Становление системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Стрельников, Владимир Алексеевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОСНОВНАЯ ФОРМА ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ

РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ.

1.1 Экономическое содержание и необходимость ипотечного жилищного кредитования в условиях рыночной экономики.

1.2. Развитие системы ипотечного кредитования в дореволюционной России.

1.3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

2.1. Первые попытки ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации.

2.2. Преимущества и недостатки основных моделей ипотечного кредитования.

2.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Становление системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

Проблемы формирования системы ипотечного кредитования является одной из наиболее важных и актуальных не только экономических, но и социальных проблем современной России. Они широко обсуждаются в государственных, коммерческих и научных кругах.

Как известно, в социалистической экономике земля не являлась объектом купли-продажи, а основным источником финансирования жилищного строительства было государственное безвозмездное финансирование. Поэтому там не было места ипотеке.

Проблема ипотечного кредитования жилья в России встала во весь рост с начала девяностых годов, то есть с ликвидацией монополии государственной собственности, как в сфере производства, так и в банковском деле, особенно с резким обострением кризиса государственных финансов и недостаточностью средств государственного бюджета для финансирования строительства жилья.

Несмотря на принятие целого ряда национальных жилищных программ и введение новых финансово-кредитных механизмов, государству не удалось компенсировать резкое сокращение бюджетных ассигнований в строительстве жилья, создать необходимый платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В результате обеспечение населения жильем в целом по стране значительно ухудшилось. Ввод новых площадей сократился с 61,7 млн. кв. мв 1990 г. до 32,6 млн. кв. м в 1997 г. и 30,7 млн. кв. м в 1998. Ухудшилось качество новостроек (вновь вводимые типовые дома сооружаются в основном на базе морально устаревших технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся еще в 70-80-е годы). Произошло повышение плотности проживания населения. К середине девяностых годов свыше 60% населения России проживало в одно-двухкомнатных квартирах, где на одну комнату приходится 1,3 человека и отсутствует общее помещение без спальных мест1.

За 1990-2001 гг. более чем второе сократилось предоставление бесплатного жилья очередникам. В 1998 году его получили только 344 тысяч семей при общем числе имеющих право на такое жилье более 6 2 млн. семей .

Все это свидетельствует о том, что решение жилищной проблемы неразрывно связано с общими условиями развития экономики и не может рассматриваться только как функция жилищного рынка; обеспеченность жильем является одним из важнейших показателей уровня развития экономики и качества жизни населения.

Поэтому решение этой проблемы должно рассматриваться в составе комплексной программы повышения платежеспособного спроса населения, сопряженной с решением более широкого круга социально-экономических задач.

За истекшие годы в России появились ипотечные банки, наработан определенный опыт кредитования строительства и покупки жилья, в этот процесс включилось и государство. Было разработано несколько национальных программ ипотечного кредитования жилья, формируется нормативно-правовая база. Однако, несмотря на все это, становление современной системы ипотечного кредитования в России идет с большими трудностями и не соответствует задачам возрождения

1 Концепция международной программы развития жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». - М.: Российская Ипотечная Ассоциация, 1996, с. 18-20.

2 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. - Ипотечное кредитование жилья. - М. 2000, с. 73. экономики и создания достойных условий жизни основной массы населения.

К настоящему времени появился ряд монографий, несколько кандидатских диссертаций и десятки журнальных статей, посвященных анализу ипотечного кредитования в России. Однако большинство публикаций рассматривает данную проблему, как нам представляется, слишком утилитарно и однобоко. Речь идет, прежде всего, об ипотеке, как определенном виде бизнеса, в лучшем случае - как одном из основных инструментов финансирования жилищного строительства. А с точки зрения направлений развития ипотеки - навязывание одной единственной двухуровневой американской модели. На нее ориентируются практические все специализированные государственные структуры, занимающиеся этими проблемами. Более того, все они и, прежде всего Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Фонд «Институт экономики города» и другие создавались не только по рекомендациям, но и при непосредственном участии американских специалистов.

Альтернативные модели развития ипотечного кредитования практически не рассматриваются.

