Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости"

Министерство образования и науки Российской Федерации

Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова

На правах рукописи

КРАСНОПОЛЬСКАЯ АНАСТАСИЯ НИКОЛАЕВНА

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ МНОГОФАКТОРНОЙ ОЦЕНКИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2009

003467016

Диссертационная работа выполнена в ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова»

Научный руководитель: Стерник Геннадий Моисеевич

кандидат технических наук

Официальные оппоненты: Хоминич Ирина Петровна

доктор экономических наук, профессор Щетинин Ярослав Владимирович

кандидат экономических наук

Ведущая организация: Фонд «Институт экономики города»

Защита состоится 23 апреля 2009 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова по адресу: 117997, г. Москва, Стремянный пер. 36. корп. 2, ауд. 114.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова».

Автореферат разослан 23 марта 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

к. э. н., доцент

Моторина М. А.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования.

Проблема доступности жилья для населения является одной из самых актуальных в большинстве регионов РФ уже на протяжении многих лет. Основными причинами возникновения проблемы являлось недостаточное финансирование строительной отрасли, которое привело к сокращению объемов строительства вплоть до 2000 г. и повышению доли ветхого жилья. Данная ситуация привела к тому, что потребность в улучшении жилищных условий испытывают около 65% россиян, вместе с тем, улучшить свои жилищные условия намеревается всего лишь 6% населения. В 2006 г. проблема низкой доступности жилья приобрела общенациональные масштабы, и ее решение осуществляется в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». В ФЦП «Жилище» для оценки доступности жилья использован разработанный программой ХАБИТАТ ООН для межстрановых сравнений «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому совокупному денежному доходу стандартной семьи. Целевое значение данного показателя к 2010 г. определено в 3 года, а в настоящее время реальное значение показателя превышает 5 лет и имеет тенденцию к повышению. Основньм механизмом в повышении доступности жилья определено ипотечное кредитование, однако доходы большинства населения настолько низки, что ежемесячное обслуживание кредита им не по карману. В связи с этим для малодоходных групп населения единственным способом улучшения жилищных условий остаются государственные субсидии на приобретение жилья. На сегодняшний день известны работы, в которых сделана попытка учесть влияние ипотечного кредитования на доступность жилья, а также найти способы сопоставления доступности жилья в среднем для населения различных регионов РФ. Но до конца эта проблема не решена, и в методологии расчета коэффициента доступности жилья ни ипотека, ни государственные субсидии не учитываются, а главное - не разработаны

способы адресной оценки доступности жилья различных классов качества для различных по уровню доходов групп населения.

В связи с этим проблема создания новой методики оценки доступности жилья для всех доходных групп населения представляется актуальной как с практической, так и с научной точки зрения.

Цель исследования. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости для всех доходных групп населения, с учетом всех факторов влияния, включающих параметры ипотечного кредитования и государственной поддержки.

Задачи исследования. Поставленная цель диссертации обусловливает необходимость решения следующих задач:

1. провести анализ основных тенденций развития и особенностей функционирования рынка жилой недвижимости в РФ, выявить социально-экономические причины низкой доступности жилья для населения, выделить и классифицировать основные факторы, влияющие на доступность жилья;

2. обосновать социальную и экономическую необходимость проведения оценки доступности жилья для всех доходных групп населения, уточнить понятие доступности жилья с учетом всех влияющих факторов, включающих параметры ипотечного кредитования и государственной поддержки;

3. разработать методику многофакторной оценки доступности жилой недвижимости различных классов качества для всех доходных групп населения;

4. разработать методику прогнозирования коэффициента доступности жилья, на основе прогноза всех параметров модели;

5. на основе социальных исследований, экономико-статистических и экспертных методов выявить платежеспособный спрос всех доходных групп населения, для каждой доходной группы разработать рекомендации по повышению доступности жилья, включая социальную политику государства.

Объектом исследования в диссертационной работе является макроэкономическая система, включающая социальное положение населения,

рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования.

-4-

Предметом исследования являются факторы воздействия социально-экономических условий и закономерностей развития рынка недвижимости и ипотеки на коэффициент доступности жилья для населения.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Обширный

интерес к проблеме доступности жилья возник при переходе к рыночной

системе хозяйствования, и достиг апогея своей актуальности в последние годы.

В области теории функционирования рынка жилья автор опирался на работы о

реформировании жилищной сферы Т. Д. Белкиной, Н. Б. Косаревой, Н. Н.

Ноздриной, Б. М. Ройтблат, И. С. Радченко, Г. М. Стерника, С. Г. Стерника.

Оценка доступности жилья рассмотрена в работах Е.С. Гервиц, А.Н.

Кирилловой, С. В, Марковой , Т.А. Овсянниковой, А. А. Туманова, Е.Ю.

Фаермана, Р.Л. Федоровой, С. Р. Хачатряна, В.З. Черняка, Я.В. Щетинина и

др. Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Московского

института коммунального хозяйства и строительства, Фонда «Институт

экономики города», Института народнохозяйственного прогнозирования РАН,

Института экономики переходного периода, Института социологии РАН,

Института проблем народонаселения РАН, Института экономики РАН,

Российской академии естественных наук, Международной академии

инвестиций и строительства, Международной Академии ипотеки и

недвижимости и др. Анализ теоретических источников показал, что проблема

доступности жилья зависит от дисбаланса спроса и предложения на рынке

недвижимости. Высокая потребность в жилье обусловлена высоким износом

жилого фонда, низким качеством существующих коммунальных услуг, низкой

обеспеченностью населения жильем. О высокой потребности в улучшении

жилищных условий говорят и социологические исследования, проводимые

Всероссийским центром изучения общественного мнения, институтом

социологии РАН и др. Вместе с тем, существующий объем строительства пока

не может восполнить дефицит жилья. В данном вопросе основную функцию

должно носить государственное регулирование, и правительством подготовлен

ряд законодательных и организационно-экономических мероприятий,

направленных на повышение объемов строительства. Однако, ввиду отсутствия

-5-

четких методических разработок, зачастую государственное регулирование в сфере повышение доступности жилья не является эффективным. В связи с этим необходимо комплексное решение поставленной задачи, что требует более тщательного исследования проблемы и четкой разработки мер оценки состояния проблемы и ее регулирования.

Эмпирическую основу работы составили: действующие федеральные законы и другие нормативно-правовые акты; данные Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Москве (Мосгорстат), АИЖК, ЦБ РФ, исследовательские и аналитические материалы Аналитического консалтингового центра Миэль, а также материалы, полученные в процессе практической работы автора.

В диссертационной работе использованы исследования специалистов рынка недвижимости, рынка ипотечного кредитования, материалы мероприятий (конгрессов, конференций, форумов), посвящённых рынку недвижимости.

Для обоснования положений диссертации применялись авторские исследования, основанные на методах математического моделирования, статистического анализа многомерных наблюдений, регрессионного анализа.

Научная новизна. Научная новизна исследования заключается в создании методики многофакторной оценки и прогнозирования доступности жилья различного класса качества для всех доходных групп населения с учетом ипотечного кредитования и господдержки, позволяющая эффективно разработать адресную государственную поддержку населения.

К основным результатам, полученным автором в процессе исследования, относятся:

• Предложена модель многофакторной оценки доступности жилья, включающая параметры ипотечного кредитования и государственной поддержки;

• Сформированы принципы группировки населения по доходным группам, для которых разработан алгоритм оценки доступности жилья и предложены

меры по повышению его доступности;

-6-

• Разработана методика оценки дефицита жилья для всех доходных групп населения;

• Выработаны рекомендации по формированию рынка доступного жилья;

• Предложен и обоснован метод негармонического разложения ценового тренда, на основе которого построен прогноз развития цен на рынке жилой недвижимости и коэффициента доступности жилья.

