Современные проблемы бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Современные проблемы бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами"

На правах рукописи

А.

#

ООЗ 172647

Чигрина Ирина Николаевна

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Специальность 08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

,1 9 ИЮН 2008

Екатеринбург - 2008

003172647

Работа выполнена на кафедре бухгалтерского учета и аудита ГОУ ВПО «Уральский Государственный Экономический Университет» Научный руководитель Коновалова Ирина Рафаилована

Доктор экономических наук

ГОУ ВПО «Уральский Государственный Экономический Университет» (г Екатеринбург)

Официальные оппоненты* Шевелев Анатолий Евгеньевич

Доктор экономических наук, профессор

ГОУ ВПО Южно-Уральский государственный университет

(г Челябинск)

Шеметов Владимир Николаевич

Доктор экономических наук, профессор

ГОУ ВПО «Уральский Государственный Экономический

Университет» (г. Екатеринбург)

Ведущая организация Комитет по экономике администрации МО «город

Екатеринбург» (г Екатеринбург)

Защита состоится «03» июля 2008г. в 12 часов 30 минут на заседании диссертационного совета ДМ 212.287.02 при ГОУ ВПО «Уральский Государственный Экономический Университет» по адресу 620144, г Екатеринбург, ГСП-219 ул 8 Марта/Народной воли, 62/45, зал заседаний ученого совета (ауд 150)

Отзывы на автореферат в двух экземплярах заверенные гербовой печатью, просим направлять по адресу: 620144, г. Екатеринбург, ГСП-219 ул 8 Марта/Народной воли, 62/45, ГОУ ВПО «Уральский Государственный Экономический Университет» ученому секретарю диссертационного совета ДМ 212 287 02

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Уральский Государственный Экономический Университет» С авторефератом диссертации можно ознакомиться на официальном сайте ГОУ ВПО «Уральский Государственный Экономический Университет» http // www usue ru

Автореферат разослан «02» июня 2008г

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Актуальность темы исследования

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из социально ориентированных отраслей народного хозяйства, которая в настоящее время находится в процессе реформирования Особый акцент реформирования сделан на совершенствование управления многоквартирными домами, что вызвало возникновение новых институтов

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом,

- управление управляющей организацией

Безусловно, прообразы, данных способов управления в той или иной степени наблюдались и ранее Однако новые институты управления многоквартирными домами предусматривают одновременно возможность применения существовавших методов и механизмов организации договорных отношений и учета, а также возможность формирования новых подходов в данном направлении. Кроме того, происходит обновление и модернизация исторически сложившихся форм и связей, выявляются многочисленные ошибки и проблемы, подлежащие новому осмыслению и исправлению

Основные проблемы бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами на сегодняшний день следующие, отсутствие четкого понимания относительно предмета, целей и задач субъектов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, отсутствие диверсификации собственных средств организации и средств собственников жилья, отсутствие единого способа и механизма классификации затрат, отсутствие единой, отвечающей нормам законодательства и природе субъектов, осуществляющих управление

многоквартирными домами, системы организации бухгалтерскою, управленческого и налогового учета, отсутствие отвечающей законодательству и вновь возникающим отношениям практики учета общего имущества жильцов

Исследованиями в области бухгалтерского учета данной отрасли занимаются следующие авторы М П Бойкова, Ю А Бурканов, Т Веселова, И В Емельянова, Р Каримов, Е Карсетская, Г Ломтев, Е Петрова, А Б Погребе, И Фельдман, С Филимонов, С Б Чернобровкина и др Основной темой данных работ является проблема налогового учета в ТСЖ как-некоммерческой организации, а также сравнение некоторых аспектов бухгалтерского и налогового учета в ТСЖ и управляющих организациях

Анализ научной литературы, посвященной учету в жилищно-коммунальном хозяйстве, показывает, что в настоящее время не существует единого подхода к организации учета у субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами, отсутствует также экономическая, правовая и функциональная определенность в их хозяйственных отношениях Значимость и востребованность данной проблемы обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили предмет и объект исследования, постановку цели и задач работы

Целью дайной работы является формирование комплексного подхода к организации бухгалтерского учета и целостной картины учета, образующихся в результате влияния различных групп факторов (экономических, социальных, правовых, административных и т.п) на субъекты управления многоквартирными домами Для достижения данной цели в работе были поставлены следующие задачи

- проанализировать и выявить различные факторы, влияющие на организацию бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами, в т ч способы управления, сущность управления, предмет

деятельность и правовой статус субъектов управления, а также договор управления,

- исследовать акты, регулирующие порядок управления общим имуществом многоквартирного дома, определить способы учета общего имущества многоквартирного дома,

- выявить способы бухгалтерского и налогового учета доходов и средств ТСЖ в зависимости от участия собственников в организации,

- проанализировать систему бухгалтерского и налогового учета управляющих организаций в зависимости от способа организации деятельности,

- внести предложения по внедрению единого механизма организации учета расходов/затрат управляющих организаций и ТСЖ,

- обосновать возможность и целесообразность ведения учета жилищно-коммунальных услуг и иных объектов учета на отдельном (выделенном) балансе,

- определить особенности и предложить способы учета коммунальных услу[

Предметом диссертационно! о исследования являются отраслевые и правовые особенности складывающихся отношений при управлении многоквартирными домами, теоретические и организационно-методические проблемы бухгалтерского, управленческого и налогового учета организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом

Объектом исследования является система бухгалтерского, налогового и управленческого учета организаций - управляющих многоквартирными домами

Теоретико-методологической основой диссертационной работы являются нормативно-правовые акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления в пределах их компетенции, информационно-аналитические материалы федеральных органов государственной власти, уполномоченных в

области бухгалтерского учета, налогообложения и вопросов жилищно-коммунального хозяйства, монографические источники, учебная и периодическая литература, материалы научных семинаров и конференций, посвященные исследованию актуальных вопросов в области правового положения, хозяйственной деятельности предприятий, осуществляющих управление многоквартирными домами, в том числе вопросы бухгалтерского и налогового учета доходов и расходов организаций, вопросы учета общего имущества многоквартирного дома В работе также использованы основополагающие труды известных зарубежных авторов Хорнгрен Ч.Т, Фостер Дж В процессе выполнения работы применялись такие общенаучные методы, как анализ и синтез, индукция и дедукция, системность и комплексность, аналогия и логические подходы, широко использовались методы моделирования различных факторных систем Методика исследования основывается на выявлении проблем в бухгалтерском, управленческом и налоговом учете субъектов управления в зависимости от специфики отрасли и модели взаимоотношений сторон, и формировании возможных вариантов решений данных проблем

Научная новизна проведенного исследования состоит в решении комплекса теоретических и организационно-методических проблем хозяйствующих субъектов, осуществляющих свою деятельность в области управления многоквар! ирными домами, имеющих существенное значение для развития бухгалтерского, управленческого учета, налогообложения и формирования финансовой отчетности Получены следующие основные результаты, выносимые на защиту

предложены способы организации учета общего имущества многоквартирного дома,

- рассмотрены особенности бухгалтерского и налогового учета доходов и средств, поступающих в управляющие организации и ТСЖ, с учетом влияния различных факторов,

выявлены основные учетные проблемы и предложены способы организации учета средств поступающих на поведение капитального ремонта многоквартирного дома,

- предложен унифицированный механизм учета расходов/затрат при управлении многоквартирными домами, выявлены особенности бухгалтерского и налогового учета расходов ТСЖ, исходя из специфики организационно-правового статуса и отношений в ЖКХ,

- предложены модели построения отношений и организации учета по предоставлению коммунальных услуг, исходя из необходимости формирования экономически обоснованной стоимости продукта (услуги)

Теоретическая значимость научного исследования заключается в системном подходе к организации бухгалтерского учета у субъектов управления жилфондом с учетом специфических особенностей данного сектора отрасли, основанном на экономическом содержании учетных данных

