Разработка механизма повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка механизма повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации"

/

На правах рукописи

Ж

ГАВРИЛОВ МАКСИМ ВЛАДИСЛАВОВИЧ

РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМА ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ КООПЕРАЦИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 7 ЛЕН 200Э

Москва 2009

003489310

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова»

Черняк Виктор Захарович

доктор экономических наук, профессор

Клеев Владимир Николаевич

доктор экономических наук

Коробкова Мария Владимировна

кандидат экономических наук

ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Защита состоится 24 декабря 2009 г. на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова» по адресу: 117997, г. Москва, Стремянный пер. 36. корп. 1, ауд. 21.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова.

Автореферат разослан «24» ноября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

М. А. Моторина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертации. Обеспеченность граждан жильем и его доступность имеют ключевое значение для развития экономики и инфраструктуры, способствуют развитию личности, повышают демографическую активность населения, улучшают социальный климат в стране в условиях высокой диспропорции доходов. В условиях недостаточного жилищного фонда одним из основных способов приобретения жилья является непосредственное участие населения в финансировании его строительства, в том числе в рамках долевого строительства.

Развитие жилищного строительства с 1993 г. осуществляется в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» (далее - ФЦП «Жилище» или Программа). В настоящее время можно констатировать, выполнение мероприятий Программы не обеспечило большинству жителей страны возможность улучшить жилищные условия. Более 40% населения России живет в не отвечающих современным требованиям домах. Около 3,1 млн. семей принято на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При существующем уровне доходов и цен улучшить жилье могут не более 20% жителей.

В работах последних лет исследованы проблемы доступности жилья в рамках системы мер стимулирования строительства и повышения платежеспособного спроса, в том числе за счет развития ипотеки. Однако остаются вопросы приобретения жилья на основе непосредственного финансирования его создания. Для их решения необходимо уточнить взаимоотношения участников инвестиционного процесса и исследовать рыночные условия долевого строительства как объекта государственного управления. Это позволит определить факторы, понижающие доступность жилья, и разработать механизм, способствующий приобретению жилья за счет вложения средств населения в строительство.

Цель работы состоит в разработке механизма повышения доступности жилья при непосредственном участии населения в финансировании строительства. Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи.

1. Изучить предшествующее и современное состояние рынка жилья с целью выбора и обоснования методов исследования, позволяющих выявлять факторы и тенденции его развития и доступности жилья.

2. Проанализировать работы российских и зарубежных авторов с целью определения взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве жилья и выявления рыночных факторов долевого строительства жилья.

3. На основе выявленных факторов сформировать модель долевого строительства жилья и с ее помощью эконометрическими методами определить тенденции и закономерности доступности жилья.

4. Исследовать установленные тенденции и закономерности с целью разработки и обоснования методов создания условий, устраняющих или уменьшающих влияние факторов, снижающих доступность жилья.

5. На основании полученных методов разработать организационно-экономический механизм и методику их применения в государственном управлении строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Объектом исследования является современное состояние, главные тенденции и факторы доступности жилья при участии населения в финансировании его строительства. Предметом исследования выступает механизм повышения доступности жилья, реализуемый в системе государственного управления строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Общетеоретическую и методологическую основу исследования составили положения трудов отечественных и зарубежных ученых экономистов в области экономической теории, теории рынка жилья стратегического

4

маркетинга, системного анализа, государственного управления А. Н. Асаула, И. С. Березина, А. Р. Вапота, Б. В. Генералова, В. П. Грахова, А. Б. Гусева, Л. А. Журавлевой, А. Н. Кирилловой, Н. Б. Косаревой, Ю. В. Кочеткова, А. П. Панкрухина, В. М. Полтеровича, Ю. С. Попкова, О. С. Пчелинцева, В.И. Ресина, В. М. Серова, В. П. Силина, Г. М. Стерника, О. Ю. Старкова, В. П. Стороженко, Е. И. Тарасевича, Р. А, Фатхутдинова, В. 3. Черняка, Я. В. Щетинина и др. Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Института социологии РАН, Института экономики РАН, Института макроэкономических исследований, Института экономики переходного периода и др.

Обоснованность и достоверность исследования. Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ЗАО «ФБ ММВБ», Фонда «Институт экономики города», Минэкономразвития РФ, а также фактические данные по РПЖ за период 1998-2008 гг, по Российской Федерации и по городам Самара, Ульяновск и Ярославль. Для обоснования положений диссертации применены авторские исследования, основанные на моделировании рынка строительства жилья путем формализации задач на основе поочередного использования методов активизации интуиции специалистов, методов формализованного представления систем и статистического анализа многомерных наблюдений.

Научная новизна исследования состоит в разработке на основе моделирования рыночных факторов долевого строительства механизма повышения доступности жилья, включающего систему государственных мер по развитию жилищно-строительной кооперации и методику установления баланса ввода жилья между кооперативным и долевым строительством.

Основные результаты, составляющие научную новизну исследования:

1. Уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, что позволяет выявлять, моделировать и исследовать рыночные факторы долевого строительства жилья.

2. На основании модели рыночных факторов долевого строительства жилья определены тенденции и закономерности доступности жилья в условиях преобладающего влияния застройщиков, финансовых партнеров или дольщиков.

3. Разработаны методы и система государственных мер по их реализации, обеспечивающих повышение доступности жилья на основе развития кооперативного строительства многоквартирных домов.

4. Разработана методика определения объема ввода многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами, обеспечивающего баланс с долевым строительством на основе ценового лидерства кооперативов.

Практическая значимость результатов исследования состоит в

возможности:

1) определять тенденции и особенности функционирования рынка жилья в различных городах, опираясь на выявленные в диссертации виды модели рыночных факторов долевого строительства;

2) использовать разработанные автором рекомендации по формированию государственной жилищной политики в целях повышения социально-ориентированных направлений развития строительства жилья;

3) проводить прогнозирование жилищной обеспеченности, доступности жилья и объемов его строительства в условиях развития жилищно-строительных кооперативов;

4) использовать разработанную автором модель рыночных факторов долевого строительства и выявленные на ее основе закономерности доступности жилья при оценке коммерческой привлекательности проектов строительства жилья строительными компаниями, банками, застройщиками.

Апробация основных положений диссертационном работы получена на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова: XX и XXI Международных Плехановских чтениях (г. Москва, 2007-2008 гг.). Теоретические положения диссертации использованы при подготовке лекций по дисциплине «Функции и подсистемы управления инвестиционным проектом» для студентов 5 курса специализации «Управление проектами» Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. По теме диссертации автором опубликовано 6 работ общим объемом 3,0 п. л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы и приложений. Диссертация содержит 164 страницы основного машинописного текста, в том числе 22 рисунка, 7 таблиц, 61 формулу, а также 35 приложений. Библиография включает 130 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект диссертационного исследования, показана научная новизна и практическая значимость результатов работы.