Практическая значимость результатов. Результаты проведённого исследования позволяют выделить и количественно оценить категории граждан, которым доступность жилья обеспечивается собственными доходами или необходимы различные виды поддержки - от ипотечного кредитования до государственного субсидирования и иных видов господдержки, и перейти от интуитивной к научно обоснованной структуре строительства жилья по классам качества с учетом социально-экономического положения населения.

Апробация основных положений диссертационной работы произведена на научно-практических конференциях и форумах:

• Отдельные математические методы, используемые в диссертации для построения более наглядных динамик и оценки изменений показателя, были изложены в докладе на IX Национальном конгрессе по недвижимости 20 июня 200б г. «Система индексов рынка недвижимости, рассчитываемых в АКЦ «Миэль-недвижимость»;

• В рамках выставки REALTEX в мае 2006 г. на семинаре «Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве», проведенном кафедрой «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова, в докладе «Доходы, сбережения и уровень жизни населения страны» были озвучены некоторые выводы об уровне жизни населения, которые использовались в Главе 2 диссертационной работы;

• Доклад на тему «Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья в РФ» на II Петербургском ипотечном форуме 2 марта 2007 г. отобразил основное направление диссертационной работы, включая новую методику расчета коэффициента доступности жилья с

использованием параметров государственной поддержки и ипотечного кредитования. В рамках доклада были представлены практические расчеты оценки доступности жилья с использованием многофакторной оценки.

• Доклад на тему «Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования» активно обсуждался на III Петербургском ипотечном форуме 23 мая 2008 г., после которого последовал ряд публикаций на тему многофакторной оценки доступности жилья. В докладе были представлены основные результаты диссертации по оценке доступности жилья для различных доходных групп населения.

• Основные итоги диссертационной работы были изложены в докладе «Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов и расчёт дефицита жилья с дифференциацией по классу качества» на IX Форуме риэлторов «Резервы современного рынка недвижимости - взгляд профессионалов» 17 октября 2008 г.

Публикации. Материалы диссертации опубликованы в 10 научных статьях, в том числе в 3 изданиях, реферируемых ВАК.

Основные положения диссертации (оценка платежеспособного спроса, методика многофакторной оценки доступности жилья, оценка дефицита жилья для различных категорий населения) внедрены в практику исследований «Аналитического консалтингового центра Миэль», Международной академии ипотечных фондов и недвижимости, Института недвижимости (Санкт-Петербург), что подтверждается Актами использования.

Структура работы отражает схему проведения исследования (рис. 1) и состоит из введения, трёх глав, включающих 11 параграфов, заключения, списка библиографических источников с наименованиями, 3 приложений Работа изложена на 135 страницах печатного текста, включает 5 схем, 27 таблиц, 27 рисунков и графиков, 17 формул.

ценовой прогноз на рынке недвижимости

оценка доступности жилья, с использованием параметров ипотечного кредитования

оценка доступности, жилья, с V; использованием

параметров государственного кредитования

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

анализ ситуации на рынке недвижимости и тенденций ; развития рынка

применение к анализу цеп метода негармонического разложения циклоп

• классификация рынка недвижимости

влияние ипотечного рынка на рьнюк жилья -

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

• анализ распределения среднедушевых доходов населения

• формирования доходных трупп населения

• оценка потребности в улучшении жилищных условий ;

• влияние ипот ечного рынка на возможность приобретения жилья

<13

ж

КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ жилья

• виды расчета коэффициента доступности жилья, их недостатки и преимущества, анализ ранее ироисдсиных работ;

государственное регулирование по повышению доступности жилья для населения и оценка результатов;

рыночные факторы влияния на доступность жилья и оценка степени их значимости ,

оценка дефицита жилья с дифференциацией по классам качества

и разработка методических рекомендаций по повышению доступности жилья

оценка платежеспособного спроса с учетом использования ипотеки и без учета

_мщеика спроса жилья в -¡/ каждой доходной группе населения

прогноз коэффициента доступности жилья

Рис. 1. Залами 11 результаты диссертационной работы

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ Существующие отечественные исследования говорят о низкой доступности жилья для населения РФ, достаточно долгий период времени, вплоть до 2000 года, данная проблема усугублялась недостаточными объемами строительства и предложения на рынке недвижимости. На сегодняшний момент сложилась ситуация дефицита как муниципального жилья, так и коммерчески реализуемого. Высокий покупательский спрос и развитие ипотечных механизмов привели к бурному росту цен, что способствовало снижению доступности жилья особенно для низкообеспеченных слоев населения. Вместе с тем, основной чертой Российского общества является высокая степень социального расслоения населения, что ставит под сомнение значимость показателя коэффициента доступности жилья используемого в ФЦП Жилище. В связи с этим возникла необходимость разработки методики оценки доступности жилья для различных доходных групп населения, для чего были сформированы критерии выделения различных доходных групп населения и критерии дифференциации жилой недвижимости по классам качества1. Весь сегмент жилой недвижимости был поделен на 4 класса качества: эконом- класс, средний, бизнес, элита (Таблица 1).

1 Стертое Г.М., Стер ник С.Г. и АКЦ Холдинга «МИЭЛЬ»

-10-

Критерии отнесения к классу Классы качества

Массовый (эконом-) класс Средний класс Бизнес-класс Элитный класс /

Несущие и Г ограждающие : конструкции сборный ж/б сборный ж/б, монолит, кирпич бескаркасные кирпичные, монолитные, монолитно-каркасные бескаркасные кирпичные и монолитно-каркасные (ограждающие конструкции кирпич)

Остекление деревянные или пластиковые профили производства стран СНГ (двухслойные стеклопакеты) - стандарт пластиковые профили средней ценовой ниши производства стран дальнего зарубежья (двухслойные или трехслойные стеклопакеты). - стандарт современные импортные пластиковые верхней ценовой ниши и деревянные профиля (трехслойные стеклопакеты). Опция-повышенная площадь остекления. деревянные профили (трехслойные стеклопакеты)

Высота потолков (в чист:), т.е. высота между перекрытиями — 25см. До 2,9 м До 2,9 м Более 3,0 м Более 3,0 м

Внутренняя отделка : стандартная - общественные зоны, квартиры - без отделки или стандартная отделка стандартная -общественные зоны, квартиры - без отделки, стандартная отделка высококачественная - общественных зон, квартиры - без отделки или с высококачественной отделкой эксклюзивная - общественных зон, квартиры могут быть без отделки или с эксклюзивной отделкой

Объемно-лланировочиые решения • больше, либо равно 20 кв.м/чел и меньше 30 кв.м/чел; - 0.75<КЭ - больше, либо равно 30 кв. м/чел и меньше 40 кв. м/чел; - 0,7<КЭ<НЗ,75 - больше, либо равно 40 кв. м/чел; - 0,6<КЭ<=1),7 - больше, либо равно 40 кв.м/чел; - 0,6<КЭ<=0,7

Инженерное обеспечение энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное; энергоснабжение свыше 10 КВт на квартиру, трехфазное; то же (+аварийное электроснабжение), централизованная приточно-вытяжная веотиляция и климат-контроль (или шахты) м.б. внешние сплит-систсмы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки, ИНД. тепловой пункт, лифты от ведущих мировых производителей, современные слаботочные и коммуникационные сети то же (+аварийпое электроснабжение), централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки, инд. тепловой пункт, лифты от ведущих мировых производителей, современные слаботочные и коммуникационные сети, дополнительные опции инженерного обеспечения

-И-

Критерии отнесения к классу Классы качества

Массовый (эконом-) класс Средний класс Бизнес-класс Элитный класс

Инфраструктура обязательные социальные площади обязательные социальные нлошади разветвленная сеть коммерческой инфраструктуры разветвленная сеть инфраструктуры без доступа посторонних лиц, доп. опции инфраструктуры (вплоть до парикмахерских для собак)

