Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России"

На правах рукописи

Титова Наталья Григорьевна

Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород 2005

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории Нижех ородского государственного университета им. Н.И.Лобачевского

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Батрасов Виктор Иванович

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Новокшонова Людмила Васильевна кандидат экономических наук, доцент Шишканова Галина Александровна

Ведущая организация:

Волго-Вятская академия государственной службы

Зашита состоится 3 ноября 2005 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.166.11 при Нижегородском государственном университете им. Н.И.Лобачевского по адресу: 603950, Нижний Новгород, ул. Большая Покровская, дом.60, аудитория 512.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного университета имени Н.И.Лобачевского.

Автореферат разослан « 1 » 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент (¿¿-^— И.В. Ефимчук

1. Общая характеристика работы.

Актуальность темы исследования.

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.

Выбор темы диссертационного исследования продиктован необходимостью глубокого политэкономического (теоретического) анализа сущности экономической категории недвижимость, а также системы отношений, которые формируются между субъектами рынка. Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок возможна экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости.

Актуальность исследования диктуется также особенностями переходного периода в России: географическим положением, историческими традициями, техническим уровнем развития производства, значительным социальным расслоением населения по размерам собственности и доходам, низкой платежеспособностью его широких гаптовг—ПЧг лрппет н"п")мгтп1 1м копирование западных стандартов фушрионщэд^щ^^^йМ^движимос'ш

и диктует необходимость разработки специфических механизмов реализации экономических отношений.

Результативность этих процессов во многом зависит от развитости институциональной инфраструктуры рынка. Теоретические исследования сущности и закономерностей ее формирования имеют большую значимость и актуальность.

Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально-экономической эффективности использования недвижимости, что, в конечном итоге, должно способствовать экономическому росту.

Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время, и свидетельствует об актуальности выбранной диссертантом темы.

Состояние изученности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны. В историко-философском аспекте она рассматривалась в трудах Платона, Аристотеля, В.И. Вернадского, Т де Шардена, С Кара-Мурзы, С. Леви-Страусса. Истории эволюционного развития ее юридических вопросов посвящены работы И.А. Покровского, В В. Витрянского, C.B. Киселева, И. Пухана, O.E. Блинкова, Д.И. Мейера, Л.А. Кассо, И.А. Исаева и др.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования явились труды ученых по общим проблемам экономической теории: А Смита. Ж.Б. Сэя,Ф.Кенэ, К.Маркса, Й. Шумпетера, О. Бем-Баверка, У С. Джевонса, Ф.И. Эджуорта, Л. Вальраса, Дж.М. Кейнса, и др. Отдельно необходимо отметить работы теоретиков институционализма, ибо они, по нашему мнению, внесли большой вклад в изучение и развитие современной экономики (Дж. Ролза, Дж. Коммонса, О. Уильямсона, Д. Порта, Л. Болтянски, А. Эсташе, Ж. Тироля и др.), а также их российских коллег (С.Г Кирдину, О.Э. Бессонову, И.В. Розмаинского, О С. Белокрылову, А.Е. Шаститко, М.Г. Завельского, С. Малахова, В. Кокорева, A.M. Нестеренко, A.B. Халилеева и др.).

Формирование рынка недвижимости в России происходило в условиях переходной экономики. В этой связи представляют интерес исследования по становлению рьщс^нцх отношений, выполненные как зарубежными, так и

российскими учеными:05. Хайеком, Дж. Греем, Е.Т. Гайдаром, А.Н. Илларионовым, Е.Г. Ясиным, А.Д. Некипеловым, Л.И. Абалкиным, В.В. Ивантером, А.Я. Лившицем, Д.С. Львовым и др.

Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж. Аллавеем, Дж. С. Гроссом, Р Бен-Натаном, А. Крюгером, С.И. Сайем, Д. Фридманом, Н. Ордуэй, Д. Сиротой, P.A., Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в его изучение, необходимо отметить С. Вобленко, A.A. Айгинина, А.Н. Асаула, А.Г.Грязнову, А В. Халилеева, А.Е. Федорова, Г.М. Стерника, М.Г. Нефедова, В.А. Щеглова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, В.А. Горемыкина, М.А. Федотову, И.В. Гранову, С В. Грибовского, Е.И. Тарасевича, С.Н. Максимова, С.А. Бабкина, И.А. Рахмана, П.Г. Грабова, P.P. Гумерова, В.И.Ресина, Н. Синяка, Н.С. Пастуховой, Ю.А. Крюкова и др.

Анализируя работы, посвященные исследованию современного рынка недвижимости, мы пришли к выводу, что они в большинстве своем носят прикладной характер, где недвижимость и ее рынок практически не рассматриваются как экономические категории, что оправдано на начальных этапах разработки теории. Но в современных условиях этого явно недостаточно Необходимо исследование политэкономических основ анализируемых явлений с опорой на классическую экономическую науку и институциональную теорию.

Обозначенные выше актуальные вопросы развития рынка недвижимости и недостаточно глубокий их анализ современной наукой определили цель и задачи нашего исследования.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является теоретический анализ экономических отношений , связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определение основных направлений его развития.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

- Обосновать недвижимость, как экономическую категорию, определить ее сущность и экономическую природу.

- Определить место данной категории в системе производительных сил и производственных отношений в условиях рынка.

- Дать определение рынка недвижимости, обосновать теоретические и методологические подходы к его структурированию.

- Проанализировать особенности формирования рассматриваемого рынка и его институтов в условиях рыночных преобразований в России.

- Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости.

- Обосновать сущность, роль и значение его инфраструктуры, как неотъемлемого условия динамичного развития

Разработать предложения по развитию эффективной институциональной инфраструктуры рынка недвижимости.

- Обосновать методологические и теоретические подходы к определению социально-экономической эффективности его функционирования.

Выбор целей и задач исследования предопределил его объект и предмет.

Объект исследования. Объект диссертационного исследования -рынок недвижимости.

Предмет исследования. Предметом исследований является система экономических отношений действующих на нем в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Теоретическая и информационная основы исследования. Теоретической и методологической основой настоящей диссертации послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, материалы научных конференций, периодических изданий, электронные публикации глобальной сети Интернет.

В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующих на рынке недвижимости.

Методологическую базу исследования составили системный анализ, сравнительно-аналитические, экономико-статистические и экспертные методы, а также методы моделирования экономических процессов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обобщении особенностей функционирования рынка

недвижимости и выяснении его сущности в условиях экономических преобразований в России

1. На основе комплексного теоретического анализа экономических отношений, формирующихся на рынке недвижимостичобоснована сущность недвижимости как экономической категории, показан двойственный характер ее функционирования ( как предмета потребления и фактора производства), что расширяет сферу исследования и подчеркивает ее значимость

2 Проведен анализ товарной формы недвижимости и на этой основе раскрыты содержание и особенности ее потребительной стоимости (способность удовлетворять потребности домохозяйств в жилье и бизнеса в получении дохода, приоритетность фактора местоположения при формировании спроса на недвижимость, обладание полезностью на протяжении всего жизненного цикла объекта, многообразие экономических форм реализации потребительной стоимости) и дано теоретическое обоснование разграничения категорий рыночной стоимости и цены недвижимости.

