Совершенствование организационного механизма кадастровой оценки недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование организационного механизма кадастровой оценки недвижимости"

Гирич Валерий Николаевич

ах рукописи

Совершенствование организационного механизма кадастровой оценки недвижимости

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

Диссертация в виде научного доклада на соискание ученой степени кандидата экономических наук

7 ОКТ 2015

005563078

005563078

На правах рукописи

Гирич Валерий Николаевич

Совершенствование организационного механизма кадастровой оценки недвижимости

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

Диссертация в виде научного доклада на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Диссертация выполнена в ФГБО ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный Доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой

руководитель экономики, финансов и статистики Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета Дмитриев Михаил Николаевич

Соруководитель Кандидат экономических наук, доцент кафедры геоинформатики и кадастра ФГБО ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» Пылаева Алена Владимировна

Доктор экономических наук, профессор кафедры менеджмента и государственного управления ФГАОУ ВПО ННГУ им. Н.И. Лобачевского Удалов Федор Егорович

Доктор экономических наук, профессор кафедры экономической теории Нижегородского института управления - филиала ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ» Озина Альбина Михайловна

ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный технический университет им. P.E. Алексеева»

Защита состоится «17» октября 2015 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета Д011.01-ИНЭК-0257/1 при Инновационной научно -экспериментальной компании - Поволжье (ИНЭК-Поволжье), г. Нижний Новгород, по адресу: Н. Новгород, ул. Пушкина, д. 8, к. 120.

Объявление о защите и автореферат диссертации опубликованы «15» сентября 2015 г. на официальном сайте ИНЭК-Поволжье - http://inek-povolgie.ru/doktorskiy-sovet/

С диссертацией можно ознакомиться на кафедре экономики НИУ- филиала ФГБОУ ВПО «РАНХиГС при Президенте РФ» по адресу: 603098, г. Н. Новгород, ул. Пушкина, д.8, офис 101.

Диссертация разослана «17» сентября 2015 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,

доцент " г Жигалова Н.Е.

Официальные оппоненты

Ведущая организация:

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования.

Платить налог за недвижимое имущество физических лиц с 01.01.2015 собственники должны по новой схеме: налог будет рассчитываться не по инвентаризационной стоимости недвижимости, а по кадастровой. Нововведения в уплату налога на имущество закреплены Законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу закона РФ «О налогах на имущество физических лиц».

Для определения кадастровой стоимости в Российской Федерации проводится кадастровая оценка недвижимости. Методология кадастровой оценки недвижимости сформировалась под воздействием международного опыта оценки недвижимости для налогообложения. На ее последующее развитие оказала большое влияние пятнадцатилетняя практика кадастровой оценки земельных участков. Методические подходы, применяемые для их оценки, в настоящее время используются при оценке зданий, строений, сооружений.

Результаты кадастровой оценки применяются Федеральной налоговой службой - для расчета налоговой базы, собственники объектов недвижимости -для определения размера арендной платы, налогоплательщики - для прогнозирования налоговых платежей.

Однако в настоящее время не сформирована отдельная организационная структура, обеспечивающая согласованность, регулярность и непрерывность функционирования системы кадастровой оценки недвижимости.

Степень разработанности проблемы.

Первые теоретические исследования оценки земельных участков принадлежат физиократам (А.Тюрго, М. де Ла Ривьер, В. Мирабо, Ф. Кенэ) и классикам экономической теории (А. Смит, Д. Рикардо, Т. де Куинси, Ж.-Б. Сэй, Дж. С. Миль, К. Маркс), которые рассматривали проблемы ценности земельных участков с позиции оптимизации налоговой системы, формирования земельной ренты. Представители постклассической экономической науки (А Маршалл, У.С. Джевонс, Дж. Б. Кларк, Дж. Р. Хикс, Н. Калдор) признавали влияние на образование цены недвижимости как издержек производства, так и предельной производительности блага.

Методологической базой исследования кадастровой оценки недвижимости являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области финансов, оценочной деятельности, статистики, среда которых можно отметить: A.A. Варламова, Н.В. Волович, А.П. Воронцова, C.B. Грибовского, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязнову, В.А. Джуху, В.А.Литовченко, Н.Г. Кузнецова, О.Медведеву, В.Ю. Наливайского, В. И.Петрова, В.А. Прорвича, Т.Ф. Романову, Л.Н. Усенко, М.А. Федотову, Дж.Фридмёна, Г. Хариссона и других ученых и практиков. При анализе международных

з

достижений методологии массовой оценки можно выделить работы Р. Борста (США), Д. Вельда (Нидерланды), Т. Кауко (Финляндия), У. Маккласки (Великобритания), Ф. Розье (Канада), Н. Синяк (Белоруссия), М. Терио (Канада), Д. Томпсона (США) и других.

Вопросы оценки недвижимости в целях налогообложения рассмотрели в научных работах Д. Фридман, Н. Ордуэй. Д. Эккерт, Р. Олми, Д. Малме, Д. Янгмен, А. Мюллер. Вклад в исследование проблем оценки недвижимости внесли отечественные авторы А.Г. Грязнова, М.А.Федотова, A.B. Севостьянов, Е.И. Тарасевич, Ю.В. Козырь, С.П. Коростелев, С.И. Носов, П.М. Сапожников, A.B. Пылаева, В.А. Махт, В.М. Чабин и др.

Но остаются недостаточно разработанными вопросы по получению адекватных результатов оценочных работ, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые позволили бы избежать судебных споров как по проведению процедур оценочных работ, так и по достоверности величины стоимости объекта. Поиск путей решения такой проблемы имеет большое значение в практике применения пользователями результатов кадастровой оценки, в том числе инвесторами при приватизации предприятий, налогоплательщиками имущественных налогов, нотариусами при проведении сделок с недвижимостью, исполнительными органами власти при предоставлении недвижимости в аренду, в том числе субъектам малого и среднего предпринимательства, и другими. Это важно и в целом для муниципальных образований в качестве фактора финансовой устойчивости территории. Остаются недостаточно проработанными и изученными такие аспекты этой проблемы как: несовершенство методологии кадастровой оценки недвижимости; отсутствие методики анализа социально-экономических последствий введения налога на недвижимость; неоднозначность классификации объектов недвижимости в целях кадастровой оценки и налогообложения; отсутствие методики оценки экономической эффективности классификации объектов недвижимости; отсутствие методики оценки налогового потенциала территории; проблемы методического и

информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и т.д.

Объект исследования - система кадастровой оценки недвижимости в совокупности экономических и организационно-управленческих отношений между субъектами оценочного процесса.

Предмет исследования — организация деятельности по определению кадастровой стоимости.

Целью исследования является совершенствование системы кадастровой оценки недвижимости посредством разработки методического обеспечения организации процесса кадастровой оценки. Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

• исследовать существующую систему кадастровой оценки в части контроля ее качества;

• разработать методику поиска и анализа информации о закупках, с помощью которой проанализированы закономерности при проведении закупок в области оценочной деятельности;

• предложить усовершенствование метода отбора победителя в конкурсах на закупки;

• провести анализ временного фактора в процессе кадастровой оценки, а именно продолжительность каждого этапа оценки;

• разработать методику поиска и анализа информации об оценочных компаниях, участвующих в закупках, касающихся услуг по кадастровой оценке объектов недвижимости.