В первой главе показано, что рост цен на жилье превышает рост цен на потребительские товары и доходы населения, коэффициент доступности жилья в два раза превышает показатель, установленный в ФЦП «Жилище». В современных условиях долевое строительство жилья является рыночной системой, подверженной влиянию внутренних и внешних факторов и обладающей свойствами саморегулирования. Его изучение с применением методов системного анализа и стратегического маркетинга позволяет выделить факторы и разработать модель целевых показателей, на основании которой можно будет определить тенденции и закономерности его развития и доступности жилья.

В работе уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений участников инвестиционного процесса в строительстве жилья, особенности

7

которых вытекают из специфики жилья, относящегося к основным фондам национального богатства. Сторонами долевого строительства жилья являются застройщики и участники долевого строительства. Застройщики не планирует использовать будущий объект в производственных целях и создают его для последующей продажи. Приобретение жилья путем самостоятельного строительства, участия в долевом строительстве или покупки готового жилья является инвестиционным вложением будущего собственника. Потребители, приобретающие новое жилье в целях последующего проживания в нем, являются инвесторами в макроэкономическом плане, в целях последующей сдачи в аренду - инвесторами в микроэкономическом плане, в целях последующей перепродажи - финансовыми спекулянтами.

Перечисленные положения позволяют уточнить теоретические аспекты взаимоотношений участников инвестиционного процесса при долевом строительстве жилья:

1) дольщики - потребители нового жилья являются инвесторами и используют его для собственных нужд или извлечения прибыли (функция спроса);

2) застройщики - производители нового жилья (функция предложения);

3) строительный комплекс - совокупность отраслей и производств с устойчивыми связями в получении строительной продукции;

4) финансовые спекулянты перепродают права на новое жилье и зарабатывают на особенностях его производства, финансирования и ценообразования: длительный период создания, значительный объем оборотных средств и рост цены по мере готовности объекта (функция спроса и функция предложения);

5) кредитные организации обеспечивают деньгами спрос (потребителей), перепродавцов (финансовых спекулянтов) и предложение (застройщиков);

6) участники рынка - брокеры, риелторы, оценщики, консультанты (функции инфраструктуры).

Приведенные теоретические положения приняты за основу выявления рыночных факторов долевого строительства жилья для формирования его модели (табл. 1).

Таблица 1

Рыночные факторы долевого строительства жилья

Факторы Факторы

Обоз». Наименование Обозн. Наименование

Р Цена нового жилья МА1 Факторы рынка эквивалентных активов

СМЕ Макроэкономические факторы Кпред Капитал предпринимательского спроса

ОЛР Валовой национальный продукт ЛЕ Первичное жилье предпринимателей

СВЕ Развитие основных отраслей 1А Доход по эквивалентным активам

СЕИ(е) Курс валют: евро Ш1 Доход от сдачи жилья в аренду

СЕЩс!) Курс валют: доллар США СР Доход от роста цен на жилье

М Стоимость денег СМ Доступность кредитных средств

С1А Инвестиционная активность Факторы потребительского спроса

ЬМЕ Факторы локальной экономики Усущ Площадь существующего жилого фонда

ГРЛ Уровень производства в поселении Унорм Площадь нормативного жилого фонда

ЬЕЕ Экономическая эффективность Оемк Площадь потребности в новом жилье

ЫА Инвестиционная активность XV Уровень среднего дохода жителей

ЬСС Уровень муниципальных расходов С Расходы на жизнедеятельность жителей

ьк.т Уровень розничного оборота РН Уровень платежей за новое жилье

мен Факторы рынка вторичного жилья вН Домохозяйства с доходами на новое жилье

Рвн Цены на вторичное жилье Опотр Платежеспособный потребительский спрос

РМ Развитость ипотечного кредитования Факторы предложения застройщиков

см Возможность покупки жилья с ипотекой Язастр Уровень предложения от застройщиков

мм Проценты по ипотечным кредитам сн Себестоимость нового жилья

тм Срок предоставления ипотеки РИ Прибыль застройщиков

Во второй главе работы разработана модель рыночных факторов целевых показателей, отражающая иерархию факторов целей подсистем и всей системы долевого строительства жилья (рис. 2). Цель существования рынка - в обороте нового жилья на основании обмена на эквивалентное количество денег. Цена отражает эквивалент обмена, поэтому объем реализованного товара и цены на него являются количественными характеристиками цели системы рынка. Модель состоит из трех подсистем: товара, предложения и спроса. Они включают в себя внутренние и внешние факторы, определяющих количественные показатели целей подсистем и связи между ними.

ОБЪЕМ РЕАЛИЗАЦИИ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

ах:

Предложение застройщиков Предложение спекулянтов

1Г 1Г

Проектирование и строительство Информация

Доходность эквивалентных активов и жилья

Согласования

Смежные рынки: земли, инж.коммун., гтппй.мят-лпя

Объем первичного жилья во ялялрний

1 г

Финансиров-в оборотных средств Потребность в размещении средств

Сегменты рынка Наличие и

денежных доступность

средств средств

г\т—

Эквивалентные активы

Вторичное жилье

Товары субституты

ЗЕ

Капиталоемкость создания нового жилья

Продолжительный срок чкгплуятяиии жилья

Индивидуальность

Недвижимый характер

Свойства товара

ЗГ

Стадия зрелости рынка |

Спрос Спрос

спекулянтов потребителей

1 Г ТГ.

Информация Потребность

Доходность Расходы

эквивалентных домохозяйств

активов и жилья Доходы домохозяйств

Объем

первичного

Емкость рынка

Потребность в Существующий

размещении жилой фонд

средств (освоен.рынок)

Наличие и Общая

доступность потребность в

средств жилье

Рис. 2 Структура модели рыночных факторов долевого строительства жилья На основе модели рыночных факторов разработана система уравнений, формализующая целевые показатели долевого строительства жилья (система 1).

'Рте = вВЕ; СЕЯ;М; в!А) Р1те = Д1РА\1£Е;Ш,1СС;1£Т) Ршк= ¡{Р5Н\ВМ\вМ\ММ\Ти) РПЖ = Рты=Д1А;ЩвР',М\К пред;ЯЕ) (1)

РВ потр = /ф потр; Б емк; W;C; РН; БН) РЭ застр = /(5 застр; О потр; АК; СН; М; РН) И потр = /(Р емк; \У; С; РН; БН; Р) Б застр = {(О потр; Р; АЯ; СН; М; РЯ)

Уравнения системы отражают зависимость целевых показателей подсистем (спроса (Бпотр) и предложения (Бзастр)) от внутрирыночных факторов и целевого показателя - цены нового жилья (Р) от факторов макроэкономики (Р^е), региональной экономики (Р1те), рынков товаров-субститутов - вторичного жилья {РтзК) и эквивалентных инвестиционных

активов (Pmai), факторов платежеспособного потребительского спроса (PDnomp) и предложения первичного жилья застройщиками {РБзастр).

