Управление городской недвижимостью на основе экономической оценки земельных ресурсов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Демченко, Алексей Алексеевич

Глава 1. Научные основы управления городской земельной недвижимостью.

1.1. Городская недвижимость как объект управления.

1.2. Оценка земельных ресурсов как механизм управления городской недвижимостью.

1.3. Особенности капитализации недвижимости.

Глава 2. Оценка городской земельной недвижимости в современных условиях.

2.1. Правовые основы формирования рынка земли и прочно связанной с ней недвижимости.

2.2. Анализ методов и практики оценки земельной недвижимости города.

Глава 3. Методические основы оценки городской земельной недвижимости.

3.1. Методические подходы к определению стоимости недвижимости города.

3.2. Методы оценки операционного дохода.

3.3. Обоснование коэффициента капитализации земельной недвижимости.

3.4. Алгоритмизация процесса оценки городской недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление городской недвижимостью на основе экономической оценки земельных ресурсов"

Актуальность теш исследования обусловлена необходимостью раскрытия экономических аспектов управления городской недвижимостью в связи с ростом ее социально-экономического значения в период перехода России к рыночному хозяйству. Рыночная экономика включает ряд экономических свобод, действующих в жестких рамках закона с такой формой организации хозяйства, при которой хозяйствующие субъекты взаимодействуют на рынке труда, капитала, ресурсов и услуг посредством цен, спроса и предложения. Вполне закономерно, что при создании рыночной системы особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха экономической реформы.

В преобразованиях, осуществляемых в последнее десятилетие в российской экономике, одним из направлений является формирование рынка земельной недвижимости, перенос центра тяжести при финансировании расходов на строительство городских объектов с государственного бюджета на использование средств частного бизнеса. Создание рынка недвижимости позволит расширить налогооблагаемую базу за счет аренды и продажи земельной недвижимости, рентных платежей. В связи с этим важную роль имеет выявление макроэкономических факторов оценки городской недвижимости, доходности городских земель, от стоимости которых в значительной мере зависит наполнение бюджета, эффективность функционирования рынка недвижимости.

Проблема управления городской недвижимостью приобретает все большую значимость в обеспечении экономической безопасности государства, о чем свидетельствует возрастающая роль недвижимости в экономике страны. Необходимо отметить, что операции с недвижимостью становятся предметом теневой экономики, поэтому научно обоснованные методы оценки стоимости недвижимости, определения доходов ее собственников являются необходимым элементом системы управления страной. В настоящее время еще не создана действенная система управления имуществом, позволяющая проводить операции по его продаже в благоприятных экономических условиях. Имущественные отношения частных собственников еще недостаточно урегулированы, что приводит к их криминализации, к неэффективному использованию собственности. Особую остроту приобретает отсутствие должного контроля имущественных отношений, формирования налогооблагаемой базы за счет доходов от имущества. Для решения этой проблемы требуются новые подходы и инструменты определения правовых, организационных и экономических аспектов управления имуществом, включая городскую земельную недвижимость.

Следует отметить, что при разработке законодательных актов и мероприятий формирования рынка земельной недвижимости необходимо учесть особый статус и специфику использования городских земельных ресурсов. Многофункциональность земельно-имущественного комплекса обусловливает необходимость применения обязательной оценки рыночной стоимости земельной недвижимости, создание особого режима налогообложения, системы контроля за использованием земель. Система управления городским земельным имуществом в этих условиях должна базироваться на оценке стоимости земельных участков, их доходности, быть направлена на развитие имущественных отношений. Исходя из этого большое научное и практическое значение приобретают изучение места и роли городской земельной недвижимости в системе управления имуществом, разработка методологических положений рыночной оценки земельных ресурсов как механизма управления городским имуществом.

Отмеченные обстоятельства, характеризующие актуальность и значимость проблемы, определили тему данной диссертационной работы и рассматриваемый в ней круг вопросов.

Исследования, посвященные вопросам методологии формирования управления недвижимостью и оценке рыночной стоимости недвижимости, отражены в работах Б. Вернера, Д. Фридмана, Д.

Эккерта, У. Шарпа, А.Г. Грязнова, В.В. Григорьева, В.М. Рут-гайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотова и др.

