + /- (Бг / Кг) /100,

где Аг - прогнозные данные выдачи ипотечного кредитования в прогнозируемом году;

Эг- фактическое конечное потребление домашних хозяйств;

Кг - коэффициент зависимости от цен на энергоресурсы.

Данная формула является универсальной для расчета прогнозных данных в любой форме.

Критерием оценки в рассматриваемой модели выступает показатель Кг, который рассчитывается как отношение среднеарифметических цен на энергоресурсы к базисному году.

Тенденция роста энергоресурсов влечет за собой повышение тарифов не только на коммунальные услуги ЖКХ, но и на предметы первой необходимости, что, в свою очередь влияет на уровень жизни населения и его реальные располагаемые доходы. Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что бесконтрольный рост тарифов на энергоресурсы не способствует накоплению первоначального капитала населением для использования его на улучшение жилищных условий, и в конечном итоге, развитию жилищного кредитования в Российской Федерации, и в московском регионе в частности.

Расчет прогнозных данных по выдаче ипотечных кредитов до 2020 г., в том числе в городе Москве, приведен в табл. 5,6.

Таблица 5

Прогнозные данные по выдаче ипотечных кредитов до 2020 года

Фактические данные выдачи ипотечных кредитов

Год Средний курс доллара к рублю Объем выданных кредитов (тыс.руб.) Итого объем выданных кредитов (тыс. дол.) гр.З/гр.2 Цена на нефть (дол.) Цена на газ (дол.) (за 1000 куб.м) Ставка рефинансирования (на конец года) Фактическое конечное потребление домашних хозяйств (тыс. дол.) прогнозные данные по выдаче ипотечных кредитов (тыс. дол.) Средняя арифметическая цена на энергоресурсы Кг

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

2006 27,1355 155 651 000 5 736 065 65,36 49,05 И 558 703 543 57,21 0,86

2007 25,5516 280 875 000 10 992 462 73,14 60,19 10 733 511 796 66,67 1,00

2008 24,8740 293 951 000 11 817 601 98,45 78,56 13 942 630 860 88,51 1,33

2009 31,7669 124 451 100 3 917 634 62,73 66,00 8,75 614 573 897 64,37 0,97

Прогнозные данные по выдаче ипотечных кредитов

2010 30,5000 75.28 72,60 7,70 676031287 6090371,95 73,94 1,11

2011 29,5000 82,81 79,86 8,25 743 634 416 6095 364,07 81,34 1,22

2012 29,5000 91,09 87,85 8,50 855 179 578 6381937,15 89,47 1,34

2013 28,5000 100,20 96,64 8,75 983 456515 6644 976,45 98,42 1,48

2014 28,0000 110,22 106.30 9,00 1 130 974 992 6 981 327,11 108,26 1,62

2015 27,5000 121,24 116,93 9,25 1 244 072 491 6 950125,65 119,09 1,79

2016 26,0000 133,36 128,62 9,25 I 368 479 740 6982 039,49 130,99 1,96

2017 25,5000 146,70 141,48 9,50 1 505 327 714 6969109,79 144,09 2,16

2018 25,0000 161,37 155,63 9,75 1 655 860 485 6957397,00 158,50 2,38

2019 24,5000 177,51 171,19 10,00 1821446534 6 952 086,01 174,35 2,62

2020 24,0000 195,26 188,31 10,00 2 003 591 187 6 956913,84 191,79 2,88

Источник: ЦБ РФ, Росстат, ИК Финам.ш, официальный сайт ОАО Газпром, расчеты автора

Таблица 6

Прогнозные данные по выдаче ипотечных кредитов до 2020 года в г. Москве

Фактические данные выдачи ипотечных кредитов

Год Средний курс доллара к рублю Объем выданных кредитов (тыс.руб.) Итого объем выданных кредитов (тыс. дол.) гр.З / гр.2 Цена на нефть (дол.) Цена на газ (дол.) (за 1000 куб.м) Ставка рефинансирования (на конец года) Фактич. конечное потребление домашних хозяйств (тыс. дол.) прогнозные ~ . . , г Средняя ариф-данные по вы- ^ . метическая даче ипотеч- . цена на энер-ных кредитов (тыс. дол.) горесурсы Кг

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

2006 27,1355 34 016 434 1 253 577 65,36 49,05 И 104 992 987 57,21 0,86

2007 25,5516 51 108 700 2 000 215 73,14 60,19 10 131 538 819 66,67 1,00

2008 24,8740 70 812 900 2 846 864 98,45 78,56 13 289385 402 88,51 1,33

2009 31,7669 15 817 500 497 924 62,73 66,00 8,75 115 492286 64,37 0,97

Прогнозные данные по выдаче ипотечных кредитов

2010 30,5000 75,28 72,60 7,70 127041 515 1144 518 73,94 1,11

2011 29,5000 82,81 79,86 8,25 139 745 667 1145 456 81,34 1,22

2012 29,5000 91,09 87,85 8,50 160 707517 1199 310 89,47 1,34

2013 28,5000 100,20 96,64 8,75 184813 645 1248 741 98,42 1,48

2014 28,0000 110,22 106,30 9,00 212 535 692 1 311 949 108,26 1,62

2015 27,5000 121,24 116,93 9,25 233 789261 ] 306 085 119,09 1,79

2016 26,0000 133,36 128,62 9,25 257168187 1 312 083 130,99 1,96

2017 25,5000 146,70 141,48 9,50 282 885 006 1309 653 144,09 2,16

2018 25,0000 161,37 155,63 9,75 311173 507 1307452 158,50 2,38

2019 24,5000 177,51 171,19 10,00 342290858 1 306 454 174,35 2,62

2020 24,0000 195,26 188,31 10,00 376519944 1307361 191,79 2,88

Источник: ЦБ РФ, Росстат, ИК Финам.ги, официальный сайт ОАО Газпром, расчеты автора

