Становление и развитие ипотечного кредита в РФ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Становление и развитие ипотечного кредита в РФ"

На правах рукописи

. Веремейкина Вера Даниковна

1 I

У

Становление и развитие ипотечного кредита в РФ: анализ и оценка его эффективности

Специальность 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2003 г

Работа выполнена на кафедре банковского дела Российской экономической академии имени Г.В.Плеханова

Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент Русанов

Юрий Юрьевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Чепланов Владимир Иванович кандидат экономических наук Огребков Игорь Михайлович

Ведущая организация Научно-исследовательский институт Министерства

Финансов Российской Федерации

Защита состоится « 25 » июня 2003г в 14 часов на заседании диссертационного совета К 212.196.02 в Российской экономической академии им.

Г.В.Плеханова по адресу: 115998, Москва, Стремянный пер., 36.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической

академии им. Г.В. Плеханова.

Автореферат разослан « 25 » мая 2003 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета уу

д.э.н., профессор МкЛиш Маршавина Л. Я.

2-ооЗ-А

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы

Ипотека - это важнейший инструмент обеспечения возвратности кредита. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемой в рыночной экономике и обеспечивающей надежность сделки.

Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится около 1/3 совокупных активов кредитных организаций. В настоящее время проблема ипотечного кредитования становится все более актуальной среди населения.

Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В дореволюционной России ипотечными операциями активно занимались городские кредитные общества и земельные банки. Уже к началу нынешнего столетия Россия имела сложившуюся систему ипотечного кредитования, которая служила мощным фактором развития экономики.

В общественном сознании и сознании отдельных граждан ипотечное кредитование рассматривается как одна из главных форм обеспечения устойчивости финансовой системы страны, как средство решения сложнейших социально-экономических, политических и личных проблем.

Ипотека как новое явление для нашей страны переживает сложный период, а именно период становления и развития. Несмотря на все преимущества кредитования под залог недвижимости, кредитные организации (банки), потенциальные заемщики, а также другие возможные участники механизма ипотеки вступают в данную процедуру неохотно, предпочитая другие, более знакомые и проверенные формы кредита.

Важное значение сегодня приобретает исследование теоретических аспектов ипотеки, выработка на базе анализа зарубежного и отечественного опыта

механизмов действия ипотечного кредитования в России, разработка концептуальных предложений по построению системы ипотечного кредитования, а также определение путей ее совершенствования. Вышесказанное предопределяет актуальность темы исследования, а также цель и задачи.

Целью исследования является выявление особенностей ипотечного кредитования на базе комплексного анализа системы экономических отношений, складывающихся в процессе кредитования под залог недвижимости, разработка предложений по развитию и совершенствованию ипотечного кредитования в современных российских условиях. Достижению поставленной цели способствует решение следующих задач:

- исследовать современное понятие ипотечный кредит, его сущность и взаимосвязь с залогом;

- обобщить и систематизировать опыт ипотечного кредитования в дореволюционной России;

- изучить систему ипотечного кредитования в зарубежных странах;

- уточнить понятие система ипотечного кредитования, разработать основы построения ипотечной системы;

- выявить специфику процесса ипотечного кредитования и особенности ипотечного кредита;

- проанализировать особенности, оценить условия, выявить перспективы развития ипотечного кредита в современной России.

Предметом исследования диссертационной работы является ипотечный кредит как элемент экономики.

Объектом исследования выступают российские и иные небанковские кредитные организации, которые реализуют механизм действия ипотечного кредита.

Методологической основой исследования послужили фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты РФ. В работе над диссертацией автор опирался на теоретические и

практические разработки отечественных экономистов в области государственного регулирования экономики, реформирования управления кредитной и инвестиционной сферой, финансово-кредитного механизма: Л.И. Абалкина, А.И. Аничкина, И.Т. Балабанова, Л.В. Блинчевского, Е.И. Бусова, В.А. Букато, А.А. Гусакова, К.Е. Калинкиной, Ю.И. Кашина, В.П. Красовского, В.И. Лимаренко, С.И. Лушина, B.C. Пашковского, В.А. Слепова, В.И.Таранкова и других.

При решении конкретных задач применялись системный подход к изучаемым явлениям, математические и статистические методы анализа и прогноза.

Эмпирическую основу исследования составили: законодательные акты Российский Федерации, ведомственные акты российских федеральных органов, регламентирующие порядок управления кредитами и инвестициями;

уставные и нормативные акты международных кредитных организаций; статистические сборники федеральных организаций России (Банк России, Госкомстат Российской Федерации);

официальные публикации в российской и зарубежной экономической периодике.

Научная новизна диссертации состоит в:

• выявлении и обосновании современных тенденций развития ипотечного кредитования, выражающихся в переходе от государственных источников финансирования рынка залогового кредитования к частным инвестициям, а также усилении роли профессиональных участников ипотечного рынка в проектах выпуска ипотечных продуктов и развитии рынка ценных бумаг;

• развитии методологии анализа первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования на основе усовершенствованной системы критериев инвестиционного и финансового анализа, учитывающей не только количественные, но и качественные параметры рынка (сбережения населения, дотации государства, налоговое стимулирование, состояние рынка ценных бумаг, уровень развития инфраструктуры);

• разработке комплексных теоретических, методологических и практических ре-

комендаций по повышению экономической эффективности внедряемых ипотечных программ, основанных на использовании долгосрочных кредитных ресурсов как населения, так и инвестиционных фондов, на минимизации кредитного риска и риска ликвидности, на оптимизации способов размещения ипотечных ценных бумаг. Практическая значимость работы состоит в следующем:

• обоснованы рекомендации по приоритетному использованию зарубежных и отечественных технологий, основанных на диверсификации функций инвестиционных инструментов в рамках отечественных ипотечных проектов;

• подтверждена необходимость расчета способов снижения кредитного риска и риска ликвидности путем включения средней приведенной ссудной задолженности;

• доказана целесообразность повышения лимита ответственности (гарантирования вкладов), что позволит в значительной степени оптимизировать решение проблем функционирования ипотечных банков в современных условиях;

• разработана методика организации маркетинговой работы по поиску и привлечению потенциальных клиентов-участников ипотечных сделок через проработку клиентской базы и продвижение агитационной информации.

