Стратегия обеспечения доступности жилья в Российской Федерации в условиях усиления социальной ориентации рыночной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Стратегия обеспечения доступности жилья в Российской Федерации в условиях усиления социальной ориентации рыночной экономики"

На правах рукописи

Грушина Ольга Валерьевна

СТРАТЕГИЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В УСЛОВИЯХ УСИЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ОРИЕНТАЦИИ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Иркутск - 2013

Диссертация выполнена на кафедре Экономики и управления инвестициями и недвижимостью ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет

экономики и права»

Научный консультант: Хомкалов Геннадий Владимирович,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права», г. Иркутск.

Официальные оппоненты: Платонов Анатолий Михаилович,

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и управления строительством и рынком недвижимости ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина», г. Екатеринбург. Цвигун Ирина Всеволодовна, доктор экономических наук, профессор, декан факультета мировой экономики и государственного управления ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права», г. Иркутск. Каверэина Людмила Александровна, доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экономики и менеджмента» ФГБОУ ВПО «Братский государственный университет», г. Братск.

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Национальный исследователь-

ский Иркутский государственный технический университет, г. Иркутск.

Защита состоится 18 декабря 2013 года в 14:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.070.05 при Байкальском государственном университете экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса. 24, корпус 9. зал заседаний ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского государственного университета экономики и права по адресу: 664003. г. Иркутск, ул. Ленина, 11, корпус 2, ауд. 101.

Объявление о защите и автореферат размешены 17 сентября 2013 г. на официальном сайте ВАК Мпнобрнаукн РФ (www,vak.ed.gov.ru) и на официальном сайте Байкальского государственного университета экономики и права (www.isea.ru).

Отзывы на автореферат присылать по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11. БГУЭП, ученому секретарю диссертационного совета Д 212.070.05.

Автореферат разослан 16 ноября 2013 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета. '

доктор экономических наук, профессор ч ( Т.В. Светиик

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема обеспечения доступности жилья достойного качества для всех категорий граждан РФ в настоящее время рассматривается правительством нашей страны как приоритетная. Фактическая степень ее решения не только не повышается, но, по ряду важных параметров, даже снижается относительно и без того скромного на мировом фоне уровня, который был достигнут к началу реформ. Согласно федеральной целевой программе «Жилище», к 2010 году объем вводимого жилья в РФ должен составить 80 млн. кв. м., коэффициент доступности жилья должен сократиться до трех лег. а доля семей, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств (с помощью ипотечных кредитов), должна составить 30 %. Эти цели так и не были достигнуты.

Не все благополучно и с показателями обеспеченности жильем. Известно, что средняя обеспеченность жильем по РФ превышает норматив в 18 м"/чел. Однако анализ переписи населения показал, что в разрезе размеров домохозяйств для семей всего из четырех человек, с двумя детьми, данный показатель снижается до 14-15 м2/чел., а для семей из пяти и более человек - до 11-12м2/чел. (!).

Российское государство, как известно, в течение всех этих лет все более решительно освобождало себя от участия в улучшении жилищных условий населения. Так. если в 1989 г. доля очередников среди всех семей, улучшивших жилищные условия, составляла 73%. то через 10 лет - лишь 6.6 %'. Одновременно сами граждане из-за низкого (даже на фоне многих отстающих стран) уровня доходов и резко возросших цен на жилье не в состоянии самостоятельно обеспечить себя этим благом. Как показывают расчеты специалистов, за последние два десятилетия соотношение доходов населения и цеп на жилье изменились в такой степени, что данный показатель заметно ухудшился (соотношение доходов и цен на жилье в 2009 г. составило лишь 0,57 от соотношения данных величин в 1989 г.)-.

Оставляет желать лучшего и методологическая проработанность основных вопросов определения и измерения доступности жилья как в традиционно рыночном, так и, особенно, в социально-экономическом аспекте. Разработать новый, принципиально отличающийся от предыдущих, институт обеспечения доступности жилья в нашей стране - актуальнейшая задача сегодняшнего времени.

В настоящем исследовании предложен новый вариант формирования институтов обеспечения доступности жилья, совершенствования макроэкономической жилищной политики, ее определения и измерения, механизмов управления затратами на строительных предприятиях в целях поддержания доступных цен на жилье.

Степень научной разработанности проблемы. При проведении исследования по вопросам разработки методологии жилищной политики в диссертации использовались груды зарубежных и российских ученых, как классиков, так и современников: А. Алчиапа. О.И. Ананьина, О. Бланшара, С. Боулса. Л. Вальраса. Т. Вейблена, Г. Гиитиса, П.Дэвида, Д. Коландера, H.A. Макашевой. K.P. Макконнелла. Л. Мизеса. А. Смита, У. Сэмюэлса. Дж. Хикса и др.

Изучение проблем влияния кризиса современного капитализма и западной идеологии, проблем «третьего пути», государственного регулирования на жилищное строительство и применения социально ориентированного подхода в государствеи-

1 Социальные итог» трансформации или двадцать лет спустя // Вопросы экономики. - 2011. № 8. С.85.

: Гам же. С.85.

мом управлении к решению экономических проблем в структуре рыночных отношений проводилось с привлечением трудов таких известных экономистов и социологов, как Дж. Лрри1 и. К. Боуддинг, Ф. Бродель. В.К. Бурлачков, И. Валлерстайн, М. Вебер, O.A. Воложапипа. Дж. Гелбрейт, Э. Гидденс, С.Ю. Глазьев, Н.Я. Данилевский, А.Г. Дугин. Т. Ипогучи, В.10. Катасонов. Дж.М. Кейпс. В.А. Колпаков, А.И. Неклесса, O.A. Платонов, К. Поланьи, Г. Райзеггер. В.Г. Федотова, H.H. Федотова, Ф. Фукуяма. Ю. Хабермас. МЛ. Хазин. С. Хантингтон, Ф.Хайек, Й. Шумпетер, К. Эрроу и др. В исследовании проблем формирования пардигмы экономической системы, определяющей в частости взаимоотношения государства и бизнеса, были использованы труды русских экономистов и мыслителей 19 и начала 20 века: С.Н. Булгакова, Г.В. Бутми. М.О. Меньшикова, П.А. Столыпина, Л.А. Тихомирова, С.Ф. Шарапова, В.Ф. Эрпа.

В области жилищной экономики и политики, а также оценки доступности жилья мы опирались на труды и методические разработки российских и зарубежных ученых: А.Г. Анисимова, U.C. Баранова, М.К. Беляева. П.В. Бойко, Ю.Г. Ерохиной.

A.Т. Жапбосова. "Г.С. Заводовой, A.A. Колъева, Н.В. Косаревой, А.Н. Краснополь-ской, Т.Н. Кубасовой, А.П. Кудрявцева, Н.В. Муравьевой, В. Ойкена, Ю.П. Панибра-гова. В.В. Пешкова. A.M. Платонова. Г. Поляковского. В.Е. Савинчеко, Г.В. Светник, Т.В. Соколовой, Г.М. Сгерника, A.A.. Туманова, С.Р. Хачагряна, Л.Г. Ходова, И.В. Цвигуп. Т.В. Чубаровой. М.Н. Шамаевой, Е.Е. Шестаковой. Я.В. Щетинина, И. Эек-хоффа. JI. Эрхарда. Г'.А. Яременко и др.

При изучении проблем бюджетирования и управления затратами в строительстве были использованы труды таких ученых как С.Д. Амиров. А. Н. Асаул. A.A. Бобков. В.В. Бузырев. В.В. Бурцев, М.И. Бухалков, Н.Г. Верстииа, М.А. Бахрушина,

B.В. Гамаюнов, Х.М. Гумба. К. Друри, И.А. Либермаи. И.В. Липсиц, М.И. Каменец-кий. В.Н. Костюк, Г.И. Просветов, I". Сигел, Т.В. Сизова, И.С. Степанов, Р. Фрейзер, А.Д. Шеремет. Дж.К. Шим. Г.В. Хомкалов. Дж. Xoyri. В.Е. Хрупкий.

Несмотря на значительное количество работ, посвященных исследованию проблем обеспечения доступности жилья, в экономической литературе практически отсутствует комплексный, системный взгляд на решение данной проблемы с учетом по-литэкопомического, социального, идеологического и институционального ее аспектов. Недостаточно исследованы вопросы включения в поле решения проблем обеспечения жильем заинтересованности строительных предприятий по взаимодействии с государственными механизмами стимулирования массового строительства путем, в том числе, эффективного планирования и управления затратами.

11редставленные в настоящей работе результаты, их теоретические, методологические положения и рекомендации направлены на углубление проработки выбранного направления исследований.

Рабочая гипотеза заключается в том. что жилищная политика в любой стране должна помогать процессу обеспечения всех слоев населения достаточным количеством жилья, а с другой стороны, она отражает не только экономические возможности государства, по и сформировавшуюся в обществе идеологию и культуру. Механизм обеспечения доступности жилья в РФ может быть дополнен новой институциональной структурой, стратегия формирования которой должна опираться па позиции социально ориентированного подхода в рыночной экономике и способствовать осуществлению права па жилье всех категорий граждан страны.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие теоретических и методологических положений разработки новой стратегии реше-

ыия проблемы доступности жилья с использованием институционального подхода в рамках социально-ориентированных изменений в рыночной экономике.

Исходя из цели, в работе поставлены и решены следующие задачи, комплекс которых определяет логику диссертационного исследования:

- методологическое уточнение сущности проблемы обеспечения жильем с точки зрения экономических, социальных и идеологических позиций;

- выявление основных факторов доступности жилья в РФ; обоснование нового определения понятия «доступность жилья» как особой характеристики устройства социально-экономической системы государства, детализация понятия «доступность жилья» в его качественном и количественном аспектах;

- систематизация и уточнение особенностей, раскрывающих сущность жилищной проблемы в РФ с точки зрения действия основных рыночных несовершенств: неполноты контрактов, несовершенств рынков груда и капитала:

- обоснование акту альности социально-ориентированных процессов экономики как ответа па вызовы теории рыночного равновесия, кризиса глобального капитализма и преодоления «несовершенств рынка», одним из которых является формирование цен на жилье;

- выявление признаков нестационарного характера формирования цен на жилье и поведения кривых спроса и предложения в жилищной экономике РФ; введение понятия и причин «инвестиционного разрыва» между равновесными ценами предложения и спроса на жилье, характеризующего разниц) между фактическим и платежеспособным спросом (то есть, неэффективный спрос на жилье), обоснование основной причины инвестиционного разрыва в дефиците капитала при высокой его стоимости в переходных экономиках в рамках устройства действующей мировой финансово-экономической системы:

- формулирование рекомендаций по изменению методик расчета основных показателей доступности жилья;

- на основе проведенного исследования существующих положений и программ обеспечения жильем в РФ выявление недоразвития института накопительного способа приобретения жилья (наиболее соответствующего социально-ориентированному подходу);

- разработка стратегии новой институциональной реформы обеспечения доступности жилья в РФ;

- обоснование необходимости применения политэкономического. а не чисто рыночного подхода к решению проблемы доступности жилья: выведение ключевой пропорции экономической системы государства в виде функционального соотношения между ценой 1м2 жилья и средней заработной платой, определяющего жилищную норму накопления и обеспечивающего доступность жилья без ущерба для демографического роста и развития человеческого потенциала страны;

- разработка системы накопительного жилищного страхования детей-граждан РФ как особого института обеспечения доступности жилья в рамках повой институциональной реформы;

обоснование применения методов бюджетных корректировок и маржинального анализа как наиболее адекватных для планирования затрат и прибыли подрядных организаций - участников повой институциональной структуры.

Область исследования. Содержание диссертации соответствует пункту 1.3.53. «Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства

и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве», пункту 1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» паспорта специальное™ ВАК 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика. организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Объектом исследования являются существующие процессы, связанные с обеспечением доступности жилья на макроуровне в ходе социально ориентированных преобразований рыночной экономики.

Предмет исследования - стратегические изменения системы обеспечения доступности жилья па уровне национальной экономики в целом и в региональном аспекте.

Теоретической базой диссертационного исследования послужили фундаментальные груды экономической науки и теории управления; груды отечественных и зарубежных ученых в области исследования теории сложных систем, теории равновесия. оценки доступности жилья, жилищной экономики, планирования и управления затратами на строительных предприятиях.

Методологической основой исследования являются диалектический метод познания, объективные экономические законы, современные экономические и социологические теории. Решение поставленных задач осуществлялось с использованием методов макро- и микроэкономического, системного и статистического анализа, экономико-математического моделирования, синергетических методов, метода комплексного экономического анализа.