Теоретическая значимость исследования заключается в разработке подходов в анализе и поиска информации о закупках и участниках торгов, касающихся оказания услуг по оценке недвижимости

Практическая значимость состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию организационных аспектов деятельности по оценке кадастровой стоимости недвижимого имущества. Основные предложения могут быть полезны в законотворческой деятельности при внесении дополнений и изменений в нормативные акты по формированию финансовых основ местного самоуправления, налогообложения, основ налогового планирования.

Научная новизна диссертационного исследования:

• обоснована необходимость реформирования системы кадастровой оценки недвижимости в части повышения ее качества за счет совершенствования системного подхода, подразумевающего адаптацию стандартов Международного общества налоговых оценщиков (MOHO) в российском контексте, разработку российских стандартов: «Стандарт по политике в области налогообложения имущества», «Стандарт массовой оценки недвижимости для налогообложения», «Стандарт по связям с общественностью», а также создание организационной структуры, которая будет заниматься анализом социально-экономических последствий применения результатов кадастровой оценки недвижимости в налогообложении; и за счет совершенствования процессного подхода, предполагающего внедрение менеджмента качества кадастровой оценки, осуществляемого на всех этапах оценки;

• разработана методика поиска и анализа информации о закупках, с помощью которой проанализированы закономерности при проведении закупок в области оценочной деятельности. Выявлено, что большинство закупок проходит в форме электронного аукциона, в котором единственным критерием отбора является предлагаемая участником цена выполнения работ, что ведет к значительному демпингу в ущерб качеству результатов работ. В связи с этим предложено внести изменения в Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в части проверки потенциальных участников закупки, проводимой в форме электронного аукциона, на соответствие требованиям Федерального закона № 135 - ФЗ

5

«Об оценочной деятельности в РФ» перед проведение первого этапа аукциона, а не после с целью недопущения процесса демпинга участником аукциона, не отвечающего квалификационным требованиям;

• в развитие положений Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» предложено разработать нормативный документ, четко определяющий понятия стоимостных и нестоимостных критериев отбора победителя конкурса и запрещающих вводить критерии отбора, имеющих коррупционную составляющую, и зависящих от субъективного мнения некомпетентных экспертов, например, такие как описание методики проведения работ по кадастровой оценке;

• проведен анализ временного фактора в кадастровой оценке, а именно продолжительность каждого этапа оценки. Временные рамки, устанавливаемые заказчиком, могут быть недостаточными для качественной кадастровой оценки. Предложено законодательно установить минимальную продолжительность непосредственно работ по кадастровой оценке (до стадии размещения проекта отчета по кадастровой оценке в Фонде данных) - не менее 3-4 месяцев с началом отсчета данного срока с даты заключения Государственного (муниципального) контракта;

• разработана методика поиска и анализа информации об оценочных компаниях, участвующих в закупках, касающихся услуг по кадастровой оценке объектов недвижимости. На основе проведенного анализа органу, осуществляющему нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки, предложено ввести повышенные требования к квалификации претендентов на выполнение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости в части стажа работ на рынке оценочных услуг и истории участия в оценке объектов недвижимости. На основании этих критериев в ходе анализа 358 аукционов и конкурсов выявлено 20 наиболее активных оценочных компаний.

Методологической и информационной базой исследования послужили: монографии, научные статьи зарубежных и отечественных авторов в области налогообложения недвижимости, налогового планирования и оценки в целях налогообложения; федеральные законы Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, исполнительных органов субъектов Российской Федерации; методические и технические рекомендации Министерства финансов, Министерства экономического развития, Федеральной налоговой службы (ФНС), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр); международные и российские (федеральные) стандарты оценки; материалы международных и российских конференций; отчетные материалы реализации международных проектов; Internet ресурсы.

Основные научные положения и результаты исследования, выносимые на защиту:

1. Обоснована необходимость реформирования системы кадастровой оценки недвижимости в части повышения ее качества за счет совершенствования системного подхода, подразумевающего адаптацию стандартов Международного общества налоговых оценщиков (MOHO) в российском контексте, разработку российских стандартов: «Стандарт по политике в области налогообложения имущества», «Стандарт массовой оценки недвижимости для налогообложения», «Стандарт по связям с общественностью», а также создание организационной структуры, которая будет заниматься анализом социально-экономических последствий применения результатов кадастровой оценки недвижимости в налогообложении; и за счет совершенствования процессного подхода, предполагающего внедренне менеджмента качества кадастровой оценки, осуществляемого на всех этапах оценки

Направления развития кадастровой оценки связаны с совершенствованием процессного и системного подходов к кадастровой оценке недвижимости, созданием системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости, созданием института кадастровой (налоговой) оценки недвижимости в Российской Федерации.

Развитие системы кадастровой оценки недвижимости во многом определяется введением законодательных новаций в области регулирования оценочной деятельности, которые существенно влияют на процесс кадастровой оценки недвижимости. Так, например, в 2010 году были определены знаковые изменения в организации работ, в структуре и составе участников процесса кадастровой оценки. Эти изменения можно исследовать, сравнив организацию проведения государственной кадастровой оценки земель, определенную Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» в 2007 году, и процесс проведения государственной кадастровой оценки, определенный главой III «ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА» закона «Об оценочной деятельности в РФ», введенной в закон в 2010г. (в полном объеме глава III начала действовать с 2013 года).

Ранее определяющую, доминирующую роль в процессе проведения кадастровой оценки выполняла Роснедвижимость (в настоящее время -Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр)) (Рис. 1). Это было не только формирование перечня объектов оценки и внесение кадастровой стоимости в кадастр недвижимости, но и подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель, и выбор исполнителя работ, и проверка результатов работ, и

контроль за ходом выполнения работ. С 2013 года Росреестр занимается только формированием перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и внесением результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Теперь принятием решения о проведении государственной кадастровой оценки, отбором исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключением с ним договора на проведение оценки, утверждением результатов

Рис. 1 Организация кадастровой оценки, 2007 год

На систему кадастровой оценки, несомненно, окажут воздействия изменения в ее информационном окружении, которое включает как существующий информационный ресурс - Государственный кадастр недвижимости Российской Федерации, так и Фонд данных кадастровой (массовой) оценки недвижимости, неотъемлемой частью которого является автоматизированная система «Мониторинг рынка недвижимости».

Одной из основных целей и задач развития системы кадастровой оценки должно стать формирование организационного механизма, обеспечивающего непрерывность и регулярность ее функционирования.

Необходимость введения института кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации обусловлена возникновением новых правоотношений между государством, органами местного самоуправления и

8

налогоплательщиками, являющимися собственниками объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, возникающих на базе отношений собственности на земельные участки и иные прочно связанные с ними объекты недвижимого имущества. Сложность указанных правоотношений определяется тем, что они одновременно затрагивают гражданское и налоговое право, а потому нуждаются в самостоятельных правовых и организационных институтах регулирования. Поэтому необходимо формирование организационного механизма, обеспечивающего эффективное функционирование кадастровой оценки недвижимости.

Система кадастровой оценки представляет собой совокупность институциональной (организационной) структуры и отношений, возникающих между ее компонентами в течение жизненного цикла кадастровой оценки. Каждому компоненту институциональной структуры назначается одна (или несколько) из следующих ролей:

- пользователь результатов кадастровой оценки;

- инициатор кадастровой оценки недвижимости;

- заказчик кадастровой оценки;

- администратор кадастровой оценки;

- кадастровый оценщик;

- налогоплательщик;

- аттестатор (валндатор) кадастровой оценки;

- страховщик рисков кадастровой оценки и т.д.

