Становление ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Республике Казахстан тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Карамурзов, Ренат Барасбиевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. О ВОЗНИКНОВЕНИИ И РАЗВИТИИ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ.

§ 1. Понятие "ипотека", ее сущность.

§ 2. Ипотечное кредитование в дореволюционной России.

§ 3. Ипотечное жилищное кредитование в США и Западной Европе.

§ 4. Ипотечное жилищное кредитование в некоторых странах

Ближнего Востока.

Глава 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

§ 1. Нормативно-правовое обеспечение ИЖК в Российской

Федерации.

§ 2. Особенности организации ипотечного жилищного кредитования в современной России.

§ 3. Состояние ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Глава 3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН.

§ 1. Особенности организации и правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан.

§ 2. Основные характеристики систем ИЖК в Республике Казахстан и оценка результатов практической реализации ипотеки

§ 3. Сравнительный анализ состояния ИЖК в Российской Федерации и Республике Казахстан.

Глава 4. Разработка рекомендаций по созданию самофинансируемой заемно-сберегательной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

§ 1. Рекомендации по созданию в Российской Федерации заемно-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования в качестве дополнительного механизма жилищного финансирования

§ 2. Возможные меры поддержки заемно-сберегательной системы ИЖК: роль государства.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Становление ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Республике Казахстан"

Актуальность проблемы

Жилищная проблема в Российской Федерации (далее - РФ), несмотря на прекращение кризиса и завершение в основном восстановительного периода экономики, по-прежнему остается очень острой. Об этом свидетельствует, в том числе, и тот факт, что один из национальных проектов, представленных Президентом РФ В.В. Путиным ("Доступное и комфортное жилье - гражданам России"), специально посвящен вопросам обеспечения населения жильем. Важнейшая роль в этом проекте отведена ипотечному жилищному кредитованию.

Не менее остро, чем в РФ, проблема обеспечения граждан жильем стоит в Республике Казахстан (далее - РКа), где в годы кризиса масштабы сокращения жилищного строительства были гораздо большими, чем в РФ.

Одной из особенностей развития ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК) в РФ и РКа является то, что имевшийся до революции опыт был забыт и даже отброшен. В период существования СССР в правовой и экономической системе страны понятие ипотеки полностью отсутствовало. В Большой советской энциклопедии прямо указывалось, что в "социалистических странах ипотеки не существует"1. Между тем, за это время, в развитых странах был накоплен большой опыт в сфере ипотечного кредитования, который целесообразно использовать в РФ и РКа. При этом, несмотря на кажущееся многообразие существующих в мире схем ИЖК, по сути, действуют лишь две основные системы: двухуровневая (также часто именуемая американской) и одноуровневая (известная также как германская или немецкая).

Суть двухуровневой системы ИЖК заключается в следующем: ипотечные кредиты, которые были выданы на первичном рынке банками - ипотечными кредиторами, переуступаются специальным организациям - ипотечным агентствам. Последние, в свою очередь, могут произвести эмиссию ипотечных цен

1 Большая советская энциклопедия: В 30 т. - Т. 10.: Ива-Италики. - 3-е изд. - М.: Сов. Энцикл.,1972. - С. 391. ных бумаг или сформировать из кредитов пулы и продать их ипотечным инвесторам.

Одноуровневая система в общем виде выглядит так: до 60 % стоимости жилья потенциальный заемщик может получить в ипотечном банке, а оставшиеся 40 % он должен изыскать самостоятельно. В подавляющем большинстве случаев для этого используется механизм жилищно-строительных сбережений (ЖСС). Он является одной из важнейших особенностей европейской модели ипотечного кредитования. Наибольшее распространение такая система финансирования недвижимости получила во Франции и Германии и, как уже было отмечено, в современной литературе часто называется немецкой.

Таким образом, принципиальное различие между описанными системами состоит в механизмах формирования долгосрочного низкопроцентного денежного ресурса, используемого для финансирования ипотечного жилищного кредитования.

В современных России и Казахстане, а также других странах СНГ, совершающих трудный переход к рыночной экономике, приходится фактически заново создавать институциональную среду и инфраструктуру, без которых невозможно формирование системы масштабного ипотечного кредитования. В процессе становления системы ИЖК необходимо учитывать опыт тех стран (прежде всего, США и ФРГ), где уже давно и успешно функционируют подобные финансовые механизмы.