Информационную базу исследования составили действующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, данные Государственного комитета по статистике РФ. Министерства строительства, дорожного хозяйства и Министерства имущественных отношений Иркутской области, официальные статистические материалы. отражающие состояние и динамику развития строительной отрасли РФ и Иркутской области, материалы периодической печати и научно-практических конференций. материалы финансовой и статистической отчетности строительных предприятий. диссертации зарубежных и отечественных авторов, информационные ресурсы глобальной сети Интернет, а также данные, полученные автором самостоятельно.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании методологического подхода, определяющего формирование повой стратегии институциональной реформы по обеспечению доступности жилья в экономической системе государства как одного из направлений социально-орпептнроваппых изменений рыночной экономики.

К числу наиболее важных результатов, определяющих новизну и значимость проведенного исследования, относятся следующие;

I. Предложен и обоснован выбор и авторский синтез двух методологических подходов к определению доступности жилья: с точки зрения основных направлений развития методологии экономической пауки в области рыночных несовершенств (на основе работ С. Боулса. Г. Гиитиса. О. Бланшара. И.А. Макашевой) и с точки зрения социально-культурных традиционных паттернов и идеологических установок национального го еударства.

2. Выявлены основные факторы, влияющие па уровень доступности жилья н стране. Дано авторское определение понятию «доступность жилья» как особой характеристике устройства социально-экономической системы государства в отличие от общепринятого понимания доступности как «возможности приобретения жилья» (Краснопольская А.Н., Косарева Н.В.. Туманов А.А. и др.. зарубежные авторы), уточнено понятие «доступность жилья» в его качественном и количественном аспектах.

3. Впервые систематизированы и уточнены особенности, раскрывающие дефиницию «доступность жилья» с точки зрения следствия действия основных рыночных несовершенств: неполноты контрактов, рынков груда и капитала.

4. Выявлен нестационарный характер (в развитие теории Костюка В.Н. о нестационарной стоимости товаров и услуг) ценообразования 1 м2 жилья и поведения кривых спроса и предложения в жилищной экономике РФ. Введено понятие «инвестиционного разрыва» между равновесными ценами предложения и спроса на жилье, характеризующего разницу между фактическим и платежеспособным спросом (то есть, неэффективный спрос на жилье). В качестве основной причины инвестиционного разрыва предложена трактовка дефицита капитала при высокой его стоимости в переходных экономиках в рамках устройства действующей мировой финансово-экономической с и сте м ы.

5. Сформулированы рекомендации по изменению методики расчета основных показателей доступности жилья. На основе проведенного изучения существующих положений и программ решения проблемы доступности жилья в РФ выявлено недоразвитие института накопительного способа приобретения жилья (наиболее соответствующего социально-ориентированному подходу) как следствие действия институциональной ловушки переориентация с долгосрочной модели поведения на краткосрочную и несостыковкой эффективного развития с краткосрочной моделью поведения.

6. Разработана стратегия проведения новой институциональной реформы обеспечения доступности жилья в РФ. оптимизирующая доли участия государства, населения и бизнеса в решении данной проблемы, отсутствующая в современной теории и практике.

7. Обоснована необходимость политэкономического. а не чисто рыночного подхода к решению проблемы доступности жилья. Выведена ключевая пропорция экономической системы государства в виде функционального соотношения между ценой 1м2 жилья и средней заработной платой, определяющая жилищную норму накопления и обеспечивающая доступность жилья без ущерба для демографического роста и развития человеческого потенциала страны.

8. Разработана система накопительного жилищного страхования детей-граждан РФ (ИЖСД) в качестве накопительного способа финансирования приобретения жилья и обеспечения его доступности, являющаяся основным институтом предлагаемой новой институциональной стратегии.

9. Обосновано применение методик бюджетных корректировок и маржинального объектного дохода как наиболее адекватных для планирования затрат и прибыли, денежных потоков подрядных организаций-) частников новой институциональной структуры.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов н рекомендаций. содержащихся в диссертации, обеспечивается использованием современной теоретической и информационной базы исследования, подтверждается использованием значительного числа исследований отечественных и зарубежных ученых -

специалистов в области цивилизационного анализа, синергетики, экономических циклов, жилищной политики и экономики, доступности жилья, экономики и управления в строительстве, использованием широкой базы статистических данных, внедрением полученных результатов в деятельность Международного исследовательского института, строительных предприятий, а также в учебный процесс.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы заключается в развитии теоретических положений жилищной экономики в части совершенствования механизма управления доступностью жилья в рамках социально-ориентированной экономической политики государства; в развитии теории управления затратами применительно к строительным предприятиям. Практическая значимость исследования состоит в возможности создания нового института обеспечения доступности жилья для граждан РФ; в применении полученных результатов, выводов и рекомендаций в области планирования и управления затратами на строительных предприятиях в целях их участия в новом механизме обеспечения массового строительства при сохранении экономической заинтересованности и среднеотраслевого уровня рентабельности.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях: 1. «Актуальные вопросы экономических наук» - 4-я Всероссийская научно-практическая конференция, г. Новосибирск, январь 2009. 2. Международная научно-практическая конференция «Современные тенденции развития теории и практики управления в России и за рубежом» на базе ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет» 15-16 декабря 2009 г., г. Ставрополь. 3. 69-я ежегодная научная конференция профессорско-преподавательского состава и докторантов, проходящая в рамках подготовки к 80-летию образования университета под девизом «Компетенция и профессионализм -наша цель». Секция экономики и управления инвестициями и недвижимостью, доклад па тему «Основные тенденции развития жилищной экономики в рамках третьей глобальной трансформации капитализма», г. Иркутск. 4. Международная научно-практическая конференция «Экономический кризис и возможные пути его преодоления» 22-24 марта 2010 г. на базе БГУЭП и университета г.Ницца София-Антиполис. г.Иркутск. 5. Всероссийская заочная научно-практическая конференция «Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции» на базе ГОУ ВПО «ЮжноУральский государственный университет», кафедры экономики, управления и инвестиций. 30 марта 2010 г.. г. Челябинск. 6. Международная научно-практическая конференция «Стратегические направления устойчивого развития Байкальского региона» 21-22 апреля 2010г. Секция I «Основные направления развития экономического потенциала сибирских регионов в рамках разработки Стратегии устойчивого развития Байкальского региона», доклад «Жилищная политика: обоснование нового политэко-иомического подхода». Г.Иркутск. 7. Международная научно-практическая конференция «Россия в 21 веке: итоги, вызовы, перспективы». 25 февраля 2011г. На базе НОУ «Институт экономики и предпринимательства» г. Москва и ООО «Ист Консалтинг» ['.Тюмень. 8. 2-я международная конференция «Гуманитарные науки и современность» па базе Международного исследовательского института. г.Москва. 1 августа 2011г. 9. IV (IX) Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы управления социально-экономическим развитием регионов Сибири»: 17-19 апреля 2013 г.. г. Братск. Братский государственный университет.

Результаты диссертационного исследования внедрены в научную и проектную деятельность Научно-внедренческого центра Международного исследовательского института г. Москва, что подтверждается актом о внедрении от 01.08.201 1 г.

Результаты диссертационного исследования были использованы в деятельности Сибирского проектного института в части возможности участия в повой институциональной реформе путем создания нормативной базы проектов жилья эконом-класс, что подтверждено справкой о внедрении от 26.08.2013 г.

Результаты диссертационного исследования были использованы в деятельности предприятия ООО «Алит» в части применения методики планирования денежных потоков. ч то подтверждено справкой о внедрении от 30.07.2013 г.

Результаты диссертационного исследования использованы в учебном процессе ФГБОУ ВГ10 «Байкальский государственный университет экономики и права» при проведении занятий по дисциплинам: «Финансовый менеджмент». «Анализ финансово-хозяйственной деятельности строительного предприятия», «Управление затратами». «Планирование и организация деятельности землеустроительных предприятий» для студентов и магистрантов, а также в дипломном проектировании по специальности - «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)».

Публикации по теме исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования нашли отражение в трех авторских и одной совместной монографиях, учебном пособии и двадцати восьми статьях общим объемом 64,6 н.л.. в том числе в четырнадцати статьях, опубликованных в рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Мипобрнауки РФ (6,12 н.л.).

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, двух разделов, пяти глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, степень разработанности проблемы, показана теоретическая и практическая значимость работы, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект исследования, выделены основные элементы научной новизны и полученные результаты.

Раздел I. Доступность жилья - стратегический феномен отражения особенностей макроэкономической политики и идеологии государства н общества

В первой главе «Теоретико-методологические основы понятия «доступность жилья» как особой характеристики устройства согц/ально-экономической системы государства>,■ анализируется обеспеченность жильем п ее изменение, происходящие в РФ и новом тысячелетии с точки зрения возможностей демографического роста, развития человеческого потенциала и укрепления национальной независимости: актуализируется проблема определения понятия «доступность жилья», ставится проблема доступности жилья на перекрестке решения социально-экономических и идеолого-политических задач государства; анализируются современные аспекты и направления развития методологии экономической науки и их влияние на способ решения проблемы доступности жилья в стране; Наконец, «доступность жилья» методологически обосновывается как особая характеристика экономической системы государства и разрабатываются возможности ее встраивания в эту систему в качестве отдельного элемента.

Во второй главе «Переход к социально-ориентированной экономической политике на макроуровне -- необходимое условие эффективного решения проблемы доступности жилья» рассматриваются мировоззренческие и эволюционные аспекты формирования экономической парадигмы в государстве и обществе; анализируются

возможности государственной фискальной, денежно-кредитной и инвестиционной политики в преодолении диспропорций, влияющих па платежеспособный спрос и предложение па рынке жилья в переходных экономиках; определяются направления решения жилищного вопроса в РФ в рамках социально-ориентированной рыночной экономики.

Раздел II. Возможные направления совершенствования механизма обеспечения доступности жилья в РФ.

В третьей главе «Доступность жилья как характеристика механизма обеспечения жильем, астроенного в социально-экономическую систему государства» рассматривается роль основных функций государства в решении проблемы обеспечения жильем; анализируются современные способы обеспечения жильем в РФ и за рубежом; характеризуется жилищная политика как часть социально-экономической политики государства; критически анализируются целевые индикаторы ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы. Методологически обосновывается необходимость нового институционального подхода к решению жилищного вопроса в РФ.

В четвертой главе «Стратегия новой институциональной реформы обеспечения доступности жилья в РФ» рассматривается комплексный подход к новой институциональной реформе обеспечения доступности жилья и предлагается возможная институциональная стратегия устройства данного механизма в составе имеющихся и вновь создаваемых но инициативе автора институтов. Обосновывается стратегический выбор для подрядных организаций новой структуры системы бюджетирования как особой технологии оперативного планирования, усиливающий гомеостаз социально-экономической системы предприятия за счет контура саморегуляции. Демонстрируются новые возможности маржинального анализа в управлении затратами для сохранения необходимого уровня рентабельности с использованием моделей бюджетных корректировок затрат.

В пятой главе «Формирование Института накопительного жилшцного страхования детей-граждан РФ (ИНЖСД)» теоретически выводится функция зависимости стоимости 1 м" жилья от среднего дохода семьи в качестве ключевой пропорции экономики государства, характеризующей доступность жилья. Разрабатываются основные положения института обязательного жилищного страхование детей-граждан РФ как механизма обеспечения доступности жилья в РФ. Приводится организационно-институциональная структура обеспечения действия системы жилищное страхование детей-граждан РФ на примере г. Иркутска и Иркутской области.

В заключении сделаны выводы и сформулированы наиболее значимые результаты диссертационного исследования.

В приложении представлены материалы, поясняющие и дополняющие отдельные положения диссертационной работы.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Предложен н обоснован выбор и авторский синтез двух методологических подходов к определению доступности жилья: с точки зрения основных направлений развитии методологии экономической науки в области рыночных несовершенств (па основе работ С. Боулса, Г. Гинтиса, О. Бланшара, H.A. Макаше-

вой) и с точки зрения социально-культурных традиционных паттернов и идеологических установок национального государства.

Проблема обеспечения повышения доступности жилья имеет как минимум, две стороны: экономическую и социальную. Экономическая составляющая будет определяться основными тенденциями развития дайной науки, а социальная составляющая -ценностными, культурными и идеологическими особенностями, складывающимися в государстве и обществе.

С точки зрения методологических вопросов современного развития «экономического мейнстрима» можно сделать вывод, что многочисленные рыночные «несовершенства». характеризующие «эволюционную» («нестационарную» или «синергетиче-скую») экономику, представляют собой, с одной стороны, «ненормальные» отклонения от классического равновесия, а с другой - осознание проявлений глубокой социальной несправедливости (за которую всегда критиковали капитализм) и неисполнения идеи роста благосостояния народов. Это стало толчком к развитию так называемой социально-ориентированной рыночной экономики (неосмитианства. неомарксизма. социального капитализма) и к обострению дискуссии о необходимости государственного вмешательства в экономику.