Безопасность ■ домофон домофон, м.б. видеонаблюдение, охрана охрана: вахтер, системы видеонаблюдения и контроля доступа, КПП, круглосуточная охрана. охрана: вахтер, системы видеонаблюдения и контроля доступа, КПП, круглосуточная охрана

Гаражные площади . не менее I м/м на квартиру не менее 1,7 м/м на квартиру не менее 2,0 м/м на квартиру не менее 2,0 м/м на квартиру, м.б. автомойка и автосервис в зоне автостоянки

Прилегающая территория стандартное благоустройство возможна ограда по периметру, стандартное благоустройство территория — благоустроенная, озеленепие территории, конструктивно выделенная прилегающая территория) территория - благоустроенная, ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы, конструктивно выделенная прилегающая территория

Качество архитектурной проработки стандартная большее разнообразие архитектурных опций (этажность, фасады, планировки),воз м. индивид уальные архитектурные проекты высокая (индивидуальные архитектурные проекты) высокая (уникальные архитектурные проекты)

Согласно вышеприведенным критериям, был проведен анализ объемов жилья в открытом предложении на рынке жилья Москвы в 2008г., с дифференциацией по классам качества, который дал следующие результаты:

Таблица 2 Дифференциация жилья в открытом предложении по классу

качества

класс качества жилья предложение квартир на рынке, кол-во квартир, тыс. шт. пред ложение квартир на рынке, всего, %

новостройки вторичный рынок жильв итого

Москва, всего «8,4 . 87,0 ■ 155,4 100,0

муниципальное жилье 43,9 - 43,9 28,2

коммерческое жилье 24,5 87,0 111,5 71,8

эконом 6,5 40,9 47,4 30,5

средний 8,2 34,1 42,3 27,2

коттеджи 6,8 0,0 6,8 4,4

бизнес 0,8 11,3 12,1 7,8

элита 2,4 0,7 3,0 2,0

Расчет автора по данным Федеральной службы Государственной Статистики и «АКЦ Миэль»

Изучение распределения среднедушевых доходов, показало высокое социальное расслоение населения, в связи с чем, было выделено 5 доходных групп населения для г. Москвы:

За чертой бедности. Согласно методологии, в данную категорию относится население со среднедушевыми доходами ниже прожиточного минимума. В 2007 г. прожиточный минимум составил в Москве 5 758 руб., доля населения в данном классе составила 15,4%.

Малообеспеченный класс. Доходы данной категории населения находятся в диапазоне выше прожиточного минимума и ниже минимальной границы среднего класса, равной шестикратному прожиточному минимуму, и составляют 5 758 - 34 548 руб. Данная категория является наиболее значительной, сюда отнесено 53,8% населения Москвы.

Средний класс. Согласно социологическим исследованиям в категорию среднего класса можно отнести 23% жителей Москвы. Доходы населения в данном классе составляют 34 548 -107 000 руб.

Высокообеспеченный класс. К высокообеспеченному классу можно отнести 6,0% москвичей с доходами 107 000 - 210 000 руб.

Элита. Самый малочисленный класс населения, сюда попало 1,8% населения Москвы с доходами свыше 210 ООО руб.

за чертой бедноспналообеспечённый средний класс высакообеспеченкый злита класс класс

Рис. 2 Распределение среднедушевых доходов в Москве (2007 г.)

(расчет автора по данным Мосторсстатз)

Проведя анализ потребностей в улучшении жилищных условий, возможностей и платежеспособности, каждой доходной группе населения был сопоставлен соответствующий класс качества жилья.

Таблица 3 Выбор программы приобретения жилья для каждого класса

населения

класс населения по уровню доводов способ приобретений жилья класс жилья

за чертой бедности сошмьные программы муниципальное жилье

малообеспеченный класс покупка - собственными средствами - с помощью господдержки эхоном класс

средний класс покупка - собственными средствами - с помощью ипотеки ' ' 1 средний класс i

высокообеспеченный класс покупка собственными средствами бизнес-класс

кэлита» покупка собственными средствами злита

Расчеты показывают, что коэффициент доступности ЖИЛЬЯ при покупке квартиры размером 54 кв. м. на вторичном рынке Москвы существенно различается для различных доходных групп населения. Для малообеспеченной группы он составляет 10,6 лет, для среднего класса 3,2 года, для высокообеспеченного класса 1,7 года, а для элитного 0,8 лет. Средневзвешенный показатель составляет 6,6 лет, что существенно превышает результаты стандартного метода расчета 5,6 лет.

Средневзвешенный показатель коэффициента доступности жилья на Московском рынке новостроек в 2007 г. составляет 6,9 лет и также существенно различается для различных классов населения. Так, для малообеспеченного класса Кд составляет 8,9 лет, что почти в 3 раза превышает целевой показатель 2010 г. установленный ФЦП «Жилище». Для среднего класса коэффициент доступности жилья существенно ниже и составляет 3,7 года, для высокообеспеченного класса накопление средств на покупку коттеджа займет 1,8 года, на покупку квартиры 2,5 года. Для элитной доходной группы населения коэффициент доступности жилья составляет 0,8 лет при покупке коттеджа и 2,1 года при покупке квартиры.

Таблица 4 Доля населения в каждой доходной группе, для которой доступно жилье. Москва, 2007 г.

доходная группа за чертой бедности малообеспеченный класс средний класс: высокообеспеченный класс элита V все группы

число домохозяйств в группе, тыс. шт. 597,2 2056,3 891,9 232,7 69,8 3877,9

доля населения в группе 15,4% 53,8% 23,0% 6,0% 1,8% 100%

способы приобретения жилья

государственная поддержка 153,2 тыс. семей 4,3% - - 3,95%

приобретение жилья собственными средствами - 53,8% 23,0% 6,0% 1,8% 84,6%

приобретение жилья с помощью ипотечного кредита - - 9,8% 6,0% 1,8% 17,6%

Расчет автора по данным Федеральной службы Государственной Статистики и «АКЦ Мюль»

Однако проведение такой дифференцированной оценки доступности жилья является не достаточным усовершенствованием, поскольку не охватывает всех факторов влияющих на снижение доступности жилья, в ходе работы было выявлено, что наиболее существенное влияние на доступность жилья сказывают параметры государственной поддержки и параметры ипотечного кредитования. Для того чтобы учесть эти факторы, нами была предложена многофакторная модель оценки доступности жилья, которая имеет вид:

СГ-ПМ) т

• при! >(ЛМ+ 12РМТ(Ва,п^--Ггс)) (ь>

иначе к й да

где S- общая площадь квартиры, кв. м.; Р - средняя цена 1 кв. м. квартиры, руб./кв. м.;

апв - доля первоначального взноса в стоимости квартиры, %; Рк - доля стоимости квартиры, субсидируемая государством, %; ПМ- величина прожиточного минимума, руб.;

Уи - стоимость имеющейся квартиры, зачитываемая при выдаче кредита, руб.; Уд - дополнительные затраты заемщика при получении кредита, руб.; п - срок кредитования в годах, лет; ] - годовая процентная ставка кредита, %;

Ук - количество пунктов процентной ставки, субсидируемое государством, %; I- совокупный годовой доход семьи, руб.,

РМТ - размер ежемесячного платежа по ссуде рассчитывается по формуле: РМТ = --^-

l-(\ + j/mУm'

Ит , где

Во - сумма кредита, необходимого семье для приобретения жилья, руб.;

г - ставка по 1федиту, %;

п ~ срок кредита, лет.

Экономический смысл уравнения (а) состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры, с помощью ипотечного кредита и/или различных способов поддержки государства сразу получает ее в собственность.