Рекомендации и предложения, представленные в диссертации, могут быть использованы российскими банками и инвестиционными фондами для выработки кредитной и инвестиционной политики, Министерством финансов РФ при формировании инвестиционных программ, Центральным банком РФ при создании инструктивного материала, а также в учебных заведениях при преподавании курса «Финансы, денежное обращение и кредит».

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации нашли применение в работе коммерческих банков: «ИМПЕКСбанк» и «Банк Проектного финансирования». Результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. Г.В.

Плеханова, в Московском Банковском институте, в институте научной информации по общественным наукам РАН, они послужили основой лекций по учебным курсам «Банковское дело», «Финансы, денежное обращение и кредит».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 9 опубликованных работах общим объемом 3,4 пл.

Логика и структура исследования. Логика исследования определила структуру работы, состоящую из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Структура работы

Наименование глав Наименование параграфов Количество

Таб лиц Схем Рисун ков Диаг рамм

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 1.1. Ипотечный кредит как экономическая категория 1.2. Сущность ипотеки и понятие ипотечной системы 1.3. История развития и становления ипотечного кредитования в России - - - -

Глава 2. Анализ мирового опыта образования и развития моделей ипотечного кредитования 2.1. Генезис развития ипотечного кредитования зарубежных стран 2.2. Механизмы функционирования одноуровневой и двухуровневой систем ипотечного кредитования на примерах Германии и США 2.3. Структурный анализ источников финансирования жилищного строительства и порядка предоставления жилищного займа 5 1 1 1 - 1

ГлаваЗ. Практические предпосылки становления и развития системы ипотечного кредитования в России и оценка её эффективности 3.1. Оценка эффективности развития жилищной политики Российской Федерации во второй половине XX века 3.2. Основные тенденции становления ипотечного кредитования в современной России З.З.Оценка перспектив развития ипотечного жилищного кредитования 2 1 2 5 -

Заключение - - - -

Список литературы - - - -

Всего 9 4 5 1

II. Основное содержание работы.

В соответствии с целью и задачами проведенного исследования в диссертационной работе рассматриваются следующие группы проблем.

Первая группа проблем, рассмотренных в диссертации, связана с теоретическими аспектами становления и развития национальной системы ипотечного кредитования, которые раскрываются уточнением понятия «ипотека», «ипотечное кредитование», изучением основ залога недвижимости, определением сущности и характера ипотечного кредита, изучением и обобщением истории развития ипотечного кредита в России.

На основе анализа ряда трактовок определения ипотеки автор пришел к выводу, что ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Данная трактовка характерна для стран континентального права, которого придерживается Россия.

На основе проведенного анализа и классификации исходя из всех определяющих факторов, автор приходит к выводу, что ипотечный кредит является реально обеспеченным, долгосрочным, капиталоемким и целевым.

Определено, что ипотечное кредитование предполагает наличие большого объема финансовых средств с распределительными и перераспределительными потоками.

Отмечено, что система ипотечного кредитования носит двойственный характер: и сберегательный, и инвестиционный, в связи с тем, что залог недвижимости - это одновременно и обременение прав собственности на объект недвижимости и способ привлечения финансовых ресурсов. Она позволяет при наличии ликвидного залога создавать дополнительный инвестиционный ресурс и направлять его в реальный сектор экономики.

Комплексное исследование показало, что система ипотечного кредитования, являясь частью кредитно-финансовой системы государства, проникает не только в сегменты финансового рынка, но и в реальный сектор экономики. На финансовом рынке происходит процесс рефинансирования, который обеспечивает самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования, а в реальном секторе происходит инвестиционный процесс, обеспечивающий экономическое развитие общества.

Предметом диссертационного исследования является диалектика развития национальной системы ипотечного кредитования в современной России, поэтому большое внимание в работе уделено эволюции ипотечных кредитных отношений. Автором была осуществлена периодизация ипотечных кредитных отношений в различные исторические периоды в таблице!.

Периодизация ипотечных кредитных отношений

Таблица 1

Характери стика Кредитование до 1917г. Кредитование при советской системе Кредитова ние в переходный период (конец 80-х-нач. 90-х) Формирование рыночной системы ипотечного кредитова ния Современная ситуация

Субъекты кредитова ния Государственные банки. Общества дворянские и купеческие банки, Общества Взаимного Кредита. Госбанк СССР, Стройбанк СССР Госбанк СССР, Стройбанк, Жилсоцбанк, Коммерческие банки Сбербанк РФ, Коммерческие банки Сбербанк РФ, Коммерческие банки, строительные компании и т.д.

Объекты кредитова ния Покупка земель, поместий, коммерческие проекты Индивидуальное жилищное строительство, строительство домов ЖСК Индивидуальное жилищное строительство, строительство домов ЖСК, покупка садовых домиков и дач Приобретение и обустройство земельных участков, строительство, реконструкция и приобретение жилья Приобретение и обустройство земельных участков. Строительство, реконструкция и приобретение жилья

Сроки кредитова ния 1-66 лет 25 лет 20-10 лет До 10 лет 1 -3 года, в единичных случаях-10 лет

Суммы кредитова ния Различные Макс 20000руб. Различные Различные Различные

Доля кредита в стоимости недвижимости 50-60% (иногда до 60-90%) 70% 70% 70% 70%

Изучение исторического опыта ипотечного кредитования позволило автору не только рассмотреть основные правовые и экономические стороны вопроса, но и выявить последовательность формирования системы, а также определить факторы влияния экономических условий внешней среды на систему. Диссертант считает, что первый этап формирования системы связан с созданием института первичной ипотеки.

Второй этап развития системы связан с формированием вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг.

Третий этап развития системы связан с интеграцией территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствованием финансовых инструментов вторичного рынка.