3 Разработана система критериев для классификации объектов недвижимости в трех аспектах- материально-вещественном (по типам объектов), юридическом (по возможностям правовой реализации) и политэкономическом (по их содержанию, формам собственности, функциональному назначению, возможностям инвестиционного использования), что позволяет более полно раскрыть экономическую природу недвижимости.

4. Анализ тесно интегрированных экономических, исторических, правовых и социальных аспектов исследования позволил сформулировать авторский подход к определению рынка недвижимости как экономической категории, формирующей систему экономических отношений на всех фазах воспроизводственного цикла недвижимости.

5. В соответствии с предложенным автором системным подходом к структурированию рынка недвижимости, который предполагает объектную, воспроизводственную и институциональную структуру, проведен анализ современного его состояния в России, что дало возможность выявить причины неравномерности развития отдельных сегментов и региональных

рынков, обосновать необходимость и показать перепет ивные направления его государственного регулирования и совершенствования инфраструктуры

6 Сделана попытка разработки субъектно-ориентированной модели взаимодействия участников российского рынка недвижимости, где названы основные институты, определены их роль и функциональные задачи, а также предложены пути совершенствования их деятельности на современном этапе развития.

7 В работе обоснована необходимость и предложены оригинальные методологические подходы к определению социально-экономической эффективности функционирования рынка недвижимости, сложная структура которого предопределяет необходимость многоуровневого исследования и многофункциональной системы обобщающих показателей

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования и обосновании необходимости и возможности развития новой системы экономических от ношений на рынке недвижимости Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию и анализу рынка недвижимости, а также совершенствованию его инфраструктуры Обоснована необходимость и предложены критерии определения социально - экономической эффективности его функционирования

Теоретические положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как экономическая теория, экономика недвижимости, история экономики и других.

Методологические подходы, результаты анализа могут быть применены в работе органов государственной власти, в частности комитетами по управлению имущества, при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими и ипотечными компаниями

Апробация результатов исследования. Основные положения и наиболее актуальные выводы докладывались автором на научно-

практических конференциях' «Совершенствование хозяйственного механизма и его эффективность в условиях рыночных преобразований» в

2000 году, «Социально-экономические проблемы рыночной экономики» в

2001 юду, «Совершенствование системы хозяйствования рыночной

экономики» в 2002 году, «Повышение благосостояния населения России: проблемы и пути решения» в 2004 году, «Государственное регулирование экономики. Региональный аспект» в г Нижнем Новгороде в 2001 и в 2005 годах. По теме диссертации опубликовано 8 статей, объемом 2.6 печатных листа.

Ряд теоретических выводов и аналитических результатов диссертационного исследования использованы в работе департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода, а также в работе агентства недвижимости «Выбор».

Автором диссертации разработан специальный курс «Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости», который включен в учебный план экономического факультета ННГУ им Н.И Лобачевского и апробирован в 2004-2005 учебном году.

Структура и объем диссертации определены целью и задачами исследования, соответствующей логикой изложения.

Работа построена по проблемно-тематическому принципу и включает в себя введение, две главы, заключение, список использованной литературы, приложения. Диссертация содержит 16 аналитических таблиц, проиллюстрирована 12 рисунками, где представлены схемы, графики, диаграммы.

П. Основное содержание работы.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, анализируется степень разработанности проблемы, сформулированы цель и задачи, определены объект и предмет диссертационного исследования, излагаются элементы научной новизны и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы исследования рынка недвижимости» проведен комплексный теоретический анализ недвижимости как объекта экономических отношений, а также особенностей ее рынка Недвижимость рассматривается в экономико-теоретическом аспекте как экономическая категория, выражающая специфические отношения между людьми по поводу ее присвоения, производства, распределения, обмена и потребления. Поскольку в научной литературе данный аспект отражен недостаточно, характеристику недвижимости автор начинает с анализа ее юридической и материально-вещественной форм,

9

более основательно представленных и в теории, и в практике правового регулирования движения ее объектов

В различных литературных источниках и в нормативных юридических документах даются разнообразные определения недвижимости как материально-вещественного и правового явления. Их анализ подвел к выводу, что они характеризуют различные ее стороны и грани и свидетельствуют о сложности и многогранности этой категории, об огромной роли недвижимости как главного элемента и производственной, и потребительской деятельности экономических субъектов.

В процессе осуществления экономических реформ в России возникла объективная необходимость урегулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости между домохозяйствами, фирмами и государством Пом ому исследования правовых аспектов недвижимости несколько опережали экономические обоснования реальных процессов Анализ юридических норм, определяющих недвижимость, на наш взгляд, является обязательным этапом исследования. Именно через административно-правовые формы реализуются экономические отношения, формируются рыночные механизмы Изучение автором юридических аспектов реализации экономических отношений, связанных с недвижимостью позволило сделать следующие выводы

1 Главный критерий, по которому недвижимость классифицируется как отличный от других объект правового регулирования - ее неразрывная связь с землей.

2 В российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» н '«недра», поскольку последние принадлежат исключительно I осу даре гву, а первые могут находится и в частной собственности

3 Объекты недвижимости, рассматриваемые в юридическом аспекте, подлежаг обязательной государственной регистрации, при которой определяется и фиксируется набор прав на каждый из них, что позволяет выявить не только правовые, но и экономические отношения между субъектами, обладающими теми или иными правами.

4 Объектом гражданских прав является недвижимость, как совокупность недвижимых вещей, зарегистрированная в соответствии с действующим шконодательством Ее необходимо отличать от самого недвижимого имущества, воплощающего ее вещественное (материальное) содержание.

Ю

Для более полной характеристики недвижимости необходимо структурировать ее объекты, выделять те или иные их однородные группы. Научно-обоснованная их классификация, по мнению автора, поможет успешнее решать проблему определения ее сущности и экономического содержания. Имеющиеся в науке подходы к классификации различны и каждый имеет право на существование, поскольку определяется целями и задачами, направлениями исследования, выбранными конкретными учеными. Создать универсальный классификатор, пригодный во всех случаях, по нашему мнению, нереально.

Поэтому автор предлагает, исходя из темы своего исследования, классифицировать недвижимость по нескольким критериям и признакам. Прежде всего - в трех аспектах - материально-вещественном, юридическом и экономико-теоретическом (политэкономическом). Первый позволяет разделить недвижимость на шесть видов земельные участки, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты, недра, искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей и предприятия, как имущественные комплексы.

В юридическом аспекте недвижимость разделяется на объекты, на которые распространяются различные права собственности' частной — на находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, государственной - на принадлежащие федерации и ее субъектам; муниципальной - на находящиеся в собственности местных органов власти и т.д.