Практическая значимость диссертационной работы заключается в формировании целостной системы учета при управлении многоквартирными домами, включающей различные модели, отражающие весь спектр взаимоотношений характерных для ЖКХ, что дает возможность заинтересованным пользователям определить наиболее оптимальный вариант построения договорных отношений, и наладить бухгалтерский, управленческий и налоговый учет Кроме того, предложенные в работе система субсчетов и способов организации учета позволят повысить контрольную функцию учета при управлении многоквартирными домами и увеличить информационную ценность представляемой отчетности

Апробация результатов исследования результаты проведенного исследования докладывались на IX Региональной научной конференции в Кольском филиале Петрозаводского государственного университета, Всероссийском форуме молодых ученых и студентов

«Конкурентоспособность территорий и предприятий меняющейся отрасли» (г Екатеринбург, 2007 г) Отдельные вопросы, рассмохрепные в данном работе особенности бухгалтерского и налогового учета в управляющих организациях ЖКХ и статус управляющих организаций были положены в основу формирования учетной политики управляющих организаций Уральского региона, что подтверждается справками о внедрении результатов исследования

Публикации: По теме диссертационного исследования опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,97 п л из них авторских - 2,6 п л, в том числе в рецензируемых научных изданиях ВАК 4 публикации общим объемом 1,58 п л., в том числе авторских - 1,45 п.л

Объем и структура работы определены целью, задачами и последовательностью изложения Диссертационная работа представлена на 177 страницах, состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 110 наименований, проиллюстрирована 4 таблицами и содержит 14 приложений

Основные научные положения и результаты исследования, выносимые на защиту

1. Предложены способы организации учета общего имущес1вл многоквартирного дома.

В процессе исследования предмета, в отношении которою осуществляется деятельность управляющих организаций и ТСЖ, бычи выявлены методологические и законодательные пробелы в учете общею имущества

В связи с отсутствием методики, а также по причине необходимости ведения полной и достоверной информации об имущественном комплексе собственников многоквартирного дома предложено два способа учеи общего имущества многоквартирного дома (рис 1)

Способы учета общею имущества

использованием забалансовых

1СТОВ

использование имущества как ъекта управления и как средство олучения дохода,

субъект, осуществляющий управление, вправе распоряжаться общим имуществом в рамках договора,

- имущество является объектом управления,

На отдельном балансе'

использование имущества на звозмездной основе,

учет следует вести на счете 001 рендованные основные средства»

средства, поступающие на содержание и ремонт, отражаются на отдельном балансе

имущественной обособленности,

соблюдается принцип

Рис 1 Учет общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

2. Рассмотрены особенности бухгалтерского и налогового учета доходов и средств, поступающих в управляющие организации и ТСЖ, с учетом влияния различных факторов.

В работе проведен анализ деятельности организаций - участников рынка управления жилфондом и порядка оформления отношений данных организаций как одних из основных факторов, влияющих на организацию бухгалтерского учета Сделано предположение о целесообразности применения договора управления либо отдельных положений договора к отношениям между ТСЖ и его членами, а также иными собственниками, не являющимися членами ТСЖ

Проведен правовой и экономический анализ договора управления многоквартирным домом Исследован предмет договора с позиции

бухгалтерского учета, в результате чего в целях организации аналитически о учета определены основные учетные группы услуг (рис 2)

Основная - управление жилищным фондом

Условно-основная (предметная) -жилищно-коммунальные услу! и

Дополнительная - услу! и, образующиеся в процессе хозяйственной деятельности (выдача справок)

Вспомогательная - услуги, обеспечивающие основной процесс хозяйственной деятельности (регистрация и учет граждан)

Рис 2 Учетно-аналитические группы услуг субъектов управления жилищным фондом

Данная классификация услуг послужила основой для организации учета доходов и средств, поступающих в ТСЖ и управляющие организации, а также дала предпосылки для формирования механизма учета расходов/затрат ТСЖ и управляющих организаций

Установлено, что учет доходов управляющих организаций во многом зависит от способа оформления договорных отношений. В работе рассмотрены две модели организации учета в зависимости от участия управляющих организаций в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг

Так, в случае, если управляющая организация осуществляет лишь функции управления многоквартирным домом и организацию

предоставления жилищно-коммунальных услу!, учет в управляющих организациях осуществляется путем выделения двух основных учетных групп

- доходы от управления многоквартирным домом,

- доходы от сопутствующих/вспомогательных услуг

Таким образом, в учете управляющих организаций выделен, особый вид доходов - доходы от управления многоквартирным домом В результате нами предложено вести учет доходов от управления многоквартирным домом на отдельном субсчете счета 90 «Продажи» 90 1 1 - выручка за услуги по управлению многоквартирным домом

Доходы от сопутствующих/вспомогательных услуг предлагается учитывать на субсчете третьего порядка счета 90 «Продажи» 90 12 — выручка от сопутствующих/вспомогательных услуг

Помимо этого выдвинуто предложение ввести субсчет четвертого порядка в зависимости от субъекта получателя услуг, т е физические или юридические лица, соответственно 90 1 1(2) 1 - выручка, полученная от физических лиц, 90 1 1(2) 2 - выручка, полученная от юридических лиц Учет средств, поступающих от собственников/нанимателей помещений в рамках предметной группы (за жилищно-коммунальные услуги), предложено вести с использованием счета 86 «Целевое финансирование»

Выявлено, что собственные доходы организации, поступающие в общей совокупности средств, в рамках осуществления основной (обычной) деятельности составляют 10% Данное обстоятельство обуславливает следующее предложение осуществлять учет средств, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг на отдельном балансе с использованием счета целевое финансирование, где строка «кредиторская задолженность» содержит субстроки по каждому поставщику услуг, что обеспечит

- документальное обособление собственных доходов управляющих организаций и средств, поступающих в оплату услуг,

- наглядность всех хозяйственных операций для потребителей услуг,

- снижение трудозатрат на формирование отчетной документации для потребителей

Полагаем, данный механизм учета целевых средств на отдельном балансе, также применим и для ТСЖ

Действующее законодательство РФ дает возможность управляющим организациям (как и иным субъектам управления многоквартирными домами) осуществлять весь комплекс жилищно-коммунальных услуг самостоятельно При этом выделяются две основные классификационные группы

- доходы от нерегулируемых видов деятельности;

доходы от деятельности, подлежащей государственному (муниципальному) регулированию

Учет услуг по управлению многоквартирным домом в данном случае предлагаем вести в целом (без выделения субсчетов аналитического учета) на субсчете 90 1 1 4 - доходы от оказания услуг по управлению многоквартирным домом

В отношении организации учета доходов ТСЖ проанализированы существующие (традиционные) подходы к организации учета средств, поступающих в ТСЖ, дана их классификация

- традиционный подход специалистов, осуществляющих научно-исследовательскую работу в области учета в ЖКХ (И Фельдман, С Филимонов и др) - традиционный исследовательский подход К целевым поступлениям относит все средства, поступающие в ТСЖ в рамках предоставления жилищно-коммунальных услуг,

- традиционный подход налоговых органов и Министерства финансов РФ - традиционный официальный подход Основное отличие традиционного

официального подхода ог традиционного исследовательского состоит в необходимости включения всех средств, поступающих в ТСЖ от потребителей жилищно-коммунальных услуг, в состав доходов, подлежащих налогообложению налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость .

л *

На основании проведенного гносеологического и правового анализа такой формы управления, как товарищество собственников жилья выявлено, что в настоящее время согласно ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, те не все собственники помещений в многоквартирном доме могу быть членами товарищества

При этом согласно п 2 ст 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества

Данные обстоятельства легли в основу инновационных предложений по учету средств, поступающих в ТСЖ (инновационные подходы)

- инновационный подход, отражающий сложную структуру доходов ТСЖ - инновационный - структурированный подход Предусматривает разделение средств, поступивших в ТСЖ на доходы от коммерческой деятельности и членские взносы (целевые поступления) и использование счетов учета продаж и целевое финансирование,

- инновационный подход, отражающий одновременно структуру доходов и цель создания ТСЖ - инновационный структурировано - целевой подход Исходя из условия, что ТСЖ создается с целью управления многоквартирным домом, сделано предложение доходы ТСЖ от коммерческой деятельности, связанной с осуществлением управления не включать в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и налогу на

добавленную стоимость согласно п 2 ст 251 НК РФ и п п п 2 ст 39 НК РФ, при этом в целях бухгалтерского учета использовать счета учета продаж

Соответственно учетные записи в данном случае деля гея на две группы

- отражающие средства на содержание ТСЖ (с использованием счета 86 «Целевое финансирование» и счета 90 «Продажи»),

- отражающие средства по предоставлению жилищно-коммунальных услуг (с использованием счета 86 «Целевое финансирование» или на отдельном (выделенном) балансе)

Одновременно в целях формирования наиболее полной аналитической модели учета в рамках каждого рассмотренного подхода, внесено предложение, провести классификацию, как доходов, так и средств, поступающих в ТСЖ от членов на обеспечение уставной деятельности по объекту обеспечения жилищно-коммунальными услугами жилой и нежилой фонд

Далее был проведен анализ средств поступающих в ТСЖ от иных видов деятельности, т е, не связанных с управлением и оказанием жилищно-коммунальных услуг В результате чего предложено провести дифференциацию прочих доходов ТСЖ

- доходы собственников имущества многоквартирного дома (от использования общего имущества),

- доходы ТСЖ (от использования имущества ТСЖ)

Соответственно первая группа доходов не относится к доходам ТСЖ и

отражается на счетах расчеты с разными дебиторами и кредиторами либо на счете целевое финансирование по ранее рассмотренной нами схеме, либо на отдельном балансе и не подлежит налогообложению налогом на прибыль

Вторая группа относится к доходам ТСЖ и отражается на счете продаж (прочие доходы и расходы) и направляется на содержание ТСЖ

3. Выявлены основные учетные проблемы и предложены способы организации учета средств поступающих на поведение капитального ремонта многоквартирного дома.

В работе исследован вопрос бухгалтерского и налогового учета средств, поступивших в управляющие организации и ТСЖ для проведения капитального ремонта

Выявлены следующие основные проблемы

а) в соответствии с Налоговым кодексом РФ и сложившейся практикой налогообложения ТСЖ (в части осуществления хозяйственной деятельности) и управляющих организаций возникает как минимум два острых момента в области налогообложения- средства, полученные организациями от потребителей на проведение

капитального ремонта в течение налогового (отчетного) периода подлежат налогообложению налогом на прибыль независимо от метода учета доходов и расходов для налогообложения,

- средства, полученные организацией от потребителей на проведение капитального ремонта, рассматриваются, как доходы от реализации (авансовые платежи), подлежащие обложению НДС

б) в бухгалтерском учете возникают некоторые неясности в отношении отражения сумм, поступивших от потребителей для проведения капитального ремонта, в частности отражение в качестве доходов авансовых платежей.

Рассмотрено предложение Ю.С Орловой («Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению») о целесообразности использования счета доходы, полученные в счет будущих периодов, для отражения средств, поступающих в управляющие организации и/или ТСЖ на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома

Дополнительно нами предложены следующие вариангы организации учета и оформления отношений в части средств, поступающих на проведение капитального ремонта многоквартирного дома

1 С использованием счета целевое финансирование, при этом необходимо

а) включить в предмет договора условие о формировании резерва расходов на проведение капительного ремонта и/или указать, что управляющая организация не осуществляет, а обеспечивает услуги по проведению капитального ремонта;

б) обозначить, что денежные средства на проведение капитального ремонта зачисляются на специальный счет в банке,

в) установить, что по окончании договора управления, накопленные средства резерва на проведение капитального ремонта, перечисляются банком на реквизиты указанные в новом договоре управления,

г) принять решение о формировании соответствующего резерва (только для ТСЖ)

2 С использованием счетов расчетов при признании поступлений жильцов на осуществление будущих капитальных ремонтов в качестве авансовых платежей в случае выполнения всего комплекса услуг по капитальному ремонту непосредственно управляющей организацией и/или ТСЖ

4. Предложен унифицированный механизм учета расходов/затрат при управлении многоквартирными домами, выявлены особенности бухгалтерского и налогового учета расходов ТСЖ, исходя из специфики организационно-правового статуса и отношений в ЖКХ.

В диссертационной работе проведено комплексное исследование расходов/затрат ТСЖ и управляющих организаций

В процессе анализа затрат с позиции исторически сложившейся практики организации учета установлено, что применявшиеся ранее и применяющиеся

в настоящее время способы калькулирования и организации аналитического учета затрат, основаны на элементах котлового подхода и не обеспечивают интересы пользователей в полной и достоверной информации о хозяйственной деятельности организации

Сделано предложение по внедрению более эффективной модели построения аналитического учета и классификации расходов субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами табл 1

Таблица 1

Классификация расходов в целях организации аналитического учета в субъектах управления жилфондом

№№ п/п Наименование классификационного признака Характеристика классификационных групп

1 то группам услуг Классификация проводится по следующим группам услу! основная (услуги управления), условно-основная -предметная (жилищно-коммунальные услуги), дополнительная (услуги, сопутствующие управлению) и вспомогательная (услуги, обеспечивающие основную группу) Данный классификационный элемент обеспечит формирование целостной картины о расходах, связанных с осуществлением деятельности субъекта управления жилфондом, в зависимости от выбранной модели договорных отношений

2 По объектам учета Обеспечивается группировка расходов по видам услуг, оказываемых субъектами управления жилищного фонда

3 □о способу формирования цены Регулируемые (установленные соответствующим государственным / муниципальным органом и нерегулируемые (доюворные)

4 по экономическим элементам Обеспечивается классификация по экономической однородности затрат

5 по статьям затрат Обеспечивается классификация по назначению расходов

6 по возможности охвата планом и периодичности возникновения Обеспечивается классификация по признаку плановость и аварийности работ

Таблшы 1

Наименование Характерис шка

ll/ll классификационно! о классификационных i pvini

признака

7 но месту возникновения 0беспечивае1ся классификация no mol п

возникновения затра! (ответе шенномх

подразделению)

8 ю объекту обслуживание Обеспечиваем кчач.ификаипя по

признаку жн юй и нежи юн фон i

Расходы, связанные с предоставлением (оказанием) услуг, следуе! отражать на специальных субсчетах счетов 20 «Основное производство» и 26 «Общехозяйственные расходы», исходя из объекта учета (вида услуг) и приведенной выше классификации

При этом в качестве основного метода учета затрат в ЖКХ следуем применять позаказный метод учета себестоимости

Рассмотренные предложения по учету расходов в ЖКХ мен ут послужи п, основой для организации бухгалтерского учета как в управляющих организациях, так и в ТСЖ

Далее в работе рассмотрены особенности учета расходов 1СЖ Методика формирования расходной части ТСЖ остается слабо разработанной и строится на сплошном отражении всех хозяйственных расходов с разбивкой по статьям сметы и видам поступления, без группировки по категориям продукта (услуг)

В этой связи в качестве информационной базы для формирования учет расходов ТСЖ, рассмотрен опыт США как страны с наиболее развитыми традициями организации учета в некоммерческих организациях Сдечано предположение, что для ТСЖ свойственны некоторые особенности, предусмотренные фондовой моделью учета в некоммерческих организациях США

На основе базовой модели классификации расходов в ЖКХ нами были предложены следующие дополнительные группы расходов ТСЖ в зависимости от вида (характера) осуществляемой деятельности, по признаку обязательности оказания услуг,

в зависимости от характера, условий осуществления и целей деятелыюст и

Полагаем, данная классификация обеспечит организацию аналитического учета по всем аспектам многосторонней деятельности организации

В целом, полагаем, внедрение данной схемы бухгалтерского учета позволит обеспечить наглядность, полноту и достоверность учета всех операций, осуществляемых ТСЖ, а также устранит все противоречия в процессе формирования цен на услуги и ассортимента услуг

Рассмотрена возможность отражения расходов, связанных с предоставление жилищно-коммунальных услуг, иных затрат ТСЖ на определенные цели, а также, в отношении которых ТСЖ выступает в качестве субъекта, обеспечивающего выполнение соответствующих услуг на отдельном (выделенном) балансе

Особенности организации и учета расходов управляющих организаций в рамках осуществления основной деятельности на отдельном (выделенном) балансе

Целесообразность ведения учета расходов, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг, на отдельном балансе обусловлена следующими факторами

введение новых способов управления жилым фондом (многоквартирными жилыми домами),

- обеспечение полного обособления средств, фактически не являющихся доходами управляющих организаций,

- обеспечение преемственности информационной базы от одной управляющей организации к другой,

- предоставление возможности работы с дебиторами путем передачи прав требования к ним в специализированные организации,

- ограждение управляющих организаций от риска предъявления требований кредиторов по долгам собственников за жилищно-коммунальные услуги,

- возможность дальнейшей правовой работы в отношении борьбы с неплательщиками,

- возможность непрерывности ведения учета При истечении срока действия договора управления управляющая организация передаст всю учетно-отчетную информацию и информационную базу другой управляющей организации (без дополнительных трудозатрат)

При этом, учет расходов на отдельном балансе, следует вести с использование счетов учета затрат, т.к. в данном случае происходит формирование полной себестоимости услуг конечному потребителю

В части классификации затрат по видам и элементам при ведении учета на отдельном балансе считаем необходимым отметить следующие группы

- по объекту управления - жилой/нежилой фонд,

- по характеру услуг - основные/дополнительные,

по группам услуг содержание и ремонт/управление жилфондом/коммунальные услуги.