Расчеты, проведенные в диссертационном исследовании, позволили определить значительное снижение ипотечного кредитования по сравнению с 2007 г. Подводя итог, необходимо отметить, что рост тарифов на энергоресурсы, отпускаемые внутри страны, напрямую влияет на фактическое потребление домашних хозяйств, что, в свою очередь влияет на уровень реальных располагаемых доходов населения. Кроме того, регулировать уровень выдачи ипотечных кредитов можно изменяя параметры кредитования, которые являются управляющими (процентная ставка, срок кредитования, размер первоначального взноса), а также увеличивая уровень реальных располагаемых доходов населения. При этом необходимо учитывать сбережения населения, определенный уровень которых является необходимым условием доступности улучшения жилищных условий на коммерческих началах как при единовременной оплате приобретаемого жилья, так и при оплате первоначального взноса.

Таким образом, проведенный анализ показал, что применяемые банками ипотечные схемы не позволяют реально увеличить объем выдаваемых кредитов, что влечет за собой социальную напряженность из-за невозможности населения улучшить жилищные условия.

На основе проведенного исследования предлагается внести изменения в схемы ипотечного кредитования за счет развития модифицированного механизма ипотечного кредитования с привлечением строительно-сберегательных касс. Кроме того, предложенная модель может позволить оценить эффективность различных форм субсидирования ипотеки.

Подводя итог, можно сказать, что принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» позволит развить в нашей стране один из наиболее действенных механизмов ипотечного кредитования, проверенных международной практикой.

Исследования, проведенные в диссертации, позволили сделать ряд теоретических и практических выводов и предложений, главные из которых состоят в следующем.

1. Ипотечное кредитование способствует развитию жилищного сектора.

Рост строительства жилой недвижимости приводит в долгосрочном периоде к росту ВВП и увеличению благосостояния граждан, работающих как в строительстве, так и в сопредельных и иных отраслях. Первоначальным источником этого роста служат расходы на приобретение жилья.

Влияние жилищного сектора на экономику России велико. Это связано с тем, что текущий уровень обеспечения граждан жильем в России намного ниже, чем в развитых зарубежных странах, а потребность в нем выше. К тому же существует значительный объем «мертвого» капитала в виде сбережений граждан, и эти средства могут быть наиболее эффективным образом вовлечены в реальный сектор экономики через строительство жилья.

2. На новом этапе развития ипотечного кредитования важную роль играет использование моделей и инструментов ипотечного кредитования от правильного применения которых во многом зависит доступность ипотеки. В странах с переходной экономикой были апробированы альтернативные механизмы ипотечного кредитования, которые показали свою адаптированность к высокой инфляции и нестабильности на рынке капиталов. Использование подобных инструментов в нашей стране позволит предоставлять кредиты по заниженной процентной ставке для населения и таким образом, повысит количество заемщиков, имеющих возможность использовать ипотеку в целях улучшения жилищных условий.

3. В российской практике широкое распространение получила двухуровневая модель банковской ипотеки. Однако в современных условиях неразвитости вторичного рынка закладных сложно говорить об ее эффективности. В связи с этим возникает необходимость внедрения нового механизма кредитования, на который не влияет общее состояние финансово-кредитного рынка и который напрямую зависит от сбережений населения. Полноценное развитие строительно-сберегательных касс в России позволит значительно увеличить объемы выдаваемых ипотечных кредитов; расширить круг потенциальных заемщиков, которым недоступна банковская ипотека; вкладывать целевые средства в строительство жилой недвижимости; снизить риски увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам.

4. На современном этапе развития жилищной сферы, и ипотечного кредитования в частности, одной из основных задач является анализ показателей доступности ипотеки для населения. Данный анализ необходим для оценки масштабов ее развития и потенциального спроса у населения. Кроме того, необходимо анализировать доступность приобретения жилья различными типами домохозяйств с учетом возможности финансирования за счет их собственных накоплений и привлечения средств ипотечного жилищного кредита. Применяемые в российской практике показатели доступности объективно не отражают возможность граждан приобретать жилье, используя ипотечные продукты и реально не оценивают ситуацию, сложившуюся на ипотечном рынке. В связи с этим возникает необходимость усовершенствования методик расчета прогнозных данных по ипотечным кредитам в целях повышения эффективности решений, принимаемых на ее основе.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Лебедева Т.В. Проблемы развития социального ипотечного кредитования в России // Развитие предпринимательской деятельности в России: новые экономические и правовые реалии. Сборник научных трудов ученых, преподавателей, аспирантов, представителей органов исполнительной власти и бизнеса: В 2 т. Т. 1. - М.: Издательство Перспектива; Московский институт предпринимательства и права, - 2007. - 0,4 п.л.

2. Лебедева Т.В. Коэффициент доступности жилья на примере г. Москвы // Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. Сборник трудов VII Международного научно-практического семинара./Под ред.: д.э.н., проф. Орехова С.А. - М.: ИНИОН РАН, 2008. - 0,4 п.л.