Экономический смысл условия (Ь) состоит в том, что заемщик может лишиться этой квартиры, если его текущие доходы меньше суммы текущих расходов и годовых выплат по кредиту. В этом случае условие доступности жилья не выполняется, коэффициент доступности стремится к бесконечности.

На основе данной модели оценки доступности жилья построим схему многофакторной оценки доступности жилья.

I

I

I

I

I

высокодоходный класс

за чертой бедности

злила

кя Л 1,атпр,г,У„,Уд, Ш. РМТ) =

при / > (ИМ + \2РШ\Вв, п, ] - у 1С)) иначе к„ —>

время ожидания в очереди

доли иАсе.кчшн, которой |1Н|У|||1» |лу''ИИСШЧ- жилшдим^ усдуиц

малообеспеченные

средний класс

доходные группы населения

численность и каждой группе населении

11011)1 ¡бШСТЬ В улуЧШСНИИ ЖИЛИ!, )Ш.)Х у СЛОН 11)1 /спрос На ЖII

Согласно предложенной модели оценим доступность жилья с использованием ипотечного кредита и без его использования. Условия предоставления ипотечных кредитов были предоставлены ЦБ РФ и «АКЦ Миэль». Вместе с тем условие 1(Ь) было заменено на условие, ограничивающее максимальные выплаты, которыми может облагаться доход заемщика. На московском ипотечном рынке сложилась ситуация, при которой доля ежемесячных выплат по кредиту составляет 30-40 %. Вместе с тем, наблюдаются случаи, когда банки идут навстречу заемщикам, увеличивая долю ежемесячных взносов, особенно это актуально при повышении уровня доходов. Поэтому в исследовании условие андеррайтинга (Ь) в формуле 1 примет следующий вид:

0,4/ > ПРМТ (2)

Результаты расчетов коэффициента доступности жилья для рынка новостроек и вторичного рынка представлены на Рис. 4, результаты расчетов с дифференциацией по классу качества сведены в Таблицу 5,

О

Щ Ш VI » « £ « Г- С- Г- Г-

= ©ООО®

¡а а ег а а и я я а к а а а д о « а й з £

X '4 X ¥ X X X % £ X, X X к И Х 'Л '¿ X X

•ипотекне достулева для большинства населения Москвы (условие андеррайтинга нарушено)

Рис, 4 Динамика коэффициента доступности жилья для населения Москвы

Таблица 5 Оценка доступности жилья на рынке новостроек Москвы в 2007 г. по многофакторной модели с учетом использования ипотечных кредитов

класс населения малообеспеч енный класс средний класс высокообеспеченный класс элита

среднедушевой доход, рубУмес. 15077 58000 147000 600 000

доходы семьи 45231 174000 441000 1800000

новостройки, класс жилья эконом средний котгеджи-бизнес бизнес элитные коттеджи элита

первоначальный взнос, тыс. руб. 1223,2 1942,9 2348,9 3277,3 4155,7 11481,1

сумма кредита 3630,8 5767,1 6972,1 9727,7 12335,3 34078,9

РМТ 46624,4 74057,3 89531,5 124917,7 158401,9 437620,1

минимальные обязательные ежемесячные доходы заемщика, руб. 116561 185143 223829 312294 396005 1094050

доступность кредита (да/нет) нет нет да да да да

новостройки, Кд с учетом ипотеки =0/2,3* оо /0,9* 0,4 0,6 од 0,5

вторичка, класс жилья экоиом средний бизнес элита

первоначальный взнос, тыс. руб. 1456,1 1662,9 2254,8 4135,5

сумма кредита, тыс. руб. 4321,9 4935,9 6693,0 12275,1

РМТ, рубУмес. 55499,8 63383,8 85946.8 157629,7

минимальные обязательные ежемесячные доходы заемщика, руб. 138749,4 158459,6 214867,0 394074,2

доступность кредита (да/нет) нет да да да

вторичка, Кд с учетом ипотеки °°/2,7* 0,8 : 0,4 0,2. '

•при отсутствии условия доступности кредита Расчет автора по данным Федеральной службы Государственной Статистихи, АИЖК и «АКЦ Миэль»

Расчеты показывают, что при использовании ипотечного кредита коэффициент доступности жилья снижается, однако для большинства населения ежемесячные выплаты превышают доходы, и ипотечный кредит становится недоступным. Таким образом, ипотека, призванная повысить доступность жилья для малообеспеченных слоев населения, именно для этих слоев является не доступной.

Если бы банки не предъявляли условия (Ь), то для малообеспеченного класса накопление средств на первоначальный взнос на первичном рынке составило бы 2,3 года, для среднего 0,9 лет. Однако в настоящее время использование ипотечного ¡федита невозможно для данных групп населения. Для высокообеспеченного класса коэффициент доступности жилья составляет 1,8 -2,5 года в зависимости от класса жилья, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,4-0,6 года. Для элитного класса коэффициент доступности жилья с использованием ипотеки составляет 0,2-0,5 года.

Вместе с тем, оценка доли населения в каждой доходной группе, для которой доступно жилье, показывает, что приобретение жилья собственными средствами доступно 5,6% населения Москвы, использование ипотечного кредита повышает доступность жилья для 17,6% населения.

Таблица 6 Доля населения в каждой доходной группе, для которой доступно жилье. Москва, РФ, 2007 г.

доходная группа за чертой бедности малообеспеченный класс средний класс высокообеспеченный класс ' ■',.. элита i все : ' группы

число домохозяйств в группе, тыс. пгг. 597,2 2086,3 891,9 232,7 69,8 3877,9

доля населения в группе 15,4% 53,8% 23,0% 6,0% 1,8% 100%

способы приобретения жилья

государственная поддержка 153,2 тыс. семей 4,3% - - 3,95%

приобретение жилья собственными средствами - 4,9% 10,8% 7,5% 9,6% 5,6%

приобретение жилья с помощью ипотечного кредита - - 9,8% 100,0% 100,0% 17,6%

Расчет автора по данным Федеральной службы Государственной Статистики и «АКЦ Миэль»

Анализ условий государственной поддержки позволил провести расчет коэффициента доступности жилья для льготных категорий граждан, его результаты показали низкую эффективность этих программ, в Таблицах 7, 8, 9 приведены расчеты коэффициента доступности жилья при предоставлении различных субсидий:

Таблица 7 Коэффициент доступности жилья рассчитанный по программе «Молодой семье - доступное жилье»

. . -'...РФ ■-. ■ Москва " ■

размер субсидии, тыс. руб. 389,7 1071,4

доходная группа малообеспеченный класс средний класс малообеспеченный класс средний класс

доходы семьи, тыс. руб. 22,5 85,5 45,3 174,0

фактическая стоимость жилья, тыс. руб.* 1966,6 2640,9 4854 7710

необходимая доплата 1576,9 2251,2 3782,6 6638,6

Кд без ипотеки** 5,8 2,2 7,0 0,3

Кдс ипотекой** оо/2,0 0,7 со/1,8 0,8

♦рассчитано по фактическим пенам в новостройках в 2007 г. с фактическими площадями ** без учета времени ожидания очереди

Таблица 8 Коэффициент доступности жилья рассчитанный по программе «Молодые ученые»

■■■■■ РФ Москва ■"

размер субсидии, тыс. руб. 595,4 1636,8

доходная группа малообеспеченный класс средний класс малообеспеченный класс средний класс

доходы семьи, тыс. руб. 22,5 «5,5 45,3 174,0

фактическая стоимость жилья, тыс. руб.* 1966,6 2640,9 4854 7710

необходимая доплата 1371,2 2045,5 3217,2 6073,2

Кдбез ипотеки** 5,1 2,0 5,9 0,3

Кд с ипотекой** ю/1,7* 0,7 =0/1,5* 0,7

"рассчитано по фактическим ценам в новостройках в 2007 г. с фактическими площадями ** без учета времени ожидания очереди

Таблица 9 Коэффициент доступности жилья для участников программы Государственные жилищные сертификаты

РФ - Москва.

