Стоимость муниципальной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Стоимость муниципальной недвижимости"

На правах рукопиа

Труфанова Светлана Александровна

СТОИМОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ

Специальность 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

21 АВГ 2014

Москва - 2014

005551900

На правах рукописи

Труфанова Светлана Александровна

СТОИМОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ

Специальность 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва — 2014

Работа выполнена на кафедре Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения Московского финансово-промышленного Университета

«Синергия»

Научный руководитель —

кандидат экономических наук, доцент Косорукова Ирина Вячеславовна

Официальные оппоненты —

Ведущая организация —

Волович Николай Владимирович,

доктор экономических наук,

ФГОБУ ВПО «Финансовый университет

при Правительстве Российской Федерации»

(Финансовый университет),

профессор кафедры «Оценка и управление

стоимостью»

Вусов Александр Владимирович,

кандидат экономических наук,

консалтинговая группа «Апхилл», руководитель Департамента оценки стоимости бизнеса и активов

Федеральное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Государственный

университет управления», г. Москва

Защита состоится «15» сентября 2014 г. в 13-30 часов на заседании Диссертационного совета Д 521.042.02 при Московском финансово-промышленном университете «Синергия» по адресу: 125190, г. Москва, ул. Ленинградский пр-т, д. 80, корп. Г, аудит. 405Г.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте Московского финансово-промышленного университета «Синергия» http://synerCT.edu.ru (страница http://diss.mfpa.ru)

Автореферат разослан <jf >> ¿ffi 2014 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Улитина Елена Валерьевна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИИ

Актуальность темы исследования. Муниципальная недвижимость играет важную роль в регулировании социально-экономических отношений на территориях муниципальных образований, однако ее стоимость ранее не рассматривалась как один из важных показателей состояния муниципальной экономики в аспекте управления стоимостью муниципальной недвижимости.

Актуальность исследования подчеркивают изменения имущественных отношений в Российской Федерации: сокращение объема муниципальной недвижимости и увеличение численности собственников в ходе приватизации, рост тарифов на услуги естественных монополий (в 2013 г. рост тарифов на электроэнергию составил 9-11%, на газ природный - 15%'), необходимость привлечения инвестиций в развитие и модернизацию объектов муниципальной недвижимости, при том, что бюджеты муниципальных образований в большинстве своем дотационные (две трети городских округов Московской области являются получателями значительных дотаций, как из федерального бюджета, так и из бюджета субъекта Российской Федерации)2.

Как показывает практика, администрации муниципальных образований не всегда учитывают значение объектов муниципальной недвижимости и возможности их использования для увеличения бюджетных доходов, решения социальных проблем. Между тем большинство проектов модернизации муниципальных объектов недвижимости и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение муниципальных образований. При этом объективно встает вопрос о необходимости разработки показателей оценки эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости, а также действенных методик анализа рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости и реализации системы управления стоимостью, учитывающих эндемичность экономики муниципальных образований.

Необходимость решения задачи разработки методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью и оценки ее стоимости определили актуальность и значимость темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом плане.

Степень разработанности проблемы

Анализ литературы, посвященной исследованию оценки стоимости и стоимостного управления муниципального недвижимого имущества, показал,

1 Прогнозные данные роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий

в 2012-2014 годах в среднем по Российской Федерации, подготовленные Минэкономразвития России [Электронный ресурс]. Режим доступа ЬПр /\4\vv; economy ^doc *

Законопроект Московской области г0 бюджете Московской области на 2013 год" [Электронный ресурс] Режим дос http://\vww rg ш/2012/10/31 /mosobl-proekt-byudget-reg-dok.html

что большая часть работ носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения задачи выявления особенностей оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, Москвы и Санкт-Петербурга, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением муниципальным недвижимым имуществом других субъектов РФ.

В работе использованы труды, посвященные разработке методологической базы оценки и управления стоимостью объектов собственности зарубежных ученых: Дамодарана А., Ордуэйя Н., Коллера Т., Коупленда Т., Куинна Р., Муррина Д., Фридмана Д., Харрисона Г.; и российских ученых: Н.В. Воловича, A.B. Вусова, С. В. Грибовского, В. А. Горемыкина, В. В. Григорьева, А. Г. Грязновой, И. В. Косоруковой, А. В. Марченко, Н. В. Мирзоян, Е. С. Озерова, И. А. Остриной, М. А. Федотовой, М. А. Чернышева, В. 3. Черняк и других.

Отдельные аспекты управления муниципальным имуществом рассматриваются в исследованиях М. А. Боровской и Е. Н. Егоровой, разработавших технологии управления муниципальной собственностью; Григорьева В.В., Остриной И.А., исследовавших проблемы формирования и развития системы управления муниципальной недвижимостью; Юрьева В.М., изучивших вопросы эффективного управления муниципальной собственностью. Однако в работах вышеназванных ученых оценка стоимости муниципальной недвижимости и применение стоимостного подхода к управлению объектами недвижимости муниципального образования не освещены как самостоятельная проблема.

Цель исследования. Целью исследования является решение научной задачи по теоретическому обоснованию и разработке методик оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие задачи:

1) обосновать особенности муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления и выявить признаки, определяющие специфику управления ее стоимостью;

2) провести анализ рисков муниципальной недвижимости и рассмотреть их влияние на формирование ее стоимости;

3) разработать систему показателей оценки эффективности применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью;

4) модифицировать методику определения арендной ставки недвижимости муниципального образования;

5) обосновать инструментарий выбора варианта наиболее эффективного использования объекта муниципальной недвижимости на основе оценки рыночной стоимости объекта и других показателей;

6) разработать и апробировать методику применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью.