Учет расходов управляющих организаций на отдельном балансе являегся долгосрочной перспективой для организаций жилищно-коммунального хозяйства. Эта причина явилась одним из поводов исследования учета затрат управляющих организаций с использованием счета 86 «Целевое финансирование» Организация бухгалтерского учета с использованием счета целевое финансирование имеет достаточно длительную историю Данная модель учета рекомендована Минфином РФ к использованию и применяется, начиная с 1993 года Положительным аспектом при ее реализации является тот факт, что наработана огромная практика учета средств коммунальных платежей Однако устоявшаяся модель распространялась только на коммунальные платежи В диссертационной

работе предложено использовать данную схему не только в отношении коммунальных расходов, но и в отношении расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией многоквартирного дома

5. Предложены модели построения отношений и организации учега по предоставлению коммунальных услуг, исходя из необходимоеги формирования экономически обоснованной стоимости продукта (услуги).

В рамках диссертационного исследования выявлено, что основной проблемой учета коммунальных услуг является неопределенность в отношении объекта (состава) услуг. В настоящее время складывается ситуация, при которой

- действующее законодательство однозначно вменяет в обязанности ТСЖ и управляющих организаций деятельность по осуществлению комплекса мероприятий, связанных с доставкой коммунальных ресурсов до потребителя, в том числе обеспечение покупки ресурсов у ресурсоснабжающих организаций и обеспечение прохождения коммунальных ресурсов по внутридомовым сетям (видимо именно в этот момент коммунальный ресурс должен преобразоваться в коммунальную услугу),

- при возложении на управляющие организации и ТСЖ комплекса действий по оказанию коммунальных услуг механизм формирования стоимости услуг не обеспечивает формирование экономически обоснованных цен (тарифов), т.к. услуги предоставляются по цене покупки коммунального ресурса, а стоимость услуг по передаче коммунальных ресурсов через внугридомовые сети включается в общую массу расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома и не относится на стоимость конкретного вида коммунальных услуг

Таким образом, существующий подход противоречит общим экономическим принципам формирования цены конечного продукта и ведет

к котловому учету доходов и расходов совершенно неравнозначных видов деятельности, что влечет за собой утрату четкого объекта учета

На основании проведенного анализа нами предложено на законодательном уровне предусмотреть возможность реализации в сфере предоставления коммунальных услуг потребителям следующих положений

обязать ТСЖ, управляющие организации (иные субъекты, оказывающие коммунальные услуги непосредственно жильцам многоквартирного дома) формировать и защищать свой собственный тариф на коммунальные услуги, включающий в себя расходы организаций на покупку коммунального ресурса (по покупному тарифу ресурсоснабжающих организаций для граждан), расходы организаций, связанные с транспортировкой ресурса по внутридомовым сетям, и расходы, связанные со сбытом коммунальных услуг гражданам (представление квитанций, сбор денежных средств т п), а также предусмотреть рентабельность коммунальных услуг При этом учет затрат, связанных с оказанием коммунальных услуг (включая затраты на покупку ресурса, передачу ресурса по внутридомовым сетям и сбыт ресурса) следует осуществлять на соответствующем субсчет счета 20 «Основное производство»,

- установить, что коммунальные услуги включают в себя деятельность по доставке коммунального ресурса до потребителя, т.е услуги по эксплуатации, обслуживанию и ремонту внутридомовых сетей, а также комплекс мероприятий, обеспечивающих сбыт коммунальных услуг по каждому виду ресурса, кроме того, в целях формирования единого центра ответственности за коммунальные услуги возложить на управляющие организации или ТСЖ ответственность за предоставление коммунальных услуг и коммунальных ресурсов в целом В данном случае возникает дополнительный объем работ субъекта управления, который должен формировать стоимость конкретной услуги, следовательно, в стоимость коммунальных услуг, также включаются расходы, связанные с

представлением интересов собственников многоквар! ирного дома в отношении всех ресурсоснабжеющих организации, сюимость же коммунальных ресурсов не вктючается в состав коммунальных услуг и не относится к расходам субъектов управления Исходя из сделанного предложения, бухгалтерский учет затрат по передаче коммунальных ресурсов по внутридомовым сетям следует осуществлять на специальном субсчете счета 20 «Основное производство» Затраты, связанные с обеспечением сбыта коммунальных услуг и ресурсов, следует отражать на специальном субсчете счета 26 «Общехозяйственные расходы» в корреспонденции с соответствующим субсчетом счета 20 «Основное производство» Полагаем, данный вариант в полном объеме отразит существующую правовую и экономическую природу управления в жилищно-коммунальном хозяйстве,

- установить, что коммунальные услуги включают в себя комплекс услуг по передаче коммунальных ресурсов по внутридомовым сетям до потребителя, при этом ответственность за качество самого ресурса и, соответственно, выставление счетов, сбор денежных средств с жильцов осуществляет ресурсоснабжающая организация самостоятельно, либо привлекает для данных целей управляющие организации и/или ТСЖ В данном случае управляющая организация и/или ТСЖ является представителем ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающим сбор платы за потребленные ресурсы и оказанные услуги Следовательно бухгалтерский учет затрат, связанных с оказанием коммунальных услуг (услуг по передаче коммунального ресурса по внутридомовым сетям) следует осуществлять на специальном субсчете счета 20 «Основное производство», учет затрат, связанных представлением интересов ресурсоснабжающих организаций следует осуществлять на специальном субсчете счета 26 «Общехозяйственные расходы» в корреспонденции с субсчетом 90 2 «Себестоимость продаж» При этом учет коммунального

ресурса у субъектов управления ведется на забалансовых счетах (Обороты по забалансовому счету проводятся одним днем в момент снятия показаний приборов учета)

Далее в работе проведен анализ в области бухгалтерского учета коммунальных ресурсов

В процессе анализа выявлено то обстоятельство, что в настоящее время, несмотря на нормы действующего законодательства и правовую природу коммунальных ресурсов их учет ведется с использованием счета основное производство в корреспонденции со счетом расчеты с поставщиками и подрядчиками В диссертационной работе высказано мнение о необходимости изменения существующего порядка учета коммунальных ресурсов и их отражения на счетах материалы или товары

Основные положения диссертанионного исследования отражены в следующих научных публикациях

Статьи в изданиях, рекомендованных экспертным советом ВАК РФ

1 Чигрина И Н Расходы субъектов управления жилфондом в жилищно-коммунальном хозяйстве // Аудит и финансовый анализ, 2007 № 3 - 0,58 п л

2 Чигрина ИН Расходы управляющих организаций ЖКХ в рамках осуществления уставной деятельности // Аудит и финансовый анализ, 2007 №5 - 0,43 п л

3 Чигрина И Н Особенности формирования доходной част и управляющих организаций // Аудит и финансовый анализ, 2008 № 2 - 0,24 п л

4 Коновалова ИР Чигрина ИН Учет общего имущества многоквартирного дома у управляющей организации и ТСЖ // Известия Уральского государственного экономического университета, 2008 № 6 0,27/0,13 п л