размер субсидии, тыс. руб. 974,3 2678,4

доходная группа малообеспеченный класс средний класс малообеспеченный класс средний класс

доходы семьи, тыс. руб. 22,5 85,5 45,3 174,0

фактическая стоимость жилья, тыс. руб.* 1966,6 2640,9 4854 7710

необходимая дошита 992,3 1666,6 2175,6 5031,6

Кд без ипотеки** 3,7 1,6 4,0 0,2

Кд с ипотекой** 0,5 оо/1,0* 0,6

'рассчитано по фактическим пенам в новостройках в 2007 г. с фактическими площадями ** без учета времени ожидания очереди

Расчеты показали, что фактическая стоимость 1 кв. м. на рынке новостроек превышает заложенную норму в официальных документах почти два раза (в РФ в 2 раза, в Москве в 1,8 раза). В связи с чем, эффективность программ оценивается как достаточно низкая. Дополнительным и наиболее существенным минусом данных субсидий является длительное время ожидания их предоставления.

Исходя из рассчитанных данных по объему спроса и предложения жилья, можно рассчитать дефицит предложения. В Москве в 2008 году он составляет 105,5 тыс. квартир: 49,6 тыс. квартир эконом-класса, 53,6 тыс. квартир среднего класса, 2,3 тыс. квартир (домовладений) элитного класса, в бизнес-классе дефицита предложения нет (профицит предложения в сегменте бизнес-класс составляет 100 квартир, или 0,6% от суммарного объема предложения в данном сегменте, т.е. находится в рамках погрешности расчетов). Кроме того, дефицит муниципального жилья составляет 109,3 тыс. квартир. В связи с этим, основной рекомендацией по планированию объемов ввода в г. Москве являются полученные результаты по объемам спроса.

Рнс. 5 СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ Г. МОСКВЫ, ТЫС. КВАРТИР

(о м

---- СПРОС

217,0

т I--ПРЕДЛОЖЕНИЕ —I г- ДЕФИЦИТ---1

Ш,5

105,5

: ; ; ¡л л^гЦ -0ЩШ.

I

| : '

о:

в I

о с«

11

и 1

17,4

17,5

ч— 1

V [ I ■

95,9

I

.!■„ ■ , 1 ■ «-.<5 % ■■ ' ,;

.:■•■■ !-■ ., 1 1 ■.,-■..,. .., I : я-.л,- г- ,

■-'Г - а ■---1- Г:' г---&

ГШ- , 1да. .... , •■. Г": .

I I I

У:

Л

! I

I ■.,.

42,3

I

53,6

•• : • • / : ; I ' :

■ 1.

X

к «

% в

' ,' > *' ■ '•'• ' ' ' ,. 3 Л

ШШ

97,0

.■ Я I

I

I

! -г

1 / V - 47,4

9

! - ■ !

.! !

■ 1 [

ШЩ1

ш

\ I

Следующая задача диссертации - разработка методики прогнозирования коэффициента доступности жилья, решалась следующим образом. В качестве прогноза доходов использовались официальные данные среднесрочного прогноза Правительства РФ, в качестве прогноза цен - результаты, полученные с участием автора на основе метода негармонического разложения ценового тренда. Данный метод базируется на математической модели, которая состоит из базового тренда, отображающего общий рост экономики, долгосрочные тенденции на рынке недвижимости и колебания различного порядка относительно этого тренда.

В общем виде модель можно представить следующим образом: У = у + Ау1+Ау2+- + Ау„ (3)>где

У - значение средней удельной цены предложения жилья в месяце;

У - уравнение базового тренда;

^ - «производная первого порядка» - колебания средней удельной цены предложения жилья в месяце г относительно базового тренда;

- «производная второго порядка» - колебания средней удельной цены предложения жилья в месяце г относительно «производной первого порядка;

«производная п-го порядка» - колебания средней удельной цены предложения жилья в месяце I относительно «производной п-1 порядка;

Поиск решения базового тренда осуществляется в виде полинома третьей степени, поиск производных предлагается производить в виде:

Ду, = (а ■ х? + Ъ • х1 + с) ■ 81п(с? • х,2 + с • х, + ¿1) ^

Поиск тренда и производных производился путем максимизации коэффициента достоверности аппроксимации (квадрата коэффициента корреляции). Результат прогноза цен на рынке жилья в Москве представлен на Рис 6. Из графика видно, что фактические цены за 10 месяцев 2008 г. практически не отличались от прогнозируемых, погрешность за январь -

октябрь 2008 г. не превышала 3,5%, что является достаточно хорошим показателем.

Рис. 6 Динамика и прогноз значений цен жилья на 2008-2009 г. (расчет автора по

данным «АКЦ Миэль»)

Ситуация в РФ в конце 2008 г. показала, что 8-летний период подъема экономики закончился, и в настоящее время наступает период неопределенности, а главными факторами дальнейшего развития ситуации являются последствия мирового кризиса. Наиважнейшим звеном для рынка недвижимости является кризис финансовой и банковской сферы, который одновременно привел к двум следствиям: дефициту денежных средств девелоперов и снижению платежеспособного спроса, что непременно приведет к резкому сокращению покупательского спроса на жилую недвижимость в ближайшей перспективе и накоплению отложенного спроса. В этой ситуации прогноз цен необходимо осуществлять на основе сценарного метода прогнозирования, с оценкой вероятности наступления каждого из них (Таблица 10).

Таблица 10 Прогноз развития ценовой ситуации в рублях

сценарии оптимистичный умеренно-пессимистичный кризисный

вероятность прогноза 30% 50% 20%

2009 г. снижение 10-15% снижение 15-20% снижение 30-40%

2010 г. стабилизания и начало роста, 5-10% за год стабильность +/-5% снижение -10%

2011г. уверенный рост 20-25% среднегодовой рост 10-15% стабилизация +/-5%

2012 г. и далее уверенный рост 20-25% среднегодовой рост до 20% рост 10-15%

Исходя из анализа развития кризисной ситуации на сегодняшний день, наиболее целесообразно принять умеренно-пессимистичный сценарий, согласно которому снижение средних удельных цен предложения в течение 2009 г. на 40-50% в долларах, а восстановление начнется за пределами 2010 года. Близкий по результатам прогноз опубликован Сбербанком РФ, согласно которому' общее снижение цен с конца 2008 по конец 2009 года составит в среднем около 10- 12% в рублях и около 40 - 42% в долларах.

Для прогноза доходов населения использовался официальный прогноз Министерства экономики развития, согласно которому реальный рост доходов составит в 2008 г. 10,6%, в 2009 г. 2,5%.

—, 1061 2008 2009

Инф.тацие, % 11,90 10,5-11,8 13,0

1 Реальный рост доходов. % 10.7 10,2 | -5,0

Среднедушевые доходы, рубЛгее.* 33351 40612 43597

* Расчет автора

На основании прогноза средних удельных цен предложения и прогнозов доходов населения составим прогноз коэффициента доступности жилья.

£3 прогноз

Рис. 8 Динамика и прогноз коэффициента доступности жилья для вторичного рынка Москвы На 2008 — 2009 Г. (расчет автора по да1*ным Федеральной службы Государственной

Статистики и «АКЦ Мяаль»)

! Прогноз социально-экономического развитая РФ на 2005 год и плановый период 2010 И 2011 годов: Министерство экономического развития и торговли РФ, --21.05.2008

Сравнение значений прогноза и фактических значений коэффициента доступности жилья, говорит о приемлемой точности предложенного метода, погрешность в 1 кв. - 3 кв. 2008 г. составила 4,0 - 5,5%, и была вызвана превышением прогнозов роста среднедушевых доходов Минэкономразвития над фактическими значениями.