Среди современных исследователей проблемы управления городской недвижимостью необходимо отметить Л.П. Белых, П. Г. Грабового, Ю.Н. Кулакова, Б.М. Рабиновича, В.И. Ресина, О.М. Толкачева. Значительный вклад в развитие института оценки земельной собственности внесли В.В. Артеменко, В. Р. Беленький, А.А. Варламов, С.Н. Волков, В.В. Григорьев, П.Ф. Лойко, С.И. Носов, А.П. Огарков, В.В. Прорвич, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, Н.Н. Слюсарева, А.В. Ткач, И.Л. Цуканов, Ю.А. Цыпкин и др.

Таким образом, на настоящий момент имеется достаточно широкий спектр работ, исследующих проблемы оценки городской недвижимости в экономических системах. В своем большинстве эти исследования носят разноплановый характер, в них рассматриваются отдельные вопросы теоретического и методологического обеспечения процесса управления земельными ресурсами, они не отражают комплексность оценки земельной недвижимости, макроэкономические функции управления городской земельной недвижимостью .

Недостаточно изученными остаются вопросы, связанные с формированием механизма управления, а также аналитическим и методическим обеспечением экономической оценки городской земельной недвижимости. Цель исследования состоит в разработке экономических подходов к управлению городской земельной недвижимостью с использованием методов оценки земельных ресурсов в условиях рыночной системы хозяйствования.

В соответствии с указанной целью в представленной работе поставлены следующие задачи:

- раскрыть правовые, организационные и экономические механизмы управления недвижимостью в условиях переходной экономики;

- обосновать макроэкономические методы рыночной оценки городской недвижимости в качестве механизма управления имуществом города;

- выявить методологические основы и методические подходы к определению стоимости городских земель и формированию налогооблагаемой базы в условиях их аренды либо продажи;

- проанализировать правовые основы и экономические условия использования городских земель;

- провести оценку роли городских земель в финансово-экономической системе города с применением современных методов анализа;

- разработать методические рекомендации оценки городских земель с учетом их рыночного использования;

- обосновать механизм управления городскими земельными ресурсами с учетом их рыночной стоимости.

Объект исследования - экономические процессы управления земельной городской недвижимостью.

Предмет исследования - система управления городскими земельными ресурсами при использовании рыночной оценки земельных участков с учетом интересов государства и субъектов землепользования в рыночной экономике.

Теоретическую основу диссертации составили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные вопросам экономической теории, управления, имущественных отношений, методологии оценки земельной недвижимости, нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Методологической базой исследований послужили концептуальные положения о роли управления недвижимостью в системе государственного регулирования имущественных отношений.

Результаты диссертации базируются на применении различных подходов и приемов научных исследований: абстрактно-логического (приемы сопоставлений, системного и ситуационного анализа и моделирования), аналитического (приемы анализа и сравнения, обобщения результатов методических разработок), расчетно-конструктивного (приемы нормативного планирования, проектных решений и расчетных вариантов), экономико-статистического, метода экспертных оценок.

В диссертации применен дедуктивный метод, реализуемый конкретными экономико-статистическими методами (анализ группировок, факторный и корреляционно-регрессионный анализ и др.). Расчеты выполнены с использованием специального программного обеспечения на персональном компьютере.

В качестве информационной базы использованы официальные статистические и отчетные данные, материалы земельных комитетов г. Москвы и Московской области, собственные базы данных и базы данных информационно-аналитических документов (журнала «RWAY», агентств «Прайм-ТАСС»,«Росбизнесконсалтинг», издательского дома «АК&М» и др.).

Основные положения, выносимые на защиту:

1.В условиях экономических преобразований, связанных с рыночными реформами, на макроэкономическом уровне происходит формирование системы управления имуществом, включая управление городской земельной недвижимостью, с целью минимизации негативных последствий и увеличения доходности от эксплуатации объектов недвижимости, расширения налогооблагаемой базы от использования земельных ресурсов.

