Совершенствование механизма налогообложения городской недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Усова, Зинаида Геннадьевна

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты управления городской недвижимостью и ее налогообложения.

1.1. Проблемы управления городской недвижимостью.

1.1.1. Городская недвижимость - объект управления.

1.1.2. Управление недвижимостью на основе налогообложения. 28^

1.1.3. Методология массовой оценки городской недвижимости.

1.2. Основные принципы налогообложения недвижимости. 44V

1.2.1. Организация налогообложения недвижимости !.

1.2.2. Информационная основа системы налогообложения недвижимости.

1.2.3. Налогообложение недвижимости: зарубежный и российский опыт.

Глава 2. Налог на недвижимость - важный механизм управления городской недвижимостью.

2.1Ч Социально-экономическое обоснование введения системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости.

2.1.1. Воздействие налога на недвижимость на жизнедеятельность населения в городе.

2.1.2. Влияние налога на недвижимость на доходы муниципального бюджета.

2.1.3. Принцип справедливости при распределении налогового бремени.

2.2. Роль налога на недвижимость в управлении городской недвижимостью.

2.2.1. Влияние политики налогообложения недвижимости на функционирование городской инфраструктуры.

2.2.2. Взаимное влияние налогообложения недвижимости и приватизации.

2.2.3. Влияние налога на недвижимость на развитие рынка недвижимости, инвестиционную политику, ипотечное кредитование.

2.3. Основные положения концепции создания системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости.

Глава 3. Использование системы налогообложения недвижимости для совершенствования управления городской недвижимостью.

3.1. Механизм создания системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости на территории города.

3.2. Определение налогооблагаемой базы и суммы налога на недвижимость.

3.3. Основные аспекты совершенствования управления городской недвижимостью с использованием механизма ее налогообложения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма налогообложения городской недвижимости"

Актуальность темы исследования определяется продолжающимися процессами сокращения государственной поддержки территорий и ненадежностью существующих источников доходов местных бюджетов. Поиск путей эффективного пополнения муниципальных бюджетов является необходимым условием экономического развития российских городов. Выходом из сложившейся ситуации может послужить введение системы налогообложения недвижимого имущества (земельного участка и улучшений на нем) на основе рыночной стоимости.

Как показывает мировой опыт, базой налогообложения почти во всех странах является рыночная стоимость недвижимого имущества. Налог на недвижимость достигает до 95% в общем объеме поступлений местных бюджетов в Нидерландах, 81% - в Канаде, 52% - во Франции, в США уровень доходов от этого налога колеблется в широком диапазоне от 10 до 70% в зависимости от территории. В России суммарный доход местных бюджетов от поимущественных налогов (налога на имущество предприятий и физических лиц, земельного налога) незначителен, в частности в г. Иркутске он составляет менее 10%.

Анализ современного состояния крупных муниципальных образований Сибири показывает, что в условиях незавершенности реформирования их экономики в стратегических планах развития городов вопросы налогообложения и управления недвижимостью не проработаны с достаточной глубиной, что существенно сказывается на достижении следующих целей: укрепления существующих и перспективных источников доходов местных бюджетов, улучшения социально-экологического и инвестиционного климата. Однако значимость создания в сфере недвижимости благоприятного налогового и инвестиционного климата для деловой активности понимается муниципалитетами со всей остротой.

Основным принципом налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является принцип справедливого распределения налогового прессинга между налогоплательщиками в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которым они владеют. Зависимость размера налога от местоположения и качества земельного участка стимулирует эффективное использование городской земли, поскольку варианты землепользования и степень эксплуатации земельных участков влияют на стоимостные показатели недвижимости. Действие налога на недвижимость по ее рыночной стоимости даст муниципалитетам эффективный рычаг управления. Посредством этого налога можно г* стимулировать хозяйственную активность, вводя более высокие его ставки к неиспользуемой или неэффективно используемой недвижимости (например, к пустующим земельным участкам).

Налогооблагаемая база, создаваемая недвижимостью, удобна для ее расчета, земельный участок или здание труднее укрыть от налогообложения, чем, например, прибыль или доходы. В связи с этим налог на недвижимость оказывает влияние на повышение собираемости налогов.