На основе корреляционно-регрессионного анализа стандартным методом с включением свободного члена в модель регрессии определены основные факторы развития рынка строительства жилья. Критерии качества регрессионной модели:

• между зависимой и независимой переменными коэффициент корреляции гух > 0,60, при парной корреляции между независимыми переменными гш] > 0,80 один из них исключается из модели;

• коэффициент детерминации R2 £ 0,70;

• уровень вероятности расположения истинных значений за пределами построенных доверительных интервалов менее 5%, т.е./? < 0,03;

• коэффициенты уравнения регрессии и его свободный член значимы на 5%-ом уровне, т.е уровень значимости р - level < 0,05;

• автокорреляция остатков регрессии менее 30% (serial correlation of residual) и удовлетворяет требованиям теста Дарбина-Уотсона. Выявлены виды модели долевого строительства жилья, отличающиеся

факторами его развития в условиях преобладающего влияния застройщиков, финансовых спекулянтов или дольщиков (табл. 2).

Таблица 2

Виды модели рыночных факторов долевого строительства жилья

Спекулятивно-строительный вил (г. Самара) Спекулятивно-потребительский вид (г. Ульяновск) Потрсбительско-строительный вид (г. Ярославль)

D noTp=SH D потр = W + С + D емк D потр = SH

PD потр = С PD потр = 0 PD потр = Оемк+С

S3acrp = P S3acrp=0 S3acTp=PR

РПЖС= РБзастр = 0 РПЖУ= PS застр = СН РПЖЯ= PS застр = PR

Pgme=0 Р gme = 0 Pgme=0

Р Ime = LIA Plme = 0 Plme=0

Pmsh = PSH + MM Р msh = PSH + MM P msh = PSH + MM

Рта1=Кпред Pmai = KnpeA + RE Pmai = 0

Путем проведения сравнительного и графического анализов (табл. 3) определены тенденции и закономерности развития долевого строительства жилья и доступности жилья по видам его модели (табл. 4).

Таблица 3

Данные сравнительного и графического анализа показателей видов модели долевого строительства жилья

Общим для видов модели долевого строительства жилья является:

• виды модели с доминированием финансовых спекулянтов (спекулятивно-строительный и спекулятивно-потребительский) отличаются большим уровнем ввода жилья и меньшей его доступностью по сравнению с потребительско-строительным видом;

• рост участия финансовых спекулянтов и активизация ипотеки привели к росту ввода жилья при снижении его доступности, при любом виде модели они не позволяют основной массе населения повышать жилищную обеспеченность на рыночных условиях;

• увеличение платежеспособного потребительского спроса в условиях роста объемов строительства (предложения застройщиков) не приводит к снижению цен объектов долевого строительства и повышению доступности жилья.

Таблица 4

Характеристики видов модели рыночных факторов долевого строительства жилья

Факторы и признаки Спекулятивно-строительный вид Спекулятивно-потребительский вид Потребител ьско-строительиый вид

Уровень розничного товарооборота на 1 жителя Высокий Средний Низкий

Уровень промышленной продукции на 1 жителя Высокий Низкий Высокий

Уровень инвестиций в основ-й капитал на 1 жит. Высокий Не выделен Не выделен

Уровень цен объектов долевого строительства Высокий Низкий Средний

Факторы платежеспособного спроса Домохозяйства, способные приобрести новое жилье на собственные доходы Домохозяйства со средним уровнем доходов и расходов Домохозяйства, способные приобрести новое жилье на собственные доходы

Факторы роста цен нового жилья Инвестиции в основной капитал Предпринимательский капитал Рост себестоимости нового жилья Предпринимательский капитал и предложение Потенциальный спрос Рост прибыли застройщиков

Ограничение роста цен нового жилья Уровень затрат домохозяйств на жизнеобеспечение Не выделены Уровень затрат домохозяйств на жизнеобеспечение

Влияние на цену нового жилья макроэкономических факторов и факторов вторичного рынка жилья Макроэкономические показатели не влияют на динамику цен первичного жилья. Динамика цен вторичного жилья и уровень процентных ставок по ипотечным кредитам определяют цены первичного жилья

Влияние на цену нового жилья спроса и предложения Увеличение покупательской способности и объема спроса не приводит к снижению цен объектов долевого строительства в условиях роста объемов строительства (предложения)

Факторы роста предложения застройщиков Рост цен нового жилья Не выделены Рост прибыли застройщиков

Рост себестоимости нового жилья относительно цен объектов долевого строительства Снижение роста цен нового жилья не влияет на рост его себестоимости Рост себестоимости нового жилья происходит равномерно росту его цен Рост себестоимости ноаого жилья происходит равномерно росту его цен

Уровень рентабельности застройщиков Высокий - среднее значение 85% Средний - среднее значение 31% Низкий — среднее значение 23%

Доля прибыли и затрат на землю и согласования в цене первичного жилья 20-50% 20-40% 20-50%

Уровень ввода жилья на 1 жителя в год Высокий - сред, значение 0,64 кв.м Средний - сред, значение 0,57 кв.м Низкий - сред, значение 0,56 кв.м

Средняя доля домохозяйств, способных приобрести новое жилье на собственные доходы 3,16% 3,65% 2,59%

Коэффициент доступности первичного жилья Минимальное значение - 6Д2 Максимальное значение - 25,04 Минимальное значение - 5,11 Максимальное значение— 12,94 Минимальное значение —4,63 Максимальное значение — 9,9

В третьей главе с целью установления факторов, снижающих доступность жилья в условиях роста ввода жилья, на основании сопоставления коэффициента доступности нового жилья (Кднж) и отношения разницы между платежеспособным спросом фпотр) и предложением жилья застройщиками (Ззастр) к Впотр (дефицит/спрос) оценено соотношение изменения ввода жилья и его доступности (рис. 3).

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2007 2008

-♦-Дефицит/спрос (г. Самара) -а—Дефицит/спрос (г. Ульяновск) -а— Дефицит/спрос (г. Ярославль) -Э-Кдпж (г. Самара) -Ж-Кдпж (г. Ульяновск) -•-Кдпж (г. Ярославль)

Рис. 3. Динамика коэффициента доступности нового жилья и отношения дефицита предложения к платежеспособному спросу по видам модели

Разнонаправленное развитие показателей Кднж и Езастр объясняется тем, что срок эксплуатации жилья составляет 50-100 лет и время возникновения потребности в новом жилье - 18-25 лет (циклы С. Кузнеца). На основании данных выводов определен предел платежеспособного спроса первичного жилья:

Ит Ипотр = Иемк Кднж-> 0

(2)

Формула (2) отражает ограничение потребительского спроса в периоде 18-25 лет емкостью рынка фемк), снижающегося по мере ввода нового жилья. В 18-25 летнем цикле Ипотр увеличивается и стремится к Бемк только при снижении Кднж (рис. 4).