Объектом исследования является стоимость муниципальной недвижимости.

В качестве предмета исследования выступает процесс оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической науки, финансового менеджмента и оценки недвижимости, результаты экспертных опросов, в проведении которых принимал участие автор.

Методологическая основа исследования базируется на использовании методологии научного познания: анализа, синтеза, аналогии, абстрагирования, сопоставления, сравнения и обобщения, адаптации, развития, целеполагания, декомпозиции и агрегации, а также методов и подходов оценочной деятельности.

Информационную базу исследования составила информация справочно-правовых систем «Консультант плюс», «Гарант», данные открытого доступа официальных источников сети «Интернет», аналитические данные по рынку недвижимости, статистические исследования ведущих консалтинговых агентств и агентств недвижимости, а также материалы, собранные и обработанные автором в ходе апробации.

В работе корректно учтены государственные законодательные и нормативно-правовые акты, законы Московской области, нормативные акты муниципального образования «Город Долгопрудный Московской области».

Научная новизна исследования заключается в решении научной задачи по теоретическому обоснованию и разработке методики оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости.

Наиболее существенные результаты исследования, полученные лично автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:

1. Выявлены и обоснованы особенности муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-орнентированного управления, выявлены признаки, определяющие специфику управления ее стоимостью.

Раскрыто, что особенности муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления определяются сочетанием родовых и видовых признаков, обеспечивающих единство общих и особенных характеристик муниципальной недвижимости, позволяющих

идентифицировать ее как юридически обособленную часть муниципального имущества, принадлежащего на праве собственности муниципалитету, состоящего из земельного участка и всех прочно связанных с ним улучшений, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, отражающего специфику реализации местной социально-экономической политики, осуществление политической власти, формирование финансово-экономической базы местного самоуправления.

Помимо родовых признаков, относящихся к общему понятию «недвижимость», определены видовые признаки: принадлежность конкретному собственнику — муниципалитету; способность осуществлять реализацию политической власти и социально-экономической политики муниципального образования; обязательность выбора участников рынка муниципальной недвижимости по результатам конкурсной или аукционной процедуры; уникальные комбинации вещных прав, включая право безвозмездного пользования, что нехарактерно для недвижимости других рынков; подконтрольность; гласность и публичность принятия решений об изменении состава муниципальной недвижимости; обязательность целевого использования муниципального имущества.

Обоснование признаков позволяет идентифицировать муниципальную недвижимость как объект стоимостно-ориентированного управления, сущность которого заключается в использовании оценки изменения величины стоимости как критерия эффективности принятия решений в отношении муниципальных объектов недвижимости.

Доказано, что в отличие от существующей практики управления муниципальной недвижимостью, которая, в основном, сводится к муниципальным функциям контроля, сохранности и сдаче в аренду, переход к стоимостно-ориентированному управлению позволит: увеличить доходную часть бюджета муниципального образования за счет повышения доходности от коммерческого использования его имущества; улучшить инвестиционный климат муниципалитета за счет инвестирования средств в объекты муниципальной недвижимости (строительство, капитальный ремонт и т.п.) с учетом наиболее эффективного их использования.

2. Разработана и апробирована методика учета совокупности рисков для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода.

Суть методики состоит в использовании совокупности критериев риска, учитывающих специфику муниципальной недвижимости. В перечне рисков, формирующих премию за риск вложения в муниципальную недвижимость, предлагается взять за основу социальный, политический и особый риски, связанные со спецификой социально-экономического развития муниципального образования, осуществлением политической власти, формированием финансово-экономической базы местного самоуправления, а также

осуществлением социальной поддержки граждан, проживающих в муниципальном образовании и регионе. Применение методики позволяет повысить достоверность и объективность расчета величины ставки дисконтирования и, соответственно, стоимости муниципальной недвижимости.

3. Разработана система показателен оценки эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости в разрезе оценочных подходов.

Система включает разделенные в рамках доходного, затратного и сравнительного оценочных подходов показатели: коэффициент соответствия размера арендной платы за предоставление в аренду муниципальной недвижимости рыночным показателям арендной платы за недвижимость с аналогичными улучшениями; коэффициент соответствия дохода от арендной платы за использование земельных участков (ЗУ) муниципального образования рыночным показателям арендной платы за ЗУ; расходы муниципального образования на техническую эксплуатацию объекта недвижимости; коэффициент эффективного использования объекта муниципальной недвижимости; показатель динамики ставки капитализации доходов; коэффициент соответствия потенциального валового дохода рыночным показателям; величина усредненного мультипликатора валовой ренты муниципальной недвижимости; показатель динамики затрат на строительство объектов недвижимости по сегментам рынка. Отдельно выделены критерии эффективности выполнения социальной функции муниципального образования.

Разработанная система показателей оценки эффективности управления на основе стоимости позволяет принимать эффективные решения по управлению стоимостью объектов муниципальной недвижимости, создавать действенную систему мониторинга процессов управления стоимостью на местном уровне, позволит объективно оценить качество управления стоимостью муниципальной собственности.

4. Модифицирована методика определения арендной ставки недвижимости муниципального образования.

В отличие от утвержденной методики, где арендная ставка формируется на основании изменений определенного показателя (сегодня таким показателем служит уровень средней заработной платы в регионе), модифицированная методика учитывает применение оценочных подходов - доходного, затратного и сравнительного - к определению арендной ставки на основании рыночных данных по сектору рынка муниципальной недвижимости.