Важным моментом введения рассматриваемой системы налогообложения недвижимости является распределение компетенции федеральной, региональной и местной властей, установление уровня показателей налогообложения. Схема распределения поступлений от налога на недвижимость должна быть построена таким образом, чтобы основная часть оставалась в городском бюджете. Только в этом случае система налогообложения недвижимости будет эффективной и у муниципалитетов появится дополнительный источник доходов для устойчивого социально-экономического развития своих городов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование механизма налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости и его использование при управлении городской недвижимостью.

Поставленная цель потребовала решения следующих задач: - определение роли налогообложения в системе управления городской недвижимостью; ^. имущества: земли и улучшений (зданий и сооружений) на ней;

- социально-экономическое обоснование введения налога на недвижимость на основе рыночной стоимости;

- обоснование подходов к созданию интегрального кадастра недвижимости;

- выявление факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, на основе кадастра для определения налогооблагаемой базы на недвижимость;

- обоснование выбора модели массовой оценки для целей создания системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости;

- разработка основных аспектов совершенствования управления городской недвижимостью на основе использования системы ее налогообложения. Объектом исследования в диссертационной работе является процесс управления городской недвижимостью для устойчивого социально-экономического развития города.

Предметом исследования - система налогообложения недвижимости, теоретические, методические и практические аспекты ее применения для управления городской недвижимостью.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области теории стоимости и оценки (А. Смит, Д. Рикардо, у'

А. Маршалл, Г.С. Харрисон, Н. Ордуэй, Дж. Фридман и др.), организации оценки и налогообложения недвижимости (Дж. Эккерт, Н.В. Калинина, С.И. Кабакова, А.П. Ромм, В.П. Федоров, С.Ю. Дмитриев и др.), а также публикации по исследуемой проблеме.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: разработаны подходы к совершенствованию системы налогообложения недвижимого имущества на территории городов; разработаны основные положения концепции создания системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости; усовершенствована методика массовой оценки объектов недвижимости, с помощью которой определена налогооблагаемая база хозяйствующих субъектов; дана оценка вклада местоположения рассмотренных объектов недвижимости в стоимость земельного участка и общую стоимость недвижимости; оценена эффективность управления '^движимостью с использованием механизма ее налогообложения на основе рыночной стоимости (на примере ряда предприятий г. Иркутска).

Апробация работы. По теме диссертации опубликовано 5 работ. Основные положения диссертации нашли отражение в отчете кафедры "Экономика и управление инвестициями и недвижимостью" ИГЭА по госбюджетной теме "Экономика и управление недвижимостью".

Некоторые результаты диссертационного исследования, а именно предлагаемые подходы к созданию интегрального кадастра недвижимости, были использованы структурными подразделениями администрации г.Иркутска для решения практических проблем, связанных с формированием и учетом объектов недвижимости.

В первой главе «Теоретические аспекты управления городской недвижимостью и ее налогообложения» рассмотрены вопросы управления городской недвижимостью; определена роль налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости в системе управления; проанализированы существующие в международной практике подходы к налогообложению недвижимого имущества и предложена их систематизация; рассмотрены способы организации местного

V' налогообложения недвижимости, методы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, обоснован выбор методики массовой оценки для целей налогообложения.

Во второй главе «Налог на недвижимость - важный механизм эффективного управления городской недвижимостью» выполнено социально-экономическое обоснование введения налога на недвижимость, предложены основные положения концепции создания системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости, проведен сравнительный анализ существующей в России системы налогообложения имущества и земли и предлагаемой системы налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости.

В третьей главе «Использование системы налогообложения недвижимости для совершенствования управления городской недвижимостью» предложены этапы по реализации основных положений концепции создания системы налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости, а также усовершенствованная модель массовой оценки недвижимости, на примере которой определена налогооблагаемая база объектов недвижимости, принадлежащих двум крупным предприятиям г.Иркутска; рассмотрены основные аспекты совершенствования управления городской недвижимостью с использованием механизма ее налогообложения и проведена их экономическая оценка.