Для функционирования системы кадастровой оценки недвижимости, взаимосвязи и взаимодействия всех видов обеспечения необходимо создать еще один вид обеспечения - организационное обеспечение. Организационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости реализуется посредством создания соответствующих организаций (институций), призванных инициировать, осуществлять и контролировать работы по массовой оценке недвижимости. Обязательным условием функционирования таких институций является межведомственное взаимодействие с организациями, участвующими в процессе создания, описания, учета, регистрации, оценки и налогообложения недвижимости.

Однако в настоящее время не сформирована отдельная организационная структура, обеспечивающая согласованность, регулярность и непрерывность функционирования системы кадастровой оценки недвижимости.

Такая организационная структура должна существовать как на федеральном уровне, так и уровне субъектов Федерации для непрерывного и оперативного решения вопросов, связанных с государственной кадастровой оценкой недвижимости. Регулярное функционирование необходимо для проведения оценки вновь образованных объектов недвижимости, объектов недвижимости с изменяющимися характеристиками, реализации процессов апелляции, направленных на защиту прав и законных интересов налогоплательщиков.

Эффективно функционирующий институт государственной кадастровой оценки недвижимости предполагает наличие следующих основных элементов:

1) существование правовой инфраструктуры, определяющей, поддерживающей и защищающей право собственности на объекты недвижимости;

2) существование системы кадастра объектов недвижимого имущества, обеспечивающей гарантированную государством однозначную идентификацию и достоверное определение характеристик объектов недвижимости, и системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с ней, обеспечивающей государственные гарантии прав собственности на объекты недвижимости;

3) достаточную степень развитости рынков недвижимости, обеспечивающих достаточное количество информации для проведения объективной оценки объектов недвижимости;

4) достаточное количество обученных специалистов, способных внедрить и поддерживать развитие института налоговой оценки;

5) существование признаваемых обществом методологий государственной кадастровой оценки недвижимости;

6) наличие системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости;

7) существование института защиты прав налогоплательщика в его взаимоотношениях с государственными органами исполнительной власти и муниципальными образованиями.

Все эти элементы на современном этапе развития кадастровой оценки в той или иной мере определены; степень зрелости элементов соответствует уровню развития системы кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации.

Для достижения необходимой степени упорядоченности в области оценочной деятельности посредством установления общих положений для использования субъектами оценочной деятельности при решении существующих или возможных задач существует стандартизация оценочной деятельности.

Анализ международного опыта и российской практики стандартизации оценочной деятельности выявил отсутствие в национальной системе стандартов, касающихся политики в области налогообложения имущества. Отметим, что в стандартах Международного общества налоговых оценщиков этой теме уделено значительное внимание.

Стандарт по политике в области налогообложения имущества (MOHO) посвящен определению основ политики в области налогообложения и их влиянию на справедливое распределение налогов на имущество. В стандарте рассмотрено влияние налоговой политики на административное управление оценкой стоимости имущества для целей налогообложения и дана оценка роли административных должностных лиц в формировании налоговой политики.

В Стандарте по связям с общественностью подчеркнута необходимость связей с общественностью в области профессиональной деятельности по оценке недвижимости для целей налогообложения. В стандарте отмечено, что общественность должна знать, почему проводится оценка стоимости имущества для целей налогообложения и куда направляются средства поступающие от сбора налогов на имущество. Налогоплательщики должны осознавать, что процесс оценки недвижимости для целей налогообложения имеет целью установить налоговую базу и гарантировать, что налоговая нагрузка распределена равномерно в соответствии с оценочной стоимостью различных единиц недвижимого имущества.

Краткий обзор стандартов позволяет убедиться в комплексном, системном подходе к социально-экономическим вопросам массовой оценю! недвижимости для налогообложения. Поэтому предлагается адаптировать стандарты MOHO для применения в российском контексте с учетом национально-политических и социально-экономических особенностей страны. Также следует:

- разработать российские стандарты «Стандарт по политике в области налогообложения имущества», «Стандарт массовой оценки недвижимости для налогообложения», «Стандарт по связям с общественностью»;

- сформировать систему массовой оценки недвижимости на основе указанных стандартов;

- создать организационную структуру, которая будет заниматься анализом социально-экономических последствий применения результатов кадастровой оценки недвижимости в налогообложении.

Для обеспечения качества работ по государственной кадастровой оценке предлагается:

в ближайшее время:

- рекомендовать проводить отбор исполнителей работ в форме конкурсов;

-внести изменения в Правила оценки заявок на участие в конкурсе,

увеличить вес критерия «квалификация участника конкурса» с 20% до 40%;

- ввести следующие требования/критерии квалификации участника конкурсного отбора: наличие у организации, претендующей на выполнение работ по кадастровой оценке не менее 4 работников, имеющих опыт выполнения аналогичных работ - не менее 3 лет, прошедших подготовку по программе «Кадастровая оценка недвижимости» в объеме не менее 104 часов;

в долгосрочной перспективе:

- разработать систему менеджмента качества государственной кадастровой оценки недвижимости;

- следовать принципам обеспечения качества функционирования системы на всех этапах государственной кадастровой оценки недвижимости;

-заложить основы управления качеством для адаптации, развития и совершенствования массовой оценки недвижимости

Для обеспечения соответствия деятельности по определению кадастровой стоимости заданным характеристикам и требованиям необходим стандарт

11

качества. При этом контроль ее качества может приводить к необходимости колоссальных как человеческих, так и временных и финансовых затрат.

Для того, чтобы избежать возникновения данных издержек, необходимо сформировать определенный набор стандартов и требований к процессам производства и управления системой государственной кадастровой оценки недвижимости, соблюдение которых является гарантией качества.

Целью разработки стандарта качества государственной кадастровой оценки недвижимости (далее - стандарт качества) является достижение следующих результатов:

- обеспечение материальной, методической и информационной базы процесса государственной кадастровой оценки недвижимости, гарантирующей качество результатов и соответствия установленным требованиям;

-обеспечение гибкой интеграции системы государственной кадастровой оценки недвижимости в деятельность Росреестра, ФНС, других заинтересованных ведомств;

- обеспечение гарантии качества результатов проведения государственной кадастровой оценки недвижимости;

- оптимизация использования ресурсов, рост эффективности технологий и управляемости процесса государственной кадастровой оценки недвижимости;

-сохранение целостности автоматизированной системы «Фонд данных кадастровой оценки недвижимости» при планировании и внедрении в нее изменений, а также взаимодействии с другими автоматизированными системами Росреестра, ФНС, других заинтересованных ведомств;

-выработка механизмов модернизации и совершенствования процесса государственной кадастровой оценки недвижимости в соответствии с изменившимися требованиями или условиями среды. Основными элементами стандарта качества являются:

- система административного управления, предполагающая планирование деятельности организации, оценщики которой вовлечены в работы по кадастровой оценке, определение целей и политики в области взаимодействие с потребителями и поставщиками;

- система обеспечения необходимыми ресурсами, устанавливающая требования к поставщикам этих ресурсов;

- документированные алгоритмы производственных процессов, позволяющих достигать заданное качество услуги;

-описание инфраструктуры и производственной среды, позволяющие реализовывать управленческие и производственные процессы на должном качественном уровне;

- система документации и документооборота, разработанных на основании установленных принципов качества и регламентирующих процесс выполнения работ по кадастровой оценке;

-система контроля, включающая предупреждающие и корректирующие мероприятия.

Для разработки стандартов качества следует использовать рекомендации Международной организации по стандартизации (ИСО/ТБО), а также принципы менеджмента качества, установленные в документах:

- ГОСТ Р ИСО 9000-2008 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь.