Однако при использовании опыта этих стран в государствах с переходной экономикой необходимо учитывать не только количественные, но и качественные различия в уровнях их экономического развития. Так, например, даже в 2005 г., после семи лет восстановительного экономического роста, подушевой валовой национальный доход (ВНД) России составлял около 25 % американского и не более 36 % германского. В Казахстане величина аналогичных показателей значительно ниже, чем в России (18 % американского и 26,5 % германского подушевого ВНД)2.

В Восточной Европе, где более или менее успешно применяется как двух-, так и одноуровневая модель ИЖК, подушевой ВВП также выше, чем в России3.

История современной банковской системы и фондового рынка в РФ и РКа насчитывает менее 20 лет, а в странах Запада она не прерывалась на протяжении XIX-XX веков. В условиях нерыночной (точнее - антирыночной) экономики жили три последовательных поколения россиян и казахстанцев, но лишь "полтора поколения" чехов, венгров или поляков.

К тому же, надо учесть, что в самих США создание двухуровневой модели ИЖК потребовало около 45 лет (первые институты этой схемы были созданы в середине 1930-х гг., а первая эмиссия ипотечных ценных бумаг, которая завершала период формирования системы, пришлась на начало восьмидесятых годов прошлого столетия4) и осуществлялась при активном (в том числе финансовом) содействии со стороны государства.

Если принять во внимание эти и иные аналогичные факторы, то, на наш взгляд, становится очевидным, что прямой перенос схем, моделей и систем ИЖК, действующих ныне в США или ФРГ, в Россию и Казахстан без учета реальных социально-экономических условий последних, неизбежно будет порождать серьезные проблемы и противоречия, потребует немалого времени, а также крупных государственных ресурсов.

Мировой опыт свидетельствует о том, что эффективность внедрения и развития различных моделей и схем ИЖК зависит от наличия ряда условий:

- законодательной и нормативно-правовой базы, обеспечивающей возможность становления многовариантных систем ИЖК;

2 Подсчитано по: World Development Report 2007: Development and the Next Generation, World Bank, NY, Oxford University Press, 2006, pp. 288-289. Все данные - по паритетам покупательной способности валют.

3 Так, например, в Чехии величина этого показателя на 90 % выше, чем в России и в 2,6 раза больше, чем в Казахстане; в Венгрии подушевой ВНД в 2005 г. был на 60 % выше российского и в 2,2 раза больше казахстанского.

4 Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мутовин С.И. Мировой опыт ипотечного кредитования. - М.: МАКС Пре<р, 2002.-С. 35.

- определенного уровня платежеспособности и кредитоспособности населения;

- относительно развитого фондового рынка;

- сравнительно развитой и устойчивой банковской системы, способной обеспечить предоставление и обслуживание долгосрочных ипотечных кредитов;

- приемлемых размеров выплат задолженностей по ипотечным кредитам;

- других развитых экономических и социальных институтов (законов и правил, соблюдение которых стало обязательным для большинства населения).

Сравнение опыта становления ИЖК в экономически развитых странах, в частности, США и ФРГ, позволяет выявить закономерности и особенности, определяющие характер и результаты функционирования каждой из моделей и схем ИЖК.

Различные аспекты функционирования системы ИЖК в США, странах Евросоюза и Восточной Европы, а также широкий спектр теоретических и методологических вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, анализируются в работах таких отечественных и зарубежных теоретиков и экономистов-практиков, как Болеат М. (Boleat Mark), Бусов В.И, Грачев И.Д., Ем B.C., Иванов А.П., Косарева Н.Б., Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мон-сек Й. (JYrgen Moncsek), Мутовин С.И, Пастухова Н.С., Полтерович В.М., Рогожина Н.Н., Смирнов В.В., Старков О.Ю., Стейнметц Т.С (Thomas С. Steinmutz), Страйк P. (Strike Raymond), Сучков А.Ю, Уитт Ф. (Phillip Witt), Черных Е.В.

В современной литературе, посвященной ипотеке и жилищным проблемам, достаточно глубоко изучен опыт ряда стран с развивающимися рынками. Особенно интересны публикации по развитию ИЖК в странах Восточной Европы. Так, в нескольких работах группы авторов под руководством академика РАН В.М. Полтеровича детально рассмотрен опыт Венгрии, Польши, Чехии и Словакии3'6,7,8,9'10. В некоторых из этих стран была адаптирована немецкая модель ипотечного кредитования, в других - американская. Оценивая результаты внедрения различных схем, исследователи делают вывод о том, что во всех странах, формирующих национальные ипотечные рынки, необходимо развитие института жилищно-сберегательных кооперативов.