В экономико-теоретическом аспекте недвижимость разделяется на группы по четырем признакам:

1 Функциональное назначение формирует производственную и непроизводственную недвижимость. Одна предназначена для создания условий производства благ, а другая потребляется непосредственно населением или создает условия для удовлетворения его потребностей.

2. Возможности инвестиционного использования делят недвижимость на приносящую доход, убыточную, обеспечивающую прирост стоимости и неспособную к этому

3. Экономическое содержание собственности разделяет недвижимость на частную, выражающую отношения по поводу присвоения объектов, принадлежащих частным лицам (физическим и юридическим), общую, в

которой выражены отношения по поводу присвоения объектов, находящихся в собственности всего общества; коллективную, выражающую отношения по поводу присвоения объектов, принадлежащих отдельным коллективам (производственным, общее гвенным).

4. Степень участия в рыночных отношениях делит все объекты недвижимости на полностью включенные в них и свободно обращающиеся на рынке; частично участвующие в рыночном обороте и полностью исключенные из него.

Такой подход к классификации дает возможность глубже исследовагь экономический аспект отношений, возникающий по поводу недвижимости и, прежде всего, ее товарную природу. Преобладание последней подтверждается уже тем фактом, что в советское время, когда рыночные отношения пытались всемерно ограничить, термин «недвижимость» практически исчез, не применялся ни в теории, ни в практической деятельности, поскольку товара с таким названием в стране не было.

С развертыванием системы товарных отношений возникла необходимость анализировать недвижимость как товар и, прежде всего выявить специфику ее потребительной стоимости и стоимости, что и сделано в диссертации Анализ нока?ал, что полезность (потребительная стоимость) недвижимости имсе1 двойственную сущность и складывается, во-первых, из способности данного блага удовлетворять жизненные потребности человека, домохозяйства как субъекта-потребителя (например, в жилье) или государства (например, в административных зданиях); и, во-вторых -способности удовлетворять потребности субъекта-производителя в определенных элементах факторов производства (зданиях, сооружениях) или к источниках дохода Такова первая особенность потребительной стоимости недвижимости

Вторая состоит в весьма продолжительном периоде ее использования (от нескольких лет до столетий и более). При этом недвижимость способна приобретать свойство товара (потребительную стоимость) на любом этапе своего жизненного цикла, вследствие чего в коммерческий оборот вовлекаются и объекты незавершенного строительства.

Третья особенность обусловлена действием специфического фактора, а именно местоположения, который имеет большое, а иногда решающее мшчение при определении полезности конкретного объекта недвижимости.

И, наконец, четвертой является то, что для удовлетворения потребности в недвижимости не обязательно становиться ее полным собственником. Достаточно быть пользователем, арендатором, то есть покупать не ее, а услуги, которые она оказывает.

Такие особенности обнаруживаются при анализе потребительной стоимости недвижимости как товара. Но экономические отношения в более значительной степени характеризуются его вторым свойством - стоимостью. Поэтому в диссертации уделено много внимания ее анализу. Он показал, что стоимость недвижимости теоретиками и практиками определяется по-разному. В науке есть три подхода к данной проблеме с позиций трудовой теории стоимости (учитываются совокупные затраты труда на создание объекта недвижимости); теории предельной полезности (проводится сравнительный анализ предельной полезности анатогичных объектов); и теории ренты (определяется уровень доходности объекта).

По мнению автора, все они могут использоваться при оценке стоимости, поскольку отражают разные стороны недвижимости и в совокупности полнее характеризуют и ее, и вероятные условия, при которых она продавалась бы на открытом рынке. Результатом их взаимодополняющего применения становится «оценочная стоимость недвижимости», конкретная величина, которая может стать предварительной информацией организации товарной сделки и соединить теоретические обоснования величины стоимости тех или иных объектов с реалиями рынка.

На рынке объект продается и покупается по определенной цене, продавец получает денежную сумму, в которой проявляется рыночная стоимость недвижимости Рыночная стоимость - это гипотетическая категория, та субстанция, которая определяет основу рыночной цены. Рыночная цена - это цена равновесия, которая определяется спросом и предложением на рынке, это денежный эквивалент стоимости объекта недвижимости, который формируется реальной ситуацией на рынке в данное время, в данном месте, в условиях конкретной сделки. Совпадение стоимости и цены возможно, если ситуация на рынке близка к совершенно конкурентной Следовательно, цена на рынке предстает как форма проявления стоимости, и отражает отношения между продавцами и покупателями, формируется при их взаимодействии с учетом интересов тех и других.

Специфика товарной природы недвижимости проявляется не только в особенностях ее потребительной стоимости и стоимости. Обоснованная в диссертации двойственность экономической природы недвижимости делает возможным и необходимым анализировать эту категорию как разновидность экономического ресурса - капитала. Это по нашему мнению, позволяет рассматривать ее как производственную, если она используется не для личного потребления, а для создания новых товаров и увеличения стоимости и инвестиционную (разновидность финансовых активов)

Первая рассматривается автором как составная часть предприятия или имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. В состав недвижимого имущества типичного производственного предприятия входят во-первых, здания, сооружения, передаточные устройства, участвующие в создании благ, товаров; во-вторых, здания, сооружения жилищного и коммунального хозяйства, бытового обслуживания, общественного питания, торговли, здравоохранения, культуры и искусства В денежном выражении первые выступают в форме производственных, вторые - непроизводственных фондов.

В огличие от производственной, инвестиционная недвижимость предстает как разновидность финансовых активов, выступающих в материально-вещественной форме Она полнее отражает сущность капитала, поскольку рассматривается как форма вложений средств, предназначенных приносить доход, или возрастать. Натурально-вещественное содержание недвижимости отступает на второй план или предстает в виде внешней формы финансовых активов. Причем в качестве таковой может выступать не только сама недвижимость, но и документы, удостоверяющие право собственности на нее Происходит своеобразное раздвоение формы инвестиционной недвижимости и одна из ее сторон представляет уже фиктивный капитал (ценные бумаги,) Сама инвестиционная недвижимость рассматривается в качестве либо прямых, либо портфельных вложений. Не анализ позволил выявить следующие особенности: 1. Долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала. 2 Относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспеченных самим объектом недвижимости. Здания и сооружения -долговечные конструкции, земельные участки - абсолютно сохранны.

3 Потребность в сравнительно большом размере начального канигада для вхождения на рынок

4. Низкая ликвидность недвижимости.

5 Относительная защищенность вложений и доходов от инфляции

6. Высокие трансакционные издержки. Необходимость в управлении, из-за значительной сложности актива.

Таким образом, недвижимость, обладая рядом перечисленных особенностей, как часть инвестиционного портфеля, существенно снижает инвестиционные риски и обеспечивает стабильность в доходности в силу своей экономической природы, как реального актива

Выяснив особенности недвижимости как товара и капитала диссертант анализирует рынок, где она обращается.