Обобщая первую группу проблем, автор отмечает, что зарождение и становление системы ипотечного кредитования может происходить в условиях экономической нестабильности. Это позволяет рассматривать процесс создания системы ипотечного кредитования как меру, способствующую стабилизации экономики страны, что происходит благодаря привлечению инвестиций в реальный сектор экономики и укреплению финансового рынка.

Вторая группа проблем, рассмотренных в диссертации, связана с анализом мирового опыта эволюционного развития и образования различных моделей ипотечного кредитования.

В процессе исследования выявлены некоторые тенденции развития различных ипотечных систем, а также общие положения развития высокоразвитых стран в данном аспекте.

Можно сделать вывод, что успешное формирование и развитие национальных систем ипотечного кредитования в разных странах стало возможным благодаря активной политике государств, направленной на прямую поддержку и развитие национальных ипотечных систем. Данный вывод важен для правильного понимания роли государства в формировании экономики.

Автор выделяет, что одной из современных зарубежных тенденций развития финансирования ипотек является выпуск облигаций, обеспеченных закладными.

Обобщая опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах, диссертантом выделяются его основные характеристики (в страновом аспекте), а также наиболее распространенные типы используемых финансовых инструментов (Таблица 2)

Основные характеристики ипотечного кредита

Таблица 2

Страны Преимущественно используемая Основные инструменты привлечения Формы государственного участия в развитии ипотечного кредитования

США и Канада Вторичный рынок закладных Ценные бумаги, обеспеченные закладными Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов

Западной Европы Одноуровневая Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства

Восточной Европы Одноуровневая Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства

Африки Одноуровневая Сберегательные счета Создание государственных кредитных организаций - операторов вторичного рынка

Азии Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки двухуровневой Сберегательные счета, ценные бумага Создание государственных кредитных организаций - операторов вторичного рынка

Латинской Америки Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки двухуровневой Сберегательные счета Привлечение государством средств в ипотечное кредитование, создание государственных ценных бумаг

Анализ развития ипотечного кредитования показал, что формирование институциональных основ связано с одноуровневой (Германской) или двухуровневой (США) моделями.

Рассматривая современный немецкий опыт, автором отмечается, что особого внимания заслуживает изучение так называемой «системы стройсбере-жений». Она сочетает в себе механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. В ряде регионов нашей страны предпринимаются попытки использования представленной модели.

В США действует двухуровневая система ипотечного кредитования. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступать с полученными ипотечными кредитами различными способами:

1) переуступить на вторичном рынке инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам.

Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Однако автор пришел к выводу, что двухуровневая модель универсальна. Она содержит в себе все известные модели ипотечного кредитования. Эта отличительная особенность дает преимущество двухуровневой модели. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации разработана также на базе двухуровневой модели.

Проанализировав практику использования ипотечного кредита в России, автором отмечено, что, сложившаяся обстановка в настоящее время благоприятна для населения, предпринимателей, финансистов и государства, интере-

сы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся для того, чтобы решить жилищную проблему. На основе возрождения в России системы ипотечного кредитования, она, будучи обеспеченной реальной собственностью на недвижимость, может дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство, сохранить и создать новые рабочие места, повысить доходы на- , селения и бюджетов всех уровней.

Учитывая комплектность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход, причем масштаб проблемы требует максимально быстрых действий, использования исторического, западноевропейского, американского и современного российского опыта создания и функционирования систем ипотечного кредитования.

По мнению автора, отличие системы ипотечного кредитования от обычной процедуры кредитования под залог недвижимости заключается в наличии экономических механизмов, обеспечивающих рефинансирование кредитов, что делает ипотечную систему самодостаточной.

Проанализировав практику работы российских банков по программам ипотечного кредитования, автор выделяет ряд существенных мер, направленных на развитие ипотечного кредитования:

1. Увеличение сроков кредитования от 20 до 30 лет.

2. Привлечение ресурсной базы.

3. Упрощение методов оценки кредитоспособности заёмщика.

4.Адаптация ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.

5. Разрешение противоречий в действующем законодательстве.

Анализ показал, что общей чертой всех успешно развивающихся региональных программ в Волгоградской области, Калининграде, Волгограде, Самаре, Ульяновске, Брянске, Иваново, Екатеринбурге, Тюмени, Тольятти, Бар-

науле, Челябинске, Новосибирске, является стремление и готовность региональных властей оказывать им посильную поддержку из местных бюджетов, которые и составляют один из реальных источников финансирования ипотечных программ.

Третья группа проблем охватывает комплекс вопросов, связанных с развитием системы ипотечного кредитования в современной России, оценкой эффективности становления и развития национальной системы ипотечного кредитования в современной ситуации развития экономики.

Учитывая комплекс проблем развития ипотечного жилищного кредитования, автор приходит к выводу, что проблемы, возникшие в России, во многом схожи с теми, которые существуют в других странах с развивающейся экономикой. Основная из них - это невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права.

Исследование показало, что практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие условия стали формироваться в России лишь с конца 1995 г.

Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции в 2003 г. на 3,4% по сравнению с 2002 г., снижение цен на жилье на 11%, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья. К 2003 году в России наблюдается относительная финансовая стабилизация, инфляция снизилась до 15,1%, увеличились объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны «среднего» класса. Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в качестве стратегической перспективы своего развития.

Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу при-

быльному вложению средств домашних хозяйств. Вместе с тем, в ходе проведенного исследования сделан вывод, что структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лег), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия.

Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.

Кроме того, процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка.

Принципиальное значение для ипотечного кредитования имеет обеспечение возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселение заемщика в случае невозврата кредита. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать это право реальным.

Занижение работодателями официальных доходов сотрудников является одним из факторов, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента, и увеличивает кредитный риск дня банков. Низкие официальные доходы потенциальных заемщиков не позволяют коммерческим банкам принимать обоснованные решения по кредитам, так как значительная часть наиболее перспективных, с точки зрения банков, клиентов получают реальные доходы с применением депозитных и иных схем, используемых для ухода от налогов. Лишь продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени» и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.