Вместе с тем долгосрочные прогнозы говорят о постепенном снижении коэффициента доступности жилья в начале 2009 г., что связано со снижением цен на жилье. Неблагоприятные воздействия финансового кризиса на доходы населения еще не полностью оценены. Последствия кризиса в виде роста безработицы и снижения доходов населения, проявились во втором полугодии 2008 г. и будут продолжаться в последующих годах. Таким образом, при существующих тенденциях, целевой индикатор коэффициента доступности жилья на 2010 г. будет существенно превышен.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Результаты, полученные выше, говорят о существующем дефиците объемов строительства, практически во всех классах качества жилья, что численно подтверждает ранее сделанные предположения. Совокупный дефицит предложения жилья предназначенного для коммерческой реализации в Московском регионе составляет 105,5 тыс. квартир, наибольший дефицит жилья в Московском регионе составляет массовый- и эконом- классы, объемы ввода жилья бизнес- и элитного класса являются удовлетворительными.

Предложенная в диссертационной работе методика расчета необходимых объемов строительства с дифференциацией по классу качества является универсальной для всех регионов, поэтому основными рекомендациями к повышению доступности жилья для населения является региональная разработка необходимых объемов строительства с дифференциацией по классу качества аналогично схеме (рис. 5). Использование данной методики расчета

при составлении планов ввода жилья и планировании строительства позволит удовлетворить или сократить спрос в наиболее дефицитных сегментах жилья, избегая перегрева спроса в отдельных доходных группах населения.

Вместе с тем, дефицит социального жилья является еще более существенным и составляет в Москве 109,3 тыс. квартир, что в целом сравнимо по объемам с дефицитом жилья для коммерческой реализации всех классов. В связи с этим планирование правительством объемов строительства должно быть поделено поровну между социальным жильем (за исключением квартир для переселения жильцов из сносимых серий домов) и объектами для коммерческой реализации.

Также разработка программ государственной поддержки определенным категориям населения и расчет льгот на социальное жилье требует доработки. Отказ властей от предоставления социального жилья в натуральном виде привел фактически к «обману» льготных категорий граждан. В настоящее время законодательная база разработана достаточно грамотно, однако эффективному выполнению программ препятствует некорректный расчет предоставляемых субсидий. Для определения нормативной расчетной стоимости жилья, которая заложена практически во все подпрограммы ФЦП «Жилище», необходимо использовать фактические средние удельные цены, действующие на рынке. Игнорирование данного факта, привело к тому, что в первом полугодии 2008 г. отличие средних цен 1 кв. м. при расчете субсидий было ниже фактических (опубликованных Госкомстатом по типовому жилью) в среднем по РФ почти в 2 раза и по Москве в 2,6 раза. Такая ситуация, создает только иллюзию предоставления жилья гражданам, фактически большую часть стоимости жилья льготная категория граждан обязана копить самостоятельно.

При планировании ввода новостроек предназначенных для коммерческой реализации, существенную функцию по распределению объемов ввода по качеству жилья должно выполнять региональное правительство. На каждый класс жилья должны быть выделены квоты объемов строительства. Согласно

расчетам для г. Москвы, структура вводимого жилья должна соответствовать классам качества эконом/средний/ бизнес/элита - в соотношении 44,7/44,2/8,0/3,1. Дефицит в какой либо категории жилья, который в основном возникает в эконом- и среднем- классе приведет к росту цен на жилье данной категории, что в дальнейшем сделает его менее доступным. В связи с этим, от правительства требуется разработка дополнительных мер по привлечению застройщиков ориентированных на средний и эконом классы. Стимулирование строительства в данном направлении приведет к выравниванию доступности жилья для всех социальных слоев населения и позволит избежать перегрева в обществе и чрезмерной его поляризации.

Поскольку на рынке жилья уже длительное время наблюдается повышение цен предложения, то при расчете нормативной стоимости жилья необходимо пользоваться прогнозными показателями. В исследовании была предложена достаточно эффективная методика прогноза цен в регионах. Точность прогноза данной модели достаточно высокая, погрешность в 2008 г. составила по г. Москве 3,5%, что говорит о приемлемой достоверности модели.

Достаточно серьезного внимания требуют полученные результаты о невозможности получения ипотечных кредитов малообеспеченным категориям населения и основной массой среднего класса. Основной причиной этого является невозможность ежемесячных выплат по обслуживанию кредита, вместе с тем, исследование показало, что именно в этой категории потребность в улучшении жилищных условий наиболее высока. А поскольку данная категория населения является наиболее многочисленной в России (доля малообеспеченного класса в РФ составляет 74,4% от всего населения), то наиважнейшей задачей государства должно являться предоставление льготных ипотечных условий для данной категории граждан.

Вместе с тем, основными проблемами препятствующими повышению доступности жилья могут оказаться последствия финансового кризиса, которые начали сказываться уже во второй половине 2008 г. Основным последствием

для рынка доступного жилья является кризис финансовой сферы и банковской ликвидности: в 2008 г. просматривается ярко выраженное снижение основных показателей банковской отчетности:

- прирост собственных средств почти в два раза ниже показателя соответствующего периода прошлого года 42,7% и 57,8% соответственно;

прирост активов составил 39,2% (аналогичный показатель соответствующего периода прошлого года 44,1%);

- прирост объемов вкладов физических лиц сократился почти более чем в 2 раза с 35,4% в 2007 г. до 14,5%.

Такая ситуация препятствует достаточному финансированию девелоперских организаций, и уже наметилась тенденция замораживания объектов строительства. Такая ситуация может нарушить прогнозы правительства по увеличению ввода жилья в РФ до 80 млн. кв. м. к 2010 г. Прирост ввода домов в 2008 г. составил всего 4,5% (63,7 млн. кв. м.) с явным замедлением темпов строительства к концу года. В Москве показатель ввода жилых домов в 2008 г. снизился до критического значения 3,3 млн. кв. м., что на 32% ниже прошлогоднего показателя. Такая ситуация ставит под угрозу правительственные планы по выполнению социальных программ, а также усиливает дефицит жилья в открытом предложении.

Вторым и не менее важным последствием кризиса в банковской системе является снижение объемов кредитования физических лиц, прирост объемов выданных кредитов физическим лицам составил 35,2%, показатель 2007 г. 57,8%, причем в два последних месяца года наблюдались отрицательные приросты объемов выданных кредитов. Данная ситуация в первую очередь отразится на платежеспособности населения и возникновении отложенного спроса на жилую недвижимость. Усилению данной ситуации способствует повышение безработицы и снижения доходов населения, которые уже наблюдаются как в целом по РФ, так и в московском регионе. Такая ситуация приведет и к повышению кредитных задолженностей. Более долгосрочные

последствия кризиса будут связаны с повышением ставки рефинансирования кредитов ЦБ РФ. Ставка начала повышаться с февраля 2008 г., ее повышение за год составило 3 процентных пункта (с 10% до 13% годовых). Такая ситуация приводит к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, в то время как на рынке жилья прогнозируется снижение цен предложения. В связи с этим, государство должно выделить необходимые средства для поддержания финансирования строительства социального жилья, способствовать прекращению отрицательных тенденций на кредитном рынке. В связи с тем, что в настоящее время основные угрозы возникают в секторе ипотечного кредитования, необходима разработка комплексных мер по поддержанию потребителей кредитов, которые потеряли работу, снизили свой доход, а также по созданию льготных условий ипотечного кредитования для малообеспеченных категорий граждан, что возможно путем организации государственных кредитных институтов. Вместе с тем, угрозы для рынка доступного жилья требуют дополнительного более тщательного изучения, которое выходит за рамки целей вышеприведенного исследования.