Модификация методики позволяет повысить объективность расчета арендной ставки объекта муниципальной недвижимости и эффективность ее использования.

5. Разработан инструментарий выбора варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта муниципальной

недвижимости на основе оценки рыночной стоимости объекта и других критериев сравнення.

Последовательность действий по выбору НЭИ предполагает проведение анализа затрат на реконструкцию/капитальный ремонт в текущих ценах на дату проведения оценки и прироста стоимости объекта муниципальной недвижимости в результате проведенной реконструкции или капитального ремонта. Правильность выбора наиболее эффективного использования объекта недвижимости, подтверждаемая многовариантными расчетами, является одним из ключевых факторов при анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования объектов муниципальной недвижимости.

Разработанный инструментарий позволит специалистам сформировать целостную систему управления стоимостью муниципальной недвижимости, организовать процесс вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества с целью пополнения бюджета и привлечения инвестиций в развитие территории муниципального образования.

6. Разработана и апробирована методика применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью.

Методика предполагает поэтапную процедуру применения результатов оценки стоимости муниципальной недвижимости (МН): 1) идентификация и учет объектов МН, формирование перечня; 2) анализ сегментов рынка муниципальной недвижимости; 3) анализ НЭИ объектов МН в соответствии с актуальностью сегментов рынка; 4) анализ эффективности управления по авторским критериям; 5) оценка и анализ рыночной стоимости объектов; 6) анализ возможностей повышения стоимости объектов МН; 7) планирование и реализация мероприятий по повышению стоимости объектов МН; 8) оценка инвестиционной стоимости МН после реализации мероприятия; 9) оценка экономического результата.

Разработанная методика позволяет учитывать эндемичность экономики конкретного муниципального образования, разрабатывать индивидуальную систему управления стоимостью муниципальной недвижимости, определять необходимость модернизации комплекса муниципальной недвижимости; включать в процесс управления стоимостью муниципальной недвижимости объект на любой стадии появления его в реестре муниципального имущества (новое завершенное строительство или объект недвижимости с высокой степенью износа); осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами муниципальной недвижимости.

Достоверность полученных результатов базируется на применении методов экономического анализа и статистических методов обработки информации.

Обоснованность полученных результатов обеспечена соответствующей теоретической и информационной базой исследования;

использованием статистических данных, логических доводов и расчетов, а также базисных научных результатов, полученных другими авторами; тщательной проработкой российских законодательных актов; подтверждением результатов исследования соответствующей апробацией; обсуждением результатов на научно-практических конференциях; публикациями в научных изданиях.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории финансового менеджмента, оценки стоимости недвижимости, управления ее стоимостью, содержат приращение научных знаний в части адаптации существующих методов модернизации теории управления стоимостью муниципальной недвижимости, совершенствование механизма принятия решений о развитии объектов муниципального имущества.

Практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные методики расчета ставки дисконтирования и управления стоимостью муниципальной недвижимости, модификация существующего метода определения арендных ставок муниципальной недвижимости обеспечивают их применение в практической деятельности муниципальных органов власти, занимающихся вопросами развития территории города, сноса, реконструкции и модернизации зданий; представителями региональных органов власти для контроля за эффективностью использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности; профессиональными управляющими недвижимостью; инвесторами для оценки эффективности вложения капитала в объекты муниципальной недвижимости; оценщиками недвижимости, определяемыми по конкурсу муниципальным образованием, для анализа и интерпретации полученных результатов в ходе оценки.

Результаты исследования используются в Московском финансово-промышленном университете «Синергия» при подготовке специалистов по направлению «Финансы и кредит», бакалавров и магистров по направлению «Экономика», слушателей групп профессиональной переподготовки и повышения квалификации в области оценочной деятельности по дисциплинам: «Управление стоимостью недвижимости», «Оценка недвижимости», «Оценочная деятельность».

Наиболее существенные результаты исследования соответствуют п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности», п. 5.4. «Развитие методов оценки рисков и их влияния на рыночную стоимость» Паспорта специальности 08.00.10 — «Финансы, денежное обращение и кредит».

Апробация и внедрение результатов исследования

Результаты исследования были отражены в докладах на У-УШ Международных научных конгрессах «Роль бизнеса в трансформации

российского общества» (Москва, МФПА, 2010 г., 2011 г., МФПУ «Синергия», 2012 г., 2013 г.); на VII Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых «Проблемы и перспективы развития экономических наук» (Москва, аналитический центр «Экономика и финансы», 2012 г.), Международном научно-образовательном форуме «Бургас-2013», III Международной научно-практической конференции «Математические методы и модели анализа и прогнозирования развития социально-экономических процессов черноморского побережья Болгарии» (Болгария, Святой Влас, 2013 г.), научно-практической конференции «Роль бизнеса в трансформации российского общества. Экономико-прикладные проблемы системного управления в инновационной экономике» (Москва, МФПУ, 2013 г.).

Разработанные автором методики внедрены в деятельность Комитета по управлению имуществом города Долгопрудного Московской области и управляющей компании «Стройжилинвест-эксплуатация» при оценке и управлении стоимостью муниципальной недвижимости, что подтверждается справками о внедрении результатов диссертационного исследования.