На наш взгляд, следует выделить ряд мероприятий и задач, без которых развитие ипотечного кредитования невозможно, в том числе:

1) Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

2) Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков;

3) Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

4) Создание механизмов социальной защиты заемщиков;

5) Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также рефинансированию;

6) Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг).

По нашему мнению, современная экономическая ситуация не позволяет сегодня активно развиваться ипотечному кредитованию и стать одним из основных направлений деятельности коммерческих банков. Но это не означает, что ипотечное кредитование не развивается вовсе. На базе следующих основополагающих принципов автор формулирует возможное решение поставленных задач:

1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать

имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора;

2) Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспече-

ния доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами;

3) Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов;

4) Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима

в любом регионе страны;

5) Необходимо организовать работу по поиску и привлечению потенциальных

клиентов в отделах кредитования физических лиц Сберегательного банка РФ. Причем проработка клиентской базы (потенциальной) должна проводиться по двум направлениям:

♦ Организации, которые находятся на расчетно-кассовом обслуживании в отделении;

♦ Организации, не являющиеся клиентами отделения

Очень эффективной мерой по привлечению клиентов, донесению до них информации является выезд в организации и нахождение там временно или в течении всего рабочего дня для проработки вопросов о кредитовании непосредственно с физическими лицами.

Необходимо отметить, что многие коммерческие банки, да и Сберегательный банк системной работы по выявлению организаций стабильных в финансово-экономическом плане и с полностью декларируемой заработанной платы сотрудников не ведёт.

6) Организовать работу по поиску и привлечению потенциальных клиентов в

филиалах Сберегательного банка. По результатам анализа проводимой работы филиалами по ипотечному кредитованию физических лиц можно выделить следующие положительные факторы:

• Наличие таблички-надписи на окне «Кредитование». Данное обстоятельство облегчает процесс поиска клиентом компетентного лица по интересую-

1В

щему вопросу, а также выступает в роли дополнительной рекламы о реальности существования данной операции.

• Наличие в филиале комнаты переговоров или личного кабинета у заведующей. Возможность создания доверительной атмосферы и, как результат -конструктивного диалога при общении с клиентом. Получение клиентом исчерпывающей информации: графика оплаты кредита, расчета процентов за кредит.

• Наличие при консультации клиента схемы получения кредита с перечнем пакета документов, который должен собрать клиент (в напечатанном виде), является очень действенным мероприятием, позволяющим достичь максимального понимания у клиента производимых действий.

• Целенаправленная работа с организациями, находящимися на расчетно-кассовом обслуживании, а также перечисляющими через филиал зарплату. Уровень зарплаты, известный по перечислениям, позволяет предметно говорить о возможных суммах и сроках их оформления.

• В целях исключения бесполезной раздачи пакета документов по кредиту, пакет документов должен выдаваться после тщательной проработки алгоритма получения кредита, на этапе, когда клиент имеет твердое намерение взять кредит и необходимость кредита оправдана.

• Использование в работе листков - вкладышей с информацией по кредитам как в филиале на подставках, на барьерах, так и предоставляемых клиентам на вынос оказывает эффективное воздействие на информированность клиента об услуге и дальнейшее обращение за кредитом в банк.

• Проведение агитационной работы с молодыми людьми в возрасте до 34 лет, что составляет 46% всего населения, это будущие клиенты банка, к моменту их обустройства по жизни у них сложится впечатление, что ипотечный кредит в банке - это выход из ситуации, когда не хватает в настоящий момент денежных средств на покупку недвижимости.

Автор приходит к выводу, что, несмотря на существующее положение в

России, необходимо продолжать работу по формированию законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования, особенно в части земельной ипотеки, по созданию налогового механизма, стимулирующего развитие системы ипотечного кредитования. Мы думаем, что при достижении относительной стабилизации процесс развития ипотечного кредитования в России активизируется.

Основные положения представленного исследования нашли отражение в следующих работах:

1. Веремейкина В.Д Роль ипотечного кредитования в системе кредитных от-

ношений // Журнал и издательство «Посев», Москва, 910 ноября 2000г., 0,1 п.л.

2. Веремейкина В.Д Ипотека в России: проблемы и перспективы развития...

Роль ипотеки в преодолении кризисных явлений... что мешает развитию ипотеки? Зарубежные модели ипотеки. Что выбрать? (раздел Банковская деятельность. Услуги), II Банковские услуги, 2001 г., №3, 0,3 п.л.

3. Веремейкина В.Д Проблемы, стоящие на пути внедрения кредитования под

залог недвижимого имущества. // Межвузовская научно-практическая конференция «Виттевские чтения - 2001». Тезисы докладов и выступлений. - М.'.МБЙ, 2001. - 0,1 п.л.

4. Веремейкина В.Д Место ипотечного кредита в системе кредитных отноше-

ний (зарубежный и российский опыт организации)... Место ипотечного кредита в кредитной системе России (раздел Банковская деятельность: Услуги), // Банковские услуги, 2001г., №5, 0,7 п.л. 5. Веремейкина В.Д Закладные листы СВЕ: интеграция в европейскую экономику (раздел: INTERNATIONAL). // Банковские услуги, 2001г., №10, 0,1 п.л.

6. Веремейкина В.Д. История развития ипотечных кредитных учреждений...

Становление ипотечного кредита в России.. Немецкая модель ипотечного кредитования - создание основ современной системы (раздел: Очерки истории экономики). // Банковские услуги, 2001г., №11,0,7 п.л.

7. Веремейкина В Д Зарубежные модели стройсбережений и возможность их

применения в России (раздел: Сберегательное дело за ру-бежом).//Банковские услуги, 2001г., №12,0,3 п.л.

8. Веремейкина В.Д Статистический анализ динамики показателей развития

ипотечного кредитования в России. // Банковские услуги, 2002г., №4, 0,7 п.л.

9. Веремейкина В.Д Анализ рынка ипотечных услуг, // Банковские услуги, 2003

г., №1,0,4 п.л.