В работе Кострикина П.Н, Кузьминова А.Н., Мутовина С.И. "Мировой опыт ипотечного кредитования" изложено положение дел в сфере ипотечного кредитования в странах Латинской Америки, Китае и ряде государств Африки.

Вместе с тем, следует отметить, что проблемы формирования и развития ИЖК в странах Центральной Азии и арабского Ближнего Востока не стали еще предметом системного изучения.

В настоящей диссертации исследуются проблемы формирования и развития ИЖК в России и Казахстане, причем такой сравнительный анализ представляется целесообразным и актуальным.

Целью исследования является сравнительный анализ закономерностей и особенностей становления, внедрения и развития различных схем ИЖК в Российской Федерации и Республике Казахстан, в том числе разработка рекомендаций по созданию в РФ дополнительно действующей модели, основанной на использовании мирового опыта организации и функционирования заемно-сберегательной системы ИЖК "европейского типа". Для достижения этой цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

-провести систематизацию принципов организации и функционирования систем ИЖК, а также механизмов их финансирования;

5 Старков О.Ю. Развитие институтов жилищного кредитования: проблема трансплантации: Препринт # WP/2002/146. - М.: ЦЭМИ РАН, 2002. - 58 с.

6 Полтерович В.М., Старков О.Ю, Черных Е.В. Строительные общества и становление ипотечного рынка // Недвижимость и инвестиции // Правовое регулирование. - 2004. - № 4 (21). - С. 13-18.

7 Полтерович В.М., Старков О.Ю. Закон о жилищных накопительных кооперативах: неожиданные результаты // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2005. - № 6(45). - С. 43-54.

8 Полтерович В.М., Старков О.Ю. Создание массовой ипотеки в России: проблема трансплантации // Научные доклады R2-2005. - СПб.: НИИ менеджмента СПбГУ, 2005. - 68 с.

9 Полтерович В.М., Старков О.Ю, Черных Е.В. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики.-2005,-№ 1.-С. 63-86.

10 Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мутовин С.И. Мировой опыт ипотечного кредитования. -М.: МАКС Пресс, 2002.-С.10.

-проанализировать условия становления и развития систем ипотечного жилищного кредитования в странах с различными уровнями экономического развития;

-охарактеризовать состояние нормативно-правовой базы как необходимого условия становления многовариантного рынка ИЖК в РФ и РКа;

-выявить закономерности и основные этапы развития рынка ИЖК в РФ и РКа в целом и в их отдельных регионах;

-дать сравнительную характеристику уровней развития ИЖК в России и Казахстане к середине 2006 г.;

- определить ключевые принципы, на которых могут быть созданы законодательная и нормативная базы организации и функционирования в РФ заемно-сберегателъной системы (ЗСС) ИЖК;

-предложить модель расчета основных экономических показателей заем-но-сберегательной системы ИЖК и оценить уровень ликвидности оператора системы ИЖК при заданных значениях параметров предоставляемых кредитов и уровня первоначального взноса потенциальных заемщиков ипотечных кредитов.

Объектом исследования являются системы ИЖК, действующие в РФ и РКа, а также закономерности функционирования операторов этих систем по реализации различных моделей и схем ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с формированием и функционированием систем ИЖК в РФ, РКа, США, некоторых странах Европейского союза, Восточной Европы, а также Ближнего Востока.

Методологическую и теоретическую основу диссертации составили труды по классической экономической теории, а также исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования.

В работе использован системно-структурный подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов ипотечного кредитования, специфики их развития и взаимоотношений в конкретных экономических условиях.

Информационной базой исследования послужили федеральные законы РФ и законы РКа; постановления правительства РФ и правительства РКа, министерств финансов РФ и РКа, Центрального банка РФ и Национального банка РКа; стандарты и нормативные документы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Казахстанской ипотечной компании (КИК), а также материалы российских и зарубежных конгрессов и научно-практических конференций; труды Фонда "Институт экономики города"; статистические ежегодники и бюллетени межгосударственного статистического комитета СНГ, Федеральной службы государственной статистики РФ, Агентства Республики Казахстан по статистике; данные Европейской ипотечной ассоциации, а также справочные издания Всемирного Банка, Организации экономического сотрудничества и развития и других специализированных организаций. При подготовке диссертации активно использовались ресурсы Интернета.