3. Лебедева Т.В. Американский ипотечный кризис и его влияние на российский рынок недвижимости // Общество, инновации, предпринимательство (многоаспектные подходы). Сборник научных трудов ученых, преподавателей, аспирантов, представителей органов исполнительной власти и бизнеса международной межвузовской научной конференции: В 2 т. Т. 1 — М.: Издательский комплекс МГУПП; Московский институт предпринимательства и права, 2008. -0,4 п. л.

4. Лебедева Т.В. Проблемы налогообложения операций ипотечного кредитования // Вестник ВГНА Минфина России. - 2009. - №3. - 0,4 п. л.

В том числе в журналах рекомендованных ВАК Минобрнауки России

5. Лебедева Т.В. Модели и социальные программы ипотечного кредитования в г. Москве // Вестник университета (Государственный университет управления). -2007. -№ 12 (38). - 0,6 п. л.

6. Лебедева Т.В. Строительно-сберегательные кассы как механизм решения финансовых проблем ипотечного кредитования // Вестник института экономики Российской академии наук. - 2009. - № 3/2009. - 0,5 п. л,

7. Лебедева Т.В. Государственные социальные программы, направлен-

ные на решение жилищных проблем военнослужащих (на примере города Москвы) // Вестник института экономики Российской академии наук. - 2009. - № 4/2009.-0,5 п. л.

Напечатано с готового оригинал-макета. Издательский центр ГОУ ВПО «ВГНА Минфина РЪссни» Лицензия ИДК 00510 от 01.12.99 г. Тираж 100 экз. Заказ № 0196. Подписано а печать 12.03.2010. Тел/факс 371-45-66. 109456, Москва, Вешняковскнй 4-й пр-д. д.4

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лебедева, Татьяна Владимировна

страница

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Сущность и понятие системы ипотечного кредитования

1.2. Модели организации ипотечного рынка

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ

2.1. Формы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования

2.2. Причины, связанные с тяжелым продвижением ипотечного кредитования в России

ГЛАВА 3. МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВЫ)

3.1. Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования

3.2. Предложения по использованию методики расчета прогнозных данных выдачи ипотечных кредитов на долгосрочный период

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. Происходящие изменения, связанные с формированием российской экономики, основанной на рыночных принципах развития, коснулись всех участников экономического процесса. В настоящее время необходимо выделить ипотеку, которая является важным элементом социально-экономической политики государства и составной частью комплекса мер приобретения жилья на коммерческой основе.

В мировой практике использование ипотеки в качестве инструмента государственной политики для решения жилищных проблем населения, доказывает ее особое значение при решении первостепенных социально-экономических задач. Положительным значением ипотечного кредитования является также решение проблемы накопления средств для приобретения жилья, так как уровень текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости несопоставим с дорогостоящим товаром длительного пользования — коммерческим жильем.

На современном этапе развития системы ипотечного кредитования в России, государство поставило своей задачей повышение доступности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов, а также разработку специальных программ, предусматривающих государственную поддержку социально незащищенных категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования. Формирование в России системы ипотечного кредитования, адаптированной к региональным условиям, является приоритетным направлением государственной жилищной политики.

Здесь необходимо отметить главную особенность системы ипотечного кредитования в национальной экономике, мультипликативный эффект от которой заключался в том, что кроме улучшения жилищных условий, ипотека должна была оказать существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Ожидалось, что рост инвестиций в жилищное строительство, который способна дать ипотека, может повлечь за собой развитие смежных со строительством отраслей. Увеличение занятости населения позволит увеличить доход населения. Возросший доход будет способствовать увеличению платежеспособного спроса, в том числе и на приобретение жилья. Увеличение платежеспособного спроса вновь будет воздействовать на расширение жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка коммерческой недвижимости.

За последние годы в России были предприняты многочисленные попытки для создания эффективных институтов рынка ипотечного кредитования, а также всех необходимых условий для развития данного рынка. Обзор специальной литературы позволяет выявить множество проектов, направленных на создание российской системы ипотечного кредитования, предложенных на государственном, региональном и муниципальном уровне, а также известными строительными и риэлтерскими компаниями. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными: на сегодняшний день доля ипотечных кредитов в жилищных инвестициях домашних хозяйств невелика. В настоящее время развитие жилищного сектора не позволяет говорить о росте сопредельных с ним отраслей и повышении общей экономической активности в стране, как ожидалось ранее. Решение жилищной проблемы населения в России и в московском регионе в частности, остается важнейшим стратегическим направлением государственной жилищной политики.

Сложившийся в нашей стране подход к формированию института ипотеки заключается в применении на практике моделей ипотечного кредитования, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, развитого фондового рынка и надежной кредитно-финансовой системы, а также сильной поддержки государства и экономически образованного населения, понимающего механизмы, присущие ипотечному кредитованию. Однако в настоящее время перечисленные выше характеристики стабильной экономики нельзя применить к России. В связи с чем, на современном этапе совершенствования института ипотечного кредитования стоит вопрос о применении действующих в условиях экономического кризиса и адаптированных к российской экономике механизмов ипотечного кредитования.

Степень разработанности проблемы исследования. Изучение проблем ипотечного жилищного кредитования, разработка практических рекомендаций по совершенствованию работы его институтов являются необходимым условием для устойчивого развития российской экономики.