Рис. 4. Соотношение коэффициента доступности первичного жилья с потребительским спросом и предложением застройщиков

Повышение доступности нового жилья возможно при Бзастр, обеспечивающего удовлетворение Бпотр при снижении его платежеспособности («платежеспособный потребительский спрос», Упл). В случае роста Кднж при развитии ипотеки, увеличении Бзастр и спроса Бпотр после исчерпания ресурсов «кредитоспособного потребительского спроса» (Укр) наступает «кризис отрасли застройщиков». В условиях заданной объективными социально-экономическими условиями дифференциации населения по доходам с учетом снижения емкости рынка в среднесрочном периоде основным путем повышения доступности жилья является снижение его цены до уровня, позволяющего удовлетворить «массовый платежеспособный потребительский спрос» (Уме).

Проведенные автором исследование и расчеты позволили определить взаимосвязь структуры цены нового жилья и видов спроса на него при существующих тенденциях развития рынка строительства жилья. Элементы цены сгруппированы в зависимости от условий их регулирования:

а) проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (далее - ПИР и СМР), инженерно-коммунальные мощности - регулируются производственно-экономическими условиями и зависят от экономичности производственной деятельности строительной отрасли;

б) технические условия, земля, согласования - регулируются статусно-технологическими условиями и зависят от внедрения технологических инноваций в коммунальной сфере и интересов лиц, обладающих статусом собственника земельных участков или должностным статусом согласующего органа;

в) проценты и прибыль застройщиков - регулируются финансово-ипотечными условиями и зависят от схемы финансирования жилищных проектов.

Установлено, что развитие структуры цены нового жилья в 1998-2008 гг. шло за счет роста долей статусно-технологического и финансового-ипотечного регулирования. Им соответствуют виды спроса, которые обеспечивали их оплату (рис. 5).

100%,

43,2%,

45.3%

51$%'.

54,3%:

58,6%.

67,4%

7,7,4%

43;2%' СМР

2,1%, пир-

6%, пнж

Элементы црщпводстеепно-чкономичесшо; регулирования■

3% ТУ

4,3%'

согл

8,8%, ЗЕМ

10%. ПРОЦ

22,6%: ПВИБ:

Элементы, ппотечпогфинансоеого регулирования

Массовый платецсеспосооиый потребите.штй.спррс

Элементы статусно-, технологического.: регулировании

CP

КреОитоспосодиы и потребительский спрос

Плитеисеащсоопый потребительский спрос.

Рис. 5. Взаимосвязь структуры цены первичного жилья и видов спроса на него при существующих закономерностях развития рынка первичного жилья

На основе выявленных тенденций развития долевого строительства жилья, выработаны методы повышения доступности жилья: • дополнение силы мотивов застройщиков получения прибыли силой потребности населения в жилье в качестве фактора роста ввода жилья;

• исключение роста цен нового жилья за счет устранения участия спекулятивного спроса на него;

• исключение и уменьшение доли элементов цены нового жилья статусно-технологического и финансово-ипотечного регулирования.

Устранение и снижение доли элементов цены нового жилья статусно-технологического и финансово-ипотечного регулирования возможно путем формирования альтернативного способа приобретения жилья населением с соответствующим ценовым предложением. Появление конкурента будет стимулировать застройщиков к поиску возможностей по снижению этих затрат. В условиях олигопольного характера сосуществования необходимо следовать стратегии лидерства в ценах, формирующихся по принципу «издержки плюс».

Для этого владельцами участков застройки должны быть будущие жильцы, в результате чего устранится возможность формирования цены земельного участка по ценам, определяемым принципами ренты и сверхприбыли застройщиков. Будущие собственники жилья смогут управлять себестоимостью, что исключит из ценообразования факторы постоянного роста и лишит жилье качеств эквивалентного актива спекулятивного спроса. Привлекая средства будущих жильцов на начальных этапах, будут исключены расходы на оборотные средства. Для этого необходимо, чтобы период оплаты нового жилья соответствовал времени его создания, что в среднем составляет 3 года. Установление Кднж со значением 3, по расчетам автора, соответствует покупательской способности 22,5 млн. домохозяйств России с объемом платежеспособного спроса 1211 млн. кв.м жилья.

Данный спрос может быть обеспечен земельными участками из государственной и муниципальной собственности. Наиболее эффективным считается предоставление государственных и муниципальных земель жилищно-строительным кооперативам (далее - ЖСК) под строительство многоквартирных домов при следующем организационно-экономическом механизме (рис. 6):

• выделение государственных и муниципальных земель для строительства ЖСК многоквартирных домов на безвозмездных началах, обеспеченных согласованной проектной документацией, разработанной с местными строительными компаниями с привлечением их для выполнения СМР;

• контроль и координацию за формированием земель и осуществления ПИР возложить на федеральный орган и органы на уровне субъектов Российской Федерации, за ЖСК закрепить обязанности по финансированию строительства на основании предоставления им права собственности на земельный участок с начала строительства;

• из федерального бюджета выделить местным бюджетам возвращаемую ЖСК ссуду, равной 4% себестоимости нового жилья в размере задела строительства, исходя из объема и темпов строительства ЖСК.

Потребители массовом пшпежесщсоопогр, спроса

Рис. 6. Организационно-экономический механизм внедрения ЖСК

Смоделированы последствия развития долевого строительства жилья в результате внедрения ЖСК:

• снижение прибыли и отток капитала из сферы жилищного строительства, распродажа земельных участков и снижение цен на них;

• аккумуляция финансовых средств у компаний строительного комплекса за счет прибыли от выполнения работ для ЖСК, они станут основными

покупателями распродаваемых земельных участков и застройщиками жилья на рыночных условиях;

• ввод нового жилья будет определяться возможностью финансирования затрат на приобретение земельных участков, проектирование, согласования и технические условия за счет прибыли от выполнения работ для ЖСК;

• активность рынка строительства жилья будет определяться мотивом оборота производственных активов компаний строительного комплекса;

• потребительско-строительный вид модели станет базовым для долевого строительства жилья.

ЖСК и долевое строительство жилья будут действовать в режиме дуополии, в которой лидерство в ценах должен удерживать кооперативный сегмент. В соответствии с положениями А. Курно и Г. фон Щтакельберга, в равновесии лидер олигополии должен производить в два раза большее количество продукции, чем последователь. Для определения количества жилья, вводимого кооперативами при поддержке государства, обеспечивающего баланс ЖСК и долевого строительства жилья, разработана следующая методика:

• на основании распределения трудоспособного населения по размеру начисленной заработной платы и вариантов цен нового жилья, отражающих увеличение доли элементов статусно-технологического регулирования, определяется количество домохозяйств, чей доход обеспечивает достижение Кднж значения 3 и менее, и массовый платежеспособный потребительский спрос;

• на основании массового платежеспособного потребительского спроса рассчитывается объем жилья, вводимого ЖСК (2/3), и прибыль компаний строительного комплекса, на основании которой определяется возможность по вводу ими рыночного жилья и общий объем ввода жилья.

В зависимости от соотношения общего объема ввода жилья и массового

платежеспособного потребительского спроса возможны четыре варианта

развития соотношения долевого строительства жилья и ЖСК:

19

1) общий объем ввода жилья меньше массового платежеспособного потребительского спроса - зона дефицита долевого строительства жилья;

2) общий объем ввода жилья равен массовому платежеспособному потребительскому спросу - точка равновесия ЖСК, долевого строительства жилья и рынка элементов статусно-технологического регулирования;

3) общий объем ввода жилья больше массового платежеспособного потребительского спроса - зона профицитного спроса элементов статусно-технологического регулирования;

4) общий объем ввода жилья равен объему жилья, водимого ЖСК, - точка исключения рынка элементов статусно-технологического регулирования.