Обеспеченность жильем в стране определяется степенью доступности жилья. Два основных подхода предполагают две основные концепции решения проблемы доступности жилья: либерально-рыночную с минимальным вмешательством государства и решением проблемы обеспечения жильем за счет рыночных механизмов, доходов граждан и финансовых инструментов; и социал-демократическую (в крайнем варианте. социалистическую), когда государство, в той или иной мере, берет на себя обязанность обеспечения граждан крышей над головой (в СССР в 1990 г. 70% жилья являлось государственной и общественной (колхозной) собственностью). Основной вывод проведенного исследования - обеспечение доступности жилья должно достигаться оптимальным соотношением рыночного механизма и государственного вмешательства. Это соотношение будет различно в разных государствах и должно определяться, с одной стороны рыночными характеристиками сложившихся доходов граждан и цен на жилье, спросом и предложением жилья; с другой стороны - ценностными характеристиками, мировоззренческим и идеологическими позициями, сложившимся в государстве и обществе, что в целом и формирует жилищную политику страны. Судить об оптимальности существующей в государстве жилищной политики можно через показатели доступности жилья, и обеспеченности жильем, однако не в том виде, в котором его принято трактовать в настоящее время.

В табл. 1 представлен сравнительный анализ обеспеченности жильем в зависимости от состава домохозяйств по результатам переписей населения 2002 и 2010 гг. по субъектам РФ. Рост средней обеспеченности населения жильем (на 1м" за 8 лет, и то наблюдаемый лишь в трех округах) сопровождается сокращением процентной доли домохозяйств. состоящих из трех и более человек. Можно сделать вывод, что восьмилетний период стабильности и роста экономики РФ, расцвет ипо теки с 2002 по 2010 гг. и действие 1-го этапа ФЦП «Жилище» пе привели к реальному росту обеспеченности жильем, а, следовательно, и решению проблемы доступности жилья. Повышение среднего уровня обеспеченности жильем произошло только благодаря сокращению населения, наличия в семьях детей (с 2002 по 2010 год количество детей, проживающих в частных домохозяйствах. в РФ сократилось почти на 5 млн. чел.) и .юли домохозяйств, состоящих из трех и более человек.

Характер вмешательства государства в решение жилищной проблемы, в конечном счете, определяется выбранной моделью социального развития. Жилищный вопрос связан с обеспечением права на достойное жилье в соответствии с установленными стандартами и международными соглашениями. Степень его решения может быть определена доступностью жилья - особым феноменом, характеризующим сбалансированность социально-экономической системы государства.

Таблица I

Средняя обеспеченность жильем граждан РФ но федеральным округам в домо-хозяйетпах из 3-х и более человек (по данным переписи 2002 и 2010 гг.)*

Показатели Домохозяйства in 3-х чел. Домохозяйства из 4-х чел. Домохозяйства из 5-in и более чел. Средний размер домохозяйства, чел.

2002 2010 2002 2010 2002 2010 2002 2010

Доли от общего числа домохо- зяйетв, % ЦФО 23.22 22,66 15.51 13,64 7,89 7,71 2,6 2,5

(ЗФО 24.40 22,31 15,58 12,80 6.97 6,30 2.6 2,4

ЮФО 21.14 22,33 18.82 16,02 17,79 10,63 3,1 2,7

СКФО 17,82 18,91 39,81 3,7

ПФО 24,19 22,85 18,11 15,03 8.62 7,78 2.7 2,5

УФО 24.89 22,96 17.43 14,57 7.59 6,88 2,6 2,5

СФО 25.08 23,13 17.26 14,44 8,73 7,73 2.7 2,6

ДФО 25.67 22,98 16.09 13,33 8.01 6,85 2.6 2,5

Средняя обеспеченность жильем, м2/чел. ЦФО 18.00 17,00 15.00 14,00 11.00 11,00 20,0 19,0

СЗФО 17.50 16,00 14.00 14,00 11.00 11,00 20,0 19,0

ЮФО 20.00 19,00 17,00 15,00 13.00 12,00 18.0 20,0

СКФО 20,00 17,00 13,00 18,0

ПФО 18.00 18,00 14.00 14,00 11.00 11,00 19.0 19,0

УФО 18.00 17,00 14.00 14,00 11.00 11,00 18.0 19,0

СФО 17,00 17,00 14.00 14,00 11.00 11,00 18.0 19,0

ДФО 17.00 17,00 14.00 13,00 11.00 11,00 19,0 19,0

"Составлена и рассчитана автором на основе итогов ВПН 2002 и 2010 годов

2. Выявлены основные факторы, влияющие на уровень доступности жилья в стране. Дано авторское определение понятию «доступность жилья» как особой характеристики устройства социально-экономической системы государства в отличие от общепринятого понимания доступности как «возможности приобретения жилья» (Краснопольская А.Н., Косарева Н.В., Туманов A.A. и др., зарубежные авторы), уточнены качественный и количественный аспекты этого понятия.

Главным в оценке эффективности жилищной политики государства, объединяющим и социальный, и экономический аспекты, должен стать показатель, оценивающий доступность жилья определенного стандарта для всех категорий граждан. Успешность выбранных мер жилищной политики и модели социального развития в

конечном итоге может быть отражена констатацией факта, какому проценту населения жилье является доступным для приобретения хотя бы одним из предлагаемых в рамках жилищной политики способом. Для этого необходимо дать четкое определение и теоретическое обоснование понятию «доступность жилья» как особой характеристики социально-экономической системы государства, измеряемой качеством действия встроенного в нее механизма обеспечения доступности жилья для всех граждан.

Проблему доступности жилья в РФ уже можно определять и как «провал рынка)). и как «провал государства». Чтобы показать эти провалы более наглядно и попробовать предложить методы их преодоления, нужно четко определиться с самой категорией «доступность жилья», или, по крайней мере, с тем, что мы будем иметь в виду под этим распространенным, но трудноопределимым словосочетанием. Итак, мы предлагаем применить следующее качественное определение данному понятию.

Доступность жилья — это характеристика реальной направленности идеологии и жилищной политики, общественной зрелости социально-экономической системы данного государства, отражающая способность данной системы обеспечить нормативным размером жилья стандартного качества всех граждан данной страны, любого социального положения и возраста.

Количественно измеряться доступность жилья должна процентом граждан страны, обеспеченных жильем адекватного качества в размере не ниже действующего норматива. Итоги переписи 2010 г показали, что на то время 32% населения страны были обеспечены жильем в пределах и выше действующего норматива в 18 м2/чел.. то есть, для 68% граждан адекватное жилье (нормативного размера) оказалось недоступным ни одним из предлагаемых способов приобретения (табл. 2). В правильно организованной, с точки зрения решения проблемы доступности жилья, экономической системе вышеназванный показатель должен приближаться вплотную к 100%.

Таблица 2

Средняя обеспеченность жильем по типам домохозяйств в РФ по данным пере-

писи 2010 г.

Средняя обеспе- Размер домохо- Число домохо- Число членов Доли в насе-

ченность жиль- зяйства, чел. зяйств домохозннств, лении стра-

ем, м2/чел. чел. ны, %

40 1 14018754 14018754 9.95

24 2 15563868 31127736 22,08

17 3 12284058 36852174 26.14

14 4 7907406 31629624 22,44

12 5 и более 4786541 27331785 19.39

< 18 3-5 н более 25190405 140960073 67,97

Составлена и рассчитана автором но итогам переписи 2010 года.

На рис. 1. Показаны ключевые факторы и обобщены заявленные выше положения. относящиеся к решению проблемы доступности жилья.

Таким образом, экономическая категория «доступность жилья» может быть встроена в социально-экономическую систему государства посредством мировоззренческих (идеологических) установок и системой экономических, политических и управленческих воздействий.

3. Впервые систематизированы и уточнены особенности, раскрывающие дефиницию «доступность жилья» с точки зрения следствия действия основных рыночных несовершенств: неполноты контрактов, рынков труда н капитала.

Соединение влияний грех основных рыночных несовершенств — рынка труда, товарных рынков и рынка капитала — обострили социальную сторону жилищной проблемы в РФ. что позволяет говорить о необходимости развития новых форм государственной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства.

Несовершенства товарных рынков проявляется в том. что может порождать в экономике не одно, а множество равновесий: низкоэффективное с низким выпуском и высокоэффективное с высоким выпуском (О. Бланшар). По сути, па жилищном рынке РФ сложилось «иизкоэффективпое равновесие с низким выпуском», обусловленное значительным разрывом между ценой и предельными (переменными на 1 м") издержками, и недостаточным предложением жилья.

Рис. I. Ключевые факторы обеспечения доступности жилья на государственном уровне (разработана автором)

Несовершенства рынков труда и капитала взаимосвязаны. Второе можно назвать «асимметричностью перераспределения мирового капитала». Если сократить поток капи тала па оплат}' груда, го. разумеется, увеличится потребность в креди тных

ресурсах. Несовершенство рынка труда как раз и заключается в конкуренции для производителя издержек на оплату труда и на оплату капитала.

Многие бы предпочли не брать кредит, если покупку крупных товаров, в том числе жилья, можно было осуществить за счет накоплений. Если па зарплату это сделать невозможно, а кредиты доступны, то идет вторая волна перераспределения капитала: увеличения количества кредитов увеличивает доходы банков за счет «виртуальных денег» (эффект мультипликатора), а реальная оплата труда еще более снижается за счет необходимости выплачивать проценты.

Особенностями жилищного рынка стало низкоэффективное равновесие с низким выпуском, чему способствовали, с одной стороны недостаточные мотивы для расширения предложения, (они определились изначально завышенными ценами 1м", удовлетворяющими ограниченный платежеспособный и спекулятивный спрос; высокими трансакционными издержками (откатами) и трудностями оформления площадок под застройку; неразвитостью инфраструктуры и технических сетей для новых площадок; недостатками планирования и управления затратами на самих строительных предприятия; преодолением издержек цены капитала за счет использования средств дольщиков). С другой стороны, высокий потенциальный спрос на жилье искусственно сжимается до платежеспособного самим устройством экономической системы государства — недооценкой труда и высокой стоимостью капитала, что стало особенно явным при введении института ипотеки. В результате большое число сделок (контрактов) на покупку жилья остается не осуществленными.

Неполнота контрактов как следствие изначального распределения богатства влечет за собой неэффективность использования ресурсов в рамках всего общества.

Недостаточный уровень благосостояния не позволяет заключить все возможные контракты на рынке недвижимости. В таком случае государство вынуждено восполнять часть потенциальных контрактов за свой счет посредством различных программ, однако большая часть контрактов так и остается незаключенными.

Значимость жилья как предмета первой необходимости наравне с пищей, особенно в российском климате, должна побуждать организовать экономическую систему государства таким образом, чтобы сделки на рынке жилой недвижимости стремились к максимальной полноте контрактов. Тем более что жилье вполне правомерно признается меригорным благом.

Преодоление несовершенств рынка в современном мире производится путем создания особых структур — институтов. Новые институты создаются в процессе институциональных реформ и разработки институциональных стратегий заявленных изменений.

4. Выявлен нестационарный характер (в развитие теории В.Н. Костюка о нестационарной стоимости товаров и услуг) ценообразования 1м2 жилья и поведения кривых спроса и предложения в жилищной экономике РФ. Введено понятие «инвестиционный разрыв» между равновесными ценами предложения и спроса на жилье, характеризующее разницу между фактическим п платежеспособным спросом (то есть, неэффективный спрос на жилье). В качестве основной причины инвестиционного разрыва предложена трактовка дефицита капитала при высокой его стоимости в переходных экономиках в рамках устройства действующей мировой финансово-экономической системы.

Равновесная модель соотношения спроса и предложения жилья, принятая в классической жилищной экономике, имеет свои характерные черты. График спроса и предложения жилья, в отличие ог других товаров, имеет одну особенность: неэла-

стичпость предложения н краткосрочном периоде и способность прореагировать на изменение спроса изменением эластичности предложения в долгосрочном периоде. В такой ситуации увеличение спроса на жилье приводит к резкому увеличению цеп. чтобы «расчистить рынок». Этот феномен обычно происходит в случаях местного экономического бума. Рост цен па жилье дает сигнал инвесторам и в долгосрочной перспективе предложение сдвигается вправо, а равновесная цена снижается.

При рассмотрении российских диаграмм спроса и предложения жилья напрашивается вывод, ч то у нас равновесное состояние достигается совсем другими путями и по другим правилам. Из рис. 2 видно, что движение А —> В —» С имеет в РФ не ортодоксальный характер, то есть классически обоснованный переход в точку О не совершается. Направление А —► В было вызвано эффектом освоения банками услуги ипотечного кредитования. Вопреки ожиданиям, ипотека заметно «подрастила» цены па м". по ненамного расширила предложение жилья. Дело в том. что сложившиеся неестественно высокие цепы па 1м" позволяли строительным организациям (СО) безбедно существовать при минимальных объемах строительства.