В настоящее время существует большое количество научных работ, касающихся исследования развития ипотечного кредитования в России. Однако недостаточная теоретическая разработанность и освещенность в экономической литературе проблем применения различных механизмов ипотечного кредитования и необходимость выбора наиболее оптимальных для потребителя ипотечных инструментов определило выбор изучаемой темы.

В процессе работы над диссертацией, для выявления наиболее важных концептуальных положений и теорий ипотечного кредитования, были изучены труды видных российских и зарубежных экономистов. Проведенное исследование позволило сопоставить накопленный в мире опыт с механизмом ипотечного кредитования, формируемым в России и в московском регионе в частности.

Весомый вклад в разработку проблем развития ипотечного рынка внесли зарубежные ученые Н. Рихард, Н. Розен, С. Роуз, М. Турнер. Они исследовали законы и правила ипотечного кредитования, различные условия и виды ипотечных кредитов, а также тенденции развития ипотечного кредитования.

Отечественные ученые, такие как Н.А. Кричевский, М.И. Калинин, Е.В. Черных и др. в своих трудах осветили теоретико-методологические основы жилищной ипотеки, а также новейшие тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Региональные аспекты ипотечного кредитования изложены в работах М.В. Митрофанова, О.С. Белокрыловой, И.В. Довдиенко, В.З. Черняка, В. И. Якимовича, Л.Б. Лазаревой и др.

Роль государства на ипотечном рынке раскрыта в работах М.П. Логинова, М.И. Бесхмельницына, 3. Насруллаевой, 3. Клюшкина и др.

Для понимания механизмов государственного вмешательства в проведение эффективной экономической политики, предусматривающей учет социальных, психологических и организационных факторов, а также взаимосвязь инвестиций и экономического роста относительно теории макроэкономического равновесия, большое значение имеют работы зарубежных ученых-экономистов Дж. М. Кейнса, П. Самуэльсона и др.

Определенный теоретический интерес при изучении проблем социальной рыночной экономики представляют работы автора «отца экономического чуда» послевоенной Германии неолиберала Л. Эрхарда, а также современных зарубежных экономистов-практиков, занимающихся изучением проблем ипотечного кредитования Ф. Уитта, И. Эртла, Р. Вессели, Э. Файкса, и др.

В настоящее время имеется значительное количество публикаций, посвященных рискам ипотечного кредитования, вопросам правового регулирования, а также взаимодействию участников системы ипотечного кредитования.

Однако, несмотря на наличие многочисленных публикаций, направленных на рассмотрение различных аспектов ипотечного кредитования, проблему взаимодействия механизмов рыночного, правового и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы в целом нельзя считать решенной. Вместе с тем для дальнейшего совершенствования механизма ипотечного кредитования в России и в московском регионе в частности, необходимо выявление причин, в силу которых ипотечное кредитование так и не получило должного развития. В результате Россия, чья система ипотечного кредитования оказалась менее эффективной, вынуждена искать пути адаптации развивающегося рынка ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса. Следует заметить, что использование в национальной экономике мирового опыта развития системы ипотечного рынка без учета специфики страны не позволит развить эффективные и устойчивые институты ипотечного кредита. Изучение зарубежного опыта организации систем ипотечного кредитования и возможности его применения в России внесли труды Н.Н. Рогожиной, И.А. Разумовой, А.Б. Копейкина и др.

Работы отечественных ученых, таких как Э. Наумов, В.К. Южелевский, В.А. Аверченко, А.Н. Ужегов и др. посвящены разработкам практического механизма привлечения инвестиции и моделям организации финансирования ипотечного жилищного кредитования в России.

При оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования необходимо учитывать статистику распределения доходов, сбережений и жилищных условий населения. В трудах С.Р. Хачатряна, М.В. Пинегина, В.М. Локтионова, Е.Ю. Фаермана и др. рассмотрены математические подходы к построению моделей доступности ипотечного кредитования в условиях рыночных реформ.

Вместе с тем отдельные теоретические и практические вопросы, относящиеся к оценке доступности ипотечных кредитов для населения, еще недостаточно разработаны и остаются за рамками исследований отечественных ученых-экономистов.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью исследования является разработка методологических подходов совершенствования механизма ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотечных кредитов для населения в Москве и московском регионе.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

1) проанализировать модели организации ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике и выявить взаимосвязь ипотеки с экономическим развитием страны;

2) рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования с точки зрения моделей погашения основной суммы и процентов, определить их особенности и применимость в российских условиях;

3) проанализировать влияние американского ипотечного кризиса на российский ипотечный рынок недвижимости;

4) исследовать факторы, повышающие доступность ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов в современных условиях;

5) исследовать и проанализировать основные направления улучшения государственной политики в сфере ипотечного кредитования для повышения доступности жилья для граждан с невысоким уровнем доходов (в частности, в московском регионе);

6) сформулировать предложения связанные с разработкой направлений усовершенствования расчета прогнозных данных выдачи ипотечных кредитов.

Предметом исследования является структура и взаимосвязи механизма финансового взаимодействия государства, финансовых организаций и населения при реализации программ ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выступают финансовые институты ипотечного кредитования.

Методологическая основа исследования. Методологическая основа диссертационного исследования опирается на труды зарубежных и отечественных ученых, посвященных вопросам государственного регулирования, экономического роста, кредитных отношений и функционирования ипотечного рынка. В процессе анализа изучаемых материалов применялись общенаучные и частные методы исследования. В исследовании были использованы методы выборочного исследования, системного подхода, экономико-статистического анализа, а также графического метода представления данных (диаграммы, таблицы, графики) и др.