В целях апробации методики на основании данных по Российской Федерации на 01.01.2009 произведен расчет массового платежеспособного потребительского спроса и общего объема ввода жилья при различных вариантах цен первичного жилья и объема жилья, вводимого ЖСК (рис. 7).

Рис. 7. График соотношения объема жилья, вводимого ЖСК, массового платежеспособного потребительского спроса и общего объема ввода жилья

В соответствии с полученными данными определен требуемый объем жилья, вводимого ЖСК, - 120,2 млн.кв.м, который обеспечит ввод 59,8 млн.кв.м за счет долевого строительства на рыночных условиях, общий ввод -180,3 млн.кв.м. Приведенный пример показал, что разработанная методика может применяться в государственном управлении как инструмент для определения баланса между кооперативным строительством, долевым строительством жилья и рынком элементов статусно-технологического регулирования.

В заключении изложены основные выводы и рекомендации,

полученные в ходе выполнения диссертационной работы:

1. Изучение состояния рынка жилья показало, что методы системного анализа и стратегического маркетинга позволяют на основании теории, отражающей сущностные свойства объекта управления, решать задачи управления рыночными системами с начальной неопределенностью и невозможностью формализовать объект математическими выражениями.

2. Уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений участников инвестиционного процесса в строительстве жилья, что позволило сформировать модель рыночных факторов долевого строительства, на основании которой с использованием эконометрических методов можно выявлять тенденции и закономерности доступности жилья.

3. На основании сформированной модели с использованием данных по г.г. Самары, Ульяновска и Ярославля за 1998-2008 гг. методами регрессионного и сравнительного анализов выявлены виды модели рыночных факторов долевого строительства жилья (спекулятивно-строительный, спекулятивно-потребительский и потребительско-строительный) по признаку доминирования застройщиков, финансовых партнеров или дольщиков.

4. Анализ общих и особенных тенденций и закономерностей доступности жилья видов моделей рыночных факторов долевого строительства

позволил установить, что участие финансовых партнеров и развитие ипотеки привели к снижению доступности жилья в условиях роста ввода жилья и покупательской способности населения.

5. На основании установленного снижения спроса нового жилья в среднесрочной перспективе и условий регулирования элементов его цены разработаны методы и организационно-экономический механизм их применения, позволяющие повысить доступность жилья на основе государственной поддержки кооперативного строительства многоквартирных домов.

6. Разработана методика определения объема ввода многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами, обеспечивающего баланс с долевым строительством на основе ценового лидерства кооперативов.

7. Проведена апробация предложенных методов и методики, подтверждающая возможность их применяться в системе государственного управления как механизма повышения доступности жилья.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

• статьи в изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Гаврилов М.В. Экономические функции участников рынка строительства жилья// Инновации и инвестиции. - 2009 г., № 2, С. 93-95 - 0,2 п.л.

2. Гаврилов М.В. Применение методов стратегического маркетинга в государственном управлении жилищным строительством// Вестник Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова. - 2009 г. № 5. С. 65-69- 0,3 пл.

• статьи и публикации в других изданиях:

3. Gavrilov M.V. Fundamental realizing of residential real estate// Двадцатые Международные Плехановские чтения: тезисы докладов на иностранных языках (апрель 2007 г.). -М.: ГОУ ВПО «РЭА им. Г.В. Плеханова», 2007 г. -0,1 п.л.

4. Гаврилов М.В. Применение методов стратегического маркетинга в государственном планировании жилищного строительства// Двадцать первые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников. - М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2008 г.-0,1 п.л.

5. Гаврилов М.В. Анализ теорий развития рынка строительства жилья// Жилищное строительство. Новые задачи. Сб. науч. трудов МАИС. - М.: МАКС-Пресс, 2008. С. 27-58 - 2,0 пл.

6. Гаврилов М.В. Функции девелопмента в деятельности компаний-застройщиков как участников рынка строительства жилья// Молодой ученый. - 2009 г., № 4. С. 67-69 - 0,3 п.л.

Напечатано в типографии ГОУ ВПО «Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова». Тираж 100 экз. Заказ № 140

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гаврилов, Максим Владиславович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Тенденции, теоретические подходы и факторы развития рынка жилья.

1.1. Характеристика тенденций развития и методов исследования рынка жилья.

1.2. Теоретические аспекты рыночных взаимоотношений субъектов инвестиционного процесса в строительстве жилья.

1.3. Рыночные факторы долевого строительства жилья.

ГЛАВА 2. Модель рыночных факторов долевого строительства жилья.

2.1. Структура модели рыночных факторов долевого строительства жилья

2.2. Анализ развития долевого строительства жилья на основе модели рыночных факторов.

2.3. Виды модели рыночных факторов долевого строительства жилья.

ГЛАВА 3, Тенденции» факторы и механизм повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации.

3.L Общие и особенные тенденции и закономерности доступности жилья по видам модели рыночных факторов долевого строительства.

3.2. Факторы и условия снижения доступности жилья при долевом строительстве.

3.3. Механизм повышения доступности жилья на основе государственной поддержки жилищно-строительной кооперации.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка механизма повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации"

Актуальность темы диссертации. Обеспеченность граждан жильем и его доступность имеют ключевое значение для развития экономики и инфраструктуры, способствуют развитию личности, повышают демографическую активность населения, улучшают социальный климат в условиях высокой диспропорции доходов. При недостаточности жилищного фонда одним из основных способов приобретения жилья является привлечение денежных средств населения для строительства, в том числе в рамках участия В долевом строительстве.

Развитие жилищного строительства с 1993 г. осуществляется в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» (далее - ФЦП «Жилище» или Программа). В настоящее время можно констатировать, выполнение мероприятий Программы не обеспечило большинству жителей страны возможность улучшить жилищные условия. Более 40% населения России живет в не отвечающих современным требованиям домах. Около 3,1 млн. семей принято на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При существующем уровне доходов и цен улучшить жилье могут не более 20% жителей.

В работах последних лет исследованы проблемы доступности жилья в рамках системы мер стимулирования строительства и повышения платежеспособного спроса, в том числе за счет развития ипотеки. Однако остаются вопросы приобретения жилья на основе непосредственного финансирования его создания. Для их решения необходимо уточнить взаимоотношения участников инвестиционного процесса и исследовать рыночные условия долевого строительства как объекта государственного управления. Это позволит определить факторы, понижающие доступность жилья, и разработать механизм, способствующий приобретению жилья за счет вложения средств населения в строительство.

Цель работы состоит в разработке механизма повышения доступности жилья при непосредственном участии населения в финансировании строительства. Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи.