В экономической литературе нет общепринятого определения рынка недвижимости, хотя его обоснование имеет важное теоретическое значение и практический интерес, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений, тех, чьи интересы связаны с недвижимостью, показать их специфику и раскрыть механизмы рынка.

По нашему мнению рынок недвижимости - это система правовых, социально-экономических и организационно-экономических отношений между субъектами рынка по поводу создания объектов, их распределения и обмена, а также потребления полезных свойств недвижимости.

Как часть рыночной системы он отвечает всем необходимым условиям ее существования. Однако, экономическая природа недвижимости обусловливает ряд его особенностей.

• В отличие от рынков финансового, товаров и услуг или рабочей силы, он имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

• Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).

• Предложение на рынке недвижимости отличается низкой эластичностью, что объясняется неподвижностью объектов, их уникальностью и ограниченностью земли.

• Все операции на нем требуют государственной регистрации, что увеличивает долю присутствия государства в процессах регулирования рынка.

• Для рынка недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (время нахождения объекта на рынке до его продажи), что обусловлено низкой ликвидностью товарной формы недвижимости.

• Достаточно активную роль на нем играют профессиональные посредники.

• На рынке недвижимости в большей степени развиты арендные отношения.

Анализ данного рынка позволяет сформулировать его главную специфическую черту - принадлежность к разряду рынков несовершенной конкуренции, что сдерживает механизм рыночного ценообразования. Неравновесие спроса и предложения и недостаточность ценового механизма можно считать причинами появления и значительной долей присутствия профессиональной деятельности на рынке недвижимости. В целом он представляет собой сложную систему, для понимания и изучения которой необходима его структуризация.

В многочисленных вариантах описания его структуры, по нашему мнению, обнаруживаются три методологических подхода: объектный, восп[юшво()ственный и институциональный.

Соыасно первому рынок недвижимости структурируется с точки фения объектов гражданских правоотношений и в его структуре выделяются следующие сегменты (рынки): рынок земельных участков; жилья (юродского и загородного); нежилых помещений (недвижимость для би шеса)

При воспроизводственном подходе его структурная организация складывается из трех основных компонентов деятельности участников рынка но со »данию, обращению и управлению объектами недвижимости.

• Со мание объекта представляет собой строительный цикл развития, включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкцию), сдачу в эксплуатацию.

• Обращение включает в себя продажу, сдачу в аренду, найм, другие имущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую, ранее созданную недвижимость.

• Управление и эксплуатация - эго использование, развитие, обслуживание объектов, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунально1 о хозяйства населенных пунктов

Соответственно, образуются три структурно выявленные сферы, составные части (рынки) целостного рынка недвижимости - развития, оборота, управления и эксплуатации

При институциональном подходе структурируются виды деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования.

В рамках такого подхода рассматривается система взаимодействия и механизмы реализации экономических законов и производственных отношений.

По нашему мнению, институциональную структуру рынок приобретает только на определенном этапе своей зрелости, когда сформированы основные его институты и они представляют собой взаимосвязанною систему, где обозначена иерархия, определены место, роль и механизмы реализации каждого из них.

Для осуществления функций формальных институтов необходимы специально созданные организации, системный анализ которых, основанный на идеях синтеза воспроизводственного и институционального подходов представлен в диссертационной работе в виде субъектно-ориентированной модели процессов рынка недвижимости. Она дает возможность.

- в соответствии с институциональным подходом описать институты рынка недвижимости;

- в соответствии с воспроизводственным подходом рассмотреть основные компоненты деятельности его участников по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости;

- оценить участие субъектов рынка в протекающих процессах, их взаимодействие и влияние на конечный результат.

В структуре рынка недвижимости, по нашему мнению, целесообразно особо выделить институты, наиболее активно участвующие в формировании

его инфраструктуры, и, следовательно, требующие к себе первоочередного внимания. Таковыми в настоящее время являются институты

- государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости;

- правового, финансового и технологического обеспечения рынка недвижимости;

- развития недвижимости;

- организационного обеспечения рынка недвижимости.

Во второй главе диссертации «Основные направления развития рынка недвижимости в современной России» анализируется процесс формирования и функционирования данного рынка и его инфраструктуры в условиях рыночных преобразований в России, определяются тенденции и перспективные направления его дальнейшего развития.

Формирование инфраструктуры является одним из стратегических направлений развития рынка недвижимости. Ее элементы не навязаны извне, а порождены самими рыночными отношениями.

Анализ современной ситуации позволяет констатировать что некоторые из них в России получили достаточное развитие.

1 Создана законодательная, нормативно-правовая база, регламентирующая отношения, связанные с недвижимым имуществом, регулирующая функционирование его рынка и обеспечивающая правоспособность сделок

2 Принята единая государственная система регистрации, которая г арантирует права владельцев.

3. На эгапе развития находится государственная кадастровая система уча а единых объектов недвижимости.

4 Создана и развивается сеть специализированных посреднических фирм

5. Вошло в практ ику кредитование под залог недвижимости.

Однако говорить о достаточной развитости современной инфраструктуры данного рынка, по нашему мнению, преждевременно, что объясняется обьскшвными причинами переходного периода, недостаточностью количест ва и качества соответствующих институтов.

I) диссер1ации обозначены четыре основных подхода к рекомендациям но ее рамишю - инженерный, трансакционный, макроэкономический и

социальный Их сравнительный анализ, сделанный в работе, показывает, что ни один из них не идеален. Только комплексное, системное исследование формирования и развития инфраструктуры может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

Для практического анализа эффективности инфраструктуры рынка недвижимости в диссертации предлагаются три основных критерия'

1. рентабельность, определяющая состояние рынка в комплексе по всем формам операций;

2 уровень развития инфраструктуры;

3 надежность прав на недвижимость

В работе обоснована необходимость экспертных оценок эффективности инфраструктуры специалистами-аналитиками и участниками рынка, а также исследований статистических изменений по каждому критерию

Проведенный анализ показал, что развитие инфраструктуры рынка недвижимости процесс достаточно длительный и многогранный. На начальном этапе она способствует созданию конкурентной среды в этой сфере и повышению эффективности ее функционирования

Используя объектный подход к структурированию рынка недвижимости при анализе его современного состояния в России диссертантом были выявлены позитивные и негативные характеристики, проблемы, требующие решения

Ранее отмечалось, что сегменты рынка формировались неравномерно Наиболее активно развивался рынок жилья Анализ его динамики и современной ситуации позволил дать характеристику особенностей, проблем и выделить перспективные направления его развития

Во-первых, это неравномерность развития рынка жилья в различных городах и регионах России, что объясняется действием объективно существующих и тесно связанных между собой факторов, таких как- административный статус и масштаб города,

- уровень и характер его социально-экономического развития;

- структура и состояние его недвижимого фонда;

- удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств;

- наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;

- природно-климатические условия;

- качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку)

Во-вторых, рост цен на жилье от начального, заведомо низкого, до естественного для каждого города уровня, что является закономерностью в переходной экономике Такая динамика является общей Однако ее фактическая реализация имеет специфику в различных регионах и городах России, что связано в основном с отставанием предложения от спроса на жилье.