Статьи, тезисы докладов в прочих изданиях

1 Коновалова И Р, Чигрина И Н Бухгалтерский и налоговый учет доходов и расходов ТСЖ // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, 2006 № 10 - 0,48/0,24 п л

2 Чигрина ИН Бухгалтерский учет в ТСЖ в отношении предоставления коммунальных услуг // IX Региональная научная конференция Ч 2 Апатиты Изд-во Петрозаводский государственный университет, 2006 - 0,042 п л

3 Чигрина И Н Бухгалтерский и налоговый учет средств на капитальный ремонт многоквартирного дома // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, 2007 №3 -0,42п л

4 Чигрина И Н Особенности бухгалтерского учета расходов товариществ собственников жилья // Конкурентоспособность территорий и предприятий меняющейся России Ч 2 Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2007 - 0,037 п л

5 Чигрина И Н Особенности бухгалтерского учета коммунальных услуг // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, 2008 № 1 -0,47п л

Содержание диссертационном работы

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 Особенности влияния отраслевой и гражданско-правовой специфики отношений хозяйствующих субъектов при управлении многоквартирными домами на организацию бухгалтерского учета

1 1 Способы и субъекты управления многоквартирным домом

1 2 Структурный анализ договора управления многоквартирным домом с гражданско-правовой и бухгалтерской позиций

1 3 Особенности порядка учета общего имущества многоквартирного дома

ГЛАВА 2 Особенности учета доходов в бухгалтерском и налоговом учете товариществ собственников жилья и управляющих организаций жилищно-коммунальною хозяйства

2 1 Особенности учета доходов и средств, поступающих в товарищества собственников жилья

2 2 Особенности формирования доходной части управляющих организаций и учета доходов управляющих организаций

2 3 Бухгалтерский и налоговый учет средств, поступивших в управляющие организации и товарищества собственников жилья, для проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома

ГЛАВА 3 Особенности учета расходов в бухгалтерском и налоговом учете товариществ собственников жилья и управляющих организаций жилищно-коммунального хозяйства

3 1 Расходы субъектов управления жилищным фондом

3 2 Особенности учета расходов в товариществах собственников жилья 3 3 Особенности организации и учета расходов управляющих организаций в рамках

осуществления основной деятельности 3 4 Особенности бухгалтерского учета коммунальных услуг ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЯ

Подписано в печать 02 06 2008 Формат бумаги 60 х 84 1/16 Бумага для множительных аппаратов Печать плоская Печ л 1,62

Заказ Ь У, Тираж 100 эк s

Отпечатано с готового оригинал-макета в подразделении оперативной полиграфии Уральского государственного экономического университета 620219, г Екатеринбург, ул 8Марта/Народной Воли, 62/45

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Чигрина, Ирина Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

1 ОСОБЕННОСТИ ВЛИЯНИЯ ОТРАСЛЕВОЙ И ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СПЕЦИФИКИ ОТНОШЕНИЙ ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГКОВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ НА ОРГАНИЗАЦИЮ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

1.1 Способы и субъекты управления многоквартирным домом.

1.2 Структурный анализ договора управления многоквартирным домом с гражданско-правовой и бухгалтерской позиций.

1.3 Особенности порядка учета общего имущества многоквартирного дома.

2 ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА ДОХОДОВ В БУХГАЛТЕРСКОМ И НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА.

2.1 Особенности учета доходов и средств, поступающих в товарищества собственников жилья.

2.2 Особенности формирования доходной части управляющих организаций и учета доходов управляющих организаций.

2.3 Бухгалтерский и налоговый учет средств, поступивших в управляющие организации и товарищества собственников жилья, для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

3 ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА РАСХОДОВ В БУХГАЛТЕРСКОМ И НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА.

3.1 Расходы субъектов управления жилищным фондом.

3.2 Особенности учета расходов в товариществах собственников жилья.

3.3 Особенности организации и учета расходов управляющих организаций в рамках осуществления основной деятельности.

3.4 Особенности бухгалтерского учета коммунальных услуг.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Современные проблемы бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами"

Актуальность диссертационной работы. Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из социально ориентированных отраслей народного хозяйства, которая в настоящее время находится в процессе реформирования [69]. Особый акцент реформирования сделан на совершенствование управления многоквартирными домами, что вызвало возникновение новых институтов: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

По состоянию на начало 2007 года в Свердловской области насчитывалось порядка 41 тыс. многоквартирных домов, в отношении которых складывалась следующая структура управления: управляющие организации 70%;

ТСЖ и самоуправление (непосредственное управление) 10%; отсутствие каких-либо решений собственников в отношении способа управления 20% [94].

Безусловно, прообразы, данных способов управления в той или иной степени наблюдались и ранее. Однако новые институты управления многоквартирными домами предусматривают одновременно возможность применения существовавших методов и механизмов организации договорных отношений и учета, а также возможность формирования новых подходов в данном направлении. Кроме того, происходит обновление и модернизация исторически сложившихся форм и связей, выявляются многочисленные ошибки и проблемы, подлежащие новому осмыслению и исправлению.

Основные проблемы бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами на сегодняшний день следующие: отсутствие четкого понимания относительно предмета, целей и задач субъектов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами; отсутствие диверсификации собственных средств организации и средств собственников жилья; отсутствие единого способа и механизма классификации затрат; отсутствие единой, отвечающей нормам законодательства и природе субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами, системы организации бухгалтерского, управленческого и налогового учета; отсутствие отвечающей законодательству и вновь возникающим отношениям практики учета общего имущества жильцов.

Исследованиями в области бухгалтерского учета данной отрасли занимаются следующие авторы: М.П. Бойкова, Ю.А. Бурканов, Т. Веселова, И.В.Емельянова, Р.Каримов, Е.Карсетская, Г. Ломтев, Е.Петрова, А.Б. Погребе, И.Фельдман, С. Филимонов, С.Б. Чернобровкина и др. Основной темой данных работ является проблема налогового учета в ТСЖ как некоммерческой организации, а также сравнение некоторых аспектов бухгалтерского и налогового учета в ТСЖ и управляющих организациях.

Анализ научной литературы, посвященной учету в жилищно-коммунальном хозяйстве, показывает, что в настоящее время не существует единого подхода к организации учета у субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами, отсутствует также экономическая, правовая и функциональная определенность в их хозяйственных отношениях. Значимость и востребованность данной проблемы обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили предмет и объект исследования, постановку цели и задач работы.

Целью данной работы является формирование комплексного подхода к организации бухгалтерского учета и целостной картины учета, образующихся в результате влияния различных групп факторов (экономических, социальных, правовых, административных и т.п.) на субъекты управления многоквартирными домами. Для достижения данной цели в работе были поставлены следующие задачи: проанализировать и выявить различные факторы, влияющие на организацию бухгалтерского учета при управлении многоквартирными домами, в т.ч. способы управления, сущность управления, предмет деятельность и правовой статус субъектов управления, а также договор управления; исследовать акты, регулирующие порядок управления общим имуществом многоквартирного дома, определить способы учета общего имущества многоквартирного дома; выявить способы бухгалтерского и налогового учета доходов и средств ТСЖ в зависимости от участия собственников в организации; проанализировать систему бухгалтерского и налогового учета управляющих организаций в зависимости от способа организации деятельности; внести предложения по внедрению единого механизма организации учета расходов/затрат управляющих организаций и ТСЖ; обосновать возможность и целесообразность ведения учета жилищно-коммунальных услуг и иных объектов учета на отдельном (выделенном) балансе; определить особенности и предложить способы учета коммунальных услуг.

Предметом диссертационного исследования является система бухгалтерского, налогового и управленческого учета организаций -управляющих многоквартирными домами.

Объектом исследования являются отраслевые и правовые особенности складывающихся отношений при управлении многоквартирными домами, теоретические и организационно-методические проблемы бухгалтерского, управленческого и налогового учета организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом.