2. В системе управления городской недвижимостью могут применяться стратегические, тактические и оперативные методы принятия решений. При этом:

- стратегический уровень направлен на планирование и прогнозирование использования объектов недвижимости;

- тактический уровень связан с разработкой комплекса решений по реализации стратегических планов эксплуатации недвижимости;

- оперативный уровень ориентирован на выполнение процессов по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости.

3. Доминирующую роль в системе управления городской недвижимостью имеет экономическая оценка городских земельных ресурсов, которая затрагивает все стороны финансово-экономической системы города и проводится с применением затратного, доходного и сравнительного методов. В условиях рынка земельные ресурсы города становятся объектом спроса и предложения, имеют стоимость, их использование влияет на формирование бюджета города, налогооблагаемой базы. В дополнение к действующим методам оценки недвижимости предлагается включить кумулятивный метод определения капитализации земли, а также выявление премии за риск, оценку стоимости права аренды земельной городской недвижимости.

4.Проведение оценки городской недвижимостй предполагает определение операционного дохода от эксплуатации объекта недвижимости, размещенного на конкретном земельном участке, премии за риск, коэффициента капитализации земли, применение алгоритмов, устанавливающих последовательность и содержание действий по реализации поставленной задачи на всех этапах оценки недвижимости.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- уточнены правовые, организационные и экономические аспекты управления городской недвижимостью;

- конкретизированы сущность и содержание функции оценки земельных ресурсов в управлении городской недвижимостью в финансово-экономической системе города;

- выявлены особенности капитализации земель, установлена зависимость компенсации за риск от макроэкономических и финансовых условий управления городской земельной недвижимостью;

- предложен усовершенствованный механизм управления городским землепользованием на основе оценки земельных ресурсов с применением метода капитализации городских земель;

- установлены объективные предпосылки и закономерности расширения налогооблагаемой базы за счет аренды, продажи земельной недвижимости, рентных платежей за пользование городскими земельными ресурсами;

- усовершенствована методика экономической оценки недвижимости, включая методы определения стоимости городских земель, расчета операционного дохода, расчета премии за риск, расчета коэффициента капитализации недвижимости;

- предложена модель принятия управленческого решения и алгоритмы для ее автоматизации при определении стоимости городских земель.

Применение предложений и рекомендаций, изложенных в диссертации, будут способствовать повышению эффективности управления городским земельным имуществом на основе оценки земельных ресурсов с применением коэффициента капитализации, методики оценки стоимости земельных ресурсов, принятия управленческих решений в использовании городской земельной недвижимости. Предложения автора использованы в оценке земельного имущества консалтинговыми организациями, включая ООО "Горностай-М", ООО консультационная фирма Ad hoc, ЗАО "Городское бюро экспертизы собственности", ООО "JI-Сити".

Основные положения диссертационной работы докладывались на ряде научных семинаров и научно-практических конференций, изложены в предложениях и рекомендациях консультационным фирмам, консалтинговым организациям, органам управления г. Моек-вы, используются в учебном процессе Московского университета землеустройства для преподавания дисциплин по вопросам экономической оценки земельных ресурсов, могут применяться в работе государственных органов управления, включая федераль органы налоговой полиции.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Демченко, Алексей Алексеевич

Выводы и предложения

1. Эффективность функционирования современного земельно-имущественного комплекса в значительной степени определяется формами и методами управления недвижимостью, отвечающими условиям рыночной экономики.

Система управления городской недвижимостью представляет собой совокупность процессов и методов, регулирующих создание, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых, трудовых, материальных и других ресурсов, связанных с обеспечением доходности от ее использования. Основной задачей управления является увеличение доходности от эксплуатации недвижимости, поступлений в городской бюджет средств, получаемых от реализации прав собственности .

На основе обобщения экономических теорий и методических подходов к управлению городской недвижимостью обоснованы концептуальные положения создания системы управления городским имуществом. Исходя из многоуровневой структуры системы управления, целесообразно для каждого уровня устанавливать соответствующие цели, задачи, функции и механизмы во взаимосвязи и взаимозависимости от общей цели системы управления - повышения эффективности управления городской недвижимостью. На современном этапе одним из основных элементов системы управления является оценка стоимости и прав на недвижимое имущество, поиск альтернативных вариантов его использования. Постоянной составляющей городской недвижимости являются земельные ресурсы, выступающие в качестве пространственного базиса для размещения объектов недвижимости, имеющие возрастающую стоимость при рациональном их использовании.