В-третьих, возможность замедления темпов роста цен на квартиры может быть обеспечена радикальным — более чем в два раза — увеличением объемов строительства нового жилья, которое смогло бы быстро покрыть существующий разрыв между спросом и предложением на рынке.

В-четвертых, необходимость совершенствования институциональной среды рынка недвижимости По нашему мнению, на современном этапе его развития большую роль будут играть и уже практически получили большой резонанс такие направления как развитие рыночного законодательства в сфере недвижимости, увеличивающее привлекательность России для отечественных и притока иностранных инвестиций, а также развертывание ипотечного кредитования и повышение склонности населения к использованию кредитов.

Перспективы развития ипотечного кредитования в решающей степени »авися! от макроэкономических условий По нашему мнению, к их числу о!носятся' высокие темпы экономического роста, снижение уровня инфляции, стабильность национальной валюты, рост доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления

В диссертации анализируются группы факторов, как способствующих ипотеке, так и усложняющих ее развитие в регионах; исследуется экономическая и социальная мотивация институциональных участников процесса ипотечного кредитования

Второй сегмент - рынок коммерческих объектов недвижимости - в России а ал формироваться одновременно с началом приватизации, однако шачигсльно медленнее, чем рынок жилья и не в таких масштабах, поэтому к концу XX пека ом стал играть заметную роль только в крупных городах Это объясняется влиянием целого ряда взаимосвязанных факторов-

географического положения, близости основных федеральных транспортных путей (автомобильных, железнодорожных, водных), состояния экономики, развития промышленности, экспорта городской продукции и природных ресурсов в другие регионы и за рубеж К ним прибавляются еще и уровень доходов населения, объем внешних и местных инвестиций, развитость инфраструктуры, эффективность местной администрации и се градостроительная политика, а также механизмы предоставления земельных участков для бизнеса.

Наиболее сложным и болезненным является процесс формирования такого сегмента рынка недвижимости как рынок земельных участков, что объясняется прежде всего отставанием реформирования земельного законодательства Земля как объект рыночных сделок занимает уникальное положение во всей системе общественных отношений Ее рынок, наряду с рынками труда и капитала является одним из трех основных элементов функционирования любой нормальной рыночной экономики В России он находится в начальной стадии развития

Как показывает практика, основным видом сделок с землями сельскохозяйственного назначения стала аренда государственных земель гражданами и их объединениями для жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства, огородничества (93% от общего числа сделок) Относительное развитие получил пока только рынок земельных участков под индивидуальными жилыми домами и предоставленных для ведения дачного хозяйства, садоводства А первичный и соответственно вторичный рынки земельных участков всех других видов пользования, включая предпринимательскую деятельность, находятся в начале становления До последнего времени законодательно оставались полностью перекрытыми пути развития рынка сельскохозяйственных земель.

Поэтому только через несколько лет, в России сложится эффективный рынок земли, при условии проведения взвешенной государственной политики регулирования земельных отношений, создания эффективных механизмов администрирования и отладки всех процедур регистрации прав собственности, что позволит капитализировать гигантские земельные ресурсы и ускорить экономическое развитие страны

Одним из главных направлений исследований экономической науки является изучение различных аспектов категории эффективность.

В советской и современной российской экономической теории в большей С1епени уделялось внимание эффективности производства В условиях становления рыночных отношений возникла необходимость исследования не только )ффективности общественного производства, но и эффективности функционирования формирующихся рынков, в том числе и анализируемого в диссертации.

По нашему мнению, рассматривая эффективность рынка недвижимости, необходимо определять ее как социально-экономическую, которая выражает более широкий спектр отношений. Она предстает, как результативность социально-экономических процессов, что проявляется в таких социальных )ффекгах, как рост уровня жизни, более высокая степень удовлетворения потребностей населения и другие Социальная значимость недвижимости, подчеркивается гем, что она выступает как потребительский товар, определяющий жизнеобеспечение населения, а также фактор получения дохода Причем социально-экономические эффекты можно наблюдать как на макро-, так и на микро-уровне.

Сложная структура рынка недвижимости требует многоуровневого подхода в исследовании его эффективности. Поэтому, обобщающие пока1а1сли М01у1 рассматривался в нескольких плоскостях'

• Рынок недвижимости и экономическая безопасность государства.

• Влияние развития данного рынка на макроэкономические показатели.

• Бюджетная эффективность.

• Решение жилищной проблемы.

• Традиционная оценка эффективности инвестиционных проектов .тля участников рынка

• Общеэкономическая и институциональная значимость рынка коммерческой недвижимости для развития бизнеса.

• Социально-экономическая эффективность рынка коммерческой недвижимости как фактор развития конкретной территории (муниципального образования, региона).

• Социально-экономическая эффективность рынка земли.

• ')ффек I ивнос г ь деятельности институциональных участников рынка.

Кроме 1010. социально-экономическая эффективность может р;|ссмафива(ься с позиций объектного подхода и определяться для рынков

жилья, земли, коммерческой недвижимости, а также и воспроизводственного подхода (эффективность создания объекта недвижимости, оборота и управления им).

Каждый из названных подходов заслуживает отдельного исследования. Однако объем диссертационной работы заставляет ограничиться лишь наиболее значимыми аспектами социально-экономической эффективности рынка недвижимости, которые рассматриваются в настоящей диссертации

В заключении работы сформулированы теоретические выводы, вытекающие из содержания диссертации в целом; обобщены методологические разработки и практические рекомендации по совершенствованию функционирования рынка недвижимости в России.

В диссертации имеется список использованной литературы и источников, а также семь приложений, где предложен материал иллюстрирующий проблематику диссертационного исследования.

Основные положения представленного исследования нашли отражение в следующих работах:

1. Титова Н.Г. Роль и место рынка недвижимости в совершенствовании экономических отношений. // Сборник научных трудов. Материалы всероссийской научно-практической конференции «Совершенствование хозяйственного механизма и его эффективность в условиях рыночных преобразований». - Н.Новгород - Муром, Изд-во ИНГУ им. Н И Лобачевского, Изд-во МИВГУ, 2000. (0,1 п.л.).

2. Покровский Ю.Н., Титов Б.М. Покровская К.Л., Титова Н.Г. Управление регионом, различные ракурсы проблемы. Нижний Новгород. Изд-во НИЭР, 2001 - (12 п.л., авт. 1,6 п.л.).

3. Титова Н.Г, Логинова Т.П. Основные тенденции перераспределения собственности в России // Материалы третьей международной научно-практической конференции (г. Нижний Новгород, 23-25 окт.2001 г) «Государственное регулирование экономики. Региональный аспект» Том 1. - Нижний Новгород. Изд-во Нижегородского госуниверситета, 2001. (0,2 п.л„ авт.0,1 п.л.).