Начальное П редл ожа I и с

предложение П01;;1е вв»Да игготеки

Если же обратиться к большинству населения, нуждающемуся в жилье, с его среднестатистическим семейным доходом, то равновесная цена установится где-то в точке I). даже в условиях действия ипотеки, но доступной населению. Между точками С п Э (рис. 2) огромное расстояние для «прыжка» предложения, которое обозначено как «инвестиционный разрыв». Чтобы расширение предложения стало таким стремительным, необходимо мощное вливание инвестиций.

Объяснить трудность сдвига предложения в точку П можно с использованием сипергетического подхода. Современные тенденции развития мировых и национальных экономических процессов сделали серьезный вызов равновесным моделям, описывающим поведение стационарных экономических систем. Кратковременные отклонения от положения равновесия и. само собой разумеющееся, возвращение к нему перестали осуществляться в реальности. Научное наблюдение за этими процессами вызвало рождение нового направления - эволюционной (сипергетической) экономики. Можно утверждать, что данное направление еще не имеет четкой регламентации в части дефиниций и аксиом, однако ясно, что основным вектором научных поисков

здесь является исследование нестационарных процессов и прогнозирование поведения их переменных величин.

Нестационарными процессами более адекватно можно объяснить рост цен на жилье с одновременным увеличением спроса и незначительным ростом предложения, что происходило у нас до кризисного периода и усилилось с внедрением ипотеки. Одним из результатов несовершенной конкуренции на рынке жилья становится создание неравновесной «сверхстоимости», намного превышающей минимальные средние издержки. Частичным объяснением подобного процесса является то, что за формированием новой стоимости «может стоять реальное улучшение потребительских свойств в результате успешного осуществления инноваций, основанных на усовершенствованиях, открытиях и изобретениях»3. Мы считаем, что подобные процессы определили поведение цен, спроса и предложения на рынке жилья в РФ (рис.3), но только в своей негативной трактовке и с вызывающими опасение долгосрочными последствиями.

да

400 350 300 «о ?00 ш 100 ча

чвмпм прироста ш<? мл

■'■■у-йиирцм'.'Лг АНОЛи

¿ооа гш гшз гоо* да» гозо жги шг

Рис. 3. Темпы прироста ввода жилья, цен на жилье и объема выданных ипотечных кредитов в РФ (рассчитано и построено автором по данным органов государственной статистики)

Поясним это утверждение. «Инновационная» сверхстоимость в жилищном строительстве в РФ в начале 2000-х достигла заметного отрыва от минимальных средних издержек строительства.

Во-первых, за счет олигополистической конкуренции, о которой мы упоминали выше, когда ограниченное число крупных строительных корпораций стали господствовать на жилищном рынке Москвы, а затем эта тенденция перешла в регионы.

Во-вторых, содержанием сверхстоимости стали, в основном, не инновации, а методы лоббирования интересов в части землеотвода, получения разрешений на строительство, согласования проектов точечной застройки и т.п.. то есть стоимость доступа к административному ресурсу и, так называемые, внелегальные издержки.

В-третьих, формированием ограниченного высоко платежеспособного класса потребителей (обладатели сверхдоходов, появившиеся благодаря переходным нестационарным процессам), «изголодавшегося» от невозможности в советское и раннее

'Костюк В.Н. Нестационарные экономические процессы.

- М.: Едиториал УРСС, 2004. С.53.

17

постсоветское время свободной продажи-покупки квартир и разработки оригинальных планировок. Этот круг потребителей был готов платить высокую цену за подобное изменение потребительских качеств жилья, что вполне устраивало строительные корпорации и позволяло не заботиться о глобальном расширении предложения.

В-четвертых, в нестационарных экономических процессах наблюдается отсутствие тенденции к выравниванию норм прибыли в различных отраслях. Более того, гак как прибыль не усредняется, происходит непрерывное устойчивое перемещение финансовых ресурсов из отраслей с меньшей прибыльностью в отрасли с большей прибыльностью, что не отражаются равновесными моделями, тем самым растет различие норм прибылей и этот процесс становится самоподдерживающим. В жилищном строительстве это становится особенно наглядным, где на протяжении нескольких лет сохранялся близкий по составу круг потребителей, которые возвращались вновь и вновь на рынок жилья уже со спекулятивно-инвестиционными интересами.

Внедрение ипотеки, новое для российской экономики, только усилило данный процесс, расширив круг потребителей жилья по сверхстоимости за счет семей с высокими доходами, позволяющими ежемесячно вносить ипотечные платежи в 30-60 гыс. руб. и выше. Вопреки положениям равновесных моделей, спрос увеличился на фоне заметного роста цен при несущественном расширении предложения (т. В на рис.2).

Характер нестационарной экономики проявляется в растущей неопределенности будущего. Сверхвысокая стоимость неустойчива и быстро может измениться. Ускоренный рост нестационарной экономики может внезапно оборваться или резко замедлиться. Тогда текущее состояние экономики застывает в точке бифуркации, на развилке эволюционного выбора.

Кризисные явления 2008-2009 гг. заставили вернуться предложение на прежний уровень (В —> С, рис. 2). причем со снижением цен. Это было ие возвращением к спекулятивному спросу, а «сжатием» ипотеки и снижением ее доступности даже и для этой малой группы населения, потерявшей работу или часть заработной платы в результате кризиса. На рис. 3. представлена фактическая динамика темпов прироста объемов ввода, цен на жилье и объемов выданных ипотечных кредитов в РФ с 2005 но 2012 годы, подтверждающая графическое представление ситуации этих лет па рис. 2: в моменты максимального взлета прироста выдачи ипотечных кредитов темпы прироста цеп на квадратный метр жилья обгоняли темпы прироста объемов вводимых площадей.

Ускоренное развитие нестационарных процессов за счет положительных обратных связей приводит к усилению нежелательных тенденций и повышению риска катастрофических последствий для населения. На государственном уровне это может привести к печальным последствиям мальтузианского толка. Если попытаться адаптировать знаменитую модель Мальтуса (формула (1)) к жилищной проблеме населения РФ. то получим следующие неутешительные выводы.

1Мо = Н0/т0 (I)

где 11ц - жилой фонд страны; N0- численность населения;

П1ц - обеспеченность жильем, необходимая и достаточная для величины населения N0.

Допустим, текущая величина N становится больше N0 (например, под влиянием закона о материнском капитале). Тогда обеспеченность жильем становится меньше необходимой: т < т0.

Попытка населения увеличить общий жилой фонд не увенчивается успехом: оказалось, что на материнский капитал в Иркутске, например, можно приобрети 10 м". в Москве и того меньше, среднедушевой семейный доход с рождение ребенка снижается, цены на один квадратный метр остаются высокими, ипотека становится в принципе недоступной, обеспеченность жильем продолжает снижаться. Общий жилой фонд постепенно сокращается за счет выбытия ветхих строений. Если между двумя неравенствами (т < т0 и Н < Н0 ) возникнет такая положительная обратная связь, то в итого население начнет вымирать и N будет стремиться к нулю, вместо стремления к N0

Постепенный переход из точек С —» Э (рис.2) невозможен, так как у нас практически о тсутствуют слои населения, которые смогли бы оплатить равновесные цены на жилье в промежуточных состояниях. На рынок жилищного фонда влияют следующие основные внешние факторы:

1) ставка процента по долгосрочным займам; 2) стадия экономического цикла (подъем или спад); 3) налоговая политика; 4) государственное регулирование; 5) правила зонирования и землеотводов; 6) ставки по краткосрочным кредитам для финансирования текущей деятельности предприятий.

По крайней мере, три из них - первый, второй и шестой, - завязаны на ставке процента, а значит на доступности или дефиците капитала. Остальные три пункта связаны с внутренней государственной политикой и государственным регулированием строительной отрасли.

В результате нерешающего национального голоса в развитии собственной экономики (которая в любой момент может быть потрясена изменениями цен на нефть или закрытием доступа к ссудным капиталам, или резким изменением курсов валют) усиливается фактор неопределенности и в рамках благосостояния отдельной семьи. Начинают господствовать нестационарные процессы, как в масштабах страны, так и отдельных домохозяйств. Таким образом, формируется «краткосрочная поведенческая модель», или, как говорят институционалисты «растущая ставка дисконтирования обесценения будущего». Неопределенность будущего не позволяет принимать долгосрочные решения, в т. ч. и по приобретению жилья долгосрочным способом. Наконец, долгосрочные финансовые решения домохозяйств напрямую зависят от тенденций и динамики заработной платы (жалованья) наемных работников. Назрела необходимость в институциональной реформе государственной жилищной политики, направленной на увеличение доступности жилья.

5. Сформулированы рекомендации по изменению методики расчета основных показателей доступности жилья. На основе проведенного изучения существующих положений и программ решения проблемы доступности жилья в РФ выявлено недоразвитие института накопительного способа приобретения жилья (наиболее соответствующего социально-ориентированному подходу) как следствие действия институциональной ловушки переориентация с долгосрочной модели поведения на краткосрочную и несостыковкой эффективного развития с краткосрочной моделью поведения.

Основной задачей государственной жилищной политики РФ первых лег нового тысячелетия стала разработка механизма повышения доступности жилья для различных категорий граждан. Властным толчком решения проблемы доступности жилья стал запуск приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». Более 10 лет этот проект реализовывался главным образом через

федеральную целевую программ) «Жилище» на 2002-2010 гг. В настоящее время начал действовать второй л ап данной программы - на 201 1 -2015 гг.

Основными комплексными целевыми индикаторами данной программы являются: коэффициент доступности жилья; уровень обеспеченности населения жильем; доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств'.

Коэффициент доступности жилья (КДЖ) используется во многих странах и нередко отождествляется с самим понятием «доступность жилья». Первое недоумение возникает уже в связи с самой формулой расчета: «соотношение средней рыночной стоимост и стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек»\ Почему в качестве стандартной была взята семья из 3-х человек? Возможно, таких семей в России сейчас действительно большинство. Однако программа «Жилище» нацелена в будущее, а для обеспечения минимального демографического прироста населения в нашей стране стандартная семья должна состоя ть даже не из 4-х. а из пяти человек: двоих родителей и троих детей. Понятно стремление разработчиков и исполнителей программы быст рее довести значение КДЖ до «приличных» американских и среднеевропейских значений в размере 3-4 лет. Однако если эта цель достигается сокращением количества детей в семье, то есть запланированным убыванием населения, новое строительство может и не понадобиться: лет через 20-30 существующий жилищный фонд свободно вместит сократившееся население РФ.

В случае принятия нового стандарта семьи из 4-х или 5-ти человек, будет неправомерно использовать данные среднедушевого дохода (получится, что каждый ребенок значительно увеличивает общий доход семьи, а это не так), более корректно использовать информацию о средней заработной плате и среднерыночной стоимости жилья на первичном рынке, тогда мы получим следующие значения КДЖ: формула (2) -- для семьи с двумя детьми: формула (3) - для семьи с тремя детьми.

48163x72 26837x2x12

48163x90 КДЖ =-= 6 Л года (3).

26837x2x12

где 72 п 90 м"-стандартная площадь квартиры для семьи из 4-х и 5-ти чел., соответственно: 48163 р. - среднерыночная стоимость 1м" жилья на первичном рынке согласно данным по РФ в 20121.:

26837 р. - средняя зарабо тная плат а согласно данным по РФ в 2012 т.

Таким образом, если учитывать в программе «Жилище» минимальный демографический рост, то при существующем соотношении «цепа 1м~ - средняя заработная плата» КДЖ будет в полтора-одип и семь десятых раза превышать целевое значение. равное 4 годам. Соответственно, меняется значение среднедушевого дохода (СДД) в расчетах. При двоих работающих родителях рождение второго и третьего ребенка снижает СДД в 1.33 и в 1.67 раза соответственно. На столько же увеличивается КДЖ: на 33% при рождении каждого следующего ребенка.

'' Значения нелепых индикт оран федеральном меленой программы «Жилище» ма 2011-2015 [ оды. Приложение №] 3 к федеральной нелепой программе «Жилище» на 2011 -2015 годы. > Там же.

Мы полагаем, что логика расчета КДЖ должна быть другой: сначала определяется нормативный КДЖ исходя из реального достижения доступности жилья путем регулирования пропорции «цена 1м" - средняя заработная плата», а затем фактический КДЖ сравнивается и оценивается исходя из своею приближения или отдаления от нормативного. Под реальным достижением доступности жилья мы понимаем возможность для семьи осуществления жилищных платежей без ущерба для других потребностей. обеспечивающих нормальное формирование человеческого потенциала, в течение, например 20 лет' - классического срока ипотечного кредита. В лом случае смысл КДЖ сводится только к фиксации определенного сложившегося соотношения между ценой жилья и средней заработной платой (или СДД для семьи) и анализа соответствия его действительно доступному уровню.