При работе над диссертацией были использованы труды научных коллективов Центра экономических и финансовых исследований и разработок (ЦЭФИР), Института экономики города, ФСГС и территориального органа ФСГС по г. Москве и Московской области. Кроме того, автор использовал материалы и документы Центрального банка РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства (МИА), ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», ЗАО «КБ Дельта Кредит», ОАО Банка Москвы, Сбербанка, Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), Аналитической лаборатории ВЕДИ.

Эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативные документы, статистические сборники, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, Интернет-ресурсы. Материалы, основанные на экспертных оценках исследователей и расчетах практических работников научных коллективов.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

1. При исследовании моделей ипотечного кредитования, используемых в Российской Федерации, и в московском регионе в частности, выявлено, что в современных условиях для дальнейшего эффективного развития ипотечного рынка и совершенствования механизма ипотечного кредитования необходимо внедрение модели сбалансированной автономии, основанной на развитии системы строительно-сберегательных касс.

2. Раскрыта особая значимость развития немецкой модели ипотечного кредитования при решении финансовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях кризиса. Развитие данной модели позволит минимизировать риски при выдаче и обслуживании ипотечных кредитов.

3. Определена роль строительно-сберегательных касс в повышении привлекательности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов. Повышение привлекательности ипотечного кредитования связано с тем, что система кредитования, основанная на развитии строительно-сберегательных касс, не зависит от открытого рынка капиталов, что позволяет применять данную модель с ориентацией на целевые группы населения.

4. Разработана и предложена для использования схема взаимодействия строительно-сберегательных касс с коммерческими банками при реализации программ социальной ипотеки, позволяющая сделать доступными для населения с невысоким уровнем доходов инструменты ипотечного кредитования.

5. Разработана и обоснована методика расчета прогнозных данных развития ипотечного кредитования в Российской Федерации на долгосрочный период, критерием оценки которой выступает показатель, зависящий от цен на энергоресурсы.

Теоретическая и практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть учтены и использованы при разработке федеральных и региональных программ ипотечного кредитования; быть полезны для банков, заемщиков, риэлтеров и других участников рынка ипотечного кредитования; учтены в процессе нормотворческой деятельности, касающейся совершенствования механизмов ипотечного кредитования, а также для преподавания ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике, финансам, недвижимости и кредитованию.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы использованы в докладах, представленных на международных межвузовских и региональных научно-практических конференциях, а также в публикациях соискателя. Отдельные положения были применены и используются при разработке учебных программ и чтении лекций по таким профильным дисциплинам, как «Деньги.Кредит.Банки», «Банковское дело», «Финансы» в Московском институте предпринимательства и права, а также в работе финансовых институтов города Москвы, в том числе в ОАО АКБ «Русский земельный банк», для повышения эффективности данных институтов и уменьшения последствий глобального экономического кризиса.

По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 3,2 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Лебедева, Татьяна Владимировна

Выводы.

В настоящее время правительство поставило вопрос развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в ранг приоритетных направлений своей политики. Но, на наш взгляд, только при продуманном системном подходе на государственном уровне и при государственных гарантиях возможен по-настоящему кардинальный прорыв в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок и развития массового ипотечного жилищного кредитования.

Основные направления государственного уровня должны быть направлены на, во-первых, сдерживание инфляции и обеспечение стабильного экономического роста; во-вторых, на повышение уровня жизни населения и формирование рынка капитала; в третьих, на предоставление налоговых льгот для населения и банков и создание необходимой законодательной основы для развития нового механизма ипотечного кредитования, а именно, строительно-сберегательных касс.

Кроме того, негативное развитие на рынок ипотечного кредитования в настоящее время оказывает мировой финансовый кризис, заключающийся в том, что во-первых, в последнее время наблюдается не только замедление ипотечного кредитования, но и свертывание ранее предлагаемых банками ипотечных программ; во-вторых, произошло повышение процентов по ипотечным кредитам, что негативно отразилось на объемах ипотечного кредитования; в третьих, ужесточились требования к заемщикам и условия выдачи ипотечных кредитов.

Сложившаяся ситуация связана с тем, что с одной стороны, закончилась эра долгосрочных дешевых денег, которые банки занимали на западных рынках, с другой стороны, в отсутствии отечественного источника длинных денег, что, в свою очередь, требует от банков сбалансированности ситуации с ликвидностью.

Для решения проблемы длинных денег, в России было образовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по образцу американской двухуровневой модели. При очевидном сходстве между американской моделью и моделью, созданной у нас, есть три очень существенных различия.

Во-первых, формально ипотечные бумаги агентств (кроме Ginnie May) правительством США не гарантированы. Таким образом, у бюджета США нет безусловного обязательства покрыть все убытки инвесторов по ипотечным ценным бумагам. Инвесторы, хоть и надеются на государственную поддержку, но все-таки понимают, что ее может и не быть, в связи с чем ставки по ипотечным ценным бумагам устанавливаются несколько выше ставок по государственным ценным бумагам.

Во-вторых, правительство США не берет на себя процентный риск, то есть ценные бумаги, приобретаемые инвесторами, имеют ту же срочность, что и ипотечные кредиты, которые финансируются за счет инвестиций. В случае досрочного погашения заемщиками кредитов досрочно погашаются и ценные бумаги. В созданной схеме работы АИЖК процентный риск ложится на государство.