- ГОСТ Р ИСО 9004-2010 Менеджмент для достижения устойчивого успеха организации. Подход на основе менеджмента.

- ГОСТ Р ИСО 19011-2003 Руководящие указания по аудиту систем менеджмента качества и/или систем экологического менеджмента.

- ГОСТ Р ИСО 14001-2007 Системы экологического менеджмента. Требования и руководство по применению.

2. Разработана методика поиска п анализа информации о закупках, с помощью которой проанализированы закономерности при проведении закупок в области оценочной деятельности. Выявлено, что большинство закупок проходит в форме электронного аукциона, в котором единственным критерием отбора является предлагаемая участником цена выполнения работ, что ведет к значительному демпннгу в ущерб качеству результатов работ. В связи с этим предложено внести изменения в Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных н муниципальных нужд» в части проверки потенциальных участников закупки, проводимой в форме электронного аукциона, на соответствие требованиям Федерального закона № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» перед проведение первого этапа аукциона, а не после с целью недопущения процесса демпинга участником аукциона, не отвечающего квалификационным требованиям

Для проведения анализа закономерностей при проведении закупок в области оценочной деятельности, а точнее - конкурсов и аукционов на право заключения государственных или муниципальных контрактов на предоставление услуг по кадастровой оценке объектов недвижимости, автором была разработана методика поиска и анализа информации о закупках. На Рис. 2 изображен принцип осуществления методики.

Рис 2. Методика поиска и анализа информации о закупках

Как видно из рисунка, методика заключается в осуществлении следующих

этапов:

1. Установление источников информации о проводимых закупках.

2. Установление источников информации о характеристиках оценочных компаний, принимающих участие в закупках в описанной области услуг.

3. Формирование информационной базы об условиях проведения закупок (конкурсные условия - критерии отбора победителя, формы проведения закупок).

4. Анализ информации о проведенных закупках в период с 2010 по 2015 гг. в разрезе видов объектов недвижимости, в отношении которых проводятся закупки, видов форм проведения закупок; определение диапазонов цен,

установленных в конкурсной документации и предложенной участниками закупки.

В соответствии с разработанной методикой в качестве источника информации о проводимых закупках использовался Официальный сайт Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг (http://zakupki.gov.ru').

Информация о характеристиках оценочных компаний, принимающих участие в закупках в области услуг по кадастровой оценке бралась из открытых источников: Официальный сайт Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг; информационный ресурс RusProfile.ru (http://www.rusprofile.ru).

В информационную базу вносились данные о форме проведения закупки (конкурс или аукцион) сроке проведения закупки, Заказчике работ, критериях отбора победителя, ценовых предложениях участников закупки.

Целью анализа являлось выявление закономерностей при проведении кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости в субъектах Российской Федерации, установление оценочных компаний, активно участвующих в этих работах, и как результат - формирование предложений по совершенствованию процесса кадастровой (массовой) оценки.

Анализу подверглось большинство конкурсов и аукционов (358 единиц), прошедших за период с 2010г. по июнь 2015г.

Проведение закупок до 2013 года осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Формой проведения закупок в области оценочной деятельности были: конкурс, аукцион, запрос котировок.

На смену этому Федеральному закону в 2013 году пришел Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", вступивший в силу 1 января 2014года. В развитие положений данного Федерального закона Правительством РФ было утверждено Постановление от 31.10.2013г. № 2019-р, в котором определялась форма проведения закупок, касающихся услуг по оценке недвижимого имущества. В качестве разрешенной формы для проведения таких закупок устанавливалась такая форма, как аукцион в электронной форме (электронный аукцион).

Законодательно определено, что конкурс - это способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя), при котором победителем признается участник закупки, предложивший лучшие условия исполнения контракта, а аукцион - это способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя), при котором победителем признается участник закупки, предложивший наименьшую цену контракта.

При проведении закупки в форме аукциона, как видно из определения,

единственным критерием оценки является стоимость выполнения работ (предоставления услуг), предложенная участником. Допуском участника аукциона к участию в аукционе являются выполнение им требований законодательства об оценочной деятельности к субъекту оценочной деятельности (наличие соответствующего образования, страховки, присутствия в реестре оценщиков саморегулируемой организации, отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков) и наличие необходимой денежной суммы на депозитном счете электронной площадки, на которой проводится аукцион. В виду того, что Законом об оценочной деятельности установлена возможность юридического лица выполнять работы по оценке недвижимого имущества (земельные участки и ОКС), в том числе и кадастровой (массовой) оценке, при наличии в штате организации 2 оценщиков, такая форма отбора исполнителей работ по кадастровой оценке открыла дорогу для малых и микро предприятий, имеющих в штате указанное минимальное количество оценщиков, а отсутствие каких-либо требований к квалификации оценщиков и профессиональной истории компании привело к тому, что в аукционах стали участвовать оценочные организации с небольшим опытом работы. Нередки случаи, когда при проведении электронного аукциона 2-3 участника непрерывно снижают цену закупки, выводя тем самым из аукциона те оценочные компании, которые делают свою работу качественно, но не дешево, а затем оказывается, что эти демпингующие компании снимаются комиссией, как не соответствующие требованиям аукционной документации.

Примером может служить аукцион, прошедший на площадке «РТС-тендер» по закупке услуг по кадастровой оценке земельных участков, отнесенных к землям особо охраняемых территорий. По результатам аукциона первые два места заняли участники аукциона, предложившие цену контракта в размере 100 ООО рублей (начальная цена - 2 853 917,00 рублей, процент снижения цены - 96,5%). После проверки вторых частей заявок оказалось, что эти компании не соответствуют требованиям закона об оценочной деятельности.

В

В Таблица 1 представлен фрагмент данных по результатам торгов за 2013-2015 годы по виду объектов оценки - земельные участки, относимые к землям населенных пунктов.

приведена информация об общем количестве закупок работ (услуг) с разбивкой по годам и видам объектов оценки, формам проведения закупки.

ПП конкурсы ааукционы

Рис. 3 Распределение закупок по формам проведения

Можно заметить, что количество закупок, проводимых в форме конкурса, меньше, чем количеством закупок, проводимых в форме аукциона. Из анализа 358 закупок в области кадастровой оценки объектов недвижимости 95 закупок было совершено в форме открытых конкурсов, а форме электронного аукциона прошли 263 закупки. Распределение количества конкурсов и аукционов по годам показывает, что Заказчики работ по кадастровой оценке все же предпочитают использовать форму закупки - электронный аукцион т.к. при этой форме экономия денежных средств больше, чем при проведении закупок в форме конкурсов. Так в 2012 году из 69 исследованной закупки только 26 прошли в форме конкурса (37%), в 2013 году из 132 исследованных закупки только 29 были в форме конкурса (21 %), в 2014 году из 80 проведенных закупок только 15 прошли в форме конкурса (18%). В 2014 году вступило в силу распоряжение Правительства Российской Федерации от 31 октября 2013 г. № 2019-р, утвердившее «Перечень товаров, работ, услуг в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион)». Необходимо отметить, что это не особенно повлияло соотношение количества конкурсов и аукционов. Так из исследованных 80 закупок, совершенных в этом году, 18 процентов проводилось в форме конкурсов, хотя это и приводило зачастую к обращениям недовольных (проигравших конкурс) участников отборов в ФАС по основаниям неправомерно примененной Заказчиком формы организации закупки. По прошествии одного года Правительство Российской Федерации внесло изменение в данный Перечень, исключив из него услуги по оценке за вознаграждение или на договорной основе (Распоряжение Правительства РФ от

25 апреля 2015 г. № 740-р). По-видимому, это сделано после неоднократных обращений представителей оценочного сообщества с требованиями поставить законодательные заслоны для проникновения на рынок кадастровой оценки некомпетентных и неквалифицированных компаний, использующих демпинг для победы в конкурсном отборе в форме аукциона. Несмотря на наличие в Федеральном законе № 44 ФЗ статьи 37, призванной снизить возможность демпинга при проведении закупок в форме конкурсов и аукционов, именно при закупках в форме аукциона размер демпинга значителен.