Мы считаем, что разработка пропорции «цена 1м2 - средняя заработная плата», неразрывно связана с установлением норматива жилищного накопления, то есть доли семейного бюджета, направляемой на жилищные платежи. То. что предлагается сейчас. например, модифицированный КДЖ. когда из СДД вычитаются минимальные потребительские расходы, или 30%-й рубеж от совокупного семейного дохода для ипотечных платежей, по нашему мнению, способствует тому же, что и стандарт семьи из трех человек. - снижению рождаемост и и остановке развития человеческого капитала. Если семья будет делить доход между минимальными потребностями и платежами за жилье, то у нее не останется средств на обучение, лечение, путешествия, хобби или иные направления личностного роста ее членов. Постоянная угроза выселения в случае временных трудностей с работой при ипотечном кредитовании увеличивает давление стрессовых факторов на семью и не способствует развитию семьи и демографическому росту. Изменение только одного фактора - численности стандартной семьи с 3-х до 5-ти человек - резко «портят» картину КДЖ в программе «Жилище». Необходимость исправления ситуации неизбежно приводит к проблеме изменения стоимости 1 м" жилья в ее соотношении со средней заработной платой.

Еще один целевой индикатор ФЦП «Жилище» - уровень обеспеченности населения жильем - также вызывает вопросы и недоумения. Если в качестве стандарта официально принят норматив в 18 м" на человека (54 м" на семыо из трех человек), то показатель обеспеченности жильем уже в 2011 году превысил это значение, что в какой-то мере обессмысливает саму программу. То есть, по данному критерию цель уже достигнута: в среднем граждане страны обеспечены жилплощадью выше нормативного уровня, а значит делать усилия по обеспечению их 18 м",по меньшей мере, странно. Показательны при этом данные о средней площади вновь построенных квартир. Накануне кризиса она составляла 138.7 м" (!)6. Это искажение вызвано учетом приобретения жилплощади элитой, обладающей сверхдоходами.

Реальная картина с обеспеченностью жильем россиян выглядит иначе: данный показатель в разрезе размеров домохозяйств для семей из четырех человек (по данным переписи 2010 г.) снижается до 14-15 м". а для семей из пяти и более человек -до II-12м2.

Мы полагаем, что данный показатель должен рассчитываться по-другому. с целью более объективного представления действительности. Для этого можно использовать распределение, в котором каждом) мет ражу будет соот вет ст вовать процент ная доля населения, им обеспеченная. Тогда мы точно определим количество граждан,

' О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 юлу (2008) /.' Статистический бюллетень. № 6 (Мб).

необеспеченных стандартом в 18 м2 и нуждающихся в расширении или приобретении жилплощади. Таким образом, можно получить медианные значения обеспеченности жильем, принятые во всем мире. Также важно граждан, обеспеченных жильем ниже действующего стандарта в 18 м2, дифференцировать по следующим группам: льгот-пиков (тех. кто имеет право на бесплатное приобретение жилья или приобретение по цепам, значительно ниже рыночных - военных, детей-сирот, многодетных семей, молодых специалистов на селе и т.н.) и собственно тех, кто вынужден и должен решать свою жилищную проблему только за счет собственных или заемных средств (именно на них нацелен институт ипотечного кредитования). На уровне РФ в целом и на примере Иркутской области нами по итогам ВПН 2010 были получены неутешительный результат: жильем нормативной площадью в размере 18 м" в 2010 г не было обеспечено более 68% населения как РФ. так и Иркутской области - 1мли. 735 тыс. 471 чел.(!). Конечно, эти расчеты не до конца точны, так как мы пользовались не первичными документами переписи, а средними показателями домохозяйств, но это более точный результат, чем средний показатель обеспеченности жильем населения в целом.

Обратимся к рассмотрению третьего целевого индикатора программы - доли семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств. И в этом индикаторе можно выявить изъяны, схожие с предыдущими в способе расчета и планирования. Размер данного показателя в 30%. планируемый к достижению в 2015 году7 означает, что 2/3 семей (70%) все еще не будут иметь возможности приобрести жилье за счет собственных и заемных средств. Чтобы не остаться без крыши над головой, эти семьи должны попасть в категорию льготников, другого пути не предусмотрено. Льготы в области жилищного обеспечения - это искусственный механизм преодоления «рыночного несовершенства», достижения доступного уровня цен на жилье для определенной категории граждан. Чем большая доля населения попадает в категорию льготников, тем большей нагрузкой на государство ложится цеповой спрэд на жилье.

Итак, если учесть наши предложения по изменению методик расчета целевых индикаторов: увеличение состава стандартной семьи и снижение нормы жилищного накопления (процента жилищных платежей в совокупном доходе семьи), то всю проделанную до достижения текущего размера целевых показателей работу придется начинать заново. Пересчитанные целевые индикаторы резко ухудшатся, и будущее в области обеспечения граждан РФ жильем окажется не слишком радостным. Демографический рост и достойное развитие человеческого потенциала России требует не только пересчета основных целевых индикаторов программы «Жилище», но и разработки радикально новых подходов к решению проблемы доступности жилья.

6. Разработана стратегия проведения новой институциональной реформы обеспечения доступности жилья в РФ, оптимизирующая доли участия государства, населения и бизнеса в решении данной проблемы, отсутствующая в современной теории н практике.

В качестве возможной институциональной стратегии можно определить движение к заполнению пробела накопительного способа обеспечения жильем среднего класса граждан за счет собственных средств, по по доступным ценам. В этом случае стратегически видится создание новых институтов во-первых, контролирующего па

Значения целевых ипдикагпрпн федеральном целевоП программы «Жилище» па 2011-2015 годы. Приложение №13 к федеральной пеленой программе «Жплпше» на 2011-2015 годы.

государственном уровне доступные цены и категории граждаи-участников нового института. во-вторых контролирующего и создающего условия осуществления строительства жилья по доступным ценам с помощью социально ориентированной жилищной политики государства. Проект разработанной институциональной стратегии, представленный ниже, содержит этапы, предложенные Полгеровичем8 (кроме нулевого этапа, который посчиталось необходимым ввести):

0). Ценностно-мировоззренческий этап заключает в себе возможность сведения терминальных (традиционных) и инструментальных ценностей. Из традиционных можно выделить ценность поддержания и сохранения семьи, демографический рост, развитие человеческого потенциала государства. Инструментальная цель - выгода предприятий, занимающихся производством особого товара - жилья.

1). Цель новой институциональной стратегии: повышение обеспеченности жильем и доступности жилья в РФ.

2). Спонтанная эволюция институтов, подлежащих реформированию - институт, который мы хотим ввести, еще не создан и никогда не существовал ранее. Уже существующий институт, который мы включаем в поле повой институциональной стратегии - Федеральный фонд содействия жилищному строительств)' (фонд РЖС). Содействие стало ключевым понятием в целевых установках, функциях и задачах Фонда.

Содействие в подготовке площадок, подведении инфраструктурных сетей, создании производств стройматериалов - сильный государственный ход по обеспечению всех условий массовой застройки жильем экономкласса. Однако чтобы воспользоваться созданными условиями, необходимы заключенные контракты на строительство жилья, обеспеченные платежеспособным спросом. Спрос остается недостаточным и проблемный круг остается не решенным. По нашему мнению, успеху деятельности РЖС не хватает одного звена - новой институциональной структуры, которая обеспечивала бы платежеспособный спрос на жилье экономкласса и одновременно предоставляла точную информацию о заявке на площадь и расположение земельных участков под строительство.

3). Анализ аналогичных реформ в других странах и институциональных экспериментов; анализ отечественного опыта. В третьей главе нами был проведен достаточно подробный анализ методов и институтов обеспечения жильем, действующих у нас в стране и за рубежом. Основными выводами данного анализа стало выявление пробелов в Российской схеме обеспечения жильем сектора социальной аренды и накопительной схемы, которая па западе представлена институтом стройсберкасс и жилищных кооперативов.

В российской переходной экономике советские ЖСК. превратившиеся в ЖНК (жилищные накопительные кооперативы) практически не развиваются. Однако как раз накопительная схема приобретения жилья является предпочтительной и более соответствующей мировоззренческим традиционным ценностям, а также соответствует долгосрочной модели поведения, отказ от которой в годы проведения либерально-рыночных реформ и стал главной институциональной ловушкой, не позволяющей этой схеме развиваться.

14 Полтеровнч В.М. Современное состояние теории экономических реформ ' В. М. Полтсрович /' Пространственная Экономика. - 2008. № С. 6 --45.

Таблица 3

Обоснование перспективности планируемой институциональной траектории

Требования к обоснованию перспективности институциональной стратегии Обоснование в новой институциональной траектории

1. Учет масштаба отклонений параметров исходной институциональной системы от целевой. По мере преодоления краткосрочной модели поведения количество участников новой схемы будет расти за счет предпочтения ценовой разницы и предполагаемого демографического роста (пирамида, развернутая в будущее).

2.-3. Согласование с ресурсными и технологическими ограничениями. Подготовка площадок под массовую застройку жилья эко-номкласса с подведением инфраструктуры. Создание нормативной базы издержек на Км2 по типам жилья экономкласса.

4. Учет особенностей гражданской культуры и уровня развития человеческого капитала. Традиция строительства дома к свадьбе и традиционные ограничения на взятие процента на приобретение жизнепноие-обходимого (крыши над головой).

5. Учет возможности принятия политических решений о реформах и отказа от них. Ряд подготовительных политических решений уже приня т, не хватает их институционального объединения. Задача обеспечения доступности жилья объявлена как приоритетная.

6. Учет статической и динамической комплементарно-сти институтов, предусматривающий рациональную последовательность институциональных изменений. Властные инициативы в направлении обеспечения доступности жилья создают необходимую основу для успешного функционирования нового института.

7. Обеспечение ослабления ресурсных, технологических и институциональных ограничений вдоль траектории. Развитие нормативной базы жилья эконом-класса и подготовки площадок (см. п.2-3). Принятие ряда государственных программ на региональных уровнях по развитию массового строительства.

8. Включение эффективных мер по сдерживанию перераспределительной деятельности. Адресность участия, снижение спекулятивного спроса па жилье.

9. Формирование институциональных ожиданий, стимулирующих движение вдоль траектории. Постепенное возвращение модели долгосрочного будущего.

10. Частичная или полная компенсация потерь основных групп экономических агентов, которые могли бы проти рать вследствие институциональных изменении, осуществляемых государством. Уничтожение стоимости административного ресурса (внеле-гальиых издержек) для строительных организаций-подрядчиков строительства жилья в рамках нового института.

11. Сочетание с государственной политикой стимулирования жопомпческого роста. Функциональное закрепление связи средней заработной платы со стоимостью жилья.

Составлена автором

4). Обоснование перспективности планируемой институциональной траектории (проверка выполнения 11 требований Полтеровича). В таблице 3 приведена соответствующая опенка перспективности институциональной стратегии предлагаемых нами реформ в сфере обеспечения доступности жилья.

5). Методика анализа результатов осуществленных институциональных изменений должна включать в себя показатели наличия положительной динамики демографического роста и расширения количества участников нового института), роста объемов ввода жилья и обеспеченности жильем домохозяйств. состоящих из 3-х и более человек; показателями соотношения средней заработной платой и среднедушевых доходов со средними ценами на жилье.

Предлагаемая нами институциональная стратегия должна решить следующие главные проблемы в сфере обеспечения доступности жилья:

• вычисление и поддержание в институциональной структуре действительно доступных цен на жилье для домохозяйств, неэффективного спроса, непопадающих в к а те го р и I о л ь готн и ко в;

• поддержание традиционных ценностей семьи и демографического роста, а также возможностей развития человеческого потенциала страны с помощью увеличения обеспеченности жильем;

• обеспечение терминальной ценности выгодности для подрядных предприятий. участвующих в институциональной структуре путем эффективного анализа и управления издержками, а также, ликвидация части трансашионных и впелегальных затрат для подрядчиков, включенных в новую институциональную структуру.

7. Обоснована необходимость политэкономического, а не чисто рыночного подхода к решению проблемы доступности жилья. Выведена ключевая пропорция экономической системы государства в виде функционального соотношения между ценой 1м2 жилья и средней заработной платой, определяющая жилищную норму накопления и обеспечивающая доступность жилья без ущерба для демографического роста и развития человеческого потенциала страны.

В научной срсде в настоящее время считается, что рыночная экономическая теория (экономике) осталась в стороне от исследования сферы производственных отношений и поэтому имеет ограниченную возможность ответить на вызов современности. Соглашаясь с этим, полагаем, что не экономике, а политическая национальная экономия способна решить назревшую проблему: совместить мировоззренческую миссию государства и нации с методами организации и ведения хозяйства (построением национальной экономики), в частности, в области обеспечения доступности жилья.