Актуальность темы исследования. Формирование системы ипотечного кредитования жилья является одной из наиболее актуальных проблем современной России. Она широко обсуждается в государственных, коммерческих и научных кругах. Ей уделено заметное внимание в последнем Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию: «Полагаю, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей»1.

1 Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию // Российская газета, 19.04.02.

Проблема ипотечного кредитования жилья встала во весь рост с начала девяностых годов, когда в результате экономического и бюджетного кризисов резко сократились государственные инвестиции в строительство жилья. Ввод новых площадей жилья сократился более чем вдвое, произошло повышение плотности проживания населения. К середине девяностых годов свыше 60% населения проживало в одно-двухкомнатных квартирах, где на одну комнату приходится 1,3 человека1.

За 1990-1998 гг. более чем втрое сократилось предоставление бесплатного жилья очередникам. В 1998 году его получили только 344 тысяч семей при общем числе имеющих право на такое жилье более 6 млн. семей2.

К настоящему времени в России появились ипотечные банки, наработан определенный опыт кредитования строительства и покупки жилья. В этот процесс включилось государство. Были разработаны национальные программы ипотечного кредитования жилья, формируется нормативно-правовая база. Однако, несмотря на все это, формирование современной системы ипотечного кредитования в России идет с большим трудом и не соответствует задачам подъема экономики и улучшения условий жизни основной массы населения. В отечественной литературе вышел ряд монографий и десятки журнальных статей, защищено несколько кандидатских диссертаций по вопросам ипотечного жилищного кредитования в России.

Однако многие вопросы ипотечного жилищного кредитования разработаны недостаточно глубоко. Большинству из этих работ присуща

1 Концепция международной программы развития жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». - М.: Российская Ипотечная Ассоциация, 1996, с. 18-20.

2 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. - Ипотечное кредитование жилья. - М. 2000, с. 73. излишняя фетишизация двухуровневой американской модели ипотечного кредитования.

Большинство структур и, прежде всего, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Фонд «Институт экономики города» и другие создавались не только по правилам, но и при непосредственном участии американских специалистов. Альтернативные модели развития ипотечного жилищного кредитования практически не рассматриваются.

Целью данного исследования является анализ различных моделей жилищного кредитования и разработка практических рекомендаций по интенсификации развития ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации.

В соответствии с этой целевой установкой в диссертации определены следующие основные задачи:

• проанализировать отечественный и зарубежный опыт развития ипотечного кредитования;

• раскрыть достоинства и недостатки различных моделей ипотечного кредитования жилья;

• выявить основные причины, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации;

• сформулировать конкретные предложения по интенсификации развития ипотечного жилищного кредитования и показать его потенциальные возможности не только в решении жилищной проблемы, но и в подъеме всей экономики и в стабилизации социальных отношений в стране.

Объектом диссертационного исследования является система ипотечного жилищного кредитования в отдельных развитых странах, в дореволюционной России, а также реализации ипотечных программ, разработанных за последнее десятилетие в Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономические и финансовые отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования, а также между ними и субъектами смежных отраслей экономики.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания. В диссертации используется также системный, логический, статистический, экономический и исторический анализ.

Автором изучены труды отечественных и зарубежных авторов по ипотечной проблематике: Гасяса В.М., Дудкина С.Н., Ема B.C., Даймонда Д., Клементьева О.Ю., Клепиковой Е.Г., Копейкина А.Б., Косаревой Н.Б., Кроуфорда Б., Куликова А.Г., Лукиной З.П., Кудрявцева В.А., Кудрявцевой 3., Миронова В.В, Пастуховой Н.С., Пенкиной И.А., Поповой А., Рогожиной Н.Н., Смирнова В.В., Страйка Р., Сучкова А.Ю., Таранкова В.И., Тарасовой Е.В., Усоскина В.М., Цыбуленко 3., Цылиной Г.А., Шадрина А., Ягольника Л.В.

Научная новизна исследования заключается в раскрытии причин, тормозящих развитие ипотечного жилищного кредитования и разработке мер по его интенсификации.