Полнота публикации

По теме диссертации опубликовано 11 работ, которые раскрывают основное содержание диссертации, общим объемом 5,67 п.л., в том числе 3 работы общим объемом 3,03 п.л. в научных журналах и изданиях, которые включены в перечень российских рецензируемых научных журналов и изданий для опубликования основных научных результатов диссертаций.

Структура и объем диссертации

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений, содержит 3 рисунка, 25 таблиц, 15 приложений, дополняющих исследование. Объем работы составляет 149 страниц без учета приложений. Структура диссертации обусловлена ее целью и задачами, порядок изложения определен логикой, что отражено в оглавлешга диссертации.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

Первый результат связан с определением и обоснованием особенностей муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления, выявлением признаков, определяющих специфику управления ее стоимостью.

По итогам анализа российского права, международных стандартов оценки, учебной и экономической литературы, диссертационных исследований выявлено, что однозначного правового определения и единства взглядов ученых на определение и содержание понятия «муниципальная недвижимость» не имеется, однако основы понятия изложены в Конституции РФ, Земельном

кодексе РФ, Федеральном законе от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В работе под объектом муниципальной недвижимости автор понимает юридически обособленную часть муниципального имущества, принадлежащего муниципалитету на праве собственности, состоящий из земельного участка и всех тесно связанных с ним улучшении, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, отражающего специфику реализации местной социально-экономической политики, осуществление политической власти. формирование финансово-экономической базы местного самоуправления.

Автором обосновано, что помимо родовых признаков, определяющих муниципальную недвижимость, как относящихся к общему понятию «недвижимость», имеются видовые особенности:

• принадлежность конкретному собственнику — муниципалитету в результате разграничения прав собственности на землю: федеральных, субъекта Российской Федерации и частных;

• способствование реализации социально-экономической политики муниципального образования и осуществлению политической власти;

• обязательность выбора участников рынка муниципальной недвижимости по результатам конкурсной или аукционной процедуры;

• уникальные комбинации вещных прав, включая право безвозмездного пользования, хозяйственного ведения, доверительного и оперативного управления муниципальной недвижимостью, что нехарактерно для недвижимости других рынков;

• подконтрольность (учет муниципальной недвижимости, контроль за ее сохранностью и использованием по назначению);

• гласность (принятие решений об изменении структуры и состава муниципальной недвижимости только через широкое информирование всех заинтересованных субъектов, в том числе путем проведения общественных слушаний, сходов жителей и т.д.);

• публичность распоряжения муниципальной недвижимостью и прав на нее;

• обязательность целевого использования имущества, закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, переданного иным юридическим и физическим лицам.

В диссертации определено, что вследствие изменений имущественных отношений в Российской Федерации (сокращение объема муниципальной недвижимости и рост числа собственников в ходе приватизации), роста тарифов на услуги естественных монополий, а также необходимости привлечения инвестиций в развитие и модерншацшо объектов муниципальной

недвижимости, существующая схема управления объектами муниципальной недвижимости неэффективна, так как не учитывает ключевых экономических аспектов управления, в том числе стоимость муниципальной недвижимости.

Применение именно стоимостно-ориентированного подхода к управлению муниципальной недвижимостью позволит качественно усовершенствовать практику оценки муниципальной недвижимости и систему управления ею, а также повысить эффективность использования муниципального имущества, в том числе за счет повышения доходности от его коммерческого использования, увеличить доходную часть бюджета муниципального образования, улучшить инвестиционный климат муниципального образования, инвестировать средства в объекты муниципальной недвижимости (строительство, капитальный ремонт и т.п.) с учетом их наиболее эффективного использования.

Достижение цели максимального использования и развития имеющегося ресурса недвижимого имущества муниципальных образований ставит перед муниципалитетами следующие задачи: сформировать целостную и непротиворечивую систему управления стоимостью муниципальной недвижимости; организовать процесс вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества с целью пополнения бюджета и привлечения инвестиций в развитие территории муниципального образования.

Вышеизложенное обусловливает необходимость разработки как методики управления стоимостью муниципальной недвижимости, так и практических механизмов ее применения субъектами Российской Федерации.

Второй результат заключается в разработке и апробации методики учета совокупности рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода.

Методика позволяет определить премию за риск вложения в муниципальную недвижимость, исходя из его разложения на критерии. Для объектов муниципальной недвижимости экономическое содержание премии за риск вложения в недвижимость предлагается раскрыть с учетом политического (рассчитанного на основе следующих критериев: политическая стабильность муниципального образования, степень доверия граждан к главе муниципалитета, перспективы развития муниципального образования, открытость власти и других) и социального риска (рассчитанного на основе следующих критериев: рост доходов населения муниципального образования, рост малого и среднего предпринимательства муниципального образования, динамика покупательской способности населения муниципального образования, доступность ипотечного кредитования, инвестиционная привлекательность муниципального образования и других), а также совокупности особых рисков муниципального образования, а именно: доля муниципального образования в объеме инвестиции в основной капитал

региона, равномерность изменения основных финансовых показателей в ретроспективе, рост объемов строительства недвижимости, цен на муниципальную недвижимость в долгосрочной перспективе и других.

Каждый критерий премии риска описан автором с учетом показателей для анализа и расчета, указанием источника информации для анализа и даны формулы для дальнейшего расчета. Разработанная методика позволяет достоверно определить премию за риск вложения в муниципальную недвижимость, а также выявить и исключить применение экспертного мнения оценщика, снижающего достоверность итоговых результатов, лишние трудозатраты по поиску необходимой достоверной информации для точного расчета ставки дисконтирования иными методами.