Принято к исполнению 14/05/2003 Исполнено 15/05/2003 Заказ № 288 Тираж: 80 экз.

ООО «НАКРА ПРИНТ» ИНН 7727185283 Москва, Балаклавский пр-т, 20-2-93 (095) 318-40-68 www.autoreferat.ru

А

J 154

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Веремейкина, Вера Даниковна

Введение.

Глава 1 Теоретические основы ипотечного кредитования.

1.1 Ипотечный кредит как экономическая категория.

1.2 Сущность ипотеки и понятие ипотечной системы.

1.3 История развития и становления ипотечного кредитования в России.

Глава 2 Анализ мирового опыта образования и развития моделей ипотечного кредитования.

2.1 Генезис развития ипотечного кредитования зарубежных стран.

2.2 Механизмы функционирования одноуровневой и двухуровневой систем ипотечного кредитования на примерах Германии и США.

2.3 Структурный анализ источников финансирования жилищного строительства и порядка предоставления жилищного займа.

Глава 3 Практические предпосылки становления и развития системы ипотечного кредитования в России и оценка её эффективности.

3.1 Оценка эффективности развития жилищной политики Российской Федерации во второй половине XX века.

3 .2 Основные тенденции становления ипотечного кредитования в современной

России.

3.3 Оценка перспектив развития ипотечного жилищного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Становление и развитие ипотечного кредита в РФ"

Ипотека- это важнейший инструмент обеспечения возвратности кредита. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемой в рыночной экономике и обеспечивающей надежность сделки.

Актуальность данной темы в настоящее время не вызывает сомнения. Необходимость улучшения жилищных условий граждан в целях повышения их личного благосостояния, повышение роли жилищного сектора в экономике России, приоритетность данного направления признаются всеми и подтверждаются как собственным накопленным опытом, так и опытом, приобретенным на базе изучения зарубежных стран.

Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится около 1\3 совокупных активов кредитных организаций. Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, преодолению безработицы, оздоровлению банковской системы и, в итоге, выходу из кризиса США - 30-е годы, Канады и Германии в 4050-е годы, Аргентины и Чили -70-80-е годы.

В настоящее время проблема ипотечного кредитования становится все более актуальной среди населения. В связи с этим появляется огромное количество публикаций мнений специалистов, объясняющих потенциальным заемщикам о характере подобного кредита.

Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, банками и другими кредитными институтами, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде. В дореволюционной России ипотечными операциями активно занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставляющие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Их деятельность привела к интенсивному развитию ипотечного кредита. Уже к началу нынешнего столетия Россия имела сложившуюся систему ипотечного кредитования, которая служила мощным фактором развития экономики.

В общественном сознании и сознании отдельных граждан ипотечное кредитование рассматривается как одна из главных форм обеспечения устойчивости финансовой системы страны, как средство решения сложнейших социально-экономических, политических и личных проблем.

Ипотека, как новое явление для нашей страны, переживает не лучшие времена, а именно, период развития и становления. Ипотека могла бы получить широкое распространение 3 в нашей стране достаточно быстро, если бы не ряд существенных проблем, препятствующих этому. Несмотря на все преимущества кредитования под залог недвижимости, кредитные организации (банки), потенциальные заемщики, а также другие возможные участники механизма ипотеки, вступают в данную процедуру неохотно, предпочитая другие, более знакомые и проверенные формы кредита.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека как раз и позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства. Поэтому, благодаря ипотечному кредитованию, можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутренние накопления, в некоторой степени способствует снижению уровня инфляции.

Без использования ипотечного кредита затруднена реализация построенных домов и квартир, а также нарушается непрерывность производств в строительстве. Рост строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает и развитие транспортной инфраструктуры. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, практически во всех отраслях. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны. Развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

В банковской системе роль ипотечного кредитования не менее важна, так как оно является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк - это относительно устойчивый и рентабельный экономический институт. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Ипотечным кредитованием должны заниматься отдельные финансовые институты кредитной системы. Это позволило бы сконцентрировать финансовые потоки и более четко прослеживать их путь от одного оператора финансового рынка к другому, а также повысить (поставив определенную минимальную планку финансовой операции) объем финансовых операций.

Все это еще раз свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Сегодня, в условиях банковского кризиса именно ипотека может стать лгтпло'^'в гтт fir Iii тлЛл/глци тт пп liiiArriv о гчглп лоппиио и лтппттю гчлпгла» »aiiii ли т * л /4л TTLi г» * wvi luvu i vjiuiiuim i wivi/v длл ил uuinvuu. vu^Auiinv r i pujuri 1 rxw vuL>|;v!yiwliiivn *i i riuuun системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

В системе ипотечного кредитования важная роль принадлежит целесообразности его организации, которая призвана, вместе с тем, способствовать бесперебойному осуществлению расчетов через банки при соблюдении требований поддержания банковской ликвидности.

О необходимости разрешения проблем совершенствования ипотечного кредита свидетельствует и недостаточная научная разработанность исследуемых проблем. Соответственно теоретические исследования и практические разработки в сфере ипотечного кредитования охватывали в основном не механизмы его функционирования в условиях нестабильной экономики России, а рассматривали его как новый вид кредита без учета его особенностей и трудностей в его реализации.

Важное значение сегодня приобретает исследование теоретических аспектов ипотеки, выработка на базе анализа зарубежного и отечественного опыта механизмов действия ипотечного кредитования в России, разработка концептуальных предложений по построению системы ипотечного кредитования, а также определение путей её совершенствования Вышесказанное предопределяет актуальность темы исследования, а также цели и задачи. Цель и задачи исследования.