Таблица 1

Распределение форм проведения закупок по кадастровой оценке по видам объектов оценки за период с 2010 по _2015 годы_

2010 год 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год

Виды объектов оценки Общее Конкурсы Аукционы Общее 1 Конкурсы Аукционы | Общее Конкурсы Г Аукционы Общее Конкурсы | Аукционы Общее Конкурсы Аукционы Общее Конкурсы Аукционы

Земли населенных пунктов 4 4 0 15 6 9 44 12 32 34 10 24 25 7 18 14 6 8

Земли промышленности 0 0 0 0 0 3 3 0 19 3 16 20 4 16 9 3 6

Земли садоводств, огородничества, дачных хозяйств 0 0 0 0 0 0 0 0 0 57 10 47 6 1 5 2 0 2

Земли особо охраняемых территорий 2 2 0 0 0 0 7 4 3 15 4 11 19 2 17 6 1 5

Земли сельскохозяйственного назначения 17 2 15 15 7 8 7 2 5 10 1 9 8 1 7

Итого 6 6 0 32 8 24 69 26 43 132 29 103 80 15 65 39 11 28

3. В развитие положений Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» предложено разработать нормативный документ, четко определяющий понятия стоимостных и нестоимостных критериев отбора победителя конкурса и запрещающих вводить критерии отбора, имеющих коррупционную составляющую, и зависящих от субъективного мнения некомпетентных экспертов

«Правила оценки заявок, окончательных предложений участников закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» определяют порядок оценки заявок, окончательных предложений участников закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (далее - закупка) в целях выявления лучших из предложенных условий исполнения контракта при проведении закупки, а также предельные величины значимости каждого критерия оценки заявок, окончательных предложений участников закупки. Так пунктом 2 Приложения к Правилам оценки заявок определено, что предельными значениями величин критериев оценки при проведении закупок в области оценки объектов недвижимости являются: минимальное значение для стоимостных показателей — 60%, максимальное значение для нестоимостных показателей - 40%. Указанные предельные значения критериев применимы к процессу закупки в форме конкурса.

Статьей 22 Федерального закона № 44 - ФЗ установлены методы определения начальной (максимальной) цены контракта. Заказчику предложено использовать при определении начальной цены следующие методы: метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка), нормативный метод, тарифный метод, проектно-сметный метод, затратный метод. Высшим исполнительным органам государственной власти субъекта Российской Федерации в дополнение к методам определения начальной цены, установленным в данной статье, дана возможность устанавливать иные методы определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), для обеспечения нужд субъектов Российской Федерации.

В статье 32 Федерального закона № 44-ФЗ представлен перечень критериев, совокупность которых дает возможность Заказчику выявить наиболее подготовленного Исполнителя для проведения работ, оказания услуг. Таким критериями являются: цена контракта; расходы на эксплуатацию и ремонт товаров, использование результатов работ; качественные, функциональные и экологические характеристики объекта закупки; квалификация участников закупки, в том числе наличие у них финансовых ресурсов, на праве собственности или ином законном основании оборудования

и других материальных ресурсов, опыта работы, связанного с предметом контракта, и деловой репутации, специалистов и иных работников определенного уровня квалификации. Причем, критерий «цена контракта» является обязательным для закупки, проводимой в форме конкурса, и единственным при закупке, проводимой в форме электронного аукциона. Для проведения закупки в форме конкурса достаточно указать в конкурсной документации еще, как минимум, один критерий отбора.

Наиболее часто Заказчики услуг по проведению кадастровой оценки при проведении конкурсов применяют следующие нестоимостные критерии: количество оценщиков, работающих в компании на постоянной основе (включая работающих по совместительству) и отвечающих требованиям законодательства об оценочной деятельности; количество государственных и муниципальных контрактов, выполненных компанией за определенный промежуток времени (варианты: за 5 лет, 10 лет, за последние 3 года, с количеством объектов оценки не менее установленного минимума (700 ООО ед., 900 000 ед., 1 миллион объектов), касающихся исключительно только определенного вида объектов недвижимости, и т.п.; наличие в компании средств вычислительной техники и программного обеспечения (хотя программное обеспечение не является обязательным условием выполнения работ по оценке в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности); наличие системы контроля качества по 1БО 9001; наличие в компании экспертов экспертных советов Саморегулируемых организаций оценщиков, участвовавших в экспертизе определенного вида отчетов по кадастровой оценке; наличие положительных отзывов о работе компании со стороны Заказчиков. Заказчики в конкурсной документации по разному описывают требования к нестоимостным показателям, например: для критерия «количество оценщиков, работающих на постоянной основе в компании» может быть установлена шкала баллов (3-9 оценщиков - 15 баллов, 10-16 оценщиков - 30 баллов, 17-24 оценщиков - 50 баллов, более 25 оценщиков -100 баллов), а могут быть присвоены баллы в пропорции от максимального количества оценщиков, заявленных одним из участников закупки; для критерия «наличие вычислительной техники и программного обеспечения» могут указываться конкретные программы для ЭВМ, которые должны быть у Оценщика (зачастую эти программы используются кадастровыми инженерами при формировании кадастровых карт и планов в электронном виде и не могут быть использованы при проведении расчетов определенных факторов стоимости т.к. не имеют необходимых сервисов), хотя для расчетов кадастровой стоимости используются совсем иные программы для ЭВМ и в данном случае совершенно необъяснимо зачем Оценщику иметь несколько экземпляров требуемых Заказчиком программ для ЭВМ (задается определенное количество экземпляров и в соответствии с этим устанавливаются баллы) если возможно использование одного экземпляра программы для ЭВМ, установленного на сервере.

Имеют место совершенно «экзотические» нестоимостные критерии, например: описание процесса проведения кадастровой оценки с присуждением баллов подобному «сочинению» на основе субъективных мнений членов конкурсной комиссии, которые могут и не являться оценщиками в понимании Закона об оценочной деятельности и, тем более, экспертами в оценочной деятельности; предоставление отчета о рыночной оценке определенного объекта, хотя технология кадастровой оценки значительно отличается от рыночной, с последующим присуждением баллов, опять же, на основе субъективного мнения членов конкурсной комиссии.

При применении критериев, описанных в предыдущем абзаце, вполне возможно «планирование» победителя закупки!

В Таблица 1 представлен фрагмент данных по результатам торгов за 2013-2015 годы по виду объектов оценки - земельные участки, относимые к землям населенных пунктов.

Таблица 1

Фрагмент данных по результатам торгов за 2013-2015 годы по виду объектов оценки - земельные участки, относимые к землям _населенных пунктов_

Субъект РФ Вид закупки Начальная цена Цена победителя Процент снижения цены Удельная стоимость оценки по конкурсной документации Колич. объектов оценки Удельная стоимость оценки по результатам закупки

Земли населенных пунктов

2013 год

Тульская область аукцион 16 439 000,00р. 1 061 840,00р. 93,54 36,84р. 446245 2,38р.