Есть потребности, и соответственно, товары, без которых существование человека практически невозможно. Это. так называемые, товары первой необходимости -пища, одежда, жшье\ Над поисками удовлетворения этих потребностей, по пашем}' мнению, должна работать политическая экономия, а не экономике. Го есть, подход к решению жилищной проблемы должен иметь не универсальные рыночные, а полит-экоиомические национальные черты. Право граждан РФ иметь крышу над головой закреплено конституцией и международными соглашениями, а значит, экономическая система нашего государства должна быть «смонтирована» так. ч то бы э то право могло осуществляться в полной мере.

Исходя из логики политэкономического подхода, в экономической системе государства должна соблюдаться некая «синхронность», или пропорциональность ключевых для основных жизненных условий граждан показателей. Иными словами, эко-

мимический способ приобретения предметов первой необходимости (жилья) должен соответствовать экономическим возможностям субъекта. А иначе, зачем такой метод вообще нужен?

В связи с этим необходимо рассмотреть стоимость 1м" жилья в соотношении со средней заработной платой и вывести их функциональное соотношение.

Возьмем стандартную семыо из четырех человек: мать, отец и двое детей, проживающую в г. Иркутске. По жилищным нормативам и исходя из интересов бизнеса и государства - нормальных условий формирования человеческого капитала - такая семья должна проживать в квартире площадью 72 м2. Теперь определим границы семейного дохода, в которых мы будем работать.

Прожиточный минимум в г. Иркутске составлял в 2012 г. 6120 руб./чел. в месяц 6 тыс. руб.). Так как по сегодняшним требованиям ипотечные платежи не должны превышать 30% семейного дохода, то минимальный семейный доход, который нас интересует, равен 35 тыс. руб./мес. (6 120 х 4 составляет 70% такого дохода). Максимальный доход среднего класса семей, которые не попадают в группу спроса до инвестиционного разрыва (см. рис. 2) можно рассчитать исходя из среднего ипотечного платежа, взятого за 30% семейного дохода. Средний ипотечный платеж по РФ составил 24 тыс. руб9. Тогда максимальный доход в рамках нашего исследования должен ограничиваться = 80 тыс. руб. Для более высокого дохода ныне действующая ипотечная схема считается доступной.

Если мы возьмем за шаг изменения семейного дохода один прожиточный минимум (= 6 тыс. руб.), то тогда интервал дохода уложится в рамки от 35 до 83 тыс. руб.. что соответствует среднемесячной заработной плате одного работающего от 17,5 до 41.5 тыс. руб. Таким образом, мы будем иметь дело с тем самым средним классом, который, с точки зрения политической экономии, должен быть обеспечен самим функционированием экономической системы государства необходимым экономическим основанием для своего всестороннего развития и воспитания детей.

Еще один важный параметр нам необходимо обосновать для построения функции зависимости стоимости I м" от среднего дохода семьи. Этот параметр - структура потребления домохозяйств.

Российская структура потребления демонстрирует следующую картину: в зависимости от региона потребление фиксированного набора товаров и услуг (потребительские расходы) составляет 50-70% от заработной платы10, при этом не учитываются траты «на досуг, спорт, информационные услуги и другие культурные мероприятия. способствующие развитию личности».

В результате получаем, что те самые 30%. которые требует ипотечный платеж, па самом деле должны распределяться между всеми товарами и услугами длительного или особого пользования: 1) мебель, ремонт; 2) автомобиль; 3) отпуск; 4) дорогие медицинские услуги в исключительных случаях (в отличие от США, значительная часть медицинских услуг у нас бесплатна); 5) образование; 6),жилищные платежи.

И если первые пять пунктов могут вытеснять друг друга или производиться в разные годы, то вытеснение последнего грозит судом и лишением крыши над головой.

9 Месптов Л. Реальная просрочка ппотекп в РФ превысила 90 млрд. руб. / Л. Месптов. IЖ1. ||Цр://туц'.1п1егК|х.ги/геа11у/гса11ун|Га8р?Ы-109555&5ес"1457 (лага обращения 15 апреля 2012). 111 Социальное пэмереппе экономических процессов ' Под. ред. Ю.Г. Павленко, И В. Соболевой. - М.: Кппжпып

дом «ЛИБРОКОМ», 2009. - С. 53-54.

Если же шестой пункт' вытеснит все остальные, мы будем иметь дело с неполноценной семьей, сильно ограниченной в возможностях личностного роста и развития. Такая семья будет обеспечивать только необходимое для выживания потребление (включая жилье), и если таких семей в государстве будет подавляющее большинство. то формирование человеческого капитала, рост народонаселения, да и само государство оказывается под угрозой своего дальнейшего существования.

Таким образом, исходя из сегодняшних реалий семейного дохода среднего класса граждан РФ. жилищные платежи могут составлять не 30%, а не более 15% этого дохода, оставив место иным расходам долгосрочного характера, примерно 15%.

Теперь мы можем вывести функцию зависимости стоимости метра квадратного жилья от среднего дохода семьи для двух ситуаций:

1) беспроцентное погашение стоимости жилья (накопительная схема) - в будущее (ниже нами будет представлен способ ее осуществления посредством схемы .ж илищного страхования детей)'.

2) ипотечная схема погашения стоимости жилья (из будущего в настоящее). Для удобства и корректности сравнения двух ситуаций, первоначальный взнос возьмем равным нулю.

В самом общем виде вычислить доступную стоимость (Ц) 1 м" для первой ситуации можно по формуле (4):

_Д- -12 // (4)

••' Гц ж

где - среднемесячный доход семьи, р.; Н-ж.н. - норма жилищного накопления, %: Г пж - годовой нормат ив приобретения жилья, м".

Годовой норматив приобретения жилья может быть вычислен по формуле (5):

_//, ^-Д (5)

1 я ;А\ ^ П. Ш 1 ц ж. ^

где Нж - норма общей площади жилья на 1 человека (п РФ составляет 18 м2); д - количество детей в семье (для схемы жилищного страхования детей);

I - период рассрочки платежа;

К)в - коэффициент увеличения норматива жилой площади в зависимости от условий расчета (в случае накопительной схемы жилищного страхования детей, минимум равен 2):

II - количество членов семьи.

Рассчитаем доступную цену 1 м" жилья, используя формулы (4) и (5) и следующие постоянные:

- Нж„ =0,15 (15%);

- М,к = 18 м2; -1 = 20 лет;

- семья из 4 человек: двое родит елей (работ ающие) и двое детей (п = 4).

При расчете для всех размеров доходов мы получили доступную цену на жилье равной половине дохода семьи, то есть в нашем случае - одной среднемесячной заработной плате.

В результате мы получили, что для жителей г. Иркутска, относящихся к среднему классу, доступной при беспроцентной 20-летней рассрочке платежа может считаться стоимость жилья от 17 500 до 41 500 руб. за 1 м2. Логично установить один размер стоимости доступного жилья па уровне среднего значения, который будет равен 26 500 руб.. так как доход в 53 000 руб. полностью соответствует двойной номинальной начисленной среднемесячной заработной плате.

Расчет доступной стоимости 1м2 по второй ситуации (ипотечному кредитованию) можег быть произведен исходя из любой схемы аннуитетного платежа. Воспользуемся формулой р-срочной ренты с годовым начислением процентов, где р = 12 (ежемесячное погашение). В наших вычислениях п = 4, Нж = 18 м2, I = 20 лет, г изменяется в интервале [9; 14] с шагом в' 1%. Выбран наиболее распространенный в РФ диапазон ставок по ипотечному кредитованию, начиная с минимально возможной, но фактически не действующей ставке 9% (при ставке ЦБ = 8.25%). В настоящее время по государственной программе «Стимул» планируется снижение ипотечных ставок до 9,35%. Произведенные расчеты представлены в таблице 4.

Таблица 4

Расчет доступной стоимости жилья в условиях ипотечного кредитования для стандартной семьи из четырех человек

Среднемесячный доход (СМ 1.11, тыс. руб. Доступная цена 1 м2 жилья при ставке ипотечного кредитования

9% 10% 11% 12% 13% 14%

350Ü0 8 312 7 785 7 313 6 888 6 505 6 158

41000 9 737 9 119 8 567 8 068 7 620 7214

47000 11 162 10 454 9 820 9 249 8 735 8 269

53000 12 587 11 789 11 073 10 430 9 851 9 325

59000 14012 13 123 12 327 11 611 10 965 10 380

65000 15 437 14 458 13 581 12 791 12 080 11 346

71000 16 861 15 792 14 835 13 972 13 195 12 492

77000 18 286 17 127 16 088 15 153 14310 13 547

83000 19712 18 462 17 341 16 333 15 426 14 604

Рассчитана автором.

Результат расчета показал, что даже при самых благоприятных условиях кредитования (ставке 9%) доступным для среднего класса семей г. Иркутска является стоимость жилья от 8 312 до 19 712 руб. за 1м". Таких цен на жилье в Иркутске не наблюдается. Стоимость жилья в 2012 году в Иркутске колебалась в пределах от 26 000 до 45 000 руб. за метр квадратный, в некоторых случаях доходя до 70 000 руб./м".

Сравнение результатов расчета формул (4) и (5) и таблицы 4 позволяет вычислить долю платы за главный дефицитный ресурс существующей организации экономической системы - капитал - в цене 1 м" жилья. Согласно расчетам стоимость капитала в цене жилья колеблется от 52.5 до 64.8% (!) (данные результаты получены как отношение разницы в стоимости жилья при беспроцентной рассрочке и ипотечном кредите при одинаковом среднемесячном доходе семьи к стоимости 1 м" жилья в условиях беспроцентной рассрочки). Таким образом, при самой высокой в наших расчетах ставке ипотечного кредитования в 14% (а это еще не предел, несмотря на кризис),

банки забирают себе почти дне третьих стоимости жилья, которую оплачивают покупатели. Эго еще раз доказывает, что преодоление инвестиционного разрыва, представленного на рис. 2, в условиях ипотечного кредитования по таким ставкам принципиально невозможно.

1 [редставлснные вычисления приводят нас к логическому выводу о том, что для выполнимости конституционного права граждан своей страны иметь крышу над головой должна существовать некая функциональная зависимость между среднемесячным доходом семьи и ценой I м" жилья, обеспечивающая его доступность. Данная зависимость должна гарантироваться для среднего класса нашей страны, т. е. для работоспособных граждан, преодолевших в своих доходах порог прожиточного минимума, по не имеющих возможности выплачивать ипотечные платежи на предлагаемых условиях (согласно обоснованным выше границам доходов).

Расчет коэффициентов стоимости 1 м" жилья в среднемесячном семейном доходе представлен в табл. 5.

Таблица 5

Расчет коэффициента цены 1 м" жилья в среднемесячном доходе семьи при неизменной норме накопления и необходимой нормы накопления при неизменной

цене жилья

Пазовый А.«, руб. Состав семьи 1м ь.: при const Нж.„ = 15% н„,„ % при const ц„2 = 16 500руб Необходимые темпы роста Дс.м. при const Ц,а и Нж.п. Необходимые темпы прироста Дс.„. при const Цм2 и Я,,,,,.

53 ООО Двое родителей, 1 ребенок 0,67 11,25 0,75 1,500

26 500 Один родитель, 1 ребенок 1,00 15,00 0,50 0,500

53 ООО Двое родителей, 2 детей 0.50 15,00 1,00 1,000

53 ООО Двое родителей. 3 детей 0.40 18,75 1,25 1.250

53 ООО Двое родителей. 4 детей 0,33 22,50 1.50 1.200

53 ООО Двое родителей, 5 детей 0.29 26,25 1,75 1.167

Функция: (Д1,.^х12хНж^/Гж)/Д1,,1. Ц,,2хГ„/Дс.„.Х12 Ц„2ХГЯ/НЖ,„/Д^Ш

Рассчитана автором.

В табл. 5 использован только один базовый размер семейного дохода - 53 ООО руб. в месяц как соответствующий среднему двукратному значению заработной платы по г. Иркутск)' в 2012 г. Однако при других уровнях доходов зависимости будут те же. Основные выводы: доступная стоимость квадратного метра жилья для стандартных условий (I взрослый. I ребенок) составляет половину от среднемесячного дохода полной семьи или (что одно и тоже) среднемесячную заработную плату одного работающего в неполной семье. То есть, основной пропорцией на которую необходимо

ориентироваться региональным властям в достижении доступности жилья, долж но стать тождество стоимости I м~ и среднемесячной зарплаты одного работающего.

8. Сформирована система накопительного жилищного страхования детей-граждан РФ (НЖСД) в качестве накопительного способа финансирования приобретения жилья и обеспечения его доступности, являющаяся основным институтом предлагаемой новой институциональной стратегии.