Целью исследования является выявление особенностей ипотечного кредитования на базе комплексного анализа системы экономических отношений, складывающихся в процессе кредитования под залог недвижимости, а также выработка предложений по развитию и совершенствованию ипотечного кредитования в современных российских условиях Достижению поставленной цели будет способствовать решение следующих задач:

1) определить место ипотечного кредита в системе кредитных отношений;

2) проследить динамику становления ипотечного кредита в России и за рубежом;

3) дать сравнительный анализ эволюции ипотечного кредитования;

4) проанализировать современные модели зарубежного ипотечного кредитования на примере американской и немецкой модели;

5) рассмотреть механизм действия ипотечного кредита в России, том числе изучить условия и порядок предоставления кредита;

6) установить роль кредитных учреждений в становлении ипотечного кредита в России на 5 основе статистического анализа показателей ипотечного кредитования таких как. а) риски в ипотеке, б) расчеты кредитных ставок, в) вторичный рынок ссуд под залог недвижимого имущества в России, г) оценка рыночной стоимости имуществ в России, д) страхование недвижимости и ипотечных ссуд;

7) проследить развитие системы ипотечного кредитования и дать оценку методам ее эффективности;

8) изучить пути совершенствования ипотечного кредита в России.

Предметом исследования является существующая практика ипотечного кредитования, а также теория, методология, методы и механизмы формирования и развития системы ипотечного кредитования в российских условиях.

Объектом исследования выступают российские коммерческие и иные небанковские кредитные организации, которые реализуют механизм действия ипотечного кредитования, система ипотечного кредитования на мезо-, макро- и микроуровнях управления народным хозяйством.

Методологической основой исследования послужили фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации. В работе над диссертацией автор опирался на теоретические и практические разработки отечественных экономистов в области государственного регулирования экономики реформирования управления кредитной и инвестиционной сферой, финансово-кредитного механизма: Л.И.Абалкина, А.И.Аничкина, Н.Балабанова, Л.Блинчевского, В.Бусова, В.Букато,

A.А.Гусакова, К.Е.Калинкиной, Ю.И.Кашина, В.П.Красовского, С.И.Лушина,

B.С.Пашковского, А.С.Смолянникова, В.А.Слепова, В.Таранкова и других.

В работе использованы собственные труды автора, такие как: Веремейкина В.Д. «Ипотека в России: проблемы и перспективы развития.»; Веремейкина В.Д. «Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыт организации.»; Веремейкина В.Д. «Закладные листы СВЕ: интеграция в европейскую экономику»; Веремейкина В.Д. «История развития ипотечных кредитных учреждений»; Веремейкина В.Д. «Статистический анализ развития ипотечного кредитования в России».

Вместе с тем в работе использованы труды зарубежных исследователей: С.Батера, К.Маркса, Г.Нойбауэра, К.Фоллака, О.Штекера и других.

При решении конкретных задач применялись системный подход к изучаемым явлениям, математические и статистические методы анализа и прогноза. Эмпирическую основу исследования составили:

1) законодательные акты Российской Федерации, ведомственные акты российских федеральных органов, регламентирующие порядок управления кредитами и инвестициями; 6

2) уставные и нормативные акты международных кредитных организаций;

3) статистические сборники федеральных организаций России (Банк России, Госкомстат Российской Федерации);

4) официальные публикации в российской и зарубежной экономической периодике. Научная новизна диссертации состоит в следующем:

1) в выявлении и обосновании современных тенденций развития ипотечного кредитования, выражающихся в переходе от государственных источников финансирования рынка залогового кредитования к частным инвестициям, а также в усилении роли профессиональных участников ипотечного рынка в проектах выпуска ипотечных продуктов и развитие рынка ценных бумаг;

2) в развитии методологии анализа первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования на основе усовершенствованной системы критериев инвестиционного и финансового анализа, учитывающей не только количественные , но и качественные параметры рынка (сбережения населения, дотации государства, налоговое стимулирование, состояние рынка ценных бумаг, уровень развития инфраструктуры);

3) в разработке комплексных теоретических, методологических и практических рекомендаций по повышению экономической эффективности внедряемых ипотечных программ, основанных на использовании долгосрочных кредитных ресурсов, как населения, так и инвестиционных фондов, на минимизации кредитного риска и риска ликвидности, на оптимизации способов размещения ипотечных ценных бумаг.

Практическая значимость работы состоит в следующем:

1) обоснованы рекомендации приоритетному использованию зарубежных и отечественных технологий, основанных на дальнейшей диверсификации функций инвестиционных инструментов в рамках отечественных ипотечных проектов;

2) подтверждена необходимость расчета способов снижения кредитного риска и риска ликвидности, путем включения средней приведенной ссудной задолженности и учитывающих высокие темпы роста инфляции в России;

3) доказана целесообразность повышения лимита ответственности (гарантирования вкладов), что позволит в значительной степени оптимизировать решение проблем функционирования ипотечных банков в современных условиях;

4) разработана методика организации маркетинговой работы по поиску и привлечению потенциальных клиентов - участников ипотечных сделок, через проработку клиентской базы и продвижение агитационной информации.

Рекомендации и предложения, представленные в диссертации, могут быть использованы российскими банками и инвестиционными фондами для выработки кредитной и инвестиционной политики, Министерством финансов Российской Федерации при формировании инвестиционных программ, Центральным Банком Российской Федерации при создании инструктивного материала, а также в учебных заведениях при преподавании 7 дисциплины по курсу «Финансы, денежное обращение и кредит».

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации нашли применение в работе коммерческих банков: «Импексбанк» и «Банк проектного финансирования». Результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, в Московском банковском институте, в институте нацчной информации по общественным наукам РАН, они послужили основой лекций по учебным курсам «Банковское дело», «Финансы, денежное обращение и кредит».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в опубликованных работах общим объемом 3,4 п л. Логика и структура исследования.

Логика исследования определила структуру работы, состоящей из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Структура работы

Наименование глав Наименование параграфов Количество

Таблиц Схем Рисунков Диаграмм

Введение - - -

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Веремейкина, Вера Даниковна

Заключение

Проанализировав все аспекты, связанные со становлением и развитием в России ипотечного кредитования, изучив исторические корни и процесс генезиса ипотечного кредитования, а также проведя сравнительный анализ российского и зарубежного опыта, необходимо отметить следующее:

1. Ипотечный кредит является одной из форм кредитных отношений, разновидностью кредита.

2. Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях срочности, платности и возвратности.

Автор приходит к выводу, что ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки или строительства данной недвижимости. По мнению автора, сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения оформляемого специальным документом - договором ипотеки, закладной, а в его целевом использовании - приобретении или строительстве недвижимости. В многовековом процессе развития института залога-ипотека представляет собой наиболее совершенную его форму, отвечающую насущным потребностям экономического быта. Под ипотечной системой следует понимать порядок приобретения прав на недвижимые имущества путём записки в публичных поземельных книгах. Сущность ипотечной системы заключается в том, что для каждого объекта недвижимости ведётся в специальном учреждении особая книга или реестр, где отражается всё относящееся к вещным правам, предметом которых служит эта недвижимость.

Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволило автору не только рассмотреть основные правовые и экономические стороны вопроса, но и выявить последовательность её формирования, а также определить факторы влияния экономических условий внешней среды на систему.

Автором проведен глубокий анализ исторического опыта управления кредитованием в России, результатом которого было выделено пять этапов: а) кредитование в царской России или до 1917 года; б) кредитование при советской системе; в) кредитование в переходный период; г) формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования; д) современная ситуация.

Диссертантом отмечено, что условия зарождения системы ипотечного кредитования в прошлом веке не отличались высокой экономической и политической стабильностью. Это было время экономических революций и реформ. Одного применение основополагающих принципов позволило не только внедрить эту систему, но сделать ее высокоэкономичной и развивающейся. По мнению диссертанта, в России есть свой исторический опыт и путь становления и развития национальной системы ипотечного кредитования, который должен быть использован для формирования ипотечного кредитования в переходный период экономического развития современной России. На основе изложенного материала диссертантом отмечаются основные принципы, определяющие путь становления и развития ипотечного кредитования, основой которых являются:

1) создание структуры государственных гарантий эмиссионных ценных бумаг;

2) введение единого стандарта национальной системы ипотечного кредитования;

3) обеспечение государственной поддержки инвесторов, заемщиков и кредиторов;

4) создание структуры государственного контроля и регулирования;

5) диссертант отмечает, что макроэкономические условия, сложившиеся в мире в целом и в России, в частности, в последнее время еще более усиливают возможность развития долгосрочного жилищного ипотечного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства, т.к. ипотечное кредитование - один из самых надежных и проверенных на практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако же не следует забывать -жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы инструментов жилищного рынка

Диссертант считает, что первый этап формирования системы связан с созданием института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением долговых гарантий. Например, гарантии третьих лиц, распределение рисков по обязательствам с одного заемщика на группу, установление лимитов выделения кредитов в зависимости от оценочной стоимости залога. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8% годовых)

Второй этап развития системы связан с формированием вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию «закладных листов» стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственные требования к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, регулируется объем эмиссии.

По мнению автора, третий этап развития системы связан с интеграцией территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствованием финансовых инструментов вторичного рынка.

В работе диссертант показывает, что зарождение и становление ипотечного кредитования могут происходить в условиях экономической нестабильности. Это позволяет рассматривать процесс создания системы ипотечного кредитования как меру, способствующую стабилизации экономики страны, что происходит благодаря привлечению инвестиций в реальный сектор экономики и укреплению финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоенной Германии, как и во времена Великой Американской депрессии, механизм ипотечного кредитования использовался как одна из основных мер вывода экономики этих стран из глубокого кризиса.

Анализируя исторический опыт и путь становления и развития одноуровневой системы ипотечного кредитования в Российской Империи, можно сделать вывод, что этот опыт должен быть использован для формирования системы ипотечного кредитования в современной России.

Автором проведен анализ мирового опыта становления и развития ипотечного кредитования, включая высокоразвитые страны, и развивающиеся страны. Обобщая мировой опыт ипотечного кредитования, диссертант выделяет основные характеристики ипотечного кредитования в различных странах и регионах, приводя систематизацию в географическом аспекте. Анализ опыта по зарубежным ипотечным рынкам свидетельствует, что их эффективное развитие невозможно без активной поддержки государства в виде налоговых льгот и субсидий, создания специализированных ипотечных фондов и операторов вторичного рынка ассоциаций, страховых, оценочных и риэлторских компаний и, что самое главное, без соответствующей федеральной, законодательной базы и нормативно-правового обеспечения. Автор отмечает, что увеличение объемов жилищного строительства, являлось одним из основных факторов поднятия экономики, решения проблемы занятости в высокоразвитых странах, таких как Япония, Англия, Бельгия. Кроме того, в переходные моменты в условиях кризиса роль правительства заключается в активном стимулировании рынка ипотечного кредитования, в том числе путем активизации ипотечного кредитования через специально создаваемые государством организации. Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, диссертант отмечает, что именно ипотечное кредитование являлось одним из основных факторов экономического развития в США новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

Подводя итоги исследования, диссертантом отмечаются основные черты функционирования и развития, присущие европейской одноуровневой модели. Это существование всеобъемлющей государственной поддержки участников системы и государственного механизма регулирования. Система ипотечного кредитования не только снимает социальные проблемы, но и является механизмом, регулирующим экономику государства. Отметим главные преимущества системы строй -сбережения для государства:

1) государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

2) государству создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду. Отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;

3) государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

4) в рамках закона об участии государства в образовании имущества, государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Диссертантом анализируется суть двухуровневой модели, сущность которой состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эта агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ипотечные ценные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.д. распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями при участии в пуле.

При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствует получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов. Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Однако автор пришел к выводу, что двухуровневая модель универсальна. Она содержит в себе известные модели ипотечного кредитования. Эта отличительная особенность и дает преимущество двухуровневой модели.

Отмечено, что решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты и риски. Как следствие отмечено, что использование таких продуктов помогает привлечь на рынок международных инвесторов, помимо отечественных. На рынке капитала создаются ценные бумаги, обеспеченные закладами, которые распределяются среди всех типов инвесторов, вкладывающих средства в облигации.