Третий полученный результат - определение системы показателей оценки эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости в разрезе трех оценочных подходов.

Эффективность управления стоимостью муниципальной недвижимости должна оцениваться не только исходя из динамики доходов от использования ее объектов, но и с точки зрения эффективного решения социально-экономических задач муниципального образования.

При реализации процесса управления стоимостью объектами муниципальной недвижимости анализ показателей оценки эффективности (табл. 1) помогает оценить качество управления в муниципальном образовании и соответствие объектов муниципальной недвижимости наиболее эффективному использованию. В результате выделяются объекты недвижимости, эксплуатация которых не способствует увеличению денежных потоков в бюджет муниципального образования; на основе оценки их рыночной стоимости определяется перспектива дальнейшего владения подобными объектами.

Таблица 1 - Показатели оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости

с ■£ о| г Показатель' Единица измерения Расчет показателя Экономическое содержание Оценка экономического эффекта на примере условного объекта из Перечня объектов недвижимости муниципального образования3

1 2 3 4 5 6

ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ

1 Коэффициент соответствия размера арендной платы за предоставление в аренду муниципальной недвижимости рыночным показателям арендной платы за недвижимость с аналогичными улучшениями (Ксоот,.ар) проценты Ксаоте ар ~ (^эр Ааз / ^яр оц), где Чщ дм - годовой размер платы за аренду 1 м2 недвижимости, указанной в договоре аренды; Уор, оц. ~ годовой размер арендной платы, определенной на основании отчета об оценке отраслевой рыночной ставки арендной платы, за 1 м2 недвижимости Характеризует экономические факторы, влияющие на изменение стоимости объекта недвижимости, обеспечивает: • анализ вариантов наиболее эффективного использования объектов недвижимости; • повышение эффективности управления стоимостью недвижимости муниципального образования «со»™, ар = (62000 / 110000) X 100 = = 56,4% - на дату оценки стоимость арендной платы муниципального объекта недвижимости не соответствует рыночным показателям, требуется анализ ситуации и проработка алгоритма по повышению эффективности управления стоимостью объекта

2 Коэффициент соответствия дохода от арендной платы за использование земельных участков (ЗУ) муниципального образования рыночным показателям арендной платы за ЗУ (Ке вв.) проценты Кд, ад. ~ (^вр зу/^ао. з'/а )' где Уад. IV ~ годовой доход от сдачи в аренду ЗУ; Уда л/р - среднерыночный доход от сдачи в аренду ЗУ за аналогичный период Характеризует степень соответствия фактической арендной платы рыночным значениям = 281 596,7 тыс.руб.4; „р - 308 109,7 тыс.руб.; Ка.«. = 91,3%. В случае уменьшения показателя по сравнению со среднерыночным требуется анализ ситуации, проработка алгоритма повышения показателя эффективности

* Коэффициент определяется по результатам открытых аукционов на право пользования объектами недвижимости и на основании отчетов об оценке, проведенной для установления стартовой цены.

Постановление администрации города Долгопрудного от 12.05.2012 г. № 315-ПА «Об утверждении Перечня муниципального имущества г. Долгопрудного, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (по состоянию на 31.03.2012 года)».

4 Решение Совета депутатов города Долгопрудного от 17.12.10 г. № 75-нр «О бюджете городского округа Долгопрудный на 2011 год».

3 Расходы муниципального образования на техническую эксплуатацию объекта недвижимости (Ц,вс)Г) тыс. руб./ м Цэасх. Уф расх / So6,, где So5 - площадь объекта недвижимости, м2, ^ рве* - размер фактических расходов, понесенных за счет средств бюджета муниципального образования на техническую эксплуатацию объекта недвижимости (тыс. руб.) Позволяет: • анализировать эффективность управления недвижимостью (регулярность проведение ремонтов, проф.осмотров, отсутствие аварийных ситуаций и т.п.); • обеспечивать наиболее эффективное расходование бюджетных средств Vpaa.,а также Soi, и определяются по каждому объекту муниципальной недвижимости отдельно. Например: Vp,c,2ou = 1203721386,6 = 311,36; Ур.с*гиг. = 155 ООО/ 386,6 = 434,66. Анализ расходов по объектам в целом не должен превышать объем средств, заложенных в бюджете на содержание объектов

4 Коэффициент эффективного использования объекта муниципальной недвижимости (Кио„) проценты К»™. = (Sap, 1 So6w), где Sap - площадь, занятая арендаторами, м2; S„tn - общая площадь объекта недвижимости, сдаваемая в аренду, м2 Характеризует инвестиционную привлекательность объекта недвижимости Кис„ = (32000 /125000) х 100 = = 25,6% - объект недозагружен, используется не максимально эффективно, требуется анализ причин, проработка управленческих решений по повышению эффективности использования объекта

S Показатель динамики ставки капитализации доходов (ДЯ) проценты ^^ ~ [(R«»„. о т. ^квп. баз.) 1 ^кэ/т. от] , где - ставка капитализации за отчетный период; R«an саз - ставка капитализации за базисный период Характеризует экономическую целесообразность инвестиций в создание объекта недвижимости Рост показателя свидетельствует о росте доходности и о росте рискованности вложения средств в объекты. О позитивной динамике показателя будет свидетельствовать более высокий темп роста арендной ставки за этот же период. Сравнение ставки капитализации по сегменту рынка недвижимости и ставки капитализации муниципального объекта доказывает рентабельность объекта муниципальной недвижимости и целесообразность инвестиций в объект