4. Титова Н.Г., Логинова Т.П. Специфика отношений собственности на рынке недвижимости. // Сборник тезисов межвузовской научной конференции по экономической теории студентов и аспирантов «Социально-экономические проблемы рыночной экономики».- Нижний

Новгород, Изд-во Нижегородского госуниверситета, 2001. (0,2 п л., авт. 0,1 п.л.).

Титова Н.Г. Приоритетные направления развития рынка недвижимости. // Сборник научных материалов «Совершенствование системы хозяйствования рыночной экономики». - Нижний Новгород, Изд-во Нижегородского госуниверситета, 2002. (0,2 п.л.). Титова Н.Г., Логинова Т.П. Ипотечное кредитование как фактор повышения благосостояния населения. // Сборник научных материалов «Повышение благосостояния населения России: проблемы и пути решения». - Нижний Новгород, «Полиграф» ВГИПА, - 2004. (0,2 п.л., авт.0,1 п.л.).

Титова Н.Г. Собственность на недвижимость, как фактор роста благосостояния населения. // Сборник научных материалов «Повышение благосостояния населения России: проблемы и пути решения». - Нижний Новгород, «Полиграф» ВГИПА, - 2004. (0,2 п.л.). Титова Н.Г. Эффективное управление недвижимостью как фактор экономического роста. // Сборник статей «Проблемы устойчивого развития предприятия в современных условиях». Нижний Новгород, Изд-во НИЭР, - 2005. (0,2 п.л.).

*

Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1 Заказ 1294. Тираж 100.

Типография Нижегородского госуниверситета им. Н.И. Лобачевского Лицензия № 18-0099 603000, Н. Новгород, ул Б. Покровская, 37.

*

f

s

i

р 1 8 О О О

РНБ Русский фонд

^ 2006-4

16751

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Титова, Наталья Григорьевна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы исследования рынка недвижимости. 1.1. Сущность и место недвижимости в системе рыночных отношений.

1.2 Экономическая природа недвижимости.

1.3. Особенности и структура рынка недвижимости.

Глава 2. Основные направления развития рынка недвижимости в современной России.

2.1. Развитие эффективной инфраструктуры рынка недвижимости.

2.2. Современные тенденции и основные пути совершенствования рынка недвижимости в России.

2.3. Социально-экономическая эффективность функционирования рынка недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России"

Актуальность темы исследовании.

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики — рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.

Выбор темы диссертационного исследования продиктован необходимостью глубокого политэкономического (теоретического) анализа сущности экономической категории недвижимость, а также системы отношений, которые формируются между субъектами рынка. Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок возможна экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости.

Актуальность нсследопання диктуется также особенностями переходного периода в России: геофафическим положением, историческими традициями, техническим уровнем развития производства, значительным социальным расслоением населения по размерам собственности и доходам, низкой платежеспособностью его широких слоев. Это делает невозможным копирование западных стандартов функционирования рынка недвижимости, и диктует необходимость разработки специфических механизмов реализации экономических отношений.

Результативность этих процессов во многом зависит от развитости институциональной инфраструктуры рынка. Теоретические исследования сущности и закономерностей ее формирования имеют большую значимость и актуальность.

Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально - экономической эффективности использования недвижимости, что, в конечном irrore, должно способствовать экономическому росту.

Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время, и свидетельствует об актуальности выбранной диссертантом темы.

Состояние изученности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны. В историко-философском аспекте она рассматривалась в трудах Платона, Аристотеля, В.И. Вернадского, Т. де Шардена, С. Кара-Мурзы, С. Леви-Страусса. Истории эволюционного развития ее юридических вопросов посвящены работы И.А. Покровского, В.В. Витрянского, C.B. Киселева, И. Пухана, O.E. Блинкова, Д.И. Мейера, JI.A. Кассо, И.А. Исаева и др.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования явились труды ученых по общим проблемам экономической теории: А. Смита., Ж.Б. Сэя, Ф.Кенэ, К.Маркса, Й. Шумпетера, О. Бем-Баверка, У.С. Джевонса, Ф.И. Эджуорта, JI. Вальраса, Дж.М. Кейнса, и др.

Отдельно необходимо отмстить работы теоретиков ниституционализма, ибо они, по нашему мнению, внесли большой вклад в изучение и развитие современной экономики (Дж. Ролза, Дж. Коммонса, О. Уильямсона, Д. Норта, Л. Болтянски, Л. Эсташе, Ж. Тироля и др.), а также их российских коллег (С.Г. Кирдину, О.Э. Бессонову, И.В. Розмаинского, О.С. Белокрылову, А.Е. Шаститко, М.Г. Завельского, С. Малахова, В. Кокорева, A.M. Нестеренко, A.B. Халилеева и др.).

Формирование рынка недвижимости в России происходило в условиях переходной экономики. В этой связи представляют интерес исследования по становлению рыночных отношений, выполненные как зарубежными, так и российскими учеными: Ф. Хайеком, Дж. Греем, Е.Т. Гайдаром, А.Н. Илларионовым, Е.Г. Ясиным, А.Д. Некипеловым, Л.И. Абалкиным, В.В. Ивантером, А.Я. Лившицем, Д.С. Львовым и др.

Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж. Аллавеем, Дж. С. Гроссом, Р. Бен-Натаном, А. Крюгером, С.И. Сайем, Д. Фридманом, Н. Ордуэй, Д. Сиротой, P.A., Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в его изучение, необходимо отметить С. Вобленко, A.A. Айгинина, А.Н. Асаула, А.Г.Грязнову, A.B. Халилеева, А.Е. Федорова, Г.М. Стерника, М.Г. Нефедова, В.А. Щеглова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, В.А. Горемыкина, М.А. Федотову, И.В. Гранову, C.B. Грибовского, Е.И. Тарасевича, С.Н. Максимова, С.А. Бабкина, И.А. Рахмана, П.Г. Грабова, P.P. Гумерова, В.И.Ресина, Н. Синяка, Н.С. Пастухову, Ю.А. Крюкова и др.

Анализируя работы, посвященные исследованию современного рынка недвижимости, мы пришли к выводу, что они в большинстве своем носят прикладной характер, где недвижимость и ее рынок практически не рассматриваются как экономические категории, что оправдано на начальных этапах разработки теории. Но в современных условиях этого явно недостаточно. Необходимо исследование политэкономических основ анализируемых явлений с опорой на классическую экономическую науку и институциональную теорию.

Обозначенные выше актуальные вопросы развития рынка недвижимости и недостаточно глубокий их анализ современной наукой определили цель и задачи нашего исследования.

Цели н задачи исследования. Целью диссертационной работы является теоретический анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определение основных направлений его развития.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

- Обосновать недвижимость, как экономическую категорию, определить ее сущность и экономическую природу.