Диссертантом выявлено, что система ипотечных кредитов может являться катализатором развития отрасли жилищного строительства, что, в свою очередь, станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны. Автор рассматривает процесс создания национального кредитования как одну из мер стабилизации экономики страны и определения финансового рынка.

Проведенный анализ показал, что стратегия развития системы ипотечного кредитования в России должна ориентироваться на классические модели ипотечного кредитования. Вместе с тем, необходимо учитывать существующий комплекс внешних условий, присущий особенностям переходной экономики.

Исходя из сложившихся условий российской экономики, предложен переход к классической модели ипотечного кредитования в три этапа. Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы, второй - обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, а третий этап - окончательно завершает процесс интеграции национальной системы ипотечного кредитования в финансовый рынок

Ключевую роль в системе управления на всех этапах становления и развития ипотечного кредитования выполняют органы госуд арственной власти и местного самоуправления.

Все это и предопределяет перспективы развития ипотечного кредитования. В настоящее время уже не осталось сомнений в том, что в условиях острого кризиса жилищного строительства, с одной стороны, кредитно-финансовой сферы, - с другой, не обойтись без задействования хорошо известных из мировой практики возможностей ипотечного кредитования (данная практика свидетельствует", при правильной организации ипотека превращается в само, финансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирований^ Таким образом, ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности Российских банков. По мнению автора, создание эффективно работающей системы на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов позволит сделать его доступным для российских граждан со средними доходами; привлечь в жилищную сферу сбережения населения (к сведению, объем денежные средства в виде наличной иностранной валюты на руках у населения, сопоставим с госбюйкетом страны).

Внедрение ипотечного кредитования в России имеет ряд положительных и отрицательных аспектов.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности с одной стропы, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. Кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов. В странах с неразвитым ипотечным кредитованием нет^-и не может быть свободы выбора места жительства. Таким образом, очевидно влияние ипотеки на решение проблемы занятости. С другой стороны, одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности является удовлетворение потребностей населения в жилье. Человек, имеющий собственный дом пли квартиру, психологически более устойчив. Он имеет возможность создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовым условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Реально, мы можем наблюдать такую ситуацию: бабушки и дедушки, дети и внуки живут в одной квартире, что далеко не улучшает социальное положение в стране. Все было бы иначе, если бы каждый член семьи имел возможность жить отдельно. До недавнего времени существовал только один шанс получить квартиру занять место в очереди на жилье и ждать десятки лет. Ипотека призвана решить существующую проблему, она предоставляет людям возможность приобрести квартиру в более короткий срок

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека как раз и позволяет мобилизироватъ значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства. Поэтому, благодаря ипотечному кредитованию, можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики

В банковской системе роль ипотечного кредитования не менее важна, так как является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк - это относительно устойчивый и рентабельный экономический институт. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом,Ипотечным кредитованием должны заниматься отдельные финансовые институты кредитной системы. Это позволило бы сконцентрировать финансовые потоки и более четко прослеживать их путь от одного оператора финансового рынка к другому, а также повысить (поставив определенную минимальную планку финансовой операции) объем финансовых операций. Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутренние накопления, в некоторой степени способствует снижению уровня инфляции

Ипотечное кредитование имеет свои существенные недостатки с точки зрения банкиров. Процент невозвращенных кредитов подобного рода обычно выше, чем по другим видам банковских кредитов, хотя валовые доходы по ним также значительно выше. Во многих случаях наиболее прибыльными являются кредиты семьям. Ключевыми факторами предоставления качественных ипотечных кредитов выступают характер и чувство ответственности заемщика. Банк может оценить их с помощью анализа кредитной истории.

В то же время развитие отношений ипотечного кредитования сдерживается рядом обстоятельств. Возникающие проблемы отчасти связаны с отсутствием должных механизмов реализации отмеченных законодательных актов, с недостаточностью и малой результативностью принимаемых соответствующими федеральными ведомствами мер, с другими «макроуровневыми» экономическими и политическими факторами. А отчасти - со спецификой ситуации, складывающейся на других уровнях: в жилищном строительстве и в банковской сфере, в конкретных регионах России. Хотелось бы тезисно отметить несколько проблемных сюжетов.

Кроме того, система ипотечного кредитования слишком сложна, чтобы заработать сразу, для ее создания и доведения до ума требуется время. Нужен и так называемый резервный жилищный фонд, в который при необходимости можно будет переселить заемщиков, лишившихся высокооплачиваемой работы или иных источников средств, для выплаты кредитов. К тому же успешная работа ипотеки не возможна без образования рынка ипотечных кредитов, которого в столице на сегодняшний день нет, так как кредитов выдано слишком мало.

Подводя итоги вышесказанному, можно сделал, следующие выводы.

1) для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер организационного порядка В юридическом аспекте необходимо создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования, включая издание законодательных актов об ипотеке, ведь именно совершенствование законодательной базы приведет к началу цивилизованной работы в области залоговых операций с недвижимостью. Совершенствование законодательной и нормативной базы так же необходимо для эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

2) необходимо создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке;

3) целесообразно также создать систему учреждений банков, занимающихся ипотечным кредитованием жилья, включая организацию специальных банков и соответствующих структур в универсальных коммерческих банках;

4) должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков, необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физическими лицами и в случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет доверие к этой сфере банковской деятельности. Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов;

Следует также разработать систему предусматривающую страхование банков, за счет которой усилится стабильность работы ипотечных банков; содействовать становлению вторичного рынка ссудного капитала как одного из базовых условий ипотечного кредитования, разработать систему защитных мер ипотечных банков от инфляционных потерь.

Существующая на сегодняшний день программа ипотечного кредитования далека от совершенства, и для ее полной реализации потребуется проведение коренных изменений в различных сферах: социальной и экономической, а также усовершенствование нормативной базы, а для этого потребуются годы.