ПО ЗАТРАТНОМУ ПОДХОДУ

6 Показатель динамики затрат на строительство объектов недвижимости по сегментам рынка (3„ун) проценты Змун ~ {Зфакт ! ) , где Зф,т. - фактические затраты на строительство объектов по сегменту; Зр«,,. - затраты на строительство аналогичных объектов по рынку • При сравнении со среднеотраслевой величиной затрат на строительство объектов недвижимости по рынку характеризует эффективность строительства на дату оценки. • Определяет показатели превышения/снижения затрат при строительстве объектов. • Актуален для исследования новых объектов недвижимости, а также отдельно стоящих объектов Если показатель Зщ„ больше 1, то тогда строительство нецелесообразно

ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ ПОДХОДУ

7 Коэффициент соответствия потенциального валового дохода рыночным показателям (К„,а) проценты К„,д = (ПВДМ 1ПВДрш), где ПВДоб. - потенциальный валовой доход от сдачи объекта муниципальной недвижимости в аренду, тыс. руб.; ПВДры„ - усредненный потенциальный валовой доход по рынку от сдачи в аренду аналогичных объектов, тыс. руб. Характеризует увеличение денежного потока от объекта недвижимости, определяя экономическую целесообразность продажи объекта недвижимости. Показатель учитываем в случае сдачи в аренду помещения в одном здании по разным арендным ставкам. В противном случае данный показатель дает тот же результат, что и самый первый коэффициент Ктц возрастает-рассматриваем потенциальную возможность продажи объекта муниципальной недвижимости

8 Величина усредненного мультипликатора валовой ренты муниципальной недвижимости (МВРт,) разы МВРт=[ЦЦ,1ПВД)]1т, где Ц- цена продажи /-го объекта муниципальной недвижимости; ПВД - потенциальный валовый доход от /-го объекта недвижимости; т- количество анализируемых объектов муниципальной недвижимости Мультипликатор - универсальный показатель эффективности для анализа перспектив эффективности вложений в объект муниципальной недвижимости: увеличение показателя на дату оценки по сравнению с базовым годом характеризует целесообразность вложений в данный объект недвижимости. Характеризует превышение стоимости по доходам над стоимостью по рынку, то есть оценку рынком доходности инвестиций в создание объекта недвижимости 1. Сравнение среднерыночного показателя мультипликатора по нескольким объектам-аналогам с аналогичным показателем по исследуемому объекту (только с использованием не цены, а стоимости в числителе) позволяет оценить эффективность коммерческого использования объекта. 2. Сравнение показателя мультипликатора по анализируемому объекту на дату оценки с показателем по объекту на базовую дату позволит оценить эффективность инвестиций в анализируемый объект

КРИТЕРИИ ВЫПОЛНЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ФУНКЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

9 Коэффициент использования объекта муниципальной недвижимости для нужд муниципального образования (Сл „,») проценты ^СсП К/Ч (Зисп мун / Зоб ) , где - общая площадь объекта муниципальной недвижимости, м2; Зисиун - площадь, используемая для муниципальных нужд, м2 Позволяет оценить эффективность использования муниципальной недвижимости для удовлетворения потребностей муниципального образования /Сел . а также Sucn мун и Sa6 определяются по каледому объекту муниципальной недвижимости отдельно. Например: К^.иун. = 293,2 / 386,6 = 0,758, или 75,8% - эффективность использования высокая, при снижении величины коэффициента ниже 50% объект предлагается включать в реестр помещений для продажи как неудовлетворяющий нуждам муниципального образования

10 Темп роста дохода бюджета муниципального образования от использования муниципальной недвижимости (/<а„) проценты К»« = (Д,™ ШиЛ где Дот» - показатель дохода от использования муниципальной недвижимости за отчетный период; Д0„ - базисный показатель дохода от использования муниципальной недвижимости Позволяет оценить: • увеличение доходной части бюджета муниципального образования; • сохранение деловой репутации (отсутствие в реестре недобросовестных управляющих организаций) Дстч гаи = 283 736 тыс. руб.й; Де„ 20U = 260 276 тыс. руб.8; = 109%-увеличение показателя по сравнению с предыдущим годом. Темп роста дохода удовлетворительный. Одновременно темп роста дохода от муниципальной недвижимости необходимо сравнивать с темпами роста среднерыночной ставки арендной платы в муниципалитете

11 Коэффициент сравнения дохода от предоставления объектов муниципальной недвижимости в пользование субъектам малого предпринимательства (МП) (К1т и„) проценты ^дох. мп. ~ (Дмл, ! Дми, анал ) где Д„„. -доля помещений, переданных в аренду субъектам МП; Д«л. «т. ~ Д°ля помещений, переданных в аренду субъектам МП по другому (аналогичному) муниципальному образованию Характеризует: • максимизацию денежных потоков от использования объектов недвижимости; • содействие развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования, повышению занятости населения Рост „„ указывает на то, что социальная задача муниципального образования по развитию малого и среднего предпринимательства выполняется (анализ данного показателя проводится ежегодно)

5 Решение Совета депутатов города Долгопрудного от 17.12.10 г, № 75-нр «О бюджете городского округа Долгопрудный на 2011 год».

6 Решение Совета депутатов города Долгопрудного от 23.11.2012 г. № 157-нр «О бюджете городского округа Долгопрудный на 2012 год».

Четвертый результат заключается в .модификации методики определения арендной ставки недвижимости муниципального образования.