Публикации автора по теме диссертации:

1. Краснопольская А.Н. Доходы, сбережения и уровень жизни населения страны. - В сб. «Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве» /Под ред. Стерника Г.М. - Учебно-практическое пособие. Кафедра «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В .Плеханова. - 2006;

2. Краснопольская А..Н., Мирончук Я.С., Стерник Г.М. Система индексов рынка недвижимости. - Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» №11 (62). М., 2006, с. 57-66 (издание рекомендовано ВАК);

3. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - realtymarket.ru, июль 2006;

4. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Определение коэффициента доступности жилья. - Журнал «Национальные проекты», февраль 2007;

5. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М., Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья в РФ. - Доклад на II Петербургском ипотечном форуме 2.03.07;

6. Краснопольская А..Н., Стерник Г.М. Определение коэффициента доступности жилья для населения. - Журнал «Национальные проекты», №3 (10) 2007, стр. 43-46;

7. Краснопольская А..Н., Стерник Г.М. Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования - Доклад на III Петербургском ипотечном форуме 23.05.08;

8. Краснопольская А..Н., Стерник Г.М. Непериодическое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы, «Экономическая наука современной России», №3, 2008 С. 110-114 (издание рекомендовано ВАК);

9. Краснопольская А..Н., Стерник Г.М. Доступность жилья: многофакторная оценка журнал «Национальные проекты», №12/2008 г;

10.Краснопольская А..Н., Стерник Г.М. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости, принят к публикации в журнале «Имущественные отношения в РФ» № 12 (87) 2008 г. (издание рекомендовано ВАК).

11. Краснопольская А.Н. «Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов и расчёт дефицита жилья с дифференциацией по классу качества» - Доклад на IX Форуме Риэлторов «Резервы современного рынка недвижимости - взгляд профессионалов» 17.10.2008.

Отпечатано в типографии ГОУ ВПО «Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова». Тираж 100 экз. Заказ № 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Краснопольская, Анастасия Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ.

1.1 Анализ рынка недвижимости и проблема обеспечения доступности жилья для различных категорий населения.

1.2 Анализ теоретических подходов к оценке доступности жилья.

1.3 Анализ мероприятий, направленных на повышение доступности жилья в РФ и оценка их эффективности.

1.4 Постановка задач и целей исследования.

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ДОСТУПНОСТЬ

ЖИЛЬЯ.

2.1 Исследование факторов, влияющих на доступность жилья, и оценка степени их влияния.

2.2 Ключевые факторы, определяющие доступность жилья, и выявление закономерностей их изменения в динамике.

2.3 Разработка многофакторной методики оценки доступности жилья.

ГЛАВА 3. ПРИМЕНЕНИЕ МНОГО ФАКТОРНОЙ МЕТОДИКИ

ОЦЕНКИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ, ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ЕЕ ДИНАМИКИ И РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИИ К ПОВЫШЕНИЮ

3.1 Оценка доступности жилой недвижимости на основе многофакторной модели в Москве и РФ в 2002-2008 г.

3.2 Оценка дефицита жилья на рынке жилой недвижимости в Москве для различных доходных групп населения.

3.3. Прогнозирование уровня цен на жилье в Москве на долгосрочную и среднесрочную перспективу и динамики доступности жилья.

3.4. Разработка практических рекомендаций по повышению доступности жилья для различных категорий населения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости"

Актуальность темы исследования.

Проблема доступности жилья для населения является одной из самых актуальных в большинстве регионов РФ уже на протяжении многих лет. Основными, причинами возникновения проблемы являлось недостаточное финансирование строительной отрасли, которое привело к сокращению объемов строительства вплоть до 2000 г. и повышению доли ветхого жилья. Данная ситуация привела к тому, что потребность в улучшении жилищных условий испытывают около 65% россиян, вместе с тем, улучшить свои жилищные условия намеревается всего лишь 6% населения. В 2006 г. проблема низкой доступности жилья приобрела общенациональные масштабы, и ее решение осуществляется в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». В ФЦП «Жилище» для оценки доступности жилья использован разработанный программой ХАБИТАТ ООН для межстрановых сравнений «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому совокупному денежному доходу стандартной семьи. Целевое значение данного показателя к 2010 г. определено в 3 года, а в настоящее время реальное значение показателя превышает 5 лет и имеет тенденцию к повышению. Основным механизмом в повышении доступности жилья определено ипотечное кредитование, однако доходы большинства населения настолько низки, что ежемесячное обслуживание кредита им не по карману. В связи с этим для малодоходных групп населения единственным способом улучшения жилищных условий остаются государственные субсидии на приобретение жилья. На сегодняшний день известны работы, в которых сделана попытка учесть влияние ипотечного кредитования на доступность жилья, а также найти способы сопоставления доступности жилья в среднем для населения различных регионов РФ. Но до конца эта проблема не решена, и в методологии расчета коэффициента доступности жилья ни ипотека, ни государственные субсидии не учитываются, а главное - не разработаны способы адресной оценки доступности жилья различных классов качества для различных по уровню доходов групп населения.

В связи с этим проблема создания новой методики оценки доступности жилья для всех доходных групп населения представляется актуальной как с практической, так и с научной точки зрения.

Цель исследования. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости для всех доходных групп населения, с учетом всех факторов влияния, включающих параметры ипотечного кредитования и государственной поддержки.

Задачи исследования. Поставленная цель диссертации обусловливает необходимость решения следующих задач:

1. провести анализ основных тенденций развития и особенностей функционирования рынка жилой недвижимости в РФ, выявить социально-экономические причины низкой доступности жилья для населения, выделить и классифицировать основные факторы, влияющие на доступность жилья;

2. обосновать социальную и экономическую необходимость проведения оценки доступности жилья для всех доходных групп населения, уточнить понятие доступности жилья с учетом всех влияющих факторов, включающих параметры ипотечного кредитования и государственной поддержки;

3. разработать методику много факторной оценки доступности жилой недвижимости различных классов качества для всех доходных групп населения;

4. разработать методику прогнозирования коэффициента доступности жилья, на основе прогноза всех параметров модели;

5. на основе социальных исследований, экономико-статистических и экспертных методов выявить платежеспособный спрос всех доходных групп населения, для каждой доходной группы разработать рекомендации по повышению доступности жилья, включая социальную политику государства.

Объектом исследования в диссертационной работе является макроэкономическая система, включающая социальное положение населения, рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются факторы воздействия социально-экономических условий и закономерностей развития рынка недвижимости и ипотеки на коэффициент доступности жилья для населения.

Теоретическая н методологическая основа исследования. Обширный интерес к проблеме доступности жилья возник при переходе к рыночной системе хозяйствования, и достиг апогея своей актуальности в последние годы. В области теории функционирования рынка жилья автор опирался на работы о реформировании жилищной сферы, Т. Д. Белкиной, Н. Н. Ноздриной, Г. М. Стерника, С. Г. Стерника, Н. Б. Косаревой, Б. М. Ройтблат, Радченко И. С. Оценка доступности жилья рассмотрена в работах: Т.А. Овсянниковой, Е.Ю. Фаермана, P.JI. Федоровой, А.Н. Кирилловой, В.З. Черняка, Е.С. Гервиц, Я.В. Щетинина, С. Р. Хачатряна, А. А. Туманова С. В. Марковой и др. Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Московского института коммунального хозяйства и строительства, Института экономики города, Института экономики переходного периода, Института социологии РАН, Института проблем народонаселения РАН, Института экономики РАН, Российской академии естественных наук, Международной академии инвестиций и строительства, Международной Академии ипотеки и недвижимости и др. Анализ теоретических источников показал, что проблема доступности жилья зависит от дисбаланса спроса и предложения на рынке недвижимости. Высокая потребность в жилье обусловлена высоким износом жилого фонда, низким качеством существующих коммунальных услуг, низкой обеспеченностью населения жильем. О высокой потребности в улучшении жилищных условий говорят и социологические исследования, проводимые Всероссийским центром изучения общественного мнения, институтом социологии РАН и др. Вместе с тем, существующий объем строительства пока не может восполнить дефицит жилья. В данном вопросе основную функцию должно носить государственное регулирование, и правительством подготовлен ряд законопроектов направленных на повышение объемов строительства. Однако, ввиду отсутствия четких методических разработок, зачастую государственное регулирование в сфере повышение доступности жилья не является эффективным. В связи с этим необходимо комплексное решение поставленной задачи, что требует более тщательного исследования проблемы и четкой разработки мер регулирования.