Научная новизна исследования состоит в выявлении закономерностей, особенностей и условий функционирования систем ИЖК на основе сравнительного анализа их развития в РФ и РКа, а также разработке рекомендаций по использованию ЗСС ИЖК и формулировке ключевых принципов, необходимых для организации деятельности ипотечных кредиторов-операторов ЗСС ИЖК.

Наиболее значимыми результатами, характеризующими научную новизну исследования, являются следующие:

-на основании сравнительного анализа уровней экономического развития (в первом приближении - ВВП на душу населения) США, ФРГ, РФ и РКа установлено, что этот интегральный параметр, характеризующий состояние национальной экономики, во многом определяет возможные масштабы и темпы развития ИЖК;

-показаны трудности прямого переноса схем организации ИЖК, эффективно действующих в развитых странах, в государства с менее высоким уровнем экономического развития;

-выявлено, что реализуемая в России недиверсифицированная, ориентированная на копирование двухуровневой (американской) системы стратегия ИЖК, недостаточно учитывает конкретную экономическую ситуацию в стране, характеризуемую сравнительно низкой платежеспособностью подавляющего большинства потенциальных заемщиков, дороговизной банковских ипотечных жилищных кредитов, недостаточностью долгосрочных низкопроцентных инвестиционных ресурсов у российских коммерческих банков, а также неразвитостью фондового рынка;

-установлено, что в Республике Казахстан эффективное функционирование систем ИЖК обеспечивается активным участием государства в создании адекватной целям жилищной политики нормативно-правовой базы, а также в финансировании ипотечных программ. Показана обоснованность мер поддержки систем ИЖК, принимаемых со стороны государства;

-обосновано, что для эффективного развития в РФ массового рыночного ипотечного жилищного финансирования целесообразно введение (дополнительно к действующей модели ИЖК) системы, основанной на заемно-сберегательном принципе формирования источника финансирования ипотечных кредитов;

-показано, что сбережения, имеющиеся у той части населения РФ, которая желает улучшить свои жилищные условия, не могут быть вовлечены в работу механизмов ЗСС ИЖК из-за отсутствия в России законодательной и нормативной базы, необходимой для ее запуска;

-предложены рекомендации по созданию в РФ ЗСС ИЖК и сформулированы ключевые принципы, необходимые для организации функционирования ее операторов - специализированных жилищных заемно-сберегательных кредитных организаций (ЖЗСКО).

Практическая значимость диссертации

Выводы и предложения, сформулированные в настоящей работе, нашли применение в рекомендациях Парламенту Кабардино-Балкарской Республики (КБР), а также рабочей группе Государственной Думы Федерального Собрания РФ при подготовке законопроекта "О строительных сберегательных кассах". Практическая значимость диссертации состоит также в возможности использования сделанных в ней выводов и предложений при создании систем ИЖК в странах с переходной экономикой, в первую очередь, РФ и РКа. Эти выводы и предложения могут оказаться полезными организациям и ведомствам, а также кредитным учреждениям РФ, связанным с осуществлением национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Материалы и обобщения, приведенные в диссертации, могут быть использованы при подготовке специальных курсов лекций и учебных пособий по жилищному финансированию, в том числе - ипотечному кредитованию.

Апробация работы

Диссертация выполнена, обсуждена и рекомендована к защите на кафедре экономики и экономической географии ИСАА МГУ им. М.В. Ломоносова. Основные положения диссертационного исследования легли в основу 13 публикаций общим объемом около 11.5 п.л. и обсуждались на региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых Северного Кавказа (Нальчик, 25-30 мая 2000 г.), научно-практической конференции "Мост в будущее" (Москва, 30 октября-2 ноября 2000 г.), Всероссийской научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых "Перспектива-2005", "Перспектива - 2006" (Нальчик, 2005, 2006 гг.), Первом международном конгрессе "Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья" (Москва, 26 ноября 2005 г.).

Структура и объем диссертации

Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 175 страницах, содержит 8 таблиц, 37 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Карамурзов, Ренат Барасбиевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие ипотечного жилищного кредитования в огромной степени зависит от устойчивости общеэкономической системы и сохранения положительной экономической динамики каждой рассматриваемой страны.

И в России, и в Казахстане масштабы и темпы экономического роста по-прежнему во многом зависят от мировой конъюнктуры цен на нефть, газ, металлы, другие виды минерального сырья и продуктов его первичной переработки. При этом следует подчеркнуть, что ни РФ, ни РКа не могут оказать решающего влияния на динамику спроса и предложения, а также цен на эти товары.

В связи с этим, можно наметить два сценария экономического развития обеих стран.