Модификация предполагает привлечение на конкурсной основе профессионального независимого оценщика для определения арендной ставки, в отличие от существующей утвержденной методики, где арендная ставка формируется механически на основании изменений одного из внешних показателей (табл. 2).

Таблица 2 — Иллюстрация модификации методики оценкн арендной ставки объекта муниципальной недвижимости

№ п/п Этап Существующая методика Модификация

1 Определение показателя Б,П| базовая арендная ставка -руб./м2 Формирование показателя проводится механически в министерстве экономики Московской области на основании изменений внешнего показателя. Сегодня таким показателем служит уровень заработной платы в регионе, отражающий реальное изменение ценовых пропорций. Такие показатели, как законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара в условиях финансовой нестабильности оказались несостоятельными. Далее утверждается городским нормативным актом Предлагается проводить не формирование, а расчет показателя с применением оценочных методологий и привлечением на конкурсной основе профессионального независимого оценщика

2 Расчет корректирующих коэффициентов Проводится на основании утвержденных формул Проводить нецелесообразно

2.1 Киз - коэффициент износа, % В оценке совокупный износ рассчитывается в затратном подходе

2.2 Км - коэффициент качества материала строения, % Кт - коэффициент типа строения,% Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, % В оценке материал, тип и качество строений будут учтены при выборе аналогов в сравнительном подходе

2.3 Кд - коэффициект вида деятельности, % В оценке вид деятельности учтен в доходном подходе при расчете денежного потока от объекта оценки

В соответствии с существующей практикой расчета формирование показателя Бап (базовая арендная ставка) проводится механически в Министерстве экономики Московской области на основании изменений

внешнего показателя. Сегодня таким показателем служит уровень заработной платы в регионе, отражающий реальное изменение ценовых пропорций.

Такие показатели, как законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара в условиях финансовой нестабильности оказались несостоятельными. Далее Бап утверждается городским нормативным актом. Предлагается проводить не формирование, а расчет показателя Бап с применением оценочных методологий и привлечением на конкурсной основе профессионального независимого оценщика.

В соответствии с существующей методикой расчет корректирующих коэффициентов проводится на основании утвержденных формул. Однако при применешш модифицированной методики расчета расчет утвержденных коэффициентов не требуется, так как показатели, которые они отражают, учитываются в расчете с применением трех оценочных подходов.

В перспективе эффективная модель определения базовой арендной ставки обеспечит внедрение стоимостно-ориентированного управления недвижимостью муниципального образования, которая является основным источником наполняемости бюджета, поможет максимизировать развитие имеющегося ресурса недвижимого имущества, оптимизировать бюджетное планирование.

Пятый полученный результат заключается в разработке инструментария выбора варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта муниципальной недвижимости на основе оценки рыночной стоимости объекта и других сравнительных факторов.

Для выбора варианта наиболее эффективного использования объектов муниципальной недвижимости определены основные показатели, взаимосвязь которых рассмотрена в табл. 3:

Зрек - затраты на реконструкцию / капитальный ремонт в текущих ценах на действительную дату проведения оценки;

АУре1[ - прирост стоимости объекта недвижимости в результате реконструкции / капитального ремонта на текущую дату.

Таблица 3 — Анализ варианта наиболее эффективного использования объекта муниципальной недвижимости_

Зрс < дурек Зре, > дvpeк Зре, = ДУР.К

Вариант наиболее эффективного использования с изменением функционального назначения экономически целесообразен и физически осуществим Вариант альтернативного использования с учетом смены функционального назначения экономически не целесообразен и затраты на реконструкцию/ капитальный ремонт не способствуют росту стоимости объекта в целом Существующий вариант использования объекта недвижимости является наиболее эффективным

Шестой полученный результат работы заключается в разработке и апробации методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью.

Методика управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости универсальна и применима на различных стадиях владения объектом недвижимости муниципального образования (рис. 1).

Рисунок 1 — Этапы методики управления стоимостью муниципальной недвижимости

Могут быть выделены четыре основных управленческих процесса, которые в сочетании позволяют установить систему управления стоимостью объекта недвижимости: 1) идентификация объектов; 2) анализ эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости; 3) оценка рыночной стоимости объектов муниципальной недвижимости на базе оценочных подходов и анализ возможностей повышения стоимости объектов; 4) оценка экономического результата для принятия управленческого решения.

Автор апробировал результаты расчетов величины ставки дисконтирования и оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости на примере объектов исследуемого муниципального образования (город Долгопрудный Московской области).

В рамках разработанной автором методики управления стоимостью муниципальной недвижимости проведен анализ:

- результатов применения модифицированной методики расчета арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости. В результате расчетов величина годовой арендной платы (Ан, руб. в год) по существующей методике составляет 4 347 255,00 руб., по модифицированной методике -5 988 794,08 руб., разница в величине показателя арендной платы исследуемых объектов муниципальной недвижимости по существующей и методике и модифицированной составила округленно 1 641 557 руб.