Пермский край конкурс 23 498 500,00р. 4 310 186,00р. 81,66 24,28р. 967919 4,45р.

Амурская область конкурс 24 000 000,00р. 7 166 000,00р. 70,14 76,98р. 311780 22,98р.

Рязанская область конкурс 19 229 125,00р. 8 500 000,00р. 55,80 37,51р. 512608 16,58р.

Ростовская область аукцион 11 768 118,67р. 904 540,00р. 92,31 9,11р. 1292444 0,70р.

Тамбовская область аукцион 1 965 000,00р. 813 325,00р. 58,61 3,83р. 513430 1,58р.

среднее значение 76,53

2014 год

Забайкальский край аукцион 9 000 000,00р. 3 465 000,00р. 61,50 28,05р. 320893 10,80р.

Республика Коми конкурс 12 212 079,00р. 4 100 000,00р. 66,43 62,24р. 196219 20,90р.

Липецкая область конкурс 1 822 000,00р. 1 500 000,00р. 17,67

Тюменская область аукцион 4 353 114,00р. 928 866,00р. 78,66 320,41р. 13586 68,37р.

Тамбовская область аукцион 2 487 859,00р. 249 271,00р. 89,98 4,66р. 534011 0,47р.

среднее значение 74,89

2015 год

Республика Бурятия аукцион 5 907 892,33р. 674 084,47р. 88,59

Башкортостан конкурс 19 ООО 000,00р. 3 700 000,00р. 80,53

Приморский край аукцион 22 811 582,66р. 8 800 000,00р. 61,42 48,49р. 470474 18,70р.

Республика Удмуртия конкурс 4 534411,30р. 3 599 000,00р. 20,63 9,07р. 500000 7,20р.

Воронежская область конкурс 30 376 822,00р. 29 975 000,00р. 1,32 36,07р. 842265 35,59р.

Чеченская Республика конкурс 16 410 000,00р. 16 300 000,00р. 0,67

среднее значение 44,23

м

100?о

Рис 4. Значения удельной стоимости закупки земель населенных пунктов

Столь значительная разница в удельной стоимости оценочных работ, устанавливаемой разными Заказчиками в конкурсной документации в субъектах РФ, приведенная в Таблица

1 и изображенная на Рис. 4, свидетельствует о явной недостаточности норматив ного регулирования данного процесса. Создается впечатление, что первоначально устанавливается некая денежная сумма, которую Заказчик может выделить на проведение оценочных работ, и под эти цифры «подводится доказательственная база».

Сравнивая приведенную информацию по процентам снижения цены при проведении закупки в форме конкурса и аукциона, видно, что при форме закупки в виде аукциона процент снижения цены выше. Конечно, Заказчик работ имеет значительную экономию от такой формы закупок, но подобный демпинг неминуемо приводит к снижению качества результатов оценки так как оценщик вынужден соответственно снижать себест оимость работ за счет различных факторов. Подобная «экономия» впоследствии воплощается в значительное количество обращений собственников объектов недвижимости в комиссии по рассмотрению споров по результатам кадастровой оценки, а затем и в суды, что приводит к вполне закономерному снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости, и, как следствие, к уменьшению объема налоговых

поступлений на данной территории.

4. Проведен анализ временного фактора в кадастровой оценки, а именно продолжительность каждого этапа оценки. Предложено законодательно установить минимальную продолжительность непосредственно работ по кадастровой оценке (до стадии размещения проекта отчета по кадастровой оценке в Фонде данных) - не менее 3-4 месяцев с началом отсчета данного срока с даты заключения Государственного (муниципального) контрактаПредложено законодательно установить минимальную продолжительность непосредственно работ по кадастровой оценке (до стадии размещения проекта отчета по кадастровой оценке в Фонде данных) - не менее 3-4 месяцев с началом отсчета данного срока с даты заключения Государственного (муниципального) контракта

При разработке конкурсной документации Заказчики работ в основном ориентируются на требования Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе ...», и не принимают во внимание временные требования к процессу кадастровой оценки, устанавливаемые Федеральным законом № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что приводит к тому, что с учетом проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости в Саморегулируемой организации оценщиков (30 календарных дней) и необходимости размещения проекта отчета в Фонде данных для ознакомления с ним широкого круга заинтересованных лиц (28 календарных дней), срок выполнения кадастровой оценки сужается до 1-2 месяцев, что является крайне недостаточным для качественного проведения работ. Пример объема трудозатрат на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (республики Марий-Эл) можно увидеть в Таблице 3. Данные взяты из документации об открытом аукционе в электронной форме по проведению открытого аукциона в электронной форме на право заключения государственного контракта на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Марий Эл.

Имеются случаи проведения закупок, когда срок исполнения контракта установлен в виде календарной даты, а в процессе проведения закупки в связи с вносимыми изменениями в конкурсную документацию передвигаются сроки проведения закупки и, соответственно, дата заключения контракта, а дата окончания работ по контракту при этом не корректируется.

Таблица 3

Расчет трудозатрат на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в республике Марий-Эл

№ Состав работ Трудозатраты

1 Распределение земельных участков по группам видов разрешенного использования ЗУ/1000000 * 3 чел./мес.

2 Расчет кадастровой стоимости земельных участков при помощи 1 методического подхода (по модели) для ГНП по ВРИ № 1-10, 17 и для СНП по ВРИ №2 Определение состава факторов стоимости ЗУ (11+1)* 0,1 чел./мес.

3 Сбор сведений о значениях факторов стоимости ЗУ ЗУ/100000 * 5 чел./мес.

4 Создание цифровых тематических карт (Ш+М0+Г0)/10 * 5 чел./мес.

5 Группировка ЗУ ЗУ/(11+1)/100000 * 5 чел./мес.

6 Сбор рыночной информации ЗУ/(11+1)/10000 * 2 чел./мес.

7 Оценка рыночной стоимости ЗУ ЗУм„д/(11 + 1)*1%* 0,25 чел./мес.

8 Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости ЗУ (3*11+3*1)* 1 чел./мес.

9 Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости ЗУ (3*11+3*1) * 0,1 чел./мес.

10 Расчёт кадастровой стоимости ЗУ в составе земель населенных пунктов (3*11+3*1)* 0,01 чел./мес.

11 Расчет кадастровой стоимости земельных уча-стков ВРИ № 11-12 ГНП и СНП субъекта РФ ЗУ*0,01%* 0,1 чел./мес.

12 Расчет кадастровой стоимости земельных уча-стков для ВРИ № 13-15 ГНП и для ВРИ № 13-15, 17 СНП каждого МР (ГП+МО+ГО)/Ю * 2 чел./мес.

13 Расчет кадастровой стоимости земельных уча-стков для ВРИ № 16 ГНП и СНП субъекта РФ (ГП+МО+ГО)/ЮО * 2 чел./мес.

14 Расчет средних значений УПКСЗ (ГП+МО+ГО)/ЮО * 2 чел./мес.

15 Анализ результатов (ГП+МО+ГО)/Ю * 2 чел./мес.

16 Составление отчета 2 чел./мес.