1. Комплексно раскрыты причины, сдерживающие развитие ипотечного жилищного кредитования, к их числу относятся:

• низкая платежеспособность населения;

• чрезмерно высокие цены на жилье;

• высокие процентные ставки за кредит;

• завышенные цены на другие услуги, связанные с формированием и функционированием ипотечного жилищного кредитования;

• высокие риски и нежелание коммерческих банков вкладывать ресурсы в долгосрочные ипотечные операции;

• отсутствие гарантий сохранности вкладов населения и доверия вкладчиков к кредитным организациям;

• целенаправленная и широкомасштабная фетишизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования, подкрепленная непосредственным участием американских специалистов в разработке программ ипотечного жилищного кредитования и надеждами на получение многомиллиардных американских ассигнований в российскую жилищную ипотеку;

• недооценка на всех уровнях государственного управления места и роли ипотечного жилищного кредитования для населения Российской Федерации и рассмотрение ипотечного кредитования в основном как средства решения проблем сбыта продукции строительными монополистами;

• пассивность органов государственной власти, особенно на федеральном уровне подготовки правового поля ипотечного жилищного кредитования и в обеспечении мер его финансовой поддержки;

• острейший дефицит специалистов по ипотечному жилищному кредитованию.

2. На основе анализа развития ипотечного кредитования в зарубежных странах и в дореволюционной России доказана возможность и необходимость использования этого опыта в разработке теории и практики ипотечного кредитования в Российской Федерации. Обоснована необходимость использования не только двухуровневой (американской), но и одноуровневой (европейской) модели и комбинированных моделей ипотечного жилищного кредитования, предложенных в диссертации.

3. Раскрывается важная роль ипотечного жилищного кредитования в решении проблемы выхода из инвестиционного кризиса и обеспечения устойчивого роста российской экономики на основе мультиплицирующего воздействия инвестиций в жилищное строительство на развитие смежных с ним отраслей.

4. Предлагаются меры по нейтрализации факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и по дополнительному привлечению инвестиционных ресурсов в ипотечное жилищное кредитование за счет использования части средств обязательного резервного фонда Центрального банка Российской Федерации, а также за счет целевой эмиссии для ипотечного жилищного кредитования.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Содержание комплекса причин, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России.

2. Концептуальное обоснование возможности и необходимости использования в Российской Федерации опыта ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах и дореволюционной России.

3. Научное обоснование правомерности и целесообразности развития в Российской Федерации разнообразных моделей ипотечного жилищного кредитования, включая модель коммерческих банков, ссудо-сберегательную модель, модель ипотечных банков и американскую модель вторичного рынка.

4. Предложение мер по дополнительному привлечению инвестиций в ипотечное жилищное кредитование за счет использования части средств фонда обязательного резервирования Центрального банка Российской Федерации, а также за счет целевой эмиссии для ипотечного кредитования жилья.

Практическая значимость работы заключается в том, что использование содержащихся в ней теоретических и методологических разработок может способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а также в превращении жилищного строительства в одну из опор формирования устойчиво растущей национальной экономики.

Положения диссертации могут быть использованы при разработке федеральных и региональных программ ипотечного жилищного кредитования, а также в разработке теоретических проблемных курсов по финансам и кредиту, особенно при подготовке специалистов по ипотечному кредитованию жилья.

Апробация результатов исследования. Основные выводы и предложения диссертационного исследования отражены в публикациях и выступления автора на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Стрельников, Владимир Алексеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный в диссертации анализ развития ипотечного жилищного кредитования показывает, что в развитых странах оно превратилось в важнейший инструмент финансирования строительства и обеспечения населения жильем, а жилищно-строительный комплекс - в одну из основных сфер национальной экономики, инструментов воздействия государства на экономическое и социальное развитие.

Сегодня в мире разработаны и применяются различные модели и схемы ипотечного жилищного кредитования, которые, несомненно, представляют интерес для формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Вместе с тем анализ развития этого процесса в нашей стране за последние десять лет показывает, что стройной системы ипотечных отношений до настоящего времени не выстроено.