- Определить место данной категории в системе производительных сил и производственных отношений в условиях рынка.

- Дать определение рынка недвижимости, обосновать теоретические и методологические подходы к его структурированию.

- Проанализировать особенности формирования рассматриваемого рынка и его институтов в условиях рыночных преобразований в России.

- Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости.

- Обосновать сущность, роль и значение его инфраструктуры, как неотъемлемого условия динамичного развития.

Разработать предложения по развитию эффективной институциональной инфраструктуры рынка недвижимости.

- Обосновать методологические и теоретические подходы к определению социально-экономической эффективности его функционирования.

Выбор целей и задач исследования предопределил его объект и предмет.

Объект исследования. Объект диссертационного исследования - рынок недвижимости.

Предмет исследования. Предметом исследований является система экономических отношений^действующих на нем в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Теоретическая и информационная основы исследования. Теоретической и методологической основой настоящей диссертации послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, материалы научных конференций, периодических изданий, электронные публикации глобальной сети Интернет. В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующих на рынке недвижимости.

Методологическую базу исследования составили системный анализ, сравнительно-аналитические, экономико-статистические и экспертные методы, а также методы моделирования экономических процессов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обобщении особенностей функционирования рынка недвижимости и выяснении его сущности в условиях экономических преобразований в России.

1. На основе комплексного теоретического анализа экономических отношений, формирующихся на рынке недвижимости, обоснована сущность недвижимости как экономической категории, показан двойственный характер ее функционирования (как предмета потребления и фактора производства), что расширяет сферу исследования и подчеркивает ее значимость.

2. Проведен анализ товарной формы недвижимости и на этой основе раскрыты содержание и особенности ее потребительной стоимости (способность удовлетворять потребности домохозяйств в жилье и бизнеса в получении дохода, приоритетность фактора местоположения при формировании спроса на недвижимость, обладание полезностью на протяжении всего жизненного цикла объекта, многообразие экономических форм реализации потребительной стоимости) и дано теоретическое обоснование разграничения категорий рыночной стоимости и цены недвижимости.

3. Разработана система критериев для классификации объектов недвижимости в трех аспектах: материально-вещественном (по типам объектов), юридическом (по возможностям правовой реализации) и политэкономическом (по их содержанию, формам собственности, функциональному назначению, возможностям инвестиционного использования), что позволяет более полно раскрыть экономическую природу недвижимости.

4. Анализ тесно интегрированных экономических, исторических, правовых и социальных аспектов исследования позволил сформулировать авторский подход к определению рынка недвижимости как экономической категории, формирующей систему экономических отношений на всех фазах воспроизводственного цикла недвижимости.

5. В соответствии с предложенным автором системным подходом к структурированию рынка недвижимости, который предполагает объектную, воспроизводственную и институциональную структуру, проведен анализ современного его состояния в России, что дало возможность выявить причины неравномерности развития отдельных сегментов и региональных рынков, обосновать необходимость и показать перспективные направления его государственного регулирования и совершенствования инфраструктуры.

6. Сделана попытка разработки субъектно-ориентированной модели взаимодействия участников российского рынка недвижимости, где названы основные институты, определены их роль и функциональные задачи, а также предложены пути совершенствования их деятельности на современном этапе развития.

7. В работе обоснована необходимость и предложены оригинальные методологические подходы к определению социально-экономической эффективности функционирования рынка недвижимости, сложная структура которого предопределяет необходимость многоуровневого исследования и многофункциональной системы обобщающих показателей.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования и обосновании необходимости и возможности развития новой системы экономических отношений на рынке недвижимости. Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию и анализу рынка недвижимости, а также совершенствованию его инфраструктуры. Обоснована необходимость и предложены критерии определения социально - экономической эффективности его функционирования.

Теоретические положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как экономическая теория, экономика недвижимости, история экономики и других.

Методологические подходы, результаты анализа могут быть применены в работе органов государственной власти, в частности комитетами по управлению имуществом, при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими и ипотечными компаниями.

Апробация результатов исследования. Основные положения и наиболее актуальные выводы докладывались автором на научно-практических конференциях: «Совершенствование хозяйственного механизма и его эффективность в условиях рыночных преобразований» в 2000 году, «Социально-экономические проблемы рыночной экономики» в 2001 году, «Совершенствование системы хозяйствования рыночной экономики» в 2002 году, «Повышение благосостояния населения России: проблемы и пути решения» в 2004 году, «Государственное регулирование экономики.

Региональный аспект» в г. Нижнем Новгороде в 2001 и в 2005 годах. По теме диссертации опубликовано 8 статей, объемом 2,6 печатных листа.

Ряд теоретических выводов и аналитических результатов диссертационного исследования использованы в работе департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода, а также в работе агентства недвижимости «Выбор».

Автором диссертации разработан специальный курс «Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости», который включен в учебный план экономического факультета ННГУ им. Н.И.Лобачевского и апробирован в 2004-2005 учебном году.

Структура и объем диссертации определены целью и задачами исследования, соответствующей логикой изложения.

Работа построена по проблемно-тематическому принципу и включает в себя введение, две главы, заключение, список использованной литературы, приложения. Диссертация содержит 16 аналитических таблиц, проиллюстрирована 12 рисунками, где представлены схемы, графики, диаграммы.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Титова, Наталья Григорьевна

Выводы, сделанные в ходе исследования были доложены на научно-практических конференциях, использовались при подготовке спецкурса для студентов экономического факультета, разработанные методические материалы и рекомендации нашли практическое применение в работе органов государственной службы и коммерческих оценочных и риэлтерских компаний нижегородского рынка недвижимости.

Заключение

Недвижимость играет многогранную и все возрастающую роль в жизни общества. Это обуславливает необходимость ее комплексного изучения. В рамках системного подхода автором исследуются исторический и правовой аспекты обоснования недвижимости как экономической категории.

В течение длительного времени в условиях монополии государственной собственности на факторы производства понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» не употреблялись ни в советской экономической науке, ни в практике хозяйствования.

В результате проведенного анализа правовых аспектов недвижимости автором предпринята попытка уточнить терминологию и разграничить понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Последнее (недвижимая вещь) - это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.». Такое определение, данное в юридическом документе (Гражданский Кодекс РФ), подчеркивает вещественное содержание и определяет объекты как недвижимые.

Недвижимость предстает как их совокупность, являющаяся объектом гражданских прав и зарегистрированная в соответствии с действующим законодательством.

Авторский подход к классификации объектов недвижимости по нескольким критериям дает возможность более глубоко охарактеризовать именно экономические аспекты отношений, возникающих по поводу недвижимости.

При рассмотрении ее с материально-вещественной стороны она предстает как совокупность следующих агрегированных элементов: земельные участки, недра, леса, водные объекты, здания и сооружения, строения. Все они включаются в состав вещественных факторов производства. Одна их часть (земельные участки, месторождения, леса, водные ресурсы) относится к первичным элементам фактора «земля», другая (здания, сооружения, постройки) рассматривается автором как вещественные условия труда и относится к фактору «капитал».