Итого 115 чел/мес

Расшифровка сокращений: ЗУ - количество земельных участков в составе земель населенных пунктов (по данным Управления Росреестра по РМЭ - 247 907 шт); ГНП - количество городских населенных пунктов (19 шт); МО - количество муниципальных районов (14 шт); ГО -количество городских округов (3 шт); чел./мес. - человек/месяц (установлена по запросу у х оценочных фирм - 91 350 руб.); зумод - количество земельных участков в составе земель

населенных пунктов, отнесенных к ВРИ; № 1-10, 17 (для ГНП) и ВРИ № 2 (для СНП) (по данным Управления Росреестра по РМЭ - 83 141 шт); СНП - количество сельских населенных пунктов; ВРИ — вид разрешенного использования; ГП — количество городских поселений; УПКЗ — удельный показатель кадастровой стоимости; МР - муниципальный район

5. Разработана методика поиска и анализа информации об оценочных компаниях, участвующих в закупках, касающихся услуг по кадастровой оценке объектов недвижимости. На основе проведенного анализа органу, осуществляющему нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки, предложено ввести повышенные требования к квалификации претендентов на выполнение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости в части стажа работ на рынке оценочных услуг и истории участия в оценке объектов недвижимости

Автором была разработана методика поиска и анализа информации об оценочных компаниях, участвующих в закупках, касающихся услуг по кадастровой оценке объектов недвижимости.

Определение источников информации об оценочных компаниях

Формирование перечня значимых характеристик оценочных компаний

Формирование информационной базы оценочных компаний

Анализ участия оценочных компаний в закупках в определенной области закупок

Рис. 5 Этапы поиска и анализа информации об оценочных компаниях

На Рис. 5 изображена методика поиска и анализа информации об оценочных компаниях.

В качестве источников информации об оценочных компаниях использовались открытые источники: Официальный сайт Российской

28

Федерации в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг (http://zakupki.gov.ru); информационный ресурс RusProfile.ru (Ь«р:/Лул\ау.ш5ргой1е.ги).

Из данных источников получена информация о годе регистрации компании, адресе расположения компании, количестве оценщиков, субъектах РФ в которых оценочные компании осуществляли кадастровую оценку объектов недвижимости.

В качестве характеристик оценочных компаний исследовались: год государственной регистрации оценочной компании, место расположения оценочной компании, количество оценщиков и их квалификация, указываемая оценочной компанией в своих конкурсных предложениях, ценовые и нестоимостные предложения оценочных компаний.

В информационную базу включались данные о дате государственной регистрации оценочной компании, месте расположения, субъектах РФ, в которых оценочная компания выполняла работы по кадастровой оценке как победитель в закупке и в которых оценочная компания участвовала в закупке как участник, ценовые предложения и нестоимостные предложения компании.

Анализ информации об оценочных компаниях проводился по следующим направлениям: стаж работы на рынке услуг по кадастровой оценке, адрес места расположения оценочной компании, активность участия оценочной компании в закупках - участие в определенных видах закупок, участие в конкурсах и/или аукционах в субъектах РФ.

В России огромное количество оценочных компаний, которые занимаются оценкой бизнеса, финансовых рисков, машин и оборудования, судов, интеллектуальной собственности и т.п. но, если обратиться к такой области оценочной деятельности как оценка объектов недвижимости, а точнее к кадастровой оценке объектов недвижимости, то оказывается, что количество игроков на этом рынке услуг составляет несколько десятков. Многие оценочные компании пытаются войти на этот рынок, очаровавшись «большими» начальными стоимостями работ, но, ознакомившись с технологией проведения кадастровой оценки, заключающейся в сборе и обработке огромного массива информации, которую невозможно выполнить без специального программного обеспечения и соответствующих навыков, и поучаствовав в конкурсах или аукционах и на себе почувствовав, что такое демпинг, зачастую отказываются от этого «лакомого куска».

Из анализа 358 конкурсов и аукционов, прошедших с 2010 года, можно сделать вывод, что существуют оценочные компании, которые участвуют в конкурсах или аукционах по кадастровой оценке только в одном субъекте и, как правило, выигрывают в них.

В Таблица 4 приведены данные о некоторых оценочных компаниях, наиболее активно проявляющих себя на рынке услуг по кадастровой оценке объектов недвижимости.

На Ошибка! Источник ссылки не найден.6 представлена диаграмма, показывающая стаж работы этих оценочных компаний.

И 8-10 лет 300^ а более 10 лет

(ШдоЗ лет

4-7 лет

Рис. 6 Распределение компаний по стажу работы

Как видно, большинство компаний имеют солидный стаж работы - более восьми лет стажа имеют 12 компаний, а 6 компаний имеют стаж работы от 4 7 лет. Интересно, что те компании, которые наиболее активно участвуют во всех объявляемых закупках, касающихся выполнения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости различных видов, имеют самый небольшой стаж работы. Также информация в Таблица 4 указывает на интересный факт практически все рассматриваемые компании являются субъектами малого предпринимательства.

Таблица 4

Реквизиты оценочных компаний, наиболее активно участвующих в закупках, касающихся кадастровой оценки_

Наименование компании, отнесение к малому предпринимательству Адрес, юридический/ почтовый ОГРН, дата регистрации ИНН/КПП Вид собственно сти Телефон, факс, E-mail количество оценщиков СРО оценщиков

ООО «КО-ИНВЕСТ» Малое предпринимательство 117133, г. Москва, ул. Академика Варги, дом 22, кв. 20/119571, г. Москва, проспект Вернадского, дом 92, корп. 1, офис 16 1027700556047 от 20.12.2002г. 7728051571 частная (495) 988-20-83 http://w\vw.coinv est.ru СРО "РОО"

ООО научно-производственная фирма «Недра» Малое предпринимательство 454138, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 7-А 1037402538700 от 04,01.2003г. 7448006199 частная (351)737-32-12

Федеральное государствегагое унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости -Федеральное бюро технической инвентаризации» 119415, г. Москва, пр. Вернадского, д. 37, корп. 2/123022, г. Москва, Звенигородское ш., д. 18/20, корп. 2 1027739346502 от 09.10.2002 7701018922 федеральна я собственно сть 8(495)940-54-01 141 СРО "Кадастр-оценка"

ООО «Е-Эйдж» Малое предпринимательство 127051, г. Москва, пл. Сухаревская М., д. 6 , стр1 1117746180133 от 11.03.2011г. 7702755735 частная (495)749-82-68 info@e-age.rn

ООО "Консалтинг сквэа" Малое предпринимательство 127051 Россия, г. Москва, Малая Сухаревская площадь, д.6 стр. 1 -юридический и почтовый119019 Россия, г. Москва, Никитский бульвар, 8а, Домжур. 1105476015402 от 27.05.2010г 5402526674 частная (495)749-05-03, (495)749-82-68; (495)695-94-51; (495)691-29-03 6 СРО "МСО", СРО «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов"

ООО «ФинГрупп» Малое предпринимательство 392000, Тамбовская обл., г. Тамбов, ул. Советская, д. 70, офис 1 1106829007064 от 24.11.2010г. 6829069936 частная (475) 271-04-05

ООО "Тамбов-аппрайсл" Малое предпринимательство 392000, Тамбовская обл., г. Тамбов, ул. Советская, д. 1126829000264 от 24,01.2012 6829079765 частная (475)271-04-05 СРО "Сибирь", СРО "РОО"

70, офис 1

ООО "Курс инвест" Малое предпринимательство 392000, Тамбовская обл., г. Тамбов, ул. Советская, д. 70, офис 1 1126829000253 от 24.01.2012г 6829079758 частная (475)271-04-05 СРО "Сибирь, Сро "Деловой союз оценщиков, СРО "РОО" «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов

ООО "АКТ "Экфард" 630099, Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирск, Октябрьская, 49 1025402454043 от 06.02.1997г. 5406139789 частная 7-383-2180860, Ф7-383-2180814 E-Mail: ecfard®ecfard.ru СРО "МСО"

ЗАО "Эксперт-оценка" Малое предпринимательство 450054, Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября, 82-95 1020202856410 от И.06.1997г. О276040473 частная (347) 248-79-21, (347) 248-79-32; (347)232-14-75, info(®expert-o.ru 16 СРО "РОО"

ООО «АФК-Аудит» Малое предпринимательство 195027, г. Санкт-Петербург, Шаумяна проспект, д. 10/1, лит. А. 1027801551106 от 12.11.2002г. 7802169879/ 780201001 частная http://afkgroup.co m (812) 326-20-06 14

ООО НПО «ГеоГИС» Малое предпринимательство 394077, г. Воронеж, ул. Владимира Невского, д. 48, оф. 1 1063667166892 от 16.03.2006г. 3664071117/ 366201001 частная (4732) 74-45-36 5 СРО "МСО"

ООО "Земельные ресурсы" Малое предпринимательство 394088, г. Воронеж, ул. Бульвар Победы, 48А, оф.12 1083668038398 от 29.09.2008г. 3664093449/ 366201001 частная 5 СРО "МСО"

ООО "Центр менеджмента оценки и консалтинга" Малое предпринимательство 107023, РФ, г.Москва, Барабанный переулок, д.З. 1027739398290 от 20.10.1998г. 7701200138/ 770101001 частная (495)783-96-01 mokc@mokc.ru http://www.mokc. 1U 15 СРО«НКСО», СРО «СМАОс», СРО " РОО», СРО "Экспертный совет», СРО «Кадастр-оценка»

ООО «НЛ АПТ «Меридиан+» 129345, г. Москва, ул. Тайнинская, д. 7. 1027700444584 от 19.11.2002г. 7732109714/ 772901001 частная 8(495)474-13-28, 474-51-10. 9 СРО "РОО", СРО "СМАОс", СРО "Кадастр-оценка"

ООО "Оценка и консалтинг" Малое предпринимательство 420061, г. Казань, ул. Н. Ершова, д. 28А, оф. 504 1057747948158 от 24.082005г. 7701613417 частная (843) 274-91-17 15 СРО "РОО", СРО "Сибирь", СРО "ДСО"

ООО "Советник" Малое предпринимательство 173001, г. Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 21 1115321005690 от 19.08.2011г. 5321149361 частная 8162-73-87-92, 89-21-73-00-15-0 СРО "РОО"

ООО НПП "Универсал" Малое предпринимательство 614017, г. Пермь, ул. Лебедева, 25Б 1027402337291 от 29.06.2009 7447029806 частная (342)263-08-31 итуег5а11999@т ail.ru 7 СРО "ДСО"

ООО "Эс Ай Джи Оценка" (ООО «АПФ КВАТТРО-СТУДИО») Малое ппедпршшмательство 191124, Санкт-Петербург, Торфяная дорога, д. № 6, лит. А 5067847027310 от 23. 05.2006г. 7814344892 /781401001 частная 7-812-6005577 тГо@осепказ]^.г и 4

ОАО «РХК «Земпроект». (Ликвидирован 30. 04.2012г.) ООО "РХК "Земпроект" 115419, г. Москва, ул. Шаболовка, д. 34, стр. 4 1077763588077 от 07.12.2007г. частная (495) 276-09-59 таП@го5гетргое kt.ru

Заключение

Массовая оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости. Формирование, становление и развитие систем массовой оценки недвижимости было вызвано развитием систем налогообложения в тех странах,_ в которых введен налог на недвижимость и в качестве базы налога выбрана стоимость недвижимости. Это, с одной стороны, определяет роль и место массовой оценки недвижимости, с другой — требует рассмотрения ее эволюции через призму целей и задач налогообложения.

Социальные изменения в обществе — становление рынка недвижимости, формирование института собственности - создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России. Применяемая до 2006 года в налогообложении ежегодно индексируемая нормативная цена недвижимого имущества не отражала связи между его стоимостью и налогами на него. Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривало, в частности, изменение подходов к налогообложению объектов недвижимости, переход к налогообложению земельных участков и объектов капитального строительства на основании кадастровой стоимости.

Обобщение международного опыта и результаты реализации международных проектов легли в основу работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, создали условия для введения налога на недвижимость. Этому также способствует опыт определения кадастровой стоимости и использования результатов кадастровой оценки в расчете земельных налогов и налога на имущество граждан . Для подготовки нововведений в 2011-2012 годах в Российской Федерации впервые выполнена кадастровая оценка зданий, строений, сооружений, помещений.

Понятие «кадастровая оценка» законодательно определено как процесс, состоящий из последовательно выполняемых этапов. Новое наполнение понятия «кадастровая оценка» будет связано с применением системного подхода, формированием системы кадастровой оценки, виды обеспечения которой будут соответствовать ее уровню зрелости на различных этапах развития.

На систему кадастровой оценки, несомненно, окажут воздействие изменения в ее информационном окружении, которое включает как существующий информационный ресурс — Государственный кадастр недвижимости Российской Федерации, так и Фонд данных кадастровой (массовой) оценки недвижимости, неотъемлемой частью которого является автоматизированная система «Мониторинг рынка недвижимости».

Использование зарубежного опыта позволяет совершенствовать качество оценки в России. Единая система стандартов оценки создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и

структурой государственного управления в Российской Федерации с использованием международных и европейских стандартов оценки.

Направления развития кадастровой оценки будут связаны с совершенствованием процессного и системного подходов к кадастровой оценке недвижимости, созданием системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости, созданием института налоговой оценки недвижимости в Российской Федерации.

Основные положения диссертации отражены в 7 публикациях, в том числе 1 монографии и изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

Монография:

1. Гирич В. Н. Организация кадастровой оценки недвижимости. - Орел: Картуш, 2015,- 136 с.

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК:

2. Гирич В. Н., Плахова Л. В. Государственно-частное партнерство в социальной сфере региона // Вестник ОрелГИЭТ. - 2015. - №2 (32). - С. 18-26

3. Гирич В. Н. Нормативно-правовая среда для государственно-частного партнерства // Вестник ОрелГИЭТ. - 2015. - №2 (32). - С. 27-33

Прочие публикации:

4. Гирич В. Н. Государственно-частное партнерство: подходы к определению // Ежемесячный научный журнал. - 2015. - №6 (13). - С. 14-17.

5. Гирич В. Н. Современная концепция государственно-частного партнерства: модели и виды // Современные тенденции развития науки и технологий. - Белгород: Эпицентр, 2015. - С. 26-35.

6. Пылаева А. В., Гирич В. Н. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости // Современные тендеции развития науки и технологий. -Белгород: Эпицентр, 2015. - С. 87-90.

7. Пылаева А. В., Гирич В. Н. Применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц // Экономика и управление — 2015: сборник материалов международной научной конференции. - М.: РусАльянс Сова, 2015. - С. 59-70.

Подписано в печать 23.09.2015 г. Формат 60x84 1/16 Печать ризография. Бумага офсетная. Гарнитура Times 2,25 усл. печ. л. Тираж 50 экз. Заказ № 161

Лицензия ПД № 8-0023 от 25.09.2000 г. Отпечатано с готового оригинал-макета в ООО Полиграфическая фирма «Картуш» г. Орел, ул. 2-я Посадская, 26. Тел./факс (4862) 44-51-46. E-mail: kartush@orel.ru www.kartush-orel.ru