2. Процесс управления недвижимостью охватывает три уровня управления, к которым относятся стратегический (на 3-5 лет), тактический (1-3 года), оперативный. Стратегическое планирование включает анализ спроса и предложения на рынке, прогноз возможных изменений спроса и предложения, демографических факторов, состояния покупательной способности, предпочтений населения, учет зональных рисков на рынке недвижимости, обоснование вариантов использования имущества. На тактическом уровне разрабатываются конкретные решения и меры по реализации стратегических планов и сценариев использования имущества, включая эксплуатацию и продажу недвижимости, установление отношений с риэлторами, консультантами, органами управления, маркетинг недвижимости.

Процесс принятия решений в управлении недвижимостью состоит из инвентаризации имущества, анализа текущего состояния объекта имущества, воздействия внешних факторов влияния, оценки рыночной стоимости и доходности, правовых и финансовых условий получения максимальной доходности, выбора наиболее эффективного варианта эксплуатации объекта недвижимости, определения финансовых потоков, прибыльности, бюджетной эффективности и других экономических показателей.

Оперативное управление связано с выполнением работ по содержанию объектов недвижимости, повышению доходности от их эксплуатации, осуществляемых посредством административных, технико-технологических и коммерческих функций. Эти функции направлены на координацию управления, оформление договоров аренды, консультативные услуги, информационное обеспечение, проведение мер по изучению рынка недвижимости.

3. Исходя из особенностей управления недвижимостью целесообразно при построении системы управления руководствоваться принципами, выработанными мировой практикой. К таким принципам относятся: комплексность использования имущества, максимизация доходности от эксплуатации недвижимости, соразмерности прибыли, возмещения издержек, полноты обоснования проекта использования, вариантности и наиболее эффективного использования имущества, сопоставимости оценочных показателей.

В диссертации дано обоснование макроэкономических функций управления городской земельной недвижимостью, в основе которых - новый подход к установлению имущественных отношений, оценке недвижимости в составе финансово-экономической системы.

4. Рыночная стоимость отражает реальные экономические отношения на рыке недвижимости, определяется спросом и предложением, покупательной способностью участников рынка. Каждый вид стоимости отражает отношения, складывающиеся при эксплуатации и продаже имущества, имеет свои особенности при определении стоимостных величин, функциональном назначении в системе управления имуществом.

Алгоритм процесса оценки недвижимости состоит из: определения ее целей и задач, осмотра объекта недвижимости и последующего заключения договоров, сбора и анализа информации, обоснования возможности проведения оценочных мероприятий, выбора методов оценки, обоснования достоверности результатов оценки, согласования полученных оценочных показателей, предоставлением результатов оценки заказчику, подписания акта сдачи-приемки работ.

5. Обоснование различных методических подходов позволило установить, что при оценке стоимости земельной недвижимости целесообразно применять затратный, доходный и сравнительный методы с последующим согласованием полученных результатов.

Исходя из мировой практики при оценке рыночной стоимости земельного участка следует использовать методы сравнения, соотношения стоимости, капитализации земельной ренты, технологии определения остаточного дохода для земли, возможности улучшения использования земельных ресурсов.

6. При оценке земельного участка методом соотношения (переноса) алгоритм оценки базируется на выделении в общей стоимости недвижимости цены зданий (сооружений) и цены земельного участка. Стоимость земельного участка выражается в соотношении (разнице) между стоимостью имущества и восстановительной стоимостью с учетом цены зданий и сооружений.

Капитализация земельной ренты выражает отношения капитализации чистого дохода, полученного за счет арендных платежей за имущество.

Обоснование методов капитализации земли, таких как прямая капитализация, связанные инвестиции земель и зданий (сооружений) , кумулятивный позволило предложить для сложившихся условий на земельном рынке России применение методов кумулятивного определения капитализации земли на основе экспертной и рейтинговой оценки.

В основу оценки земельной недвижимости в настоящее время целесообразно принять методы определения доходности от эксплуатации зданий (сооружений) и коэффициент капитализации земли.