По первому из них, в случае сохранения сравнительно высоких цен на товары, обеспечивающие большинство поступлений от экспорта в РФ и РКа, темпы экономического роста в России могут колебаться в диапазоне от 5 % до 7 %, а в Казахстане - от 7 % до 9 %.

В этих условиях будет не только расширяться, но и увеличиваться платежеспособный спрос населения на жилье, а, следовательно, и на ИЖК. Это позволит и в дальнейшем снижать процентную ставку по ипотечным кредитам и делать их более доступными, расширяя круг их получателей.

В РФ подобное развитие ситуации приведет к формированию вторичного рынка ипотечных кредитов с нарастанием степени секьюритизации их общего объема.

В РКа сохранение высоких темпов экономического роста будет сопровождаться не только сравнительно быстрым увеличением объема ИЖК, но и дальнейшим повышением уровня секьюритизации, который через 5-10 лет может достичь 40-50 %.

Однако рост спроса на жилье, в том числе в результате увеличения объема ИЖК, может привести к улучшению жилищных условий широких слоев экономически активного населения только в том случае, если жилищное строительство будет развиваться адекватным или даже опережающим темпом.

Масштабы этого расширения должны быть столь значительными, чтобы они могли компенсировать тот дефицит нового жилья, который образовался в период экономического кризиса и на начальном этапе восстановительного роста.

В противном случае, сохраняющийся или даже увеличивающийся разрыв между спросом на жилье и его предложением неизбежно приведет к дальнейшему росту цен на жилье и воспрепятствует включению более широких слоев самодеятельного населения в систему ИЖК.

Вместе с тем, принимая во внимание не раз наблюдавшиеся в прошлом резкие перепады (в том числе и снижение) цен на нефть, другие энергоносители, металлы и прочие виды сырья, нельзя исключать возможность второго, гораздо менее благоприятного сценария экономического развития РФ и РКа в среднесрочной перспективе. В таком случае, падение цен на основные экспортные товары может привести к снижению темпов роста ВВП (или даже их стагнации на короткий период), что неизбежно скажется на уровне жизни основных слоев населения, а, следовательно, и ограничит масштабы платежеспособного спроса на жилье.

При таких условиях, во-первых, объем ИЖК будет увеличиваться незначительно или даже стагнировать. Устойчивость банковской системы в РФ и РКа подвергнется серьезным испытаниям.

Всё это может ограничить спрос на ИЦБ, а, следовательно, привести к снижению уровня секьюритизации объемов ИЖК.

В случае реализации второго сценария, будет затруднено или существенно ограничено инвестирование в жилищное строительство, что непременно отразится на соотношении спроса и предложения на ипотечном и жилищном рынках.

Иа данной стадии исследования не представляется возможным определить меру вероятности осуществления каждого из указанных сценариев.

Таким образом, можно констатировать, что в среднесрочной перспективе сохранятся элементы неопределенности и колебательных процессов в динамике общеэкономического развития и всей системы ИЖК как в РФ, так и в РКа.

Если теперь конкретизировать эти общие констатации применительно к условиям функционирования систем ИЖК в современной России и Казахстане, то следует подчеркнуть, что главные проводники государственной политики в области ипотечного кредитования - АИЖК и КИК - на 100 % финансируются из бюджетов рассматриваемых стран. Рефинансирование кредитов и эмиссия ипотечных ценных бумаг (являющиеся основными функциями агентств) также производятся за счет государственного бюджета. В случае снижения мировых цен на нефть (и другие энергоносители), возможности продолжать финансирование мероприятий государственного ипотечного агентства (АИЖК, КИК) существенно сокращаются. Коммерческие банки, являющиеся важнейшими субъектами ипотечных отношений, имеют возможность брать кредиты у международных финансовых организаций под правительственные гарантии, но только до тех пор, пока сохраняется позитивная динамика цен на энергоносители.

Таким образом, можно утверждать, что реализация двухуровневой модели ИЖК, в случае неблагоприятной экономической конъюнктуры, окажется в крайне уязвимом положении и в РФ и в РКа.

Вместе с тем, учитывая имеющиеся прогнозы ситуации на рынке нефти, газа, металлов и других видов минерального сырья на ближайшие 3-5 лет, представляется достаточно вероятным сохранение сравнительно высоких темпов экономического роста в странах-экспортерах этих товаров, а, следовательно, в РФ и в РКа.

Поэтому можно предположить, что и система ИЖК в обеих странах в эти годы будет развиваться достаточно высокими темпами.

156