В-третьих, американцы никогда не стеснялись признать, что даже подразумеваемая госгарантия является бюджетным субсидированием. В связи с этим правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность агентств. Цель - создать условия, при которых субсидия использовалась бы только для поддержки среднего класса и не могла использоваться для дотации богатых граждан.

Достигается эта цель просто: агентствам запрещено покупать кредиты на приобретение и строительство элитного жилья - они не могут выкупать кредиты на покупку квартир, стоимость которых превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. В создаваемой у нас системе подобных ограничений нет. Поэтому насколько эффективно будет работать система, построенная по американской модели, покажет время.

ГЛАВА 3. МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВЫ)

3.1. Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования

Москва - один из первых регионов России, в котором началось внедрение системы ипотечного кредитования жилья. Концепция развития ипотечного кредитования в Москве разработана при участии группы экспертов Гарвардского университета (США), специализирующихся в этой области. Первая редакция Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве (далее Московская Концепция) была принята в 1998 году и в ее основе лежат положения Договора о создании ипотечного рынка в г.Москве от 11 января 1998 г., подписанного в Кембридже, штат Массачусетс, США33

Таким образом, в основу Московской Концепции была заложена матрица американской системы ипотеки, которая за полвека своего существования превратилась в разветвленную сеть специализированных компаний, в огромный механизм, в который вовлечены финансовые ресурсы, измеряемые миллиардами долларов.

Московская Концепция предполагала адаптацию к платежеспособному спросу москвичей, особенностям московского рынка жилья, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов.

Разработанная для Москвы схема ипотечного кредитования, была основана на реальных денежных потоках между кредиторами и платежеспособными гражданами — покупателями жилья и была

33 Правительство Москвы Постановление от 11 августа 1998г. № 625 «О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве» ориентирована на зарубежные источники финансового наполнения, а именно США. Однако в связи с разразившимся экономическим кризисом в России США отказались от предоставления запланированной $500-миллионной финансовой поддержки на ипотеку.34 В связи с чем жилищное ипотечное кредитование не получило в городе массового распространения, оказывающего заметное влияние на обеспеченность населения жильем и доступность ипотечных кредитов.

Для поддержания и развития ипотечного кредитования в г. Москве основные усилия были сконцентрированы городом на реализации следующих направлений Московской ипотечной программы:

- создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечение привлекательности для населения и кредитных организаций ипотечного кредитования для приобретения жилья путем компенсации городом части процентной ставки за пользование кредитом;

- изыскание собственных источников для финансового наполнения Московской ипотечной программы, компенсирующих на определенный период времени отсутствие институциональных инвесторов, заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении свободных денежных средств, и дороговизну финансовых ресурсов путем строительства коммерческого жилья с целенаправленным использованием получаемого дохода от его реализации на финансирование жилищных ипотечных программ;

- создание центрального организующего звена системы ипотечного жилищного кредитования - Московского ипотечного агентства.

Предпринятые меры позволили создать городскую систему ипотечного кредитования и продемонстрировать привлекательность ипотеки для населения, кредитных, страховых и риэлторских организаций. Однако

34 Маркет-курьер. Ипотека // Деловая Москва. - 1999. - № 3

107 массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось следующими факторами.

1. Неадекватностью Московской ипотечной программы изменившейся в августе 1998 года социально-экономической обстановке:

- первоначальной ориентацией программы на зарубежные источники финансового наполнения, которые не вступили в действие;

- направленностью программы на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;

- отсутствием отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов;

- принудительным принятием условий кредитования по процентной ставке, не соответствующим рыночным условиям, в результате чего для выкупа кредитов, выданных уполномоченными банками, требовались значительные бюджетные затраты.

2. Сложившейся обшей политической и экономической ситуацией:

- высоким уровнем инфляции;

- недостаточным уровнем и нестабильностью платежеспособности населения;

- несовершенством системы налогообложения;

- высокой себестоимостью жилищного строительства;

- дороговизной финансовых ресурсов.

3. Отсутствием сложившейся практики обращения взыскания на заложенное жилье при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств по кредиту.

4. Отсутствием стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также оценки платежеспособности заемщиков.

5. Низким уровнем доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов власти.

6. Низкой активностью кредитно-финансовых учреждений, обусловленной недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализации собственных программ жилищного ипотечного кредитования.

Таким образом, сохраняющаяся крайне низкая доступность ипотечных кредитов для подавляющего числа горожан, была обусловлена недостаточным уровнем доходов и нестабильностью платежеспособности населения, высоким уровнем рыночных цен на жилье и дороговизной кредитных ресурсов.

В целях создания условий для дальнейшего развития ипотечного кредитования в г. Москве, Правительство Москвы в январе 2001 года утвердило новую Концепцию развития жилищной ипотеки.'35 Данная редакция была разработана в связи с изменившейся ситуацией в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения и инвестиционной активности. В связи с чем, целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в Москве является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.

Действующая в настоящее время в г. Москве система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и городе условиям социальной, экономической, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства Москвы, так и самостоятельно кредитными, инвестиционными, инвестиционно-строительными и строительными организациями.

В результате в Москве сложилась мозаичная система жилищных и ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский

35 Правительство Москвы Постановление от 16 января 2001г. № 24-ПП «О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г.Москве» сектора. Действующие в городе ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования. Организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве является Московское ипотечное агентство (МИА)36, учрежденное Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194. Агентство создано в форме открытого акционерного общества при участии города Москвы и является кредитной организацией.