В заключение работы изложены основные выводы и результаты диссертационного исследования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Усова, Зинаида Геннадьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Главным принципом совершенствования механизма налогообложения для управления городской недвижимостью является стимулирование экономической деятельности хозяйствующих субъектов путем воздействия на них муниципалитета через налогообложение, принадлежащей им недвижимости, оцененной по рыночной стоимости. Основными аспектами такого совершенствования, нами рассмотренными, являются: 1) учет общеэкономической ситуации; 2) учет особенностей г.Иркутска, отражаемых в стоимости 1 кв.м земли и улучшений; 3) усовершенствование методики массовой оценки с целью ее применения для определения налогооблагаемой базы на недвижимость; 4) экономическая оценка местоположения объектов недвижимости; 5) оценка вклада земельного участка в стоимость недвижимости.

Результатом рассмотренных вариантов управленческих решений является прирост дохода городского бюджета. Немаловажную, а может быть и самую главную роль, играет не сам доход, а его распределение. Используя рыночную стоимость объекта городской недвижимости для целей формирования экономически обоснованной политики финансирования городских общественных услуг, адожно вывести базовый принцип: доля рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих собственнику, в суммарной рыночной стоимости городской недвижимости определяет долю ответственности собственника за финансирование городских общественных услуг.

Рыночная стоимость недвижимости является комплексным, многофакторным показателем заинтересованности платежеспособных субъектов экономической деятельности в приобретении вещных прав на эту недвижимость. При ее формировании учитываются как многочисленные физические характеристики объекта недвижимости, так и связанные с этим объектом общественные блага (возможность пользования общественными услугами, состояние инженерно-технической, социально-культурной, институциональной инфраструктуры и т.п.), взаимосвязанные с объектом недвижимости.

В результате проведенного анализа систем налогообложения недвижимости, существующих в зарубежных странах и России, нами была предложена систематизация вариантов налогообложения имущества, которая позволяет выделить наиболее приемлемый для российской действительности вариант - вариант налогообложения недвижимого имущества как единого объекта (земля и улучшения на нем) на основе рыночной стоимости. Сравнительный анализ этого варианта и действующей в России системы поимущественного налогообложения показал: во-первых, в соответствии с действующими законами объектом налогообложения является физическое или юридическое лицо, а не сама недвижимость. Во-вторых, на землю и сооружения взимаются разные налоги вместо единого налога, который уплачивается с единого объекта недвижимости. В-третьих, налоги исчисляются со стоимости, которая определяется в административном порядке, а не по стоимости, определяемой на основе рынка.

Для обоснования наиболее приемлемого метода оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения нами были рассмотрены традиционные методы индивидуальной и массовой оценки. При использовании стандартных наборов данных, оценочных моделей и процедур обеспечения качества, массовая оценка позволяет оценить большое число объектов недвижимости при относительно небольших затратах. Используя статистические методы и компьютеризированные системы массовой оценки, можно получить оценки стоимости, учитывающие спрос и предложение на большой территории, (района, города). Главная задача процесса совершенствования механизма налогообложения с применением массовой оценки - определить возможности для справедливого, юридически правомерного и пропорционального взимания налога на недвижимость.

Информационной основой системы налогообложения недвижимости, как отмечалось в первой главе, является кадастр недвижимости, который должен использоваться не только для целей налогообложения, но и для других целей, например, для решения градостроительных, земельных, экологических проблем. Нами рассмотрены принципы и обоснованы подходы единого многофункционального (интегрального) кадастра объектов недвижимости на основе обобщения опыта становления этих кадастров в зарубежных странах. В третьей главе предложен механизм создания системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости, основным этапом которого является создание этого кадастра. Поэтому в данной главе предложена последовательность работ по его созданию, определены источники и объем необходимой информации.