Теоретико-методологической основой диссертационной работы являются информационно-аналитические материалы федеральных органов государственной власти, уполномоченных в области бухгалтерского учета, налогообложения и вопросов жилищно-коммунального хозяйства, монографические источники, учебная и периодическая литература, материалы научных семинаров и конференций, посвященные исследованию актуальных вопросов в области правового положения, хозяйственной деятельности предприятий, осуществляющих управление многоквартирными домами, в том числе вопросы бухгалтерского и налогового учета доходов и расходов организаций, вопросы учета общего имущества многоквартирного дома. В работе также использованы основополагающие труды известных зарубежных авторов: Хорнгрен Ч.Т., Фостер Дж. В процессе выполнения работы применялись такие общенаучные методы, как анализ и синтез, индукция и дедукция, системность и комплексность, аналогия и логические подходы; широко использовались методы моделирования различных факторных систем. Методика исследования основывается на выявлении проблем в бухгалтерском, управленческом и налоговом учете субъектов управления в зависимости от специфики отрасли и модели взаимоотношений сторон, и формировании возможных вариантов решений данных проблем.

Научная новизна проведенного исследования состоит в решении комплекса теоретических и организационно-методических проблем хозяйствующих субъектов, осуществляющих свою деятельность в области управления многоквартирными домами, имеющих существенное значение для развития бухгалтерского, управленческого учета, налогообложения и формирования финансовой отчетности. Получены следующие основные результаты, выносимые на защиту:

1. Предложены способы организации учета общего имущества многоквартирного дома.

2. Рассмотрены особенности бухгалтерского и налогового учета доходов и средств, поступающих в управляющие организации и ТСЖ, с учетом влияния различных факторов, и предложена базисная система учета доходов и средств, поступающих в ТСЖ и управляющие организации.

3. Выявлены основные учетные проблемы и предложены способы организации учета средств поступающих на поведение капитального ремонта многоквартирного дома.

4. Предложен унифицированный механизм учета расходов/затрат при управлении многоквартирными домами, выявлены особенности бухгалтерского и налогового учета расходов ТСЖ, исходя из специфики организационно-правового статуса и отношений в ЖКХ.

5. Предложены модели построения отношений и организации учета по предоставлению коммунальных услуг, исходя из необходимости формирования экономически обоснованной стоимости продукта (услуги).

Теоретическая значимость научного исследования заключается в системном подходе к организации бухгалтерского учета у субъектов управления жилфондом с учетом специфических особенностей данного сектора отрасли, основанном на экономическом содержании учетных данных.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в формировании целостной системы учета при управлении многоквартирными домами, включающей различные модели, отражающие весь спектр взаимоотношений характерных для ЖКХ, что дает возможность заинтересованным пользователям определить наиболее оптимальный вариант построения договорных отношений, и наладить бухгалтерский, управленческий и налоговый учет. Кроме того, предложенные в работе система субсчетов и способов организации учета позволят повысить контрольную функцию учета при управлении многоквартирными домами и увеличить информационную ценность представляемой отчетности.

Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования докладывались на IX Региональной научной конференции в Кольском филиале Петрозаводского государственного университета, Всероссийских форумах молодых ученых и студентов «Конкурентоспособность территорий и предприятий меняющейся России» (г. Екатеринбург, 2005, 2006, 2007 г.г.).

Отдельные вопросы, рассмотренные в данной работе - особенности бухгалтерского и налогового учета в управляющих организациях ЖКХ и статус управляющих организаций - были положены в основу формирования учетной политики управляющих организаций Уральского региона, что подтверждается справками о внедрении результатов исследования.

Публикации: По теме диссертационного исследования опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,97 п.л., из них авторских 2,6 п.л., в том числе в рецензируемых научных изданиях ВАК 4 публикации общим объемом 1,58 п.л., в том числе авторских - 1,45 п.л.

Объем и структура работы. Состав и структура работы сформированы с учетом логической последовательности изложения материалов проведенного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Бухгалтерский учет, статистика", Чигрина, Ирина Николаевна

Выводы, сделанные в настоящей работе, заключаются в следующем: 1. При организации деятельности по управлению многоквартирным домом непосредственно жильцами возникает проблема взаимодействия с подрядными организациями. В целях устранения данной проблемы в работе сделано предложение: передать полномочия собственников представителю -поверенному/комиссионеру (прил. 6). При этом формирование полноценного учетного процесса у поверенного не представляется возможным, т.к., исходя из норм ЖК РФ, поверенный - это уполномоченное собственниками лицо, как правило, не обладающие специальными знаниями. Учитывая то обстоятельство, что данный метод ориентирован на снижение затрат, связанных с осуществлением управления многоквартирного дома, дополнительные затраты на организацию и ведение полноценного бухгалтерского учета значительно снизят его экономический эффект. В этой связи предложено внедрить упрощенный порядок учета с использованием журнала (книги) учета Поверенного, а также ведомости учета начислений и оплаты услуг по договору подряда. При этом необходимо отметить, тот факт, что деятельность поверенного подлежит оплате, в противном случае данный механизм является утопичным. Таким образом, на уровне законодательства следует закрепить обязанность поверенного самостоятельно уплачивать единый социальный налог (исходя из специфики деятельности — управление общедомовым имуществом - следует установить исключительно платежи в пенсионный фонд) и НДФЛ.

2. Жилищный кодекс вносит изменения в отношения ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, предусматривая право собственника как вступать в члены ТСЖ, так и не вступать, при этом согласно п. 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

Следовательно, ТСЖ можно рассматривать и как некоммерческую организацию, созданную членами для целей управления, содержания и эксплуатации многоквартирного дома, и как некоммерческую организацию, наделенную функцией ведения хозяйственной деятельности, направленной на осуществление целей и задач, выполнения обязанностей товарищества и, соответственно, имеющую доход от данной деятельности (прил. 7). Данные выводы позволили в дальнейшем определить оптимальную для современных условий модель учета доходов и расходов ТСЖ.

3. В рамках исследования договора управления многоквартирным домом внесено предложение: использовать данный договор как основу для организации отношений всех субъектов управления жилфондом. В целях организации аналитического учета, определения объекта учета и формирование экономически обоснованной цены услуг, в работе предложена классификация услуг по договору управления (прил. 8) и дана их характеристика: основная группа. В настоящее время в отношении данной группы возникает некоторая неопределенность в части предмета данной группы. Иными словами, в составе основной группы выделяются следующие подгруппы: а) основная группа (управленческая) по нашему мнению включает в себя услуги исключительно по управлению многоквартирным домом, однако, в понимании большинства практиков и теоретиков в области ЖКХ в состав данной группы также включаются жилищно-коммунальные услуги; б) условно основная группа или предметная группа - услуги жилищно-коммунального хозяйства: услуги по ремонту и эксплуатации жилого дома, спектр коммунальных услуг, предусмотренный инфраструктурой жилого дома.

Диверсификация основной группы на две составляющие произведена по следующей причине: к сожалению, действующее законодательство дает смешанное понятие предмета договора управления: с одной стороны, управление многоквартирным домом является одним из способов управления (ст. 161 ЖК РФ), с другой стороны, управляющие организации обязаны оказывать услуги жилищно-коммунального комплекса (ст. 162 ЖК РФ). При осуществлении функции управления жилищно-коммунальные услуги являются предметом, на который направляется деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом и обеспечению собственников (заказчиков) услугами надлежащего качества. При формировании в договоре предмета в виде оказания услуг жилищно-коммунального комплекса данные услуги относятся к основной группе. Таким образом, от выбора управляющей организации и заключения договора зависит предмет и соответственно доходная часть управляющей организации; дополнительная группа включает в себя услуги, которые периодически возникают от осуществления основной деятельности, но не являются услугами по основной деятельности (выдача справок, сдача имущества в аренду и т.п.); вспомогательная группа включает услуги, обеспечивающие выполнение основных услуг, например, ведение лицевых счетов (особо актуально ввиду срочности договора и замены управляющей организации).

Установлено, что при определении цены услуг, в договоре должны быть отдельно выделены цены (тариф) на каждый вид предоставляемых услуг, в том числе отдельно на услуги по управлению многоквартирным домом. Таким образом, цена на услуги по каждому виду составляет прямые затраты субъекта управления.