1. Изучить предшествующее и современное состояние рынка жилья с целью выбора и обоснования методов исследования, позволяющих выявлять факторы и тенденции его развития и доступности жилья.

2. Проанализировать работы российских и зарубежных авторов с целью определения взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве жилья и выявления рыночных факторов долевого строительства жилья.

3. На основе выявленных факторов сформировать модель долевого строительства жилья и с ее помощью эконометрическими методами определить тенденции и закономерности доступности жилья.

4. Исследовать установленные тенденции и закономерности с целью разработки и обоснования методов создания условий, устраняющих или уменьшающих влияние факторов, снижающих доступность жилья.

5. На основании полученных методов разработать организационно-экономический механизм и методику их применения в государственном управлении строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Объектом исследования является современное состояние, главные тенденции и факторы доступности жилья при участии населения в финансировании его строительства» Предметом исследования выступает механизм повышения доступности жилья, реализуемый в системе государственного управления строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Общетеоретическую и методологическую основу исследования составили положения трудов отечественных и зарубежных ученых экономистов в области экономической теории, теории рынка жилья стратегического маркетинга, системного анализа, государственного управления А. Н. Асаула, И. С. Березина, А. Р. Вапота, Б. В. Генералова, В. П. Грахова, А. Б. Гусева, JL А. Журавлевой, А. Н. Кирилловой, Н. Б. Косаревой, Ю. В. Кочеткова, А. П. Панкрухина, В. М. Полтеровича, Ю. С. Попкова, О. С. Пчелинцева, В.И. Ресина, В. М. Серова, В. П. Силина, Г. М. Стерника, О. Ю. Старкова, В. П. Стороженко, Е. И. Тарасевича, Р. А. Фатхутдинова, В. 3. Черняка, Я. В. Щетинина и др. Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Института социологии РАН, Института экономики РАН, Института макроэкономических исследований, Института экономики переходного периода и др.

Обоснованность и достоверность исследования. Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ЗАО «ФБ ММВБ», Фонда «Институт экономики города», Минэкономразвития РФ, а также фактические данные по РПЖ за период 1998-2008 гг. по Российской Федерации и по городам Самара, Ульяновск и Ярославль. Для обоснования положений диссертации применены авторские исследования, основанные на моделировании рынка строительства жилья путем формализации задач на основе поочередного использования методов активизации интуиции специалистов, методов формализованного представления систем и статистического анализа многомерных наблюдений.

Научная новизна исследования состоит в разработке на основе моделирования рыночных факторов долевого строительства механизма повышения доступности жилья, включающего систему государственных мер по развитию жилищно-строительной кооперации и методику установления баланса ввода жилья между кооперативным и долевым строительством.

Основные результаты, составляющие научную новизну исследования:

1. Уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, что позволяет выявлять, моделировать и исследовать рыночные факторы долевого строительства жилья.

2. На основании модели рыночных факторов долевого строительства жилья определены тенденции и закономерности доступности жилья в условиях преобладающего влияния застройщиков, финансовых партнеров или дольщиков.

3. Разработаны методы и система государственных мер по их реализации, обеспечивающих повышение доступности жилья на основе развития кооперативного строительства многоквартирных домов.

4. Разработана методика определения объема ввода многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами, обеспечивающего баланс с долевым строительством на основе ценового лидерства кооперативов.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности:

1. определять тенденции и особенности функционирования рынка жилья в различных городах, опираясь на выявленные в диссертации виды модели рыночных факторов долевого строительства;

2. использовать разработанные автором рекомендации по формированию государственной жилищной политики в целях повышения социально-ориентированных направлений развития строительства жилья;

3. проводить прогнозирование жилищной обеспеченности, доступности жилья и объемов его строительства в условиях развития жилищностроительных кооперативов;

4. использовать разработанную автором модель рыночных факторов долевого строительства и выявленные на ее основе закономерности доступности жилья при оценке коммерческой привлекательности проектов строительства жилья строительными компаниями, банками, застройщиками.

Апробация основных положений диссертационной работы получена на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова: XX и XXI Международных Плехановских чтениях (г. Москва, 2007-2008 гг.). Теоретические положения диссертации использованы при подготовке лекций по дисциплине «Функции и подсистемы управления инвестиционным проектом» для студентов 5 курса специализации «Управление проектами» Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. По теме диссертации автором опубликовано 6 работ общим объемом 3,0 п. л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы и приложений. В первой главе отражены тенденции и методы исследования рынка жилья и доступности жилья, используемые в работе для решения поставленных задач, изложены теоретические аспекты отношений субъектов инвестирования в строительстве жилья и на этой основе определены рыночные факторы долевого строительства жилья. Вторая глава посвящена моделированию рыночных факторов долевого строительства жилья, выявлению и характеристике общих и особенных тенденций и факторов развития рынка жилья в зависимости от вида модели. В третьей главе определены закономерности доступности жилья и факторы, снижающие ее, что позволило разработать механизм повышения доступности жилья на основе развития жилищно-строительной кооперации.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гаврилов, Максим Владиславович

Основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения диссертационной работы:

1. Изучение состояния рынка жилья показало, что методы системного анализа и стратегического маркетинга позволяют на основании теории, отражающей сущностные свойства объекта управления, решать задачи управления рыночными системами с начальной неопределенностью и невозможностью формализовать объект математическими выражениями,

В современных условиях долевое строительство жилья является рыночной системой, подверженной влиянию внутренних и внешних факторов и обладающей свойствами саморегулирования. Ее изучение с применением методов системного анализа и стратегического маркетинга позволяет выделить факторы и разработать модель целевых показателей, на основании которой можно будет определить тенденции и закономерности его развития и доступности жилья.

2. Уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений участников инвестиционного процесса в строительстве жилья, что позволило сформировать модель рыночных факторов долевого строительства, на основании которой с использованием эконометрических методов можно выявлять тенденции и закономерности доступности жилья.

Особенности рыночных взаимоотношений участников инвестиционного процесса в строительстве жилья определяются спецификой жилья, относящегося к основным фондам национального богатства. Сторонами долевого строительства жилья являются застройщики и участники долевого строительства, Застройщики не планирует использовать будущий объект в производственных целях и создают его для последующей продажи. Приобретение жилья путем самостоятельного строительства, участия в долевом строительстве или покупки готового жилья является инвестиционным вложением будущего собственника. Потребители, приобретающие новое жилье в целях последующего проживания в нем, являются инвесторами в макроэкономическом плане, в целях последующей сдачи в аренду — инвесторами в микроэкономическом плане, в целях последующей перепродажи — финансовыми спекулянтами.

Перечисленные положения позволили уточнить теоретические аспекты взаимоотношений участников инвестиционного процесса при долевом строительстве жилья:

1) ДоЛьЩИкй — потребители нового жилья являются инвесторами и используют его для собственных нужд или извлечения прибыли (функция спроса);

2) застройщики — производители нового жилья (функция предложения);

3) строительный комплекс - совокупность отраслей и производств с устойчивыми связями в получении строительной продукции;

4) финансовые спекулянты перепродают права на новое жилье и зарабатывают на особенностях его производства, финансирования и ценообразования; длительный период создания* значительный объем оборотных средств и рост цены по мере готовности объекта (функция спроса и функция предложения);

5) кредитные организации обеспечивают деньгами спрос (потребителей), перепродавцов (финансовых спекулянтов) и предложение (застройщиков);

6) участники рынка — брокеры, риелторы, оценщики, консультанты (функции инфраструктуры).