Эмпирическую основу работы составили: действующие федеральные законы и другие нормативно-правовые акты; данные Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Москве (Мосгорстат), АИЖК, исследовательские и аналитические материалы Аналитического консалтингового центра Миэль, а также материалы полученные в процессе практической работы автора.

В диссертационной работе исследования использованы исследования специалистов рынка недвижимости, рынка ипотечного кредитования, материалы мероприятий (конгрессов, конференций, форумов), посвящённых рынку недвижимости.

Для обоснования положений диссертации применялись авторские исследования, основанные на методах математического моделирования, статистического анализа многомерных наблюдений, регрессионного анализа.

Научная новизна исследования заключается в обосновании комплексного системного подхода к разработке механизмов государственной жилищной политики на основании анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья в современных социально-экономических условиях, и рационального распределения финансовых ресурсов. К основным результатам, полученным автором в процессе исследования, относятся:

• проведена оценка доступности жилья для всех доходных групп населения г. Москвы и РФ;

• предложена новая модель оценки доступности жилья, включающая параметры ипотечного кредитования;

• разработан прогноз ценовой ситуации на рынке недвижимости на основе метода негармонического разложения ценовой динамики рынка жилья и методика прогнозирования показателя доступности жилья;

• рассчитана оценка дефицита жилья для различных доходных категорий населения, разработаны практические рекомендации по повышению доступности жилья для каждой категории населения.

Практическая значимость результатов. Результаты проведённого исследования оценки доступности жилья позволяют выделить категорию граждан, которым необходима государственная адресная поддержка для улучшения жилищных условий. Приведенный прогноз развития ценовой ситуации на рынке жилья позволит выстроить эффективную политику в достижении цели повышения доступности жилья, как для государственного сектора, так и для коммерческих участников рынка недвижимости.

Результаты расчета дефицита жилья с дифференциацией по классу качества и оценка спроса со стороны каждой доходной группы населения приводят к формированию эффективной концепции жилищного строительства. Предложенные расчеты дефицита объемов жилищного строительства и сформулированные на его основе рекомендации по формированию жилищной политики позволяют перейти от интуитивной к научно обоснованной схеме планирования ввода жилья с дифференциацией по качеству строительства.

Апробация основных положений диссертационной работы получена на научно-практических конференциях и форумах:

• Отдельные математические методы, используемые в диссертации для построения более наглядных динамик и оценки изменений показателя были изложены в докладе «Система индексов рынка недвижимости, рассчитываемых в АКЦ «Миэль-недвижимость» на IX Национальном конгрессе 20.06.2006;

• В рамках выставки ЫЕАЬТЕХ 05.2006 на семинаре "Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве", в рамках доклада «Доходы, сбережения и уровень жизни населения страны» были озвучены некоторые выводы об уровне жизни населения, которые использовались в Главе 2 диссертационной работы;

• Доклад на тему «Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья в РФ» на II Петербургском ипотечном форуме 2.03.07 отобразил основное направление диссертационной работы, включив новую методику расчета коэффициента доступности жилья с использованием параметров государственной поддержки и ипотечного кредитования. В рамках доклада были представлены практические расчеты оценки доступности жилья с использованием многофакторной оценки.

• Доклад на тему Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования активно обсуждался на III Петербургском ипотечном форуме 23.05.08, после которого последовал ряд публикаций на тему многофакторной оценки доступности жилья. В докладе были представлены основные результаты диссертации по оценке доступности жилья для различных доходных групп населения.

• Основные итоги диссертационной работы были изложены в докладе «Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов и расчёт дефицита жилья с дифференциацией по классу качества» на IX Форуме Риэлторов «Резервы современного рынка недвижимости - взгляд профессионалов» 17.10.2008.

Публикации автора по теме диссертации. Материалы диссертации опубликованы в 10 научных статьях, в том числе в 3 изданиях, реферируемых ВАК:

1. Краснопольская А.Н. Доходы, сбережения и уровень жизни населения страны. - В сб. «Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве» /Под ред. Стерника Г.М. -Учебно-практическое пособие. Кафедра «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова. - 2006;

2. Краснопольская А.Н., Мирончук Я.С., Стерник Г.М. Система индексов рынка недвижимости. - Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» №11 (62). М., 2006, с. 57-66 (издание рекомендовано ВАК);

3. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. — realtymarket.ru, июль 2006;

4. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Определение коэффициента доступности жилья. - Журнал «Национальные проекты», февраль 2007;

5. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М., Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья в РФ. - Доклад на II Петербургском ипотечном форуме 2.03.07;

6. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Определение коэффициента доступности жилья для населения. - Журнал «Национальные проекты», № 3 (10) 2007, стр. 43-46;

7. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования - Доклад на III Петербургском ипотечном форуме 23.05.08;

8. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Непериодическое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы, «Экономическая наука современной России», №3, 2008 С. 110-114 (издание рекомендовано ВАК);

9. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Доступность жилья: многофакторная оценка журнал «Национальные проекты», №12/2008 г;

10. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости, принят к публикации в журнале «Имущественные отношения в РФ» № 12 (87) 2008 г(издание рекомендовано ВАК).

11. Краснопольская А.Н. «Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов и расчёт дефицита жилья с дифференциацией по классу качества» - Доклад на IX Форуме Риэлторов «Резервы современного рынка недвижимости - взгляд профессионалов» 17.10.2008.

Основные положения диссертации (оценка платежеспособного спроса, методика многофакторной оценки доступности жилья, оценка дефицита жилья для различных категорий населения) внедрены в практику исследований «Аналитического консалтингового центра Миэль», Международной академии ипотечных фондов и недвижимости, Института недвижимости (Санкт-Петербург), что подтверждается Актами использования.

Структура работы. Работа изложена на 135 страницах печатного текста, включает 5 схем, 27 таблиц, 27 рисунков и графиков, 17 формул и состоит из введения, трёх глав, включающих 11 параграфов, заключения, списка библиографических источников с наименованиями, 3 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Краснопольская, Анастасия Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, в третьей главе получены следующие результаты:

• Разработана многофакторная модель оценки доступности жилья, по результатам которой было впервые получено представление о потребности жилья в каждой доходной группы населения, о численности каждой группы, и получено значение коэффициента доступности жилья.

• Проведен анализ государственных программ, действующих для отдельных категорий граждан РФ. Проведенные сравнительные характеристики предоставления государственных субсидий дали возможность оценки их эффективности и выявления их недостатков.

• Разработана методология прогнозирования развития ценовой ситуации на региональных рынках. Наличие такой методологии является важным практически для всех участников рынка, как для бизнес-структур, так и государственных органов.

• Сформирован прогноз доступности жилья для населения, который прогнозирует повышение коэффициента доступности жилья, и невыполнимость задач ФЦП Жилище по достижению целевого показателя доступности жилья для населения РФ на 2010 г. 3 года.

• Определен дефицит на рынке жилья с дифференциацией жилья по классам качества. Результаты данного исследования играют достаточно важную функцию при планировании строительства и для снижения рисков застройщика при выборе определенного сегмента жилья.

• Разработана система рекомендаций по повышению доступности жилья для различных доходных групп населения. Данные рекомендации позволят повысить эффективность разработанных правительственных мер по предоставлению субсидий определенным категориям граждан.