Функциями Московского ипотечного агентства являются:

- разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которыми строятся отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве;

- обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- приобретение прав требований по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования;

- осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных в том числе ипотечными обязательствами и государственными гарантиями города Москвы.

Кроме того, МИА осуществляет экспертную и консультационную помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие банкам и иным кредитным институтам в организации рациональной практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучает персонал кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования, а также осуществляет иную деятельность, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

36 Постановление Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 «Об учреждении открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство» (с изменениями от 27 июня 2000 г. N 495)

Источниками финансирования данной модели ипотечного кредитования являются:

- заемные средства МИА, в том числе средства, вырученные от реализации ценных бумаг агентства, обеспеченных поручительством Правительства Москвы;

- собственные средства МИА;

- средства кредитных учреждений, иных юридических и физических лиц;

- иные средства.

В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных Московскому ипотечному агентству. Необходимо отметить, что в данной модели масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Стартовый этап Московской ипотечной программы совпал по срокам с финансовым кризисом 1998 года. В результате пилотный проект программы не был поддержан финансовыми поступлениями от российских и зарубежных инвесторов. Город предпринял попытку обеспечить финансирование данной программы денежными средствами, поступающими от коммерческой реализации специально возводимого жилья. Однако в условиях кризиса городской бюджет не способен профинансировать систему до уровня, достаточного для ее выхода на режим самофинансирования.

Тем не менее, сложившаяся в г. Москве в настоящее время двухуровневая модель ипотечного кредитования применяется как для кредитования заемщиков, приобретающих жилье элитного и среднего уровней, так и для предоставления кредитов льготным категориям населения по методике, разработанной совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики в рамках социальной ипотеки. Таким образом, в сложившихся условиях МИА сохраняет свою роль не только как оператор вторичного ипотечного рынка, но и как координатор реализации различных ill вариантов и схем ипотечного кредитования, как кредитная организация, выполняющая реальные финансовые операции на ипотечном рынке.

Одноуровневые модели ипотечного кредитования. Данные модели реализуются универсальными банками, имеющими доступ к источникам долгосрочных финансовых ресурсов, а также располагающими структурными подразделениями ипотечного кредитования.

Основными отличительными чертами программ данного типа являются:

- использование банками для удовлетворения заявок потенциальных заемщиков произвольных финансовых источников — собственных капиталов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.;

- наличие прямой зависимости масштаба и активности коммерческих банков по ипотечному кредитованию от общего состояния кредитно-финансового рынка в государстве;

- отсутствие необходимости установления единых стандартов ипотечного кредитования (продолжительность кредитования, процентная ставка и др. устанавливаются каждым банком самостоятельно, ориентируясь на рыночную конъюнктуру);

- пополнение кредитными организациями собственного кредитного портфеля высоконадежными, но низкодоходными активами.

Наибольшее развитие одноуровневые модели ипотечного кредитования в г. Москве получили в период до американского ипотечного кризиса, когда ставки по ипотечным кредитам имели устойчивую тенденцию к снижению, а доступность ипотечного кредитования для всех категорий заемщиков имела устойчивую тенденцию к повышению. Однако с середины 2007 года на Московском рынке ипотеки начался постепенный рост ипотечных ставок и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Этому также способствовало повышение Центральным Банком ставки рефинансирования.

Наглядно диапазон процентной ставки по ипотечным кредитам московских банков на вторичном рынке жилья представлен в табл. 13.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование показало, что для массового развития ипотеки в России, необходимо соблюдение следующих условий: во-первых, наличие долгосрочных финансовых ресурсов; во-вторых, наличие потенциальных клиентов, способных подтвердить свою платежеспособность на длительный период времени; и, в-третьих, процентные ставки по кредиту должны соответствовать доходам потенциальных клиентов.

В настоящий момент российская ипотека зависит от источника «коротких пассивов», что является главной проблемой дальнейшего развития ипотечного кредитования. Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотечного кредитования, необходимо создать специальные условия, учитывающие российскую специфику. В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.

Как было сказано выше, все известные в мировой практике ипотечные системы можно разделить на три группы, в зависимости от средств используемых на предоставление ипотечного кредита. Одна из них — банковская ипотека, предполагает, что кредитная организация для выдачи ипотечных кредитов использует те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов. Однако при угрозе финансовых потрясений в стране или ухудшении финансового положения коммерческих банков, существует высокий риск массового вывода денежных средств клиентов банка, как физических, так и юридических лиц, со счетов банков, в том числе прерывания депозитов.

В данном случае, альтернатива одна - использование новых источников привлечения средств на долгосрочной основе. Один из таких источников -секьюритизация, т.е. трансформация неликвидных активов в ценные бумаги, обращаемые на вторичном рынке. Однако финансовый кризис и здесь внес свои коррективы, буквально «обрушив» рынок ценных бумаг.