Приведенные теоретические положения приняты за основу выявления рыночных факторов долевого строительства жилья для формирования его модели.

3. На основании сформированной модели с использованием данных по г.г. Самары, Ульяновска и Ярославля за 1998-2008 гг. методами регрессионного и сравнительного анализов выявлены виды модели рыночных факторов долевого строительства жилья (спекулятивно* строительный, спекулятивно-потребительский и потребительско-строительный) по признаку доминирования застройщиков, финансовых партнеров или дольщиков.

Во второй главе работы разработана модель рыночных факторов целевых показателей, отражающая иерархию факторов целей подсистем и всей системы долевого строительства жилья. Цель существования рынка — в обороте нового жилья на основании обмена на эквивалентное количество денег. Цена отражает эквивалент обмена, поэтому объем реализованного товара и цены на него являются количественными характеристиками цели системы рынка. Модель состоит из трех подсистем; товара, предложения и спроса. Они включают в себя внутренние и внешние факторы, определяющие количественные показатели целей подсистем и связи между ними.

На основе модели рыночных факторов разработана система уравнений, формализующая целевые показатели долевого строительства жилья. Уравнения системы отражают зависимость целевых показателей подсистем (спроса (Dnomp) и предложения (8застр)) от внутрирыночных факторов и целевого показателя — цены нового жилья (Р) от факторов макроэкономики (Pgme), региональной экономики (Plme), рынков товаров-субститутов вторичного жилья (Pmsh) и эквивалентных инвестиционных активов (Pmai), факторов платежеспособного потребительского спроса iPDmmp) и предложения нового жилья застройщиками (РS3 астр). На основе корреляционно-регрессионного анализа определены основные факторы развития рынка строительства жилья. Выявлены виды модели долевого строительства жилья, отличающиеся факторами его развития в условиях преобладающего влияния застройщиков, финансовых спекулянтов или дольщиков.

4. Анализ общих и особенных тенденций и закономерностей доступности жилья видов моделей рыночных факторов долевого строительства позволил установить, что участие финансовых партнеров и развитие ипотеки привели к снижению доступности жилья в условиях роста ввода жилья и покупательской способности населения. Путем проведения сравнительного и графического анализов определены тенденции и закономерности развития долевого строительства жилья и доступности жилья по видам его модели. Общим для видов модели долевого строительства жилья является: виды модели с доминированием финансовых спекулянтов (спекулятивностроительный и спекулятивно-потребительский) отличаются большим уровнем ввода жилья и меньшей его доступностью по сравнению с потребительско-стройтельным видом;

• рост участия финансовых спекулянтов и активизация ипотеки привели к росту ввода жилья при снижении его доступности, при любом виде модели они не позволяют основной массе населения повышать жилищную обеспеченность на рыночных условиях;

• увеличение платежеспособного потребительского спроса в условиях роста объемов строительства (предложения застройщиков) не приводит к снижению цен объектов долевого строительства и повышению доступности жилья.

5. На основании установленного снижения спроса нового жилья в среднесрочной перспективе и условий регулирования элементов его цены разработаны методы и организационно-экономический механизм их применения, позволяющие повысить доступность жилья на основе государственной поддержки кооперативного строительства многоквартирных домов.

В третьей главе с целью установления факторов, снижающих доступность жилья в условиях роста ввода жилья, на основании сопоставления коэффициента доступности нового жилья (Кднж) и отношения разницы между платежеспособным спросом (Dnomp) и предложением жилья застройщиками ($застр) к Dnomp (дефицит/спрос) оценено соотношение изменения ввода жилья и его доступности. Разнонаправленное развитие показателей Кднж и Siacmp объясняется тем* что срок эксплуатации жилья составляет 50-100 лет и время возникновения потребности в новом жилье — 18-25 лет (циклы С; Кузнеца). На основании данных выводов определен предел платежеспособного спроса нового жилья, отражающего его ограничение в периоде 18-25 лет емкостью рынка (Овмк), снижающегося по мере ввода нового жилья. В 18-25 летнем цикле Dnomp увеличивается и стремится к DeMK только при снижении Кднж.

Повышение доступности нового жилья возможно при Бзастр, обеспечивающем удовлетворение Dnomp при снижении его платежеспособности («платежеспособный потребительский спрос»). В случае роста Кднж при развитии ипотеки, увеличении Ssacmp и спроса Dnomp после исчерпания ресурсов «кредитоспособного потребительского спроеа» наступает «кризис отрасли застройщиков», В условиях заданной объективными социально-экономическими условиями дифференциации населения по доходам с учетом снижения ёмкости рынка в среднесрочном периоде основным путем повышения доступности жилья является снижение его цены до уровня, позволяющего удовлетворить «массовый платежеспособный потребительский спрос».

Проведенные исследования и расчеты позволили определить взаимосвязь структуры цены нового жилья и видов спроса на него при существующих условиях развития долевого строительства жилья. Элементы цены сгруппированы в зависимости от условий их регулирования: а) проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (далее - ПИР и СМР), инженерно-коммунальные мощности — регулируются производственно-экономическими условиями и зависят от экономичности производственной деятельности строительной отрасли; б) технические условия, земля» согласования - регулируются статуснотехнологическими условиями и зависят от внедрения технологических инноваций в коммунальной сфере и интересов лиц, обладающих статусом собственника земельных участков или должностным статусом согласующего органа; в) проценты и прибыль застройщиков - регулируются финансово-ипотечными условиями и зависят от схемы финансирования жилищных проектов.

Установлено, что развитие структуры цены нового жилья в 1998-2008 гг. шло за счет роста долей статусно-технологического и финансового-ипотечного регулирования. Им соответствуют виды спроса, которые обеспечивали их оплату.

На основе выявленных тенденций развития долевого строительства жилья, выработаны методы повышения доступности жилья: © дополнение силы мотивов застройщиков получения прибыли силой потребности населения в жилье в качестве фактора роста ввода жилья; о исключение роста цен нового жилья за счет устранения участия спекулятивного спроса на него-в исключение и уменьшение доли элементов цены нового жилья статусно-технологического и финансово-ипотечного регулирования.

Устранение и снижение доли элементов цены нового жилья статуенотехнологического и финансово-ипотечного регулирования возможно путем формирования альтернативного способа приобретения жилья населением с соответствующим ценовым предложением. Появление конкурента будет стимулировать застройщиков к поиску возможностей по снижению этих затрат. В условиях олигопольного характера сосуществования необходимо следовать стратегии лидерства в ценах, формирующихся по принципу «издержки плюс».