Основными причинами отставания развития ипотечного жилищного кредитования в стране являются: низкая платежеспособность населения; непомерно высокие цены на жилье; высокие процентные ставки за кредит; высокие цены на услуги, связанные с ипотечным кредитованием; высокие риски и нежелание коммерческих банков вкладывать ресурсы в долгосрочные операции; отсутствие гарантии сохранности вкладов населения и доверия вкладчиков к кредитным организациям; наличие целенаправленной широкомасштабной фетишизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования; недооценка места и роли ипотечного жилищного кредитования на всех уровнях государственного управления; пассивность всех ветвей власти как в подготовке правового поля ипотечного жилищного кредитования, так и в обеспечении мер финансового стимулирования последнего; острейший дефицит специалистов по ипотечному жилищному кредитованию и его сопровождению; недооценка места и роли ипотечного кредитования жилья в экономике и роли государства в этом процессе на всех уровнях государственного управления.

Мы не собираемся отрицать достоинств и достижений американской двухуровневой системы ипотечного кредитования, но показываем, что и у нее есть свои недостатки, которые особенно проявляются при попытках активного внедрения этой модели в современную российскую экономику. Она предъявляет высокие требования к организационным и правовым условиям, стабильности и эффективности развития экономики, государственной поддержке и государственному регулированию. Данная модель предполагает также наличие развитого и бесперебойного рынка ценных бумаг, которого в России нет. Поэтому не удивительно, что все попытки трех созданных для продвижения этой модели специализированных институтов - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (созданному по решению Правительства РФ Госстроем России), Российского ипотечного агентства, созданного Государственной Думой и Московского ипотечного агентства, созданного Правительством Москвы, пока что не увенчались сколь-нибудь заметным успехом. Поэтому упорное стремление федерального центра внедрять только двухуровневую американскую модель, не учитывая опыт других стран и дореволюционной России, а самое главное, не учитывая тех реальных особенностей, которыми характеризуется развитие российской экономики с начала экономических реформ, и уже наработанного опыта примерно двух десятков субъектов Федерации, влечет за собой провал программ внедрения ипотечного кредитования в России.

Необходимо, чтобы не только на словах, как это записано в «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», но и на деле использовались «различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов»1.

При разработке федеральной и региональных программ развития ипотечного кредитования необходимо предоставить равные права всем моделям ипотечного кредитования и тщательно отбирать и поддерживать наиболее эффективные схемы ипотечного кредитования, появившиеся в регионах.

Но самыми главными проблемами, от решения которых зависит дальнейшее продвижение ипотеки, являются: повышение доходов населения; мобилизация долгосрочных кредитных ресурсов; повышение заинтересованности и ответственности органов власти всех уровней за решение этой важнейшей задачи. Необходимо разорвать заколдованный круг - низкие доходы - высокие цены на жилье - высокие процентные ставки, разработать и добиться реализации программы стимулирования ипотечного кредитования жилья, которая должна включать:

1) Снижение реальных процентных ставок до уровня 5-6%.

2) Удлинение сроков предоставления ипотечных кредитов до 1520 лет.

3) Государственный контроль и регулирование цен на жилье в целях прекращение использования ипотечного кредитования для «выкачивания денег» у населения.

4) Принятие специального закона об ипотечных банках, который не только регулировал бы основные вопросы их деятельности, но и предоставлял бы льготы по линии снижения обязательных резервов, депонируемых в ЦБ РФ.

5) Организовать систему эмиссионного кредитования Центральным Банком РФ ипотеки жилья.

1 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Ипотечное кредитование жилья. - М. 2001. С. 84.

6) Льготы по подоходному налогу в полной сумме и на весь срок кредита.

7) Подъем экономики и значительное повышение реальных доходов населения.

8) Безотлагательное введении системы гарантирования сохранности вкладов населения, повышение доверия к кредитным организациям и льготный режим налогообложения при покупке ипотечных ценных бумаг.

9) Объединение усилий различных научных организаций и властных структур, занимающихся проблемами развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

10) Обеспечение необходимой подготовки кадров специалистов ипотечного кредитования как для соответствующих финансовых структур, так и для органов государственной власти.

Потенциал ипотеки жилья в России огромен. Полагаем, что реализация наших предложений будет способствовать становлению широкомасштабной системы ипотечного кредитования жилья в России, которая станет важной опорой подъема национальной экономики, основой экономической стабильности и благосостояния нации.