Предлагаемый нами институт накопительного жилищного страхования становится более чем уместен в сложившейся ситуации. Он заполняет нишу, которая образуется между потенциальными потребителями жилья, ищущими приемлемый и доступный для них способ финансирования с одной стороны, и государственными инициативами. направленными на создание всех условий для массового жилищного строительства, снижение и фиксацию стоимости жилья, с другой стороны. Институт ипотечного кредитования, который до сих пор остается единственным связующим звеном в вышеозначенной ситуации, не способен полностью решить проблему доступности жилья, особенно с точки зрения социально ориентированного и демографического подходов.

Двадцатилетнее и более тяжелое долговое бремя не дает семье возможности развиваться и не способствует росту рождаемости. Населению необходим выбор способа финансирования жилья. Накопительное жилищное страхование позволит приобрести оплаченную стандартную квартиру ни к пенсии, а к свадьбе. И не за счет долга и оплаты процентов и не за счет государства, а за счет постепенного накопления из заработанных средств. По сути, мы получает новый, дополнительный способ формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.

Фонд накопительного жилищного страхования будет являться государственной структурой и должен формироваться на уровне отдельных муниципальных образования. Наиболее оптимальным будет расположение отделов фонда во всех районных центрах страны. Основные функции муниципальных подразделений фонда:

1) ежегодный пересмотр размера платежей исходя из установления новой цены квадратного метра жилья в зависимости от изменения средней заработной платы по области (или району);

2) ведение реестра и счетов застрахованных;

3) осуществление обмена и возврата сертификатов;

4) подготовка плана объемов необходимого для ввода жилья по типам проектов жилья экопомкласса, осуществляемых в данной местности;

5) расчет с УКСо.м муниципалитета за сданное жилье:

6) отслеживание качества построенного жилья и ведение собственного рейтинга подрядчиков.

Наиболее грудным должен оказаться начальный период основания ИНЖСД. так как он подразумевает долгосрочное накопление в течение 18 лет (хотя лот срок короче, чем в фондах капитального ремонта, где каждый ремонт должен осуществляться с лагом в 30 лет). Тем более сложно будет завоевать доверие людей, пока не будут достигнуты первые результаты. Поэтому, на первых этапах будет поощряться ускоренное накопление средств для детей не только с рождения, но и с любого возраста. Внедрение данного института так же будет' затруднено на уровне семей, выплачивающих ипотеку. Дополнительные взносы окажутся им не под силу.

Но данный институт направлен в будущее и с каждым годом его средства должны расти, по крайней мере, в арифметической прогрессии. В период первых лет «бездействия» средства фонда могут быть направлены на обеспечение жильем десятки лет ожидающих своей очереди льготников и переселенцев из ветхого и аварийного жилья и Крайнего Севера в форме кредитов, предоставленных государству под процент, соответствующий прогнозному росту средней заработной платы. Государство выступит гарантом сохранения всех накопленных средств застрахованных.

Организационная схема ИНЖСД представлена на рис. 4.

Рис. 4. Организационная схема ИНЖСД (разработана автором)

Наиболее важным моментом является законодательное закрепление правил обмена частично или полностью оплаченных жилищных страховых сертификатов фонда. Они не должны иметь биржевого или спекулятивного хождения в отличие от ипотечных закладных. Жилищный страховой сертификат фонда ИНЖСД — это

именной документ, удостоверяющий право его владельца на получение в определенные сроки жилья стандартного качества площадью 36 м~ на муниципальной территории его оплаты.

На рис. 5 показана методическая схема организации процесса обмена и реализации страховых жилищных сертификатов.

Размер страхового жилищного фонда за определенное количество лет можно рассчитать по формуле (6).

где Ф„ - размер средств в фонде ПЖС'Д в n-м году; Д, - количество застрахованных детей в t-м году;

Д j - общее количество застрахованных детей в t-м году;

ill I - средняя заработная плата в 1-м году; i - прогнозный темп прироста ЗП (или индекс инфляции).

Рис. 5. Схема организации процесса обмена и реализации страховых жилищных сертификатов (разработана автором)

Этапы проведения предлагаемой институциональной реформы должны иметь следующую последовательность.

1 этап - предварительный.

- Социологическое исследование для выявления потенциальных участников нового института (выборочный опрос семей с детьми).

- Статистическое исследование потенциальных участников (вычисление количества детей в семьях, имеющих собственное приватизированное, выкупленное или постоянное социальное жилье).

- Создание па базе РЖС нормативной базы типового жилья экоиомкласса различных видов в разрезе нормативов переменных и постоянных сопряженных затрат в расчете па I м" без учета затрат на подготовку с тройплощадок, землеотвод. подведение инфраструктуры.

2 этап - юридический.

Разработка и принятие Закона РФ «О ИНЖСД» и других законотворческих актов. регулирующих деятельность новой институциональной структуры и ее взаимодействие с органами власти и уже существующими структурами.

3 этап — основной.

- Создание на федеральном уровне фонда НЖСД и его пилотных подразделений в регионах с максимальной демографической нагрузкой (например, в Сибирском Федеральном округе, где выделяются Иркутская область и республика Алтай).

- Проведение социальной рекламы на телевидении и в иных СМИ.

- Разработка методики отбора подрядных организаций для осуществления заказов на строительство жилья в рамках осуществления сертификатов фонда. Приемлемы различные методики оценки надежности строительных организаций и сведения СРО.

- Постепенное распространение подразделений фонда на все регионы.

4 этап - аналитический.

- Сопоставление интегральных выгод от реформы с интегральными издержками (общие издержки - содержание нового института, сопоставимы с содержанием подобного государственного фонда с региональными представительствами, например РЖС; выгоды - экономия государственных расходов на субсидирование взносов и процентов по ипотеке и по различным жилищным программам).

- Методика анализа результатов осуществленных институциональных изменений. Главным результатом предлагаемой реформы должен стать долгосрочный рост показателей ввода жилья и обеспеченности жильем, особенно заметный для до-мохозяйств из 3-х. 4-х и 5-ти человек. Сигнальным показателем должно стать постепенное долгосрочное снижение соотношения средних цен на жилье со средней заработной платой, стремящееся к единице. Все перечисленные выше показатели, как показал проведенный нами анализ, не были улучшены и даже ухудшились за последнее двадцатилетие реформ.

Взаимоотношения фонда РЖС, ИНЖСД и подрядных организаций должны являть собой логически завершенную цепочку действий по осуществлению механизма обеспечения доступности жилья, от подготовки строительных площадок и инфраструктуры, накопления средств до осуществления на подготовленных земельных участках подрядных работ по строительству жилья экономкласса адекватного качества (рис. 6).

В итоге будет сформирована единая стратегия обеспечения доступности жилья в РФ для всех категорий граждан (рис. 7). Новая институциональная структура предназначена сегменту семей среднего класса, имеющих детей, с доходами на уровне средних по региону.

9. Обосновано применение методик бюджетных корректировок затрат и маржинального объектного дохода как наиболее адекватных для планирования затрат и прибыли, денежных потоков подрядных органнзаций-участников новой институциональной структуры.

Осуществление подрядных работ в рамках новой институциональной структуры могут строительные предприятия, прошедшие конкурсный отбор. Конкурсный отбор подрядчиков в рамках ИНЖСД должен иметь специфические черты: в условиях неизменных цен и нормативных сроков строительства главным показателем отбора станет качество, которое может обеспечить надежная строительная организация. Оценка надежности может производиться но одной из многочисленных существующих методик и с учетом сведений СРО. Разработка методики оценки надежности вы-

ходит за рамки нашего исследования. Однако можно предложить некоторые наиболее эффективные методы планирования и управления затратами в складывающихся новых условиях функционирования строительных организаций.

В связи с созданием ИНЖСД методика финансового планирования подрядных организаций-участников может основываться исходя из новых целевых установок.

Во-первых, достижение постоянного объема работ за счет стабильности контрактов при участии в программе государственного фонда ИНЖСД. Известные заранее объемы строительства позволяют производить более эффективное планирование.

Рис. 6. Взаимодействие отдельных институтов в рамках единого механизма обеспечении доступности жилья (разработана автором)

Во-вторых, строительство жилья экономкласса высокого качества для удовлетворения потребителей, оставление в качестве подрядчика в ИНЖСД и создание положительного имиджа и репутации.

В-третьих, достижение преимуществ в области экономии зат рат за счет работы на готовых площадках с подведенной инфраструктурой.

В-четвертых, получение дополнительной прибыли за счет снижения себестоимости и эффективного управления затратами.

Таким образом, изменение целевых установок не будет противоречить снижению цены I м" до уровня, обеспечивающего соблюдение ключевой пропорции экономики государства, будет способствовать увеличению доступности жилья и удовлетворения насущного, а не спекулятивного спроса и выход на приемлемую массу прибыли за счет увеличения объемов строительства и взятия на себя государством части затрат (землеотвод и инфраструктурное обеспечение). В целях поддержания необходимого уровня рентабельности подрядных организаций мы предлагаем использование маржинального анализа и модели корректировок затрат внутри процессов бюджетирования.

Эффективное управление затратами дает дополнительные возможности поддержания и увеличения прибыли строительной организации. Со стороны гос. органов наиболее разумным шагом в этой области будет разработка оригинальной нормативной базы затрат, формирующих себестоимость строительство жилья, с включением в нее региональных особенностей и использованием отличной от сметной классификации затрат, принятой в системе управленческого учета и бюджетирования. Наиболее удобным будет создание такой нормативной базы в рамках подготовки ПСД по отдельным типам объектов жилья экономкласса. В состав себестоимости мы предлагаем включить следующие виды затрат: переменные; условно-постоянные, в том числе сопряженные, несопряженные и трансакционные. Сопряженные затраты - это затраты, которые оказывается необходимым осуществить в ходе строительства объекта жилья, в силу причин, порожденных именно самим этим процессом. К несопряженным будут относиться затраты, связанные с обеспечением функционирования самого предприятия. при любом объеме производства: постоянные затраты, связанные с организационной и управленческой деятельностью; трансакционные издержки, связанные с осуществлением деятельности предприятия, не связанной с конкретным объектом.

Расчет денежного потока подрядных организаций может быть осуществлен с использованием маржинального анализа. Для этого воспользуемся выведенной нами (совместно с Хомкаловой И.Г.) категорией объектного маржинального дохода. Как известно, разница между выручкой и переменными затратами представляет собой маржинальный доход и характеризует сумму покрытия постоянных затрат. В приложении к строительным объектам мы получили, в сущности, новый тип маржинального дохода (по аналогии с развитым директ-косгингом, где существует ступенчатое разделение маржинального дохода на полумаржи), который можно назвать объектным маржинальным доходом (OMR). Суммируя OMR по всем объектам строительного предприятия, мы получаем особую сумму покрытия несопряженных затрат.

Тогда величину чистого денежного потока строительной организации в t-м году можно рассчитать по формуле (7).

с,=1±ом% х / -fc,]4-h)+a > w

где OMR, - объектный маржинальный доход по i-му типу объекта жилья экономкласса: j - количество объектов ¡-го типа за год; к - количество типов объектов жилья эконом-класса: Н - ставка налога на прибыль;

FCh - несопряженные постоянные затраты предприятия за год; А - годовая сумма начисленной амортизации.

Зафиксировав цену в системе ИНЖСД и определив приемлемый уровень рентабельности можно задать пограничные значения затрат и проводить корректировочные воздействия в режиме текущего планирования, отправляя задания соответствующим центрам затрат.

В рамках предложенной нами модели могут осуществляться бюджетные корректировки как переменных, так и любого вида постоянных затрат. В диссертации приведены расчеты, связанные с применением данной модели и маржинального анализа в жилищном строительстве па примере ряда жилищных объектов г. Иркутска.

Стратегическая с труктура механизма обеспечении доступности жилья н Российской Федерации

Социальное жилье

Адекватное первичное жилье по действующим нормативам

По договору социального найма Социальная аренда В собственность но жилищным сертификатам (с доплатой пли без)

Граждане с низкими доходами (меньше 70% средней заработной платы Особые категории граждан

Арендное жилье

Аренда па свободном рынке арендного жилья

Мобильные домохозяйства, в основном из 1-2 человек

ИНЖСД

Первичное приобретение жилья эконом-класса с фиксированной стоимостью

по действующим нормативам по схеме

накопительного страхования детям к 18 годам

Семьи с детьми, обычно имеющие собственное жилье со средними доходами и выше

ЖНК

Накопительно-заемная схема в рамках кооператива. Приобретение обычно первого жилья выбранного качества и площади

Семьи и граждане

с доходами па уровне средних и выше

Ипотека

- первое жилье

- второе и последующее

- элитное жилье

- расширение

- жилье как форма инвестиций

Семьи и граждане с доходами выше среднего уровня

Рисунок 7. Стратегическая структура механизма обеспечения доступности жилья в РФ (разработана автором)

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Экономическая категория «доступность жилья» осуществляется путем встраивания в экономико-политическую систему государства посредством мировоззренческих (идеологических) установок и системой экономических, социально-политических и управленческих (институциональных) воздействий.