Проблемой также является наличие платежеспособных заемщиков. Например, в странах с большим опытом ипотечного кредитования, заемщик признается платежеспособным, если его ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от получаемого дохода. В нашей стране наиболее распространенным кредитом является кредит под 15% годовых сроком на 20 лет. Простой расчет свидетельствует, что получить ипотечный кредит у нас могут заемщики, имеющие официальный доход более 2500 долларов в месяц. Однако текущий финансовый кризис повлиял на все сферы экономической деятельности - от «замораживания» операции на рынке ценных бумаг, до снижения уровня платежеспособного населения, что негативно сказывается на развитии ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, мы подходим к вопросу снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, т.к. при ее снижении заемщики с меньшей заработной платой будут способны обслуживать ипотечный долг. К сожалению, на данный момент снижение процентной ставки по ранее выданному ипотечному кредиту для всех категорий граждан предусматривается только путем перекредитовки заемщика. Однако, в условиях финансового кризиса банки неохотно идут на эту процедуру, т.к. снижение процентной ставки автоматически влияет на снижение доходов банка и пересмотр категории качества выданного кредита в сторону его понижения, что негативно сказывается на финансовом положении банка.

Для решения данной проблемы необходимо изменить ситуацию в части предоставления ипотечных услуг, а именно развивая новые методы ипотечного кредитования. Здесь речь идет о принятии закона «О строительных сберегательных кассах», позволяющем развивать совершенно иной принцип привлечения долгосрочных финансовых средств, чем классическая американская система ипотечного кредитования.

Немецкая модель стройсбережений имеет такие неоспоримые преимущества для вкладчика, как:

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале кредитования и является существенно-низкой для заемщика по отношению к стандартным ипотечным кредитам, «привязанным» к ставке рефинансирования, поэтому для клиента банка отсутствует риск ее повышения и колебания процентов;

- размер выплат по ссуде устанавливается с самого начала и является прозрачным для заемщика;

- развитие системы строительно-сберегательных касс приведет к развитию жилищного сектора, что в свою очередь, благотворно скажется на выборе объекта приобретения заемщиком.

В настоящее время большинство программ банков, ориентированных на первичный рынок недвижимости, связаны с объектами незавершенного строительства, где банк является участником кредитования данного строительства.

Кроме того, немецкая модель стройсбережений создает выгоды и для государства, заключающиеся в том, что:

- система стройсбережений будет способствовать снижению инфляции за счет связывания свободных средств и направления их на инвестиции в реальный сектор экономики;

- государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов;

- для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах.

В рамках данной модели государство может стимулировать стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Проанализировав развитие ипотечных отношений в России, а также проведенные в диссертации исследования позволили сделать ряд теоретических и практических выводов и предложений, главные из которых состоят в следующем.

1. В России жилищный сектор оказывает значительное влияние на экономику страны. Это связано с тем, что жилищный фонд России значительно устарел и обеспечение граждан новым комфортабельным жильем является приоритетным направлением жилищной политики государства. Кроме того, существует значительный объем сбережений граждан, который может быть вовлечен в реальный сектор экономики через приобретение жилья на коммерческой основе. Ипотечное кредитование, в своей основе, позволяет увеличить рост инвестиций в жилищное строительство, что способствует развитию жилищного сектора экономики и смежных с ним отраслей. В долгосрочном периоде рост строительства жилой недвижимости приводит к росту ВВП и увеличению платежеспособности и благосостояния граждан, работающих в данном секторе экономики и сопредельных с ним отраслях.

2. На современном этапе ипотечного кредитования основной задачей государственной жилищной политики является доступность ипотеки для населения с различным уровнем доходов. Достижение поставленной задачи во многом зависит от эффективности используемых в нашей стране моделей и правильного применения инструментов ипотечного кредитования, в том числе в период экономической нестабильности и высокой инфляции. В российской практике наибольшее распространение получил стандартный ипотечный кредит с фиксированной ставкой и аннуитетными платежами, эффективность которого снижается в период экономического кризиса, как для банков, так и для заемщиков, что требует разработки и применения альтернативных видов ипотечного кредитования.

3. Проведенный анализ показал, что в нашей стране развитие рынка ипотеки осуществляется на основе двухуровневой, или «американской» модели ипотечного кредитования. Данная модель ориентирована на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов, что требует стабильной экономики и развитого рынка ипотечных ценных бумаг. Однако двухуровневая модель подвержена достаточно существенному влиянию ситуации на финансово-кредитном рынке, что особенно заметно в условиях экономического кризиса. В связи с чем, возникает необходимость внедрения нового механизма ипотечного кредитования, автономного от рынка капиталов. Полноценное развитие строительно-сберегательных касс в нашей стране позволит банкам решить проблему долгосрочных ресурсов; расширить круг заемщиков с различным уровнем доходов; устанавливать процентные ставки ниже рыночных значений; увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов; снизить риск дефолтов по выданным кредитам за счет проверки надежности заемщика на первоначальном этапе накопления денежных средств. Кроме того, развитие строительно-сберегательных касс позволит целенаправленно инвестировать привлеченные средства населения в строительство жилой недвижимости.

4. Одной из основных задач государства в области жилищной сферы является формирование условий, позволяющих повысить доступность жилья для населения через систему ипотечного кредитования, что требует проведения анализа доступности ипотеки для граждан России. Данный анализ необходим для оценки масштабов ее развития и потенциального спроса у населения. Кроме того, необходимо анализировать доступность приобретения жилья различными типами домохозяйств с учетом возможности финансирования за счет их собственных накоплений и привлечения средств ипотечного жилищного кредита. Используемые в российской практике показатели доступности ипотечных кредитов для населения, не отражают реальной ситуации, сложившейся на рынке ипотеки, что ведет к искажению данных при составлении инвестиционных проектов. В связи с чем, необходимо усовершенствование методик расчета прогнозных данных по ипотечным кредитам для повышения эффективности решений, принимаемых на ее основе.