Для этого владельцами участков застройки должны быть будущие жильцы, в результате чего устранится возможность формирования цены земельного участка по ценам, определяемым принципами ренты и сверхприбыли застройщиков. Будущие собственники жилья смогут управлять себестоимостью, что исключит из ценообразования факторы постоянного роста и лишит жилье качеств эквивалентного актива спекулятивного спроса. Привлекая средства будущих жильцов На начальных этапах, будут исключены расходы на оборотные средства. Для этого необходимо, чтобы период оплаты нового жилья соответствовал времени его создания, что в среднем составляет 3 года. Установление Кднж со значением

3, по расчетам автора, соответствует покупательской способности 22,5 млн. домохозяйств России с объемом платежеспособного спроса 1 211 млн. кв.м жилья.

Данный спрос может быть обеспечен земельными участками из государственной и муниципальной собственности. Наиболее эффективным считается предоставление государственных и муниципальных земель жилищно-строительным кооперативам (далее — ЖСК) под строительство многоквартирных домов при следующем организационно-экономическом механизме: выделение государственных й муниципальных земель ДЛя строительства ЖСК многоквартирных домов на безвозмездных началах, обеспеченных согласованной проектной документацией, разработанной с местными строительными компаниями с привлечением их для выполнения СМР; в контроль и координацию за формированием земель и осуществления ПИР возложить на федеральный орган и органы на уровне субъектов Российской Федерации, за ЖСК закрепить обязанности по финансированию строительства на основании предоставления им права собственности на земельный участок с начала строительства; ® из федерального бюджета выделить местным бюджетам возвращаемую ЖСК ссуду, равную 4% себестоимости нового жилья в размере задела строительства, исходя из объема и темпов строительства ЖСК.

6. Разработана методика определения объема ввода многоквартирных домов жШшщно-стройтельнымй кооперативами, обеспечивающего баланс с долевым строительством на основе ценового лидерства кооперативов.

Смоделированы последствия развития долевого строительства жилья в результате внедрения ЖСК: в снижение прибыли и отток капитала из сферы жилищного строительства, распродажа земельных участков и снижение цен на них; в аккумуляция финансовых средств у компаний строительного комплекса за счет прибыли от выполнения работ для ЖСК, они станут основными покупателями распродаваемых земельных участков и застройщиками жилья на рыночных условиях; в ввод нового жилья будет определяться возможностью финансирования затрат на приобретение земельных участков, проектирование* согласования и технические условия за счет прибыли от выполнения работ для ЖСК; о активность рынка строительства жилья будет определяться мотивом оборота производственных активов компаний строительного комплекса; в потребительско-строительный вид модели станет базовым для долевого строительства жилья.

ЖСК и долевое строительство жилья будут действовать в режиме дуополии, в которой лидерство в ценах должен удерживать кооперативный сегмент. В соответствии с положениями А. Курно и Г. фон Штакельберга, в равновесии лидер олигополии должен производить в два раза большее количество продукции, чем последователь; Для определения количества жилья, вводимого кооперативами при поддержке государства, обеспечивающего баланс ЖСК и долевого строительства жилья, разработана следующая методика: на основании распределения трудоспособного населения по размеру начисленной заработной платы и вариантов цен нового жилья, отражающих увеличение доли элементов статусно-технологического регулирования, определяется количество домохозяйств, чей доход обеспечивает достижение Кднж значения 3 и менее, и массовый платежеспособный потребительский спрос; в на основании массового платежеспособного потребительского спроса рассчитывается объем жилья, вводимого ЖСК (2/3), и прибыль компаний строительного комплекса* на • основании которой определяется возможность по вводу ими рыночного жилья и общий объем ввода жилья.

В зависимости от соотношения общего объема ввода жилья и массового платежеспособного потребительского спроса возможны четыре варианта развития соотношения долевого строительства жилья и ЖСК:

1) общий объем ввода жилья меньше массового платежеспособного потребительского спроса - зона дефицита долевого строительства жилья;

2) общий объем ввода жилья равен массовому платежеспособному потребительскому спросу - точка равновесия ЖСК, долевого строительства жилья и рынка элементов статусно-технологического регулирования;

3) общий объем ввода жилья больше массового платежеспособного потребительского Gnpoca - зона профицитного спроса элементов статусно-технологического регулирования;

4) общий объем ввода жилья равен объему жилья, водимого ЖСК, - точка исключения рынка элементов статусно-технологического регулирования.

7. Проведена апробация предложенных методов и методики, подтверждающая возможность их применения в системе государственного управления как механизма повышения Доступности жйЛья.

В целях апробации методики на основании данных по Российской Федерации на 01.01.2009 произведен расчет массового платежеспособного потребительского спроса и общего объема ввода жилья при различных вариантах цен первичного жилья и объема жилья, вводимого ЖСК. В соответствии с полученными данными определен требуемый объем жилья, вводимого ЖСК, - 120,2 млн.кв.м, который обеспечит ввод 59,8 млн.кв.м за счет долевого строительства на рыночных условиях, общий ввод — 180,3 млн.кв.м. Приведенный пример показал» что разработанная методика может применяться в государственном управлении как инструмент для определения баланса между кооперативным строительством, долевым строительством жилья и рынком элементов статусно-технологического регулирования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обеспеченность граждан жильем и его доступность имеют ключевое значение для развития экономики и инфраструктуры, способствуют развитию личности, повышают демографическую активность населения, улучшают социальный климат в условиях высокой диспропорции доходов. При недостаточности жилищного фонда одним из основных способов приобретения жилья является привлечение денежных средств населения для строительства, в том числе в рамках участия в долевом строительстве.

Развитие жилищного строительства с 1993 г. осуществляется в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» (далее - ФЦП «Жилище» или Программа). В настоящее время можно констатировать, что выполнение мероприятий Программы не обеспечило большинству жителей страны возможность улучшить жилищные условия.

В работе поставлена цель и соответствующие ей задачи, решение которых позволит повысить доступность жилья населению. Целью работы является разработка механизма повышения доступности жилья при непосредственном участии населения в финансировании строительства. Для ее достижения цели поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучить предшествующее и современное состояние рынка жилья с целью выбора и обоснования методов исследования, позволяющих выявлять факторы и тенденции его развития и доступности жилья.

2. Проанализировать работы российских и зарубежных авторов с целью определения взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве жилья и выявления рыночных факторов долевого строительства жилья.

3. На основе выявленных факторов сформировать модель долевого строительства жилья и с ее помощью эконометрическими методами определить тенденции и закономерности доступности жилья.

4. Исследовать установленные тенденции и закономерности с целью разработки и обоснования методов создания условий, устраняющих или уменьшающих влияние факторов, снижающих доступность жилья. 5» На основании полученных методов разработать организационно-экономический механизм и методику их применения в государственном управлении строительством жилья при участии населения в его финансировании.

Научная новизна исследования состоит в разработке на основе моделирования рыночных факторов долевого строительства механизма повышения доступности жилья, включающего систему государственных мер по развитию жилищно-строительной кооперации и методику установления баланса ввода жилья между кооперативным и долевым строительством.