Особая роль недвижимости в системе рыночных отношений определяется тем, что она может выступать в качестве и средств производства (земля, производственные здания и т.п.), и предметов потребления (жилье, объекты непроизводственного назначения, например, сферы культуры, спорта и т.д.). Такая двойственность расширяет сферу исследования и подчеркивает значимость социального аспекта и первичность именно социально-экономических отношений.

Проведенный анализ недвижимости как категории, выражающей систему экономических отношений, позволяет определить ее место в рыночной системе как одно из центральных, формирующих базовые, структурообразующие отношения.

Многообразие объектов, которые относятся к категории недвижимость, делает весьма сложной ее характеристику как товара.

Анализируя способность недвижимости, как товара, удовлетворять общественные потребности, в диссертационной работе выделены следующие отличительные особенности ее потребительной стоимости: двойственная сущность полезности недвижимости (как потребительского блага и как фактора производства); продолжительный период использования; значительная роль фактора местоположения в определении ее полезности; возможности удовлетворения потребностей не приобретая объекты в собственность, а арендуя их.

Представленные в диссертации теоретические подходы к определению стоимости недвижимости с позиций трудовой теории стоимости, (через определение совокупных затрат труда на создание объекта недвижимости); с теории предельной полезности (через сравнительный анализ предельных полезностей аналогичных объектов недвижимости); и теории ренты (через определение уровня доходности объекта), по мнению автора, послужили методологической основой для разработки основных подходов к определению стоимости недвижимости {затратного, рыночного и доходного).

В работе проведено разграничение понятий рыночная стоимость объекта недвижимости и его рыночная цена.

Первая - это наиболее вероятная величина денежного эквивалента стоимости объекта, гипотетическая категория, та субстанция, которая определяет основу рыночной цены. Рыночная цена - денежный эквивалент стоимости объекта недвижимости, который формируется конкретной ситуацией на рынке в данное время, в данном месте, в условиях конкретной сделки. Рыночная цена - как цена равновесия, определяется соотношением спроса и предложения на рынке и представляет собой сумму, уплаченную покупателем продавцу. Совпадение стоимости и цены возможно, если ситуация на рынке близка к совершенно конкурентной.

Обоснованная в диссертации двойственность экономической природы недвижимости делает необходимым анализировать ее как разновидность экономического ресурса — капитала, что, по нашему мнению, позволяет рассматривать ее как инвестиционную (разновидность финансовых активов) и производственную, если она используется не для личного потребления (тогда она является товаром), а для создания новых товаров и увеличения стоимости.

По нашему мнению, рынок недвижимости - это система правовых, социально-экономических и организационно-экономических отношений между субъектами рынка по поводу создания объектов, их распределения и обмена, а также потребления полезных свойств недвижимости.

Он составляет часть рыночной системы, и отвечает всем необходимым условиям ее существования. Однако, экономическая природа недвижимости обусловливает ряд особенностей, отличающих его от других рынков.

Анализ рынка недвижимости позволяет сформулировать его главную специфическую черту - принадлежность к разряду рынков несовершенной конкуренции, что сдерживает механизм рыночного ценообразования. Неравновесие спроса и предложения на рынке и недостаточность ценового ^ механизма выступают причинами появления на нем профессиональной деятельности.

Анализ структуры рынка недвижимости, позволил выявить три методологических подхода к ней: объектный, воспроизводственный и институциональный.

Согласно первому, рынок недвижимости структурируется с точки зрения объектов гражданских правоотношений. Соответственно в нем можно выделить следующие сегменты (рынки): земельных участков; жилья (городского и загородного); нежилых помещений (недвижимость для бизнеса)

Согласно второму подходу структурная организация рынка недвижимости складывается из трех основных компонентов деятельности его участников по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.

Институциональный подход к структурированию рынка недвижимости основывается на описании видов деятельности на нем с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования.

Для выполнения функций формальных институтов необходимы специально созданные организации, системный анализ которых, проведенный на основе синтеза воспроизводственного и институционального подходов представлен в диссертационной работе в виде субъектно-ориентированной модели. В ней обозначены профессиональные участники и основные процессы рынка недвижимости (как производственные, так и трансакционные).

В результате анализа современной ситуации нами выявлено, что в России развиваются некоторые элементы инфраструктуры рынка недвижимости.

В диссертации обозначены четыре основных подхода к рекомендациям по ее совершенствованию: инженерный, трансакционный, макроэкономический и социальный. Только комплексное, системное исследование ее формирования и развития может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

В ходе диссертационного исследования проведен анализ и сформулированы основные закономерности формирования и функционирования рынка недвижимости в России в соответствии с объектным подходом к его структуризации. Это позволило выявить проблемы, позитивные и негативные характеристики рынка.

Первоначальным импульсом для развития рынка недвижимости стала приватизация государственной собственности. Различная законодательная база, регулирующая приватизацию земли, жилых и нежилых объектов недвижимости, а также ограниченные на том этапе инвестиционные возможности экономических субъектов послужили причиной неравномерного формирования сегментов рынка.

Наиболее активно развивался рынок жилья. Анализ изменяющейся ситуации на нем позволил дать характеристику его закономерностей, проблем и особенностей функционирования на современном этапе. Перспективными направлениями его развития являются: совершенствование законодательной базы и широкое внедрение системы ипотечного кредитования.

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться одновременно с началом приватизации. Однако значительно медленнее, чем рынок жилья и не в таких масштабах. Этот сегмент к концу XX века получил заметное развигие только в крупных городах.

Наиболее сложно и болезненно идет процесс формирования такого сегмента как рынок земельных участков. Как показывает практика, основным видом сделок па нем является аренда государственных земель гражданами и их объединениями для жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Относительное развитие получил пока только рынок земельных участков под индивидуальными жилыми домами и для ведения дачного хозяйства, садоводства. Однако первичный и соответственно вторичный рынки земельных участков всех других видов пользования, включая предпринимательскую деятельность, находятся в начале стадии становления.

Необходимость развития рынка недвижимости в России ставит задачи обоснования теоретических и методологических подходов к определению эффективности его функционирования.

По нашему мнению, рассматривая его эффективность необходимо определять ее как социально-экономическую. Она проявляется как результативность социально-экономических процессов, что выражается в социальных эффектах, таких как рост уровня жизни, более высокая степень удовлетворения потребностей населения и другие. Причем социально-экономические эффекты можно наблюдать как на макро-, так и на микроуровне. Сложная структура рынка недвижимости требует уровневого подхода в исследовании социально-экономической эффективности.

Таким образом, в диссертационной работе сделана попытка комплексного теоретического анализа недвижимости как экономической категории. Показаны сущность и особенности рынка недвижимости, сформулированы методологические подходы к изучению его структуры и инфраструктуры.