4. Внедрение в договоре управления множественности способов внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (оплата напрямую в кассу субъекта управления, оплата через банк, отделение почтовой связи, иную специализированную организацию, оплата непосредственно ресурсоснабжающим организациям), обеспечит субъекты управления средствами на выполнение, обязанностей по качественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг. Предложенные в работе способы учета различных схем оплаты окажут учетную поддержку при их реализации.

5.В процессе исследования обнаружено отсутствие порядка учета общего имущества многоквартирного дома. В результате в работе предложено и обосновано применение следующих способов учета: отражение общего имущества на отдельном (обособленном) балансе; отражение общего имущества на забалансовых счетах (прил. 9).

6. Для целей бухгалтерского учета и налогообложения выделены, выявлены, предложены и проанализированы следующие подходы к определению доходов ТСЖ как субъекта осуществляющего одновременно хозяйственную и некоммерческую деятельность: традиционный подход налоговых органов и Министерства финансов РФ — традиционный официальный подход — средства, поступающие в ТСЖ, являются доходами ТСЖ; традиционный подход специалистов, осуществляющих научно-исследовательскую работу в области учета в жилищно-коммунальном хозяйстве — традиционный исследовательский подход - средства, поступающие в ТСЖ от потребителей жилищно-коммунальных услуг, в т.ч. услуг по управлению, являются целевыми поступлениями -членскими взносами; инновационный подход, отражающий сложную структуру доходов ТСЖ - инновационный - структурированный подход. Предусматривает разделение средств, поступивших в ТСЖ на доходы от коммерческой деятельности и членские взносы (целевые поступления) и использование счетов учета продаж и целевое финансирование. инновационный подход, отражающий одновременно структуру доходов и цель создания ТСЖ — инновационный структурировано - целевой подход. Исходя из условия, что ТСЖ создается с целью управления многоквартирным домом, сделано предложение доходы ТСЖ от коммерческой деятельности, связанной с осуществлением управления, не включать в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость согласно п. 2 ст. 251 НК РФ и п.п. п.2 ст. 39 НК РФ, при этом в целях бухгалтерского учета использовать счета учета продаж.

Соответственно учетные записи в данном случае делятся на две группы: отражающие средства на содержание ТСЖ (с использованием счета 86 «Целевое финансирование» и счета 90 «Продажи») отражающие средства по предоставлению жилищно-коммунальных услуг (с использованием счетов 86 «Целевое финансирование» или на отдельном (выделенном) балансе).

7. Исходя из анализа существующих и возможных учетных моделей средств, поступающих в ТСЖ от осуществления уставной деятельности, полагаем в настоящий момент наиболее эффективной является инновационный структурированный подход, т.к. именно он обеспечит баланс интересов всех субъектов: государства по сбору налогов, ТСЖ в части оптимизации налогообложения, остальных участников в части предоставления услуг и оптимизации цен, а также расчетов за предоставленные ресурсы и услуги.

8.В рамках реализации инновационного - структурированного и инновационного структурировано-целевого походов, а также в целях обеспечения полного обособления средств, фактически не являющихся средствами ТСЖ, предложено вести учет данных средств на отдельном (выделенном) балансе.

9. В процессе работы установлено, что отражение в бухгалтерском учете поступлений денежных средств, связанных с предоставлением льгот и субсидий, является производным от ранее рассмотренных методов отражения в бухгалтерском учете паевых (членских) взносов, направленных на содержание, эксплуатацию и ремонт жилого дома, а также предоставление коммунальных услуг. Единственным отличием является необходимость учета бюджетных средств, связанная с источником финансирования, на счете 86 «Целевое финансирование» субсчете финансирование льгот и субсидий.

10. Выявлена необходимость и внесено предложение дифференциации прочих доходов и расходов ТСЖ по следующим группам: доходы собственников имущества многоквартирного дома (от использования общего имущества); доходы ТСЖ (от использования имущества ТСЖ) (прил. 10).

11. В целях определения способа учета доходов управляющих организаций, рассмотрено два варианта организации договорных отношений и формирования доходной части, которые также могут послужить базой для организации аналитического учета в ТСЖ: управляющая организация выполняет исключительно функции управления - ДЕЗа; управляющая организация самостоятельно оказывает весь комплекс жилищно-коммунальных услуг (прил. 11).

Установлено, что при выполнении функций ДЕЗа (управления), доходы управляющей организации составляют лишь средства, поступившие от оказания услуг по управлению многоквартирным домом. Все остальные средства являются доходами специализированных организаций.

В результате, в целях обеспечения документального обособления собственных доходов управляющих организаций и средств, поступающих в оплату услуг, наглядности всех хозяйственных операций для потребителей услуг, снижения трудозатрат на формирование отчетной документации для потребителей, возможности обеспечения учета общего имущества многоквартирного дома, внесены предложения организации и ведения учета на отдельном балансе либо на использования счета 86 «Целевое финансирование» для отражения средств, поступающих от собственников/нанимателей за жилищно-коммунальные услуги (за исключением услуг по управлению многоквартирным домом).

При выполнении управляющей организацией всего комплекса услуг самостоятельно, предложено в рамках, рассмотренных при анализе договора управления групп услуг (основная, предметная, дополнительная вспомогательная), выделить две основные подгруппы: доходы от регулируемых и нерегулируемых видов деятельности. Это, в свою очередь, позволит обеспечить внутренних пользователей информацией необходимой для формирования экономически обоснованных тарифов, принятия управленческих решений, формирования экономически обоснованных цен по нерегулированным видам деятельности и т.п.

12. При анализе средств, поступивших субъектам управления многоквартирными домами, рассмотрены и предложены следующие варианты бухгалтерского учета, поступающих на проведение капитального ремонта: с использованием счета доходы, полученные в счет будущих периодов (предложена Ю.С. Орловой «Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению»), при выполнении всего комплекса услуг по капитальному ремонту непосредственно управляющей организацией и/или ТСЖ; с использованием счета целевое финансирование, при этом необходимо: а) включить в предмет договора условие о формировании резерва расходов на проведение капительного ремонта, и/либо указать, что управляющая организация не осуществляет, а обеспечивает услуги по проведению капитального ремонта; б) обозначить, что денежные средства на проведение капитального ремонта зачисляются на специальный счет в банке; в) установить, что по окончании договора управления, накопленные средства резерва на проведение капитального ремонта, перечисляются банком на реквизиты указанные в новом договоре управления; г) принять решение о формировании соответствующего резерва (только для ТСЖ). с использованием счетов расчетов, в случае выполнения всего комплекса услуг по капитальному ремонту непосредственно управляющей организацией и/или ТСЖ и при признании поступлений жильцов на осуществление будущих капитальных ремонтов в качестве авансовых платежей.

Установлено, что выбор того или иного варианта учета не зависит от организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта, а во многом обуславливается способом осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (выполнение всего комплекса услуг самостоятельно либо осуществлению лишь функций по управлению многоквартирным домом) и желанием (экономической целесообразностью) управляющих организаций и/или ТСЖ.

13. В процессе анализа расходов субъектов управления многоквартирными домами установлен факт отсутствия незавершенного производства. С одной стороны, деятельность по оказанию услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве невозможно разбить на этапы ввиду ее непрерывности, с другой стороны, в любой момент (в зависимости от ситуации) можно прервать оказание услуг, определить стоимость оказанных (потребленных) услуг и их себестоимость.

14. В результате исследования выявлено, что информационная база о затратах - расходах управляющих организаций и ТСЖ формируется практически по одной схеме и в соответствии с идентичными принципами. В результате чего для субъектов, осуществляющих деятельность в сфере управления жилфондом, предложена следующая классификация затрат (расходов): по группам услуг (основная, условно-основная (предметная), вспомогательная, дополнительная); по объектам учета; по способу формирования цены услуг (регулируемые (установленные соответствующим государственным/муниципальным органом и нерегулируемые (договорные)); по экономически элементам; по статьям затрат; по возможности охвата планом; по периодичности возникновения; по объектам учета, планирования и калькулирования; по месту возникновения.