Доход, получаемый от эксплуатации городских земель, содержит составляющую земельной ренты в виде ренты по местоположению. Рента по местоположению имеет форму земельного налога или арендной платы.

7. Земельные отношения в системе городского землепользования определяются положениями Конституции РФ, Земельным кодексом РФ, регулируются нормативными актами в сфере градостроительства, коммунального хозяйства, охраны природы, бюджетного процесса и др. Так, на основе Устава г. Москвы за городом закреплены права собственника земельной недвижимости.

Основной формой землепользования для коммерческих организаций является аренда с применением различных видов платежей. В 1999 г. в г. Москве земельный налог составил 228,6 млн. рублей, арендная плата за землю - 1,8 млрд. рублей, доходы от продажи прав аренды земли - 400,0 млн. рублей, что позволяет отметить значимость арендных платежей за землю в бюджете го

I • рода. С 1999 г. ведется реализация программы по выпуску московских земельных ценных бумаг, в основу которой заложены механизмы опережающего получения платы за выкуп прав аренды земельных участков, рефинансирование при ипотечном кредитовании, создание нового инвестиционного инструмента на базе земельных активов и условий его обращения на вторичном рынке ценных бумаг. Однако эта форма имущественных отношений еще не получила должного распространения, так как еще не создана система управления земельной недвижимостью.

Проведенная оценка правовых актов землепользования в крупных городах позволила отметить, что в условиях рыночной экономики необходимы взвешенные подходы к формированию рыночной земельной политики. Это определяется также и тем, что еще не разработаны законодательные акты и нормативные документы в отношении оценки земли, установления рыночной цены на земельные участки. Действующие в настоящее время нормативные цены на городские земли в городах России не полностью отражают рыночную ситуацию. Поэтому предлагается продолжить работу по информационному обеспечению управления земельными ресурсами, установлению государственного контроля за состоянием и использованием городской недвижимости, по формированию системы управления земельной недвижимостью, соответствующей рыночной форме хозяйствования. Одним из основных механизмов управления является оценка городской земельной недвижимости.

8. Проведенная оценка городской земельной недвижимости на основе данных по 71 земельному участку различных административных округов г. Москвы позволила определить стоимость эксплуатации земельных ресурсов, являющихся пространственным базисом для административных (офисных) и торговых зданий на основе определения стоимости их строительства, коэффициента капитализации, операционного дохода и премии за риск с применением корреляционных методов.

9. Разработанная в процессе исследования методика оценки городской земельной недвижимости состоит из нескольких последовательных этапов: обоснования стоимости земельной недвижимости с учетом ее функционального назначения, определения операционного дохода от эксплуатации объектов недвижимости, расчета коэффициента капитализации на земельные ресурсы, определения стоимости земельных участков, алгоритмизации процессов оценки городских земель.

10. Оценку прав долгосрочной аренды земельного участка целесообразно проводить на основе разработанного в процессе исследования алгоритма, включающего: описание характеристик земельного участка; описание характеристик объекта запланированного к строительству; анализ рынка аналогичных объектов; оценку стоимости капитальных затрат города на создание инфраструктуры; оценку рыночной стоимости прав аренды на основе метода сравнительного анализа продаж; оценку рыночной стоимости прав аренды методом соотнесения; оценку рыночной стоимости прав аренды на основе метода капитализации дохода от использования имущества.

Оценка рыночной стоимости прав аренды земельного участка проводится на основе блок-схемы, разработанной на основе методики оценки земельной городской недвижимости.

11. В целях выбора возможных вариантов использования земельного участка и параметров застройки предлагается определенный алгоритм, в основе которого описание всех составляющих эксплуатации и оценки недвижимости, уточнение допустимых результатов расхождения, согласование выбранных проектов, описание объекта, запланированного к строительству.

Алгоритм оценки вариантов использования земельного участка включает: анализ рынка аналогичных объектов; оценку стоимости капитальных затрат города на создание инфраструктуры; другие оценочные мероприятия, позволяющие провести выбор варианта с максимальной стоимостью прав аренды земельного участка, и заключительные выводы о рыночной стоимости прав аренды.