Мировоззренческие установки определяются господствующей парадигмой, просвечивающей как метаидея (фрактал мировоззрения) через выбор тех или иных управленческих, политических и экономических методов для решения возникающих проблем.

Социально-политические факторы определяют основные целевые установки жилищной политики: будет ли эта политика способствовать демографическому росту, развитию человеческого потенциала, сохранению семьи, достижению национальных интересов и целей.

Экономические факторы направлены на создание действенного экономического механизма как части экономической системы государства, обеспечивающего стандартным размером адекватного жилья всех граждан страны.

В качестве управленческого осуществления вышеуказанного механизма мы предлагаем проведение институциональной реформы, центральным звеном которой станет создание системы накопительного жилищного страхования детей-граждан РФ как гарантированного института обеспечения адекватным жильем всех участников данного института к достижению совершеннолетия.

Основным параметром институту накопительного жилищного страхования детей-граждан РФ станет соблюдение ключевой пропорции экономики государства, определяющей доступную цену квадратного метра жилья на уровне размера среднемесячной заработной платы данного муниципального образования или регионального центра.

Одним из внутренних экономико-управленческих механизмов обеспечения доступных цен на жилье является система управления затратами па предприятии. Особенно перспективным направлением здесь является применение маржинального анализа, до сих пор явно недооцененного российскими предприятиями строительной отрасли. Разработанная нами модель бюджетных корректировок затрат позволит подрядчикам ИНЖСД поддерживать необходимый уровень рентабельности при соблюдении ключевой пропорции экономики государства.

IV. ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Монографии

1. Грушина О.В. Бюджетирование: методологическое осмысление и проблемы практической постановки / О.В. Грушина // Иркутск: мзд-во БГУЭП. 2006. - 103 с. (6,2 п.л.).

2. Грушина О.В. Методологическое обоснование новом экономическом парадигмы как необходимое условие решения проблемы доступности жилья в РФ / О.В. Грушина // изд-во БГУЭП. г. Иркутск, 2010.- 175 с. (8.56 п.л.).

3. Грушина О.В. Современные механизмы управления затратами в строительстве / О.В. Грушина. И.Г. Хомкалова // Иркутск: изд-во БГ'УЭП. 2012. - 122 с. (авт. 1.9 пл.).

4. Грушина О.В. Методология управления доступностью жилья в РФ. Жилищная политика в свете социально ориентированного подхода в рыночной -экономике / О.В. Грушина // изд-во: LAP Lambert Academic Publishing. Saarbrücken, Deutschland / Германия, 2012. - 425 с. (26.5 п.л.).

Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Минобрнауки

РФ

5. Грушина О.В. Место планирования в общеэкономических процессах управленческой деятельности / О.В. Грушина // Известия ИГЭА №2 2009. С.91-95. (0.25 п.л.).

6. Г'рушипа О.В. Внутрифирменное планирование в контексте системно-информационного анализа процессов управления / О.В. Грушина // Известия ИГЭА №3 2009. С.80-84. (0.25 п.л.).

7. Грушина О.В. Изменение целевых ориентиров комплекса внутрифирменного планирования па строительном предприятии / О.В. Грушина, И.Г. Хомкалова // СПб.: «Вестник ИНЖЭКОНа», 2009. -№7(34). - С. 142-146. -0,6 п.л. (авт. 0,2 п.л.).

8. Грушина О.В. Жилищная экономика: обоснование нового политэкономического подхода // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) (электронный журнал). 2010. №4 URL: liUp://eizvc-slia.isca.rii/reader/arlicle.aspx?id=l 1946 (Идентифнкац. номер статьи в НТЦ «Информрегистр» ). (0.34 п.л.).

9. Грушина О.В. Жилищный вопрос в РФ: решение в рамках новой экономической парадигмы / О.В. Грушина // "Мир России", 2011, № 2. нзд-во Национального исследовательского института «Высшая школа экономики». С. 125-142. (1.0 п.л.).

10. Грушина О.В. Новая экономическая парадигма для России: вхождение в странный аттрактор эволюции / О.В. Грушина // Европейский Журнал Социальных Наук. 2011, №5. С.369-376. (European Social Science Journal) M.: Изд-во "МИИ Наука", 2011. (0.44 п.л.).

11. Грушина О.В. Новые возможности маржинального анализа в строительстве / О.В. Грушина. И.Г. Хомкалова // Государственное управление. Электронный вестник. - М.: МГУ Факультет гос. управления. 2011 №28, НТЦ Информрегистр: 0421100039W0053 (0.56/0.3 пл.). http://e-joLirnal.spa.msLi.ru

12. Г'рушппа О.В. Некоторые современные аспекты управления стоимостью строительных компании / О.В. Грушина, НЛО. Фомина // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики п права) (электронный журнал). 2011 №5. URL: http://eizvestia.isea.rLi/reader/article.aspx?id=9714 (Идептифнкац. номер статьи в НТЦ «Информрегистр» 0421100101 \0250 ). (0.5/0.3 пл.).

13. Грушина О.В. Проблемы доступности жилья в контексте современных направлений развития методологии экономической науки / Г.В. Хомкалов, О.В. Грушина // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) (электронный журнал). 2011 №5. URL.: hltp://ei/-vcstia.isea.ru/reader/article.aspx?id=9698 (Идентификац. номер статьи в НТЦ «Информрегистр» 0421100101X0234). (0.75/0.55 пл.).

15. Грушина О.В. Доступность жилья как особая характеристика экономической системы государства // Известия ИГЭА №6 2011. С. 140-146 (0.75 п.л.).

16. Г'рушипа О.В. Критический анализ целевых индикаторов ФЦП «Жилище» в свое возможности реализации механизма обеспечения доступности жилья в РФ / О.В. Гру шина. 0.11. Г ладкова // Вестник ИрГТУ №5 2012. С. 212-217. (авт. 0.19 пл.).

17. Грушина О.В. Фонд накопительного жилищного страхования детей-граждан РФ — возможный механизм формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства // Вопросы государственного и муниципального управления №4 2012. С. 34-49. (1 п.л.).

18. Г'рушипа О.В. Формирование механизма обеспечения доступности жилья в РФ в условиях социально ориентированной рыночной экономики / О.В. Грушина. Г.В. Хомкалов // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государствен-

иый университет экономики и права) (электронный журнал). 2013 №2. URL: http://eizvestia.isea.ru/reader/article.aspx7icH 1 7271. (0.75/0.55 п.л.).

Статьи в других изданиях в научных журналах, сборниках научных трудов

19. Грушина О.В. Оценка конкурентоспособности строительных предприятий / Г.В. Хо.мкалов, О.В. Грушина, Батдэлгэр Мандах // Экономические проблемы предприятий строительного комплекса: Сб.науч.тр. - Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2001. - С. 90-97. (авт. 0.12 п.л.).

20. Грушина О.В. Особенности построения систем бюджетирования на строительном предприятии / О.В. Грушина // Актуальные проблемы инвестиционного комплекса: Сб.научн.тр.: Иркутск: изд-во БГУЭГ1, 2003. - С. 45-50. (0,375 п.л.).

21. Грушина О.В. Основной вопрос бюджетирования в свете теории экономического развития / О.В. Грушина // Проблемы эффективного функционирования строительного комплекса в современных условиях: СПб: изд-во СПбГУЭФ, 2003. - С. 153-158. (0,3 п.л.).

22. Грушина О.В. Каузальные факторы анализа результатов применения теории финансового менеджмента к российским компаниям / О.В. Грушина // Проблемы инвестирования в строительстве и ЖКХ: Иркугск: изд-во БГУЭП, 2005. - с. 41-48. (0,4 п.л.).

23. Грушина О.В. К вопросу инновационного проектирования деятельности управляющих компаний / О.В. Грушина // Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса: сб. науч. тр. - Иркутск: изд-во БГУЭП, 2007. - с. 29-33. (0,25 пл.).

24. Грушина О.В. Предел возможностей развития существующей мировой финансово-экономической системы. Что дальше? / О.В. Грушина // Инвестиции, строительство, недвижимость: проблемы функционирования в условиях нестабильной экономики (по материалам Второй регион, науч.-практ. конфер.): сб. науч. тр. / под ред. В.В. Бузырева. - Ирку гск: изд-во БГУЭП, 2009. С. 22-29. (0.44 п.л.).

25. Грушина О.В. Возможности управленческой адаптации предприятия через систему бюджетирования / О.В. Грушина. И.Г. Хомкалова // Актуальные вопросы экономических наук: Сборник материалов IV всероссийской научно-практической конференции: Ч. I. / под общ. ред. С.С. Чернова. - Новосибирск: ЦРНС- Изд-во «СИБПРИНТ», 2009. - С. 8-12. - 0,25 п.л.

26. Грушина О.В. Недооценка роли бюджетирования как инструмента адаптационного управления гомеостазом системы строительного предприятия / О.В. Грушина, И.Г. Хомкалова // «Современные тенденции развития теории и практики управления в России и за рубежом»: материалы международной научно-практической конференции. - Ставрополь: Издательство СевКавГТУ, 2009. - С. 429-433. - 0,25 п.л.

27. Грушина О.В. Основные аспекты системы обязательного жилищного страхования в РФ / О.В. Грушина // Трансформация инвестиционно-строительного комплекса в кризисный и посткризисный периоды: сб. науч. тр. / под ред. Л.П. Бадилиной. - Иркутск: изд-во БГУЭП. 2010. С. 21-25. (0.25 п.л.).

28. Грушина О.В. Управленческая адаптация строительного предприятия как способ преодоления кризисных явлений / О.В. Грушина, И.Г. Хомкалова // «Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции»: сб. науч. тр. / редколлегия: Е.В. Гусев и др. - Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2010. - С. 11 1-113. - 0,2 п.л.

29. Грушина О.В. Автаркия для РФ: особенности устройства финансово-экономической системы / О.В. Грушина // Экономический кризис и возможные пути преодоления: материалы международ, науч.-практ. конф., г. Иркутск 22-24 марта 2010 г. / под ред. В.И. Самарухи. Ж.-П. Гпшара. - Иркутск: изд-во БГУЭП, 2010. С. 129-142. ( 1.4 п.л.).

30. Грушина О.В. Рассуждение об экономических циклах / О.В. Грушина // Россия в XXI веке: итоги, вызовы, перспективы. Материалы международной научно-практической конференции. - М.: НОУ «Институт экономики и предпринимательства»; Тюмень: ООО «Ист Консалтинг». 2011. С. 120-127. (0.44 пл.).

111

31. Грушина О.В. Теоретико-методологическое осмысление основных аспектов дефицита капитала в Российской Федерации как одного из препятствий достижения доступных цен на жилье // Российский экономический интернет-журнал [Электронный ресурс]: Интер-петтжурнал А'ГиСО / Акад. труда и социал. отношений - Электрон, журн. - М: АТиСО, 2011

№ гос. регистрации 0421100008X0122. - Режим доступа: 1Н1р:/Ду\у\у.е-rcj.ru/ArticIcs/201I/Grusliina.pdf, свободный - Загл. с экрана. (0.75 п.л.).

32. Грушипа О.В. Возможное снижение цеп па жилье в свете маржинального анализа фактической стоимости строительства / О.В. Грушина, М.Н. Ипхиреева // Российский экономический иптерист-журмал [Электронный ресурс]: / ОАО "ИТКОР" - Электрон, журн. - М.: ИТКОР. 2012 №3 - . - № гос. Регистрации. - Режим доступа: 1ч11р:/Аууууу.е-iej.ru/Articles/2012/СпвЫпа.рс1Г, свободный - Загл. с экрана. (0.88 п.л., авт. 0,44 п.л.).

Учебно-методические работы

33. Грушипа О.В. Управление затратами: Учеб.пособие - 2-е изд.. персраб. и доп./ О.В. Грушина. - Иркутск: Изд-во БГУЭП. 2007. - 148 с. - Гриф УМО. (9.25 п.л.)

201250"°^

Грушина Ольга Валерьевна

СТРАТЕГИЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РФ В УСЛОВИЯХ УСИЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ОРИЕНТАЦИИ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

АВТОРЕФЕРАТ

Подписано в'/печать 16.09.13 г. Формат 60x90 1/16. Бумага офсетная Печать трафаретная. Усл. печ. л. 2.5. Тираж 120 экз. Заказ № 5205 . Отпечатано в НПО БГУЭП Байкальский государственный университет экономики и права 664003. г. Иркутск, ул. Ленина. 1 I.

2012500855