Денежный поток от владения объектами муниципальной недвижимости от сдачи их в аренду меньше величины возможных доходов от аренды на дату оценки ~ 1,5 раза, бюджет города ежегодно недополучает потенциального дохода на величину 1 641 557 руб. На основании приведенных расчетных данных наглядно доказана возможность значительного увеличения денежного потока от сдачи в аренду объектов муниципальной недвижимости;

оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости по разработанным показателям. Практическая демонстрация результатов оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости по разработанным автором показателям, структурированным по трем подходам в оценке -доходному, затратному и сравнительному, - была произведена по четырем объектам муниципальной недвижимости. В результате даны реальные рекомендации по управлению стоимостью каждого исследуемого объекта с целью повышения стоимости исследуемых и аналогичных объектов муниципальной недвижимости;

- применения стоимостного подхода к управлению объектами муниципальной недвижимости. Апробация методики управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости подтвердила достаточность и информативность разработанных автором показателей эффективности

управления стоимостью и доказала логику приведенных рекомендаций по управлению стоимостью каждого исследуемого объекта муниципальной недвижимости;

- расчета премии за риск для оценки стоимости муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода. Апробация методики доказала достоверность и объективность расчета величины ставки дисконтирования для объектов муниципальной недвижимости. Использование методики расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения ставки дисконтирования для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода является целесообразным и эффективным и позволяет определить ставку по критериям, присущим данному активу.

Таким образом, разработанные методики расчета рисков и управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости имеют практическое применение и позволяют специалистам органов местного самоуправления, профессиональным управляющим недвижимостью осуществлять оценку, а также стратегическое и оперативное управление объектами недвижимости муниципального образования.

III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Полученные автором результаты развивают теоретические представления об оценке стоимости муниципальной недвижимости и о процессе управления ее стоимостью. Доказана необходимость управления стоимостью муниципальной недвижимости, обоснованы факторы оценки эффективности управления стоимостью, определены пути решения задачи разработки методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью, разработана соответствующая методика. Определены перспективные направления дальнейших исследований в области оценки и управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости.

Внедрение разработанного научно-методического инструментария позволит повысить эффективность стратегического и оперативного управления специалистами органов местного самоуправления объектами недвижимости муниципального образования.

IV. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

ОПУБЛИКОВАНЫ АВТОРОМ:

В научных изданиях, включенных в перечень российских рецензируемых изданий для опубликования основных научных результатов диссертаций

1. Труфанова, С.А. Выбор эффективного варианта использования нежилых помещении в жилых объектах муниципальной недвижимости, как источника реальных доходов [Текст]/ С.А. Труфанова // Региональная

экономика.-2012.-№ 10.-С. 59-64.-0,6 п.л.

2. Труфанова, С.А. Проблемы применения стоимостного подхода для совершенствования системы управления муниципальным фондом недвижимости [Текст]/ С.А. Труфанова // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2013. -№ 3. -С. 91-102. - 1,27 п.л.

3. Труфанова, С.А. Реализация стоимостного подхода управления стоимостью муниципальной недвижимости на примере городского округа Московской области [Текст] / С.А. Труфанова // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2013. -№ 4. - С. 79-89. - 1,16 п.л.

В других изданиях:

4. Труфанова, С.А. Оценка стоимости недвижимости во время кризиса: выбор технологий [Текст] / С.А. Труфанова / Сборник тезисов пятого Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2010» 4.1. -М.: Global Conferences, 2010. - С. 142-143. -0,11 п.л.

5. Труфанова, С.А. Повышение эффективности управления муннцппальной недвижимостью в современных рыночных условиях на базе ее оценки (на примере г. Долгопрудного Московской области) [Текст] / С.А. Труфанова / Сборник тезисов шестого Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2011» Ч. 1 — М.: Global Conferences, 2011. - С. 351-354. - 0,34 п.л.

6. Труфанова, С.А. Развитие малого бизнеса в сфере управления муниципальной жилой недвижимостью [Текст] / С.А. Труфанова / Сборник тезисов пятого Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2012». 4.2 - М.: Global Conferences,

2012.-С. 43-46.-0,34 п.л.

7. Труфанова, С.А. Оценка муниципальной недвижимости с учетом региональных особенностей [Текст] / С.А. Труфанова / Сборник седьмой Международной научно-практической конференции для студентов, аспирантов и молодых ученых «Проблемы и перспективы развития экономических наук в XXI веке» — М.: Аналитический центр: экономика и финансы, 2012. - С. 144-151. - 0,41 п.л.

8. Труфанова, С.А. Доходный подход в оценке стоимости объекта муниципальной недвижимости [Электронный ресурс] / С.А. Труфанова // Московский оценщик. —2012. -№5-6. — С.29-35. — 0,40 п.л.

9. Труфанова, С.А. Применение доходного подхода для оценки стоимости объекта муниципальной недвижимости с учетом анализа критериев эффективности управления [Текст] / С.А. Труфанова / Сборник тезисов восьмого Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2013». 4.1 - М.: Global Conferences,

2013.-С.321-323,-0,23 п.л.

10. Труфанова, С.А. Особенности принятия управленческого решения на основании стоимости объекта муниципальной недвижимости. [Текст] / С.А. Труфанова / Материалы международного научно-образовательного форума «Бургас-2013»: сб. ст. - Бургас: ЕООД ИХНИИТ, 2013.-С. 122-130.-0,46 п.л.

11. Труфанова, С.А. Формирование показателей эффективности управления муниципальной недвижимостью на базе стоимости [Текст] / С.А. Труфанова / Материалы научно-практической конференции «Роль бизнеса в трансформации российского общества. Экономико-прикладные проблемы системного управления в инновационной экономике» - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2013. - С. 222-228.-0,35 п.л.

Отпечатано ООО «ДПС» ИНН 5008019669 141707, Московская обл., г Долгопрудный, ул. Лёгная, д.9 (495) 925-888-2 www.dpskanc.ru Подписано в печать 13.08.2014 г.

Печать офсетная, Усл.п.л,-1,5 Заказ№ 1368 Тираж: 110экз.