15. Сделан вывод о необходимости ведение раздельного пообъектного учета затрат. Также отмечена социальная особенность ТСЖ и управляющих организаций, согласно которой одними из основных пользователей информации о финансово-хозяйственной деятельности данных организаций являются собственники помещений в многоквартирном -доме, которые утверждают ежегодную смету и требуют отчета о затратах по осуществлению деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом. В связи с этим в качестве основного метода учета затрат при управлении жилым фондом предложено применять позаказный метод учета себестоимости с использованием счетов учета затрат.

16. В отношении ТСЖ внесено предложение вести учет основных и дополнительных затрат ТСЖ на отдельных субсчетах счета 20 «Основное производство» в корреспонденции со счетом 86 «Целевое финансирование» (либо на отдельно балансе). При этом группа затрат, входящих в основные расходы на содержание и ремонт жилья, также подлежит раздельному учету (учету на отдельных субсчетах) в зависимости от того относятся ли они к деятельности, осуществляемой в рамках хозяйственных договоров или от деятельности, связанной с обеспечением членов товарищества услугами по надлежащему содержанию и ремонту многоквартирного дома.

17. Дана дополнительная классификация расходов ТСЖ по следующим группам: в зависимости от вида (характера) осуществляемой деятельности; по видам жилищно-коммунальных услуг; по признаку обязательности оказания услуг; в зависимости от характера, условий осуществления и целей деятельности.

Сделано предположение, что данная классификация обеспечит организацию аналитического учета по всем аспектам многосторонней деятельности ТСЖ.

18. Установлены факторы, обуславливающие целесообразность ведения учета расходов, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг, на отдельном балансе: введение новых способов управления жилым фондом (многоквартирными жилыми домами); обеспечение полного обособления средств, фактически не являющихся доходами управляющих организаций/ТСЖ; обеспечение преемственности информационной базы от одной управляющей организации к другой; предоставляет возможность работы с дебиторами путем передачи прав требования к ним в специализированные организации; ограждение управляющих организаций/ТСЖ от риска предъявления требований кредиторов по долгам собственников за жилищно-коммунальные услуги; возможность непрерывности ведения учета. Иными словами при истечении срока действия договора управления управляющая организация передаст всю учетно-отчетную информацию и информационную базу другой управляющей организации (без дополнительных трудозатрат).

Рассмотрена целесообразность ведения учета расходов управляющих организаций и ТСЖ на отдельном балансе. Высказано предположение, что наиболее правильным и оптимальным методом обособления и учета собственных и целевых затрат управляющих организаций и ТСЖ является учет целевых расходов на отдельном (выделенном) балансе.

Предложено учет расходов на отдельном балансе вести с использование счетов учета затрат: 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», т.к. в данном случае происходит формирование полной себестоимости услуг конечному потребителю.

При этом для ведения расчетов по жилищно-коммунальным услугам управляющей организацией/ТСЖ открывается отдельный расчетный счет со специальным режимом: когда учреждение банка, в который поступили средства от жильцов за жилищно-коммунальные услуги, самостоятельно перечисляет денежные средства в соответствующем размере на счета поставщиком жилищно-коммунальных ресурсов и услуг.

В части классификации затрат по видам и элементам при ведении учета на отдельном балансе предложены следующие группы: по объекту управления - жилой/нежилой фонд; по характеру услуг — основные/дополнительные; по группам услуг содержание и ремонт/управление жилфондом/коммунальные услуги.

19.На основе поведенного исследования предложена схема учета доходов/средств, поступающих в управляющие организации и ТСЖ и их расходов (прил. 12).

20. В рамках исследования учета коммунальных услуг установлено, что в настоящее время отсутствует экономически обоснованная цена и себестоимость коммунальных услуг. Расходы, которые несет организация на оказание коммунальных услуг, размыты между другими объектами учета, в частности расходы, связанные с передачей коммунального ресурса по внутридомовым сетям, включаются в себестоимость (учитываются в составе) услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, расходы, связанные с продажей коммунальных услуг, включаются в себестоимость (учитываются в составе) либо услуг по содержанию и ремонту многоквартирного, либо услуг по управлению многоквартирным домом. На основании этого предложено на законодательном уровне закрепить возможность реализации следующих вариантов предоставления коммунальных услуг и способов их учета (прил. 13): обязать ТСЖ, управляющие организации (иные субъекты, оказывающие коммунальные услуги непосредственно жильцам многоквартирного дома) формировать и защищать свой собственный тариф на коммунальные услуги, включающий в себя расходы организаций на покупку (по покупному тарифу ресурсоснабжающих организаций для граждан), расходы организаций, связанные с транспортировкой ресурса по внутридомовым сетям, и расходы, связанные со сбытом коммунальных услуг гражданам (представление квитанций, сбор денежных средств т.п.), а также предусмотреть рентабельность коммунальных услуг; установить, что коммунальные услуги включают в себя деятельность по доставке коммунального ресурса до потребителя, т.е. услуги по эксплуатации, обслуживанию и ремонту внутридомовых сетей, а также комплекс мероприятий, обеспечивающих сбыт коммунальных услуг по каждому виду ресурса, кроме того, в целях формирование единого центра ответственности за коммунальные услуги возложить ответственность на управляющие организации или ТСЖ за предоставление коммунальной услуги и коммунальных ресурсов в целом. Установлено, что в данном случае возникает дополнительный объем работ субъекта управления, который должен формировать стоимость конкретной услуги, следовательно, внесено предложение в стоимость коммунальных услуг, также включать расходы, связанные с представлением интересов собственников многоквартирного дома в отношении всех ресурсоснабжеющих организаций; установить, что коммунальные услуги включают в себя комплекс услуг по передаче коммунальных ресурсов по внутридомовым сетям до потребителя, при этом ответственность за качество самого ресурса и, соответственно, выставление счетов, сбор денежных средств с жильцов осуществляет ресурсоснабжающая/специализированная организация самостоятельно, либо привлекает для данных целей управляющие организации и/или ТСЖ; рассмотреть возможность, предлагаемую некоторыми субъектами управления многоквартирными домами, - предоставлять коммунальные услуги за счет ресурсоснабжающих организаций, путем заключения агентского договора, предметом которого является оказания услуг по сбору денежных средств и доставке коммунальной услуги потребителю.

21.Высказано мнение о необходимости изменения существующего порядка учета коммунальных ресурсов и их отражения на счетах 10 «Материалы» или 41 «Товары» (прил. 14).

22.Предложен порядок организации бухгалтерского учета при выборе того или иного способа предоставления коммунальных услуг. В целях формирования полной информационно-аналитической базы по каждому виду коммунальных услуг, рекомендовано расходы, связанные с осуществление доставки коммунальных ресурсов по внутридомовым сетям, и расходы, связанные со сбытом коммунальных услуг включать и отражать соответственно: расходы по передаче коммунальных услуг до потребителя отражать на счете 20 «Основное производство», субсчете второго порядка «Содержание и ремонт объектов инженерных инфраструктур», субсчете третьего порядка — вид инфраструктуры (сети электроснабжения, ГВС, ХВС, водоотведения). расходы по сбыту коммунальных услуг отражать на счете 26 «Общехозяйственные расходы», субсчете второго порядка «Сбыт коммунальных услуг», субсчете третьего порядка «Сбыт коммунальных ресурсов. Вид услуги».

В результате чего сделаны следующие выводы:

Существующая на сегодня модель порядка предоставления коммунальных услуг, формирования стоимости коммунальных услуг и их бухгалтерского учета не отвечает экономическим и отраслевым требованиям. Предложенные в настоящей работе способы учета коммунальных услуг:

Во-первых, позволят обеспечить формирование целостной цены каждой коммунальной услуги, с аналитикой по каждому этапу деятельности в процессе предоставления коммунальных услуг (покупка ресурса, передача ресурса, сбыт ресурса) в рамках действующего на сегодняшний день законодательства;

Во-вторых, дадут возможность провести анализ эффективности применения той или иной учетной и договорной модели для каждой управляющей организации и/или ТСЖ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и формирования обновленного рынка жилищно-коммунальных услуг получили сове развитие следующие способы управления: осуществление управления непосредственно жильцами, создание ТСЖ (иного специализированного кооператива), передача функций управления — управляющей организации. Проведенное исследование представляет собой комплексный анализ организации деятельности и учета субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами в современных условиях.