Для социально-экономического обоснования введения налога на недвижиГ мость нами рассмотрены важные аспекты. Во-первых, влияние налога на недвижимость на улучшение условий и снижение стоимости жизни в городах. Неэффективное использование городского пространства и земли чрезвычайно затрудняет экономическую и социальную деятельность в городах, планирование которых осуществляется не на местах, а в центре, и оказывается двойной отрицательный эффект,, повышая стоимость жизни, в частности удорожание жилья, с одной стороны, и не способствуя улучшению условий проживания в черте города, с другой. Одним из наиболее действенных инструментов, стимулирующих процесс перераспределения, который протекает под влиянием рыночных механизмов, является налог на недвижимость по ее рыночной стоимости, он представляет собой мощный рычаг финансового давления на неэффективно работающих землепользователей, вынуждая их либо продавать, либо застраивать (осваивать) свои земельные участки. Это приводит к перекраиванию городской карты землепользования и меняет облик города, создавав более компактную инфраструктуру, причем начинается более интенсивное освоение выгодно расположенных участков в центре города. Растет доходность от использования недвижимости - и растут поступления в городской бюджет, причем чем больше появляется пользователей существующей инфраструктурой, тем ниже плата за пользование. Благодаря мобильности рынка наиболее эффективные предприниматели при освоении земли в состоянии перемещаться на более выгодно расположенные участки, что повышает эффективность эксплуатации городского хозяйства и положительно влияет на улучшение условий жизни в городе. Второй аспект - влияние налогообложения недвижимости на текущее финансовое положение и проблемы на местах, в том числе и на функционирование городских инфраструктур. Стратегически важными задачами, которые стоят перед органами местного самоуправления, являются оказание населению города различных муниципальных, социальных и жилищных услуг высокого качества. Введение налогов, основанных на стоимости, заставляет применять экономическое и физическое строительное планирование, поскольку повышение стоимости недвижимости ведет к увеличению налогов на недвижимость, заставляя собственников усиливать эффективность использования земли и увеличивать собственные доходы, чтобы уплачивать такие налоги. Налог на недвижимость на основе ее рыночной стоимости создает прекрасные возможности создания устойчивого источника доходов для местных органов управления. Третий аспект - осуществление принципа справедливости распределения налогового бремени между налогоплательщиками в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которым они владеют.

Нами предложены подходы и механизм к реализации концепции создания системы налогообложения недвижимости на территории города (в т.ч. Иркутска). Основными этапами реализации концепции являются: создание кадастра недвижимости, анализ рынка недвижимости для определения коэффициентов, необходимых для оценки, расчет рыночной стоимости всей недвижимости гоу' рода с использованием методики массовой оценки, определение налогооблагаемой базы и суммы налога, работа с налогоплательщиками.

Для выполнения расчетов рыночной стоимости объектов недвижимости автором усовершенствована модель массовой оценки, путем обоснованного введения коэффициентов. На основе этой модели были выполнены расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих двум крупным предприятиям г.Иркутска, для различных экономических условий путем использования коэффициента, учитывающего экономический износ.

Эффективность управления рассмотренными объектами недвижимости определена в виде прироста дохода городского бюджета от введения налога на недвижимость.

Обобщенные результаты диссертационного исследования:

1. Выявлены действующие и перспективные виды налогообложения недвижимого имущества в России и за рубежом и осуществлена их систематизация.

2. Рассмотрены важные аспекты социально-экономического обоснования введения системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости.

3. Разработаны подходы к совершенствованию системы поимущественного налогообложения и механизм реализации основных положений концепции создания системы налогообложения городской недвижимости на основе ее рыночной стоимости.

4. Сформулированы принципы и обоснованы подходы создания единого многофункционального кадастра объектов недвижимости.

5. Рассмотрены методы оценки рыночной стоимости недвижимости и обоснован выбор модели массовой оценки для целей создания системы налогообложения с использованием интегрированного кадастра недвижимости

6. Усовершенствована модель массовой стоимостной оценки недвижимости путем введения параметров, учитывающих природно-климатические и социально-экономические условия города.

7. Оценена эффективность управления объектами недвижимости с использованием механизма налогообложения при различных экономических условиях (стабилизации, спада и кризиса экономики региона) с учетом вклада местоположения рассмотренных объектов недвижимости в стоимость земельного участка и общую стоимость всей недвижимости.

8. Разработаны принципы и основные аспекты совершенствования управления городской недвижимостью с применением механизма налогообложения.